DU PROPRIÉTAIRE AGENDA

2 2 0 GUIDE 012 12 DU PROPRIÉTAIRE AGENDA

Edito Année après année, depuis 120 ans, l'unpi est aux côtés des propriétaires, pour défendre vos intérêts. Notre Fédération n'agit pas dans un esprit de représentation d'intérêts catégoriels, mais parce qu'elle a la conviction profonde que la défense de la propriété correspond à l'intérêt général. Devenir propriétaire est une volonté forte des Français. Le Président de la République l'avait bien compris en 2007 puisqu'il voulait faire de notre pays une «France de propriétaires». De nouveaux choix l'ont amené à revenir sur des mesures phares de soutien à l'accession à la propriété, comme le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Pourtant, l'unpi rappelle que c'est dans les périodes difficiles que la détention d un patrimoine immobilier se révèle la plus précieuse. Il ne faut pas revenir sur l'ambition de développer l'accession à la propriété, il faut au contraire la renforcer. Les pouvoirs publics, qu on sent bien désemparés face à la crise financière, ont la tentation de prendre des mesures en tous sens et parfois à mauvais escient. La loi sur la protection du consommateur discutée à l'automne 2011 comporte ainsi des mesures modifiant la loi de 1989 sur les rapports locatifs qui en aggravent le déséquilibre au détriment des bailleurs. Or on sait que notre pays a besoin aussi d'un parc locatif privé revigoré. Le parc public ne peut à lui seul fournir toute l'offre de logements nécessaires. Mais comment peut-on attirer les investisseurs en déséquilibrant encore la loi sur les rapports locatifs? Le législateur tente habituellement de sortir de ce mauvais pas grâce à des avantages fiscaux mais la tendance est actuellement à les réduire. Par ce double impact négatif, le parc locatif privé risque de se contracter. C'est donc un bien mauvais service à rendre à notre pays que de décourager les bailleurs. Le législateur de 2011 a aussi pris la décision d'aggraver la fiscalité des plus-values immobilières. Cette réforme annoncée dans la précipitation et qui allonge le délai de détention nécessaire pour éviter l'imposition sur la plus-value a un effet exactement inverse à celui recherché : elle incite les propriétaires à attendre davantage pour vendre un terrain et rend plus difficile la mise sur le marché des terrains à bâtir. C'est une erreur stratégique qui contribue à une perte de confiance des propriétaires et des bailleurs envers le gouvernement. Pour l'année qui vient, je suis convaincu qu'il faut davantage travailler avec un ancrage sur les réalités locales. Avec ses 120 chambres de propriétaires, notre fédération est particulièrement bien placée pour connaître le détail de chaque marché locatif. La décentralisation de la politique du logement doit être amplifiée car si la presse se fait fréquemment l'écho des difficultés des marchés tendus de Paris ou de la côte d'azur, elle est plus discrète sur les difficultés des bailleurs qui peinent à trouver des locataires et doivent baisser leurs loyers, dans de nombreuses autres villes de notre pays. Le futur ministre du Logement de aura un vaste chantier à ouvrir pour faciliter l accès au logement pour tous. L UNPI y apportera sa contribution en lui soumettant de nouvelles idées. Car notre combat pour la propriété est utile pour la cohésion sociale. Jean Perrin Président de l UNPI

Créée en 1893, l Union Nationale de la Propriété Immobilière est une association loi 1901 qui regroupe 120 chambres syndicales réparties sur l ensemble du territoire et rassemble près de 250 000 adhérents (propriétaires occupants ou fonciers, copropriétaires, bailleurs - logements et commerces ). L UNPI est un interlocuteur connu, reconnu et écouté. Elle est présente au plan national dans toutes les instances qui traitent du logement notamment : CNC (Commission Nationale de Concertation) CNH (Conseil National de l Habitat) et ses groupes de travail Conseil d administration de l ANAH Commission relative à la copropriété Comité de suivi de la mise en œuvre du DALO Comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle Au plan local, ses représentants siègent dans toutes les commissions départementales et régionales : CRH (Comité régional de l Habitat) CESER (Conseil économique social et environnemental) CDC (Commission départementale de conciliation, baux d habitation et baux commerciaux) CDH (Conseil départemental de l habitat) Commissions FSL (Fonds de solidarité logement) CDAT (Commissions départementales à l action touristique) Commissions départementales des impôts directs et taxes sur le chiffre d affaires Commissions départementales de conciliation (droits d enregistrement) Commissions départementales d évaluations et d actualisation cadastrales Commissions DALO... 1

L UNPI est également présente dans les instances européennes qui traitent du logement : membre du Forum européen du logement Intergroupe logement au Parlement européen membre de l UIPI - Union Internationale de la Propriété Immobilière Le conseil et l information L UNPI conseille les propriétaires immobiliers privés par le biais de son réseau et propose aux adhérents : des consultations données par des spécialistes : avocats, juristes, notaires, géomètres, huissiers, fiscalistes des renseignements en matière de locations d habitation, commerces, bureaux, locations saisonnières, locations meublées, copropriété, fiscalité immobilière (impôts fonciers et locaux, déclaration annuelle de revenus, ISF, revenus locatifs ), amélioration de l habitat, SCI, urbanisme, expropriation, assurances (habitation, loyers impayés ), révision des loyers, rédaction de baux L UNPI : force de propositions L UNPI est en contact permanent avec le gouvernement, les parlementaires, l administration et les représentants des collectivités territoriales et locales. L UNPI est aussi force de réflexion et de propositions basées et étayées sur les pratiques locales dont elle a connaissance de par sa structure nationale et son implantation sur l ensemble du territoire. C est ainsi : qu elle présente un livre avec 60 propositions concrètes pour un ministre du Logement, qu elle publie chaque année les résultats de son observatoire des taxes foncières, qu elle intervient et est sollicitée sur les textes législatifs et réglementaires qui concernent les propriétaires, qu elle participe aux groupes de travail nationaux et locaux qui concernent les propriétaires et le logement, qu elle organise des colloques sur des thèmes variés (charges locatives, copropriété, baux commerciaux, fiscalité du patrimoine...). L UNPI s engage pour développer l offre locative à loyers accessibles : par la signature de conventions nationales avec France Terre d Asile, Habitat et Humanisme, Inser Toit, le ministère de l Intérieur et localement avec des organismes concernés. L UNPI communique et informe par le biais de : Son journal mensuel : «Le Propriétaire Immobilier» Sa lettre électronique Son site internet www.unpi.org L UNPI et l Observatoire des loyers CLAMEUR Le succès du développement rencontré par SNOUPI, observatoire des loyers du marché locatif privé, créé en 1998 par l UNPI, et l élargissement à de nouveaux partenaires a conduit à la création de CLAMEUR en avril 2006. A ce jour, CLAMEUR regroupe les organismes suivants : Membres fondateurs : ANAH, CNAB/UNIS, FONCIA, SNPI, UNPI et membres associés. Le réseau de chambres UNPI alimente régulièrement l Observatoire des loyers en remplissant des fiches préétablies, complétées par les propriétaires, personnes physiques, gérant elles-mêmes leurs biens. L UNPI dispose ainsi, par le biais de cet observatoire, de références sur les biens gérés en direct et les biens gérés par des professionnels. UNPI 11 quai Anatole France - 75007 Paris Tél. 01 44 11 32 42 Fax 01 45 56 03 17 info@unpi.org www.unpi.org 2 3

CHOISIR UN LOCATAIRE Comment bien préparer son dossier de location? Beaucoup moins bien protégé par la loi du 6 juillet 1989 que le locataire, le propriétaire qui consent un bail doit s entourer d un certain nombre de précautions. Sélection du locataire, garanties à prendre pour se prémunir contre les risques d impayés, le bailleur se montrera vigilant en ne laissant rien au hasard avant la signature du contrat de location et la remise des clés. Quelques pistes afin de mettre de son côté toutes les chances pour trouver le «bon» locataire et vivre une relation locative harmonieuse Que vous vous chargiez vous-même de la recherche du locataire, ou que vous confiez celle-ci à un agent immobilier, il est indispensable de déterminer une méthode qui pourrait être la suivante. Faire remplir une fiche de renseignements Tout d abord il est vivement recommandé de faire remplir systématiquement une fiche de renseignement au candidat locataire et de lui demander certains justificatifs : ses trois derniers bulletins de salaire (s il est salarié), sa dernière feuille d imposition, un relevé d identité bancaire (RIB), la copie d une pièce d identité, la copie de la carte grise de sa (ou ses) voiture(s), la photocopie du livret de famille, notamment. Il est également recommandé de vérifier la réalité de l emploi du candidat locataire en demandant des justificatifs sur ce point (copie du contrat de travail, notamment, ce qui vous permettra aussi de savoir si le candidat locataire est titulaire d un contrat à durée déterminée CDD ou d un contrat à durée indéterminée CDI). La lecture du bulletin de salaire permettra de vérifier qu aucune saisie sur salaires n est en cours. De même, il est nécessaire de savoir lire un avis d imposition pour vérifier la situation de famille du candidat locataire ou, s il est séparé ou divorcé, connaître le montant de la ou des pensions alimentaires qu il peut être amené à verser, lesquelles peuvent amputer sérieusement ses revenus. Lorsque la location est consentie à plusieurs locataires, il est, bien entendu, conseillé de vérifier, avant la signature du bail, que tous les colocataires présentent des garanties financières suffisantes, même si, la clause de solidarité incluse dans le bail, permet de demander indifféremment le paiement du loyer à l un ou l autre des colocataires. L ensemble de ces documents ne garantit pas de manière totalement absolue le bailleur, mais décourage les éventuels candidats de mauvaise foi. En outre, en cas d impayés, ils constitueront de précieux renseignements. Ce contrôle exercé par le bailleur est parfaitement légitime, le contrat de bail présentant un caractère intuitu personae. La jurisprudence en a déduit que le bail est nul pour erreur sur la personne s il est signé par une personne qui se présente comme le véritable locataire à fin de tromper le bailleur sur l identité du véritable contractant (Toulouse, 3 e ch., 23 mai 2000) ou encore lorsque le locataire se présente faussement comme salarié pour tromper le bailleur sur sa solvabilité (Paris, 6 e ch. B, 29 juin 2000). De même, celui qui abuse le propriétaire en lui fournissant trois fausses fiches de salaire et une fausse attestation d emploi afin qu il accepte de conclure un bail d habitation se rend coupable d escroquerie (Paris, 11 mars 2009). Attention, le bailleur ne peut pas demander au candidat locataire de lui fournir certains documents : ceux-ci sont énumérés par l article 22-2 de la loi de 1989 modifié en dernier lieu par la loi du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière (voir encadré ci-contre). Ce texte n édicte aucune sanction particulière, mais la responsabilité du bailleur peut être engagée si le candidat locataire est en mesure de rapporter la preuve d un préjudice. Par ailleurs, le fait pour un bailleur de demander la production de documents proscrits est de nature à renforcer la preuve d un refus discriminatoire au logement. 4 5

