CHARENTE FRANCE ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE EDITION 2017 ETUDE DU MARCHÉ 2016 ANGOULÊME www.arthur-loyd-charente.fr
NOTRE ÉQUIPE Julien BERTRAND Dirigeant Patrick LA GUERCHE Dirigeant associé Marion BASTOCK Coordinatrice commerciale Laurent SAZERAC Consultant ARTHUR LOYD TOULOUSE 05 62 57 62 57 info@arthur-loyd-31.com www.arthur-loyd-31.com 2
LE RÉSEAU ARTHUR LOYD 70 implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie Investissement - Logistique Valorisation + de 1 600 000 m 2 commercialisés CA 2016 : 39,6 M 30 ANS d existence Partout en France Leader de l immobilier d entreprise & commercial en régions 3
L AGGLOMÉRATION D ANGOULEME AIRE URBAINE : 180 820 habitants 4
SOMMAIRE INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ BUREAUX 1 BUREAUX ACTIVITÉ 2 ACTIVITÉ COMMERCE 3 COMMERCE 5
INTRODUCTION Nous vous présentons la seconde édition détaillée de l étude du marché de l immobilier d entreprise de l agglomération d Angoulême divisée en 3 parties : les marchés de bureaux, les marchés d entrepôts et locaux d activités, les marchés du commerce, réalisée par Arthur Loyd Comme chaque édition précédente, l approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d une analyse plus détaillée des transactions 2016, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Patrick La Guerche Dirigeant 6
PRÉSENTATION DU MARCHÉ L agglomération d Angoulême est située sur l axe européen nord-sud, au cœur de la grande région «Nouvelle Aquitaine». Cet emplacement, associé à l arrivée de l Océane, la nouvelle Ligne à Grande Vitesse, en juillet 2017, est propice au développement de nombreux échanges et coopération avec Paris et surtout Bordeaux. Territoire en transition, premier bassin industriel entre Nantes et Bordeaux, il devrait se développer dans le monde de l image numérique et comme satellite industriel de la métropole bordelaise. L année 2016 a été marquée par une relative stabilité en matière de mutation de locaux et d installation d entreprises. L année 2017 devrait être le début d une période décisive, avec des opportunités à saisir compte tenu de la compétitivité de l agglomération d Angoulême en matière d offre foncière et d immobilier d entreprise. 7
PRÉSENTATION DU MARCHÉ - suite Le quartier de la gare démarre sa transformation vers la construction d un futur quartier d affaires (pôle d activités économiques de 25.000 m² de bureaux et une pépinière d entreprises) associé à un pôle d échange multimodal L agglomération offre plusieurs parcs d activités récents dont :. au nord, le Pôle Bel Air, 1 er parc à vocation tertiaire avec 2 constructions en cours pour 8 000 m². au sud, le PESA, pôle économique du sud angoumois, un parc à vocation logistique L offre de locaux commerciaux est abondante et variée, principalement en périphérie avec deux retail-parks comprenant des locaux libres A l instar des villes moyennes, le commerce de centre-ville souffre avec une vacance importante. 8
BUREAUX 1. LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Le groupement de promoteurs REALITES et REDMAN est lauréat de l Appel à Projet lancé par le GRAND ANGOULÊME et l Etat Public Foncier, pour l aménagement des ilots RENAUDIN (activités tertiaires ) et DIDELON de la gare LGV. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 Construction de bureaux pour des sociétés d expertise-comptable COMMENTAIRES Un marché atone avec des demandes de bureaux de bonne qualité comprenant des parkings, une bonne visibilité commerciale et proches des axes passants. PERSPECTIVES 2017 Marché en attente de construction de bureaux en blanc 9
BUREAUX 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DES BUREAUX BUREAUX - VOLUME DEMANDE PLACÉE BUREAUX - VALEURS 2016 Neuf Restructuré Seconde Main Total Neuf Evolution Seconde Main Evolution Location 1 000 m 2 1 000 m 2 2 000 m 2 Location - Loyer annuel / m 2 HT HC 130 / 150 = 80 / 100 = Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs - Dont comptes propres* m 2 1 000 m 2 m 2 1 000 m 2 1 000 m 2 Loyer prime / m 2 HT HC Acquisition / m 2 HT HC 160 1700 / 2000 = 800 / 1200 = Total demande placée 2 000 m 2 1 000 m 2 3 000 m 2 2015 Total Total demande placée 7 700 m 2 BUREAUX 10
