Gwendoline Aubourg Les droits du locataire

Gwendoline Aubourg Les droits du locataire Groupe Eyrolles, 2004, ISBN 2-7081-3538-4

Chapitre 6 Les litiges

De nombreux litiges peuvent vous opposer à votre propriétaire. Le principal d entre eux concerne bien entendu le paiement du loyer mais aussi le dépôt de garantie, etc. Les litiges relatifs aux loyers impayés Si vous avez une dette de loyer ou de charges à l égard de votre propriétaire, des mesures de saisie (meubles, compte bancaire) peuvent être prises à votre encontre, pouvant aboutir parfois à un jugement d expulsion! Sachez toutefois, si vous êtes de bonne foi, que vous avez la possibilité de régler le litige de manière amiable et d obtenir des délais de paiement. Votre propriétaire a cinq ans pour engager une action en paiement de loyers. En revanche, en matière de charges locatives impayées, le délai de prescription n est pas défini. Les recours du propriétaire contre les loyers impayés Si vous ne payez pas votre loyer, le propriétaire dispose de divers recours, allant de la simple lettre à l expulsion! 105

Les droits du locataire Du simple rappel à la mise en demeure Dans un premier temps, si vous n avez pas payé votre loyer, votre propriétaire va tenter de vous contacter par téléphone ou par écrit pour vous rappeler votre retard. En général, le propriétaire vous avertit d abord par une lettre simple (pas avant le 10 du mois pour une échéance le 1 er ) puis, à défaut de réponse de votre part, par lettre recommandée avec accusé de réception, en principe lorsque le retard dépasse dix jours. Si la lettre de rappel ou les appels téléphoniques restent sans effet, le propriétaire doit alors vous adresser une lettre de mise en demeure. Pour des raisons de preuve, il est nécessaire que cette lettre de mise en demeure soit envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre a pour objet de vous informer qu une sanction peut être prise à votre encontre, si vous ne régularisez pas votre situation. Dès que vous recevez cette lettre, les intérêts de retard commencent à courir. Parallèlement à l envoi de cette lettre de mise en demeure (voir annexes p. 168), le propriétaire peut, si elle existe, contacter votre caution (personne physique ou morale) par écrit. Si vous percevez une aide au logement (APL, par exemple), votre propriétaire va alors signaler à la CAF (ou à la CMSA, selon votre situation) le nonpaiement du loyer. Par ailleurs, si vous n avez pas payé le loyer (totalement ou partiellement) depuis au moins deux mois consécutifs, le propriétaire peut alors obtenir, à votre place, le versement de l aide, selon la procédure de la tierce opposition. L assurance pour impayés de loyers 106 Si le propriétaire a souscrit une assurance pour impayés de loyers, il s adressera en premier lieu à son assureur. C est une formule d assurance permettant de protéger les propriétaires bailleurs contre certains risques : loyers impayés, dégradations immobilières, litiges liés à l application du bail.

6. Les litiges Bien qu ils varient d une société d assurance à une autre, les contrats proposent généralement les garanties suivantes : Ω indemnisation des loyers, charges et taxes impayés ; Ω paiement des sommes dues par le locataire lorsque celui-ci part sans effectuer son préavis ; Ω prise en charge de l indemnité d occupation fixée par le juge lorsque la résiliation du bail est effectivement prononcée ; Ω paiement des loyers lorsque le juge accorde des délais au locataire ; Ω prise en charge des frais de contentieux liés au recouvrement des loyers et à la gestion du bail ; Ω réparation des dégradations commises par le locataire et constatées lors de son départ, paiement des loyers pendant la durée des travaux nécessaires à la remise en état ; Ω prise en charge de l absence de revenus locatifs lorsque le mandataire n a pas trouvé un premier locataire. Cette assurance indemnise le propriétaire lorsque le locataire ne paie plus ses loyers, après une période de trois à six mois. Par la suite, le remboursement varie selon les contrats. Certains contrats limitent le plafond de garantie. Les plafonds représentent un nombre de loyers (douze ou dixhuit mois, par exemple) ou un montant global. Par ailleurs, certains contrats mettent en place une franchise, c est-à-dire qu ils imposent le paiement d une somme par le propriétaire indépendamment du montant du remboursement. S il ne l a pas fait à la signature du contrat de location, le bailleur peut toujours souscrire une assurance pour impayés de loyers, en cours de bail. En général, le propriétaire doit alors prouver à l assureur que le locataire a toujours payé ses loyers. Par ailleurs, le propriétaire impose souvent une période d essai, pendant laquelle la prise en charge ne s applique pas. Le montant de l assurance est déterminé par un pourcentage du montant annuel du loyer compris entre 1,5 et 4 % du loyer. 107

