Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 1

Sommaire 5 9 10 18 24 26 29 30 34 40 42 45 51 52 54 56 58 61 64 65 66 67 67 68 71 73 79 Introduction AXE I - Accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Le bilan 2012 de la production de logements neufs Le marché métropolitain de l immobilier neuf en 2012 Une politique foncière au service des enjeux de la diversification de l offre L articulation avec les documents d urbanisme AXE II - Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Le parc de logements sociaux au titre de l article 55 de la loi SRU Le financement du logement social La demande de logements locatifs sociaux Le logement locatif abordable (PLS) L accession abordable à la propriété AXE III - Favoriser le développement solidaire et durable de la métropole nantaise L action en faveur du parc privé ancien : une déclinaison des enjeux du Plan Climat L action en faveur du parc privé ancien : la délégation des aides de l ANAH et les OPAH L action en faveur du parc privé ancien : les opérations L intervention dans le parc social AXE IV - Répondre aux besoins spécifiques en logements Poursuivre les efforts pour le logement des jeunes (étudiants ou en insertion professionnelle) Améliorer les conditions de logement et d hébergement des populations les plus démunies Poursuivre les effort en matière de logement adapté pour les gens du voyage Développer une offre adaptée aux personnes en situation de handicap Adapter les logements pour les personnes à mobilité réduite dans le parc social neuf Développer une politique de maintien à domicile Développer une offre adaptée aux personnes âgées AXE V - Faire vivre le PLH : animation, observation, évaluation Annexes Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 3

Introduction Le Plan Local de l Habitat (PLH) de Nantes Métropole pour la période 2010 2016 a été approuvé en Conseil Communautaire du 10 décembre 2010 et est venu renforcer la politique de l habitat menée par la communauté urbaine depuis 2004, année d adoption du premier PLH (2004-2009). S inscrivant dans une vision globale de l avenir métropolitain à l horizon 2030, le PLH est porteur d une ambition démographique renouvelée. Des objectifs de construction neuve élevés et territorialisés ont été fixés afin de porter cette ambition, ainsi qu une volonté de diversifier l offre de logements dans une logique de développement cohérent, durable et solidaire de la métropole. En application des articles L 302-3 et R 302-13 du Code de la Construction et de l Habitation, un bilan de la réalisation annuel du Programme Local de l Habitat doit être réalisé. Ce document rend compte de la troisième année de mise en œuvre des différents axes du programme d actions du PLH de Nantes Métropole. LES POINTS SAILLANTS DU BILAN DES ACTIONS DU PLH POUR L ANNEE 2012 Feuille de route partagée entre Nantes Métropole et chaque commune, la fiche communale permet d identifier les opérations susceptibles d alimenter la production et d assurer l atteinte des objectifs du PLH pour la période 2010-2016. Les fiches communales sont actualisées tous les ans et constituent un outil de suivi opérationnel de la production d habitat dans le territoire communal. C est à partir de ces fiches que le bilan de la production neuve depuis 2010 et les projections à l horizon 2016 sont effectués dans le présent bilan. Des actions renforcées de Nantes Métropole : des objectifs en logement social dépassés : en 2012, un effort supplémentaire a été réalisé avec 1864 logements sociaux financés, pour accompagner à hauteur de 25% les mises en chantier de logements (plus élevées que les objectifs du PLH : 7400 logements mis en chantier en moyenne par an depuis 2010) et pour répondre aux besoins en logements qui continuent de progresser. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 5

LES NOUVELLES DISPOSITIONS LEGISLATIVE EN MATIERE D'HABITAT Loi de Finances du 29/12/2012 - l'investissement locatif Duflot: Création d un nouveau dispositif d investissement locatif dit «l investissement Duflot» qui prend la suite du Scellier à compter du 1 er janvier 2013 pour des opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Réservé à certains territoires dont l agglomération nantaise, il prévoit le respect : -de plafonds de loyers : le loyer plafond fixé par la loi est de 9,88 /m² de surface utile en zone B1 (zone dans laquelle est située l agglomération) avec une possibilité d adaptation des loyers au marché local par les Préfets de Région (décret en attente de publication). - de plafonds de ressources du locataire, - de critères de performance énergétique. La loi du 18 janvier 2013 (dite loi Duflot) relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligation de production du logement social : Un renforcement des obligations de production de logements sociaux à compter du 01/01/2014 Un axe de la réforme porte sur le renforcement des dispositions de l article 55 de la loi SRU : le seuil minimal passe de 20 à 25% des résidences principales des communes assujetties à cette obligation. Il s'agit des communes de plus de 3 500 habitants (hors Ile-de- France), comprises dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. [NB : La commune de Saint-Aignan-de-Grand-Lieu atteignant ce seuil démographique intègre le décompte SRU à compter du 01/01/2013] Le taux est maintenu à 20 % de logements sociaux pour les communes, appartenant à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre dont la situation du parc de logements existants ne justifie pas un effort de production supplémentaire. [L'agglomération nantaise considérée comme zone tendue voit son obligation portée à 25 %] Sont exclues de l obligation imposée par l article 55 de la loi SRU, les communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C, d'un plan d'exposition au bruit approuvé ou d'une servitude de protection instituée en application du code de l'environnement. [une possibilité à l'étude pour les communes de Saint-Aignan-de-Grand-Lieu et Indre] Une majoration du prélèvement en cas de carence de la commune Pour les communes en état de carence, c'est-à-dire n ayant pas atteint leurs objectifs triennaux de production de logements sociaux, le préfet peut fixer une majoration qui pourra conduire à multiplier jusqu'à cinq fois le montant des prélèvements et pour les communes les plus aisées, le montant potentiel du prélèvement majoré peut atteindre 7,5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement. Par ailleurs, l EPCI ne pourra plus reverser une partie des pénalités aux communes prélevées (abrogation de l article 57 de la Loi SRU). Les communes en constat de carence se voient imposer dans toutes les opérations de construction d immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements locatifs sociaux hors logements PLS. La mobilisation du foncier public en faveur du logement Un autre volet de la loi porte sur la mobilisation du foncier public en faveur du logement social avec un principe de décote variable suivant le type de logements produits (hébergement ou PLAI / PLUS / logements étudiants ou PSLA). Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 6

