ACCESSIBILITÉ ET HANDICAP Les travaux de mise aux normes N 445 - Mars 2015 Mensuel - 4,30 IMMOBILIER LOCATIF Achat, droits du locataire, charges, fiscalité DOSSIER FAMILLE Divorcer sans l accord de son conjoint PAGE 40 SOLIDARITÉ Gratifier une association PAGE 44 ASSURANCE-VIE Quand une personne vulnérable souscrit PAGE 46
N 445 Mars 2015 SOMMAIRE L investissement locatif p. 20 Divorcer sans l accord du conjoint p. 40 Gratifier une association p. 42 ÉDITORIAL 5 EN BREF Détecteurs de fumée : l installation reportée au 1 er janvier 2016 6 Fausse bonne idée! Diviser un terrain sans autorisation 8 Combien ça coûte? Le notaire et le divorce 10 INVESTISSEMENT LOCATIF Géraldine Chalencon, Directrice générale de l ANIL : «Notre force est d articuler les aides locales et nationales» 18 L investissement locatif sous toutes ses formes 20 Acheter dans le neuf avec le dispositif Pinel 24 Parts de SCPI, un placement attractif? 26 Propriétaires, locataires, la nouvelle donne 28 Protégez-vous contre les impayés 30 Charges récupérables, les droits du propriétaire 32 La fiscalité du revenu foncier 34 Décryptage : la déclaration annexe des revenus fonciers 36 Quand les non-résidents investissent en France 38 FAMILLE Divorcer sans l accord de son conjoint 40 SOLIDARITÉ Gratifier une association 42 ENTREPRISE Accessibilité : la marche à suivre 44 ASSURANCE-VIE Quand une personne vulnérable souscrit un contrat 46 TRAVAIL Le suivi médical du salarié 48 DES LIVRES ET DES MOTS Notre sélection du mois 49 Le suivi médical du salarié p. 48 OFFRE D ABONNEMENT p. 16 3
INVESTISSEMENT LOCATIF L immobilier locatif sous toutes ses formes Pour trouver l investissement locatif qui vous convient, étudiez toutes les hypothèses sur la nature du bien et du bail et pensez à définir au préalable votre stratégie patrimoniale. TL-Studio Avec des prix moyens au mètre carré stabilisés, voire en baisse, et des taux d emprunt historiquement bas, c est sans aucun doute le moment d investir dans la pierre pour doper ses revenus et préparer son avenir. Réaliser un bilan patrimonial L investissement locatif est souvent appréhendé uniquement comme une source de revenus complémentaires ou un dispositif fiscal attractif. Pour autant, ce projet doit s envisager dans sa globalité. Pour ce faire, réaliser un bilan patrimonial avant de se lancer s impose. Concrètement, il s agit de passer en revue votre situation patrimoniale mais aussi matrimoniale. De quels biens ou liquidités disposez-vous? Sont-ils immédiatement disponibles ou «bloqués» temporairement? Quels sont vos charges, emprunts ou dettes en cours? Cette analyse des éléments financiers n a de sens que si elle s intègre dans l étude de la situation de votre famille : quel est votre âge? Êtes-vous célibataire ou marié? Sous quel régime matrimonial? Avez-vous des enfants d une ou de plusieurs unions? Quel âge ont-ils? Quels sont leurs besoins? Au final, avec l aide de votre notaire, la réalisation de ce bilan patrimonial vous permet de définir clairement vos objectifs en prenant en compte tous les paramètres financiers et familiaux. Ainsi, il est fréquent que ce >>> 20
Où investir avec moins de 100 000? Retrouvez l intégralité de ces annonces et les prix de votre région sur www.immobilier.notaires.fr Immobilier.notaires.fr Souppes-sur-Loing (Seine-et-Marne, 77) Deux pièces de 32 m² loué. 58 022 Lille (Nord, 59) Deux pièces de 34 m². 88 900 Strasbourg (Bas-Rhin, 67) Studio loué de 32 m 2. 63 310 Rennes (Ille-et-Vilaine, 35) Deux pièces de 37 m 2 loué. 93 029 Orléans (Loiret, 45) Deux pièces de 43,5 m². 83 800 Besançon (Doubs, 25) Studio de 30 m². 83 000 Nouatre (Indre-et-Loire, 37) Maison de trois pièces de 70 m². 94 100 Valréas (Vaucluse, 84) Maison de village de trois pièces, 57m². 52 900 Valmeinier (Savoie, 73) Deux pièces de 29 m². 83 772 Pau (Pyrénées-Atlantiques, 64) Trois pièces de 62 m². 80 670 Marseille 8 e arr. Deux pièces de 33,82 m². 99 000 Manosque (Alpes-de- Haute-Provence, 04). Deux pièces de 51 m². 80 000 Niveau des prix en Ille-et-Vilaine BAROMÈTRE Chaque mois, les notaires de France publient les statistiques immobilières maisons et appartements anciens dans chaque département de province. En un clic, on obtient les chiffres du marché. Ci-contre les données d Ille-et-Vilaine. Rendez-vous sur : http://barometre.immobilier. notaires.fr/barometre 21
