une petite surface peut être louée à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Dans ce cas en effet, les normes de décence ne s appliquent pas. Attention! Le règlement sanitaire de la commune peut toutefois imposer une surface minimum. Le seuil des 14 m² pour la surtaxe La location d une petite surface n est plus aussi libre qu auparavant, puisque depuis le 1 er janvier 2012, le loyer est encadré dans les villes où l on constate une pénurie de logements, c est-à-dire dans les zones A et A bis applicables au prêt à taux zéro % et au dispositif «Scellier». Paris est ainsi la première ville visée par ce nouveau dispositif. Plus précisément, si le loyer d un logement de moins de 14 m² dépasse 40 par mètre carré mensuel, le propriétaire doit s acquitter d une taxe dont le taux varie de 10 à 40 %. En fait, plus l écart entre le loyer pratiqué et le seuil de 40 est élevé, plus le taux est important. 5.8. Acheter ou vendre un parking Moins encadrée que la vente d un logement, la cession d une place de stationnement n est pas pour autant anodine. Le vendeur doit connaître la loi afin de vendre dans les meilleures conditions et éviter tout contentieux. Les étapes de la vente On ne vend pas un parking comme on vend une maison. Souvent, pour l acquéreur, il n y a que trois critères : la taille de la place (boxée ou non) ; la proximité d avec son lieu de résidence ; le montant des charges. Il faut néanmoins faire une visite. Ensuite, une fois que l acheteur a fait une offre convenable, l accord doit être formalisé. C est l utilité du compromis de vente. Il peut être conclu sous seing privé (entre particuliers) ou devant notaire. L acte définitif de vente devra toujours être signé devant notaire. Au moment de signer le compromis, l acheteur devra verser un acompte, qui viendra en déduction du prix final. Cette pratique est très indiquée, même pour une vente de parking : l acquéreur se sent plus engagé et concerné. Le délai de rétractation Lorsqu il s agit d habitation, la loi prévoit d office un délai de rétractation de sept jours, au profit de l acquéreur. Aucune des parties ne peut déroger à ce droit par le biais d une clause. La protection de l acquéreur est ici «d ordre public». 82 Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013,
Bo n à s av o i r! L acheteur d un parking ne bénéficie pas automatiquement du délai de rétractation. C est une option, mais la loi n impose rien. En l absence de stipulations expresses, il n y aura pas de délai de rétraction. Le notaire pourra, à la demande des parties, insérer cette clause dans l avant-contrat. La condition suspensive d obtention de crédit La condition suspensive de crédit, véritable bouée de l acquéreur, est également absente des compromis quand il s agit d un parking. La loi ne l impose pas, comme avec les immeubles d habi tation : quiconque se porte acquéreur d un logement et a recours au crédit en bénéficie. En vertu de cette clause, si l acheteur se voit refuser toutes ses demandes de prêt, il est désengagé de la vente et peut récupérer l acompte versé. Co n s e i l! Si l acheteur de votre parking a besoin d un crédit, il est néanmoins recommandé d insérer dans le compromis une condition suspensive d obtention de crédit. Son avantage est réel pour l acheteur comme pour le vendeur. Les diagnostics obligatoires La vente d un parking est également soumise à l obligation de fourniture des diagnostics immobiliers. En voici la liste : le diagnostic amiante ; le diagnostic termites, si vous êtes dans une zone contaminée ; l état des risques naturels et technologiques ; Les diagnostics amiante et termites doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié. Le sort de la plus-value Même après l application de la future réforme sur la plus-value, les ventes d immeubles ne dépassant pas 15 000 sont à ce jour exonérées d impôt sur la plus-value. Vendre un parking loué Il convient de distinguer plusieurs hypothèses : le parking est loué avec un logement et l existence du parking est mentionnée dans le bail. Dans une résidence, si le logement est loué avec une place de parking, celle-ci en constitue une annexe et bénéficie, à ce titre, de la protection de la loi applicable aux baux d habitation. Pour vendre son parking, le propriétaire devra respecter les règles édictées par la loi du 6 juillet 1989, loi qui prévoit le droit de préemption. Au plus tard six mois avant la fin du bail, le propriétaire doit donner congé à son locataire, congé qui vaut et pour le logement et pour le parking. Dans ce courrier, il doit faire une offre de vente au locataire, comprenant le logement et le parking. Le locataire est prioritaire dans la vente : c est le droit de préemption. S il la refuse, il devra quitter son appartement et son emplacement de parking. Après son départ, le propriétaire pourra alors céder le parking isolément. S il accepte, il deviendra propriétaire des deux biens ; Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013, 83