Les droits du locataire Demander une saisie 108 Le propriétaire peut aussi procéder à une saisie, si le recouvrement de sa créance est menacé par le fait que vous pouvez librement vous dessaisir de vos biens : saisie-attribution, saisie conservatoire, saisie sur le salaire, etc. La saisie-attribution La saisie-attribution s applique uniquement à des créances sur une somme d argent. Elle permet à votre bailleur de récupérer immédiatement les sommes disponibles sur votre compte bancaire. Pour mettre en œuvre cette saisie, le bailleur doit être obligatoirement titulaire d un titre exécutoire (un bail). Dès que la créance a été reconnue par une décision de justice, le bailleur créancier peut s adresser à un huissier de justice. Cet huissier doit ensuite signifier à la banque du débiteur un acte de saisie, qui doit comporter certaines mentions obligatoires : Ω le nom et l adresse du débiteur saisi ; Ω le décompte des sommes réclamées ; Ω l énonciation du titre exécutoire ; Ω la mention selon laquelle la banque doit déclarer tous les comptes d argent de son client ; Ω la mention selon laquelle il est interdit au débiteur de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu il doit. La banque a l obligation de fournir les informations demandées. L acte de saisie rend immédiatement indisponibles vos comptes bancaires, à hauteur des sommes dues au créancier. Pendant les quinze jours ouvrables qui suivent la saisie-attribution, les sommes inscrites sur votre compte bancaire sont indisponibles. Passé ce délai, les opérations de crédit ou de débit sont acceptées, à condition toutefois qu elles soient antérieures à la saisie. Auparavant, la saisie arrêt bloquait la totalité du compte du débiteur.

6. Les litiges Certaines sommes, insaisissables, doivent toujours être laissées à votre disposition. Vous avez la possibilité d utiliser ces sommes d argent pour les besoins de votre vie quotidienne et d effectuer des retraits d argent sur les comptes saisis, à condition toutefois de justifier l origine de cet argent. Ces sommes insaisissables sont : Ω le Revenu Minimum d Insertion (RMI) ; Ω l allocation de solidarité spécifique ; Ω l allocation d insertion ; Ω les prestations maladie en nature, c est-à-dire le remboursement des frais médicaux. L huissier doit ensuite vous notifier cette saisie-attribution dans un délai de huit jours. À défaut, la première étape, c est-à-dire l indisponibilité de vos comptes bancaires est annulée. Suite à cette notification, vous disposez d un délai d un mois pour contester la saisie devant le juge de l exécution. Le bailleur créancier ne peut en aucun cas se faire payer avant la fin de ce délai de contestation. Si au bout du délai d un mois, vous n avez formulé aucune contestation, le paiement de vos créances n est pas adressé directement au bailleur mais au secrétariat du greffe. Dès que le bailleur a reçu la totalité des sommes correspondant à sa créance, le juge de l exécution ordonne alors la mainlevée de la saisie. Votre banque est alors informée de cette mainlevée par le secrétariat du greffe, par lettre recommandée avec accusé de réception. La saisie de votre véhicule À condition de posséder un titre exécutoire, le bailleur créancier peut également demander la saisie de votre véhicule (voitures, motos, etc.). Pour procéder à cette saisie, le bailleur créancier a le choix entre deux procédures. Procédure 1 : la saisie par déclaration à la préfecture. Le bailleur peut effectuer une déclaration à la préfecture du lieu d immatriculation du véhicule. La déclaration doit indiquer vos nom et adresse, le numéro d immatriculation et la marque du véhicule saisi. Par ailleurs, la 109

Les droits du locataire déclaration doit mentionner le titre exécutoire (acte ou jugement) lui permettant de faire procéder à la saisie. Enfin, le bailleur créancier doit préciser le décompte des sommes que vous lui devez. Vous devez être informé par le bailleur de cette déclaration à la préfecture par acte d huissier, dans les huit jours qui suivent la déclaration. À défaut de règlement dans un délai de deux ans, le bailleur doit réitérer sa déclaration. Sinon, la déclaration initiale n est plus valable. La déclaration à la préfecture vous interdit de vendre votre véhicule avant d avoir réglé votre dette au créancier. En effet, pour vendre votre véhicule, vous devez demander à la préfecture un certificat datant de moins de deux mois. Or, suite à la déclaration du bailleur, la préfecture ne vous délivrera aucun certificat. Procédure 2 : la saisie par immobilisation. À condition de posséder un titre exécutoire, le bailleur peut charger un huissier de procéder à l immobilisation de votre véhicule. En général, cette immobilisation s effectue à l aide du sabot de Denver. L huissier doit vous informer immédiatement par écrit de cette saisie, en mentionnant le titre exécutoire et le lieu où le véhicule est immobilisé. L huissier doit ensuite vous délivrer un commandement de payer. Ce commandement indique que vous avez la possibilité de vendre votre véhicule à l amiable dans un délai d un mois, avec l accord du bailleur créancier. Après ce délai, votre véhicule est vendu aux enchères. À savoir! Y Qu il s agisse d une saisie par déclaration à la préfecture ou d une saisie par immobilisation, vous avez la possibilité de demander au juge de l exécution du lieu de votre résidence ou du lieu d immobilisation du véhicule de demander la mainlevée de la saisie. Pour saisir ce juge, vous devez vous adresser au greffe du Tribunal de grande instance. 110 La saisie sur salaire À condition de posséder un titre exécutoire, le bailleur peut saisir le Tribunal d instance de votre lieu de résidence, par simple lettre ou décla-