>>> projet d investissement locatif, envisagé indépendamment du reste initialement, soit finalement assorti d un changement de régime matrimonial, d une donation entre époux ou aux enfants. Bien choisir l emplacement Réussir son investissement immobilier, c est avant tout bien choisir son emplacement. Pour être sûr de ne jamais se trouver face à une pénurie de locataires, il est important de privilégier les zones économiques les plus dynamiques ou encore les villes universitaires. Ne vous laissez pas séduire par la possibilité d acquérir des mètres carrés supplémentaires en optant pour une résidence plus excentrée. Privilégiez les quartiers bénéficiant de tous les réseaux de transport collectif, des infrastructures routières et disposant d une bonne réception internet. Renseignez-vous également auprès de la mairie sur tous les projets d urbanisme en cours. Mieux vaut savoir quels types de constructions ou d aménagements sont envisagés pour les années à venir. Attention aussi aux zones en plein développement présentées sur de belles maquettes. Elles offrent plus d incertitudes que les centres historiques. Calculer le taux de rentabilité du bien Avant de concrétiser son projet, il est important d en évaluer le taux de rentabilité. Pour cela, la première étape est de s informer sur le niveau des loyers pratiqués dans les biens équivalents. Adressez-vous aux professionnels de l immobilier du quartier, notamment à votre notaire. Si vous envisagez un investissement en région parisienne, vous pouvez contacter l Observatoire Réussir son investissement immobilier, c est avant tout bien choisir son emplacement. Investir avec moins de 50 000 Si votre budget n excède pas 50 000, vous pouvez vous tourner vers une nouvelle forme d investissement locatif : les parkings. Comptez de 15 000 à 50 000 à Paris et en petite couronne et de 3 000 à 15 000 en province, le tout avec des loyers mensuels échelonnés entre 50 et 500. Pas de bail mais un contrat de louage, peu voire pas d entretien Le calcul peut donc s avérer très attractif à condition de bien cibler l emplacement. des loyers de l agglomération parisienne (Olap) et en région, l Agence départementale pour l information sur le logement (ADIL). Une fois ces éléments en main, optez pour le calcul de la rentabilité nette qui vous offrira l évaluation la plus complète. Prenez en compte le montant des loyers annuels perçus après impôts et prélèvements sociaux et déduisez de ce total tous les frais et charges attachés au bien : taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion et d entretien Ensuite, divisez le résultat obtenu par le prix d acquisition du bien frais compris. Multipliez le tout par cent et vous obtenez votre rentabilité nette. asterix 0597 Neuf ou ancien Pour votre investissement, deux options s offrent à vous : l immobilier neuf ou l ancien. Dans le neuf, vous pourrez bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel (voir page 24), de frais d acquisition réduits et de dépenses d entretien plus faibles, toutes les mises aux normes étant effectuées dès la construction. Autre avantage, la garantie décennale du constructeur prémunit les propriétaires des dépenses engendrées par un éventuel vice de construction. Mais en contrepartie, le prix à l achat est souvent supérieur de 20 % à 30 % par rapport à l ancien tandis que le niveau des loyers n est pas toujours en adéquation. Autre aspect à garder en tête : si tous vos calculs reposent sur la dimension fiscale, n oubliez pas que vous vous engagez pour une durée fixe. Par conséquent, si vos besoins changent dans les années 22
Louer en meublé peut se révéler attractif pour qui souhaite être libre de récupérer son bien rapidement et sans contrainte. uschools à venir, l opération peut s avérer moins attractive. À l inverse du logement neuf, le bien ancien génère davantage de dépenses tout au long de l année. Pour autant, le mécanisme du déficit foncier (voir page 34) permet de transformer cet inconvénient en atout de rentabilité. Acheter un bien occupé Acheter un bien déjà loué garantit une décote de prix d environ 20 %. L intérêt : vous poursuivez le bail avec le locataire en place et vous n avez pas de travaux de remise en état à envisager dès l acquisition. Mais la vigilance est de mise car vous n avez pas choisi ce locataire, il est donc indispensable de s assurer auprès du vendeur de sa solvabilité, de son âge (si le locataire a plus de 65 ans, il bénéficie d un statut plus protecteur) et du déroulement paisible de la relation. Vérifiez également la nature du bail (habitation, meublé, commercial ) en demandant au besoin conseil à votre notaire. Studio ou appartement familial Selon votre budget, vous pouvez hésiter entre l achat