TOULOUSE ET SON AGGLOMÉRATION

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1 TOULOUSE ET SON AGGLOMÉRATION ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 LE PHENIX - TOULOUSE 1 er RÉSEAU PARTENAIRE

2 Retrouvez nos Études de Marché, Espaces Entreprises, ainsi qu une sélection de locaux disponibles, sur notre site internet TOULOUSE ET SON AGGLOMÉRATION SOMMAIRE ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE

3 Édition Étude de marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Toulouse et son agglomération. I. DONNÉES DE LA VILLE Démographie Développement économique Les liaisons rail-avion-route Les grands projets sur l agglomération...4 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE...4 III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX Évolution des transactions (hors comptes propres) Répartition par secteurs géographiques Répartition par surface Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Répartition Vente / Location (en m 2 ) Les valeurs du marché de bureaux Le stock à 12 mois Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché bureaux...8 IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS Évolution des transactions Répartition par secteurs géographiques (en m 2 ) Répartition par surface Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Répartition Vente/Location (en m 2 ) Les valeurs du marché locaux d activités / entrepôts Le stock à 12 mois Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché locaux d activités/entrepôts...12 V. L INVESTISSEMENT Les valeurs de l investissement Les transactions investissement en m Répartition acquéreurs - vendeurs...13 Source : Observatoire de l immobilier et du foncier de Toulouse et son agglomération et ses partenaires. 3

4 I. DONNÉES DE LA VILLE 1. Démographie Toulouse, 4 ème ville Française 73 communes dans l agglomération administrative habitants dans l agglomération administrative Bassin de population : personnes Toulouse est la ville la plus dynamique de France 32 % de la population a moins de 30 ans Plus de étudiants à Toulouse 2. Développement économique entreprises implantées sur le territoire avec une moyenne de création de par an emplois Activités dominantes : industries de pointe de l aéronautique et du spatial, nouvelles technologies, commerce, transports, services divers 500 laboratoires 16 milliards d euros par an d exportation 30 milliards d euros de PIB 2 pôles de compétitivités : Le Cancéropole : 220 hectares m 2 de laboratoire et bureaux personnes Aerospace Valley : emplois établissements emplois dans la recherche 1 er pôle français d enseignement supérieur 3. Les liaisons rail-avion-route Rail : Gare Toulouse Matabiau et 2 lignes de tramway en service ainsi que 2 lignes de métro Air : un aéroport international 4 eme de province (90 destinations) Route : Six autoroutes (A61, A62, A64, A68, A621, A624) périphérique 33 km 4. Les grands projets sur l Agglomération Privatisation de l aéoport Toulouse Blagnac et restructuration de Francazal Implantation du siège Airbus Group De nouvelles zones en développement : La cartoucherie / Blagnac aéroport et Andromède/ Borderouge Mise en service de la ligne de tramway Envol en avril 2015 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE Olivier AUSTRY Regional Manager Deborah NESSI Assistante de Direction Anne-Marie VANDENELSKEN Assistante Marketing Guy LECLERCQ Bureaux Anne DUCASSE Bureaux Jean Christophe CHAUVET Bureaux Thierry SAFFON Locaux industriels Rémi COURTAUD Locaux industriels Antoine MACEDO Activités Amélie VINCENT Commerces Nicolas URRUSTOY Commerces 4

