Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada

Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada Préparé pour : Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités Par : Will Dunning Économiste en chef de l ACCHA Novembre 2013

Table des matières Page 1.0 Introduction et résumé 3 Des approches en évolution 4 Choix hypothécaires 4 Paramètres financiers 5 Confiance des consommateurs 6 Perspectives pour le marché hypothécaire 7 L ACCHA 8 L auteur 8 Maritz Research 8 Avertissement 9 2.0 Choix hypothécaires 10 Dimensions du marché hypothécaire 10 Activité hypothécaire de 2013 10 Taux fixe contre taux variable 11 Période d amortissement financier 12 Actions qui accélèrent le remboursement 16 Prêts hypothécaires en souffrance 18 Types de conseillers hypothécaires consultés 19 3.0 Paramètres financiers 20 Taux d intérêt 20 Impacts des futures hausses de taux d intérêt 21 Réductions de taux hypothécaires 23 Valeur nette 24 Emprunt sur la valeur nette 25 4.0 Confiance des consommateurs 26 5.0 Perspectives du marché hypothécaire 29 Contexte du marché de l habitation 29 Prévisions du marché de l habitation 32 Ventes de maisons neuves dans la région du Grand Toronto 33 Prévision de l activité hypothécaire 34 Annexe Indicateurs du marché de la revente par province 35 «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page1

Liste des tableaux Tableau Contenu Page Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type et par groupe d âge 10 Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, pour les prêts hypothécaires à l achat et les renouvellements récents 11 Tableau 2-3 Pourcentage des prêts hypothécaires selon la durée de période d amortissement initiale 13 Tableau 2-4 Périodes d amortissement initiale et réelle (moyennes), pour les prêts hypothécaires remboursés 14 Tableau 2-5 Mesures prises dans l année écoulée pour abréger les d amortissement selon la période d achat 15 Tableau 2-6 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs 18 Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens 19 Tableau 3-2 Variation de taux d intérêt des prêts hypothécaires renouvelés en 2013 20 Tableau 3-3 Taux d intérêt hypothécaires pour les prêts hypothécaires arrivant à terme 22 Tableau 3-4 Avoir net des propriétaires d habitation canadiens 23 Tableau 4-1 Sommaire des réponses des consommateurs aux questions d actualité 26 Tableau 4-2 Prévisions des consommateurs quant à l appréciation des maisons d ici cinq ans, selon le groupe d âge 26 Tableau 5-1 Indicateurs de marché de la revente au Canada 28 «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page2

1.0 Introduction et résumé Le marché hypothécaire résidentiel dépend étroitement de l évolution du marché du logement, ainsi que de l ensemble de l économie canadienne. Celle-ci continue de croître, mais son taux de croissance se modère. En date d octobre, la croissance annuelle de l emploi était de 1,2 %. C est très légèrement plus lent que le taux de croissance de la population, qui est estimé à 1,3 % pour la même période. Il faudrait idéalement que l emploi croisse aussi vite que la population. Ce serait mieux encore si l emploi devançait la démographie. L habitation a joué un rôle majeur dans la reprise après la récession de 2008-2009 : la construction de logements, la revente et les prêts hypothécaires ont contribué directement à la création d emplois. Plus important encore, l appréciation des maisons a inspiré confiance aux consommateurs, qui se sont mis à dépenser ce qui a permis de créer des emplois. Cependant, depuis la mi-2012, dans le sillage des politiques gouvernementales qui visaient à ralentir le marché immobilier, l activité immobilière a en effet ralenti. Nous estimons que le ralentissement de l économie en général a beaucoup à voir avec le fléchissement du marché immobilier. En outre, les retombées économiques n ont pas fini de se manifester : si la revente a déjà baissé, les mises en chantier, elles, commencent à peine à diminuer. Ce rapport a été préparé pour l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités («ACCHA») par Will Dunning, économiste en chef de l Association. On y trouve une vue d ensemble de l évolution du marché hypothécaire résidentiel au Canada. Les grandes sections du rapport sont les suivantes : Introduction et sommaire Choix hypothécaires Paramètres financiers Confiance des consommateurs Perspectives pour le marché hypothécaire Les données utilisées dans ce rapport viennent de diverses sources, dont un sondage en ligne auprès de 2 223 Canadiens. Près de 60 % des répondants étaient propriétaires avec des prêts hypothécaires, et le reste étaient locataires, des propriétaires sans hypothèque ou d autres qui vivent avec leur famille et ne sont pas responsables du loyer ou des versements hypothécaires. L étude a été menée en octobre 2013 par Maritz (maison de sondage nationale) pour le compte de l ACCHA. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page3

Des approches en évolution L ACCHA mène des enquêtes semestrielles auprès des consommateurs depuis l automne 2005. Elle a ainsi accumulé un ensemble de données sur le marché hypothécaire résidentiel. Le contenu de ces études a évolué au fil du temps, alors que l ACCHA cherchait à contribuer à une meilleure compréhension du marché hypothécaire résidentiel. L ACCHA a accumulé de nouvelles données, afin d appuyer une meilleure prise de décision par les consommateurs, les prêteurs et les décideurs. Dans cette édition de l enquête : Dans la section des paramètres financiers, une nouvelle analyse porte sur les éventuelles variations de taux d intérêt pour les emprunteurs hypothécaires dont les prêts arrivent à terme (et constate que les variations des taux peut être globalement bénéfiques à court terme). Une section sur la «confiance des consommateurs» passe en revue les réponses aux six «questions d actualité» liées au logement et aux prêts hypothécaires et résume les prévisions des consommateurs quant à l appréciation des habitations pour les cinq prochaines années. Choix hypothécaires Types de prêts hypothécaires et d amortissement Pour les maisons qui ont été achetées récemment (de janvier à octobre 2013), les prêts hypothécaires à taux fixe sont les plus populaires, avec une part de 82 % des nouveaux prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires à taux variables et combinés ont chacun une part de 9 %. Les prêts amortis sur plus de 25 ans représentent une part décroissante du marché maintenant qu ils ne peuvent plus être assurés par le fédéral. Pour les habitations achetées depuis le début de 2013, 84 % des prêts hypothécaires ont des d amortissement de 25 ans ou moins et 16 % ont des plus longues. Dans l ensemble, les données indiquent que 81 % des prêts ont une période d amortissement de 25 ans ou moins. L analyse compare les délais de remboursement réels prévus par les emprunteurs avec les délais originellement négociés. En outre, pour les propriétaires qui ont entièrement remboursé leur prêt hypothécaire, les d amortissement réelles sont mises en contraste avec les originelles. Dans les deux analyses, les horizons de remboursement sont considérablement devancés : Pour les hypothèques qui ont été remboursées au cours des deux dernières décennies, les de remboursement réelles ne représentent que 70 % des prévues au contrat. Pour les prêts hypothécaires en cours, les emprunteurs font de grands efforts pour accélérer le remboursement, entre autres en augmentant le montant de leur paiement et en faisant des versements forfaitaires. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page4

La nouvelle analyse révèle également que certains propriétaires qui ont acheté leur habitation depuis de nombreuses années l ont refinancée, ce qui allonge parfois leur horizon total d amortissement (calculé de la date d achat jusqu au remboursement final). Toutefois, dans ces cas rares, on constate un ratio prêt-valeur très faible. Parmi les emprunteurs qui ont contracté un nouveau prêt hypothécaire entre janvier et octobre 2013, 42 % ont obtenu le prêt hypothécaire auprès d une banque canadienne et 40 % par le truchement d un courtier en hypothèques. Les autres catégories ont représenté 18 % des nouveaux prêts hypothécaires. Paramètres financiers On compte environ 9,52 millions de propriétaires d habitations au Canada, dont environ 5,58 millions ont un prêt hypothécaire et, possiblement, une marge de crédit hypothécaire (MCH). On estime que 3,94 millions de propriétaires n ont pas d hypothèque, bien qu ils puissent avoir d autres formes de dettes. Au total, environ 2,3 millions de propriétaires canadiens ont une MCH. Taux d intérêt En ce qui concerne les taux d intérêt, les données ACCHA/Maritz indiquent ce qui suit : Le taux hypothécaire moyen est de 3,50 %, ce qui est à peine inférieur aux 3,52 % du printemps 2013. Pour les hypothèques sur les maisons achetées récemment (depuis le début de 2013), le taux moyen est de 3,23 %. Pour les prêts hypothécaires renouvelés récemment, la moyenne est de 3,20 %. Chez les emprunteurs qui ont récemment renouvelé leur prêt hypothécaire, le taux d intérêt moyen est maintenant inférieur (de 0,82 point de pourcentage) aux taux d avant le renouvellement. Parmi les 1,5 millions d emprunteurs qui ont renouvelé cette année, quelque 975 000 ont vu leur taux baisser, 350 000 ont connu des augmentations, et 175 000 n ont eu aucun changement. Dans le cas des emprunteurs qui ont vu leurs taux d intérêt augmenter au moment du renouvellement, les augmentations étaient mineures pour la plupart. On estime qu environ 100 000 de ces emprunteurs ont vu leur taux augmenter de plus d un point de pourcentage. Ce nombre est minuscule comparativement aux 5,58 millions de propriétaires canadiens qui ont une hypothèque. Les rabais de taux hypothécaires demeurent très répandus au Canada. De janvier à octobre 2013, le taux fixe effectif moyen de 5 ans (3,06 %) était inférieur de 2,15 points aux taux annoncés (dont la moyenne était de 5,21 %). Impacts des futures hausses de taux d intérêt Les faibles taux d intérêt ont fortement stimulé l activité du logement, et par conséquent entraîné une croissance rapide du crédit hypothécaire. Il est très raisonnable de se demander comme beaucoup l ont fait si les consommateurs seront en mesure d assumer leurs paiements hypothécaires lorsque les taux d intérêt augmenteront. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page5