6. Les litiges ration au greffe afin de procéder à une saisie sur votre salaire. Cette lettre ou déclaration doit indiquer : Ω les nom, état civil et adresse du créancier ; Ω les nom et adresse du débiteur ; Ω les nom et adresse de l employeur du débiteur ; Ω le détail des sommes réclamées ; Ω la copie du titre exécutoire du créancier. Vous êtes ensuite convoqué à l audience de conciliation par le greffier, par lettre recommandée avec accusé de réception. L huissier convoque aussi le bailleur créancier par simple lettre, quinze jours au moins avant la date de l audience de conciliation. À l issue de l audience de conciliation, deux situations doivent être distinguées : Ω la conciliation aboutit. Dans ce cas, le juge doit constater l accord dans un procès-verbal de conciliation. Ce procès-verbal doit être signé par le bailleur créancier et vous-même. Ω la conciliation n a pas abouti. Dans ce cas, le juge rend une ordonnance de saisie sur rémunérations. Le juge rend également une ordonnance de saisie sur rémunérations, si vous étiez absent à l audience de conciliation. Le greffier du Tribunal d instance informe alors votre employeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de huit jours qui suivent l expiration des délais de recours contre le jugement, qu il a l obligation de procéder à une retenue sur la fraction saisissable de votre salaire. Les sommes saisissables sont celles qui ont le caractère de salaire. Il en est ainsi notamment de l allocation de chômage (exceptée l allocation de solidarité spécifique), les indemnités journalières de maladie et de maternité, les pensions de retraite, les rentes ou encore les indemnités de licenciement. En revanche, les indemnités et les allocations pour charge de famille ainsi que les rentes d accident de travail sont des sommes insaisissables. 111

Les droits du locataire Toutefois, votre salaire ne peut pas être saisi dans sa totalité. En effet, seule une fraction de votre salaire est saisissable. Cette fraction saisissable augmente avec le montant du salaire. Le barème fixé est révisé chaque année au 1 er janvier. Barème des fractions de salaire saisissable (au 1 er janvier 2004) Tranche de salaire annuel Fraction saisissable Retenue maximale par mois (retenue maximale cumulée par mois) Jusqu'à 3 120 euros 1/20 e 13 euros (13 euros) De 3 120 à 6150 euros 1/10 e 25,25 euros (38,25 euros) De 6150 à 9 220 euros 1/5 e 51,16 euros (89,41 euros) De 9 220 à 12 240 euros 1/4 De 12 240 à 15 280 euros 1/3 De 15 280 à 18 360 euros 2/3 62,92 euros (152,33 euros) 84,44 euros (236,77 euros) 171,11 euros (407,88 euros) Au-delà de 18 360 euros La totalité (407,88 euros plus le reste du salaire) Ces tranches sont augmentées de 1 170 euros par an et par personne à charge sur présentation de justificatifs. Parmi les personnes à charge, on trouve le conjoint ou le concubin dont les ressources sont inférieures au RMI, les enfants à charge et l ascendant dont les ressources sont inférieures au RMI et qui habitent avec la personne débitrice. 112

6. Les litiges À savoir! Y Dans tous les cas, vous devez toutefois bénéficier d une somme minimum vitale dont le montant est égal au montant du Revenu Minimum d Insertion (RMI), soit 417,88 euros par mois depuis le 1 er janvier 2004. Vous pouvez contester le montant de la retenue opérée sur votre salaire. Pour cela, vous devez vous adresser au juge d instance soit directement, soit par l intermédiaire d un huissier de justice, d un avocat ou de tout autre personne munie d une procuration. Par ailleurs, si vous avez de sérieuses difficultés financières pour payer votre dette, vous pouvez demander un délai de grâce, de deux ans maximum, au juge d instance. La saisie vente La saisie vente est une procédure permettant au bailleur créancier de vendre vos meubles pour se payer ensuite sur le montant du prix vendu. La mise en œuvre de cette procédure suppose, comme pour les autres saisies, l existence d un titre exécutoire. Si la dette est inférieure à 535 euros, le créancier ne peut procéder à une saisie vente sur les meubles que si la saisie du compte bancaire ou des rémunérations s est révélée infructueuse. L huissier doit vous délivrer un commandement de payer, comportant la mention du titre exécutoire ainsi que la somme exacte réclamée. Ce commandement vous ordonne de payer votre dette dans un délai de huit jours. À défaut de paiement dans ce délai, la dette pourra être payée par la vente forcée de vos meubles. Pour contester le commandement de payer, vous devez vous adresser immédiatement à l huissier de justice et, éventuellement, au juge de l exécution. Vous pouvez également demander au juge un délai de grâce, pour une durée maximale de deux ans. Pour procéder à l acte de saisie, l huissier vient à votre domicile pour dresser l inventaire des biens saisis. Vous pouvez contester l inventaire en vous adressant directement au juge de l exécution. 113

