LA LOI GIRARDIN POUR LES PARTICULIERS (Article 199 undecies A et B du CGI) D un placement sécurisé à forte rentabilité...... à un investissement patrimonial très avantageux - 1 -
La LODEOM (Loi pour le Développement Economique de l Outre-mer), promulguée le 28 mai 2009, apporte certaines modifications à la loi Girardin Elle permet aux contribuables domiciliés en France de bénéficier d'importantes réductions d'impôts, et propose aujourd hui deux dispositifs qui permettent d effacer totalement votre impôt sur le revenu : i) soit en participant au financement d un investissement productif réalisé dans un DOM-TOM, dans le cadre du dispositif «Girardin industriel», ii) soit en acquérant un logement neuf dans un DOM-TOM et en le mettant en location. i) Investissement Girardin industriel vous investissez dans un matériel productif et vous engagez à le revendre à une date et à un montant convenus d avance (5 ans), en contrepartie, vous bénéficiez d une réduction de votre impôt égale à votre investissement, majorée de 25 %, de son côté, le porteur de l investissement bénéficie d un financement attractif. Pour un investissement de 100, vous bénéficiez de 125 de réduction d impôt votre rentabilité est immédiate, certaine et connue d avance : 25% en moins d un an, vous ne disposez pas d actif à l issue de l opération. ii) Investissement Girardin immobilier La démarche d investissement est patrimoniale vous investissez dans un bien immobilier, vous en êtes pleinement propriétaire, vous conservez la totalité de l avantage fiscal. Vous investissez par exemple dans une villa pour un montant de 300 000, vous bénéficiez de près de 150 000 de réduction d impôt répartis sur 5 ans, votre rentabilité, assurément plus élevée, dépendra de la valorisation de votre patrimoine, vous disposez au bout de 5 ans d une villa qui vous est revenue à seulement 150 000. - 2 -
Girardin industriel Principe l Etat cherche à soutenir la croissance et à dynamiser l emploi dans les DOM, où les économies souffrent de l éloignement géographique, le dispositif fonctionne comme une subvention visant à réduire le surcoût des investissements, en aidant les entreprises des DOM à financer de manière pérenne leurs projets, l Etat fait ainsi appel au contribuable, en lui accordant des incitations fiscales. Fonctionnement D un côté, un dirigeant d une entreprise d un DOM souhaite acquérir du matériel; d un autre, vous payez trop d impôts et vous cherchez une solution rentable, sécurisée et efficace pour les réduire. vous allez souscrire, conjointement avec l entreprise porteuse du projet, à une SNC, la SNC complète son financement avec un emprunt bancaire, la SNC réalise l investissement productif et le donne ensuite en location (contrat de crédit-bail) à l entreprise pendant une période d au moins 5 ans, le fait générateur de la réduction d impôt est à la fois la réalisation de l investissement et son exploitation pendant 5 ans minimum, en investissant 100 000, vous générez automatiquement votre réduction d impôt de 125 000, au terme des 5 ans, vous revendez vos parts dans la SNC pour 1 symbolique à l entreprise porteuse du projet, vous ne disposez ainsi plus d aucun actif à l issue de l opération. Schéma du dispositif Investisseurs Girardin Apport Parts sociales Banque Prêt SNC Loyers Entreprise porteuse du projet Mensualités Commissions de montage Achat Apports Location / crédit-bail Gérant de la SNC Bien industriel - 3 -
Financement du bien industriel votre souscription à l augmentation de capital de la SNC 100 000 l emprunt de la SNC (dans la pratique apport + emprunt) 150 000 ------------- total du financement 250 000 vous bénéficiez de la totalité de la réduction d impôts qui est égale à 50% du montant de l investissement, soit 125 000, le porteur du projet prend à sa charge les frais de montage. Agrément fiscal tout projet d un montant supérieur à 250 000 HT doit bénéficier d un agrément préalable de la Direction Générale des Impôts (pour un investissement immobilier, ce montant est fixé à 1 000 000 TTC). Votre rentabilité souscription à l augmentation de capital de la SNC 100 000 réduction d impôt 125 000 ------------- gain net 25 000 rentabilité immédiate, certaine et connue d avance : 25% en moins d un an, elle provient de la différence entre l apport effectué et cédé pour un, et la réduction d impôt obtenue. Evolution de vos flux de trésorerie 150 000 100 000 Montant 50 000 0-50 000 1 2 3 4 5 Flux annuels -100 000-150 000 Années - 4 -