L ACCHA a abordé cette question importante dans plusieurs forums, y compris un rapport de recherche spécial («Revue du marché hypothécaire le risque est minime») paru en janvier 2011. Cette recherche a conclu que les emprunteurs hypothécaires et les prêteurs canadiens ont fait preuve de prudence et qu ils ont une marge de manœuvre substantielle pour absorber des hausses de taux d intérêt. Toute personne ayant un intérêt envers ce sujet devrait lire ce rapport, qui est disponible sur le site de l ACCHA. Cette édition-ci du rapport analyse les prêts en instance de renouvellement. Elle compare le taux d intérêt réel de ces prêts aux taux courants du marché. Pour les hypothèques qui seront renouvelées dans la prochaine demi-année (au quatrième trimestre de cette année ou au premier trimestre de l année prochaine), le taux moyen actuel est de 3,90 % et devrait baisser après le renouvellement. Près de 96 % de ces emprunteurs pourraient voir leurs taux d intérêt baisser ou rester les mêmes après le renouvellement. En ce qui concerne les renouvellements du semestre suivant, la plupart des emprunteurs devraient obtenir de meilleurs taux. En d autres termes, pour l année prochaine, le renouvellement hypothécaire est susceptible d être un événement positif pour les emprunteurs et donc pour l économie en général. Valeur nette L étude de l ACCHA posait des questions visant à estimer l avoir net des propriétaires. En moyenne, la valeur domiciliaire au Canada équivaut à 66 % de la valeur des maisons. Parmi les propriétaires qui ont des hypothèques (mais pas de MCH), la valeur nette représente 46 % de la valeur de leurs maisons. Parmi les propriétaires avec des hypothèques et des MCH, la part de valeur nette est de 43 %. Pour les propriétaires sans hypothèque mais avec des MCH, la part de valeur nette est de 78 %. Pour les propriétaires sans hypothèque ni MCH, la valeur est (bien entendu) de 100 %. Quatre-vingt-trois pour cent des propriétaires canadiens (soit environ 7,9 millions sur 9,52) ont une valeur nette de 25 % ou plus. Emprunt sur la valeur nette Environ 11 % des propriétaires ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation durant l année précédente. Le montant moyen de cet emprunt est estimé à 57 000 $. Ces résultats impliquent que le montant total des emprunts sur la valeur nette au cours de la dernière année a été de 59 G$. Les utilisations les plus courantes pour les fonds empruntés sur la valeur nette sont les rénovations (environ 16,6 G$), suivies par 15,1 G$ pour les placements, 12,3 G$ pour la «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page6

rénovation-réparation, 9,7 G$ pour des achats (y compris des études) et 5,2 G$ pour «d autres fins». Confiance des consommateurs Dans cette section, on a demandé aux consommateurs d indiquer leur degré d accord ou de désaccord avec six énoncés. Un score de 10 indique un accord complet, à l inverse, un score de 1 témoigne d un complet désaccord. Les répondants s entendent aussi (note moyenne de 7,04 sur 10) pour dire que «les bas taux d intérêt ont donné accès à la propriété à de nombreux Canadiens qui n auraient pas dû devenir propriétaires». Toutefois, les réponses aux questions sur les circonstances personnelles capacité à surmonter un éventuel repli des prix des maisons (note moyenne de 6,93) et de faibles niveaux de «regret» à propos de leurs propres choix hypothécaires (moyenne de 3,82) brossent un tableau différent du comportement prudent. C est une contradiction qui ne se résout pas de façon évidente. Peut-être que les réponses à la première question reflètent ce qu ils voient dans les médias et entendent dans les commentaires de leaders d opinion, plus qu elles ne reflètent le comportement réel. On est fortement convaincu que «l immobilier au Canada est un bon investissement à long terme» (note moyenne de 7,44) et certains que les hypothèques sont de «bonnes dettes» (moyenne de 7,20). Interrogés sur leurs prévisions de l évolution de la valeur des habitations au cours des cinq prochaines années, la plupart (60 %) sont en territoire neutre valeurs stables ou en croissance lente. Cela dit, une minorité ont des attentes négatives (8 % pensent que la bulle va éclater et 17 % s attendent à une lente diminution de la valeur). Perspectives pour le marché hypothécaire L activité de revente a considérablement ralenti dans le sillage des changements de politiques d assurance hypothécaire de l été 2012. Récemment, le rythme des ventes a retrouvé le niveau observé avant le changement. Mais, il est trop tôt pour dire que le marché a complètement récupéré, et surtout que les effets de ce changement de politique ont été inversés. En regardant l ensemble de la période depuis le changement de politique, les ventes mensuelles moyennes sont de 5,0 % inférieures à celles d avant le changement. Dans sept des dix provinces, les baisses de ventes dépassent la moyenne nationale. Une hausse de l activité en Alberta (entièrement liée à l économie provinciale et non à la politique de prêt hypothécaire) a diminué l impact national. La récente flambée de l activité peut avoir été influencée par une hausse des taux d intérêt hypothécaires, qui est soupçonnée d avoir provoqué une ruée temporaire sur le marché. Dans ce cas, nous pourrions obtenir d ici quelques mois une meilleure preuve des tendances sous-jacentes (et des impacts du changement de politique). «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page7

Les mises en chantier sont touchées plus lentement que le marché de la revente. Les effets modérateurs sur la construction commencent tout juste à se manifester, et il faudra attendre les premiers mois de 2014 avant d en sonder l ampleur. La croissance du crédit hypothécaire au Canada a atteint en moyenne 8,6 % par an au cours de la dernière décennie. Le taux de croissance a ralenti, et il est susceptible d être de 4,5 % pour l ensemble de l année 2013. En 2014, le nombre d habitations achevées commencera à baisser, ce qui ralentira encore plus la croissance du crédit hypothécaire. Pour 2014, le taux de croissance devrait s établir à 3,25 % et pour 2015, la prévision est de 3,0 %. À la fin de 2015, le crédit hypothécaire résidentiel en cours total est estimé à 1290 G$, soit une hausse par rapport au chiffre récent de 1190 G$ (août 2013). L ACCHA L ACCHA est l organisme national qui représente le secteur hypothécaire du Canada. Son effectif comprend plus de 12 000 experts hypothécaires représentant toutes les provinces et tous les créneaux du secteur. Cet effectif diversifié permet à l ACCHA de réunir les principaux joueurs dans l amélioration du professionnalisme. Depuis sa fondation, en 1994, l ACCHA assume un rôle de chef de file dans le secteur du crédit hypothécaire canadien, et elle établit la norme des pratiques recommandées dans son domaine. En 2004, l ACCHA a créé le titre de conseiller hypothécaire accrédité («CHA») pour améliorer les normes de formation et de déontologie des conseillers hypothécaires au Canada. L autre rôle essentiel de l ACCHA est de défendre les intérêts des consommateurs. L ACCHA cherche constamment à informer le public sur l industrie hypothécaire. Grâce à son vaste répertoire de membres, l ACCHA aide les consommateurs à trouver les conseillers les plus respectés et les plus intègres d un bout à l autre du pays. L auteur Will Dunning est un économiste qui se spécialise depuis 1982 dans l analyse et la prévision des marchés de l habitation. En plus d agir comme économiste en chef de l ACCHA, il dirige la maison d experts-conseils en analyse économique Will Dunning inc. Maritz Research Maritz Research est une filiale à part entière de Maritz Inc., la plus grande société d amélioration du rendement au monde, dont le siège social se trouve à Saint-Louis (Missouri). Depuis plus de 20 ans, Maritz est le plus grand fournisseur d études sur la satisfaction de la clientèle aux États-Unis et un fournisseur majeur de recherches sur l héritage de marque. Au Canada, Maritz Research propose des solutions de recherche «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page8

marketing sous le nom de Maritz-Thompson Lightstone depuis 1977, et elle est devenue une des plus grandes maisons de recherche marketing au pays. Avertissement Ce rapport a été compilé en s appuyant sur des données et des sources que l on considère fiables. Ni l ACCHA, ni Maritz, ni Will Dunning, ni Will Dunning Inc. n acceptent de responsabilité pour les données ou les conclusions que contient cette étude. Les opinions et les conclusions de ce rapport sont celles de l auteur et ne reflètent pas nécessairement celles de l ACCHA ou de Maritz. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page9