5 Cartographie Toulouse et son agglomération 5

6 III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX 1. Évolution des transactions (hors comptes propres) 2. Répartition par secteurs géographiques Transactions en m m m m m T1 T2 T3 T4 Transactions en nombre TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES / Comptes propres et direct promoteurs : AKKA TECHNOLOGIES : M2 - Blagnac Andromède (1T14) SAFRAN : m2 Blagnac ( 2T) Commentaires: Rebond des transactions avec un volume supérieur à m2 dont m2 sont des comptes propres situés sur l ouest Toulousain. 4 clés en mains représentent plus de m2 Le site de Borderouge s inscrit comme un nouveau secteur tertiaire Toulousain Le nombre de transactions reste stable par rapport à /Transactions significatives sur le 3ème trimestre: CEGEDIM Labege m2 NEXITY Toulouse m2 ELTA Basso Cambo m3 DALKIA Toulouse m2 Le marché des bureaux est très dynamique à l ouest, notamment grâce à Andromède et Blagnac. 3. Répartition par surface Répartition du volume par niveau de surface On a enregistré plus de 230 transactions en 2014, ce qui témoigne d une certaine stabilité. Plus de 40 % des transactions correspondent à des clés en mains et des comptes propres. Les surfaces inférieures à 500m 2 représentent encore près de 70% des transactions, signe que les TPE et PME françaises ont été dynamiques sur le marché cette année. 6

7 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Le marché de seconde main se rétracte légèrement au profit du neuf qui capte 57% des volumes commercialisés. Répartition en m 2 43% des demandes se sont positionnées sur des produits neufs. A l horizon , le marché de seconde main va considérablement s accroître car vont basculer dans l ancien des bâtiments de la ZFU de + de 5 ans n ayant jamais été occupés 5. Répartition Vente / Location (en m 2 ) 44% 56% Achat Loca-on Commentaires ; L acquisition prend très légèrement le dessus sur la location en Les taux historiquement bas favorisent l investissement m 2 ont été achetés en 2014 contre m 2 en location. 7

8 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 6. Les valeurs du marché de bureaux 7. Le stock à 12 mois Valeurs locatives Neuf / Seconde main - TOULOUSE Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main - TOULOUSE Les valeurs locatives sont plutôt basses en 2014, pour cause, le stock de seconde main pèse pour 72%. Les prix de vente se maintiennent malgré la baisse des surfaces commercialisées, liée à la pénurie d offre de qualité. L offre disponible de seconde main a progressé de 18% entre 2013 et 2014 avec m 2 contre en Le seconde main est majoritaire sur le marché avec m2 de disponible et m2 de locaux dits «obsolètes». L offre de qualité reste assez minoritaire. 8. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché bureaux Analyse 2014 Le stock de bureaux est inégalement répartit notamment sur le site de Bordelongue qui a lui seul représente m 2 de bureaux neufs. Le parc tertiaire est estimé à 4,2 millions de m2 en de 40% des transactions correspondent à des clés en mains et comptes propres : 10% des grandes transactions ont capté les 2/3 des surfaces commercialisées Sur le marché de l investissement, la collecte est toujours importante mais les investisseurs sont d avantage attirés vers les immeubles neufs avec des baux de longue durée alors que le marché de la construction est plutôt attentiste, ce qui entraine une hausse de la rentabilité demandée pour les immeubles existants. 8

9 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) - TOULOUSE - TOULOUSE m 2 m 2 Stock en m 2 Perspectives 2015 L implantation du siège Airbus Group est incontestablement un booster pour l économie locale Le lancement des nouvelles zones tertiaires de «La Cartoucherie» et «Toulouse Mautaudran Aerospace» devrait offrir de nouvelles opportunités sur le marché Le marché de seconde main va s accroitre en 2015 face à un stock de plus en plus vieillissant et une pénurie d offre en neuf. De nouveaux clés en main vont voir le jour. Toulouse a reçu le label «FRENCH TECH», et son économie continuera d être portée par l activité aéronautique et particulièrement Airbus. 9