BUREAUX 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DES BUREAUX BUREAUX - VOLUMES 2016 Estimation de l offre bureau à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Évolution de l offre bureau à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Estimation de l offre disponible à 6 mois Estimation de l offre disponible à 6-12 mois Total Offre disponible à 12 mois Estimation de l offre disponible à plus de 12 mois Neuf Seconde Main Total 2 300 m² 7 500 m² 9 800 m² nc nc nc nc 15 000 m 2-24 800 m²- Offre disponible Neuve Offre disponible Seconde Main 2015 2016 EVOLUTION 2 860 m 2 2 300 m² ( 6 550 m 2 7 500 m² & Qualité de l offre bureau à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Offre disponible à 6 mois Neuf Seconde main Dont obsolète 2 300 m 2 7 500 m 2 2 500 m 2 11
BUREAUX 3. DEMANDE PLACÉE Bureaux en régions VOLUMES 2015 2016 en M 2 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 7 700 BUREAUX 3 000 6 300 7 700 1 800 4 600 1 400 3 800 Agglomérations taille moyenne M 2 2015 < 200 000 habitants 3 800 1 500 2 000 5 700 8 000 8 800 3 200 7 200 400 1 800 2016 ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS BOURGES CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT 700 5 700 12
BUREAUX 3. DEMANDE PLACÉE Bureaux en régions RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN en M 2 6 000 5 000 Agglomérations taille moyenne M² NEUF - < 200 000 habitants COMPTES PROPRES 4 000 3 000 5 300 5 000 4 700 4 400 4 500 2 000 3 200 2 000 3 500 3 400 3 100 2 700 1 000 1 400 1 300 1 000 700 900 900 300 500 700 - ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS BOURGES CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT BUREAUX 13
BUREAUX 3. DEMANDE PLACÉE Bureaux en régions M² 35 000 30 000 Agglomérations taille moyenne < 200 000 habitants 30 800 Neuf Seconde main Évolution du % 25 000 ÉTAT DES STOCKS D OFFRES 21 400 20 000 15 000 10 000-18% 7 500 9 400 8 500-49% -52% 11 200-83% 12 500-100% 10 300 60% -75% 8 400-95% 5 000 2 500 3 700 2 300 3 100 1 900 1 000 200 300 400 - ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT BUREAUX 14
BUREAUX 3. VALEUR LOCATIVE Bureaux en régions LOYERS PRIME 2016 EN /m²/an HT HC BUREAUX > 250 /m²/an 190-250 /m²/an 150-190 /m²/an < 150 /m²/an Rennes Biarritz 205 NantesTours 185 200 Chartres Niort 200 Poitiers 160 Angoulême Bordeaux Blois 160 Toulouse 150 195 Amiens Beauvais 150 220 Saint Etienne Montélimar Nîmes Montpellier Lille 160 Compiègne Rouen 180 150 Creil - Senlis 170 Nancy Reims Limoges 150 Orléans Bourges Clermont Ferrand Chalon-sur-Saône 165 170 150 295 Lyon 160 Valence Romans Avignon 165 145 180 155 Dijon Grenoble 200 300 160 Aix Marseille 225 Nice Sophia Antipolis 15
ACTIVITÉ 1. LE MARCHÉ DE L ACTIVITÉ EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Plusieurs demandes non abouties d installation d entreprises industrielles dans des sites existants à reconvertir COMMENTAIRES Un marché atone avec des demandes de locaux entre 300 et 600 m² comprenant une partie bureaux - locaux sociaux et un atelier avec une porte sectionnelle PERSPECTIVES 2017 Marché en attente de construction en blanc de locaux d activités à destination des TPE PME dans des secteurs facilement accessibles et sécurisés 16
ACTIVITÉ 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE Neuf Restructuré Seconde Main Total Location Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs - Dont comptes propres* Total demande placée 400 m 2 1 400 m 2 1 800 m 2 nc m 2 600 m 2 1 600 m 2 2 200 m 2 nc m 2 1 000 m 2 3 000 m 2 4 000 m 2 BUREAUX 2015 Total Total demande placée 20 830 m 2 17
ACTIVITÉ 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Évolution de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Estimation de l offre disponible à 6 mois Estimation de l offre disponible à 6-12 mois Total Offre disponible à 12 mois Estimation de l offre disponible à plus de 12 mois Neuf Seconde Main Total 0 m² 65 000 m² 65 000 m² nc nc nc nc nc nc Offre disponible Neuve Offre disponible Seconde Main 2015 2016 EVOLUTION 500 m 2 nc = 64 800 m 2 65 000 m 2 = Qualité de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Offre disponible à 6 mois Neuf Seconde main Dont obsolète nc 65 000 m 2 25 000 m 2 18