2.0 Choix hypothécaires Cette section utilise les données de l enquête auprès des consommateurs pour mettre en évidence les choix des consommateurs dans le marché hypothécaire. Dimensions du marché hypothécaire On compte environ 13,8 millions de ménages au Canada, 1 répartis comme suit : Neuf virgule cinquante-deux millions de propriétaires, dont 5,58 millions ont des prêts hypothécaires et 3,94 millions sont sans hypothèque. Parmi les 5,58 millions de propriétaires qui ont une hypothèque, environ 1,65 million ont aussi une marge de crédit hypothécaire (MCH). Parmi les propriétaires sans hypothèque, environ 650 000 ont une MCH. Cela laisse environ 3,1 millions de propriétaires qui n ont ni hypothèque ni MCH. Au total, environ 2,3 millions de propriétaires canadiens ont une MCH. On compte environ 4,28 millions de locataires. Activité hypothécaire de 2013 En combinant les diverses données de l étude auprès des consommateurs, on estime qu en 2013 (l étude ayant été menée en octobre) : Environ 450 000 ménages ont acheté des maisons. Parmi ceux-ci, environ 50 000 n ont pas contracté de prêt hypothécaire. Sur les 400 000 acheteurs qui ont des hypothèques, environ 50 000 ont également contracté une MCH. En date de cet automne, le principal total de ces acheteurs est évalué à 122 G$, plus 10 G$ en marges de crédit hypothécaire. Parmi les 450 000 ménages qui ont acheté des maisons à ce jour en 2013, 57 % (environ 250 000) en étaient à leur première maison. Environ 100 000 propriétaires canadiens ont intégralement remboursé de leurs prêts hypothécaires au cours de 2013 (jusqu à la date de l enquête d automne). Environ 1,5 million de propriétaires d habitation ayant une hypothèque ont renouvelé ou refinancé leur prêt en 2013. Le principal total combiné est de 218 G$. Un tiers des emprunteurs qui ont renouvelé leur prêt hypothécaire jusqu ici en 2013 ont également une MCH, sur laquelle ils doivent un total de 21 G$. 1 Cette estimation du total des ménages est basée sur les données du Recensement de 2011, mises à jour par l auteur à partir des données de l Enquête nationale sur les ménages de 2011 de Statistique Canada, ainsi que des données provenant de la Société canadienne d hypothèques et sur les logements sur les maisons construites et les taux d inoccupation. Les éditions des rapports semi-annuels de l ACCHA utilisaient des ensembles de données moins récents. En conséquence, les estimations du nombre de ménages selon le mode d occupation ont été substantiellement révisées. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page10

Autres constatations : Un peu plus de un million de propriétaires (11 % de tous les propriétaires d habitation) ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation durant l année précédente, ajoutant ainsi 36 G$ à leur hypothèque et 23 G$ à leur MCH. Sur la base de diverses informations fournies par les consommateurs, on estime que les paiements hypothécaires réguliers ont abouti à un remboursement de 60 G$ de principal. En outre, les coûts annuels d intérêt hypothécaires sont estimées à environ 31 G$ (ainsi, parmi tous les détenteurs d hypothèques, sur les versements hypothécaires réguliers totaux d environ 91 G$ par an, un peu plus du tiers représente des intérêts et presque les deux tiers ont servi à réduire le principal). En outre, il est estimé plus loin dans cette section que près de 900 000 emprunteurs ont fait des paiements forfaitaires d une valeur totale de 12 G$ depuis le début de l année. En outre, parmi les 160 000 Canadiens qui ont complètement remboursé leur hypothèque (ou prévoient le faire) en 2011, les paiements forfaitaires ont fait un total d environ 6 G$. Environ 900 000 détenteurs de prêts hypothécaires ont volontairement augmenté leurs versements réguliers au cours de la dernière année, par des montants qui équivalent à plus de 4 G$ par an. Le lecteur est averti que les estimations sont fondées sur une enquête par sondage et en tant que telle sont sujettes à variation. Taux fixe contre taux variable L étude ACCHA/Maritz a montré que 66 % des emprunteurs hypothécaires (environ 3,7 millions sur 5,58) ont des hypothèques à taux fixe, 26 % (1,5 million) ont des hypothèques à taux variable et 8 % (environ 425 000) ont des hypothèques combinées, où une partie du paiement est basée sur un taux fixe et une autre sur un taux variable. Dans cette édition de l étude ACCHA/ aritz (comme cela a été le cas dans les enquêtes ), les hypothèques à taux variable sont légèrement plus populaire auprès des gens dans la plus ancienne tranche d âge par rapport aux groupes d âge plus jeunes. Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, et par groupe d âge Type d hypothèque 18-34 35-54 55 + Total Taux fixe 67 % 67 % 62 % 66 % Taux variable 25 % 27 % 28 % 26 % Combiné 8 % 6 % 10 % 8 % Tous les types 100 % 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. Comme on le voit dans la première colonne du prochain tableau, 82 % des maisons achetées en 2013 ont été financées à taux fixe. La part des hypothèques à taux fixe est similaire pour les primo-accédants et pour les acheteurs d une seconde maison. Pour les hypothèques qui ont été renouvelées cette année, la part à taux fixe de 66 % est identique à la part globale; les prêts hypothécaires à taux variables et ajustables sont «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page11

beaucoup plus fréquents pour ceux qui ont renouvelé récemment que pour ceux qui ont acheté récemment. Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, pour les nouveaux prêts hypothécaires et les renouvellements récents Type d hypothèque Achat en 2013 Renouvellement ou refinancement en 2013 Tous les prêts hypothécaires Taux fixe 82 % 66 % 66 % Taux variable 9 % 24 % 26 % Combiné 9 % 10 % 8 % Tous les types 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. Les données ont été examinées plus à fond pour examiner le choix de type de prêt hypothécaire, pour les acheteurs récents, et par le niveau des mises de fonds initiales. Les données indiquent que pour les emprunteurs ayant fait une mise de fond inférieure à 20 %, 86 % ont choisi les taux fixes, une poignée (de 2 %) ont choisi des taux variables et 12 % des taux combinés. En revanche, pour les emprunteurs qui ont des acomptes de 30 % ou plus, 75 % ont pris des hypothèques à taux fixe, 13 % ont pris des prêts hypothécaires à taux variables ou ajustables, et 11 % avaient des taux combinés. Période d amortissement financier On a posé plusieurs questions aux titulaires de prêts hypothécaires à propos de la période d amortissement. On visait d abord à tracer le profil de leurs choix et de leurs attentes. Les emprunteurs hypothécaires ont été interrogés sur les d amortissement contractées au moment où les prêts hypothécaires ont été accordées, et quand ils s attendent à avoir leurs hypothèques remboursées. Ces données sont utilisées pour comparer les attentes actuelles aux durées d amortissement d origine. En outre, les données ont été recueillies auprès des propriétaires qui n ont plus de prêts hypothécaires, pour comparer leurs d amortissement effective aux initiales. La section suivante présente les mesures prises pour modifier les d amortissement. Puis, dans les sections subséquentes, on trouve des informations plus détaillées sur les mesures prises par les emprunteurs hypothécaires afin de raccourcir ou d allonger leur durée d amortissement, par exemple en augmentant volontairement leurs versements, en faisant des paiements forfaitaires ou (dans le cas d un allongement) en empruntant sur la valeur nette. Une majorité importante des prêts hypothécaires au Canada ont une période d amortissement négociée de 25 ans ou moins. La première colonne du tableau cidessous résume les données de l enquête, qui indique que 81 % des prêts hypothécaires sont amortis sur une période de 25 ans ou moins, ce qui laisse seulement 19 % de prêts ayant une période d amortissement initiale de plus de 25 ans. Cette «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page12

dernière part avait augmenté au cours du dernier quinquennat en raison de la disponibilité des prêts hypothécaires à long terme. Mais, à partir de juillet 2012, la période maximale d amortissement des prêts hypothécaires assurés est de 25 ans. La deuxième colonne de données montre la distribution pour les habitations qui ont été achetées depuis le début de 2013. Ces données indiquent qu une minorité (16 %) des maisons achetées au cours de cette période avait une période d amortissement prolongée. Cette part est plus faible que les années précédentes comme il est indiqué dans le tableau, pour les maisons qui ont été achetées en 2011 ou en 2012, 22 % avaient des amortissements prolongés ; en remontant plus loin, pour les maisons acquises de 2008 à 2010, 34 % avaient des d amortissement prolongées. Avant l enquête en cours, la part des amortissements prolongés avait augmenté. Au printemps 2013, 20 % de toutes les hypothèques avaient une période d amortissement prolongée; or à l automne 2013, cette part était tombée à 19 % la tendance à la hausse a pris fin. Il faut s attendre à ce que la part des longues d amortissement baisse encore au cours des prochaines années. Les colonnes quatre à six du tableau résument les attentes des consommateurs quant à ce que sera la durée réelle de leur période d amortissement, compte tenu de leurs remboursements actuels et de ce qu ils comptent faire plus tard (comme des paiements forfaitaires et des efforts supplémentaires pour rembourser leur prêt hypothécaire). Ces données montrent que quelques emprunteurs s attendent à ce que leur période d amortissement réelle soit plus longue que la période négociée à l origine. En général, cependant, la plupart des emprunteurs s attendent à rembourser par anticipation, puisque la période d amortissement attendue est de 20,8 années en moyenne (quatrième colonne), ce qui est légèrement plus court que la moyenne des négociées (21,6 ans, première colonne). Les acheteurs les plus récents (représentés dans les deuxième et cinquième colonnes de données) s attendent en grand nombre à accélérer substantiellement le remboursement : la période de remboursement attendue est de 18,2 ans en moyenne, soit 22 % plus courte que la période négociée moyenne de 23,3 ans. Quatre-vingt-dix pour cent des acheteurs récents s attendent à ce que leur période d amortissement réelle soit de 25 ans ou moins. Une conclusion similaire s applique aux maisons achetées en 2011 et 2012 : la période d amortissement moyenne attendue est de 16% plus courte que la durée du contrat en moyenne, et la part de 83 % qui s attendent à des d amortissement de 25 ans ou moins est plus élevée que la part de 78 % pour d amortissement contractées. Évidemment, on peut s interroger sur le réalisme de ces attentes. Une autre section fournit des données sur les efforts supplémentaires des emprunteurs hypothécaires; il semble bien que les consommateurs adoptent un comportement conforme à leurs attentes. Dans tous les cas, les d amortissement réelles et attendues présentées ici sont calculées à partir de l année d achat de l habitation. Un petit nombre de prêts hypothécaires ont une très longue période d amortissement prévue (dans l enquête de l automne 2013, 3 % des prêts hypothécaires ont des d amortissement prévues de plus de 40 ans). La plupart de ces cas (87%) concernent des maisons achetées avant 1993. Les données ne nous permettent pas d interpréter définitivement ces cas, mais il est fort probable que les prêts hypothécaires ont été obtenus à une date ultérieure à l achat, par exemple, pour financer une rénovation, pour faire un achat important (comme une propriété de vacances), pour investir, ou pour aider les enfants «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page13

