LA LOI SCELLIER LOI DE FINANCES 2009 Adoptées par l Assemblée Nationale et le Sénat, la loi de finances rectificative 2008 et la loi de finances 2009 ont introduit de nombreuses modifications dans les dispositifs fiscaux immobiliers, notamment : Un nouveau système de plafonnement des niches fiscales, La création d un nouveau dispositif dit «Loi SCELLIER» qui vient compléter les dispositions précédentes pour rendre plus équitable la «défiscalisation». LE PRINCIPE DE LA LOI SCELLIER Le dispositif SCELLIER remplace l'amortissement des régimes Robien et Borloo par une Réduction d'impôts. Les particuliers qui investissent dans un logement neuf ou ancien, qu'ils destinent à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire, et sous réserve qu'ils respectent un plafond de loyer, peuvent bénéficier du dispositif SCELLIER. Option 1 Option 2 Durée 9 ans maximum Réduction d'impôts : Durée 9 ans, 12 ans, 15 ans (possibilité de prorogation)
25% de l'investissement Option avec plafond de loyer mais pas de plafond de revenus du locataire. Réduction d'impôts : 25%, 31% ou 37% de l'investissement Option avec plafond de loyer et plafond de revenus du locataire IMPORTANT Dans les deux options, lorsque la fraction de la réduction d impôts imputable au titre d une année excède l impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu à la sixième année inclusivement. OPTION 1 Durée 9 ans / Réduction d impôts : 25% du montant de l investissement Obligations du bailleur dans cette option : Louer le logement nu à usage d habitation principale pour le locataire Respecter les plafonds de loyer définis par décret (voir comparatif lois de défiscalisation) La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l achèvement du bien.
Années 1 à 9 Le taux de la réduction d impôts, pour la période, est égal à : 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010, 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l année 2011. La réduction est répartie à raison de 1/9ème par an. Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant, à condition qu il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l investisseur. OPTION 2 Durée 9 ans / 12 ans / 15 ans Sortie 9 ans / Réduction d impôts : 25% du montant de l investissement Sortie 12 ans / Réduction d impôts : 31% du montant de l investissement Sortie 15 ans / Réduction d impôts : 37% du montant de l investissement Obligations du bailleur dans cette option : Louer le logement nu à usage d habitation principale pour le locataire Respecter les plafonds de loyer définis par décret (voir comparatif lois de défiscalisation) La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l achèvement du bien. Respecter les plafonds de revenus du locataire définis par décret.
Les ressources du locataire s entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l avis d imposition établi au titre de l avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (N - 2). Le plafond de ressources à retenir s apprécie à la date de signature du bail, en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Années 1 à 9 Le taux de la réduction d impôts, pour 9 ans, est égal à : 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010, 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l année 2011. La réduction est répartie à raison de 1/9 ème par an. Années 10 à 12 Le taux de la réduction d impôts est égal à 2 % par an du prix d achat du logement, soit 6 % sur 3 ans. Le cumul de la réduction d impôts pour les 12 années s élève donc à 31%. Années 12 à 15 Le taux de la réduction d impôts est égal à 2 % par an du prix d achat du logement, soit 6 % sur 3 ans. Le cumul de la réduction d impôts pour les 15 années s élève donc à 37%.
