Réunion Révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (RVLLP) 5 septembre 2017
SOMMAIRE 1 - La nécessité d'une révision 2 - Les principes de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels 3 - Les mécanismes atténuateurs 4 - Impact sur les avis TF 2017 5 - Présentation des avis 6 - Exemple de calcul 7 - Où trouver de l'information? 2
1 - LA NÉCESSITÉ D UNE RÉVISION 3
1 - LA NECESSITE D UNE REVISION Les valeurs locatives (VL) actuelles datent de 1970 : elles ne reflètent plus la réalité du marché locatif. Cette valeur locative, sert de base de calcul aux impôts fonciers des entreprises mais aussi à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Avant la révision, cette valeur locative reposait sur des locaux de référence. A l'époque, un certain nombre de locaux par communes avait été choisi comme référence, appelés locaux type, pour déterminer par comparaison la valeur locative des autres locaux en fonction de leur catégorie. Chaque année, cette VL était actualisée pour tenir compte de l'évolution du marché locatif. La loi prévoyait à l'origine des révisions générales tous les 6 ans. Par ailleurs, des coefficients étaient appliqués pour ajuster la VL 70 (coefficient de situation générale, coefficient d'entretien). 4
1 - LA NECESSITE D UNE REVISION Lors de réunions de concertation en 2010, des représentants des associations d élus locaux, des parlementaires et des organisations professionnelles ont validé la nécessité d une révision. Il a été décidé de conduire cette révision par étapes, en commençant par les locaux professionnels (3,3 millions de locaux au niveau national). Pour le Puy-de-Dôme, cela concerne 33.524 locaux. 5
2 LES PRINCIPES DE LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS - Un système d évaluation simplifié avec de nouveaux paramètres. - De nouveaux paramètres d évaluation déterminés par les commissions communales, départementales et intercommunales. - Suppression du système de comparaison par «local-type» et nomenclature nationale de 38 catégories (hors évaluation directe). - Une mise à jour permanente des paramètres d évaluation. 6
2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION Champ d'application de la réforme Tous les biens utilisés par les professionnels sauf : - les locaux affectés à l'habitation ou à l'exercice d'une activité salariée à domicile, - les établissements industriels visés à l'article 1499 du CGI (méthode comptable), - les locaux visés à l'article 1501 du CGI (méthode du barème). Les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du CGI pièces des professions libérales dans les locaux d'habitation déclarées anciennement sur les déclarations H1 ou H2 sont inclus dans le champ de la révision. 7
2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION Un système d évaluation d évaluation simplifié avec de nouveaux paramètres Un texte fondateur : l article 34 de la loi n 2010-1259 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, adapté par les lois de finances rectificatives successives. Un découpage des départements en secteurs d évaluation représentant un marché locatif homogène. Exemple : Carte départementale présentant le découpage en secteurs locatifs homogènes à partir de l'observation des loyers des boutiques (cat MAG1), représentant dans le Puy-de-Dôme 31,61 % des locaux professionnels. 8
2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION Un système d évaluation d évaluation simplifié avec de nouveaux paramètres Dans le Puy-de-Dôme, les travaux des commissions départementales après avis des commissions communales et CIID ont fait ressortir 6 secteurs. Ainsi, le secteur 1 ou le secteur 2 se situe principalement en milieu rural à l'exception de la zone touristique du massif du Sancy. De plus, 14 communes du département ont nécessité chacune un découpage multi sectoriel. Sont ainsi concernées : Clermont-Fd, Issoire, Thiers, Riom, Chamalières, Cébazat, Beaumont, Aubière, Le Mont-Dore, La Bourboule, Besse, Cournon, Gerzat et Royat. 9