le parking est loué seul, il n est pas annexé à un logement et le contrat de location ne porte que sur un parking. Le locataire d un parking ne bénéficie pas des protections que la loi offre aux locataires de logements. Pour mettre fin à un contrat de location de parking, la loi ne prévoit rien, ce sont les parties qui se mettent d accord sur ses modalités de résiliation et la durée du congé. Le locataire n a pas de droit de préemption. 5.9. Vendre un bien appartenant à une SCI Pour vendre un immeuble appartenant à une SCI, deux possibilités : la vente de l immeuble par la société ou la vente des titres par les associés. D où une certaine flexibilité et une grande latitude. Concernant les droits d enregistrement, le régime d imposition des deux opérations est quasiment similaire : la cession des titres est taxée à hauteur de 5 % à la charge de l acquéreur, alors que la vente de l immeuble par la SCI rend exigible un droit de 5,09 %. Les deux opérations sont par ailleurs assujetties au régime des plus-values immobilières (sauf exceptions). Toutefois, suivant que l on vende des parts ou le bien dans son intégralité, la taxation des plus-values peut être très différente. 5.9.1. La vente de l immeuble par la SCI On détermine la plus-value en se fondant sur le prix d acquisition de l immeuble. Lorsque celui-ci a été apporté par les associés, il s agit de sa valeur d apport. Des frais d acquisition s ajoutent au prix d acquisition. Ces frais peuvent être retenus soit pour leur montant réel, soit pour un forfait de 7,5 %. Ensuite, s il y a plus-value, chaque associé doit être imposé en fonction du nombre de parts dont il dispose dans la SCI. Les exonérations à la taxation de la plus-value en cas de vente du bien par la société : lorsque le logement est mis à la disposition gratuitement d un associé en tant que résidence principale ; lorsque le prix de vente de l immeuble est inférieur à 15 000. L abattement pour durée de détention a également vocation à s appliquer dans cette hypothèse (délai qui court à compter de la date où la société a acquis l immeuble). 84 Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013,
5.9.2. La vente des titres par les associés La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession des parts et leur prix d acquisition, auquel on ajoute les frais d acquisition. C est le montant réel et justifié qui doit être retenu pour les frais d acquisition, car le forfait de 7,5 % n est pas applicable aux titres. L exonération de plus-value immobilière liée à la cession de la résidence principale est applicable en cas de cession de parts sociales lorsque le logement est mis à la disposition gratuitement de l associé cédant en tant que résidence principale. Attention! En revanche, l exonération prévue en faveur des cessions inférieures à 15 000 n est pas applicable aux cessions de parts sociales. Enfin, l abattement pour durée de détention est également applicable aux cessions de parts sociales, étant ici précisé que seule compte la durée de détention des parts sociales, indépendamment de la durée de détention de l immeuble qui est dans le patrimoine social. Bo n à s av o i r! Pour vendre des titres, un notaire n est pas obligatoire : un acte sous seing privé est suffisant. Il est toutefois nécessaire de solliciter un professionnel du droit, comme un avocat. 5.10. Vendre ou acheter autrement 5.10.1. L échange L échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement un bien contre un autre (Code civil article 1702). L intérêt pratique de l échange consiste à éviter deux ventes successives et le coût de deux mutations. Mais ce type de transaction reste rare. Lorsque les biens échangés sont d égale valeur (échange pur et simple), le droit spécial d échange de 5 % n est dû que sur la valeur de l un des deux lots seulement. Si chacun des coéchangistes avait vendu et acheté simultanément leur bien, ils auraient été soumis aux droits d enregistrement applicables aux ventes d immeuble au titre des deux ventes : ils auraient chacun réglé la totalité de la taxe de publicité foncière soit 5,09 %, plus la rémunération du notaire, plus les frais divers. L échange leur permet donc de se partager le coût de cette imposition. Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013, 85