Zones Géographiques Scellier REGLES PARTICULIERES DE LA LOI SCELLIER Les avantages fiscaux de la Loi Scellier sont réservés aux investissements réalisés dans les communes où il y a un déséquilibre entre l offre et la demande locative. Un nouveau zonage (zones A, B1 et B2) a été créé par arrêté conjoint entre le Ministre du Logement et le Ministre des Finances, limitant ainsi les précédentes dérives liées à l emplacement du bien. La nouvelle liste des villes éligibles à la loi Scellier est fixée par l'arrêté du 29 avril 2009 et publiée au Journal Officiel de la République Française n 0103 du 3 mai 2009 page 7487 texte n 25. Elle remplace la liste qui était fixée par l'arrêté du 10 août 2006 paru au Journal Officiel n 185 du 11 août 2006 page 11937 texte n 33. Le classement est fait par zone, puis département de la zone, puis ville dans le département. Il est donné ci-après : 25-Doubs Allenjoie, Amagney, Arbouans, Arguel, Audeux, Audincourt, Auxon-Dessous, Auxon-Dessus, Avanne-Aveney, Badevel, Bart, Bavans, Besançon, Bethoncourt, Beure, Boussières, Braillans, Brognard, Busy, Chalèze, Chalezeule, Champagney, Champoux, Champvans-les-Moulins, Châtillon-le-Duc, Chaucenne, Chaudefontaine, Chemaudin, La Chevillotte, Courcelles-lès-Montbéliard, Dambenois, Dampierre-les-Bois, Dannemarie-sur-Crète, Dasle, Deluz, Devecey, Ecole-Valentin, Etupes, Exincourt, Fesches-le-Châtel, Fontain, Franois, Gennes, Grand-Charmont, Grandfontaine, Le Gratteris, Hérimoncourt, Larnod, Mamirolle, Mandeure, Marchaux, Mathay, Mazerolles-le-Salin, Métabief, Miserey-Salines, Montbéliard, Montfaucon, Montferrand-le-Château, Morre, Nancray, Noironte, Nommay, Novillars, Osselle, Pelousey, Pirey, Pouilley-les-Vignes, Pugey, Rancenay, Roche-lez-Beaupré, Routelle, Sainte- Suzanne, Saône, Seloncourt, Serre-les-Sapins, Sochaux, Taillecourt, Tallenay, Thise, Thoraise, Torpes, Vaire-Arcier, Vaire-le-Petit, Valentigney, Vandoncourt, Vaux-les-Prés, La Vèze, Vieux-Charmont, Vorges-les-Pins, Voujeaucourt.
LOI SCELLIER EN REHABILITATION Cette réduction d'impôts est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif Scellier neuf, aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation, et que le contribuable transforme en logement. Il en est de même pour les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Dans ces cas, le prix de revient pour l'application du taux de réduction d'impôts est calculé sur le prix de revient des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période de réduction d'impôts a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux. Critères d éligibilité à la réhabilitation en loi Scellier Les travaux réalisés doivent permettre au logement d'acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes : Respect des conditions minimales de surface et volume habitable, Absence de risque d'accessibilité au plomb, Absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante, Sécurité de l'installation électrique, Sécurité de l'installation à gaz, Evacuation des eaux usées,
Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide, Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales, Présence de protection solaire sur les baies exposées, Isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles, Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré de caractéristiques thermiques inférieures ou égales à 2.9 W/m2K, Cumul d investissement Scellier avec la loi Robien, Borloo... Pour un même logement, la réduction d'impôts Scellier ne peut en aucun cas se cumuler avec un autre dispositif tel que : La réduction d impôts pour investissement Outre-mer, L économie d impôts au titre de l amortissement Robien / Borloo, La réduction d impôts pour l'investissement en RTC ZRR, L imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques ou de Malraux. En revanche, pour une même année, il est possible de cumuler une des déductions susvisées avec un dispositif loi Scellier, mais pour deux logements distincts. A titre exceptionnel, jusqu au 31 décembre 2009, l investisseur peut donc acquérir deux appartements et choisir l amortissement de la loi Robien pour l un et la réduction d impôts de la loi Scellier pour l autre. Mais ceci ne sera plus possible après 2009 car les dispositifs Robien et Borloo disparaîtront.
Déficit foncier Lorsqu un investisseur constate un déficit foncier, le plafond de droit commun demeure à 10 700. Il peut imputer sur son revenu global, dans cette limite de 10 700, les déficits provenant d autres locations, y compris celle bénéficiant du dispositif loi Scellier. Niches fiscales La nouvelle loi de finances précise la mise en vigueur d un plafonnement des niches fiscales, qui limite les réductions d'impôts, pour un même foyer fiscal à 25 000, majoré de 10% du revenu imposable du foyer.
COMMENT SECURISER VOTRE INVESTISSEMENT SCELLIER? Réaliser un investissement en loi Scellier, et bénéficier ainsi de la réduction d impôts, suppose de prendre en considération de nombreux critères pouvant déterminer la réussite de votre opération. L investissement suppose une bonne maîtrise des aspects techniques et administratifs avec les différents intervenants. LA REDUCTION D IMPOTS N EST PAS TOUT! Le montage de l opération est primordial, il permet de dynamiser et de sécuriser l investissement. Nous vous conseillons de réaliser votre investissement avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine, il ne vous en coûtera rien! En effet, les Grands Groupes de Promotion avec lesquels des accords ont été pris, prennent en charge les honoraires du Conseiller en Gestion de Patrimoine. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine maîtrise les points cruciaux à valider, les dérives à éviter, mais aussi les opportunités intéressantes pour l investisseur. Il détermine avec l investisseur l opération la plus sécurisée, ayant la meilleure rentabilité, afin d aboutir à la réussite du patrimoine généré. LE CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE SON ROLE Analyser le profil fiscal, patrimonial et successoral de l investisseur. Réaliser la simulation réelle de l opération la plus performante. Sélectionner le programme immobilier en accord avec l investisseur. Effectuer le montage et l optimisation de l opération. Sélectionner le gestionnaire. Valider le respect du cadre légal. Assurer la liaison entre tous les interlocuteurs. Assurer les démarches déclaratives du contribuable auprès du centre des impôts. Assister l investisseur pendant toute la durée de l opération.
S A MISSION EST DE CERTIFIER LES ELEMENTS SUIV ANTS : POUR L INVESTISSEUR 1. L analyse fiscale et patrimoniale. 2. Le choix du type de loi le plus adapté à son profil fiscal (Scellier option 1 ou option 2 ; Girardin, Malraux, ZRR, Borloo, Robien...). 3. L articulation de la réduction d impôts avec les autres avantages fiscaux. 4. Le plafonnement des niches fiscales. 5. Les acquisitions successives dont l achèvement intervient la même année. POUR LE BIEN 6. Le choix du bien. 7. La localisation (choix des villes où la demande locative et le coût de l investissement sont en adéquation avec une bonne revente). 8. Les logements éligibles en fonction du zonage. 9. Les normes de construction imposées par la loi Scellier. 10. La qualité de construction. 11. La maitrise des formalités au niveau de la construction (Vente en Etat Futur d Achèvement). 12. Les acquisitions en SCI. 13. Les avant-contrats. 14. La configuration de la copropriété. 15. La composition de la résidence (ratio respecté entre copropriétaires et investisseurs) 16. La réservation. 17. La date d achèvement des logements. 18. Les frais de notaire. 19. Les frais d hypothèque. POUR LE FINANCEMENT 15. Le choix du meilleur montage financier (spécifique aux investissements locatifs & différent d une acquisition en résidence principale).
16. Les conditions d obtention du prêt. 17. La durée du prêt. 18. Le type d emprunt (amortissable ou in fine). 19. Le différé d amortissement. 20. L apport (dans certains cas, il est même déconseillé de faire un apport). 21. Le taux d intérêt. 22. Les frais de dossier. 23. Les intérêts intercalaires. 24. Les conditions de remboursement par anticipation et les pénalités libératoires. 25. L assurance du prêt (délégation) POUR LES ASSURANCES LIEES AU BIEN 26. La validation des conditions générales des contrats d assurances. 27. L assurance biennale. 28. L assurance décennale. 29. L assurance parfait achèvement. 30. Les conditions des garanties en carence locative. 31. Les conditions des garanties en vacance locative. 32. La garantie des loyers impayés. 33. Les détériorations immobilières. 34. La protection juridique. POUR LA GESTION 35. Le choix de la gestion déléguée. 36. La recherche du locataire. 37. La rédaction du bail. 38. Les conditions de location du bien. 39. Le plafonnement des ressources du locataire. 40. Le plafonnement du loyer. 41. Les conditions de location à un ascendant/descendant. 42. Le procès verbal de livraison.
43. Le suivi du locataire et des paiements des loyers. Le montage d une opération de défiscalisation est minutieux. Attention à la requalification du service des impôts. Elle vous ferait perdre tous les bénéfices d un tel onvestissement! En résumé, réaliser l opération avec un professionnel présente de nombreux avantages pour l investisseur : La quiétude et le gain de temps d une opération «clés en mains». Le bénéfice de meilleures conditions générales obtenues par le professionnel : o au niveau de l acquisition o au niveau du financement o au niveau des assurances L assistance permanente auprès de l investisseur pendant toute la durée de l opération.