10 IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS 1. Évolution des transactions Transactions en m 2 Répartition en m 2 3. Répartition par surface 4. Répartition par surface à 299 m 2 28% Transactions en nombre Répartition en nombre 300 à 999 m 2 40% > m 2 12% à m 2 18% Le marché des locaux d activités/entrepôts a été particulièrement dynamique dans l agglomération toulousaine, avec une progression des volumes commercialisés de 38% par rapport à 2013, ce qui place l année 2014, 30% au dessus de la moyenne des 5 dernières années. Les comptes propres ont atteint le niveau record de 43% du marché. Hors comptes propres, le marché se situe en deça de la moyenne espérée avec m2, soit une diminution de 13 % par rapport à % des transactions représente 67 % des surfaces transactées. Les très grandes opérations représentent 6 % du nombre des transactions mais 37 % des surfaces commercialisées Les surfaces de + de m 2 représentent + de 60 % des transactions réalisées en TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2014 : Airbus Group : m 2 à Cornebarrieu Denjean : m 2 à Toulouse Larrieu Lieber Aerospace : m 2 à Fondeyre 2. Répartition par secteurs géographiques Répartition des transactions de locaux d activités en m 2 Répartition des transactions d entrepôts/logistique en m 2 Les secteurs du Nord et de l Est ont été les plus dynamiques avec + de 60% des volumes commercialisés. L axe historique Nord/Sud poursuit son développement. 10

11 LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 5. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) 7. Les valeurs du marché locaux d activités/entrepôts Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main Valeurs locatives Neuf / Seconde main Le recul des transactions dans l ancien se poursuit, comme depuis 2012, avec en 2014 le niveau le plus bas jamais atteint depuis ces 5 dernières années : m2. Le neuf, à l inverse, connait une belle croissance, notamment car le neuf permet de mieux répondre aux nouvelles normes et aux contraintes imposées. Les valeurs locatives restent stables tant dans le neuf que dans l ancien. Dans l ancien, les négociations éventuelles se sont essentiellement traduites par des mesures d accompagnement des bailleurs liées à des travaux de rénovation ou de mise aux normes. 6. Répartition Vente / Location (en m 2 ) Avec des taux d intérêt bas, les entreprises favorisent l acquisition lors de déménagement. Elles réalisent de cette façon une évolution dans leur outil immobilier mais aussi un placement patrimonial. 11

12 LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 8. Le stock à 12 mois Source : Estimations OTIE Une offre stable en 2014 mais qui demeure hétérogène. Le seconde main peut être une offre difficile à présenter sur le marché ou une offre qui rénovée pourrait répondre à une demande parce que bien située géographiquement. L inadéquation est de plus en plus importante entre le seconde main et la demande. Si l offre en neuf diminue, elle est essentiellement liée au contexte économique difficile. 9. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché locaux d activités / entrepôts Analyse 2014 Pour l activité, le volume tend à aussi à s accroitre mais la hausse du stock pourrait être moins élevée sous l effet de transformations ou démolitions programmées. Le marché de la logistique a été dynamique, axé sur une demande régionale. Les opérations en comptes propres sur des bâtiments neufs supérieurs à m 2 ont contribué à cette progression. La production neuve est en forte hausse. Notons aussi que deux secteurs géographiques sont sur-offreurs : le sud ouest et le nord, ils concentrent à eux deux 60% de l offre totale. Perspectives 2015 Le Marché est essentiellement constitué de locaux de seconde main, Bien que vieillissant, le marché des locaux d activités devrait rester dynamique en Pour soutenir le marché, la mise en adéquation offre / demande est nécessaire. Accélérer la rénovation des locaux en voie de déqualification est un enjeu majeur Le niveau actuellement bas des taux d intérêt, continue à favoriser les demandes à l acquisition Le développement de nouveaux produits en lien avec les modes de vie ainsi que le maintien de grandes plateformes logistiques devrait apporter de belles perspectives en 2015 sur le marché de la logistique. 12

13 V. L INVESTISSEMENT 1. Les Valeurs de l investissement 3. Répartition des acquéreurs et vendeurs Evolution des montants investis à Toulouse, en millions d euros Répartition des acquéreurs en % En 2014, Toulouse se situe au 3ème rang des métropoles régionales françaises derrière Lyon et Marseille. Répartition des vendeurs en % On constate une hausse de 71% des montants investis entre 2013 et A Toulouse, les volumes investis atteignent 450 millions d euros en 2014, dont la moitié sont des bureaux. Pour l avenir, l offre de produits de qualité reste insuffisante pour soutenir durablement le marché 2. Transactions Investissement en m 2 Depuis 2010, une année record en surfaces vendues et volumes investis : millions d euros dont 220 millions en bureaux - 4 opérations de bureaux > à 25 millions Quasi doublement des surfaces vendues grâce à la dynamique du marché tertiaire : m2 de bureaux m2 de locaux d activités La production de nouveaux immeubles dynamise le marché Le marché de seconde main sur des opérations de qualité ou des immeubles anciens rénovés s est bien porté en 2014 Pour l avenir, l offre de produits de qualité reste insuffisante pour soutenir durablement le marché 13