Les droits du locataire À savoir! Y Certains meubles sont insaisissables. Il en est notamment ainsi des objets nécessaires à la vie et au travail du débiteur et de sa famille. Passé le délai de huit jours, l huissier peut effectuer l acte de saisie, c està-dire l inventaire des meubles, même en votre absence. Dans ce cas, l huissier doit toutefois être accompagné d un commissaire de police. Après l inventaire, les meubles restent à votre domicile, mais vous ne pouvez en aucun cas les vendre ou les déplacer. À défaut, vous pouvez être pénalement sanctionné. Vous disposez d un mois, à compter de l acte de saisie, pour demander à vendre vous-même vos meubles (vente amiable) et ainsi éviter les enchères publiques. Le bailleur créancier dispose d un délai de quinze jours pour accepter ou refuser la vente amiable. En l absence de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté la vente amiable. À défaut de vente amiable, la vente forcée (aux enchères publiques) ne peut avoir lieu qu après un délai d un mois à compter de la notification de l acte de saisie. Résilier le bail Le propriétaire a la possibilité de procéder à la résiliation du bail en cas de loyers ou de charges impayés, si une clause «résolutoire» du contrat l y autorise. Le propriétaire doit alors respecter une procédure particulière. En effet, le propriétaire doit vous transmettre, par huissier, un commandement de payer, mentionnant obligatoirement dans son intégralité l article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (voir annexes p. 164), ainsi que l adresse du Fonds de solidarité logement. Vous disposez alors d un délai de deux mois pour payer intégralement votre dette. Si le paiement n est pas effectué, le propriétaire peut obtenir votre expulsion en vous assignant devant le tribunal par huissier de justice. 114

6. Les litiges En revanche, si le bail ne comporte aucune clause résolutoire pour nonpaiement des loyers et des charges, le propriétaire doit alors vous assigner devant le Tribunal d instance, en demandant au juge la résiliation du bail ainsi que votre expulsion. Si vous êtes condamné à payer les loyers de retard, le juge peut estimer que le défaut de paiement des loyers n est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l expulsion. L expulsion Le propriétaire a la possibilité d engager une procédure d expulsion lorsque le contrat contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail, en cas de non-paiement du loyer et des charges, pour nonversement du dépôt de garantie ou encore pour défaut d assurance. De même, une procédure d expulsion peut être engagée lorsque vous ne quittez pas le logement, suite à un congé donné pour reprise du logement pour l habiter, pour le vendre ou pour un motif réel et sérieux. Par ailleurs, en l absence de clause résolutoire ou pour d autres raisons que le non-paiement des loyers et des charges (usage abusif des locaux, détérioration, etc.), le propriétaire peut vous assigner directement au Tribunal d instance pour demander la résiliation du bail et votre expulsion. Si vous louez un logement HLM, vous bénéficiez d un droit au maintien dans les lieux. Toutefois, une possibilité d expulsion existe. Mais avant de déclencher cette procédure d expulsion, le préfet peut mettre en œuvre, après une enquête sociale, tous les moyens et toute les aides existants pour vous permettre, si vous êtes de bonne foi, de résoudre vos problèmes d impayés et ainsi éviter l expulsion. La procédure d expulsion Pour procéder à votre expulsion, le bailleur doit saisir obligatoirement un huissier de justice. Dès le début de la procédure, l huissier délivre une brochure expliquant la procédure d expulsion, la marche à suivre et les 115