Introduction l accession abordable, une programmation précisée et une offre qui répond à la demande des accédants : selon l observatoire du logement de la Métropole atlantique (OLOMA), la moitié des ventes à occupants réalisées en 2012 l ont été dans le cadre de ventes aidées (TVA réduite (PSLA, ANRU) ou prix de vente encadrés). dans le parc privé, de nouvelles actions engagées, en complément de celles existantes. Une série d actions d animation climat sont aujourd hui à l œuvre dans le territoire métropolitain en réponse aux enjeux d amélioration énergétique du parc existant et de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Par ailleurs, d autres actions visent à assurer le maintien du rôle social du parc privé (conventionnement) et l adaptation des logements au vieillissement ou aux situations de handicap (PIG maintien à domicile). Le développement d OPAH dans le territoire de Nantes Métropole permet d apporter des réponses croisées à ces deux axes d intervention, deux opérations sont actives dans le territoire métropolitain : le Programme d Intérêt Général Decré-Bouffay et l OPAH Confluence engagée en 2012. UNE EVALUATION A MI-PARCOURS DU PLH A VENIR EN 2013 Un contexte socio-économique en mouvement : une vigilance à avoir sur les impacts de la crise économique sur les marchés de l habitat. Des nouveautés législatives : La loi du 18 janvier 2013 (dite loi Duflot) relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production du logement social est venue porter les objectifs en logement sociaux de 20 à 25%, avec une obligation de rattrapage à l horizon 2025. Côté investissement locatif, l investissement Duflot prend la suite du Scellier à compter du 1 er janvier 2013. Réservé à certains territoires dont l agglomération nantaise, il prévoit le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire et de critères de performance énergétique. Pour prendre en compte ces différentes évolutions, une évaluation à mi-parcours est engagée pendant l'année 2013. Elle permettra de définir les adaptations éventuelles à apporter au programme d actions du PLH et le cas échéant d engager sa modification pour la période 2014-2016. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 7

AXE I Accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 LES POINTS SAILLANTS DU BILAN DES ACTIONS DU PLH POUR L ANNEE 2012 Des objectifs de production neuve renforcés dans le nouveau PLH : 4500 à 5000 logements mis en chantier par an (contre 3900 dans le PLH 2004 2009) pour répondre aux enjeux du territoire. Un appareil de production qui dépasse cette nouvelle ambition avec 7400 logements mis en chantier par an en moyenne depuis 2010. La production de logements neufs enregistre une dynamique renouvelée par rapport à la période antérieure où 4650 logements par an en moyenne étaient mis en chantier. Une légère inflexion est perceptible en 2012 avec 6600 logements mis en chantier, à croiser avec le ralentissement du marché immobilier neuf. Le territoire métropolitain résiste mieux que d'autres territoires. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 9

Annexe 1: Bilan par commune des logements autorisés et mis en chantier Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 10

Source : fiches communales actualisation 2012 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 5 305 5 663 4 598 AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Evolution 2004-2012 de la production de logements neufs 6 176 4 723 4 161 5 483 4 998 Objectif PLH 2004-2009 5 088 3 918 5 735 8 034 5 017 7 585 8 681 8 015 8035 6614 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Logements commencés Logements autorisés Sources : période 2004-2009 - données structurelles Sitadel du Ministère du Logement et depuis 2010, fiches communales. Le bilan 2012 de la production de logements neufs Objectif PLH 2010-2016 Répartition de la construction neuve 2012 par secteur PLH mises en chantier logements autorisés 13% 33% 6% 8% 40% Nantes Secteur Nord Est Secteur Nord Ouest Secteur Sud Est Secteur Sud Ouest 20% 20% 8% 10% 42% Un rythme de production soutenu qui permet de dépasser les objectifs du PLH Avec 7400 logements mis en chantier par an en moyenne depuis 2010, la production de logements neufs enregistre une dynamique renouvelée par rapport à la période antérieure (4650 logements par an en moyenne mis en chantier entre 2004 et 2009). Une légère inflexion est perceptible en 2012 avec 6600 logements mis en chantier (- 17% par rapport à 2011) et ce, malgré un volume maintenu de logements autorisés. Cette baisse peut s expliquer en partie par : - un ralentissement du rythme de commercialisation des programmes lié à la conjoncture économique. - la modification des dispositifs d'investissement locatif (Scellier). - un durcissement des conditions de financement des banques (taux de précommercialisation augmenté). Le volume de logements autorisés en 2012 dépasse toutefois les 8000 logements ce qui laisse présager le maintien d un fort volume de mises en chantier en 2013. Une répartition équilibrée dans le territoire de Nantes Métropole Cette forte activité de production a concerné tous les territoires de l'agglomération : les objectifs en volume de logements mis en chantier ont été dépassés en 2012 dans les cinq secteurs du PLH. De même, la quasi-totalité des communes (19) atteignent leurs objectifs de production sur ce début de période du PLH. En termes de mises en chantier, la ville de Nantes concentre 40% de la production 2012, une part en baisse par rapport à 2010-2011 (47%) et à la période 2004-2009 (50%). Nantes est la commune la plus marquée par la baisse des mises en chantier enregistrée en 2012 (-24%). Le secteur Nord- Ouest arrive ensuite avec 33% des mises en chantier. Si l on considère les autorisations 2012, la répartition territoriale est plus équilibrée avec : - une diminution du poids du Nord-Ouest et en particulier des communes de la Chapelle-sur-Erdre et Saint-Herblain qui ont connu un ralentissement des autorisations - un renforcement du poids du Sud-Est avec un dynamisme important du diffus et la sortie d opérations importantes (Vertou, St Sébastien-SL, Rezé). Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 11

