CONCOURS DUMANE IN CASA MAISON FAMILIALE CORSE EQUIPE 752 CLN NOTICE EXPLICATIVE
*** La communauté d agglomération du pays ajaccien, nous propose au travers du concours d idées «Dumane in Casa» de réfléchir à la question du logement en corse. Quelles formes et quelles fonctions donner aux maisons corses en ces temps où la matière première, l énergie et la main d œuvre coutent de plus en plus cher. La réflexion sur le logement ne peut se faire sans avoir au préalable réfléchit à l échelle de la Corse. L étalement urbain, la rareté des terres sur la plaine, les villages aux maisons éparpillés sont des problématiques urbaines auxquelles la Corse doit aujourd hui se confronter pour donner la direction à suivre dans le respect de son magnifique patrimoine et de son identité. Ce concours d idée sous un thème de prime abord simple, une maison, demande une réflexion complète sur les problématiques urbaines de la Corse. Nous souhaitons partir de l échelle globale et nous focaliser peu à peu sur des questions ciblées pour apporter des propositions concrètes relatives aux difficultés rencontrées par chacun pour trouver un logement accessible, économe, évolutif et de qualité. ***
ANALYSE & PREMIERES INTENTIONS 1/ zone d étude : entre plaine et montagne Le paysage corse peut se découper suivant le schéma ci-joint. La zone côtière dite de plaine est proche de la mer. Il s agit d une zone plate. Au centre de l ile, la montagne escarpée où l on trouve le maquis et quelques villages difficilement accessibles. Entre les deux se trouve notre zone d étude. Un terrain en pente entre plaine et montagne. 2/ le sujet : construire dans la pente Construire à flanc de montagne, signifie pouvoir tirer de ces terrains rocailleux, pouvant présenter des pentes plus ou moins importantes. La gestion des décaissés devient une vraie gageure car c est ici que les premières économies peuvent se faire. Moins il y a de décaissé à réaliser, moins il y a de cailloux à piocher et de terre à évacuer, nous souhaitons ici gagner sur le cout de main d œuvre. Construire dans la pente revient donc à placer au plus juste des maisons étroites et c est la nôtre première réponse au sujet posé. La maison se doit d être positionnée perpendiculairement à la pente et présenter une façade étroite pour minimiser le décaissé nécessaire à son implantation.
3/ Constat : disparité Certaines communes de Corse, dont celle que nous étudions ici, présentent des maisons éparpillées dans le paysage. Ces maisons isolées dans la nature, comme disposées au hasard le long des routes, ne renvoient pas l image d un village. Le centre n existe pas, les repères habituels et constitutifs de la ville sont absents. Il n y a pas de rue, de chemin ou d éléments urbains à même de rassembler ces maisons et de donner une identité au tout. 4/ Eloge de la densité La densité est, en matière de construction, une notion vertueuse à plus d un titre. La densité est tout d abord synonyme d économie. Construire dense, c est, comme certains chefs d entreprises aiment à le dire, réaliser des synergies. La première économie, la plus évidente, est donc d optimiser le foncier afin de partager son cout entre plusieurs constructions. L économie suivante vient de la typologie de maison retenue : la maison mitoyenne. En partageant entre chaque maison un ou deux murs, on en atténue le cout et on s épargne un revêtement de façade. En sus, le cout de chauffage est également moindre. En terme d image urbaine, densifier revient à retrouver une véritable unité visuelle propre au village corse. Cette densité visuelle est à opposer à l image éparpillée des maisons sises au hameau de Pedi-Morella. La densité permet d économiser des terres devenues trop rares et de mutualiser certains couts de construction. La densité est également l assurance de retrouver «l image» du village corse que l on oppose à la maison isolée, en prise avec les éléments. Pour ce faire, il est impératif que les règlements d urbanismes soient écrits en ce sens et permettent à des zones déjà en partie construites, de se densifier d avantage. 5/ A la recherche de l identité corse. Parler de l identité corse peut paraitre déplacé ou, tout du moins prétentieux, pour une équipe dont aucun membre n est un natif de l ile. Pourtant il nous parait impératif de partir à la recherche des éléments constitutifs de cette identité visuelle, de ces «petites choses» parfois, telle qu une couleur ou une matière qui forme ce que l on pourrait décrire comme un petit bout de corse. Nous avons donc constitué une collection, un trésor formé de photographies ou de croquis lors de nos divers séjours en Corse pour tenter de cerner quelques éléments qui nous paraissent important de retrouver dans une opération immobilière, aussi modeste soit-elle, censé préserver le patrimoine visuel de l ile. Nous avons choisi de présenter et de nous servir des thèmes suivants : 6/ Le mur de pierre
Il s agit d une des matières premières principales des constructions corses. Le style vernaculaire de l ile ne peut se concevoir sans cette elle. La pierre est évidemment typique d une époque où l on se servait sur place des éléments constitutifs du bâtiment. L idée d appareiller des murs en pierre sèche, en se servant du déblai de chantier est ici utilisée pour tisser un lien avec l identité de la Corse. Ces murets de pierre que l on retrouve dans le projet sont des traits d union entre la tradition et la modernité ou encore entre la ville et la nature. 7/ L ombre et la lumière La lumière très vive de la Corse sculpte les bâtiments traditionnels, dont l épaisseur de la construction apporte des ombres marquées sur leurs surfaces. Dans le projet proposé, nous avons choisi de travailler des volumes simples, à facettes, capables de jouer avec l ombre et la lumière. L épaisseur des maisons, isolées selon la norme BBC atteint 45 cm. Au droit des châssis vitrés, alignés à la vertical selon l architecture traditionnelle corse, l ombre et la lumière permettra de lire la masse du bâtiment. 8/ Dialoguer avec la nature La nature est omniprésente en Corse. Le relief de l ile, la proximité de la mer et de la montagne se retrouvent dans chaque parcelle de l ile. La commune de Pedi-Morella, bénéficie à ce titre d une situation exceptionnelle. Nichée à flanc de montagne, dans une zone où la nature est préservée, une vue magnifique se dégage. Le ciel y prend une place prépondérante. Notre projet souhaite jouer de cette situation pour donner aux futurs habitants des espaces extérieurs qualitatifs. La possibilité d habiter le dehors se retrouve à la fois dans un jardin de plein pied, mais également dans une terrasse panoramique sur 360. Les jardins en terrasse, que l on retrouve dans chaque village de montagne est un élément important de l identité du patrimoine construit. Il nous semble primordial de pouvoir les retrouver dans ce projet Nous avons également choisi de retenir certaines caractéristiques des maisons corses comme les toitures de faible pente, les couleurs à tendance gris, ocre ou terre cuite ou encore les façades présentant peu ou pas de fenêtre. L emploi de ces éléments et leur réinterprétation combinés aux contraintes propres au site proposé nous ont conduit au projet présenté.
LE PROJET 1/ Le concept Comme évoqué ci-dessus nous souhaitons proposer un projet contemporain, s inspirant de l architecture vernaculaire, s inscrivant naturellement dans le site. Il s agit d une architecture du bons sens, humble et intelligente. Son Intérêt architectural vient de l accumulation de petits plus. Plutôt qu un grand geste architectural qui une fois recalé en fonction du budget aurait toute les chances d être déshabillé, nous avons préféré partir d un concept simple, s imposant presque de lui-même auquel nous avons apporté une multitude de petites touches. 2/ Descriptif Implantation sur le terrain La maison et/ou les futures maisons constructibles sur le terrain sont implantées parallèlement aux lignes de niveaux afin de limiter de trop grand déplacements de terre. Les façades principales sont orientées le plus possible vers le Sud afin de profiter au maximum des apports lumineux naturels. Leur implantation en quinconce associée au dénivelé et au traitement des toitures en terrasses accessible permet de proposer de nombreux espaces de différentes natures.
La ruelle et les terrasses semi privées constitue un espace d échange entre les voisins du hameau. Les jardins privés sont des zones de jeu pour les enfants ou peuvent permettent aux habitants d y créer des petits jardins potagers. Les toitures-terrasses en escalier proposent des points de vue à 360. C est à coup sûr le lieu où l on recevra ses amis lors des beaux jours. En amont de la parcelle se trouvent places de stationnement à l air libre et en avale trois places de stationnement couvertes par une toiture végétalisée. Cette disposition permet d économiser de la surface difficile à isoler thermiquement si elle était intégrée à chacune des maisons. Plan d une habitation type Au rez-de-chaussée : le jardin, le salon, salle à manger, la cuisine et une chambre handicapable. Les sanitaires et la cuisine sont facilement agrandissables pour permettre l aménagement d une petite salle de bain accessible à une personne en fauteuil roulant. Afin d optimiser le nombre de mètres carré nous avons pris le parti de ne pas définir d entrée à proprement parlé Au premier étage se trouvent les deux autres chambres la salle de bain, des W C indépendants ainsi qu un espace supplémentaire aménageable au gré des propriétaires (bureau, salle de jeu, chambre supplémentaire) Au second étage : l édicule dans lequel seront intégrés les équipements techniques tel que le chauffe-eau. Il est également possible d y placer un lave-linge pour permettre ensuite de faire sécher le linge à l extérieur sur la terrasse. La terrasse constitue une véritable pièce en plus dans cette région qui bénéficie d un temps très doux toute l année. Selon les besoin de la famille et en fonction du PLU il est tout imaginable d y bâtir une futur extension sans consommer d avantage de foncier Mode constructif: Les maisons sont constituées de murs de façades porteurs sur lesquelles viennent s appuyer des poutres principales supportant des dalles d une portée d environ 3,5 m. L enveloppe constituée de de pierres locales de type granit ou lauze vient doubler par l extérieure la structure principale. L isolation vient se glisser entre les deux. Notez que sur les images du projet nous avons fait le choix d un enduit uniforme, plus économique, sur les trois maisons. Chaque propriétaire pourra avoir le choix du type traitement pour son habitation.
Aspect extérieur L image que nous avons retenue en premier est celle des villages corses composés de forme géométriques simples accrochant différemment la lumière. Le projet dans son ensemble et chacune des maisons est une mise en abime d un hameau Corse. Cet effet est produit de par l implantion des maisons à l échelle de la parcelle et par superposition des édicules sur les toitures terrasses à l échelle de l habitation. Les arrêtes brisée des volumes confère un aspect contemporain aux maisons tout l enracinant d avantage dans la terre comme si elles avaient toujours été là. Afin de respecter la réglementation chacune des ouvertures surdimensionnées pour apporter le maximum de lumière mais toutes de la même dimension afin limiter le budget menuiserie extérieures sont toutes alignées Equipements Dans l idéal, la maison sera équipée d un poil à bois se trouvant dans la salle à manger. Bien qu onéreux à l achat (environ 6000 euros et couplé à une bonne isolation il permet de chauffer l ensemble de la maison de manière uniforme. Les panneaux solaires placés sur l édicule en terrasse permettent le préchauffage de l eau sanitaire induisant là encore des économies en termes de consommation d électricité. Dans la même logique de mutualisation que pour les places de stationnement, nous proposons également d implanter un réservoir de collecte d eau de pluie en partie basse de la parcelle Enfin la cage d escalier elle-même, une fois ouverte la fenêtre de toiture jouera la rôle d une cheminée de rafraichissement qui permettra d évacuer très simplement le surplus de chaleur emmagasinée puis restituée par les façades orientées vers le Sud. En complément les volets à persiennes empêchent l effet de serre induit pas les vitrages sur lesquels viennent frapper les rayons du Soleil
ESTIMATIF DE PRIX Hypothèses de départ Les prix ci-dessous ont été établis sur la base de ratios tirés de différents types de projets de petits logements estimés en relations avec des économistes de la construction. Pour faire cet estimatif nous avons tiré les quelques données chiffrées ci-dessous : Type de fondations : superficielle Type de structure : mur maçonnés porteurs + poutres + planchers béton Isolation : par l extérieur Surface habitable Surfaces de plancher : 59 m X 3 (RDC/+1/+2) Surface de façade : 55m² (façade Sud) 55 m² (façade Nord),55m2(pignon): 59m², mitoyen 59m² Surface de vitrage: 10 m² Type de chauffage : poil à bois Types de calculs
a- estimatif selon des ratios internes De manière classique, nous avons divisé les principaux lots en trois entités: La mise hors d eau, hors d air (Gros œuvre) Les Corps d Etat Techniques (CET) Les Corps d Etat Architecturaux (CEA) b- estimatif sur la base de l estimatif du gros-oeuvre Le prix du gros œuvre est fixé à partir de la surface construite. On considère que la part du gros œuvre représente 40% du coût de la construction. On en déduit alors le coût total c- estimatif sur la base de ratios et prix généralement consatés.
ETIMATIF D'UNE MAISON FAMILIALE DE 110 m2 ESTIMATIF VERSION A (selon ratios internes) HORS D'EAU / HORS D'AIR prix: installation de chantier 5 000 terrassement 7 000 fondations 10 000 longrines plancher rdc 15 000 poteaux et poutres béton armé 5 500 plancher - plancher haut rdc 10 000 plancher terrasse 8 000 acrotères bétons armé 4 000 murs périphériques en maçoneries 13 000 escaliers 5 000 ouvrages divers - appuis - seuils - scellements 5 000 charpente bois édicule 8 000 étanchéité 5 000 couvertures 8 000 menuiseries extérieures 10 000 isolation extérieure + enduit extérieur 20 000 CET prix: ventilation 6 000 chauffage (poil à bois) 6 000 plomberie sanitaire 8 000 électricité 4 600 CEA prix: peinture 8 000 cloisons 5 000 porte 4 000 sol 5 000 TOTAL HT 185 100 ESTIMATIF VERSION B (sur la base du prix du gros œuvre) corps d'état prix unitaire quantité référence total Gros œuvre 410 180 /m2 de construite 73800 TOTAL HT 187 548 ESTIMATIF VERSION C (moyenne TCE) corps d'état référence prix quantité total Gros Œuvre /m2 surface construite 410 180 73800 Fondations /m2 surface construite 45 180 8100 Charpente /m2 surface construite 22 10 220 Etanchéité Toiture-terrasse /m2 surface construite 49 150 7350 façades avec isolant extérieure /m2 de S façade 150 169 25350 Menuiserie extérieures /m2 de S façade 60 24 1440 Menuiserie intérieures /m2 de SUG 49 16 784 Cloisons/doublages /m2 de SUG 58 50 2900 faux plafonds /m2 de SUG 15 50 750 revêtements de sol /m2 de SUG 70 110 7700 chauffage/ventilation /m3 30 293 8775 poil à bois unité 6000 1 6000 chauffe eau solaire unité 3000 1 3000 plomberie/sanitaire /m2 de SUG 60 22 1320 Electricité /m2 de SUG 46 110 5060 Serrurerie /m2 de SUG 23 10 220,8 Installation de chantier /m2 de SHO 21 150 3150 TOTAL HT 155 920 ESTIMATIF (MOYENNE DES TROIS PRIX) 176 189
Analyse de l estimatif Malgré de nombreuses dispositions prises pour proposer un projet économique implantation parallèle aux lignes de niveaux du site compacité du plan simplicité des volumes utilisation d un seul type d ouverture en façade orientation des façades principales vers le Sud On constate à la lecture du tableau ci-dessus que le budget dépasse la barre des 150 000 euros. En faisant une moyenne des trois estimations faites dans le tableau joint en annexe, nous arrivons à un prix d environ 176 200 euros Hors taxe Hors il n est proposé que très peu de prestations sortant de l ordinaire. Les seuls postes non standards, plus coûteux concernent : La toiture terrasse l isolation par l extérieur le traitement des façades Ils conduisent selon nous à une plus value de 20 000 à 30 000 euros par rapport à une typologie classique de maison avec une toiture à deux pentes avec une isolation par l intérieure très énergivore. En ce qui concerne la toiture terrasse accessible, nous pensons qu elle constitue une véritable plus value en terme d architecture de de qualité de vie. Elle confère en outre une véritable valeur ajoutée pour une future revente. L isolation par l extérieur quant à elle est plus économique sur le moyen / long terme car elle limite sensiblement la consommation de chauffage l hiver et associée à une ventilation naturelle permet de conserver la fraicheur à l intérieur de la maison l été.
Il est couramment admis que le temps de retour sur investissement par les économies d énergie réalisées soit d environ 20 ans. Il est d autant plus court que les habitations sont regroupées En outre certaines aides de l état permettent de baisser ces coûts.pour la réalisation d une Isolation Thermique par l Extérieur, certaines aides sont attribuées sans condition de ressources comme la TVA à 5,5% au lieu de 19,6%, le Crédit d impôt ou l éco prêt à taux zéro. D autres aides peuvent-être attribuées, sous condition de ressource, par l ANAH (Agence Nationale de l habitat), l ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) ou certaines collectivités territoriales (mairie, département, intercommunalité) dans le cadre d un projet de rénovation global avec l atteinte d un certain niveau de performance. Au de la des économies d énergie sur le long terme Construire trois maisons plutôt qu une sur la même parcelle de terrain permettra de diviser certains frais fixes tels que l installation de chantier, la main d œuvre mais aussi d économie de matériaux en limitant le nombre de façades et mutualisant les places de stationnement par exemple. On pourra également moduler l habillage des façades (granit, pierres sèches, enduit) en fonction du budget de chaque famille. Ce projet se veut adaptable et évolutif. Enfin l auto-construction permettrait de baisser le prix de cette maison. Il est de plus en plus courant que les futurs habitants participent à leurs propres travaux. On parle alors d autoconstruction qui peut se faire avec les conseils d expert sur site. Ainsi nous arrivons à la conclusion qu en jouant sur les trois leviers suivant : densification de la parcelle demande d aide de l état dans le cadre d un projet de construction basse consommation auto-construction pour une partie des travaux (second œuvre) choix d un traitement de façade peu onéreux. Il est possible de réaliser ce projet original dans une enveloppe de 150 000 euros hors taxe.
CONCOURS DUMANE IN CASA MAISON FAMILIALE CORSE EQUIPE 752 CLN Résumé de la notice explicative Fiche technique par maison : Surfaces surface utile : 110 m² surface de jardin >70m² surface en toiture-terrasse: 40m² Prix : 176 189 H.T Système constructif et enveloppe structure béton murs et planchers pouvant supporter une extension en étage isolation par extérieure 20cm sur les murs et 30cm en toiture-terrasse enduit sur isolant et édicules en cuivres. Technique chauffage par poêle à bois en lançant le concours «Dumane in casa» - montagne.
Concours Dumane in Casa NOTICE 752 CLN ETIMATIF D'UNE MAISON FAMILIALE DE 110 m2 ESTIMATIF VERSION A (selon ratios internes) HORS D'EAU / HORS D'AIR prix: installation de chantier 5 000! terrassement 7 000! fondations 10 000! longrines plancher rdc 15 000! poteaux et poutres béton armé 5 500! plancher - plancher haut rdc 10 000! plancher terrasse 8 000! acrotères bétons armé 4 000! murs périphériques en maçoneries 13 000! escaliers 5 000! ouvrages divers - appuis - seuils - scellements 5 000! charpente bois édicule 8 000! étanchéité 5 000! couvertures 8 000! menuiseries extérieures 10 000! isolation extérieure + enduit extérieur 20 000! CET prix: ventilation 6 000! chauffage (poil à bois) 6 000! plomberie sanitaire 8 000! électricité 4 600! CEA prix: peinture 8 000! cloisons 5 000! porte 4 000! sol 5 000! TOTAL HT 185 100! ESTIMATIF VERSION B (sur la base du prix du gros œuvre) corps d'état prix unitaire quantité référence total % gros œuvre Gros œuvre 410 180 /m2 de construite 73800 39,35% TOTAL HT 187 548! ESTIMATIF VERSION C (moyenne TCE) corps d'état référence prix quantité total Gros Œuvre /m2 surface construite 410 180 73800 Fondations /m2 surface construite 45 180 8100 Charpente /m2 surface construite 22 10 220 Etanchéité Toiture-terrasse /m2 surface construite 49 150 7350 façades avec isolant extérieure /m2 de S façade 150 169 25350 Menuiserie extérieures /m2 de S façade 60 24 1440 Menuiserie intérieures /m2 de SUG 49 16 784 Cloisons/doublages /m2 de SUG 58 50 2900 faux plafonds /m2 de SUG 15 50 750 revêtements de sol /m2 de SUG 70 110 7700 chauffage/ventilation /m3 30 293 8775 poil à bois unité 6000 1 6000 chauffe eau solaire unité 3000 1 3000 plomberie/sanitaire /m2 de SUG 60 22 1320 Electricité /m2 de SUG 46 110 5060 Serrurerie /m2 de SUG 23 10 220,8 Installation de chantier /m2 de SHO 21 150 3150 TOTAL HT 155 920! ESTIMATIF (MOYENNE DES TROIS PRIX) 176 189!