Les droits du locataire 116 coordonnés des organismes pouvant aider les familles. L huissier vous remet un commandement de payer sa dette dans un délai de deux mois. Ce commandement doit indiquer des mentions obligatoires : Ω le mécanisme de la clause résolutoire ; Ω la possibilité d obtenir du juge des délais de paiement ; Ω la saisine du Fonds de solidarité pour le logement, destiné à verser des aides financières aux locataires en difficultés du département. Si vous n avez pas payé dans les deux mois et si vous n avez pas obtenu de délais de paiement, le propriétaire doit saisir, par voie d huissier, le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. Cet huissier doit aussi envoyer une copie de l assignation au préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant la date de l audience, afin de recenser les aides auxquelles vous prétendez. Lors de l audience, il vous est recommandé d être présent afin d expliquer votre situation. Vous pouvez alors proposer des modalités de remboursement adaptés à vos capacités financières, demander des délais de paiement. L assistance d un avocat n est pas obligatoire. L aide juridictionnelle peut vous aider à prendre en charge les frais de justice (avocats, huissiers, etc.). La demande de délais de paiement Si vous ne pouvez pas régler votre dette, vous devez vous adresser au juge d instance pour solliciter des délais de paiement. Si le propriétaire veut s opposer à cette demande, il doit se présenter obligatoirement à l audience pour solliciter du juge la mise en œuvre de la clause résolutoire (idem, si vous ne respectez pas l échéancier éventuellement fixé par le juge). Deux solutions se distinguent : Ω le juge décide d octroyer des délais de paiement. Il peut décider de reporter ou d échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans. Si le règlement s effectue en plusieurs échéances, l échéancier est assorti d une clause de déchéance du terme. Si vous

6. Les litiges payez les échéances (en plus de son loyer normal) à la date prévue, vous pouvez rester dans le logement. En revanche, si vous ne payez pas, le bailleur peut vous expulser sans avoir à saisir le tribunal. Ω le juge refuse d octroyer des délais de paiement. Si le juge refuse d accorder des délais de paiement et s il constate que la clause résolutoire peut s appliquer, il prononce la résiliation du bail et ordonne donc l expulsion. Le commandement d avoir à libérer les lieux L expulsion a lieu après la décision du tribunal et après signification par un huissier d un commandement d avoir à libérer les lieux. Toutefois, vous ne pouvez être expulsé qu après un délai de deux mois suivant la signification du jugement. Le contenu du commandement d avoir à libérer les lieux est strictement réglementé par le décret du 31 juillet 1992. Par ailleurs, la décision d expulsion ne devient exécutoire qu à partir du moment où elle n est plus susceptible d appel ou d opposition. En effet, suite à un jugement ordonnant l expulsion, le locataire a la possibilité de faire appel, éventuellement en demandant l aide juridictionnelle, dans un délai de quinze jours après une ordonnance de référé et après un délai d un mois après un jugement du Tribunal d instance. L obtention de délais pour quitter les lieux Le juge qui prononce l expulsion peut vous accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Ce délai supplémentaire peut aller de trois mois à trois ans. En effet, le juge peut décider de prolonger le délai légal de deux mois pour une durée de trois mois au maximum (soit cinq mois au total), si l expulsion risque d avoir des conséquences d une exceptionnelle gravité en raison de la période de l année (hiver) ou de la présence d enfants en bas âge, etc. Par ailleurs, si votre relogement ne peut avoir lieu dans des circonstances normales, le juge peut vous accorder un délai supplémentaire d une durée de trois mois à trois ans au maximum. Vous avez la possibilité de demander ce délai supplémentaire au juge d instance, avant la délivrance du commandement d avoir à libérer les 117

Les droits du locataire locaux par l huissier, même s il n a pas été prévu dans l ordonnance d expulsion. En revanche, si le commandement d avoir à libérer les locaux a déjà été délivré, vous devez solliciter ce délai supplémentaire auprès du juge de l exécution. Le déroulement de l expulsion Votre expulsion ne peut avoir lieu entre 21 heures et 6 heures. De même, l expulsion ne peut se dérouler les jours fériés ou les jours chômés, sauf accord du juge. En général, l huissier se contente, dans un premier temps, d une tentative d expulsion et rédige un procès-verbal. Ce n est qu en cas d échec qu il fait appel à la force publique. Le recours à la force publique Pour avoir recours à la force publique, le propriétaire doit faire une demande auprès du préfet, par l intermédiaire de l huissier. Le préfet dispose alors d un délai de deux mois pour donner sa réponse. Si le préfet accepte, l huissier peut faire appel au commissaire de police pour l aider dans l opération d expulsion. En cas de refus, la décision du préfet doit être motivée (il faut savoir que le défaut de réponse dans le délai de deux mois équivaut à un refus). Le propriétaire a alors la possibilité d être indemnisé par l État. En effet, le propriétaire doit alors être indemnisé pour la perte des loyers suite au refus du préfet de faire intervenir la force publique pour expulser le locataire défaillant. Pour obtenir son indemnisation, le propriétaire doit adresser une demande d indemnisation amiable à la préfecture par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préfet dispose alors d un délai de quatre mois pour rendre sa décision (le défaut de réponse pendant le délai de quatre mois équivaut à un refus). Si le préfet refuse cette demande d indemnisation, le propriétaire dispose alors d un délai de deux mois pour saisir le tribunal administratif. 118 Lors de l expulsion, l huissier dresse un nouveau procès-verbal, dans lequel il mentionne vos meubles et le lieu où ils seront entreposés à vos frais. Vous disposez d un mois pour les retirer. Passé ce délai, les meubles