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2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION Un système d évaluation d évaluation simplifié avec de nouveaux paramètres Mise en place d une grille tarifaire par catégorie de local (38 catégories existantes) et par secteur d évaluation. 12
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2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION Un système d évaluation d évaluation simplifié avec de nouveaux paramètres Application éventuelle d un coefficient de localisation pour tous les locaux d une même parcelle. La valeur locative (VL) du local est obtenue en multipliant le tarif de la catégorie par la surface pondérée du local, éventuellement corrigée d un coefficient de localisation. VL révisée «brute» = Surface pondérée du local x Tarif catégoriel sectoriel (x coefficient de localisation) 14
2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION De nouveaux paramètres d évaluation déterminés par des commissions communales, départementales et intercommunales La commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), composée d élus et de représentants des professionnels, a déterminé dans les deux mois à partir de la remise de l avant-projet de l administration directement issu des données collectées, un projet des paramètres d évaluation. Les commissions intercommunales (CIID) et communales (CCID) des impôts directs ont été consultées sur ce projet fixé par la CDVLLP : elles disposaient de trente jours pour donner un avis. La commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL), composée d élus et de représentants des professionnels, est l'instance qui a arbitré le désaccord existant entre la CDVLLP et les CIID ou CCID. 15
2 - LES PRINCIPES DE LA REVISION Une mise à jour permanente des paramètres d évaluation Un dispositif novateur de mise à jour permanente pour rester au plus près du marché locatif local : - Collecte des informations par la DGFiP auprès des exploitants pour l'actualisation annuelle des tarifs ; - Possibilité de modifier chaque année les coefficients de localisation ; - Possibilité de modifier les périmètres des secteurs d évaluation après chaque renouvellement général des conseils municipaux. Les deux premiers dispositifs de mise à jour (coefficients de localisation et tarifs) sont applicables à compter de la taxation 2018. 16
3 MECANISMES ATTENUATEURS 17
3 LES MECANISMES ATTENUATEURS Mécanisme de neutralisation Le produit fiscal correspondant au groupe des locaux professionnels sera maintenu à l'identique avant et après révision, pour chaque collectivité territoriale grâce à un coefficient de neutralisation. Objectif du mécanisme : pas d'effet redistributif entre les locaux professionnels et les locaux d'habitation. Les transferts engendrés seront donc individuels au sein du groupe des locaux professionnels entrant dans le champ de la révision. Le coefficient de neutralisation a été calculé en 2017. Il est définitif et restera inchangé jusqu'à la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation. 18
3 LES MECANISMES ATTENUATEURS Exemple : Locaux professionnels Locaux d'habitation VL2013 communale avant révision 3.500 7.000 VL2013 communale après révision 5.000 7.000 Le coefficient de neutralisation est égal au rapport 3.500 et 5.000 soit 0,7 Total communal des VL2013 de tous les locaux Avant révision Après révision 3.500 + 7.000 = 10.500 Sans coefficient de neutralisation 5.000 + 7.000 = 12.000 Avec coefficient de neutralisation (5.000 x 0,7) + 7000 = 10.500 Le produit fiscal à disposition des collectivités locales n'augmentera pas suite à la révision tant que ce coefficient sera appliqué. 19
3 LES MECANISMES ATTENUATEURS Et pour la commune? En pratique, c'est à l'intérieur de cette enveloppe constante pour la collectivité relative au groupe des locaux professionnels que des transferts entre locaux vont être constatés. LOCAUX PROFESSIONNELS LOCAUX PROFESSIONNELS LOCAUX PROFESSIONNELS LOCAL A (MAG1) LOCAL B (HOT1) LOCAL C (ENS1) TOTAL VL 2013 avant révision 1.000 1.000 1.500 3.500 VL 2013 après révision avant application du coefficient de neutralisation 1.000 3.500 500 5.000 VL 2013 après révision après application du coefficient de neutralisation 1.000 x 0,7 3.500 x 0,7 500 x 0,7 3.500 700 2.450 350 20