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Le bilan 2012 de la production de logements neufs Les lieux de la production des logements neufs en 2012 Une production portée par une densification des zones urbaines Parmi les logements autorisés en 2012, la production en diffus est majoritaire (54 % des logements autorisés en 2012) du fait de division parcellaires en individuel mais aussi et surtout d'immeubles collectifs en cœur de bourg et le long des axes structurants. Ainsi entre 2010 et 2012, 68 % des logements autorisés l'ont été le long des axes de transports en commun en site propre. La métropole se densifie, comme le préconisent les PLU. Cette densification doit cependant être encadrée afin d obtenir qu une part suffisante de logements sociaux et abordables soit intégrée dans les opérations d habitat, ce qui est bien plus complexe en diffus qu en secteur opérationnel. C est à Nantes que le poids du diffus est le plus élevé (72%), suivi du secteur Sud- Ouest (60%). Des outils règlementaires pour encadrer la production Afin d accompagner la production privée (implantation, densité, programme ), les PLU prévoient différents outils (orientations d aménagement, servitudes pour mixité sociale, ). En 2012, les opérations privées «maîtrisées» représentaient près de 30% des logements autorisés regroupant : - 820 logements en servitude pour mixité sociale. - 1354 logements en secteur d orientation d aménagement. - 189 logements dans des opérations privées mais sur foncier maîtrisé. En 2012, le secteur Sud-Est a été marqué par la sortie d un volume important de logements en opérations privées maîtrisées : les Fontenelles à Vertou, l ilot Gendarmerie à Saint-Sébastien-SL ou encore l ilot Citroën à Rezé en sont des illustrations. Une montée en charge des opérations sous maitrise publique La part des opérations d initiatives publiques (ZAC communautaires, opérations de renouvellement urbain ou opérations communales) représente 17 % des logements autorisés en 2012, en baisse par rapport à 2010-2011 (31%). Cette baisse s explique par : - l achèvement de certains programmes. - la reprogrammation de plusieurs ZAC, afin d intégrer les objectifs du PLH (% logements sociaux et abordables, densité ), qui a induit un décalage de la production. Toutefois, une progression prévue à partir de 2013 devrait permettre de soutenir 40 % de la production avec en moyenne 3000 logements prévus par an. 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Source : fiches communales actualisation 2012 Répartition des logements autorisés en 2012 par mode opératoire et par secteur géographique Nantes Nord Ouest Nord Est Sud Est Sud Ouest ZAC et opérations publiques Opérations privées maitrisées Diffus Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 13

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Une augmentation du poids du logement «aidé» dans la production La démultiplication des outils en faveur de la production de logements sociaux (opérations publiques, foncier maitrisé, outils PLU) mais également l engagement des communes et des opérateurs trouvent leur traduction dans la production neuve : 21% des logements autorisés en 2012 sont des logements sociaux et ce malgré le dynamisme de la production en diffus. Ce taux varie entre 19% à Nantes et au Nord-Est et 24% au Nord-Ouest. La production de logement abordable progresse aussi : 14% des logements autorisés soit 1.100 logements locatifs et en accession. Les lieux de la production du logement social 1649 logements sociaux ont été autorisés en 2012 : 108 logements dédiés et 1541 logements familiaux. Ces derniers ont été produits pour 22% dans des opérations publiques et pour 26% dans des opérations privées maitrisées (orientations d aménagements). Le bilan 2012 de la production de logements neufs Nature des logements autorisés en 2012 21% libre accession aborable social locatif abordable 65% Plus de 50% des logements sociaux ont donc été produits en «diffus», et ce par différents biais : - Les servitudes pour mixité sociale constituent l outil le plus «productif» (23%), - L introduction de logements sociaux dans les programmes de promotion immobilière par le biais des secteurs ENL ou dans le cadre d un accord commune/promoteur représente 22% des logements produits, - Enfin, les opérations portées directement par les bailleurs sociaux (foncier propre, foncier public ou prospection) représentent 7% de la production. Sources : fiches communales actualisation 2012 Nature des logements autorisés en 2012 par secteur géographique Les lieux de la production des logements sociaux autorisés en 2012 Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 15