6. Les litiges peuvent être vendus aux enchères. Le bailleur peut alors récupérer sur le produit de la vente aux enchères la dette que vous lui devez encore. Vous conservez toutefois le solde de la vente. Si des biens sans valeur sont laissés dans le logement après l expulsion, ils sont considérés comme abandonnés. Le propriétaire a la possibilité de les faire déménager ou détruire. En revanche, les papiers et les documents personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant une durée de deux ans par l huissier. Passé ce délai de deux ans, l huissier dresse un procès-verbal des documents conservés et les détruit. Les situations où l expulsion ne peut pas être mise en œuvre Dans les situations suivantes, votre expulsion ne peut être mise en œuvre... La trêve hivernale : du 1 er novembre au 15 mars de l année suivante, c està-dire durant la période hivernale, il est interdit d expulser un locataire. Toutefois, cette interdiction d expulsion ne s applique pas au cas des squatters. De même, elle ne s applique pas aux locataires dont le relogement est assuré dans des conditions satisfaisantes. Enfin, la trêve hivernale ne s applique pas aux occupants d un immeuble ayant fait l objet d un arrêté de péril. L absence du locataire : le commandement d avoir à libérer les locaux indique seulement la date à partir de laquelle le logement doit être libéré. En pratique, l huissier s entend à l avance avec l occupant pour fixer une date d expulsion. À défaut d accord, l huissier ne peut pas procéder à l expulsion. Les procédures d urgence Il existe également des procédures d urgence, plus rapides Le référé est la procédure la plus courante et la plus utilisée lorsque la créance invoquée est incontestable. Le juge des référés rend une ordonnance le jour même de l audience ou, au plus tard, dans les deux semaines 119

Les droits du locataire qui suivent l audience. Par ailleurs, ce jugement est assorti de l exécution provisoire. Cela signifie que le jugement s applique même en cas d appel. L injonction de payer permet au bailleur créancier d obtenir rapidement un titre exécutoire lui permettant de recouvrer sa créance, dont le montant est déterminé par le bail. Le créancier a la possibilité d établir la preuve de sa créance par tous les moyens (contrat de bail, reconnaissance de dette, etc.). Pour engager la procédure, le bailleur doit déposer une requête au greffe du Tribunal d instance sous forme d un formulaire à remplir. Si le tribunal estime que la requête est justifiée, il rend une ordonnance portant injonction de payer. Cette décision est portée à votre connaissance par un huissier de justice. Vous disposez alors d un délai d un mois pour contester l ordonnance d injonction en formant opposition. À défaut d opposition, l ordonnance deviendra exécutoire et des saisies pourront être effectuées à votre encontre. En revanche, si vous formez opposition, vous serez alors convoqué par le tribunal, avec le bailleur, pour tenter de vous concilier. Si la conciliation se révèle impossible, le tribunal rend un jugement. À savoir! Y Depuis le 1 er mars 1999, si le montant de la dette est supérieur à 3 800 euros, vous, ou le bailleur, pouvez contester devant la Cour d appel la décision du tribunal rendue sur l opposition. Les solutions du locataire 120 En cas de difficultés financières, vous disposez aussi de quelques solutions Rechercher une solution amiable avec le propriétaire Pour éviter toute procédure judiciaire (et surtout de nombreux problèmes!), vous avez tout intérêt à rechercher une solution amiable avec le propriétaire. L élaboration d un plan d apurement des dettes est souvent la solution retenue. Ce plan constitue un accord amiable écrit prévoyant un étalement du remboursement de la dette du locataire sur plusieurs mois.

6. Les litiges Si le locataire respecte les délais mentionnés dans le plan d apurement des dettes, il a la possibilité de conserver son droit à une aide au logement. Demander une aide financière Le locataire peut solliciter plusieurs aides financières : le Fonds de Solidarité Logement (FSL), la garantie LOCA-PASS, etc. Si, de bonne foi, vous ne pouvez plus payer votre loyer, vous avez la possibilité de faire appel au FSL. Pour pouvoir saisir le FSL, vous devez répondre aux trois conditions suivantes : Ω vos dettes de loyers doivent être supérieures à trois mois d impayés ; Ω la mise en place de votre plan d apurement a échoué ; Ω votre loyer doit être compatible avec les ressources de votre ménage. Dès lors, vous pouvez bénéficier de deux types d aides : un prêt et/ou une subvention. Le prêt accordé ne peut avoir une durée supérieure à 24 mois. Ce sont les membres de la Commission d arrondissement solidarité Logement qui détermine la part de la dette prise en charge sous forme de prêt. À savoir! Y Le total des mensualités des prêts accordés au locataire ne peut pas dépasser 30 % de ses revenus mensuels (déduction faite des prestations, APL et allocations familiales). Le solde de la dette peut faire l objet d une subvention. Celle-ci a pour but de compléter un prêt, si la dette est très importante et que le budget est précaire. Une subvention peut également être accordée pour apurer vos dettes de loyer et de charges, si vos ressources sont inférieures ou égales au RMI. La garantie LOCA-PASS, gratuite, est une assurance de paiement du loyer et des charges, valable pour trois ans et couvrant un montant maximal de dix-huit mois de loyers et de charges impayés. Toutefois, cette garantie est portée à trois ans de loyer, renouvelable, en contrepartie d une réservation locative pour les salariés et les jeunes, dans le parc locatif conventionné. 121