En revanche, dans l hypothèse où l échange concerne des lots de valeur inégale, le droit spécial d échange de 5 % est calculé sur le lot le plus faible tandis que la différence (soulte), destinée à compenser la différence de valeur des biens échangés, est imposée selon les droits de mutation classique. En résumé, l opération s analyse en un échange à concurrence de la valeur du lot le plus faible et en une vente classique sur la différence (soulte). Il conviendra le cas échéant de conjuguer ces règles avec l application de la TVA dans l hypothèse où un ou plusieurs coéchangistes auraient la qualité d assujetti agissant en tant que tel. 5.10.2. Le viager Qu est-ce que la vente en viager? Vendre un bien en viager, c est transférer la propriété à un tiers, appelé «débirentier», qui devra, en contrepartie, verser au vendeur, appelé «crédirentier», une rente jusqu à son décès. Autrement dit, ce sont les modalités de paiement du prix qui sont différentes. Au lieu de payer le prix en une fois au moment de la vente, l acquéreur paie une rente au vendeur jusqu à son décès. Le coût de l acquisition dépend donc d un aléa, la durée de vie du vendeur. Intérêts du viager La vente en viager présente donc l intérêt pour le vendeur de pouvoir profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou de pensions. Pour l acheteur, il s agit d un contrat aléatoire, avec l espoir de réaliser une «bonne affaire». Validité de la vente La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle. Modalités de paiement Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières. Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l intervention d un notaire. Le paiement du prix du viager Contrairement à une vente classique, dans un viager, le versement du prix n est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet. En droit, on dit que l acheteur est le «débirentier» puisqu il est débiteur de la rente et que le vendeur est le «crédirentier», puisqu il est le créditeur de la rente. 86 Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013,
Le calcul de la rente Le calcul de la rente est un peu compliqué. Dans le principe, on procède de sorte que si le vendeur décède au terme de l espérance moyenne de vie, l acheteur ait payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l acheteur paie plus que la valeur du logement et s il décède avant le terme de son espérance de vie, l acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien. Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Bo n à s av o i r! Le viager est conclu sur deux têtes lorsque c est un couple qui vend le bien et que ce dernier n appartient définitivement à l acheteur qu au décès du dernier des conjoints. Le bouquet Le bouquet est une somme d argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n est pas obligatoire et est librement fixé par les parties. Lorsqu il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet. Viager libre ou occupé Lors d une vente en viager, vous avez deux possibilités : soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; soit le vendeur se réserve un droit d habitation et on parlera alors de viager occupé. Bo n à s av o i r! Le droit d habitation peut être réservé jusqu au décès du conjoint du vendeur. Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C est en général le vendeur qui s acquitte des charges locatives et de la taxe d habitation. L acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière. Bo n à s av o i r! Le vendeur qui bénéficie d un droit d habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s il s est réservé l usufruit du bien (ce qui est rare). Le viager : une vente normale La vente se passe en comme une vente, c est-àdire qu il y aura lieu d établir une promesse de vente et un acte définitif. Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013, 87