ACTIVITÉ 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016 Valeurs Locaux d activités Neuf Evolution Seconde Main Evolution Location - Loyer annuel / m 2 HT HC Acquisition / m 2 HT HC 45 / 65 = 25 / 50 = 600 / 900 = 150 / 450 = Valeurs Entrepôts (hors logistique) Neuf Evolution Seconde Main Evolution Location - Loyer annuel / m 2 HT HC Acquisition / m 2 HT HC 45 / 65 = 35 / 45 = 600 / 900 = 150 / 450 = 19
ACTIVITÉ 3. DEMANDE PLACÉE Locaux d Activité en régions 90 000 80 000 Agglomérations taille moyenne 2015 M 2 < 200 000 habitants +33 % 2016 70 000 60 000 50 000 40 000 76 800 73 800 30 000 20 000 50 700 40 000 41 900 54 600 10 000 0 27 000 24 000 20 800 18 600 20 300 12 000 13 600 13 800 15 900 11 200 4 000 2 500 11 300 ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS BOURGES CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT 20
ACTIVITÉ 3. DEMANDE PLACÉE Locaux d Activité en régions EVOLUTION 2015-2016 DE LA DEMANDE PLACÉE Lille Niveau de la Demande Placée 2016 : > 200.000 m² 100 à 200.000 m² 50 à 100.000 m² < 50.000 m² Rennes +2% Nantes +2% Niort +3% NC Bordeaux +53% +24% -420% +25% Angoulême Toulouse Beauvais +34% +57% +8% +26% -55% +12% -25% +73% Rouen Creil - Senlis Chartres +40% Tours Blois Poitiers Limoges +34% Orléans Bourges Clermont Ferrand +22% Saint Etienne Montélimar Nîmes Montpellier Compiègne -3% -44% +35% +10% Reims +49% +6% +1% +78% Dijon -21% -52% +10% +3% -60% +20% Chalon-sur-Saône Lyon Grenoble Valence Romans Avignon Aix Marseille Nancy -33% Nice Sophia Antipolis 21
COMMERCE 1. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Les projets de retails-park au nord (Champniers) et à l est (Soyaux) voient le jour avec de nouvelles enseignes Ouverture simultanée d enseignes de discount et bonnes affaires : L Incroyable, Centrakor, GIFI, Stockomani, Action COMMENTAIRES Le commerce de périphérie dispose à ce jour d une offre variée au nord et à l est de l agglomération, Champniers et Soyaux, se dégageant ainsi comme deux secteurs commerciaux attractifs A l instar des villes moyennes, le commerce de centre-ville souffre avec une vacance importante TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 Ouverture du retail 1 dans la ZAC des Montagnes Ouest à Champniers avec But, Boulanger, Fête ci Fête ça, Maisons du monde, Gémo, Stockomani, Chausséa, GIGI, Intersport, Ixina, Cultura Ouverture du retail des Effamiers à Soyaux avec Form UP, Joué club, L incroyable, Reauté chocolat OUVERTURES SIGNIFICATIVES 2017-2018 CENTRES CCX / RETAILS Le retail 2 de la ZAC des Montagnes Ouest à Champniers est lancé pour 13 504 m² en 2 PERSPECTIVES 2017 L offre de locaux commerciaux en périphérie est abondante et variée bâtiments 22
COMMERCE 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE COMMERCE - VALEURS COMMERCE - STOCK Centre Ville N 1 (grandes enseignes, marques) Emplacements 1 Bis / 2 (services) Centres Commerciaux Valeurs locatives Loyer annuel / m 2 HT HC 125-150 50-80 Identification des rues / CC / Boîtes à vendre / Retail parks / Zones CCIEL premium Rue Hergé Rue Goscinny (première tranche) Rue Goscinny (deuxième tranche) Rue des Postes 400-600 Galerie du Champ de Mars Evolution du stock à 6 mois au 1 er Janvier 2016 Equilibre Offre- Demande au 1er Janvier 2016 Centre Ville N 1 Emplacements 1 Bis / 2 Centres Commerciaux Périphérie 400 m 2 600 m 2 1000 m 2 3000 m 2 suroffre suroffre suroffre suroffre Boîtes à vendrecommerce 90-100 - STOCK À L OFFRE Retail parks 100-120 Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX 125-150 ZAC des Montagnes Ouest (Champniers) ZAC La Jaufertie (Soyaux) ZAC Les Effamiers (Soyaux) Zone commerciale des Montagnes à Champniers Zone commerciale d Auchan La Couronne Zone commerciale de Carrefour à Soyaux 23
PARTOUT EN FRANCE Plus de 70 Implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 1 300 000 m 2 commercialisés par an ANGOULEME 5 structures transverses : Logistique Investissement Asset Management Valorisation Hôtellerie CHARENTE ARTHUR LOYD Angoulême - Cognac 12 rempart de l Est 16000 Angoulême Tél. 05 45 94 61 48 - angouleme@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-charente.fr 24