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 La production neuve prévisionnelle jusqu à 2016 La production prévisionnelle de 2013 à 2016 Bilan et production prévisionnelle à l'horizon 2016 par mode opératoire (logements autorisés) Dans le cadre de la mise à jour des fiches communales, les rencontres bilatérales entre les communes et la communauté urbaine sont en partie axées sur l anticipation des dépôts de permis de construire dans les années à venir. Les fiches communales actualisées permettent donc de dégager des prévisions concernant la production neuve à l horizon 2016. La prévision annuelle en volume de logements autorisés inclut : - La production en diffus, intégrant les opérations de logements collectifs en zones urbaines et l habitat individuel. Le volume pris en compte est celui inscrit dans les fiches communales et basé sur un prolongement tendanciel de la production réalisée pour la période 2008-2009. - La production privée «maîtrisée» qui concerne les opérations privées effectuées dans un cadre maitrisé : orientations d aménagement, servitudes pour mixité sociale ou foncier public cédé à un opérateur privé sur la base d un cahier des charges. Sont intégrées les opérations à l étude par des opérateurs ou celles rapidement mutables. - Les opérations publiques : ZAC communautaires, opérations de renouvellement urbain ou encore opérations communales (permis d aménager, concessions publiques d aménagement ). Il s agit des opérations dont la production est la mieux «maitrisée» en volume, en rythme de sortie ainsi que sur la programmation des logements à venir. Les perspectives de production permettent de définir un volume de logements potentiels de 8400 logements autorisés en moyenne par an sur la durée du PLH dont : - 1770 logements sociaux (21% des logements hors potentiel diffus). - 1100 logements abordables soit 13% des logements (en opérations publiques pour l essentiel). Sources : fiches communales actualisation 2012 Bilan et production prévisionnelle à l'horizon 2016 par secteur PLH (logements autorisés) Le volume de logements autorisés dans le cadre des opérations publiques devrait connaitre une augmentation à partir de 2013 : 3000 logements prévus par an en moyenne 2013-2016. Cette augmentation s explique par : - l engagement de nouvelles opérations publiques, - la relance de nouvelles tranches reprogrammées dans les ZAC actives. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 17

Annexe 2 : Ventes et mises en ventes 2012 et offre disponible au 31/12/2012 par commune. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 18

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Le marché métropolitain de l immobilier neuf en 2012 Le marché immobilier local connaît un ralentissement moins marqué que d'autres territoires Evolution des volumes de ventes, mises en vente et offre commerciale (collectif et individuel groupé) Avec 2747 logements neufs vendus en 2012 auxquels s'ajoutent 548 logements vendus en bloc (à bailleurs sociaux essentiellement), le marché immobilier local enregistre un recul de -29% par rapport à 2011. Ce recul doit être relativisé par le fort niveau de ventes enregistré entre 2009 et 2011 (3600 logements par an en moyenne contre 1600 ventes en 2008). Le territoire nantais est par ailleurs moins impacté que les autres territoires du SCOT (-52% sur la CARENE ; -37% sur CAP Atlantique) ou que d'autres agglomérations françaises comme Bordeaux (-36%) ou Montpellier (-38%). Les mises en vente sont encore soutenues bien qu'en baisse par rapport à 2011 (-11%) et l'offre commerciale est en hausse : 2857 logements disponibles à la vente fin 2012 soit 12,5 mois de ventes théoriques. Un recul des ventes qui a surtout concerné la ville de Nantes Pour la première année, la ville de Nantes concentre moins de 50% des ventes (1294 ventes) avec des programmes dont la durée d écoulement est de 14 mois en moyenne. Les quartiers Doulon-Bottière, Dervallières-Zola et Nantes Nord sont les quartiers les plus dynamiques avec plus de 170 ventes chacun pendant l année. Sources : OLOMA 2012 Evolution des ventes et offre disponible par secteur PLH (collectif uniquement) Dans le reste de l agglomération, le secteur Nord-Ouest est le secteur qui arrive ensuite avec 32% des ventes 2012 (825 ventes) mais seulement 24% de l offre disponible (654 logements disponibles soit 9.5 mois de ventes théoriques). La commune de Saint-Herblain y représente la majorité des ventes (495 ventes), suivie d Orvault (98 ventes) et Sautron (94 ventes). Arrive ensuite le secteur Sud-Est avec 12% des ventes 2012 (306 ventes), portées majoritairement par Saint-Sébastien-sur-Loire (184 ventes), Vertou (44) et Basse-Goulaine (39). Le Nord-Est avec 4 % des ventes (105 ventes) et le Sud-Ouest avec 3% des ventes (88 ventes) connaissent un ralentissement de leur activité par rapport à 2010. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 19

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Le marché métropolitain de l immobilier neuf en 2012 Sources : OLOMA 2012 Part des ventes «aidées» dans les ventes à occupants en 2012 Opération «Eugénie» 19-20 rue Henri Radigois - Saint-Herblain Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 20

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Un maintien du marché de l accession soutenu fortement par les ventes en accession abordable Les ventes à occupants se maintiennent autour de 1000 ventes annuelles depuis 2009. Ainsi, en 2012, 1019 logements ont été vendu à des occupants et la moitié de ces ventes concernent des logements en accession «aidée», ce qui confirme les enjeux que représente cette production. Le marché métropolitain de l immobilier neuf en 2012 Différents outils sont mobilisés : - 175 ventes aidées ont été réalisées via un PSLA, - 172 ventes ont été réalisées dans un périmètre de 500 m autour d un secteur sous convention ANRU (TVA réduite), - 168 ventes ont bénéficié d un prix de vente minoré (promoteur ou coopérative) le plus souvent dans le cadre d une opération publique d aménagement. Un recul des ventes à investisseurs mais dans des volumes qui restent conséquents Le recul des ventes s'est traduit essentiellement par un recul des ventes à investisseurs (-32% par rapport à 2011) qui représentent 63% des ventes (75% en 2010). Le PLS occupe une part marginale de ces ventes : 50 logements vendus en PLS investisseurs en 2012 contre 1978 ventes en Scellier. Opération «Quadr Ile» sur l Ile de Nantes Destination des logements vendus par année de livraison Le volume important de logements vendus à investisseurs depuis 2009 se traduit par un pic de livraisons de logements locatifs libres en 2012 : 2754 logements (contre 1632 en 2011) et qui devrait se maintenir en 2013 (2272 prévus). Les logements locatifs livrés en 2012 représentent une augmentation de 3% du parc locatif privé du territoire (référence 2008 INSEE RGP). Perspectives : - Une veille à conduire sur l'impact de ces livraisons sur le fonctionnement global du parc de logements dans l'agglomération et, en particulier sur le parc locatif ancien, dans le cadre de l observatoire des loyers du parc Privé AURAN/CINA. - En 2013, un suivi des conséquences sur les marchés de l investissement de la disparition du Scellier, remplacé pa r l investissement Duflot à mener. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 21 Sources : OLOMA 2012