Bo n à s av o i r! Dans le but de veiller à l équilibre du contrat et de protéger le vendeur d immeuble, la liberté contractuelle n autorise cependant pas à ce que la vente soit consentie moyennant des conditions financières dérisoires ou non sérieuses. La promesse de vente C est en effet dès la promesse de vente que devront être décidées toutes les conventions relatives à l occupation, à la répartition des charges et surtout à la rente. Vous devrez ensuite vous tenir à ces conventions, l acte authentique ratifiant la vente ne faisant que les reprendre sans les modifier. L acte authentique Comme pour toute mutation de bien immobilier, l acte de vente devra être dressé et reçu par un notaire. Quant aux frais de notaire, ce sont les mêmes que ceux d une acquisition immobilière classique. Attention! Si le décès intervient dans les 20 jours, la nullité du viager sera prononcée. Les litiges de la vente en viager Dans une vente en viager, les parties ont des obligations jusqu à l extinction du contrat, au décès du crédirentier. Cet étalement de l exécution du contrat peut donner lieu à des litiges. Si le crédirentier quitte le logement? Il peut arriver que le vendeur quitte les lieux pour des raisons médicales, parce qu il ne peut plus vivre seul dans son logement. Dans ce cas, l acheteur ne pourra occuper le logement qu après avoir obtenu l autorisation du vendeur. Cette modification peut donner lieu à une révision du montant de la rente. Bo n à s av o i r! Pour prévenir tout litige, il est conseillé d insérer une stipulation dans le contrat de vente prévoyant ce rééchelonnement. Si l acheteur cesse de payer les rentes? Après avoir mis en demeure l acheteur de payer, le vendeur peut utiliser des voies de règlement judiciaire. Injonction de payer C est une procédure simplifiée de recouvrement d une créance d origine contractuelle dont le montant est déterminé. La demande du vendeur est portée, selon son montant, devant la juridiction de proximité ou le tribunal d instance. Après avoir constaté l existence d une dette échue et non réglée, le juge délivre une injonction de payer. Privilège du vendeur Cette clause inscrite par le notaire au moment de la vente permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix. Clause résolutoire En général, une clause du contrat de vente viagère prévoit la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des rentes par le débirentier. La résolution doit être constatée par un juge. 88 Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013,
Bo n à s av o i r! Dans ce cas, la vente est annulée rétroactivement : elle est censée n avoir jamais existé. Le vendeur récupère la propriété du bien et peut même obtenir auprès du juge la conservation du bouquet et des rentes déjà perçus à titre d indemnisation. La revente du viager Le débirentier peut vendre le viager et reçoit un bouquet équivalent à l ensemble des sommes qu il a déjà payées. Le nouveau débirentier doit payer les rentes dans les mêmes conditions. S il est défaillant, l ancien débirentier pourrait être appelé à payer. La fiscalité du viager La vente en viager est soumise à des droits de mutation qui peuvent, selon les cas, être soit une taxe sur la valeur ajoutée et/ou à la taxe de publicité foncière (5,09 %), plus la rémunération du notaire plus les frais divers. Au regard de l impôt sur le revenu, toutes les rentes viagères résultant de la vente d un immeuble sont imposables selon des modalités particulières. Elles ne sont à comprendre dans les revenus du crédirentier que pour une fraction de leur montant qui varie selon l âge de ce dernier au moment de l entrée en jouissance de la rente. Âg e d u c r é d i r e n t i e r l o r s d e l e n t r é e e n j o u i s sa n c e d e la rente Fraction imposable Fraction non imposable Inférieur à 50 ans 70 % 30 % De 50 à 59 ans 50 % 50 % De 60 à 69 ans 40 % 60 % Supérieur à 69 ans 30 % 70 % Extinction du viager Le viager s éteint par le décès du (ou des) crédirentier(s). Cette situation est si évidente qu elle n est pas relevée dans le Code civil. Elle entraîne bien entendu la cessation du paiement de la rente ainsi que l extinction de l usufruit ou du droit d usage et d habitation que le vendeur avait pu se réserver sur l immeuble vendu. 5.10.3. La location-accession Quels sont les biens concernés? Le contrat de location-accession peut porter tant sur des immeubles à usage d habitation que sur des immeubles à usage professionnel et d habitation. L immeuble, quant à, lui peut être achevé ou en construction à la date de signature du contrat. La conclusion d un contrat de location-accession? L opération se décompose en deux contrats distincts : un contrat de location-accession et un contrat de vente définitif. Le recours à un notaire est obligatoire. Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s - 2013, 89