Les documents que le bailleur ne peut pas demander aux candidats locataires (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) En préalable à l établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants : photographie d identité, hormis celle de la pièce justificative d identité ; carte d assuré social ; copie de relevé de compte bancaire ou postal ; attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; attestation d absence de crédit en cours ; autorisation de prélèvement automatique (cela n interdit pas le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer, mais le locataire doit l accepter expressément) ; jugement de divorce, à l exception du paragraphe commençant par l énoncé : «Par ces motifs» ; attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d autres justificatifs (si le candidat locataire peut présenter des justificatifs quittances par exemple attestant qu il est à jour, le bailleur ne peut lui demander une attestation du précédent bailleur) ; attestation de l employeur dès lors qu il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire (si le candidat locataire présente son contrat de travail et ses bulletins de salaire, le bailleur ne peut lui demander une attestation de son employeur) ; contrat de mariage ; certificat de concubinage ; chèque de réservation de logement ; dossier médical personnel ; extrait de casier judiciaire ; remise sur un compte bloqué de biens, d effets, de valeurs ou d une somme d argent correspondant à plus d un mois de loyer en principal en l absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l article 2321 du code civil ; production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ; une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l information de la non-inscription à ce fichier. Vérifier la solvabilité et prendre des garanties Il est ensuite conseillé de ne pas donner de réponse immédiatement : prendre du recul permet de vérifier la fiche de renseignements des candidats locataires. De même, il est indispensable de faire son choix par rapport à l objectif fixé pour cette location (par exemple, le délai de récupération pour vente ou reprise du logement) et surtout au sérieux des garanties présentées par les candidats : les revenus du futur locataire doivent être au moins trois fois supérieurs au montant du loyer. En outre, il est prudent de demander une caution solidaire pour le paiement du loyer, en exigeant de la personne qui se porte caution les mêmes documents que ceux réclamés au locataire. Rappelons que les bailleurs personnes physiques qui souscrivent une assurance loyers impayés (qu il s agisse d une garantie des loyers impayés - GLI - ou d une garantie des risques locatifs - GRL) ne peuvent pas, en même temps, demander un cautionnement au locataire (article 22-1 de la loi de 1989) ; le cumul entre les deux garanties est toutefois possible lorsque la location est consentie à un étudiant ou à un apprenti. Les bailleurs personnes morales (à l exception des sociétés civiles de famille), quant à eux, ne peuvent plus demander de cautionnement, sauf lorsque celui-ci est apporté par certains organismes (dont la liste est fixée par un décret du 28 décembre 2009) ou quand le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d une bourse de l enseignement supérieur. Rappelons que, depuis le 1er janvier 2010, les organismes collecteurs d Action Logement (ex 1 % Logement) ne distribuent plus la garantie LOCA-PASS (garantie de paiement des loyers) pour les locations proposées par les bailleurs privés. Interrogez également les candidats locataires pour savoir s ils ont droit à une aide au logement. Il existe trois types d aides au logement : l aide personnalisée au logement (APL) qui se rapporte aux logements ayant fait l objet d une convention entre le propriétaire et l Etat ; l allocation de logement à caractère familial (ALF) qui est essentiellement attribuée aux ménages ayant des personnes à charge (enfants, personnes âgées) qui n habitent pas un parc de logements ouvrant droit à l APL ; 6 7

l allocation de logement à caractère social (ALS) est attribuée aux ménages qui n ont droit ni à l APL, ni à l ALF (cas des étudiants, des jeunes travailleurs, par exemple). Les bailleurs peuvent recevoir le versement direct des aides dont bénéficient leurs locataires, même sans leur accord. Pour l ALF et l ALS, le bailleur doit demander le bénéfice du tiers payant, alors que, pour l APL, il est automatique. Le choix ne doit pas être discriminatoire Une dernière précision qui a son importance : votre choix ne doit pas être «discriminatoire». L article 1 er de la loi de 1989 précise qu aucune personne ne peut se voir refuser la location d un logement en raison «de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée». Le Code pénal, pour sa part, punit de peines d amende et de prison le délit de discrimination. Rappelons, à cet égard, que la loi du 31 mars 2006 pour l égalité des chances a légalisé la pratique du «testing» en tant que méthode permettant de détecter les discriminations : un test peut dont être pratiqué auprès d un propriétaire qui offre un bien en location aux seules fins de le piéger, par quelqu un qui ne souhaite pas réellement contracter. C est ainsi que la Halde (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l égalité) a mené, en 2008, une campagne de «testing» ciblée sur l accès au logement, auprès d agences immobilières et de propriétaires qui avaient fait paraître une offre de location. C est pourquoi, en faisant remplir une fiche de renseignements, le bailleur se ménage ultérieurement la preuve que le choix du locataire s est fait en fonction de critères purement matériels, comme la solvabilité du locataire ou la profession exercée. GESTION PATRIMONIALE Loger gratuitement un enfant Les précautions à prendre Aider un enfant en le logeant gratuitement part d un bon sentiment. Il faut néanmoins être vigilant sur les conséquences d une telle mise à disposition gratuite. Des difficultés peuvent en effet surgir par la suite, soit parce que les parents ont du mal à récupérer le logement prêté, soit parce que, au décès du prêteur, les autres enfants demandent une compensation au bénéficiaire du prêt pour l avantage qui lui a été consenti. Il existe cependant des parades à ces situations conflictuelles. Signer un contrat de prêt à usage Sans document écrit établi au moment du prêt, les parents qui ont besoin de reprendre le logement prêté et qui se heurtent au refus des occupants de libérer les lieux auront du mal à faire valoir leurs droits sur le bien. Il ne s agit malheureusement pas d une hypothèse d école. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle eu à se prononcer dans une affaire où des parents ont dû entreprendre une action judiciaire pour reprendre un logement prêté à leur fils : à la suite du divorce de ce dernier, la jouissance du logement prêté, qui constituait le logement familial du couple, avait été attribuée à l ex-épouse et aux enfants qui refusaient de quitter les lieux. L une des solutions pour éviter cet écueil consiste à formaliser le prêt par la signature d un prêt à usage (aussi appelé «commodat») qui fixera les droits et devoirs de chacune des parties, prêteur et emprunteur (on peut, pour cela, se procurer dans le commerce des imprimés de contrat de prêt à titre gratuit). L emprunteur est tenu de deux obligations principales : conserver le bien prêté et respecter l usage convenu. De ces deux obligations découle celle de restituer le bien à la fin du contrat. Frais d usage et conservation du bien L emprunteur doit, d une part, assurer les frais d usage, c est-à-dire ceux qui sont nécessaires pour l utilisation du bien (eau, électricité ). D autre part, il a la charge des dépenses requises pour la conservation du bien, son entretien : il s agit des dépenses ordinaires. Si, pendant la durée du prêt, l emprunteur est obligé, pour la conservation de la chose, à une dépense extraordinaire, nécessaire et tellement urgente qu il n ait pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de le rembourser. Les trois conditions sont cumulatives. 8 9

En revanche, si la dépense est ordinaire, ou non nécessaire, ou encore non urgente, elle reste à la charge définitive de l emprunteur. Attention, toutefois, à ce que les travaux à la charge de l emprunteur ne dépassent pas une certaine importance au regard du service rendu (valeur locative du bien) car, alors, le prêt à usage perdrait son caractère gratuit et serait susceptible d être requalifié en bail. Tenu de conserver le bien, l emprunteur répond des dégradations que subit par sa faute le logement prêté. Il est fortement conseillé au prêteur d exiger de l emprunteur la souscription d une assurance responsabilité civile couvrant les dommages aux biens. Usage du bien L emprunteur doit utiliser le bien conformément à l usage convenu et notamment à son usage personnel (interdiction de louer). A défaut, le prêteur est en droit de poursuivre la résiliation judiciaire du prêt. S agissant des obligations du prêteur, elles sont le corollaire de celles de l emprunteur, notamment celles de rembourser les dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes. Le terme du prêt à usage Comme nous l avons indiqué plus haut, cette question est primordiale, nombre de litiges survenant lorsque le prêteur souhaite reprendre l usage de son bien, reprise à laquelle l emprunteur s oppose en restant dans les lieux. Le prêt à usage peut être soit à durée déterminée, soit à durée indéterminée. Prêt à usage à durée déterminée Il prend fin automatiquement au terme convenu qui est soit une date précise (par exemple, le 31 décembre ), soit la cessation des besoins de l emprunteur (par exemple la fin des études de l enfant). Dans les deux cas, un contrat écrit est indispensable pour formaliser ce terme. Toutefois, si pendant la durée convenue ou avant que le besoin de l emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu du logement, le juge peut, en fonction des circonstances, obliger l emprunteur à la lui rendre. Dans un prêt à usage à durée déterminée, le prêteur est donc lié jusqu au terme sauf s il démontre une situation d infortune ou des problèmes de santé qui n existaient pas lors de la conclusion du contrat. Prêt à usage à durée indéterminée Le prêt peut être à durée indéterminée, soit que le prêteur n ait pas souhaité fixer de terme dans le contrat de prêt à usage, soit en l absence d écrit, le prêt étant alors réputé à durée indéterminée. Le droit français interdisant les engagements perpétuels, le prêteur peut mettre fin au prêt à tout moment, sans motif précis, mais à condition de respecter un délai de préavis suffisant. Un délai de six mois a été jugé convenable pour qu une mère récupère, en vue de sa vente, l usage d un appartement prêté à sa fille situé à Saint-Tropez. Soulignons que pour éviter toute discussion ultérieure, le prêteur a tout intérêt à préciser dans le contrat : la durée du prêt et que le prêt est intuitu personae, c est-à-dire consenti au regard de la personne de l emprunteur. Précisons aussi que rien n interdit au prêteur de consentir un prêt à usage d une durée déterminée relativement courte (2 ans par exemple), puis de le renouveler autant de fois que nécessaire. Anticiper les conséquences successorales du prêt Beaucoup de parents ignorent que loger gratuitement un enfant a des incidences au moment de l ouverture de leur succession. En effet, le fait d être logé gratuitement est assimilé à une donation ou à un avantage indirect vis-à-vis des cohéritiers du bénéficiaire du prêt (les frères et sœurs de celui-ci). Encore faut-il distinguer le cas de l enfant hébergé au domicile de ses parents de celui de l enfant logé dans un logement qui n est pas le domicile des parents. Enfant logé au domicile de ses parents La Cour de cassation assimile l hébergement d un enfant au domicile de ses parents à l exécution d une obligation d entretien (Cass. civ., 1 re, 3 mars 2010). Par conséquent, sauf volonté contraire des parents, il n y a pas lieu à rapport successoral, l avantage ainsi consenti ne constituant pas une donation. Logement situé hors du domicile des parents Il en va tout autrement lorsque le logement prêté à un enfant est situé hors du domicile de ses parents. Dans ce cas, la mise à disposition gratuite du logement est assimilée à une donation de fruits et revenus, rapportable à la succession pour le montant des loyers non payés. L enfant logé gratuitement est ainsi considéré comme ayant reçu une avance successorale par rapport à ses frères et sœurs. Si le prêt a duré de nombreuses années, le montant cumulé de l avantage peut être considérable. 10 11

Pour éviter cette difficulté, plusieurs possibilités s offrent aux parents prêteurs. Tout d abord, ils peuvent rédiger un testament indiquant que la mise à disposition gratuite du logement constitue un avantage préciputaire (c est-à-dire hors part successorale), comme l autorise l alinéa 2 de l article 851 du Code civil. Ils peuvent également consentir une donation d usufruit viager ou temporaire. La donation d usufruit viager permet à l enfant usufruitier de disposer du logement la vie durant du donateur. L usufruit temporaire est par définition constitué pour une durée déterminée par l acte de donation. Il peut s agir d un terme certain (par exemple, 3 ans) ou encore d un événement incertain (durée des études). Rappelons que la donation temporaire d usufruit présente l avantage pour le donateur de diminuer son ISF puisque, pendant la durée de la donation, c est à l usufruitier de déclarer dans son patrimoine le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le terme de la donation étant défini, les parents pourront reprendre leur bien à l issue de celui-ci sans avoir besoin de faire valoir leurs droits. En matière successorale, la donation d usufruit constitue une donation de droit réel immobilier, rapportable à la succession pour sa valeur à la date du partage, d après son état à l époque de la donation. Cela signifie que si l usufruit est éteint au jour du décès du parent donateur, notamment parce qu il est arrivé à son terme avant le décès, il n y aura pas de rapport à la succession puisque la valeur de l usufruit sera nulle. Par contre, si l usufruit n est pas encore éteint au jour du décès, la valeur de celui-ci à l époque du partage devra être rapportée. Pour éviter cette situation, le donateur peut préciser dans l acte de donation le caractère préciputaire de la donation et par conséquent la dispense de rapport. Autre possibilité : signer un bail, ce qui permettra au parent prêteur de disposer du droit de reprise du bailleur prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour récupérer son logement au terme du bail. Evidemment, dans cette situation, il ne s agit pas d une mise à disposition gratuite du logement puisqu un loyer proche des valeurs du marché doit être stipulé dans le contrat. Si le loyer est trop éloigné de ces valeurs, ou si, fixé au niveau de ces valeurs, il n est pas perçu par le parent bailleur, il y a avantage indirect rapportable à la succession. 12

Les acquis de l UNPI au cours des deux dernières années L UNPI a obtenu : En matière de fiscalité : Réforme de l ISF (en deux temps) : dès 2011, seuls les contribuables dont la valeur nette taxable du patrimoine est égale ou supérieure à 1 300 000 sont assujettis à l ISF (la première tranche d imposition de 800 000 à 1 300 000 est donc supprimée, ce qui permet à 300 000 contribuables environ de ne plus être assujettis à l ISF). à compter de, un nouveau barème de l ISF est institué avec deux tranches uniques d imposition (0,25 % et 0,50 %) au lieu de six actuellement (0,55 %, 0,75 %, 1 %, 1,30 %, 1,65 % et 1,80 %). Harmonisation des dates de dépôt pour l ensemble des déclarations professionnelles. En matière de rapports locatifs et de copropriété : Loi Boutin du 25 mars 2009 : partage des économies de charges issues des travaux d économie d énergie réalisés par un bailleur privé (les propositions formulées par le Président Perrin dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée par Madame Boutin, alors ministre du Logement, ont largement inspiré ce dispositif). L obligation d équiper les logements de détecteurs de fumée, applicable d ici 2015, est à la charge de l occupant, et non du propriétaire bailleur. Un arrêté du 19 mars 2010 a repris un avis du CNC (Conseil national de la consommation) fixant la liste minimale des prestations qu un syndic doit impérativement inclure dans le forfait annuel. Cet avis avait été pris à l unanimité de tous les participants du groupe de travail du CNC, au nombre desquels figurait l UNPI. L UNPI a obtenu le retrait ou l allègement de certaines mesures en discussion : Loi Boutin : suppression de plusieurs amendements (dont un amendement qui prévoyait que le dépôt de garantie devait porter intérêt au profit du locataire et un autre qui instaurait un nouveau délai de trois mois dans la procédure d expulsion). Loi de financement de la sécurité sociale pour 2010 et loi de finances pour 2011 : les projets de textes visant à soumettre à la CSG et aux prélèvements sociaux les plus-values immobilières, même exonérées, ont été rejetés. Rejet par le Sénat de la proposition de loi n 631 permettant l expropriation de locaux vacants et rendant inexpulsables les locataires reconnus prioritaires par la commission de médiation DALO. Directive européenne sur le droit des consommateurs : exclusion de la propriété immobilière du champ d application de cette directive qui prévoyait notamment une période de dédit de 14 jours après la signature des contrats de location. Projet de loi de finances rectificative pour 2011 : initialement, le texte prévoyait la suppression de l exonération des plusvalues immobilières, quelle que soit la durée de détention du bien, avec une application rétroactive au 25 août 2011. Le principe d une exonération en fonction de la durée de détention a finalement été maintenu, même si l exonération n est acquise qu après 30 ans de détention, au lieu de 15 ans actuellement. La rétroactivité est supprimée et ce nouveau régime s appliquera aux actes authentiques signés à compter du 1 er février. L UNPI a également obtenu des nouvelles règles plus favorables pour les propriétaires bailleurs en matière de récupération des salaires des gardiens, concierges, et notamment : la possibilité de récupérer sur le locataire la rémunération du concierge ou du gardien à concurrence de 40 % de ce montant si ce dernier n'assure que l entretien des parties communes ou l élimination des rejets (auparavant, s il n assurait que l une de ces deux tâches, le propriétaire ne pouvait rien récupérer) ; si le gardien ou le concierge n effectue pas seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets (ces tâches sont également assurées par un tiers), sa rémunération reste récupérable. Septembre 2011 14 15

Les diagnostics obligatoires en cas de vente et de location Les certificats à produire par le vendeur : Nature du certificat PLOMB : Constat de risque d exposition au plomb AMIANTE : Etat mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante TERMITES : Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment GAZ : Etat de l installation intérieure de gaz Etat des risques naturels et technologiques Immeubles visés Immeubles d habitation construits avant le 1 er janvier 1949 Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997 Tous Immeubles d habitation comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans Tous Zone géographique concernée Nationale Nationale Zones à risques déterminées par un arrêté préfectoral Nationale Zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, zones de sismicité Durée de validité 1 an (sauf article L. 271-5, alinéa 3, du CCH 1 ) Permanente (sous réserve d un décret ultérieur) 6 mois 3 ans 6 mois (article R. 125-26 du Code de l environnement) Qui l établit? Un contrôleur technique certifié Un contrôleur technique certifié Un contrôleur technique certifié Un contrôleur technique certifié Le vendeur (modèle défini par arrêté) ou un professionnel de son choix. Les informations nécessaires pour le remplir sont disponibles en mairie et en préfecture Conséquences ou sanctions En l absence de ce constat, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d exposition au plomb En l absence de cet état, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d amiante En l absence d état parasitaire, la clause d exonération de garantie pour vice caché, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée Inefficacité de la clause d exonération de la garantie des vices cachés susceptibles d affecter cette installation En cas de non respect, possibilité pour l acquéreur de demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix Textes de référence Articles L. 1334-5, L. 1334-6, R. 1334-10 et suivants du Code de la santé publique Articles L. 1334-13, R. 1334-14 à R. 1334-29 du Code de la santé publique Articles L. 133-6, R. 133-1 et s. du Code de la construction et de l habitation Articles L. 134-6, R. 134-6 à R. 134-9 du Code de la construction et de l habitation Articles L. 125-5, R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l environnement 1 «Si le constat mentionné au 1º établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique». 16 17

Les certificats à produire par le vendeur Nature du certificat Immeubles visés Zone géographique concernée Durée de validité Qui l établit? Conséquences ou sanctions Textes de référence Diagnostic de performance énergétique LOI CARREZ : Attestation de superficie privative Tous bâtiments avec chauffage 2 Tous, pour les lots de copropriété (sauf garage, cave ou lot inférieur à 8 m 2 ) Nationale Nationale 10 ans 3 Un contrôleur technique certifié Permanente tant qu il n y a pas de modification de la superficie privative Le vendeur lui-même ou un professionnel assuré pour cette mission Ce rapport n a qu une valeur informative. L acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l encontre du vendeur Nullité de la vente à défaut de cette mention Si erreur de plus de 5% sur la surface : réduction du prix proportionnelle Articles L. 134-1 à L. 134-5, R. 134-1 à R. 134-5 du Code de la construction et de l habitation Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 Etat de l installation intérieure d électricité Contrôle des installations d assainissement non collectif (obligatoire depuis le 1 er janvier 2011) Immeubles d habitation comportant une installation intérieure d électricité de plus de 15 ans Immeubles d habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées Nationale Nationale 3 ans 3 ans Un contrôleur technique certifié La commune, si elle a procédé à ce contrôle (se renseigner auprès de celle-ci). A défaut, il est pris en charge par le vendeur Inefficacité de la clause d exonération de la garantie des vices cachés A défaut de ce document, résolution de la vente ou réduction du prix Articles L. 134-7, R. 134-10 à R. 134-13 du Code de la construction et de l habitation Articles L. 1331-1-1 et L. 1331-11-1 du Code de santé publique et L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales 2 Le propriétaire doit tenir ce diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur (article L. 134-3 du CCH). 3 Décret n 2011-413 du 13 avril 2011. 18 19

Les certificats à produire par le bailleur 4 : Nature du certificat Diagnostic de performance énergétique Etat des risques naturels et technologiques PLOMB : Constat de risque d exposition au plomb Immeubles visés Tous les immeubles (sauf les locations saisonnières et les baux ruraux) Lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement 5 Tous A chaque changement de locataire Immeubles d habitation construits avant le 1 er janvier 1949 Lors de la signature du bail ou de son renouvellement Zone géographique concernée Nationale Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, zones de sismicité Nationale Durée de validité Qui l établit? 10 ans 6 Un contrôleur technique certifié 6 mois 6 ans (ou permanente en cas d absence de revêtements contenant du plomb ou de présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures à certains seuils) Le bailleur (modèle défini par arrêté) ou un professionnel de son choix. Les informations nécessaires pour le remplir sont disponibles en mairie et en préfecture Un contrôleur technique certifié Conséquences ou sanctions Ce rapport n a qu une valeur informative. Le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l encontre du bailleur En cas de non respect, possibilité pour le locataire de demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du loyer En l absence de constat, la responsabilité pénale du bailleur peut être engagée Textes de référence Article L. 134-1 du Code de la construction et de l habitation Article L. 125-5 du Code de l environnement Articles L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la santé publique 4 Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 : «Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : a) A compter du 1 er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ; b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. A compter du 1 er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.» 5 Le propriétaire bailleur doit tenir ce diagnostic à la disposition de tout candidat locataire (article L. 134-3 du CCH). 6 Décret n 2011-413 du 13 avril 2011. 20 21

AGENDA JANVIER FÉVRIER MARS AVRIL MAI JUIN 1D Nouvel an 1M Ella 1J Aubin 1D Hugues 1MFête du Travail 1 V Justin 2 L Basile 2 J Théophane 2 V Jaouen 2 L Sandrine 2 M Boris 2 S Blandine 3M Geneviève 3V Blaise 3S Guénolé 3M Richard 3J Philippe 3 D Kévin 4M Odilon 4S Véronique 4D Casimir 4M Isidore 4V Sylvain 4 L Clotilde 5J Edouard 5D Agathe 5L Olivia 5J Irène 5S Judith 5 M Igor 6 V Mélaine 6 L Gaston 6 M Colette 6 V Marceline 6 D Prudence 6 M Norbert 7S Raymond 7M Eugénie 7M Félicité 7S J.-B. de la Salle 7L Gisèle 7 J Gilbert 8D Lucien/Epiphanie 8M Jacqueline 8J Jean de Dieu 8D Juile/Pâques 8MVictoire 1945 8 V Médard 9L Alix 9J Apolline 9V Françoise 9L Gautier 9MPacôme 9 S Diane 10 M Guillaume 10 V Arnaud 10 S Vivien 10 M Fulbert 10 J Solange 10 D Landry 11 M Paulin 11 S N.-D. de Lourdes 11 D Rosine 11 M Stanislas 11 V Estelle 11 L Barnabé 12 J Tatiana 12 D Félix 12 L Justine 12 J Jules 12 S Achille 12 M Guy 13 V Yvette 13 L Béatrice 13 M Rodrigue 13 V Ida 13 D Rolande 13 M Antoine de Padoue 14 S Nina 14 M Valentin 14 M Mathilde 14 S Maxime 14 L Matthias 14 J Elisée 15 D Rémi 15 M Claude 15 J Louise 15 D César 15 M Denise 15 V Germaine 16 L Marcel 16 J Julienne 16 V Bénédicte 16 L Benoît-Joseph 16 M Honoré 16 S Régis 17 M Roseline 17 V Alexis 17 S Patrice 17 M Anicet 17 J Ascension 17 D Hervé 18 M Prisca 18 S Bernadette 18 D Cyrille 18 M Parfait 18 V Eric 18 L Léonce 19 J Marius 19 D Gabin 19 L Joseph 19 J Emma 19 S Yves 19 M Romuald 20 V Sébastien 20 L Aimée 20 M Herbert 20 V Odette 20 D Bernardin 20 M Été 21 S Agnès 21 M Damien 21 M Clémence 21 S Anselme 21 L Constantin 21 J Rodolphe 22 D Vincent 22 M Isabelle 22 J Léa 22 D Alexandre 22 M Emile 22 V Alban 23 L Barnard 23 J Lazare 23 V Victorien 23 L Georges 23 M Didier 23 S Audrey 24 M Soizic 24 V Modeste 24 S Karine 24 M Fidèle 24 J Donatien 24 D Jean-Baptiste 25 M Apollos 25 S Roméo 25 D Humbert 25 M Marc 25 V Sophie 25 L Eléonore 26 J Paule 26 D Nestor 26 L Larissa 26 J Alida 26 S Bérenger 26 M Anthelme 27 V Angèle 27 L Honorine 27 M Habib 27 V Zita 27 D Pentecôte 27 M Fernand 28 S Thomas d Aquin 28 M Romain 28 M Gontran 28 S Valérie 28 L De Pentecôte 28 J Irénée 29 D Gildas 29 M Auguste 29 J Gwladys 29 D Cath. de Sienne 29 M Aymard 29 V Pierre, Paul 30 L Martine 30 V Amédée 30 L Robert 30 M Ferdinand 30 S Martial 31 M Marcelle 31 S Benjamin 31 J Pétronille JUILLET AOÛT SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE DÉCEMBRE 1D Thierry 1M Alphonse 1S Gilles 1L Muriel 1J Toussaint 1 S Florence 2L Martinien 2J Julien 2D Ingrid 2M Léger 2V Défunts 2 D Viviane 3M Thomas 3V Lydie 3L Grégoire 3M Gérard 3S Hubert 3 L Xavier 4M Florent 4S Vianney 4M Rosalie 4J François d Assise 4D Charles 4 M Barbara 5J Antoine 5D Abel 5M Raïssa 5V Fleur 5L Sylvie 5 M Gérald 6V Mariette 6L Marlène 6J Bertrand 6S Bruno 6MLéonard 6 J Nicolas 7S Raoul 7M Gaétan 7V Reine 7D Serge 7MCarine 7 V Ambroise 8D Thibaut 8M Dominique 8S Adrien 8L Pélagie 8J Geoffrey 8 S Elfi 9L Amandine 9J Amour 9D Alain 9M Denis 9V Théodore 9 D Pierre Fourier 10 M Ulrich 10 V Laurent 10 L Inès 10 M Ghislain 10 S Léon 10 L Romaric 11 M Benoît 11 S Claire 11 M Adelphe 11 J Firmin 11 D Armistice 1918 11 M Daniel 12 J Olivier 12 D Clarisse 12 M Apollinaire 12 V Séraphin 12 L Christian 12 M Corentin 13 V Joël 13 L Hippolyte 13 J Aimé 13 S Géraud 13 M Brice 13 J Lucie 14 S Fête Nationale 14 M Evrard 14 V Materne 14 D Juste 14 M Sidoine 14 V Odile 15 D Donald 15 M Assomption 15 S Roland 15 L Thérèse d Avila 15 J Albert 15 S Ninon 16 L Elvire 16 J Armel 16 D Edith 16 M Edwige 16 V Marguerite 16 D Gaël 17 M Charlotte 17 V Hyacinthe 17 L Lambert 17 M Baudouin 17 S Elisabeth 17 L Judicaël, Gaël 18 M Frédéric 18 S Hélène 18 M Nadège 18 J Luc 18 D Aude 18 M Gatien 19 J Arsène 19 D Mylène 19 M Emilie 19 V René 19 L Tanguy 19 M Urbain 20 V Elie 20 L Bernard 20 J Davy 20 S Adeline 20 M Edmond 20 J Théophile 21 S Victor 21 M Christophe 21 V Matthieu 21 D Céline 21 M Gélase 21 V Pierre Canis. 22 D Marie-Madeleine 22 M Fabrice 22 S Maurice 22 L Elodie 22 J Cécile 22 S Gratien 23 L Brigitte 23 J Rose 23 D Constant 23 M Simon 23 V Clément 23 D Armand 24 M Christine 24 V Barthélémy 24 L Thècle 24 M Florentin 24 S Flora 24 L Adèle 25 M Jacques 25 S Louis 25 M Hermann 25 J Enguerran 25 D Catherine 25 M Noël 26 J Anne 26 D Natacha 26 M Côme 26 V Dimitri 26 L Delphine 26 M Etienne 27 V Nathalie 27 L Monique 27 J Vincent de Paul 27 S Emeline 27 M Séverin 27 J Jean 28 S Samson 28 M Augustin 28 V Venceslas 28 D Jude 28 M J. de la Marche 28 V Innocents 29 D Marthe 29 M Sabine 29 S Michel 29 L Narcisse 29 J Saturnin 29 S David 30 L Juliette 30 J Fiacre 30 D Jérôme 30 M Bienvenu 30 V André 30 D Roger 31 M Ignace de Loyola 31 V Aristide 31 M Quentin 31 L Sylvestre JANVIER Basile 2 Geneviève 3 Odilon 4 Edouard 5 Mélaine 6 Raymond 7 Lucien 8 SEMAINE 1

17 18 19 20 21 Roseline Prisca Marius Sébastien Agnès 22 Vincent JANVIER SEMAINE 3 16 Marcel JANVIER SEMAINE 2 10 11 12 13 14 Guillaume Paulin Tatiana Yvette Nina 15 Rémi 9 Alix

31 1 2 3 4 Marcelle Ella Théophane Blaise Véronique 5 Agathe FÉVRIER SEMAINE 5 30 Martine JANVIER SEMAINE 4 24 25 26 27 28 Soizic Apollos Paule Angèle Th. d Aquin 29 Gildas 23 Barnard

14 15 16 17 18 Valentin Claude Julienne Alexis Bernadette 19 Gabin FÉVRIER SEMAINE 7 13 Béatrice FÉVRIER SEMAINE 6 7 8 9 10 11 Eugénie Jacqueline Apolline Arnaud ND de Lourdes 12 6 Gaston Félix

28 29 1 2 3 Romain Auguste Aubin Jaouen Guénolé 4 Casimir MARS SEMAINE 9 27 Honorine FÉVRIER SEMAINE 8 21 22 23 24 25 Damien Isabelle Lazare Modeste Roméo 26 Nestor 20 Aimée

13 14 15 16 17 Rodrigue Mathilde Louise Bénédicte Patrice 18 Cyrille MARS SEMAINE 11 12 Justine MARS SEMAINE 10 6 7 8 9 10 Colette Félicité Jean de Dieu Françoise Vivien 11 Rosine 5 Olivia

27 28 29 30 31 Gontran Gwladys Amédée Benjamin 1 Hugues MARS SEMAINE 13 26 Larissa MARS SEMAINE 12 20 21 22 23 24 Herbert Clémence Léa Victorien Karine 25 Humbert 19 Joseph Habib

SEMAINE 14 AVRIL AVRIL SEMAINE 15 Sandrine Pâques 2 9 Richard Fulbert 3 10 Isidore Stanislas 4 11 Irène Jules 5 12 Marceline Ida 6 13 JB de la Salle Maxime 7 14 Juile César 8 15

24 25 26 27 28 Fidèle Marc Alida Zita Valérie 29 Cath. de Sienne AVRIL SEMAINE 17 23 Georges AVRIL SEMAINE 16 17 18 19 20 21 Anicet Parfait Emma Odette Anselme 22 Alexandre 16 Benoît-Joseph

SEMAINE 18 MAI MAI SEMAINE 19 Robert Gisèle 30 7 Fête du Trav. Victoire 1945 1 8 Boris Pacôme 2 9 Philippe Solange 3 10 Sylvain Estelle 4 11 Judith 5 SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES date limite de dépôt des déclarations n 2071 et 2072 Achille 12 Prudence Rolande 6 13

22 23 24 25 26 Emile Didier Donatien Sophie Bérenger 27 Augustin MAI SEMAINE 21 21 Constantin MAI SEMAINE 20 15 16 17 18 19 Denise Honoré Ascension Eric Yves 20 Bernardin 14 Matthias

SEMAINE 22 JUIN JUIN SEMAINE 23 de Pentecôte Clotilde 28 4 Aymar Igor 29 5 Ferdinand Norbert 30 6 Pétronille 31 Déclaration des revenus date limite de dépôt Gilbert 7 Justin Médard 1 8 Blandine Diane 2 9 Kévin Landry 3 9

SEMAINE 24 JUIN JUIN SEMAINE 25 Barnabé Léonce 11 18 Guy Romuald 12 19 Antoine de P. Silvère 13 20 Elisée Rodolphe 14 21 Germaine 15 I.S.F Date limite de paiement Alban 22 Régis Audrey 16 23 Hervé J.-Baptiste 17 24

3 4 5 6 7 Thomas Florent Antoine Mariette Raoul 8 Thibault JUILLET SEMAINE 27 2 Martinien JUIN SEMAINE 26 26 27 28 29 30 Anthelme Fernand Irénée Pierre, Paul Martial 1 Thierry 25 Eléonore

17 18 19 20 21 Charlotte Frédéric Arsène Elie Victor 22 Madeleine JUILLET SEMAINE 29 16 Elvire JUILLET SEMAINE 28 10 11 12 13 14 Ulrich Benoît Olivier Joël Fête Nat. 15 Donald 9 Amandine

31 1 2 3 4 Ignace Alphonse Julien Lydie Vianney 5 Abel AOÛT SEMAINE 31 30 Juliette JUILLET SEMAINE 30 24 25 26 27 28 Christine Jacques Anne Nathalie Samson 29 Marthe 23 Brigitte

14 15 16 17 18 Evrard Assomption Armel Hyacinthe Hélène 19 Mylène AOÛT SEMAINE 33 13 Hippolyte AOÛT SEMAINE 32 7 8 9 10 11 Gaëtan Dominique Amour Laurent Claire 12 Clarisse 6 Marlène

28 29 30 31 1 Augustin Sabine Fiacre Aristide Gilles 2 Ingrid AOÛT SEMAINE 35 27 Monique AOÛT SEMAINE 34 21 22 23 24 25 Christophe Fabrice Rose Barthélémy Louis 26 Natacha 20 Bernard

SEMAINE 36 SEPTEMBRE SEPTEMBRE SEMAINE 37 Grégoire Inès 3 10 Rosalie Adelphe 4 11 Raïssa Apollinaire 5 12 Bertrand Aimé 6 13 Reine 7 Materne 14 101 ème CONGRÈS UNPI à Clermont-Ferrand Adrien Roland 8 15 Alain Edith 9 16

25 26 27 28 29 Hermann Côme Vincent de P. Venceslas Michel 30 Jérôme SEPTEMBRE SEMAINE 39 24 Thècle SEPTEMBRE SEMAINE 38 18 19 20 21 22 Nadège Emilie Davy Matthieu Maurice 23 Constant 17 Lambert

9 10 11 12 13 Denis Ghislain Firmin Séraphin Géraud 14 Juste OCTOBRE SEMAINE 41 8 Pélagie OCTOBRE SEMAINE 40 2 3 4 5 6 Léger Gérard François Fleur Bruno 7 Serge 1 Muriel

SEMAINE 42 OCTOBRE OCTOBRE SEMAINE 43 Thérèse 15 Taxe foncière Date limite de paiement Elodie 22 Edwige Simon 16 23 Baudouin Florentin 17 24 Luc Enguerran 18 25 René Dimitri 19 26 Adeline Emeline 20 27 Céline Jude 21 28

6 7 8 9 10 Léonard Carine Geoffroy Théodore Léon 11 Armistice NOVEMBRE SEMAINE 45 5 Sylvie NOVEMBRE SEMAINE 44 30 31 1 2 3 Bienvenu Quentin Toussaint Défunts Hubert 4 Charles 29 Narcisse

SEMAINE 46 NOVEMBRE NOVEMBRE SEMAINE 47 Christian Tanguy 12 19 Brice edmond 13 20 Sidoine Gélase 14 21 Albert 15 Taxe d habitation Redevance audiovisuelle date limite de paiement Cécile 22 Marguerite Clément 16 23 Elisabeth Flora 17 24 Aude Catherine 18 25

SEMAINE 48 NOVEMBRE DÉCEMBRE SEMAINE 49 Delphine Xavier 26 3 Séverin Barbara 27 4 J; de la Marche Gérald 28 5 Saturnin Nicolas 29 6 André Ambroise 30 7 Florence Elfi 1 8 Viviane Pierre Fourier 2 9

SEMAINE 50 DÉCEMBRE DÉCEMBRE SEMAINE 51 Romaric Gaël 10 17 Daniel Gatien 11 18 Corentin Urbain 12 19 Lucie Théophile 13 20 Odile Pierre Canis. 14 21 Ninon 15 Taxe sur les logements vacants date limite de paiement Gratien 22 Alice Armand 16 23

SEMAINE 52 DÉCEMBRE Adèle 24 Noël 25 Etienne 26 Jean 27 Innocents 28 David 29 Roger 30 75

Le Propriétaire Immobilier n 440 avril 2011 LES CLAUSES NÉGOCIABLES DANS LE BAIL COMMERCIAL L économie générale de la réglementation du bail commercial est aujourd hui bien connue : d un statut très protecteur pour le preneur à bail à l origine, on a évolué, au gré des décisions de la Cour de cassation, vers un statut équilibré et non défavorable au bailleur. La liberté contractuelle a réussi à se frayer un chemin au travers des normes impératives, et il apparaît aujourd hui que de nombreuses clauses peuvent être négociées par les parties que ce soit sur le montant du loyer lui-même, sur la durée du bail ou encore sur les charges pouvant être transférées. Pour chacun de ces espaces de négociation, nous décrirons la marge de manœuvre mais également les conséquences juridiques de la stipulation pour les parties. La négociation du principe même de soumission du bail aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce Il n est pas possible d échapper au bail commercial lorsqu un fonds de commerce ou un fonds artisanal est exploité dans les locaux objets de la location. En revanche, il est tout à fait envisageable d étendre l application du statut au-delà de son domaine naturel, et notamment pour les professions libérales. Cette extension conventionnelle doit se faire par une clause expresse dans le bail car ses conséquences vont être importantes. Plusieurs avantages sont remarquables pour le bailleur : tout d abord et de manière générale le statut du bail commercial est plus encadré que celui du bail professionnel, ce qui est de nature à rassurer les acteurs ; ensuite, ce statut garantit mieux la pérennité de la location car en principe le preneur va s engager pour une durée minimale de trois années alors qu il peut à tout moment donner congé d un local loué par bail professionnel à condition de respecter un préavis de six mois. La négociation de la durée du bail La durée du bail est un élément très encadré par le Code de commerce. Dans le silence des parties, le bail n a pas la même durée pour le bailleur et pour le preneur. Pour le bailleur, le bail doit avoir une durée minimale de neuf années, ce qui n empêche nullement de prévoir une durée plus importante (10 ans par exemple). L un des avantages majeurs pour le bailleur de la stipulation d une durée plus importante est la possibilité d obtenir le déplafonnement du loyer de manière inconditionnelle au moment de son renouvellement. Ainsi, pour un bail dont la durée contractuelle serait de 10 ans, le principe sera la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, c est-à-dire en fonction du marché du moment. Pour le preneur, le bail a une durée minimale de 3 années (d où l expression bail 3, 6, 9), ce qui signifie qu il a la possibilité de donner congé à l échéance de chaque période triennale en respectant un formalisme légal. Or cette faculté de résiliation triennale n est pas d ordre public, ce qui signifie que le locataire peut être contractuellement engagé pour une durée plus importante que celle initiale de 3 années ; concrètement, deux possibilités sont offertes : un bail 6, 9, comportant une durée de 6 ans «secs» sans résiliation possible, ou un bail de 9 ans «secs» où le locataire ne pourra pas se dégager de ses engagements avant le terme du bail. Pour le bailleur, cet allongement de la durée du contrat est source de sécurité ; toutefois, dans la négociation, il sera fréquent que le preneur sollicite une contrepartie financière de cet allongement de la durée du bail, sous la forme d une franchise de quelques mois de loyer, de la prise en charge de travaux La négociation du loyer initial et de ses accessoires Contrairement à une idée reçue, le loyer initial échappe à toute réglementation. Les parties ont donc toute latitude pour en fixer le montant après négociation. Toutefois, il faut prendre garde à ce que le loyer ne soit pas trop déconnecté de la valeur locative, c est-à-dire du prix de marché. En effet, un loyer excessivement élevé pourrait être revu à la baisse lors du renouvellement ; dans ce cas, le preneur aurait simplement à faire la preuve que la valeur locative est inférieure au loyer payé pour que ce dernier soit judiciairement ramené au prix du marché. De même, un loyer anormalement bas pourrait être réajusté lors du renouvellement à condition de prouver une cause de déplafonnement. De jurisprudence constante, en effet, le déplafonnement peut être lié à la façon dont le loyer d origine a été fixé. Il est ici nécessaire d évoquer la négociation possible des accessoires du loyer que sont le droit d entrée ou pas-de-porte et le transfert des charges du bailleur vers le preneur. Le pas-de-porte ou droit d entrée est une pratique limitée aux emplacements commerciaux d hyper-centre et consistant à ce que le preneur paie une somme au bailleur pour entrer dans les lieux, 22 23

cette somme étant définitivement acquise à ce dernier ; la pratique du droit d entrée est justifiée par la perte de jouissance éprouvée par le bailleur et notamment par le droit au renouvellement qui bénéficie au preneur. Le montant est librement fixé entre les parties et son importance est généralement proportionnelle à la qualité de l emplacement. La stipulation d un pas-deporte pourra dans certains cas entraîner un déplafonnement du loyer au terme de la première période de 9 ans. En effet, on peut considérer que cette somme est un supplément de loyer pour la première période du bail et que, par conséquent, il convient de réévaluer le loyer au moment du renouvellement. Cette analyse, partagée par certaines juridictions, ne fait toutefois pas l unanimité. On retiendra donc de manière simplifiée que la pratique du droit d entrée est libre, mais qu elle peut avoir des conséquences sur le loyer au moment du renouvellement. Le transfert des charges est également une pratique courante dans une part importante des baux commerciaux. Il faut savoir qu à la différence des baux d habitation où la répartition des charges entre propriétaire et locataire fait l objet d une minutieuse et impérative réglementation, le droit des baux commerciaux laisse une latitude importante aux parties. Dans le silence du bail, la plupart des charges fiscales, d assurance, ainsi que les grosses réparations afférentes au bâtiment loué, demeurent à la charge du bailleur. Mais des stipulations contraires sont concevables et pratiquées. Ainsi, par exemple, le transfert de l impôt foncier est un mécanisme courant. La pratique s est également développée des baux dits «triple net», c est-à-dire contenant un triple transfert au preneur des charges d impôt foncier (souvent importantes), d assurance des bâtiments et des grosses réparations de l article 606 du Code civil. Le transfert de charges est souvent la contrepartie d un loyer modéré. Au moment du renouvellement du bail, le juge pourra fixer, le plus souvent à dire d expert, la valeur locative du local loué. En effet, l article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que «le montant des loyers des baux renouvelés ( ) doit correspondre à la valeur locative». Or, cette valeur locative intègre les «obligations respectives des parties», c est-à-dire notamment les charges transférées par le bailleur. La jurisprudence considère donc que les clauses relatives au transfert des grosses réparations, ou celles relatives à la prise en charge par le locataire de l impôt foncier, sont des facteurs de diminution de la valeur locative. En clair, cela signifie que si le bailleur fixe un loyer normal et met à la charge du locataire des sommes importantes, le juge pourra revoir le loyer à la baisse, ou du moins s opposer à son augmentation, au terme des 9 années du bail La négociation des modalités d évolution du loyer initial Ici, également, la marge de manœuvre des parties est plus importante qu on ne le pense. Rappelons le principe : si le bail ne prévoit rien, le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de l évolution de l indice du coût de la construction (ICC) fixé par l INSEE, ou dans certains cas où il est applicable, de l indice des loyers commerciaux (ILC). Le loyer augmentera donc (ou diminuera) dans la même proportion que cet indice. C est ce que l on nomme la révision triennale légale (Code de commerce art. L. 145-38). De manière dérogatoire à ce qui vient d être posé, les parties peuvent s entendre sur : une périodicité différente de la révision du loyer par la stipulation de ce que l on nomme une clause d échelle mobile (Code de commerce art. L. 145-39). Dans ce cas, le loyer évoluera par exemple à un rythme annuel et en fonction d un indice choisi par les parties. Le choix de l indice en revanche n est pas libre puisque l article L. 112-2 du Code monétaire et financier exige qu il soit en rapport avec l activité de l une des parties. En pratique, il s agira le plus souvent de l indice du coût de la construction ou de l indice des loyers commerciaux (voir ciaprès). le choix de l indice (ICC ou ILC) : c est une faculté nouvelle qui est donnée aux parties, même dans le cadre de la révision triennale légale. Concrètement, l ILC peut être choisi en lieu et place de l ICC pour les activités commerciales ou artisanales (à l exclusion des activités industrielles et des locaux à usage de bureau). Ce choix pourra se faire soit dans le cadre de la révision triennale légale, soit dans le cadre de la clause d échelle mobile. Au plan de l opportunité du choix, il faut noter que l ILC est un indice composite qui intègre l indice des prix à la consommation pour moitié, l indice du chiffre d affaires du commerce de détail en valeur pour un quart et enfin l ICC pour le quart restant. L adoption de l ILC est censée avoir pour effet de limiter la hausse des loyers commerciaux et surtout de lisser les variations brutales du seul ICC. Ainsi la combinaison pondérée des 3 indices composant l ILC démontre une variation de l ordre de 32 % pour la dernière décennie contre plus de 41 % pour le seul ICC. 24 25

l adoption d une clause-recette faisant varier le loyer totalement ou partiellement en fonction du chiffre d affaires du preneur à bail. Ce type de clauses est très répandu dans les centres commerciaux mais ne leur est pas strictement réservé. L une des conséquences majeures de l insertion d une clauserecette dans le bail (en vertu de la jurisprudence Théâtre Saint Georges de 1993) est que le mode de fixation du loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement pour ne dépendre que de la valeur locative ou des stipulations des parties. C est donc une brèche considérable ouverte dans un édifice très contraint. On retiendra de ce rapide tour d horizon que tous ces aménagements contractuels doivent être négociés sous l égide d un professionnel afin que les parties en connaissent et apprécient les conséquences, notamment sur les mécanismes d évolution ultérieure du loyer. Tous les aménagements contractuels envisageables n ont pu être décrits en détail dans cette étude ; d autres clauses peuvent également être insérées relativement : aux travaux réalisés dans les lieux et leur financement, à la propriété des aménagements réalisés dans le local loué (clause d accession), aux possibilités de déspécialisation et de sous-location, à la cession du bail par le preneur, etc. (Ces clauses ont été abordées dans Le Propriétaire Immobilier n 444.) 26

Questions/Réponses Calcul des différentes majorités en assemblée générale Thème : copropriété. Quels sont les différents cas de majorité en assemblée générale et comment les calcule-t-on? Ma copropriété comprend neuf copropriétaires représentant 5 000 millièmes. Le législateur n a pas voulu établir un seul régime de majorité et a prévu quatre cas différents de majorité suivant l importance ou la nature de la décision à prendre : La majorité simple (ou majorité de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : Les votes sont pris à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Le décompte se fait donc à partir des suffrages exprimés et les copropriétaires qui se sont abstenus ne sont pas pris en considération. Dans votre copropriété, prenons l hypothèse d une assemblée générale où 7 copropriétaires représentant 4 000 tantièmes sont présents ou représentés et aucun de ces 7 copropriétaires ne s abstient ; dans ce cas, la majorité est de 2 001 tantièmes. Par contre, si sur ces 4 000 tantièmes, seulement 3 000 votent «pour» ou «contre», la résolution est votée si elle recueille 1 501 voix pour. La majorité absolue (ou majorité de l article 25 de la loi de 1965): Il convient de prendre en compte les tantièmes de tous les copropriétaires, mêmes ceux qui ne sont pas présents ou représentés à l assemblée. Pour reprendre l exemple de votre copropriété, la majorité absolue est de 2 501 tantièmes. Remarque : Lorsque l assemblée n a pas décidé à la majorité de l article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité de l article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Par contre, si la résolution n'a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est possible de convoquer une nouvelle assemblée générale, dans le délai maximal de trois mois, qui pourra statuer à la majorité de l'article 24. La double majorité (ou majorité de l article 26 de la loi de 1965): Ces décisions sont prises à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix des copropriétaires. La majorité de l article 26 est double, en nombre de copropriétaires et en voix : la majorité en nombre des copropriétaires doit être décomptée par rapport à l ensemble des membres du syndicat, et non pas seulement par rapport à ceux présents ou représentés ; la majorité en voix doit représenter au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l assemblée. Dans votre copropriété, la double majorité est de 5 copropriétaires détenant 3 334 tantièmes. Remarque : Pour certains travaux d amélioration (ceux prévus à l article 26 c de la loi de 1965), si la décision n a pas recueilli la double majorité mais a obtenu l approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, le syndic peut convoquer une nouvelle assemblée générale. Lors de cette seconde assemblée, la décision sera adoptée si elle obtient la majorité en nombre des copropriétaires et les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Dans votre copropriété, reprenons le 1er exemple : assemblée générale où 7 copropriétaires représentant 4 000 tantièmes sont présents ou représentés. La décision recueille 3 000 tantièmes ; la double majorité n est donc pas atteinte. Toutefois, s il s agit de travaux d amélioration prévus à l article 26 c de la loi de 1965, une seconde assemblée peut être convoquée car la décision a obtenu l approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (4 000 X 2 / 3 = 2 667 tantièmes). Lors de la seconde assemblée, la décision sera adoptée si 5 copropriétaires détenant 2 667 tantièmes votent «pour». L unanimité : Ce terme «doit s entendre de l unanimité de tous les copropriétaires, qu ils soient présents, représentés ou absents lors de l assemblée générale» (Cass., 3 e civ., n 73-14614, 26 février 1975). L unanimité dans votre copropriété est de 5 000 millièmes. 28 29

Clause interdisant la détention d animaux Thème : bail saisonnier. Est-il possible de prévoir dans un bail saisonnier l interdiction de détenir des animaux? L article 10-I, alinéa 1 er, de la loi n 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d un animal familier dans un local d habitation, pourvu qu il ne cause aucun dégât à l immeuble, ni aucun trouble de jouissance à ses occupants. «Les termes de l article 10-I de la loi du 9 juillet 1970 ( ) ne comportant ni restriction, ni discrimination quant aux locaux qu elle concerne», cette disposition «s applique à tout local d habitation quel qu en soit le régime juridique» (Cass., 3 e civ., n 80-10089, 13 octobre 1981, «Aff. Sté Club Hôtel Gestion c/ Donnadieu»). Au regard de cette décision, un contrat de location saisonnière ne pourrait donc pas interdire la détention d animaux. La Cour de cassation s est récemment exprimée à ce sujet en ordonnant «la suppression du contrat de location saisonnière diffusé sous le label Clévacances de la clause illicite tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location» car «les dispositions impératives de l'article 10-I de la loi du 9 juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation» (3 février 2011, 1 re civ., n 08-14402). La détention d animaux familiers dans un local d habitation (location vide, location meublée, location saisonnière, etc.) ne peut donc pas être interdite dans le bail. Enfin, il est important de signaler les termes de l article 10-I, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1970 : «Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime [c est-à-dire les chiens d attaque]». Par conséquent, si le bail se rapportant à un local d habitation ne peut pas interdire de détenir des animaux familiers (chiens, chats, etc.), il peut toutefois proscrire, sous peine de résiliation du bail, la détention d animaux non familiers tels les chiens d attaque (chiens de première catégorie), mais aussi la détention d animaux qui causent des troubles de jouissance aux occupants de l immeuble ou des dégâts à ce dernier. Révision du loyer pour un bail verbal Thème : bail d habitation. Depuis l origine du bail (il s agit d un bail verbal conclu il y a plus de vingt ans), j adresse tous les ans à mon locataire un courrier lui indiquant le nouveau montant du loyer révisé. Je viens de recevoir un courrier de mon locataire m indiquant qu à défaut de clause d indexation dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé. Ces augmentations n ayant jamais été contestées, ne peut-on pas considérer qu il a tacitement accepté l indexation du loyer? L article 17 d), alinéa 1 er, de la loi du 6 juillet 1989 indique que «lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celleci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.» Il ressort de ce texte, mais aussi de la jurisprudence, que le loyer ne peut être révisé que si le bail comprend une clause d indexation. En matière de bail verbal, la solution retenue par les tribunaux est identique, à savoir le loyer ne peut pas être augmenté en l absence d un accord concernant cette indexation (voir notamment Cass., 3 e civ., 4 octobre 1995, n 93-20461). Toutefois, quelques décisions rendues par des cours d appel admettent que le loyer puisse être révisé si certaines conditions sont remplies : «De janvier 1986 à octobre 1997, le bail liant les parties étant verbal, il n'existait aucune clause écrite prévoyant la révision ou l'indexation du loyer. La révision du loyer est cependant possible, même sans clause écrite, lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, que la bailleresse a notifié par courriers le nouveau loyer à sa locataire de janvier 1986 à octobre 1997, sans que celle-ci manifeste une quelconque contestation sur le nouveau montant, le payant régulièrement pendant plus de dix ans. Il résulte de ces courriers et de l'attitude constante et répétée de Madame Dubernard [la locataire] sur cette période un accord tacite sur l'indexation du loyer» (Cour d appel de Lyon, 13 mai 2008, «Dubernard c/ Cadot») ; «Attendu qu'il est constant que les preneurs ont, depuis 1984, sans protestation, réglé un loyer prenant annuellement en considération l'indexation légale jusqu'à ce qu'intervienne le bail écrit de 2001 rédigé à la requête du preneur et reprenant le principe même de l'indexation appliquée en pratique an- 30 31

térieurement. Attendu que le principe du bail verbal étant retenu par la loi, rien n'empêche l'existence d'une acceptation ou d'un accord tacite sur le principe d'une clause de révision dans la mesure où il y a eu exécution depuis de longues années sans vice de consentement. Attendu qu'il convient de noter que ce consentement a perduré pendant 15 ans et ce sans la moindre protestation des preneurs qui sont aptes à consentir librement leurs engagements ( ). Attendu qu'il convient de faire application pure et simple des dispositions de l'article 1134 du code civil, selon lesquelles les conventions librement formées tiennent lieu de loi entre les parties» (Cour d appel de Limoges, 13 septembre 2006). Il ressort donc de ces décisions de justice que le locataire qui paie sans réserve le loyer révisé sur une longue durée, est censé avoir donné son accord sur le principe de la révision. Les circonstances étant similaires, vous pouvez indiquer à votre locataire, sur la base de ces arrêts rendus en appel, que les augmentations annuelles qui ont été pratiquées sont valables (sous réserve de l appréciation souveraine des tribunaux). Indiquons enfin que cet assouplissement à la règle édictée par l article 17 d) de la loi de 1989 ne s applique qu aux baux verbaux. S agissant d un bail écrit ne comportant pas de clause de révision, «le paiement sans réserve ne saurait créer de présomption d acceptation susceptible de faire échec aux dispositions légales impératives» de l article 17 d) de la loi de 1989 (Cour d appel de Nîmes, 2 e ch., section A, 29 avril 2008, «Mante c/ Scanu»). Location à un étudiant Thème : location meublée. En mai 2011, j ai conclu un bail meublé d un an avec un locataire étudiant. Dans le contrat de location, il est indiqué qu il ne s agit pas de la résidence principale du locataire et que ce dernier ne peut donner congé que pour la fin du bail en respectant un préavis de deux mois. Alors que le bail n expirera qu en mai, je viens de recevoir un congé de mon locataire avec un préavis d un mois au motif qu il s agissait de sa résidence principale. Ce congé est-il valable? Comme en matière de location vide, la location meublée prévoit un régime protecteur, à l article L. 632-1 du Code de la construction et de l habitation, pour le locataire qui établit dans les lieux loués sa résidence principale. Dès lors, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, l article L. 632-1 du CCH, qui est d ordre public, s applique. Aux termes de cet article : lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la durée du bail est d un an ; quand la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. L article L. 632-1 du CCH prévoit également que dans ces deux cas de figure le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d'un mois. Ce n est que dans l hypothèse ou le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire que la durée du bail et ses conditions de résiliation peuvent être fixées librement. S agissant d une location consentie à un étudiant, la question se posait de savoir si le logement loué meublé constituait sa résidence principale ou sa résidence secondaire. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 4 février 2009, que le logement loué à un étudiant constituait sa résidence principale, nonobstant toute clause contraire prévue dans le bail, même si celui-ci restait fiscalement domicilié chez ses parents : «ayant relevé que Mme Y... était étudiante à l'institut universitaire de technologie de Grenoble et que ses parents demeuraient dans le département de la Loire, la juridiction de proximité en a exactement déduit, nonobstant toute clause contraire, que le studio meublé était sa résidence principale et que les dispositions impératives de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation étaient applicables» (Cass., 3 e civ., n 07-20980). Par conséquent, si le locataire est un étudiant, le fait qu il conserve son domicile chez ses parents et que le contrat prévoit expressément que la location ne constitue pas sa résidence principale ne saurait faire échec à l application de l article L. 632-1 du CCH. Votre locataire peut donc résilier le bail à tout moment en respectant un délai de préavis d un mois. 32 33

Vous voulez louer votre bien en toute sécurité Références Désignation Des imprimés adaptés à chaque situation Les juristes de l UNPI vous proposent des baux pré-imprimés qui vous assurent une sécurité juridique de premier ordre. Baux d habitation : pour faciliter vos démarches, nous vous proposons 4 modèles différents adaptés à chaque cas prévus par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Ce tableau vous permet de choisir la référence dont vous avez besoin: Références K 31 80 81 82 Désignation Dossier du propriétaire bailleur (comprenant 3 baux réf. 80, 1 état des lieux, 1 fiche pour candidat locataire, 1 liste des réparations locatives et des charges récupérables) Bail de 3 ans ou plus (locaux vacants) Bail de 1 an ou plus (locaux vacants) Bail de renouvélement,3 ans ou plus (locaux occupés) Attention : la loi du 21 juillet 1994 impose de remettre à la caution un exemplaire de contrat de bail. Nous vous proposons donc deux formules d achat : pour une location sans caution, deux exemplaires du bail et pour une location avec caution, trois exemplaires au total. Nous vous proposons également des imprimés et des baux qui relèvent, pour l essentiel, du code civil (et pour le bail professionnel, de la loi de 1986). Ces documents doivent être rédigés avec une attention particulière. 101 102 103 104 Bail de résidence secondaire (locaux nus) Bail professionnel Bail meublé + inventaire du mobilier Bail de garage (loué séparément d une location d habitation 105 Bail de location saisonnière avec état descriptif (système autocopiant) 49 Bail commercial FR 01 47 EL 67 Fiche pour candidat locataire Carnet de 100 quittances de loyer sans avis d échéance Etat des lieux (autocopiant : 1 exemplaire propriétaire/1 exemplaire locataire) Liste des réparations locatives et des charges récupérables Dans votre intérêt, les meilleurs spécialistes de l UNPI ont conçu des baux simples et juridiquement sûrs. Où se les procurer? En priorité auprès de votre chambre syndicale de propriétaires UNPI, auprès de laquelle vous pourrez bénéficier de consultations adaptées à votre cas personnel. Nous contacter : Tél. : 01 44 11 32 52 www.unpi.org Votre chambre UNPI 34 35

TRUCS ET ASTUCES DE L UNPI Abandon de domicile (Le Propriétaire Immobilier n 445) La loi n 2010-1609 du 22 décembre 2010 a instauré un mécanisme simplifié de résiliation du bail en cas d abandon de domicile par le locataire (voir Le Propriétaire immobilier, mars 2011 p. 29 et septembre 2011 p. 33). Le législateur avait cependant renvoyé à l autorité réglementaire le soin de préciser ce dispositif. Très attendu par les propriétaires bailleurs, un décret n 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d habitation et de reprise des lieux en cas d abandon a enfin été publié au Journal officiel le 12 août 2011. Ce texte d application immédiate concerne uniquement les locaux d habitation principale non meublés (régis par la loi du 6 juillet 1989). Rappel des premières étapes à suivre par le bailleur en cas d abandon de domicile par le locataire (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) : mise en demeure du locataire, par acte d huissier, de justifier qu il occupe le logement (la mise en demeure peut être contenue dans le commandement de s assurer ou de payer) ; sans justification dans le délai d un mois, l huissier peut pénétrer dans les lieux afin de constater l état d abandon du logement et dresser un procès-verbal contenant un inventaire des biens laissés sur place. Les étapes suivantes sont précisées par le décret du 10 août 2011 : La demande tendant à voir constater la résiliation du bail suite à l abandon de domicile peut être formée par requête, celle-ci étant remise ou adressée au greffe du Tribunal d instance du lieu d habitation par le bailleur ou tout mandataire. Notons qu à la différence d une assignation, une requête est un acte peu formaliste, et qui permet de saisir la justice sans avoir à en informer au préalable le défendeur. S agissant d obtenir la résiliation du bail suite à l abandon du domicile par le locataire, la requête doit être accompagnée du constat d huissier d inoccupation des lieux (joindre l original) et de toutes autres pièces justificatives. La requête peut également contenir une demande de condamnation du locataire au paiement de sommes dues au titre du bail. 37

L existence d impayés est d ailleurs, selon le décret (article 3), un des éléments permettant au juge, en plus du constat d huissier d inoccupation des lieux, de conclure à l abandon de domicile. «S il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant (...) que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande de paiement» (article 3, alinéa premier). Si le constat d huissier produit devant le juge fait état de biens laissés sur place, «le juge déclare abandonnés les biens n apparaissant pas avoir de valeur marchande», mais les «papiers et documents de nature personnelle ( ) sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice» (article 3, alinéa 2). L ordonnance du juge doit être signifiée par huissier au locataire, mais aussi «aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur» (article 5) dans les deux mois de l ordonnance (faute de quoi l ordonnance serait non avenue). L exécution de l ordonnance est suspendue pendant le mois qui suit cette signification. En effet, le locataire «ou tout occupant de son chef» peut, dans ce délai, former opposition à l ordonnance. En cas d opposition, les parties sont convoquées à une audience par le greffier du Tribunal d instance. Le Tribunal rendra alors un jugement, qui se substitue à l ordonnance. «En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée ( )» (article 8 du décret). Le propriétaire peut alors faire appel à un huissier pour procéder aux opérations de reprise des lieux. Le décret du 10 août 2011 ajoute d ailleurs au décret n 92-755 du 31 juillet 1992 de nouvelles dispositions relatives à la reprise des lieux suite à un abandon de domicile. Le sort des meubles de valeur laissés sur place, et sur lequel le juge n aurait pas déjà statué, y est précisé (article 208-4, 1, du décret n 92-755). On y trouve également deux précisions importantes : si l huissier constate, au moment d intervenir, que les locaux sont à nouveaux occupés, il peut délivrer un commandement d avoir à libérer les lieux, «sans qu il ait à obtenir un nouveau titre d expulsion» (article 208-4, 2 ). en cas de réinstallation de la personne expulsée postérieurement aux opérations de reprise des lieux, «la signification de la décision de justice ( ) autorisant la reprise des lieux tient lieu de commandement d'avoir à libérer les locaux» (article 208-4, 3 ). En pratique, une fois muni d un constat d inoccupation des lieux, il faut compter entre trois à huit semaines selon les tribunaux pour obtenir une ordonnance du juge. Si l on y ajoute le délai d un mois pendant lequel l exécution de l ordonnance est suspendue, on peut conclure que la procédure dure au total, en l absence d opposition formée contre l ordonnance, environ trois mois. A noter que si le juge rejette la requête tendant à voir constater la résiliation du bail, «sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun» (article 3, dernier alinéa, du décret du 10 août 2011). Dans ce cas de figure, le propriétaire devra donc engager une procédure d expulsion «classique» (en raison de l inoccupation des locaux, certains délais seront toutefois écourtés et il n y aura pas de trêve hivernale à respecter). 38 39

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