(avec les frais de scolarité, une mise de fonds pour une maison ou un mariage). Pour ces prêts hypothécaires, par conséquent, le total des d amortissement prévues a peut-être été surestimé (car il y avait quelques années étaient effectivement libres d hypothèque). Période d amortissement Tableau 2-3 Pourcentage des prêts hypothécaires par durée de la période d amortissement et par les attentes actuelles Tous les prêts hypothécaires Contractée à l origine Périodes d amortissement Habitations achetées en 2013 Habitations achetées en 2011-2012 Tous les prêts hypothécaires Total prévu Période d amortissement Habitations achetées en 2013 Habitations achetées en 2011-2012 Jusqu à 25 ans 81 % 84 % 78 % 77 % 90 % 83 % Plus de 25 ans 19 % 16 % 22 % 23 % 10 % 17 % Y compris... 26-30 ans 13 % 16 % 18 % 12 % 10 % 14 % 31-35 ans 6 % 0 % 4 % 5 % 0 % 3 % 36-40 ans 1 % 0 % 0 % 7 % 0 % 0 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Période d amortissement 21,8 ans 23,3 ans 21,3 ans 20,7 ans 18,2 ans 17,8 ans moyenne Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. Deux tableaux ci-dessous donnent des présentations plus détaillées des données. Chaque point y représente un ou plusieurs prêts hypothécaires réels. Le premier graphique porte sur les d amortissement initialement négociées, triées en fonction de l année où l habitation a été achetée. Le deuxième graphique montre les d amortissement pour les prêts hypothécaires réels qui ont été remboursés en totalité et les d amortissement prévues pour les prêts hypothécaires qui sont toujours en cours de remboursement. Dans les deux tableaux, une autre ligne a été ajoutée : la mince ligne courbe marron montre une tendance essentiellement, les d amortissement moyenne pour les différentes années d achat. Il pourrait être utile d entrer dans des détails plus techniques. Le premier graphique contient 1323 points de données. Or, on ne les voit pas tous, parce que certaines combinaisons se répètent plusieurs fois. Par exemple, pour les achats effectués en 2012, il y a 37 points pour lesquels la durée du contrat est de 25 ans, mais dans le tableau, ces derniers ressemblent à un seul point, de même, pour les achats en 2012, il y a 16 points pour lesquels la durée du contrat est de 30 ans. La plupart des prêts hypothécaires ont des d amortissement proches de la ligne de tendance. Le but de cette discussion est que, dans le tableau, il semble qu une grande partie des prêts hypothécaires ont des d amortissement assez longues, mais en fait, sur 1323 prêts hypothécaires dans le premier tableau, il en existe 48 (environ 4 %) pour «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page14

lesquels la période d amortissement est de plus de 30 ans. De même, seulement 14 % des prêts hypothécaires ont des d amortissement supérieures à 25 ans. Dans ce tableau, la courbe de tendance illustre la moyenne des d amortissement négociées, selon l année d achat de l habitation par son propriétaire actuel. La plupart des d amortissement négociées ont été de 25 ans (ou moins) et les négociées moyennes étaient encore plus courtes. Pendant la période où les d amortissement prolongées étaient largement disponibles, la période moyenne a augmenté, mais seulement légèrement, à environ 20 ans. Ce graphique donne les d amortissement réelles et attendues par année d achat. La ligne de tendance est presque plate pour presque toutes les années d achat. Cette tendance continue même pour les achats effectués pendant la période où l amortissement prolongé était disponible. Ce qu il faut retenir, c est que de nombreux acheteurs ont profité de l amortissement prolongé, mais la plupart d entre eux ont l intention de rembourser leur prêt hypothécaire à peu près au même rythme que leurs parents. Cette section se termine par les données de l enquête sur les prêts hypothécaires qui ont été remboursés. Elle montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été remboursés au cours des années 1990 et jusqu à présent, les réelles ont été beaucoup plus courtes que les prévues. Pendant la période couverte dans ce tableau, la période d amortissement réelle moyenne (13,1 ans) était de 30 % plus courte que la période contractée moyenne (18,6 ans). «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page15

Tableau 2-4 Périodes d amortissement initiale et réelle (moyennes), pour les prêts hypothécaires remboursés, par année d acquittement Année d acquittement Période d amortissement initiale Période d amortissement réelle Variation % de la période initiale Années 1990 17,9 12,9-5,0 72 % 2000 à 2004 20,0 14,3-5,7 72 % 2005-2009 17,3 10,2-7,2 59 % 2010-2013 19,1 14,7-4,4 77 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. Rien ne prouve que les emprunteurs actuels auront le même comportement que ceux des générations, mais les données de la prochaine section semblent tout de même confirmer l opinion que les Canadiens ont dans leur culture de rembourser leurs dettes rapidement. Actions qui accélèrent le remboursement Maritz a interrogé les emprunteurs sur les mesures qui changent la durée de remboursement d un prêt hypothécaire. Trois actions différentes ont été répertoriées. Le tableau suivant résume leurs réponses. Les réponses des consommateurs indiquent clairement que les acheteurs récents sont plus susceptibles de prendre des mesures pour réduire leur période d amortissement que ne le sont les acheteurs antérieurs (augmenter leurs paiements, faire des paiements forfaitaires ou augmenter la fréquence des paiements). Tableau 2-5 Mesures prises dans l année écoulée pour abréger la période d amortissement selon la période d achat Période d achat Augmenter le montant du versement Versement forfaitaire Augmentati on de la fréquence des paiements Une ou plusieurs de ces mesures Aucune de ces mesures Avant 1990 12 % 6 % 4 % 24 % 76 % Années 1990 12 % 16 % 7 % 34 % 66 % 2000 à 2004 20 % 11 % 5 % 34 % 66 % 2005-2009 19 % 21 % 8 % 40 % 60 % 2010-2013 14 % 18 % 10 % 37 % 63 % Toutes les d achat 16 % 17 % 8 % 38 % 62 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page16

On a également recueilli des données sur le montant de l augmentation des paiements et des paiements forfaitaires. On peut combiner les diverses données de l étude pour produire une estimation des montants totaux. Près d un titulaire de prêt hypothécaire sur six (16 % ou près de 5,58 million sur 900 000) a volontairement augmenté le montant de ses versements l année dernière. L augmentation moyenne était d environ 400 $ par mois, pour un total d environ 4 G$ par année. C est l effet des augmentations qui ont été effectuées au cours de l année écoulée. En outre, les augmentations volontaires qui ont été faites au cours des années contribuent à un remboursement anticipé des prêts hypothécaires. Les données de l enquête indiquent que les paiements hypothécaires ont représenté environ 60 G$ en remboursement de capital (en rythme annualisé). Environ 17 % des détenteurs de prêt hypothécaire (soit environ 925 000) ont fait un paiement forfaitaire au cours de la dernière année. Le montant moyen était d environ 14 000 $, pour un remboursement combiné estimé à 12 G$. Comme il est indiqué dans le tableau ci-dessus, 8 % des titulaires de prêts hypothécaires (environ 425 000) ont accru la fréquence de leurs versements. Trente-huit pour cent (2,1 millions sur 5,58 millions) ont pris une ou plusieurs de ces trois mesures. En outre, on a demandé aux propriétaires sans hypothèque à quel moment ils ont remboursé l hypothèque. Environ 100 000 emprunteurs ont remboursé leur hypothèque entre janvier et octobre 2013. Les paiements forfaitaires versés à ce moment totalisent un peu moins de 4 G$. Soixante mille autres s attendent à rembourser intégralement leur prêt hypothécaire avant la fin de cette année. S ils font des paiements forfaitaires à la même vitesse comme cela s est produit jusqu à présent cette année, les paiements forfaitaires totaux au moment de l acquittement des prêts hypothécaires seront d environ 6 G$ pour 2013. Cet instantané illustre l activité pendant une période d à peine 12 mois. Il semble très raisonnable de supposer que sur des plus longues, un pourcentage aussi élevé d emprunteurs hypothécaires prendra ces mesures pour raccourcir les délais de remboursement. Le sondage demandait aux détenteurs de prêts hypothécaires en quelle année ils s attendent à rembourser intégralement leur prêt hypothécaire (en tenant compte de tous les changements prévus dans leurs prêts hypothécaires, y compris le refinancement, l accélération des paiements, etc.) Environ 185 000 s attendent à rembourser intégralement leur prêt en 2014, et 300 000 en 2015. Ces chiffres (comparés aux 160 000 qui sont censés rembourser en 2013) suggèrent que le montant total des paiements forfaitaires pourraient augmenter au cours des deux prochaines années, peut-être à 7 G$ pour 2014 et 11 G$ pour 2015. D autre part, sur les 9,52 millions de propriétaires, environ 11 % (soit un peu plus d un million) ont retiré du capital au cours de l année écoulée, soit par augmentation de leur montant de l hypothèque (environ 550 000 ménages), en retirant de leur MCH (environ 45.000 ménages), ou en prenant les deux actions (un très petit nombre, de l ordre de 25 000 ménages). Les augmentations de prêts hypothécaires ont atteint environ 36 G$ et les retraits des MCH en ont totalisé environ 23 G$, pour un total combiné d environ «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page17