3 LES MECANISMES ATTENUATEURS Mécanisme du planchonnement AU NIVEAU DU CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE L'article 48 de la loi de finances rectificative pour 2015 a introduit le dispositif du planchonnement. Il a pour objet de limiter les variations en diminuant de moitié, tant à la hausse qu'à la baisse, l'écart entre l'ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée et neutralisée pour chaque local. Il s'appliquera pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025. Ce dispositif ne concerne que les immeubles achevés (existants) avant le 31/12/2016. 21
3 LES MECANISMES ATTENUATEURS Mécanisme de lissage Les résultats de l'expérimentation menée en 2011 ayant mis en évidence des transferts significatifs de cotisations entre locaux professionnels, le législateur a introduit le mécanisme du lissage dans l'article 37 de la loi de finances rectificative 2012. Ainsi, ce lissage devait initialement s'appliquer sur une durée de 5 ans si l'évolution de la cotisation de taxe foncière était à la fois > à 200 et à 10 % de la cotisation antérieure. Les nouveaux calculs réalisés par les services centraux de l'administration fiscale à partir des paramètres départementaux définitifs, ont conduit à modifier ce mécanisme du lissage à l'article 48 de la loi de finances rectificative pour 2015. Désormais, le dispositif du lissage des variations de cotisation permet de répartir sur 10 ans (jusqu'en 2025) les écarts de cotisations, à la hausse ou à la baisse, dès le 1er euro. Ce dispositif ne concerne que les immeubles achevés (existants) avant le 31/12/2016. 22
3 LES MECANISMES ATTENUATEURS Calcul d'une cotisation CALCUL DE LA VLF EN CONTEXTE REVISE ATTENUATION DES VARIATIONS DE VLF Surface pondérée x tarif [x coefficient de localisation] VALEUR LOCATIVE REVISEE BRUTE Application du coefficient de neutralisation, établi par collectivité VALEUR LOCATIVE REVISEE NEUTRALISEE Application du planchonnement (majoration ou minoration de la VL révisée neutralisée), établi par local VALEUR LOCATIVE REVISEE DEFINITIVE (= NEUTRALISEE ET PLANCHONNEE) COTISATION REVISEE COTISATION REVISEE ET LISSEE CALCUL DES BASES MECANISME DE LISSAGE DES COTISATIONS Application du «pas» de lissage (majoration ou minoration de la cotisation révisée, sur une durée de 10 ans) 23
4 IMPACT SUR LA TF 2017 24
4 IMPACT SUR LA TF 2017 Au niveau national Les simulations 2017 en matière de TF confirment les résultats des simulations 2016 et donc l'efficacité des mécanismes atténuateurs mis en place. Le nombre de locaux professionnels concernés par la révision ressort des simulations à 3 406 886. Le nombre de locaux dont la cotisation baisse et le nombre de ceux dont la cotisation augmente s'équilibrent : 1 642 913 sont «gagnants» et 1 763 973 sont «perdants». En moyenne, 1 642 913 locaux sont «gagnants» à hauteur de 656 avant lissage et de 65 après lissage ; 1 763 973 locaux sont «perdants» à hauteur de 611 avant lissage et de 61 après lissage. Au total, pour plus de 98,5 % des locaux professionnels, la RVLLP emportera à la rentrée soit une baisse, soit une augmentation de cotisation de TF inférieure à 10 % ou à 150. 25
5 PRESENTATION DES AVIS 26
5 PRESENTATION DES AVIS Suite à la réception de leurs avis TF et/ou CFE, les usagers vont avoir trois typologies de demandes : - comprendre leurs nouveaux avis TF et/ou CFE ; - avoir des précisions sur le calcul des bases et des cotisations TF et CFE ; - avoir besoin, le cas échéant, de remplir une nouvelle déclaration 6660-REV (dans le cadre d'un contentieux). 27
5 PRESENTATION DES AVIS 3 nouveautés dans la présentation de l'avis TF : - page 1 de l'avis : Mention d'une phrase généraliste sur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (uniquement pour les avis concernés par au moins un local professionnel). A ces avis, sera également joint un «deux pages» au format A4, présentant des informations générales sur la révision au recto et une aide à la lecture des avis au verso. 28