Les droits du locataire Vous pouvez bénéficier de cette garantie, quelle que soit la cause de l impayé. La garantie est mise en jeu à la demande du bailleur, après une première relance et l envoi d une lettre de rappel restée sans effet pendant quinze jours. Si vous êtes en difficulté, vous pouvez également demander à bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers, dite «loi Neiertz». Attention! Pour mettre en œuvre la procédure de surendettement, vous devez impérativement être dans une grave situation financière, c est-àdire que vous ne devez plus pouvoir rembourser vos dettes. Pour saisir la Commission départementale de surendettement, vous devez vous adresser à la succursale de la Banque de France de votre département afin de vous procurer un dossier de «déclaration de surendettement». Vous devez remplir de manière précise ce dossier et l accompagner d une lettre de saisine (voir annexes p. 171) expliquant les causes du surendettement et indiquant vos nom et adresse, votre situation familiale et vos conditions de logement. Par ailleurs, vous devez mentionner dans le dossier le montant et la nature de vos dettes et de vos dépenses courantes, les coordonnées de vos créanciers, ainsi que le montant détaillé de vos revenus, des éventuelles autres ressources (prestations, allocations), de vos biens (immobiliers, produits d épargne) et de vos crédits à la consommation. Vous devez joindre tous les justificatifs nécessaires à ces éléments. Une fois rempli et signé, vous devez adresser ce dossier au secrétariat de la Commission de surendettement, auprès de la succursale de la Banque de France de votre département. La Commission vous informe ensuite (ainsi que vos créanciers, notamment le propriétaire) de sa saisine par lettre simple. Le dépôt du dossier devant la Commission et la saisine de la Commission ne vous dispense pas de payer vos dettes de loyers. 122

6. Les litiges La Commission procède alors à l examen du dossier pour déterminer la recevabilité de la demande. Elle peut demander des justificatifs supplémentaires. La Commission de surendettement vous informe (ainsi que vos créanciers) de sa décision par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Si l ouverture de la procédure est rejetée, vous devez adresser une lettre de recours, en recommandé avec demande d avis de réception, au secrétariat de la Commission, lequel transmettra le dossier au juge de l exécution. Celui-ci statue sur la recevabilité de la demande, après avoir recueilli vos observations et celles de vos créanciers. Sa décision est ensuite notifiée aux parties par lettre recommandée avec avis de réception. Une copie de cette décision est transmise par lettre simple à la Commission de surendettement. La décision du juge n est pas susceptible d appel, mais peut faire l objet d un pourvoi en cassation. Modification de la procédure de surendettement La procédure de surendettement a été modifiée par la loi d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, du 1 er août 2003. Cette loi prévoit un recours supplémentaire, dit «de rétablissement personnel», qui autorise l annulation du restant de la dette, après liquidation des biens de la personne et éventuellement de ceux de sa caution. Seuls les dossiers déposés devant une Commission de surendettement, à compter du 3 août 2003 et dont l apurement des dettes a été jugé impossible, peuvent bénéficier de cette mesure. Les bénéficiaires sont alors inscrits pour une période maximale de huit ans sur le fichier national des incidents de paiement. 123

Les droits du locataire Le règlement des autres litiges relatifs à la location D autres litiges peuvent vous opposer au propriétaire : non-restitution du dépôt de garantie, détermination du montant des charges, etc. Les procédures amiables Comme pour un litige relatif au paiement du loyer, la première chose à faire est de tenter de régler le litige de manière amiable Adresser un courrier Un litige vous oppose à votre bailleur? N hésitez pas, dans un premier temps, à lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception lui expliquant l objet du litige. Par exemple, lorsque le bailleur ne vous a pas rendu le dépôt de garantie trois mois après la remise des clefs, une simple lettre de réclamation suffit souvent à remettre les choses en ordre! Saisir la Commission départementale de conciliation La loi «solidarité et renouvellement urbain» a créé de nouveaux droits pour les locataires dans leurs rapports avec leurs propriétaires bailleurs. Ces nouveaux droits s exercent au sein d une nouvelle instance : la Commission départementale de conciliation. Cette commission a pour objet de régler les litiges suivants : Ω les litiges individuels relatifs aux augmentations de loyer, au renouvellement du bail ; Ω les litiges individuels relatifs aux charges locatives, aux réparations, à l état des lieux et au dépôt de garantie ; 124