59 G$ 2. L emprunt sur la valeur nette moyen est de 57 000 $. Réparti entre les 9,52 millions de propriétaires de maison, le chiffre est d environ 6 200 $. Prêts hypothécaires en souffrance Selon les données sur les arriérés hypothécaires de l Association des banquiers canadiens, qui couvre sept grandes banques, un très petit pourcentage d emprunteurs canadiens accusent un retard sur leurs versements (on entend ici par retard trois mois ou plus en souffrance). Ces données indiquent qu il y a eu une augmentation des arriérés hypothécaires au cours de la récession, avec un pic à la fin de 2009 (mais ce pic a été inférieure à celui de la récession du début des années 90). Le taux d arriérés a chuté en 2010 jusqu à la fin de 2012. Depuis presque un an, le taux a été à peu près stable, à un peu plus de 0,3 % (environ un emprunteur sur 300). Dans le contexte canadien, la plupart des défauts de paiement sont attribuables à la capacité réduite de payer, y compris notamment la perte d emploi, mais aussi des réductions de revenu attribuables à un horaire réduit ou à une baisse du taux de rémunération horaire. La rupture conjugale est aussi une cause de difficultés financières (ce qui pourrait être classé dans la catégorie de la capacité réduite de payer). Le graphique de droite montre l importance des changements dans la situation de l emploi. Il oppose les taux d arriérés avec le «taux d emploi» (le pourcentage d adultes qui sont au travail). Ces données montrent très clairement que les changements à la hausse ou à la baisse du taux d emploi sont suivis quelques mois plus tard par des changements dans le taux d arriérés (dans la direction opposée). Les pertes d emplois enregistrées au cours de la récente récession peuvent être considérées comme la principale cause de la hausse récente des arriérés de paiement hypothécaire, car une forte baisse du taux d emploi a été suivie quelques mois plus tard d une hausse des arriérés. Le taux d emploi n a pas complètement récupéré depuis la fin de la récession (il est d environ deux points de pourcentage en dessous du sommet atteint avant la récession), ce qui contribue à expliquer pourquoi le taux d arriérés n est pas revenu au plancher d avant la récession. 2 Dans les éditions précédentes de l étude, on calculait seulement les emprunts sur la valeur nette réalisés par une augmentation du principal. Par conséquent, les calculs figurant ici ne doivent pas être comparés aux estimations présentées dans les rapports précédents. Les chiffres présentés ici pour les emprunts sur la valeur nette réalisés par une augmentation du prêt hypothécaire (d où le chiffre de 36 G$) sont du même ordre que dans les rapports précédents (au printemps 2013, l estimation était de 39 G$). «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page18

Types de représentants hypothécaires consultés On a demandé aux emprunteurs hypothécaires quel type de représentant ils avaient consulté pour obtenir leur prêt hypothécaire actuel et, deuxièmement, par l entremise de quel type de représentant hypothécaire ils avaient obtenu leur hypothèque. Parmi les prêts hypothécaires actuels sur les maisons qui ont été achetés en 2013 (indiqué dans la deuxième colonne de données), 42 % ont été obtenus auprès d une banque. Les courtiers en hypothèques étaient loin derrière avec une part de 40 %. Les coopératives de crédit ont été la source de 8 % de ces prêts hypothécaires, suivies des sociétés d assurance et de fiducie, à 5 % et des «autres» sources à 5 % aussi. Si l on prend en compte tous les prêts hypothécaires actuels (indépendamment du moment où la maison a été achetée, indiqué dans la quatrième colonne de données), 55 % ont été obtenus auprès d une banque, 28 % d un courtier en prêts hypothécaires, 9 % par une caisse de crédit, 4 % auprès d une société d assurance-vie ou de fiducie et de 3 % auprès d une «autre» source. Les première et troisième colonnes de données indiquent quels types d experts hypothécaires ont été consultés au moment où les prêts hypothécaires ont été obtenus. Comme plus d un type de professionnel peut être consulté, les pourcentages totalisent plus de 100 %. Les représentants des banques ont été consultés le plus souvent (par 69 % des détenteurs de prêts hypothécaires actuels), suivis par des courtiers en hypothèques à 43 %. Pour les maisons achetées à ce jour en 2013, 59 % des emprunteurs hypothécaires ont consulté les représentants des banques et 52 % ont consulté des courtiers en hypothèques. Tableau 2-6 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs Achat en 2013 Toutes les d achat A obtenu son A obtenu son prêt par le prêt par le A consulté un A consulté un Type de représentant hypothécaire truchement truchement conseiller conseiller d un d un hypothécaire. hypothécaire. conseiller conseiller hypothécaire. hypothécaire. Représentant hypothécaire d une banque canadienne 59 % 42 % 69 % 55 % Courtier hypothécaire 52 % 40 % 43 % 28 % Représentant hypothécaire d une caisse populaire 15 % 8 % 18 % 9 % Représentant hypothécaire d une société d assurance-vie ou de 15 % 5 % 13 % 4 % fiducie Autre 5 % 5 % 4 % 3 % Total 145 % 100 % 147 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page19

3.0 Paramètres financiers Taux d intérêt L étude ACCHA/Maritz a recueilli des données sur les taux d intérêt des titulaires de prêts hypothécaires actuels. Le taux hypothécaire moyen, pour ces emprunteurs, est de 3,50 % au printemps 2013, ce qui marque une baisse minime par rapport aux 3,52 % du printemps 2013. Très peu de prêts hypothécaires au Canada ont des taux d intérêt élevés. Dans cette enquête, moins de 1 % des taux hypothécaires sont de 8 % ou plus. Le tableau suivant présente les taux d intérêt par type de prêt hypothécaire, pour tous les prêts hypothécaires et les deux sous-ensembles : les prêts hypothécaires pour les logements acquis en 2013 et les prêts hypothécaires qui ont été renouvelés au cours de la même période. Cette enquête montre que : Les prêts hypothécaires qui ont été contractés ou renouvelés au cours de l année écoulée ont, en moyenne, des taux d intérêt inférieurs à ceux de l ensemble des prêts hypothécaires. Les taux d intérêt varient selon le type de prêt hypothécaire, les prêts hypothécaires à taux fixe ayant des taux plus élevés que ceux à taux variable. Pour les prêts hypothécaires récents (les deuxième et troisième lignes de données), le taux moyen pour les prêts hypothécaires à taux fixe est de 0,33 points de plus que pour les prêts hypothécaires à taux variable dans le cas des achats, et dans le cas des renouvellements, elle est un peu (juste 0,04 points) inférieure à celui des taux variables. Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens Type d hypothèque Taux fixe Taux variable Combiné Tous les types Tous les prêts hypothécaires 3,65 % 3,05 % 3,70 % 3,50 % Achat en 2013 3,18 % 2,85 % 4,19 % 3,23 % Renouvellement en 2013 3,17 % 3,21 % 3,54 % 3,20 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. Remarque : (1) Données insuffisantes pour produire une estimation. L enquête a également demandé à ceux qui ont renouvelé leur prêt hypothécaire ce que le taux d intérêt était avant le renouvellement, et ces taux ont été comparés aux taux des emprunteurs hypothécaires actuels. Les résultats sont résumés dans le tableau suivant. Il montre que, parmi les emprunteurs qui ont renouvelé une hypothèque depuis le début de l année 2013, près des deux tiers (64 %) ont eu une réduction de leur taux d intérêt et seulement 24 % ont eu une augmentation. En moyenne, pour toutes les hypothèques renouvelées durant cette période, le taux d intérêt a été réduit de 0,82 point de pourcentage. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page20

Tableau 3-2 Évolution des taux hypothécaires pour les hypothèques renouvelées en 2013 Variation de taux d intérêt Taux fixe Taux variable Total % à un taux inférieur 73 % 40 % 64 % % au même taux 7 % 26 % 12 % % à un taux supérieur 20 % 34 % 24 % % à un taux supérieur de 1 point ou plus 7 % 5 % 6 % Total 100 % 100 % 100 % Variation moyenne du taux d intérêt -1,06-0,14-0,82 (points de pourcentage) Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Remarque : Les estimations ne sont pas disponibles pour les prêts hypothécaires de type combiné en raison de la taille réduite de l échantillon. En combinant les diverses estimations formulées dans cette étude : Sur 5,58 millions de propriétaires qui ont des hypothèques, environ 1,5 million ont renouvelé leur prêt en 2013 ou après; environ 975 000 ont vu leur taux hypothécaire diminuer; environ 175 000 n ont eu aucun changement dans leur taux d intérêt; environ 350 000 ont vu leur taux augmenter; environ 100 000 de ces ménages ont vu leur taux croître de 1 point de pourcentage ou plus. Pour bon nombre de ces ménages, l augmentation des paiements hypothécaires mensuels peut être importante, mais dans l ensemble du marché canadien de l habitation, c est moins de 2 % des détenteurs de prêts hypothécaires et à peine 1 % des 9,52 ménages canadiens propriétaires. Les données de cette étude indiquent que très peu d emprunteurs hypothécaires ont été négativement affectés par l augmentation des taux d intérêt. Impacts des futures hausses de taux d intérêt Dans les numéros précédents de ces rapports, la question des «impacts de futures hausses de taux d intérêt» a été abordée à travers deux éléments d analyse : Par la discussion rétrospective des recherches sur les prêts hypothécaires réels (en deux éditions d un rapport spécial «Revue du marché hypothécaire» qui ont été publiées par l ACCHA en janvier 2010 et janvier 2011). Les analyses ont révélé que la grande majorité des emprunteurs pouvaient absorber les augmentations de paiement qui résulteraient d une augmentation de taux à 5 % : un très petit nombre (environ 2000 à 2500 propriétaires qui ont acheté en 2010) pourraient atteindre un ratio d ATD de 45 % ou plus. En outre, les enquêtes semestrielles de l ACCHA et de Maritz ont montré à plusieurs reprises que des parts importantes des emprunteurs hypothécaires ont volontairement augmenté leurs versements réguliers ou effectué des paiements «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page21