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Le marché métropolitain de l immobilier neuf en 2012 Typologie des logements vendus suivant le type de vente Evolution des prix des logements neufs (hors logements «aidés») parking inclus Sources : OLOMA 2012 Prix moyen unitaire par typologie suivant le type de vente Opération «Les Magnolias» - La Montagne - Ataraxia Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 22

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Des logements neufs en majorité de taille moyenne Le marché métropolitain de l immobilier neuf en 2012 Les logements neufs vendus en 2012 dans les programmes collectifs sont majoritairement des logements de T2 et de T3 : 74% des ventes «aidées» et 81% des ventes en libre. La diminution de la taille des ménages et des modes de vie, ainsi que les prix du marché du neuf peuvent expliquer ce phénomène. Toutefois, les ventes «aidées» sont davantage orientées vers les logements «familiaux» : 24% des ventes sont des T4 et +. A l inverse, les ventes en libres, portées par les ventes à investisseurs, sont davantage orientées vers les petits logements : 11% de T1, 47% de T2, logements dont la rentabilité économique est plus forte. Les ventes en individuel groupé, de part la spécificité de l offre et de la demande, se concentrent sur des logements familiaux : -T4 et T5 majoritairement pour les ventes en libre (76% sur du T4 et 18% sur du T5), -T3 et T4 pour les ventes aidées (82% en T4 et 16% en T3), essentiellement orientées vers les primo-accédants et les ménages à revenus modestes et intermédiaires, leur budget est inférieur aux accédants en «libre». Des prix qui se stabilisent mais qui restent élevés Les prix des logements vendus en 2012 se stabilisent autour de 3761 TTC/m² surface habitable parking inclus après une progression importante en 2011. Prix moyen des appartements neufs par secteur PLH (Prix TTC / m² Shab parking inclus) La différence entre la Ville de Nantes où le prix moyen des ventes atteint 3947 TTC/m² et les autres communes de l'agglomération, en moyenne à 3440 TTC/m² reste marquée. Au sein de la ville de Nantes, plus aucun quartier n est en dessous de 3600 /m². Hors Nantes, les prix pratiqués entre les secteurs de l agglomération restent inscrits dans une fourchette relativement serrée. La différence de prix au m² entre les logements vendus en libre et les logements aidés est plus ou moins importante suivant la typologie : ainsi les écarts les plus importants concernent les très petits logements, (T1 et T2), ainsi que sur les très grands logements (T5 et plus), pour lesquels la différence de prix dépasse les 50%. L enjeu est donc important de développer une accession aidée pour des logements neufs à destination des familles, le parc neuf étant inaccessible à un nombre important de ménages ( en particulier pour les T3 T4 pour lesquels la demande est importante). Sources : OLOMA 2012 NM - AURAN Perspectives : Dans un contexte de crise économique, une attention est à porter aux prix de sortie des logements, en décrochage avec les capacités d acquisition des ménages. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 23

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 Une politique foncière au service des enjeux de la diversification de l offre Le fait marquant de cette année en matière foncière est la création de l Agence Foncière de Loire-Atlantique (AFLA) le 17 juin 2012, établissement public foncier local auquel Nantes Métropole a demandé dès le dernier trimestre 2012 deux portages fonciers, pour un montant global de plus de 13 M d, à Carquefou (secteur Moulin Boisseau) et Nantes (bd Prairie au Duc), sites sur lesquels est prévue une forte proportion d habitat. Les trois autres outils développés par Nantes Métropole au titre de sa politique foncière restent mobilisables. Le premier outil a pour objectif de soutenir les opérations majoritairement constituées de logements sociaux. Les terrains sont achetés par Nantes Métropole et revendus à des bailleurs sociaux qui y réalisent des opérations de logement locatif social. Quatre terrains représentant une superficie de 4 650 m² ont ainsi été acquis en 2012 pour un montant total de 816 973. Depuis 2004, 43 emprises ont été constituées en tant que réserves foncières destinées à de l habitat social : > 14 opérations ont été livrées représentant 244 logements sociaux, > 8 opérations sont en phase travaux (soit 166 logements sociaux), > 7 sont à l étude (soit 95 logements sociaux) dont 3 opérations qui vont démarrer en 2013 (permis autorisé) soit 29 logements sociaux. L autre outil, nommé Programme d Action Foncière (PAF Habitat) permet de constituer des réserves foncières au bénéfice des communes pour les opérations d habitat à moyen et long terme. En 2012, 16 acquisitions ont été réalisées au titre du PAF Habitat pour une surface de 42 363 m² et pour un coût total de 4 276 059. Les réserves foncières ainsi constituées (le stock disponible) représentent actuellement une superficie de 60,7 hectares pour un montant total de 21,7 millions. Parallèlement, la création de Zones d Aménagement Différé (ZAD), initiée progressivement depuis 2007 permet de constituer des réserves foncières à moyen ou long terme en faveur de l habitat : 40 ZAD existent dans 18 communes. 7 acquisitions ont été réalisées en 2012 dans des périmètres de ZAD représentant une superficie de 30 863 m² pour un montant de 428 826. NB : il s agit des acquisitions réelles effectuées en 2012 (actes notariés) et non les engagements tels que décrits au compte administratif 104 rue Gambetta à Nantes Nantes Habitat Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 25