6. Les litiges Ω les difficultés de mise en œuvre des accords collectifs, des plans de concertation locative et de fonctionnement des immeubles ou groupes d immeubles. La Commission est compétente pour le secteur privé et le secteur HLM. Il existe une Commission départementale de conciliation dans chaque département, chargée d examiner les litiges pour lesquels le logement est situé dans ce département. Pour connaître l adresse du secrétariat de la commission de votre département, adressez-vous à la Direction départementale de l équipement du lieu de votre logement. Pour saisir cette commission, vous (ou le propriétaire) devez adresser une lettre au secrétariat de la Commission de conciliation. Cette lettre doit comporter les éléments suivants : vos nom et adresse, les nom et adresse de la partie adverse ainsi que l objet du litige. Vous devez également joindre à cette lettre les documents suivants : la copie du bail et la lettre de réclamation adressée préalablement à la partie adverse. Par ailleurs, si le litige est relatif à la révision du loyer, vous devez joindre à votre lettre, la proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer faite par le bailleur, ainsi que les éléments de référence qui lui ont servi pour proposer l augmentation. Vous pouvez également transmettre à la Commission tout autre document permettant de faciliter la conciliation. Demander une conciliation au tribunal Vous (ou le propriétaire) avez la possibilité de formuler une demande de conciliation avec la partie adverse, par oral ou par simple lettre, auprès du greffe du Tribunal d instance. La tentative de conciliation est menée par le juge lui-même ou bien par un conciliateur, nommé par le juge. Durant la conciliation, chaque partie doit être présente, exposer le litige ainsi que son argumentaire. Vous pouvez vous faire assister par votre conjoint, votre concubin, un proche ou un avocat. Si la conciliation aboutit à un accord, un constat d accord doit être signé. En revanche, si la conciliation est un échec, les parties peuvent demander que le litige soit immédiatement jugé. 125

Les droits du locataire Les procédures judiciaires Saisir le Tribunal d instance Si vous souhaitez agir en justice, vous devez saisir le Tribunal d instance du lieu du logement. Si le litige concerne une somme inférieure à 3 800 euros, la saisine est simple, gratuite et ne nécessite pas le recours à un avocat ou à un huissier. En effet, pour saisir le tribunal, vous devez déposer un modèle type de déclaration au greffe du Tribunal. Il est conseillé de remettre avec cette déclaration une copie du bail, une copie des états des lieux d entrée et de sortie ainsi qu une copie du courrier adressée préalablement au bailleur. À savoir! Y Si vous engagez un procès contre votre bailleur, vous avez la possibilité de donner mandat d agir en justice à une association siégeant à la Commission nationale de concertation et agréée. Le greffier enregistre votre demande et vous convoque, avec le bailleur, à une audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Lors de l audience, un débat contradictoire est organisé. Le jugement peut être rendu immédiatement ou en délibéré. Par ailleurs, le jugement est rendu par défaut, si le défendeur est absent. Dans quel cas faire appel? Il n est pas possible de former appel du jugement rendu, si le litige concerne une somme inférieure à 3 800 euros. En revanche, si le litige concerne une somme supérieure à 3 800 euros, vous ne pouvez pas procéder à la saisie du tribunal par une simple déclaration au greffe du Tribunal. En effet, dans ce cas, vous devez procéder par assignation, mais toujours devant le Tribunal d instance. 126

6. Les litiges L injonction de faire La procédure d injonction de faire peut être utilisée lorsque le bailleur refuse, par exemple, de délivrer les équipements mentionnés dans le bail en bon état de fonctionnement, une quittance de loyer, un décompte des charges en vue d une vérification, etc. Toutefois, cette procédure ne peut être utilisée que si la valeur de votre demande n excède pas 7 600 euros. Vous devez adresser une demande écrite (requête) au greffe du Tribunal d instance. Cette requête doit mentionner les nom, prénoms, adresse et profession des parties. Vous devez joindre à votre requête les documents justificatifs : copie du contrat de bail, devis établi par un professionnel, etc. Si le juge estime votre requête justifiée, il rend une ordonnance portant injonction de faire, non susceptible de recours. Cette ordonnance est notifiée aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception. L ordonnance rendue mentionne le délai et les conditions d exécution de l injonction. Cette ordonnance précise également le jour de l audience, en cas de non-respect de l ordonnance. Si votre adversaire ne respecte pas cette injonction et conteste votre demande, le tribunal examine l affaire en présence des deux parties. Par ailleurs, la décision du juge peut faire l objet d un appel devant la Cour d appel. 127