REPUBLIQUE D'IVOIRE DE CÔTE AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 13 DECEMBRE 2013 COUR D'APPEL D'ABIDJAN TRIBUNAL D'ABIDJAN RG N 1673/2013 JUGEMENT DROIT du 13/12/2013 Affaire: LA SOCIETE IMMOBILIER DE COMMERCE AVANT-DIRE- SHINE LA SCPA NAMBEYA-DOGBEMIN ET ASSOCIES CI LA SOCIETE ENERGY CONTINENTAL SOLUTIONS LE CABINET N'GUE7TA GERARD DECISION: Contradictoire Ordonne une enquête à l'effet de déterminer: -comrncnt, la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS a pris possession des locaux litigieux et a pu les exploiter pendant la mois sans que la société SHINE IMMOI3ILlER, qui se prétend véritable gérante de ces locaux n'ait pu le savoir -la société SI line IMMOBILIER a-t-elle pu percevoir les sommes de 1.600.000 FCF /\ et de 800.000 FCF /\, respectivement versées à titre de dépôt de garantie et d'avance sur loyers par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS entre les mains de monsieur YAO Serge Raoul lors de la conclusion du premier bail? -pourquoi la société SI line IMMOBILIER refuse de prendre en compte certaines stipulations convenues entre les parties dans le cadre de l'exécution de ce bail (notamment le fait que les loyers dus par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS devaient être défalqués du montant des travaux de remise en état du local effectués par elle), alors qu'elle semble avoir ratifié d'autres, en l'occurrence le paiement des sommes sus indiquées? Désigne pour y procéder madame APPA BRIGITTE N'GUESSAN épouse LEPRY, juge au Tribunal de Commerce pour y procéder; Lui impartit un délai de deux semaines pour Le Tribunal de Commerce d'abidjan, en son audience publique ordinaire du treize décembre deux mil treize tenue au siège dudit Tribunal, à laquelle siégeaient: Madame TOURE AMINATA, Président du Tribunal; Madame APPA BRIGITTE N'GUESSAN épouse LEPRY, Messieurs OUATTARA LASSINA, EMERUWA EDJIKEME et DAGO ISIDORE, assesseurs; Avec l'assistance de Maître DOLEGBE Léonie SELIKA, Greffier; A rendu le jugement dont la teneur suit dans la cause entre: LA SOCIETE SHINE IMMOBILIER, SARL UNIPERSONNELLE au capital d'un million (1.000.000) de francs CFA, dont le siège social est sis à Cocody carrefour indénié, immeuble peniel, 02 BP 38 Abidjan 02, représentée par sa Directrice mademoiselle DRAMERA Penda ; Laquelle fait élection de domicile en l'étude de maître DOGBEMIN GERARD KONE, avocat à la cour, Cocody cité des arts, 323 logements, r= étage porte 6, bâtiments Dl, 04 BP 968 Abidjan 04, téléphone: (225) 224444 02 ; Demanderesse, comparaissant et concluant par son conseil susnommé; D'une part, Et LA SOCIETE CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS SA, au capital de 10.000.000 FCFA, dont le siège social est à Abidjan Marcory, immeuble DRAMERA, 06 BP 2135 Abidjan 06, téléphone: 21 35 63 55/ 21 35 63 87, agissant aux poursuites et diligences de son représentant légal, monsieur MARC- CHRISTIAN BADJE, de nationalité ivoirienne; Ayant pour conseille cabinet N'GUETTA GERARD, avocat près la Cour d'appel d'abidjan; Défenderesse, comparaissant et concluant par son conseil susnommé; 1
d'autre part ; Enrôlée le 03 octobre 2013 pour l'audience du 05 novembre 2013, l'affaire a été appelée et renvoyée au 08 novembre 2013 devant la 2 ème chambre pour attribution; Le Tribunal ayant constaté la non conciliation des parties a renvoyé l'affaire au 29 novembre 2013 pour instruction; Le 13 décembre 1014, le Tribunal rendait le présent jugement avant dire droit; LE TRIBUNAL Vu les pièces du dossier; Vu l'échec de la tentative de conciliation; Ouï les parties en leurs demandes; Après en avoir délibéré conformément à la loi; FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par exploit d'huissier du 25 octobre 2013, la société SHINE IMMOBILIER a assigné la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS, à comparaître devant le Tribunal de Commerce d'abidjan, à l'audience du 05 novembre 2013, pour entendre ordonner l'expulsion de celle-ci des lieux occupés et la condamner au paiement de la somme 4.830.000 FCFA, représentant les loyers impayés et les frais de procédure, par décision assortie de l'exécution provisoire. La demanderesse expose, au soutien de son action, qu'elle a donné à bail à