forfaitaires. Ces paiements réduisent leur période d amortissement potentielle en deçà de ce que prévoyait leur contrat. Il en découle que si les taux d intérêt grimpaient à des niveaux insoutenables, les emprunteurs pourraient souvent réduire leurs paiements (dans les limites imposées par la période d amortissement du contrat). Dans cette édition de l étude ACCHA/Maritz, les détenteurs de prêts hypothécaires ont été interrogés sur la «durée restante de leur terme». Maintenant que les taux d intérêt ont remonté, après leur creux historique, il semble y avoir une quantité considérable d intérêt (parmi les médias et analystes) concernant les impacts sur les emprunteurs qui renouvellent leur prêt. Par conséquent, l analyse qui suit regroupe les réponses sur la durée du temps restante avant le renouvellement avec les données des emprunteurs sur les taux d intérêt actuels. L analyse montre (dans la première colonne de données) que pour les prêts hypothécaires qui seront renouvelés au cours d une demi-année à venir (du quatrième trimestre de 2013 au premier trimestre de 2014) : La moyenne des taux hypothécaires réels est de 3,90 %. Ce chiffre est légèrement supérieur à celui des taux préférentiels annoncés pour les prêts à taux fixe de cinq ans (qui à l heure actuelle sont généralement de l ordre de 3,6 à 3,7 %). Les taux réduits typiques sont encore plus faibles pour des durées plus courtes (par exemple de 3,1 % à 3,25 % pour un prêt à taux fixe d un an). Pour les prêts hypothécaires à taux variable, les taux annoncés sont actuellement de l ordre de 2,45 à 2,6 %. Par conséquent, pour ce groupe de prêts hypothécaires, le taux d intérêt moyen devrait baisser après les renouvellements. Le tableau résume également les distributions des taux d intérêt actuels. Parmi les prêts hypothécaires qui seront renouvelés au cours du semestre à venir, seulement 4 % ont un taux inférieur à 2,5 %. En d autres termes, la quasi-totalité de ces emprunteurs (jusqu à 96 %) verraient leurs coûts d intérêt inchangés ou même réduits s ils contractaient un prêt hypothécaire à taux variable. Quarante-quatre pour cent de ces renouvellements à venir ont des taux actuels de plus de 3,75 % : la plupart de ces emprunteurs devraient voir leur taux d intérêt baisser avec le renouvellement, quels que soient les choix qu ils font sur le type ou la durée du prêt hypothécaire, s ils négocient un taux d intérêt réduit typique. Vingt pour cent des prêts hypothécaires ont des taux d intérêt de 3,5 à 3,75 % : la plupart de ces emprunteurs devraient voir peu ou pas de changement dans leurs coûts d intérêt s ils renouvellent leur prêt à taux fixe pour une durée de cinq ans. En fait, s ils choisissent une durée plus courte ou un prêt à taux variable, ces emprunteurs verraient probablement leurs coûts d intérêt baisser. La gamme de 2,5 à 3,49 % est une zone grise, avec des résultats qui dépendent davantage des types et des conditions de prêts hypothécaires choisis. Dans l ensemble, ces données suggèrent que la plupart des détenteurs de prêts hypothécaires qui renouvelleront au cours du semestre à venir auront un taux d intérêt égal ou inférieur à celui qu ils ont maintenant. Très peu de ces emprunteurs verront des hausses substantielles de leurs coûts d intérêt. Dans la deuxième colonne de données (pour les prêts hypothécaires qui seront renouvelés au cours du deuxième ou troisième trimestre de 2014), on observe un léger décalage. Globalement, il semble que ce groupe bénéficiera aussi, dans la «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page22

plupart des cas, des renouvellements, mais les bénéfices ne seront pas aussi grands que dans le premier groupe. Pour le troisième groupe (renouvellements au cours du quatrième trimestre 2014 ou au premier trimestre de 2015) et le quatrième groupe (deuxième ou troisième trimestre de 2015) on observe des minorités importantes (11 et 16 % respectivement) dont les taux actuels sont en dessous de 2,5 % et qui sont susceptibles de voir leur taux d intérêt augmenter. Pour le reste, les résultats dépendront des choix de durée et de type de prêt hypothécaire, et bien sûr sur de la mesure dans laquelle les taux hypothécaires varieront. Le résultat est que, au cours de l année prochaine, le renouvellement des prêts hypothécaires est susceptible d entraîner des frais d intérêt réduit : ce sera un facteur positif pour ces emprunteurs et par conséquent pour l économie en général. Par la suite, les résultats sont susceptibles d être plus neutres. Tableau 3-3 Taux d intérêt des prêts hypothécaires devant être renouvelés bientôt Durée restante Jusqu à 0,5 an 0,5 à 1 an 1,0 à 1,5 ans 1,5 à 2 ans Taux d intérêt actuel moyen 3,90 % 3,74 % 3,44 % 3,29 % Répartition des taux d intérêt < 2,5 % 4 % 3 % 11 % 16 % 2,5 à 3,49 % 32 % 41 % 33 % 40 % 3,5 à 3,75 % 20 % 21 % 25 % 13 % > 3,75 % 44 % 35 % 31 % 31 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, automne 2013; analyse de l auteur. Réductions de taux hypothécaires Le taux hypothécaire moyen rapporté ici (3,65%) pour les prêts hypothécaires à taux fixe est bien en deçà des taux typiques (annoncés) qui ont été disponibles au cours de l année écoulée. Jusqu ici en 2013, les taux affichés pour un terme de cinq ans ont été en moyenne de 5,21 % 3. Les taux effectifs beaucoup plus faibles observés par l enquête confirment qu il existe une quantité substantielle de réduction de taux dans le marché hypothécaire. Cette section utilise les données de l enquête pour produire une estimation de ces rabais de taux. Le groupe d étude comprend une vaste gamme de prêts hypothécaires, y compris une gamme complète de termes, à taux fixe ou à taux variable, et les prêts hypothécaires ont été contractés sur une période prolongée. Il en résulte un large éventail de taux hypothécaires. On a aussi formé un sous-échantillon pour mener une analyse plus approfondie parmi les groupes suivants : 3 Source : Pour connaître les taux affichés, les données sont obtenues à partir de la Banque du Canada, en utilisant les taux hypothécaires «classiques» (estimés chaque mercredi). «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page23

les prêts hypothécaires qui ont été contractés, renouvelés ou refinancés depuis le début de l année 2013; avec un taux fixe, plutôt qu un taux variable; avec des durées de 5 ans. Pour ce groupe d emprunteurs hypothécaires : le taux d intérêt moyen est de 3,06 %. En revanche, la moyenne des taux hypothécaires annoncés pour 5 ans était de 5,21 %. À en croire ces données, il semble que les Canadiens ont négocié des réductions de taux hypothécaire moyennes de 2,15 point de pourcentage (pour 5 ans). Toute hypothèque au sein de ce sous-ensemble de la base de données a eu un taux d intérêt réel plus bas que le taux moyen affiché. En fait, le taux réel consigné le plus élevé était de 3,90 %. Tous ces emprunteurs ont reçu un rabais d 1,3 point de pourcentage ou plus par rapport à la moyenne du taux hypothécaire officiel. Valeur nette L enquête auprès des consommateurs fournit des données qui peuvent être utilisées pour produire des estimations de la valeur nette des maisons au Canada : les montants de valeur nette sont calculés en comparant la valeur actuelle des habitations occupées par le propriétaire avec les prêts et marges de crédit hypothécaires. Le tableau ci-dessous présente les estimations des pourcentages de valeur nette pour les quatre groupes de propriétaires de maison, estimés lors des six derniers sondages. Dans l étude actuelle, la valeur nette moyenne est estimée à 66 %. En d autres termes, pour chaque tranche de 1000 $ de la valeur des maisons au Canada, il y a environ 340 $ de dette (hypothèque ou MCH) et 660 $ d avoir net. Les estimations tirées des enquêtes passées ont légèrement varié au cours du temps (allant de 66 à 70 %). Nous devons nous attendre dans toute enquête à de petites variations de ce genre 4. Enquête après enquête, cependant, on trouve au Canada un très haut niveau de valeur nette. Deux autres constats qui ressortent de toutes nos enquêtes : Plus de 80 % des propriétaires de maison ont un avoir net de 25 % ou plus (ce qui inclut les propriétaires qui doivent de l argent sur leur maison et ceux qui n en doivent pas). Même parmi les 5,58 millions de propriétaires qui ont des hypothèques (avec ou sans MCH), 70 % ont des ratios de valeur nette de 25 % ou plus. 4 Il y a de plus grandes variations dans les quatre catégories de propriétaires de maison, ce qui est aussi prévisible lorsque l on utilise les données de sondage. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page24