5 PRESENTATION DES AVIS - TF - page 4 de l'avis dans le détail des cotisations : Indication du montant de la cotisation lissée en présence de locaux professionnels. Base : somme des bases d'imposition de tous les locaux situés à la même adresse d'imposition. En cas de présence d'un ou plusieurs local(aux) professionnel(s), elle tiendra compte de la nouvelle valeur locative révisée ; Cotisation : somme des cotisations de tous les locaux (locaux professionnels et autres locaux) à l'adresse d'imposition. En cas de présence d'un local professionnel, elle correspond à la cotisation calculée avec la nouvelle valeur locative avant le lissage ; Cotisation lissée : elle n'est affichée qu'en présence d'un local ou de plusieurs locaux professionnels et correspond à la cotisation après lissage. En cas de pluralité de locaux, elle correspond à la somme des cotisations lissées des locaux professionnels et des cotisations non lissées des locaux hors champ de la révision ; 29
5 PRESENTATION DES AVIS - TF - page 4 de l'avis dans le détail des cotisations : Indication du montant de la cotisation lissée en présence de locaux professionnels. Cotisation totale : elle correspond à la somme des cotisations lissées ou non lissées de l'ensemble des adresses d'imposition dues par le propriétaire ; Variation : elle correspond à la différence exprimée en pourcentage entre les lignes «cotisation totale» et «cotisation 2016». 30
5 PRESENTATION DES AVIS - TF - page 4 de l'avis en bas à gauche : Indication du montant du «lissage» appliqué à la cotisation des locaux professionnels. Partie facture de l'avis TF d'un local lissé à la hausse (= augmentation progressive sur 10 ans de la cotisation toutes choses égales par ailleurs) Message au bas de l'avis : «Un lissage de + 60 par an est appliqué pendant 10 ans sur les cotisations de vos locaux professionnels pour rendre progressive leur augmentation.» 31
5 PRESENTATION DES AVIS - CFE 4 nouveautés dans la présentation de l'avis CFE : - page 1 de l'avis : message personnalisé sur les conséquences de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (augmentation ou baisse du montant de l'impôt) ; Votre situation Votre situation MONTANT DE VOTRE IMPÔT MONTANT DE VOTRE IMPÔT Majoration 5 % sur acompte Majoration 5 % sur acompte Versement sur acompte Versement sur acompte MONTANT A PAYER Au plus tard le 15/12/2017 MONTANT A PAYER Au plus tard le 15/12/2017 L'augmentation de votre impôt résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est lissée afin d'en atténuer l'effet (voir notice paragraphe «Nouveautés 2017»). OU La baisse de votre impôt résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est lissée afin d'en répartir l'effet (voir notice paragraphe «Nouveautés 2017»). 32
5 PRESENTATION DES AVIS - CFE - page 2 de l'avis : indication de la valeur locative des biens concernés par la révision ; 33
5 PRESENTATION DES AVIS - CFE - page 2 de l'avis : indication du montant de la cotisation lissée répartie pour chaque collectivité en 2017 ; 34
5 PRESENTATION DES AVIS - CFE - page 3 de l'avis : 4 informations spécifiques à la révision : total des cotisations avant lissage (ligne 181) ; total des cotisations qui auraient été dues en l'absence de révision (ligne 182) ; différence entre les deux totaux précédents (lignes 183 et 184) ; montant du lissage annuel de l'augmentation ou de la baisse de cotisation (ligne 185 et 186) 35
6 EXEMPLE DE CALCUL 36
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul surface pondérée La surface pondérée est calculée conformément au décret n 2011-1313 du 17 octobre 2011 en distinguant : la surface principale du local (P1 sur la déclaration), pondérée à 1 (c est-à-dire «non pondérée») la surface des parties secondaires couvertes (P2 sur la déclaration), pondérée à 0,5, et la surface des parties secondaires non couvertes (P3 sur la déclaration), pondérée à 0,2. 37
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul surface pondérée Surfaces réelles Coefficient de pondération Surface pondérée P1 85 1 85 P2 250 0,5 125 P3 0 0,2 0 Pk1 0 0,5 0 Pk2 0 0,2 0 Surface pondérée totale 210 m² 38