Avantages défiscalisation immédiate et totale : réduction de l impôt de l année en cours uniquement rentabilité élevée, certaine et connue d avance, aucune problématique de sortie produit non exposé au plafonnement des niches fiscales (dans certains cas), agrément préalable de la Direction générale des Impôts (dans certains cas). Risques un exploitant en difficulté financière sélectionner avec soin les projets privilégiez un projet financé à hauteur d au moins 20 % par le porteur du projet. Plafonnement des niches fiscales nouveautés 2009 la loi de Finances 2009 instaure un plafonnement global des avantages fiscaux procurés par la plupart des réductions et crédits d impôt : 25 000 + 10 % du revenu net imposable par an. Plafonnement spécifique Girardin industriel nouveautés 2009 le dispositif permet une réduction d'impôt maximale de 80 000 Euros ou 15 % du revenu net imposable, les projets qui ont fait l objet d une demande d agrément déposée avant le 1er janvier 2009 sont totalement déplafonnés. - 5 -
Investissement immobilier patrimonial Principe l Etat cherche à soutenir la croissance des secteurs de l immobilier et du BTP, gros pourvoyeurs d emplois dans les DOM, l Etat cherche également à combler le très faible parc immobilier locatif dans les DOM, l Etat accorde ainsi d importants avantages fiscaux aux contribuables qui investissent dans un bien immobilier neuf pour le mettre en location. Fonctionnement vous faites l acquisition d une villa ou un appartement neuf, vous mettez votre bien en location pendant 5 (ou 6) ans à titre de résidence principale, vous bénéficiez de solides assurances locatives qui sécurisent l encaissement des loyers, vous bénéficiez pendant 5 ans d une importante réduction d impôt fonction de la superficie du bien acheté, au terme des 5 (ou 6) ans, vous êtes totalement libre de conserver votre bien ou de le céder. Deux dispositifs vous permettent de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu représentant jusqu à 64 % du montant de l acquisition. Investissement locatif dans le secteur dit «libre» taux de réduction d'impôt : 40%, location pour une durée de cinq ans minimum, à un locataire qui en fait sa résidence principale, aucun plafonnement de loyer ou de ressources du locataire, réduction d'impôt sur le revenu égale à 40 % du prix de revient de l'acquisition étalé sur 5 ans (soit 8% par an), prix du m² défiscalisable plafonné à 2 380.49 par m² pour 2009. Investissement locatif dans le secteur dit «intermédiaire» taux de réduction d'impôt : 50%, location pour une durée de six ans minimum, à un locataire qui en fait sa résidence principale, loyer annuel net plafonné avec réactualisation annuelle : 150 /m2 de surface habitable par an, soit 12,50 par mois pour les baux conclus en 2009 (charges non comprises), ressources du locataire plafonnées avec réactualisation annuelle, réduction d'impôt sur le revenu égale à 50 % du prix de revient de l'acquisition étalé sur 5 ans (soit 10% par an), prix du m² défiscalisable plafonné à 2 380.49 par m² pour 2009. Des avantages supplémentaires 10 % supplémentaires de réduction d'impôts sont accordés aux logements situés en Zone Urbaine Sensible (ZUS), - 6 -
4 % supplémentaires sont délivrés si les logements sont alimentés à partir de l'énergie solaire (chauffe-eau solaire par exemple), en cumulant ces avantages, le taux de défiscalisation dans le cadre d'un investissement locatif en secteur intermédiaire peut ainsi atteindre 64%, dans le calcul de la surface habitable du logement, l'administration fiscale admet la prise en compte des terrasses couvertes (varangues) dans la limite de 14 m². Bénéficiaires du dispositif personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'is (SCI, SCPI, ), également sociétés soumises à l'is. Exemple d investissement achat d'une villa d une surface habitable de 100 m2 pour 270 000, Réduction d impôt en «secteur libre» 100 m2 x 2 380.49 x 40 % = 95 220, soit 19 044 par an pendant 5 ans, avec un chauffe-eau solaire, la réduction d'impôt devient 100 m2 x 2 380.49 x 44 % = 104 742, soit 20 948 par an pendant 5 ans. Réduction d impôt en «secteur intermédiaire» 100 m2 x 2 