d un seul appartement plus grand ou de plusieurs petites surfaces. L appartement familial vous garantit le maintien des locataires sur une plus longue durée et, par conséquent, moins de gestion, moins de travaux de remise en état. Opter pour deux petites surfaces est certes plus contraignant en termes de démarches lors de l acquisition mais vous permet de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Vous pouvez ainsi acquérir un studio dans un immeuble neuf et un autre dans l ancien et ainsi jongler entre les différents mécanismes fiscaux. Autre avantage, cette solution est plus flexible si vos besoins ou ceux de vos proches évoluent. Vous pourrez ainsi vendre l un des biens et conserver l autre. Là encore, c est votre bilan patrimonial qui pourra vous aider à faire le bon choix. Vide ou meublé Une fois votre bien acquis, il vous reste à déterminer le type de location que vous souhaitez y mettre en place : vide ou meublé. La principale différence entre les deux options repose sur la durée du bail : trois ans pour un bail d habitation classique, un an pour un meublé (pouvant être réduit à neuf mois pour les étudiants). D un côté, vous gagnez en stabilité, de l autre en flexibilité. Si vous souhaitez être libre de récupérer votre bien rapidement et sans contrainte, le meublé est attractif. Mais en contrepartie, la gestion et les travaux de remise en état seront plus contraignants et coûteux, du fait de la fréquence de changement de locataire. Vous serez aussi tenu de garantir le bon fonctionnement de tous les équipements, notamment électroménagers mis à disposition. Côté fiscalité, si vos revenus locatifs excèdent 23 000 par an, vous devenez loueur en meublé professionnel et vous devez vous inscrire au Registre du commerce. De plus, vos revenus devront être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux. Copropriété ou maison individuelle Quand on évoque l investissement locatif, on pense bien souvent uniquement aux appartements en copropriété. Pour autant pour le même budget, vous pouvez dans certaines régions investir dans une petite maison de ville. Le grand avantage, c est que vous avez ainsi les mains libres et vous échappez à la gestion de la copropriété, en plus de celle de votre bien. Vous décidez seul des travaux que vous souhaitez entreprendre. Le revers, en cas d importants dégâts touchant la toiture ou la structure de la maison, vous êtes seul pour financer. Barbara Bénichou Pour en savoir plus OLAP www.observatoire-des-loyers.fr ADIL www.anil.org/votre-adil 23
INVESTISSEMENT LOCATIF Acheter dans le neuf avec le dispositif Pinel Successeur du régime Duflot, le dispositif Pinel permet de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu pour l achat d un logement neuf ou assimilé dans certaines zones géographiques. Ce nouveau dispositif concerne les investissements réalisés depuis le 1 er septembre 2014, qu il s agisse de logements acquis neufs, sur plan, que le contribuable fait construire ou qui font ou ont fait l objet de travaux de remise à neuf. Il peut également s agir de locaux affectés à un autre usage que l habitation et transformés en logement Ces habitations doivent respecter un niveau minimum de performance énergétique : s il s agit d un logement acheté neuf, sur plan ou que le contribuable fait construire, il doit respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Les autres logements doivent bénéficier du label «HPE rénovation 2009» ou «BBC rénovation 2009». Les zones géographiques Le logement doit être situé dans une commune de la zone A bis, A ou B1 et, sous réserve d un agrément du préfet de région, dans une commune de la zone B2. Les communes de la zone C («autres communes») sont exclues du dispositif. Depuis le 1 er octobre 2014, le zonage applicable est celui fixé par l arrêté du 1 er août 2014 (JO du 6 p. 13029), corrigé par l arrêté du 30 septembre 2014 (JO du 14-10 p. 16712). Pour ouvrir droit à la réduction d impôt, les logements achetés neuf, sur plan ou que le contribuable fait construire doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012) Wragg Les conditions d achat du logement La réduction d impôt ne joue que pour les logements acquis à titre onéreux. Il n est pas possible d en bénéficier pour 24