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 L articulation avec les documents d urbanisme Secteurs ENL Communes Dispositif ENL Mise en œuvre Nantes (règle actuelle, modification à venir en 2013) Secteur A, B et C : De 1500 à 1999 m² : 300 m² au minimum de SHON logement abordable. De 2000 à 2499 m² : 400 m² au minimum de SHON logement abordable Secteur A De 2500 à 2800 m² : 450 m² de SHON logement locatif social. Plus de 2800 m² :20% de logements locatifs sociaux Secteur B De 2500 à 2800 m² : 700m² de SHON logement locatif social (dont 250m²possible en logement abordable) Plus de 2800 m² : 30% de logements locatifs sociaux (dont 1/3 possible en logements abordables) Secteur C plus de 2500m² : 30% de logements sociaux (dont 1/3 possible en logements abordables) 17/12/2007 Et 09/12/2011 pour secteur C Saint-Sébastien-sur-Loire Plus de 300m² : 30% de logements sociaux 11/12/2009 Bouaye La Chapelle-sur-Erdre (règle actuelle, modification à venir en 2013) De 800 à 1000 m² :25% de SHON logement locatif social. Plus de 1000 m² : 30% de SHON logement locatif social 09/04/2010 Plus de 1000 m² : 25% de logements locatifs sociaux 09/04/2010 Les Sorinières Plus de 800 m² : 30% de SHON logement locatif social 18/10/2010 Carquefou Plus de 1000 m² : 25% de logements locatifs sociaux 10/12/2010 Orvault Saint-Herblain Bouguenais (règle actuelle, modifiée en juillet 2013) Rezé (règle actuelle, modification à venir en 2013) De 800 à 2500 m² :25% de logements locatifs sociaux Plus de 2500 m² :35% de logements locatifs sociaux et 15% de logements locatifs abordables Secteur A De 800 à 1500m² : 20% se SHON accession abordable De 1500 à 2500 m² : 20% de SHON logement abordable (locatif et/ou accession) De 2500 à 4500 m² : 25 % de SHON logement locatif social Plus de 4500 m² : 30 % de SHON logement locatif social dont 10% de SHON possible en logements abordables (locatif et/ou accession) Secteur B Plus de 2000 m² : 20% de SHON logement abordable (locatif et/ou accession) De 1000 à 2000 m² : 25% de SHON logement locatif social De 2000 à 5000 m² :30% de SHON logement locatif social Plus de 5000 m² :25% de SHON logement locatif social Plus de 1500 m² :40% de SHON logement locatif social dont 10% possibles en logements abordables (locatif et/ou accession) 11/04/2011 21/10/2011 07/10/2011 21/10/2011 Couëron Plus de 600m² : 25% de SP logement locatif social 19/10/2012 Vertou Plus de 1000m² : 25% de SP logement locatif social Juillet 2013 Source : PLU de Nantes Métropole Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 26

AXE I : accompagner le développement de la métropole nantaise à l horizon 2030 L articulation avec les documents d urbanisme La révision générale des Plans Locaux d Urbanisme, achevée en 2007, a permis d assurer la traduction directe des objectifs du PLH, grâce à différents outils réglementaires : zonages et règlement, servitudes de mixité sociale et orientations d aménagement notamment. La loi portant Engagement National pour le Logement (ENL) est venue introduire une possibilité nouvelle pour les PLU : la possibilité de délimiter dans les zones urbaines ou à urbaniser des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements (abordables ou sociaux) dans le respect des objectifs de mixité sociale (art. L.123-1-5 16 du code de l urbanisme). En 2012, deux communes ont introduit des périmètres ENL dans leur PLU : Couëron et Vertou (projet arrêté), les communes de Thouaré-sur-Loire et Sainte-Luce-sur-Loire y travaillent dans le cadre de leur modification (approbation en 2013). Les réunions d actualisation des fiches communales sont l occasion d évaluer avec chaque commune la mise en œuvre de ces différents outils, de proposer des évolutions éventuelles (périmètre, taux, seuils ) et d en suggérer la création de nouveaux. Opération «Villa Venetia» à Nantes Le Fairway à Carquefou Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 27

AXE II Favoriser la diversification de l offre de logements neufs LES POINTS FORTS DU BILAN DES ACTIONS DU PLH POUR L ANNEE 2012 Des objectifs de production de logements sociaux renforcés : 25 % de la production neuve soit entre 1300 et 1400 logements par an (contre 900 dans le précédent PLH). Ces objectifs ont été atteints dès 2010 avec 1670 logements sociaux financés par an en moyenne. En 2012, un effort supplémentaire a été réalisé avec 1864 logements sociaux financés. Un objectif de 30% de logements familiaux à loyer minoré (PLAI) parmi les logements sociaux produits afin de renforcer l offre à destination des ménages les plus démunis. Plus de 700 logements à loyer minoré financés en 2012. Des objectifs forts en matière de logement abordable, à hauteur de 25% de la production totale. Une offre de logements abordables en location (PLS) ou en accession (PSLA et autres dispositifs) qui se développe. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 29

