LOCAUX PROFESSIONNELS Révision des valeurs locatives: top départ à l automne 2017 Lancée fin 2010, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels va prendre effet à l automne prochain, période au cours de laquelle les entreprises de toutes catégories, dont les cabinets libéraux, recevront des avis d imposition à la taxe foncière et à la CFE (cotisation foncière des entreprises) tenant compte des nouvelles évaluations. SOMMAIRE I Pourquoi une réforme? II Quels principes de base? III Les grandes étapes de la réforme IV Processus de fixation des nouvelles bases brutes V Les dispositifs techniques de la réforme VI Résultats des simulations 2016 de la DGFiP VII Publication des nouveaux paramètres d évaluation Annexes : - Classement des locaux par catégorie - Evolution moyennes de cotisation de taxe foncière par catégorie de locaux - Grille tarifaire du département de la Loire-Atlantique - Coefficients de localisation dans la ville de Saint-Nazaire
I - Pourquoi une réforme? - Les locaux professionnels (magasins, bureaux, entrepôts et aires de stationnement, ateliers, hôtels, cliniques...) représentent 3,3 millions de locaux sur un total de 37 millions - La valeur locative cadastrale des locaux professionnels sert de base à de calcul aux impôts locaux dus par les entreprises : taxe foncière et CFE (cotisation foncière des entreprises) - Les valeurs locatives prises en compte jusqu en 2016 étaient déconnectées du marché locatif : Elles reposaient sur une méthode de fixation des bases, dite «par comparaison» (fixation des valeurs locatives par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque nature et catégorie de locaux), jugée archaïque De plus, la dernière révision générale des évaluations foncières (1974) avait été effectuée sur la base des valeurs de 1970 - En conséquence, la répartition de la charge fiscale entre les contribuables s avérait inéquitable II Quels principes de base? - Adoption d une nouvelle méthode de fixation des bases individuelles Abandon de la méthode «par comparaison» (évaluation par référence à un local type) au profit d une méthode «tarifaire» : 1 - Chaque local est rattaché à une catégorie (magasins, bureaux, cliniques, établissements d enseignement, établissements de spectacles...) ainsi qu à un secteur d évaluation représentant un marché locatif homogène au sein de chaque département 2 Les tarifs au m2 sont déterminés à partir d un échantillon représentatif des loyers pratiqués pour chaque catégorie de locaux dans chaque secteur de rattachement 3 Ces tarifs seront appliqués à la surface pondérée de chaque local - Fixation de nouvelles bases d évaluation tirées d une enquête «sur le terrain» L ensemble des propriétaire-bailleurs ont dû communiquer les informations indispensables à l administration (descriptif des locaux, montant des loyers pratiqués...). De leur côté, les exploitants doivent déclarer chaque année, en même temps que leurs résultats d exploitation, le montant des loyers des locaux qu ils occupent - Cette réforme, décidée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2010, et entrant pour la première fois en application en 2017, a été effectuée à recettes fiscales constantes - Un processus de révision des valeurs locatives des locaux d habitation, reposant sur les mêmes principes que celui concernant les valeurs locatives des locaux professionnels, a de son côté été lancé par la loi de finances pour 2013
III Les grandes étapes de la réforme - 2010 (loi de finances rectificative pour 2010 n 2010-1658 du 29 décembre 2010) : vote du texte définissant l économie générale de la révision dont l entrée en application est prévue pour 2014. Ce texte met en place un mécanisme de neutralisation des bases d imposition. - 2012 (loi de finance rectificative pour 2012 n 2012-958 du 16 août 2012) : Report à 2015 de l intégration des nouvelles valeurs locatives dans les bases d imposition Le texte met en place un dispositif de lissage des écarts d imposition résultant de la révision - 2015 (loi de finances rectificative pour 2015 n 2015-1786 du 29 décembre 2015) : Report à 2017 de l intégration des nouvelles valeurs locatives dans les bases d imposition Réaménagements des mécanismes temporaires de neutralisation des bases et de lissage des variations de cotisations (lissage sur dix ans au lieu de cinq ans) Création d un nouveau mécanisme temporaire dénommé «planchonnement» - 2017 : Intégration des nouvelles bases dans les avis d imposition à la taxe foncière et à la CFE (cotisation foncière de entreprises) IV Processus de fixation des nouvelles bases brutes - Phase d expérimentation (année 2011) : collecte des informations dans cinq départements test (Hérault, Pas-de-Calais, Bas-Rhin, Haute-Vienne, Paris) - Généralisation de la collecte à l ensemble du territoire : test «grandeur nature» (année 2013) - Mise en place des CDVLLP (2014) chargées de définir les secteurs d évaluation et les tarifs par catégories de locaux Les Commissions Départementales des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP) ont pour mission de délimiter les secteurs d évaluation, d arrêter le classement des locaux par catégories, de fixer le tarif par catégorie ainsi que les coefficients de localisation, tout ceci à partir des éléments statistiques fournis par l administration des impôts - Etudes d impact de la DGFIP (2015 et 2016) - Publication des nouveaux paramètres d évaluation des locaux professionnels (juin 2016). Ces paramètres sont composés des éléments suivants : la sectorisation, les tarifs par catégorie et par secteur et les coefficients de localisation qui ont été fixés par les CDVLLP - Pour la première fois, intégration des nouvelles valeurs locatives dans les bases d imposition à la taxe d habitation et à la taxe foncière (2017) - Mise à jour permanente des bases (à partir de 2018). Chaque année à partir de 2018, les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur seront mises à jour par l administration à partir des loyers déclarés par les exploitants.
V Les dispositifs techniques de la réforme - La valeur révisée brute Il s agit de la valeur locative obtenue en appliquant le tarif propre au local à sa surface pondérée - Les dispositifs transitoires : La neutralisation : elle vise à garantir le maintien de la proportion contributive des locaux professionnels par rapport aux locaux d habitation, sans l augmenter ni la diminuer Exemple : Si la valeur locative globale révisée des locaux professionnels d une commune est de 20 % supérieure à la valeur locative antérieure, la valeur locative révisée de chaque local sera réduite dans la même proportion. Le planchonnement : ce dispositif, qui s appliquera aux impositions dues au titre des années 2017 à 2025, vise à réduire les fortes variations, à la baisse comme à la hausse entre la valeur actuelle et la valeur révisée et neutralisée. Le montant de cette dernière est majoré ou minoré de la moitié de la différence entre les deux valeurs Exemple : par rapport à sa valeur locative antérieure, la valeur locative révisée et neutralisée d un local passe de 4 000 euros à 6 000 euros, soit une hausse de 2 000 euros. La valeur planchonnée de ce local se montera à 6 000 euros 2 000 / 2 = 5 000 euros Dans la situation inverse où la valeur révisée et neutralisée d un local serait inférieure à sa valeur antérieure et passerait par exemple de 12 000 euros à 9 000 euros, soit une baisse de 3 000 euros, la mise en œuvre du dispositif du planchonnement la porterait à 9 000 euros + 3 000 / 2 = 10 500 euros Le lissage des cotisations : ce dispositif qui s appliquera également aux impositions dues au titre des années 2017 à 2025, comme son nom l indique, à intégrer progressivement les incidences de la révision, à la baisse comme à la hausse, dans le montant des cotisations. Exemple : par rapport à sa valeur actuelle, la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée d un local fait passer le montant de l imposition à la taxe foncière de 1 000 euros à 1 500 euros, soit une augmentation de 500 euros. Cette augmentation sera répartie sur dix ans, à raison de 50 euros supplémentaires par an (1 050 euros en 2017, 1 100 euros en 2018, etc.) Dans la situation inverse où la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée d un local serait inférieure à sa valeur antérieure et ferait par exemple passer le montant de l imposition à la taxe foncière de 3 000 euros à 2 000 euros, la baisse correspondante de 1 000 euros serait répartie sur dix ans, à raison de 100 euros par an (2 900 euros en 2017, 2 800 euros en 2018, etc.)
VI Résultat des simulations 2016 de la DGFIP Ces simulations ont porté sur 3,06 millions de locaux (sur un total de 3,3 millions de locaux concernés). Les résultats tiennent compte de la neutralisation et du planchonnement des valeurs locatives, mais non du lissage des cotisations. le - Résultats au niveau national : 49,4 % des locaux voient leur cotisation augmenter 50,6 % des locaux voient leur cotisation baisser - Résultats au niveau sectoriel Parmi les 10 sous-groupes : 3 d entre eux enregistrent une augmentation de cotisation moyenne supérieure à 10 % dont les cliniques et établissements du secteur médico-social (augmentation moyenne de 30,5 %) et les établissements d enseignement (augmentation moyenne de 12,4 %) 5 d entre eux enregistrent une augmentation de cotisation moyenne inférieure à 5% dont les magasins et lieux de vente (augmentation moyenne de 4 %) et les bureaux et locaux assimilables (augmentation moyenne de 3,7 % %) 2 d entre eux enregistrent une baisse de cotisation moyenne dont les ateliers et locaux assimilables (baisse moyenne de 3,4 %) - Résultats détaillés du secteur des bureaux : BUR 1 (locaux de bureaux à agencement ancien) : cotisation moyenne en hausse de 6,1 %. Mais il faut souligner que, dans ce secteur des bureaux anciens (75 % du parc des bureaux), les locaux bénéficiant d une cotisation en baisse sont aussi nombreux que ceux supportant une cotisation en hausse BUR 2 (locaux de bureaux à agencement récent) : cotisation moyenne en baisse de 4,9 %. BUR 3 (locaux assimilables à des bureaux mais présentant des aménagements spécifiques) : cotisation moyenne en hausse de 6,3 % VII Publication des nouveaux paramètres d évaluation - Rappel des nouveaux paramètres : sectorisation, tarif par catégorie et par secteur et coefficients de localisation fixés par les commissions - Ces paramètres ont été notifiés au printemps 2016 aux présidents des conseils départementaux, aux maires des communes et présidents d EPCI - Ils ont été publiés à la même époque au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département ANNEXES [UNAPL mai 2017]
Annexe 1 : Classement des locaux par catégorie
Annexe 2 : Evolution moyennes de cotisation de taxe foncière par catégorie de locaux
Annexe 3 : Grille tarifaire du département de la Loire-Atlantique
Annexe 4 : Coefficients de localisation dans la ville de Saint-Nazaire