usage commercial un de ses locaux sis à l'immeuble «DRAMERA», dans la commune de Marcory, à la défenderesse moyennant un loyer mensuel de 400.000 FCFA. Elle ajoute que celle-ci ne paye pas régulièrement ses loyers, puisqu'elle lui doit la somme totale de 4.830.000 FCFA au titre des loyers échus et impayés, des frais de procédure et des pénalités de retard, se décomposant comme suit: - principal: 4.800.000F CFA, représentant 10 mois de loyers allant de novembre 2012 à juin 2013 et d'août 2013 à septembre 2013 ; -droit de recette: 480.000 FCFA; -pénalité de retard: 440.000 FCFA; -mise en demeure de payer du 01/08/2013: 35.000 FCFA; -coût de l'exploit d'assignation: 51.000 FCFA; 2
Cependant, poursuit-elle, ayant fait servir une mise en demeure à la locataire d'avoir à payer ces loyers le 01 août 2013, après plusieurs vaines réclamations amiables, celle-ci s'obstine toujours à ne pas s'exécuter, motif pris de ce qu'elle aurait conclu le bail avec monsieur DRAMERA Mamadou le 29 août 2012 alors même que ce dernier est décédé le 21 avril 2011, soit un an quatre mois avant la conclusion de ce bail ; En outre, celle-ci allègue qu'elle aurait versé la somme totale de 2.800.000 FCFA, en vertu de ce bail, entre les mains de monsieur YAO Serges Raoul, gérant de cet immeuble, au titre du dépôt de garantie et d'avance sur loyers; Or, non seulement le local dont il s'agit n'a pu être donné à bail par monsieur DRAMERA Mamadou qui était déjà décédé ainsi que précédemment indiqué, mais en plus ce local appartenait à son fils, monsieur DRAMERA Mohamed Mahan, comme l'établissent les pièces du dossier; Par ailleurs, fait-elle savoir, la gestion dudit local lui a été confiée par ce dernier et non à monsieur YAO Serges Raoul, lequel n'a jamais été gérant de cet immeuble; En conséquence, la société CONTINENTAL SA, à qui, il incombait l'obligation contractuelle de lui payer les loyers, ne l'ayant pas fait nonobstant la mise en demeure qui lui a été adressée, elle sollicite son expulsion desdits lieux, tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef et sa condamnation au paiement des loyers dus, des pénalités de retard et des frais de procédure. En réplique, la défenderesse résiste à l'action en invoquant le bénéfice de la théorie du mandat apparent. En effet, explique-t-elle, à la recherche d'un local à louer, elle a été conduite auprès de monsieur YAO Serge Raoul qui s'est présenté comme étant depuis 13 ans le gérant de l'immeuble «DRAMERA», abritant le local litigieux, lequel a fixé le loyer mensuel à la somme de 400.000 FCFA et a perçu au titre du dépôt de garantie, de l'avance sur loyer et de sa commission, les sommes respectives de 1.600.000 FCFA, 800.000 FCFA et 400.000 FCFA, soit un total de 2.800.000 FCFA; Elle précise que le bailleur, n'ayant pas exécuté six mois après son obligation de remise en état d'exploitation de ce local qui était dans un état de délabrement avancé lors de la conclusion du bail, les parties ont convenu que la locataire effectuerait lesdits travaux et se rembourserait sur les loyers. Ainsi, ces travaux lui ayant coûté la somme de 3.991.100 FCFA, la reprise du paiement normal du loyer ne devait débuter que le 31 juillet 2013. r 3
C'est, dans cette attente, qu'elle a été surprise de se voir servir, par la société SHINE IMMOBILIER, se disant mandataire du local loué, le 01 août 2013, une mise en demeure d'avoir à payer de prétendus loyers dus, après qu'elle ait perçu de ses mains le loyer du mois de juillet 2013. Ce faisant, continue-t-elle, la société SHINE IMMOBILIER, pour avoir été informée du premier bail conclu sans réagir, ne peut ignorer, comme elle feint de le faire, les rapports qui ont existé entre monsieur YAO Serge Raoul et elle, sinon comment pourraitelle justifier le fait qu'elle ait pris en compte dans le contrat conclu avec elle( SHINE IMMOBILIER) le 21 juin 2013, les sommes de 1.600.000 FCFA et de 800.000 FCFA, respectivement versés à titre de dépôt de garantie et de loyers d'avance à ce dernier dans le cadre de la conclusion de ce premier contrat. Elle en conclut donc, que monsieur YAO Serge Raoul exerçait pour le compte de la société SHINE IMMOBILIER de sorte que les actes de gestion posés par ce mandataire lui sont