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Les logements pris en compte par la loi SRU Le parc de logements sociaux au titre de l article 55 de la loi SRU A Nantes Métropole, 20 communes sont concernées par l article 55 de la loi SRU et regroupent 57 069 logements sociaux (logements mis en location au 01/01/2012) dont : - 50 037 logements sociaux familiaux gérés par les bailleurs sociaux (18.4% du parc de logements), - 2 344 logements privé (PLS investisseurs et logements conventionnés ANAH), - 4 960 places en foyers (personnes âgées, étudiants ). A noter l intégration de la commune de Saint-Aignan-de-Grand-Lieu aux communes soumises à l article 55 de la loi SRU, ayant passé la barre des 3 500 habitants (à compter du 01/01/2013-1 er prélèvement en 2014). Une augmentation du parc social SRU en volume et en part Depuis 2002, plus de 10 700 logements sociaux ont été livrés dans les 20 communes concernées par l article 55 de la loi SRU. Le parc social a ainsi augmenté en volume de 23% entre 2002 et 2012, plus rapidement que le parc des résidences principales qui a progressé de 12,31% sur la même période. Le taux de logements sociaux s est donc amélioré en passant de 19,10% en 2002 à 20,94% des résidences principales au 1er janvier 2012. Cette progression s est accélérée depuis 2009 avec l augmentation des logements livrés. Les efforts fournis en matière de production de logement social à partir de la délégation à Nantes Métropole des aides à la pierre de l Etat en 2006 trouvent leur traduction opérationnelle en matière de livraisons. Période 2008-2012 2008 2009 2010 2011 2012 Parc SRU (nombre) 50 080 52 063 53 790 55 587 56 57 876 069 Taux SRU 19,45% 19,92% 20,30% 20,75% 21.01% 20.94% Logements supplémentaires au 1 er janvier 1 janvier + 243 + 1983 + 1727 + 1797 + 1482 289 Source : DDTM 44, inventaire article 55 SRU Annexe 3 : Evolution 2002 2012 du taux SRU par commune. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 31

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Un lent rééquilibrage territorial Le parc de logements sociaux au titre de l article 55 de la loi SRU Le PLH 2010-2016 dispose d objectifs ambitieux en matière de production de logements sociaux et porte une attention toute particulière au rattrapage SRU, ce qui devrait permettre de continuer, voire d augmenter, le rythme de production dans les années à venir. Les communes les moins pourvues en logements sociaux ont fourni des efforts significatifs depuis 2002 (le parc social des communes SRU ayant moins de 20% de logements sociaux a progressé de 46%), ce qui traduit un engagement partagé par l ensemble de l agglomération. Malgré ces efforts, les différences entre communes concernant le taux de logements sociaux sont encore élevées. Le taux SRU de Nantes Métropole hors Nantes et Saint-Herblain n est que de 14,12%. Objectifs de rattrapage triennaux Pour les communes qui ne disposent pas de 20% de logements sociaux, le Préfet fixe un objectif de rattrapage triennal mesuré sur la base des logements financés pendant la période. Pour la période en cours, 2011-2013, ces objectifs de rattrapage à Nantes Métropole s élèvent à 377 logements / an. Sur les deux premières années, 10 communes ont déjà atteint leur engagement de rattrapage et pour les 8 autres communes, 211 logements restent à financer en 2013, une identification précise des opérations finançables en 2013 est en cours avec les communes concernées. Perspectives La loi du 18 Janvier 2013 (dite loi Duflot) relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social est venue porter les objectifs en logements sociaux de 20 à 25%, avec une obligation de rattrapage à l horizon 2025. Au regard des résidences principales en 2012, les logements manquants à Nantes Métropole passent donc de 6 473 logements manquants pour être à 20% à 11 097 logements manquants pour être à 25%. Ce sont donc 925 logements sociaux par an qu il faut produire uniquement pour assurer le rattrapage (contre 377/an sur la période 2011-2013), tout en compensant la construction neuve à hauteur de 25%, soit au total un minimum de 1800 logements par an. Les Jardins de Gaïa à Bouaye Atlantique Habitations Les Fontenelles à Vertou - SAMO Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 33

Annexe 4 : Bilan 2006-2012 de s logements sociaux financés par commune. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 34

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Le financement du logement social Depuis 2006, Nantes Métropole est délégataire des aides à la pierre de l Etat. La programmation financière de la production de logements sociaux est donc assurée par la Direction de l Habitat de la communauté urbaine. La décision de financement intervient de manière générale une fois le permis de construire de l opération autorisé et purgé de recours et au plus près du démarrage des travaux. Des objectifs dépassés en matière de financement du logement social Les objectifs de production de logements sociaux, renforcés par le nouveau PLH (25% des logements commencés soit 1 300 à 1 400 logements par an) ont été atteints dès 2010. En moyenne sur la période 2010-2012, 1 670 logements sociaux ont été financés par an. En 2012, un effort supplémentaire a été réalisé avec 1 864 logements sociaux financés, d une part pour accompagner à hauteur de 25% les mises en chantier de logements plus élevées que les objectifs du PLH (7400 en moyenne par an depuis 2010), mais surtout pour répondre aux besoins en logements qui continuent à progresser. 83% de ces logements sont des logements familiaux c est-àdire destiné à tout demandeur de logement social soit 1 635 logements. Les 229 autres logements sociaux financés en 2012 sont quant à eux dédiés aux personnes âgées, jeunes travailleurs ou ménages en situation de précarité nécessitant un accompagnement social. Un effort en matière de logements sociaux porté par l ensemble de l agglomération Depuis 2004, la part des communes périphériques dans la production de logements sociaux a beaucoup augmentée passant de 46% entre 2006 et 2008 à 64% depuis 2009. Toutes les communes de l agglomération sont aujourd hui engagées dans une production de logements sociaux que les fiches communales permettent d inscrire dans un calendrier opérationnel. Localisation des logements sociaux Source: Nantes Métropole Direction Habitat Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 35

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Le financement du logement social Loyer mensuel moyen principal dans le parc social en 2011 dans le secteurs PLH Loyers Sources : CREHA ouest FDLS - Direction Habitat Nantes Métropole Source : RPLS Source: Nantes Métropole - AURAN Direction Habitat Sillon Bagatelle à Saint-Herblain Harmonie Habitat Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 36

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Le financement du logement social Un enjeu de production de logements sociaux à loyers minorés Le loyer mensuel moyen (hors charge) dans les logements sociaux de l agglomération est de 339 par mois soit 3,44 / m² SU mais avec des différences importantes selon l année de construction des logements. Dans les logements construits depuis 2000, le loyer mensuel moyen est deux fois plus élevé (environ 6 /m²). C est dans le parc des années 60-70 qu il est le plus bas (environ 3,80 ). Les niveaux de loyers varient donc fortement dans le territoire suivant le type et l ancienneté du parc. Dans un contexte de fragilisation économique accrue des ménages, une attention particulière doit donc être portée au niveau de loyer des logements sociaux produits. C est pourquoi un des objectifs majeurs du PLH concernant le logement social consiste à développer 30 % de PLAI, c'est-à-dire de logements sociaux à loyer minoré, dans les opérations de logements sociaux familiaux : ce type de logement s adresse en effet à 68% des demandeurs de logements sociaux pouvant ainsi bénéficier de loyers plus bas. Cet objectif est réparti dans l ensemble des communes avec un taux variant entre 20 et 40% dans le but de renforcer la part de logements à loyer minoré dans les secteurs les plus dépourvus. La production 2012 est marquée par un renforcement des efforts en direction des demandeurs à faibles revenus : la part des logements à loyers minorés (PLAI) atteint 34% des logements sociaux familiaux financés en 2012. Un décalage entre l offre et la demande de logements de type T2 que la programmation récente cherche à corriger La demande de logements locatifs sociaux se concentre sur des logements de type T2 ou T3 (67% des demandes en 2012). Les demandes de T2 sont en proportion moins bien satisfaites du fait de la structure du parc existant. Ces demandes non satisfaites sont reportées sur des T1 et T3. La programmation récente prend en compte ce décalage entre l offre et la demande de T2. De même, une attention particulière est portée aux besoins en grands logements lors du financement des opérations. Typologie des logements sociaux familiaux (hors PLS) financés en 2012 et en moyenne sur 2006-2012. Source : Direction Habitat - Nantes Métropole Typologie Moyenne 2012 2006-2012 Studio et T1-T1' 1% 2% T2 29% 32% T3 43% 41% T4 21% 20% T5 5% 4% T6 et + 1% 0% TOTAL 100% 100% Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 37

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Le financement du logement social Source: Nantes Métropole Direction Habitat Le Floréal à Sautron - SAMO Prix de revient moyen d un logement social familial (hors PLS) Programmations 2006 à 2012 Type de montage 2006 2008 2010 2012 Maîtrise d'ouvrage bailleur 103 800 134 052 127 664 144 842 VEFA 104 100 122 730 128 673 139 152 Acquisition - amélioration 90 000 123 880 106 156 95 335 Prix moyen d'un logement 103 900 132 399 127 690 141 106 Sillon Bagatelle à Saint-Herblain Harmonie Habitat Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 38

AXE II : Favoriser la diversification de l offre de logements neufs Le financement du logement social Plus de 1000 logements sociaux livrés chaque année En moyenne, on compte 2.5 ans entre la décision de financement et la livraison de l opération. Les efforts de production (financement) commencent à trouver leur traduction opérationnelle en livraison avec plus de 1000 logements sociaux familiaux livrés par an depuis 2010. L année 2013 devrait enregistrer un volume encore plus important de logements livrés (près de 1500 en prévisions). Le parc de logements sociaux gérés par les bailleurs compte ainsi 51 373 logements en 2012. L augmentation de la production de logements sociaux s effectue pourtant dans un contexte d augmentation constante du prix de revient du logement (+36% entre 2006 et 2012). En 2012, le prix de revient d un logement social familial est d environ 141 000 (104 000 en 2006). Cette augmentation de la production est appuyée par l engagement financier de Nantes Métropole : les aides propres à la construction de logements sociaux ont représenté un budget de 11,71M en 2012. Une montée en puissance des montages de type VEFA (Vente en Etat Futur d Achèvement) Près de la moitié des logements sociaux familiaux financés en 2012 ont fait l objet d un montage de type VEFA. Cette montée en puissance de la VEFA s explique notamment par l introduction des SMS et des périmètres ENL dans les PLU qui obligent les promoteurs à réserver des logements à des bailleurs sociaux au moment du dépôt du permis. Ce type de montage génère un prix de revient moyen par logement de 139 152, soit 2202 /m² Shab. La maîtrise d ouvrage directe par le bailleur reste cependant majoritaire dans les opérations de logements sociaux. Le prix de revient par logement (144 842 ) est supérieur à celui d un montage en VEFA, mais les logements produits étant généralement plus spacieux, le prix de revient rapporté au m² de surface habitable, de 2 185 /m² en moyenne, reste moins élevé. Enfin, les acquisitions-améliorations restent très minoritaires (54 logements produits en 2012). Une programmation pluriannuelle La Direction Habitat de Nantes Métropole et les bailleurs sociaux du territoire partagent une programmation pluriannuelle des logements sociaux. Cette programmation est partagée avec les communes dans le cadre de l actualisation des fiches communales. Ainsi, plus de 5000 logements finançables sur la période 2013-2015 ont pu être répertoriés. Afin de conforter ce partenariat avec les bailleurs, Nantes Métropole a signé des conventions d objectifs avec 8 bailleurs sociaux en 2012 et un accord cadre avec l USH est prévu en 2013. Nantes Métropole - Direction Habitat - Programme Local de l'habitat - Bilan 2012 39