380.49 x 50 % = 119 025, soit 23 805 par an pendant 5 ans, avec un chauffe-eau solaire, la réduction d'impôt devient 100 m2 x 2 380.49 x 54 % = 128 546, soit 25 709 par an pendant 5 ans. Votre rentabilité Approche par les flux de trésorerie pendant 5 ans, les loyers encaissés et les économies d impôts vont largement couvrir les remboursements de l emprunt, même avec un financement en totalité par emprunt, Approche patrimoniale au terme de ces 5 ans, vous bénéficiez à la fois de plus-values potentielles et de revenus réels vous disposez d un bien immobilier qui vous est revenus à environ 50 % de sa valeur d achat, ce bien vous rapporte 7 à 8 % de rendement brut annuel par rapport au prix de revient. Avantages vous devenez propriétaire d un patrimoine immobilier, vous générez des revenus complémentaires, sécurisés par les assurances locatives, vous protégez votre famille (avec l assurance décès invalidité (ADI) comprise dans l emprunt bancaire). - 7 -
Risques un investissement payé trop cher ou à l emplacement peu judicieux sélectionner avec soin les projets éviter un trop grand nombre d intermédiaires. Plafonnement des niches fiscales nouveautés 2009 la loi de Finances 2009 instaure également un plafonnement global des avantages fiscaux procurés par un certain nombre de réductions ou de crédits d impôt : 25 000 + 10 % du revenu imposable par an, les investissements immobiliers pris en compte sont ceux réalisés à compter de 2009. Plafonnement de la loi Girardin nouveautés 2009 la loi de Finances 2009 instaure un plafonnement de la réduction d impôt liée aux investissements immobiliers réalisés à compter de 2009 en loi Girardin, ce plafond est de 40 000 / an par foyer fiscal ou 15% du revenu net imposable, il convient d appliquer en premier lieu le plafonnement des niches fiscales puis le plafonnement spécifique de la loi Girardin. Loi pour le Développement Economique de l Outre-mer (LODEOM) nouveautés 2009 la LODEOM, votée en avril 2009, a programmé la quasi-disparition de la loi Girardin d ici 2013 pour les investissements réalisés à partir de 2011, remplacée par un nouveau dispositif, le Scellier DOM, concernant l investissement locatif en Girardin secteur libre : diminution à 30 % (contre 40%) de la réduction d impôt en 2011, puis disparition du dispositif, concernant l investissement locatif en Girardin secteur intermédiaire : diminution à 45 % (contre 50%) de la réduction d impôt en 2012, à 35% en 2012, puis disparition du dispositif. - 8 -
Présentation de Freecom nous sommes spécialisés en investissement sur l'île de la Réunion dans le cadre de la loi Girardin. Cette loi permet les meilleures défiscalisations, tant pour investissement immobilier locatif que pour une défiscalisation importante et immédiate, grâce à nos partenariats avec une sélection des meilleurs promoteurs de la Réunion et des meilleurs cabinets spécialisés dans le montage des opérations, nous vous proposons un large choix de produits. Nos atouts une parfaite connaissance du marché réunionnais, une double implantation France métropolitaine / Réunion, des prix compétitifs, en «direct» de la Réunion, une offre globale pour les investissements immobiliers : nous vous proposons de prendre en charge le financement, la gestion locative et la mise en place des garanties locatives, un back-office performant assurant suivi et assistance. Nos engagements Nous nous engageons à optimiser la réduction d'impôt, la sécurité, la rentabilité, la valorisation du patrimoine (qualité de la construction et emplacement). Notre prestation sélection des meilleurs produits et des meilleurs intervenants, accompagnement administratif (dossier bancaire, dossier notarial ). conseil pour choisir le financement optimal et négociation du taux aux meilleures conditions, sélection de l'administrateur de biens pour la gestion locative, mise en place des assurances locatives qui permettent de garantir les revenus locatifs. Contact Nicolas Fritel 0682 230 420 nicolas.fritel@freecom-reunion.com. Freecom SARL au capital de 10 000 - RCS Saint Denis 479 868 804 Cap360 A16 212, rue des Argonautes - 97434 La Saline les Bains 5, rue Alfred de Vigny 75008 Paris Carte professionnelle de transactions N 527 délivrée par la Préf. de la Réunion Garantie financière : Socaf - 26 avenue de Suffren - 75015 Paris. - 16 -