opposables, car il est incompréhensible que celle-ci accepte de percevoir les sommes d'argent résultant de la gestion de l'immeuble en cause et refuse de prendre en compte les actes passés dans le cadre de cette gestion. Le Tribunal devra donc constater que les le montant des loyers échus réclamé a été déduit du coût des travaux effectués par elle et lui donner acte de ce qu'elle tient à la disposition du bailleur les loyers des mois d'août à novembre 2013. SUR CE En la forme Sur le caractère de la décision La défenderesse ayant conclu, il y a lieu de statuer contradictoirement; Sur la recevabilité de l'action L'action de la société SHINE IMMOBILIER ayant été exercée dans les forme et délai prescrites par la loi, elle est recevable; AU FOND Avant-dire-droit Il est constant comme ressortant du dossier que deux baux commerciaux ont été conclus par la société CONTINENTAL ENERGIE sur le local litigieux à savoir: 4
-un premier bail conclu entre monsieur DRAMERA Mamadou, représenté par monsieur YAO Serge Raoul qui s'est prétendu être le gérant de l'immeuble abritant ce local et la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS, le 29 août 2012 ; - et un second bail passé entre la société SHINE IMMOBILIER, mandataire de monsieur DRAMERA Mohamed Mahan, propriétaire dudit local et la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS, le 21juin 2013 ; Dans leurs écritures, les parties invoquent des faits dont l'appréciation intéresse la solution du litige, que l'instruction ordonnée n'a pas pu éclaircir; Dans ces conditions, l'affaire n'est pas en état de recevoir règlement, de sorte qu'il échet d'ordonner, avant-dire-droit, une autre enquête à l'effet de déterminer les points suivants: -comment la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS a-telle pris possession des locaux litigieux et a pu les exploiter pendant 10 mois sans que la société SHINE IMMOBILIER, qui se prétend véritable gérante de ces locaux n'ait pu le savoir; -la société SHINE IMMOBILIER a-t-elle pu percevoir les sommes de 1.600.000 FCFA et de 800.000 FCFA, respectivement versées à titre de dépôt de garantie et d'avance sur loyers par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS entre les mains de monsieur YAOSerge Raoul lors de la conclusion du premier bail -pourquoi refuse-t-elle de prendre en compte certaines stipulations convenues entre les parties dans le cadre de l'exécution de ce bail (notamment le fait que les loyers dus par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS devaient être défalqués du montant des travaux de remise en état du local effectués par elle) alors qu'elle semble avoir ratifié d'autres, en l'occurrence le paiement des sommes sus indiquées; Le procès n'étant pas encore terminé, il sied de réserver les dépens; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale; Avant-dire-droit Ordonne une enquête à l'effet de déterminer: -comment, la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS a pris possession des locaux litigieux et a pu les exploiter pendant 10 mois sans que la société SHINE IMMOBILIER, qui se prétend véritable gérante de ces locaux n'ait pu le savoir 1 5
-la société SHINE IMMOBILIER a-t-elle pu percevoir les sommes de 1.600.000 FCFA et de 800.000 FCFA, respectivement versées à titre de dépôt de garantie et d'avance sur loyers par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS entre les mains de monsieur YAO Serge Raoul lors de la conclusion du premier bail? -pourquoi la société SHINE IMMOBILIER refuse de prendre en compte certaines stipulations convenues entre les parties dans le cadre de l'exécution de ce bail (notamment le fait que les loyers dus par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS devaient être défalqués du montant des travaux de remise en état du local effectués par elle), alors qu'elle semble avoir ratifié d'autres, en l'occurrence le paiement des sommes sus indiquées? Désigne pour y procéder madame APPA BRIGITTE N'GUESSAN épouse LEPRY, juge au Tribunal de Commerce pour y procéder Lui impartit un délai de deux semaines pour déposer son rapport; Renvoie la cause et les parties à l'audience du 03 janvier 2014 ; Réserve les dépens ; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER