QUESTIONS À POSER AVANT DE SIGNER UN BAIL COMMERCIAL 1. Surface a) Quelle est la superficie louable? b) Quelle est la superficie utilisable? c) Le loyer est-il calculé en fonction de la superficie louable ou utilisable? d) La superficie correspond-elle bien à celle indiquée par le locateur. 2. Usages autorisés des locaux a) À quelles fins les locaux peuvent-ils servir? b) La clause sur les usages autorisés est-elle suffisamment flexible pour permettre à l entreprise de faire des changements? c) La clause sur les usages autorisés est-elle suffisamment flexible pour permettre la cession du bail ou la sous-location? d) La clause sur les usages peut-elle être rédigée de façon à inclure la formule «à toute fin légitime»? e) Est-il possible d apporter des changements aux usages autorisés avec l accord du locateur, changements que ce dernier ne peut refuser ou retarder sans motif valable? 3. Durée du premier bail a) Quelle est la date de commencement du bail? b) Que se passe-t-il si les locaux ne sont pas prêts à cette date? Est-il fait mention au contrat de réduction de loyer, de compensation financière, de droit d annulation du bail ou d autres recours? c) Quelle est la date d échéance du bail? d) Le locateur peut-il résilier le bail avant terme sans motif valable? e) Le locataire peut-il résilier le bail avant terme moyennant une pénalité? 4. Coût de la location a) À combien s élève le loyer de base pour le premier terme? b) Des clauses d indexation sont-elles prévues au contrat? c) Peut-il y avoir des augmentations liées au coût de la vie? d) Y a-t-il un plafond qui limite les augmentations de loyer? e) Le contrat prévoit-il un délai de grâce et l envoi d un avis écrit avant que des frais de retard ne soient imposés?
5. Entretien des parties communes, chauffage, ventilation, climatisation et frais d exploitation a) Quelle somme le locataire doit-il verser pour l entretien des parties communes, pour la ventilation, le chauffage, la climatisation, et pour tous les autres frais d exploitation de l immeuble? b) Y a-t-il un plafond associé à ces frais? c) Le montant associé à ces frais peut-il augmenter chaque année? d) Impôt foncier et autres : i) Le locataire est-il tenu de payer une partie de l impôt foncier? ii) Quelles sont les augmentations fiscales annuelles autorisées? iii) iv) Y a-t-il un plafond qui limite les augmentations fiscales? Le locataire est-il tenu de payer les impôts supplémentaires qui peuvent s appliquer lors de la vente de l immeuble? e) Le paiement de ces frais fait-il l objet de dispositions spéciales ou d exceptions? f) Quand le paiement de ces frais est-il dû? g) Quels sont les rapports détaillés au sujet des dépenses véritables que doit fournir le locateur au locataire? h) De quels droits d audit le locataire jouit-il pour vérifier la comptabilité et les livres du locateur? i) Des dispositions s appliquent-elles au service de fin de semaine et des jours fériés? Quel en est le coût? j) Quel est le recours du locataire en cas d interruption du service? 6. Aménagements effectués par le locataire a) Quels seront les aménagements à effectuer par le locataire? b) Quel en est le coût? c) Combien de temps l exécution de ces aménagements prendra-t-elle? d) Le locateur contribuera-t-il financièrement à ces aménagements? e) Quelles autorisations faut-il obtenir avant de faire ces aménagements? f) Quels sont les permis requis? g) Qui, du locateur ou du locataire, devient propriétaire des aménagements effectués? 7. Réparations et remplacements a) Quelle est la responsabilité du locataire quant aux réparations et aux remplacements à effectuer? b) Quelle est la responsabilité du locateur quant aux réparations et aux remplacements à effectuer? c) En fin de bail, le locataire doit-il rendre les locaux dans le même état qu au commencement du bail, exception faite 1) de l usure normale; 2) des dégâts causés par un incendie ou un autre accident inévitable; et 3) des aménagements approuvés précédemment par le locateur?
8. Services publics a) L approvisionnement est-il direct ou procède-t-on plutôt à un décompte individuel? b) Quelle méthode de calcul des frais emploie-t-on? 9. Cession et sous-location a) L approbation écrite du locateur est-elle préalable à la cession du bail ou à la sous-location des locaux? b) Sur quelles bases la décision du locateur est-elle fondée? Le locateur disposet-il d un pouvoir absolu ou est-il tenu de donner son accord dans la mesure du raisonnable? c) Le locateur peut-il résilier le bail s il est informé d une demande de cession ou de sous-location? d) Dans le cas où le produit de la cession ou de la sous-location est plus élevé que le loyer de base, à qui revient l excédent ou dans quelle proportion est-il partagé? e) La location peut-elle être cédée à des sociétés affiliées au locataire sans l approbation préalable du locateur? f) Le locateur peut-il résilier le bail si la participation du locataire change? 10. Subordination et reconnaissance d un nouveau propriétaire par le locataire a) Concernent-elles les hypothèques actuelles ou à venir? b) La signature de certificats de préclusion est-elle requise? c) Le locataire s engage-t-il à reconnaître le successeur du locateur de même que ses intérêts? 11. Destruction a) En cas de destruction, le locataire peut-il résilier le bail? b) Dans quelle mesure le locateur est-il tenu de rebâtir l immeuble? c) Le locataire touche-t-il une partie des prestations au titre des assurances? 12. Indemnisation et avis de non-responsabilité a) L indemnisation touche-t-elle les deux parties ou uniquement le locataire? b) Le désistement doit-il venir des deux parties ou uniquement du locataire? c) Qu en est-il de la renonciation à la subrogation? d) La responsabilité du locateur se limite-t-elle au droit de propriété? 13. Manquement à une obligation a) Le locataire bénéficie-t-il d un délai lui permettant de réparer un manquement à une obligation? b) Quels sont les recours en cas de manquement à une obligation?
14. Garanties du locateur a) Le locataire peut-il pleinement jouir des locaux? b) Les services sont-ils de premier ordre? c) Quel est le niveau de sécurité dans l immeuble? d) Quel est le droit de propriété de l immeuble? 15. Droit au renouvellement a) Le locataire peut-il renouveler le bail? b) Pour combien de temps? c) Combien de temps à l avance le locataire doit-il exercer ce droit? d) Comment le loyer de la nouvelle période est-il fixé? 16. Droit de premier refus ou de première offre sur des locaux supplémentaires a) Quelles sont les modalités de tout droit de première offre ou de premier refus? b) Comment le loyer est-il fixé? c) De combien de temps le locataire dispose-t-il avant de devoir exercer ce droit? 17. Dépôt de garantie a) Quel en est le montant? b) Peut-il s agir d une lettre de crédit? c) Des intérêts courent-ils sur le dépôt de garantie? d) Au terme du contrat, le bail assure-t-il le retour du dépôt de garantie du locataire après un nombre de jours donné? 18. Garantie a) Une garantie personnelle est-elle exigée? b) Quand la garantie arrive-t-elle à échéance? 19. Hypothèques a) Une saisie des hypothèques peut-elle avoir des conséquences sur les droits du locataire? 20. Location gratuite a) Le locateur accordera-t-il une période de location gratuite? b) En quelles circonstances celle-ci doit-elle être restituée (p. ex. en cas de manquement au bail)? 21. D autres obligations particulières du locateur devraient-elles être incluses au contrat?
22. Respect de la loi a) Le locateur garantit-il que les locaux sont en conformité avec les lois en vigueur? b) Le locataire doit-il se conformer à la loi en vigueur, y compris en ce qui serait plus justement du ressort du locateur (amiante ou accès pour handicapés, p. ex.)? c) Le locateur est-il tenu de se conformer à toutes les lois en vigueur qui concernent le contrôle de l immeuble? 23. Assurances a) Quelles assurances le locataire doit-il détenir? b) Quelles assurances le locateur doit-il détenir? c) L agent d assurance du locataire a-t-il examiné les exigences en matière d assurance stipulées dans le bail? 24. Règles et réglements de l immeuble a) Existe-t-il des règles et règlements particuliers? b) Les règlements peuvent-ils être modifiés sans l accord du locataire? c) Le locateur doit-il appliquer les règles et règlements aux autres locataires? d) Certains règlements interfèrent-ils avec les usages prévus par le locataire? 25. Droit d accès aux locaux a) En dehors des cas d urgence, quel avis doit donner le locateur au locataire pour le prévenir qu il va se rendre dans ses locaux? b) Des dispositions restreignent-elles la visite des locaux par des acheteurs, des bailleurs de fonds ou des locataires potentiels de façon à empêcher que soient perturbées les activités du locataire? 26. Affichage a) Quel affichage le locataire est-il autorisé à poser dans l immeuble ou près de l immeuble et sur les lieux? 27. Stationnement a) Combien de places de stationnement seront mises à la disposition du locataire? b) À quel coût?