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul VL révisée brute Un restaurant «le CROEG» classé dans la catégorie des MAG1 situé à Clermont-Ferrand. La commune de Clermont-Ferrand est sectorisée par section (cf. recueil des actes administratifs spécial) du Puy-de-Dôme. Le local se situe dans le secteur 5. Le tarif à appliquer est ainsi de 190 /m² (cf. grille tarifaire). Au recueil des actes administratifs (publication 16 juin 2016), le coefficient de localisation de la parcelle est égal à 1. 39
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul VL révisée brute 40
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul VL 1970 de 2017 et cotisation de 2017 hors frais et hors lissage 41
6 EXEMPLE D'UN CALCUL 42
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul du lissage Le lissage est égal à la différence entre la cotisation révisée et la cotisation 2017 issue de la VL70 (les cotisations s entendent HORS FRAIS). Le lissage peut être positif ou négatif. On soustrait toujours le lissage de la cotisation. Ici, le lissage est donc 6 003 6 450 = 447. Le pas de lissage ( = montant du lissage / 10) est réparti par collectivité/taxe au prorata des cotisations. 43
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Calcul cotisation 44
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Illustration du rôle des mécanismes atténuateurs A partir de l'exemple suivant, imaginons que ce restaurant redépose une 6660 REV avec les données figurant comme suit : 45
6 EXEMPLE D'UN CALCUL Illustration du rôle des mécanismes atténuateurs La nouvelle VL révisée brute passe de 39 900 à 57 380 Mais in fine la cotisation n'augmente que de 125, alors que la surface a augmenté de près de 50 %. 46
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? 47
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? À l'occasion de la campagne des avis de taxe foncière 2017, un nouvel accès est disponible afin de se rendre sur l'espace de la RVLLP sur le site impots.gouv. L'insertion d'une information sur la RVLLP dans la rubrique «L'Actualité en bref» en bas de l'écran d'accueil du portail fiscal, de l'espace «Particulier», de l'espace «Professionnel» et de l'espace «Collectivité». 48
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? Cette actualité pointe vers l événement de vie «Je suis propriétaire ou je suis occupant d'un local professionnel» à l'aide de la rubrique «en savoir plus». 49
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? Les nouveautés suivantes ont été publiées sur l'espace «Je suis propriétaire d'un local professionnel» : - au niveau des segments «particulier» et «professionnel» du portail fiscal : complètement des informations générales RVLLP déjà présentes par de nouvelles rubriques et des documents pratiques sur les avis TF : «Mon avis de taxe foncière 2017» (avec 4 documents d'aide à la lecture de l'avis selon la situation du propriétaire inspirés de la grille de lecture de l'avis TF); «Dans quelles situations dois-je déposer une déclaration?» 50
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? 51
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? Dans chaque événement de vie «Je suis propriétaire ou je suis occupant d'un local professionnel» dans l'espace «Professionnel» et «Je suis propriétaire d'un local professionnel» dans l'espace «Particulier», au-dessus de la rubrique «Accès aux formulaires en ligne», se trouve la rubrique «VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES» qui propose à l'usager une liste de 11 nouvelles Q/R. 52
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? Enfin, dans la rubrique «DOCUMENTATION UTILE» des événements de vie «Je suis propriétaire d'un local professionnel» dans l'espace «Particulier» et «Je suis propriétaire ou occupant d'un local professionnel» dans l'espace «Professionnel», un lien en dessous de «textes réglementaires» permet de télécharger les nouveaux paramètres d'évaluation et les coefficients de neutralisation. 53
7 OÙ TROUVER DE L'INFORMATION? Un menu déroulant permet de sélectionner un département pour afficher les paramètres à télécharger. 54