Valeur nette en pourcentage de la valeur de l habitation Tableau 3-4 Avoir net des propriétaires d habitation canadiens Hypothèque seulement Hypothèqu e et MCH MCH seulement Ni hypothèque ni MCH Total Automne 2013 46 % 43 % 76 % 100 % 66 % Printemps 2013 47 % 49 % 79 % 100 % 67 % Automne 2012 51 % 57 % 78 % 100 % 70 % Printemps 2012 41 % 49 % 82 % 100 % 67 % Automne 2011 42 % 51 % 81 % 100 % 68 % Printemps 2011 49 % 43 % 65 % 100 % 66 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2011 à automne 2013; analyse de l auteur. Emprunt sur la valeur nette L étude indique que 11 % des détenteurs de prêt hypothécaire ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation ou ont augmenté le montant du principal de leur prêt hypothécaire au cours des 12 derniers mois. Le montant moyen de cet emprunt est estimé à 57 000 $. Plusieurs résultats de l enquête peuvent être combinés pour estimer le total de ces emprunts sur la valeur nette : À l heure actuelle, il y a environ 9,52 millions de propriétaires d habitation au Canada. 11 % d entre eux (un peu plus d un million de ménages) ont emprunté sur la valeur nette au cours de l année écoulée. Le montant moyen de cet emprunt sur la valeur nette est d environ 57 000 $. Lorsque l on combine ces facteurs, l emprunt sur la valeur nette a été de 59 G$ dans l ensemble du pays durant la dernière année. On a demandé à ceux qui ont réemprunté sur la valeur nette d indiquer l usage qu ils avaient fait de leur emprunt. Certains ont cité plus d un usage. Sur la base des réponses, il est estimé que : 16,4 G$ (28 %) ont servi à consolider ou à rembourser des dettes. 12,3 G$ (21 %) ont servi à rénover ou à réparer la maison. 9,7 G$ (16 %) ont servi à des achats (y compris les dépenses pour l éducation). 15,1 G$ (26 %) ont servi à faire des placements. 5,3 G$ (9 %) ont servi à «d autres fins». «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page25

4.0 Confiance des consommateurs Au cours des quatre dernières années, les éditions d automne des enquêtes ACCHA/Maritz ont étudié les attitudes sur certaines questions actuelles liées aux marchés du logement et des hypothèques. Les répondants devaient indiquer, sur une échelle de 10 points, dans quelle mesure ils étaient d accord ou en désaccord avec chaque énoncé. Une réponse de 10 indiquait un accord parfait; une réponse de 1 marquait un complet désaccord. Une réponse moyenne de 5,5 témoignait d une opinion neutre. Les énoncés sont brefs et portent sur des questions d actualité, dont certaines ont fait l objet d une large couverture dans les médias. L ACCHA a ajouté d autres questions à visibilité plus faible, mais qu elle estime dignes d être examinées. Pour minimiser le risque que la succession des énoncés puisse influencer les réponses, ceux-ci ont été présentés dans un ordre aléatoire. La liste des questions a évolué au fil du temps. Le tableau suivant résume les réponses en montrant les scores moyens pour les questions posées dans l enquête de cette année. La plupart des consommateurs sont d accord avec la première proposition (que «les faibles taux d intérêt ont permis à beaucoup de Canadiens d accéder à la propriété alors qu ils n en avaient pas vraiment les moyens»), et le degré d accord n a pas beaucoup changé au fil du temps. Cependant, alors que les consommateurs pensent que d autres personnes ont été irresponsables, les réponses à d autres questions (voir ci-dessous) montrent qu ils croient que leur propre comportement a été responsable. Il n est pas clair comment nous pouvons concilier le paradoxe des croyances positives répandues à propos de «soi-même» contre le scepticisme généralisé envers les «autres» (ce même défi a émergé à d autres occasions où ces questions ont été posées). Il est probable que les croyances au sujet d autres personnes sont façonnées par des messages des médias et des experts. Il semble que les consommateurs sont devenus plus confiants au fil du temps quant à leur capacité à résister à un ralentissement du marché du logement. Dans le même temps, il y a eu une augmentation d accord avec la proposition selon laquelle l immobilier est un bon investissement à long terme. La confiance économique s est améliorée cette année, bien que le score moyen de 6,36 ne soit guère plus haut que la marque neutre de 5,5. En réponse à la proposition «Je regrette d avoir contracté un prêt hypothécaire trop important», les scores moyens sont bien en dessous de la médiane, et ont été à peu près stables au fil du temps. Cette année, une minorité de détenteurs de prêts hypothécaires (17 %, soit un sur six) a donné un classement de 7 à 10, ce qui indique un certain degré de regret. Inversement, 63 % ont donné des réponses de 1 à 4, indiquant qu ils ne regrettent pas leur choix hypothécaires. On observe en revanche, un accord marqué avec l idée que les prêts hypothécaires sont de «bonnes dettes», laquelle reçoit cet automne un score moyen de 7,2. Seulement 8 % ont donné scores négatifs (1 à 4) et 68 % ont indiqué leur accord à divers degrés (notes de 7 à 10). «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page26

Tableau 4-1 Sommaire des réponses des consommateurs aux questions d actualité (Valeurs moyennes sur une échelle de 1 à 10) Les bas taux d intérêt ont donné accès à la propriété à de nombreux Canadiens qui n auraient pas dû devenir propriétaires Ma famille serait bien placée pour résister à une baisse éventuelle du prix des maisons. L immobilier canadien est un bon investissement à long terme. Je suis optimiste quant aux performances de l économie au cours des 12 prochains mois. Autom ne 2013 Autom ne 2012 Autom ne 2011 Autom ne 2010 7,04 7,01 7,11 6,88 6,93 6,67 6,72 6,54 7,44 7,26 7,27 7,13 6,36 6,13 6,02 N.D. Je regrette d avoir contracté un prêt hypothécaire aussi gros. 3,82 3,88 4,04 3,86 Je qualifierais les prêts hypothécaires comme de» bonnes dettes». 7,20 7,05 7,07 N.D. Sondage Maritz pour l ACCHA, automne 2010 à automne 2013; estimations par l auteur. Les consommateurs ont également été invités à prédire l appréciation des maisons et des condominiums au cours des cinq prochaines années. Le tableau suivant résume les réponses, au total et par groupe d âge. Plus de la moitié des consommateurs s attendent à un environnement relativement stable (que les prix seront stables ou en légère augmentation). Les attentes varient selon le groupe d âge : les groupes plus âgés sont plus susceptibles de s attendre à une relative stabilité que sont les groupes les plus jeunes. D autre part, alors que moins de 10 % s attendent à ce que la bulle immobilière éclate, cette attente est plus forte parmi les jeunes groupes que parmi les groupes plus âgés. Environ un répondant sur six s attend à ce que les prix baissent lentement, ce qui se constate dans tous les groupes d âge. Très peu s attendent à une croissance rapide dans les évaluations. L incertitude est exprimée le plus souvent par groupes d âge plus jeunes que par les plus âgés. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page27

Tableau 4-2 Prévisions des consommateurs à propos des évaluations Au cours des cinq prochaines années, selon le groupe d âge 18 à 24 25 à 34 35 à 44 45 à 54 55 à 64 65 et Tous les plus âges La bulle va éclater 13 % 10 % 10 % 8 % 5 % 8 % 8 % Lent déclin dans les évaluations 18 % 17 % 19 % 17 % 14 % 17 % 17 % Stable (les valeurs vont rester les mêmes) 29 % 23 % 27 % 28 % 21 % 21 % 24 % Croissance lente dans les évaluations 16 % 30 % 26 % 31 % 48 % 45 % 36 % Croissance rapide dans les évaluations 7 % 3 % 3 % 2 % 2 % 1 % 2 % Incertain 18 % 16 % 16 % 14 % 11 % 8 % 13 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Sondage Maritz pour l ACCHA, automne 2013; estimations par l auteur. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page28

5.0 Perspectives du marché hypothécaire Contexte du marché de l habitation Les conditions du marché hypothécaire résidentiel sont fortement reliées aux conditions du marché de l habitation. Cette section du rapport commence par l analyse des marchés du logement, ce qui conduit à des attentes quant à l avenir du marché hypothécaire. Les deux dernières éditions des rapports semestriels de l ACCHA sur le marché des prêts hypothécaires résidentiels ont pris des positions contraires aux idées reçues sur les perspectives pour le marché canadien de l habitation en se fondant sur une analyse et une opinion que les modifications apportées aux critères d assurance hypothécaire (qui ont pris effet en en juillet 2012) risquaient d avoir des conséquences négatives prolongées. Depuis ce temps, la plupart des autres analystes ont reconnu qu il y a eu un impact, mais ils ont également déclaré que les effets devraient être de courte durée et que les marchés vont bientôt revenir aux niveaux antérieurs d activité. Au cours du printemps et de l été de cette année, l activité de revente a commencé à rebondir. En août et septembre, les taux de ventes ont été plus ou moins égaux aux taux observés avant le changement de politique. Ce fait a conduit de nombreux analystes à conclure que l impact négatif était passé et que le marché était de retour sur la bonne voie. Nous croyons plutôt qu il est trop tôt pour tirer cette conclusion et ce, pour trois grandes raisons : Tout d abord, la hausse de l activité a coïncidé avec une hausse soudaine et inattendue des taux d intérêt. Au cours de l été dernier, j ai fait remarquer que la hausse des ventes était due à une accélération des décisions d achat, afin de profiter des prêts hypothécaires préautorisés à faible taux d intérêt, et qu une fois que la réserve de prêts préautorisés serait épuisé, le rythme des ventes se mettrait à ralentir. Plusieurs autres analystes ont exprimé la même opinion. Si cette interprétation est correcte, le rebond des ventes n était pas entièrement dû à une inversion de l impact des politiques. Et d ailleurs, si cette théorie est correcte, les chiffres mensuels de revente vont bientôt commencer à baisser. Les données d octobre montrent une légère baisse du taux des ventes en septembre (3,2 %) et en août (3,0 %). Bien qu il soit trop tôt pour appeler cela un point de retournement à la baisse, il semble que la hausse du taux de ventes a pris fin. Deuxièmement, alors que les taux de vente récents ont été proches des niveaux observés avant le changement de politique, il y avait pas mal de mois pendant lesquels les ventes étaient bien en deçà des niveaux précédents, comme le montre si bien le tableau ci-dessus. En regardant tous les mois depuis le changement de politique, le rythme moyen des ventes mensuelles est inférieur de 5,0 % à celui de «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page29