Olivier TRIT, Secrétaire Général de Cerenicimo «Soyez attentif à la qualité de l emplacement» Moins typé «logement social» que le dispositif Duflot, le nouveau mécanisme Pinel n est pourtant pas fondamentalement différent. Même s il comporte quelques améliorations : le zonage a été redéfini et il est possible de profiter de la réduction d impôt dans des zones pour lesquelles on ne pouvait pas en bénéficier jusqu à présent. En outre, certaines villes comme Marseille ont été reclassées passant de la zone B1 à la zone A, ce qui permet de pratiquer un bien reçu par donation ou succession. Mais l achat peut être réalisé directement ou par l intermédiaire d une société civile immobilière (SCI), sous réserve qu elle ne soit pas soumise à l impôt sur les sociétés. L engagement de location des loyers plus proches du marché. Autre changement mais qui ne devrait concerner qu une poignée d investisseurs : il est désormais possible de louer le logement à ses parents ou enfants, voire petitsenfants. Mais ces quelques améliorations ne doivent pas masquer l essentiel : même avec un avantage fiscal, il faut veiller à ne pas surpayer le bien et être attentif à la qualité de l emplacement. Le propriétaire doit prendre l engagement de louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de six ou de neuf ans. À l issue de cet engagement initial, il peut proroger son engagement afin de continuer à profiter de la réduction d impôt. Cette prorogation est limitée à trois années, renouvelables une fois, si l engagement initial était de six ans ; trois années, non renouvelables, si l engagement initial était de neuf ans. Le logement doit être loué à une personne autre qu un membre du foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, pour les investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2015, il est possible de louer le logement à un ascendant ou à un descendant, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyers et de ressources du locataire sont respectées. En cas d investissement par le biais d une société civile, le locataire ne peut pas être un associé de la société ou un membre de son foyer fiscal ; mais il peut s agir d un ascendant ou descendant d un des associés. Propos recueillis par N.C.K. Les plafonds de loyer et de ressources POINT DE VUE Durant toute la période couverte par l engagement de location, le montant du loyer ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas être supérieurs à un plafond révisé chaque année. Ces La réduction d impôt en pratique montants varient en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Attention, les plafonds applicables aux baux conclus en 2015 n ont pas encore été publiés. Comment est calculée la réduction d impôt Elle est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 par mètre carré de surface habitable. Ce prix s entend frais d acquisition inclus : frais de notaire, taxe de publicité foncière, etc. Le montant total des dépenses retenu est plafonné à 300 000 par an. Le taux de la réduction d impôt varie en fonction de la durée de l engagement de location. Il est fixé à 12 % si l engagement de location est de six ans et 18 % si l engagement de location est de neuf ans. Selon la durée minimum de l engagement de location, la réduction d impôt est répartie sur six ou neuf ans, à raison d un sixième ou d un neuvième de son montant chaque année. Si l investisseur prolonge son engagement de location, le taux de la réduction d impôt est de : 6 % pour la première période de trois ans et 3 % pour la seconde période, en cas de prolongation d un engagement initial de six ans, soit une réduction maximale de 21 % ; 3 % pour la période de trois ans en cas de prolongation d un engagement initial de neuf ans. Dans les deux cas, la réduction maximale est donc de 21 %. Nathalie Cheysson-Kaplan L a réduction d impôt est imputée pour la première fois sur l impôt dû au titre de l année de l achat s il s agit d un logement neuf (année de signature de l acte notarié). À défaut, il s agit de l année d achèvement des travaux si elle postérieure : achat sur plan, construction, rénovation Peu importe que le logement soit déjà loué ou non. Exemple : un particulier acquiert en mars 2015 un logement sur plan d une valeur de 250 000. Les travaux seront achevés 18 mois plus tard, soit en septembre 2016. S il veut bénéficier de la réduction d impôt Pinel, il devra l indiquer sur sa déclaration de revenus relative à ses revenus de 2016, à souscrire en mai/juin 2017, et joindre à l appui de sa déclaration son engagement de location. Ce n est donc qu à compter de l impôt à payer en 2017 (revenus 2016) qu il commencera à en profiter. S il opte pour un engagement de location d une durée de six ans, il pourra donc bénéficier pendant six années consécutives d une réduction d impôt de 5 000 par an. 25