14 ARTHUR LOYD - Conseil en Immobilier d Entreprise 1 er réseau Partenaire partout en France 63 agences en France, Dom-Tom & Luxembourg AIX EN PROVENCE Pierre-Laurent FIGUIERE Le Triangle Parc de la Duranne 235 rue Léon Foucault AIX EN PROVENCE cedex 3 Tél [email protected] AMIENS Nadia THOREL Centre Jacobins 72 rue des Jacobins AMIENS Tél [email protected] ANGERS Benoît PLUMEL ZA Beaucouzé 4 rue Olivier de Serres BEAUCOUZE Tél [email protected] ANGOULEME Patrick LA GUERCHE 23 place des Boissières ANGOULEME Tél [email protected] ANNECY Robert MAILLET 11 Parc des Raisses ANNECY LE VIEUX Tél [email protected] AVIGNON Bertrand FILLIETTE M.I.N - Bât D2 135 avenue Pierre Sémard AVIGNON Tél [email protected] BIARRITZ Patricia VIDAL 38 rue Gambetta BIARRITZ Tél [email protected] BLOIS Benoît PLUMEL La Chaussée Saint Victor 24A route Nationale BP BLOIS CEDEX Tél [email protected] BORDEAUX Jean-Raymond BUNEL 69 rue des Remparts BORDEAUX Tél [email protected] BOURGES Benoît PLUMEL 1 rue Emile Deschamps BOURGES Tél [email protected] BREST Erwan LE ROUX 21 rue de Lyon BREST Tél [email protected] CHALON SUR SAONE Olivia SAUVAT-CORMIER 33 avenue Monnot CHALON SUR SAONE Tél [email protected] CHARTRES Alexandre ROS 4 avenue Maunoury LUISANT CHARTRES Tél [email protected] CLERMONT FERRAND Christelle FENET Parc Technologique La Pardieu 17 rue Jean Claret CLERMONT FERRAND Tél [email protected] COMPIEGNE Edouard BOUSSION 8 avenue Flandres Dunkerque COMPIEGNE Tél [email protected] DIJON Carinne PROVOST Les Terrasses de l Europe - Parc Valmy 27 rue Elsa Triolet DIJON Tél [email protected] FONTAINEBLEAU Marc ARDILLY 3 rue Grande FONTAINEBLEAU Tél [email protected] FREJUS Julien CIESIELSKI Pôle d Excellence Jean Louis 76 Via Nova FREJUS Tél [email protected] GRENOBLE Guillaume WOUTAZ 1 avenue Marcelin Berthelot GRENOBLE Tél [email protected] LA GUYANE Christophe BEUNAICHE 5 avenue Louis Pasteur CAYENNE Tél [email protected] LA MARTINIQUE Christophe BEUNAICHE Im Port - Av Maurice Bishop FORT DE FRANCE Tél [email protected] LA REUNION Thierry MICHEL 11 rue Jean Chatel SAINT DENIS Tél [email protected] LA ROCHELLE Gilles DESVALLOIS 40 rue Chaudrier - BP LA ROCHELLE cedex 02 Tél [email protected] LAVAL Joël GASDON 52 bis avenue de Chanzy LAVAL Tél [email protected] LE HAVRE Pascal PIT 32 avenue Foch LE HAVRE Tél [email protected] LE MANS François BOILLE & Benoît PLUMEL 39 boulevard Demorieux LE MANS Tél [email protected] LILLE Benoît TIROT Parc du Pont Royal - Bâtiment A 251 avenue du Bois - BP LAMBERSART cedex Tél [email protected] LIMOGES Yvon MARTIN 29 place Jourdan LIMOGES Tél [email protected] LORIENT Erwan LEROUX 24 bd Louis Franchet d Esperey LORIENT Tél [email protected] LUXEMBOURG Sandrine BAREEL 7 rue des Mérovingiens L-8070 BERTRANGE Tél. (00-352) [email protected] LYON Brice ROBERT 15 rue Bossuet LYON Tél [email protected] MARSEILLE Stéphane JAUFFRET & Stéphane RIVET Les Docks - Hôtel de Direction 10 place de la Joliette - BP MARSEILLE cedex 02 Tél [email protected] MELUN SENART Yannick EON 3 rue Augereau MELUN Tél [email protected] METZ Jean-Marc GILSON Le Carré Rive Gauche 14 bd 21 ème Régiment d Aviation NANCY Tél [email protected] MONTPELLIER Michel PEINADO Parc Eurêka - L Olympie 91 rue de Thor MONTPELLIER Tél [email protected] NANCY Jean-Marc GILSON Le Carré Rive Gauche 14 bd 21 ème Régiment d Aviation NANCY Tél [email protected] NANTES Yvan QUILLEC Immeuble Arbor Jovis 3 boulevard du Zénith SAINT-HERBLAIN Tél [email protected] NICE - SOPHIA ANTIPOLIS Florence WERNERT Frégate 2400 route des Crêtes - BP SOPHIA ANTIPOLIS cedex Tél [email protected] NIMES Michel PEINADO L Axiome rue Louis Landi BP NIMES Tél [email protected] ORLEANS Virginie SIRIEX-GUILLARD 81 boulevard Alexandre Martin ORLEANS Tél [email protected] PARIS - ILE DE FRANCE Philippe LEIGNIEL Courcelles-Wilson 22/24 rue du Président Wilson LEVALLOIS-PERRET cedex Tél [email protected] PAU Karine RODDE 2 rue Henri Faisans PAU Tél [email protected] PERPIGNAN Joëlle ESTELA-METOIS 9 rue Camille Desmoulins PERPIGNAN Tél [email protected] POITIERS Richard SCHNEEKONIG 12 rue Eugène Chevreul POITIERS Tél [email protected] REIMS Angelo LEMBO 18 rue Tronsson Ducoudray REIMS Tél [email protected] RENNES Benoît PLUMEL 12A rue des Pâtis Tatelin - CS RENNES cedex 7 Tél [email protected] ROANNE Jaime DA SILVA 15 rue des Aqueducs - BP ROANNE Tél [email protected] ROUEN Aurélie COIGNET & Hélène DEPESTELE 8 avenue Flandres Dunkerque COMPIEGNE Tél [email protected] SOISSONS Jean-Luc HERMENT Parc Gouraud - Im Ambassadeurs 2 allée de l Innovation SOISSONS Tél [email protected] TARBES Patrick DESAI 1 bis rue Victor Hugo TARBES Tél [email protected] TOULON Stéphane RIVET 9 boulevard de Strasbourg TOULON Tél [email protected] TOULOUSE Olivier AUSTRY 12 avenue Charles de Gaulle BALMA cedex Tél [email protected] TOURS François BOILLE 47 rue Edouard Vaillant TOURS Tél [email protected] VALENCIENNES François BRETON 1 rue du Sénateur Girard VALENCIENNES Tél [email protected] VICHY Paul & Mathieu PEPIN 25 boulevard Gambetta VICHY Tél [email protected] VIENNE Stéphanie RECORS 15 rue Bossuet LYON Tél [email protected] 14

15 ARTHUR LOYD : 63 implantations FRANCE et LUXEMBOURG TOULOUSE Les Espaces de BALMA 12, Av. Charles de Gaulle BALMA Tel : Fax : [email protected] SARL BRICE ROBERT SUD OUEST - Adaptation : Arthur Loyd - Document non contractuel