l année précédant le changement de politique. A cette date, donc, il y a eu un impact global négatif sur l activité du marché de la revente. Troisièmement, le récent rebond du marché de la revente n a pas été distribué uniformément à travers le pays. Les ventes sont en baisse de 5,0% par rapport à l année précédant le changement de politique. Les pourcentages de réduction sont pires encore dans sept des dix province; les variations dépassent la moyenne dans seulement trois provinces (Alberta une hausse de 11,3 %; Manitoba une réduction de 3,3 %, et Nouveau-Brunswick une baisse de 2,6 %). Sans la poussée de l Alberta, attribuable en grande partie à une économie renaissante, la baisse globale à l échelle nationale serait plus grande que le chiffre de 5,0 %. Nous avons une méthode complémentaire pour évaluer les chiffres de ventes : la population est en croissance et l inventaire d habitations est en pleine expansion grâce à la construction. Par conséquent, il faut s attendre à ce que la tendance des ventes augmente au fil du temps. Une question d analyse est de savoir si la tendance des ventes est en hausse plus ou moins lentement que prévu. La solution à l étude est d examiner les ventes sous forme de ratio : les ventes mensuelles pour 1000 adultes dans chaque région étudiée 5. Les données pour le Canada sont présentées dans le tableau suivant. Il compare les taux de ventes depuis le changement de politique aux taux de l année précédant le changement. Deux séries de données sont représentées : taux de vente tels que rapportés par l Association canadienne de l immeuble (ACI) et analyse des ventes pour mille adultes. Pour chacun de ces ensembles de données, le tableau permet de comparer des taux de ventes récents par rapport à de plus longues avant le changement de politique. Une série de tableaux en Annexe présente les données pour chacune des provinces. Les données montrent que pour l ensemble du Canada : depuis le changement de politique qui a pris effet en juillet 2012, le taux des ventes a atteint en moyenne 1,31 ventes par mois pour 1000 adultes, pour toutes les à la modification de la politique, les taux de vente sont plus élevés, allant de 1,35 à 1,46 pour 1000. La dernière ligne de données dans la table pour le Canada montre que le taux des ventes depuis le changement de politique est inférieur de 10,3 % à celui de la décennie qui a précédé le changement de politique. Les données provinciales montrent que l activité (par rapport à la décennie qui a précédé le changement de politique, sur la base des ventes pour 1000 adultes) a augmenté dans deux provinces (la Saskatchewan et Terre-Neuve, qui ont toutes deux connu des redressements économiques marqués grâce à l exploitation des ressources naturelles). Une province (Manitoba) est au même niveau que pendant la décennie précédente. Dans sept provinces (y compris l Alberta), les taux récents de l activité de revente pour 1000 adultes sont nettement plus bas que pendant la décennie précédente. 5 Les estimations mensuelles de la population adulte du Canada et des provinces sont tirées de l Enquête sur la population active de Statistique Canada. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page30

Périodes Tableau 5-1 Indicateurs de marché de la revente au Canada Variation entre la Ventes période Ratio de mensuelles actuelle et ventes les Variation entre la période actuelle et les Présent (depuis août 2012) 37 318 1,31 Juin 2011 à mai 2012 39 277-5,0 % 1,40-6,5 % Juin 2010 à mai 2012 37 652-0,9 % 1,35-3,0 % Juin 2009 à mai 2012 39 217-4,8 % 1,41-7,5 % Juin 2008 à mai 2012 37 658-0,9 % 1,36-4,2 % Juin 2007 à mai 2012 38 421-2,9 % 1,40-6,8 % Juin 2006 à mai 2012 38 977-4,3 % 1,43-8,8 % Juin 2002 à mai 2012 38 542-3,2 % 1,46-10,3 % Sources : ACI, Statistique Canada, analyse de l auteur Il a beaucoup été question de l évolution des prix de l immobilier : le prix de revente moyen rapporté par l ACI a augmenté de 7,4 % en glissement annuel en octobre. Cela a conduit à des discussions quant à savoir si les marchés du logement sont surchauffés et si l État devrait prendre des mesures pour refroidir le marché immobilier. L ACI a commenté (et d autres analystes ont souscrit) que la flambée du prix moyen est due à un déplacement de l activité vers les communautés aux prix les plus élevés, et que les mouvements de prix sont beaucoup plus progressifs en réalité. Il ya plusieurs autres sources de données sur les prix des indices qui tentent de saisir l évolution des prix réels et d éviter les distorsions causées par des changements dans la nature et l emplacement des habitations vendues. Le plus ancien de ces indices est l indice Teranet/Banque nationale du prix des maisons. Il montre que pour 11 grandes régions urbaines du Canada, le taux le plus récent de croissance annuelle est de 2,7 %. Bien que cela dépasse le taux d inflation global, il n y a pas de quoi s alarmer. En ce qui concerne la construction d habitations neuves, la recherche de l ACCHA a conclu que les mises en chantier sont susceptibles de chuter. Toutefois, les réductions seraient retardés. Pour les logements de faible hauteur (maisons individuelles, jumelées «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page31

et en rangée), un ralentissement se fera sentir au cours du second semestre de cette année. Pour les appartements, les réductions auraient lieu au cours de 2014. Le graphique montre les mises en chantier mensuelles dans les régions urbaines du Canada 6. Pour le secteur de faible hauteur, il semble qu un léger ralentissement a eu lieu (comme nous l avions prévu). Pour les appartements, les données sont très instables de mois en mois. Par conséquent, une ligne de tendance a été ajoutée. Mon interprétation est que le ralentissement qui a eu lieu plus tôt cette année ne représentait qu une pause après une forte vague de mises en chantier en 2012, la ligne de tendance est toujours à plat à un niveau très élevé 7. La baisse que nous attendons pour 2014 n a pas encore eu lieu. Prévisions du marché de l habitation L Association canadienne de l immeuble prévoit (au 16 septembre) que l activité de revente s élèvera à 449 900 unités en 2013, soit une baisse de 1,2 % par rapport aux 454 463 unités de 2012. Pour 2014, la prévision est en hausse de 3,5 % à 465 600 unités. Les prévisions de la SCHL sont similaires à celles de l ACI, puisque la SCHL prévoit 456 700 ventes pour 2013 et 468 200 pour 2014. En ce qui concerne les prix moyens de revente, l ACI prévoit des hausses de 3,6 % pour 2013 et 1,7 % pour 2014. La SCHL prévoit des hausses de 4,0 % pour 2013 et 1,9 % pour 2014. Bien que ces prévisions indiquent que les ventes en 2014 seront supérieures aux niveaux de 2012, en utilisant mon indicateur des ventes mensuelles pour 1000 adultes, elles représentent des ratios d à peine 1,31, pratiquement identiques à la moyenne observée depuis le changement de politique, et bien inférieurs à la moyenne observée au cours de la décennie antérieure (1,46 ventes pour 1000 adultes). En d autres termes, ces prévisions confirment la morosité des marchés de revente. En ce qui concerne les mises en chantier, la SCHL s attend à des totaux de 185 000 en 2013 et de 184 700 en 2014. Ce serait inférieur à chacune des années de 2010 à 2012. Pendant ces trois années, les mises en chantier ont été d environ 199 600 unités par an. 6 Les données pour les zones urbaines sont utilisées parce que les données sur les zones rurales sont collectées sur un échantillon de zones rurales et qu une estimation est ensuite créée pour toutes les zones rurales ces données peuvent ne pas être aussi fiables que les données sur les zones urbaines. 7 Si les analystes sont tentés de conclure qu il y a eu une réduction de courte durée pour les appartements après le changement de politique et que l impact est terminé, je dirais qu ils ne comprennent pas le processus de construction et le délai qui est nécessaire entre la conception d un projet et sa mise en chantier. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page32

Si la théorie est exacte que les mises en chantier vont bientôt commencer à baisser dans le secteur des maisons, et qu une baisse pour les appartements suivra l année prochaine, les mises en chantier de 2014 pourraient être bien inférieures aux prévisions de la SCHL. Si le total de 2014 est de 175 000, il représentera une baisse de 12 % par rapport à la moyenne de 2010 à 2012; une baisse de 165 000 en 2014 représenterait un repli de 17 % par rapport à la moyenne de 2010 à 2012. Ventes de maisons neuves dans la région du Grand Toronto Pour la région du Grand Toronto, nous avons la chance de disposer de données sur les ventes de logements neufs, lesquelles fournissent une excellente ressource pour la prévision des mises en chantier. Ces données ont été examinées en détail dans notre étude du printemps dernier. Sans répéter cette analyse, il peut être souligné que les données qui sont devenues disponibles par la suite révèlent des tendances très similaires et préfigurent une forte baisse des mises en chantier. Ces données nous amènent à conclure que les mises en chantier risquent de reculer très fortement dans la région du Grand Toronto au cours de 2014 et que la réduction persistera en 2015. Malheureusement, nous n avons pas les mêmes données pour le reste du Canada, et nous ne pouvons pas dire si l on doit s attendre ailleurs au même repli. Nous pouvons dire, cependant, que le changement à venir à Toronto permettra de réduire directement le total des statistiques nationales. «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada» Page33