Christophe DENIZOT Docteur en droit Avocat à la Cour d appel de Paris Champ de compétence baux commerciaux et professionnels NEWSLETTER N 8 Septembre / octobre 2010 ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX Jurisprudence COUR D APPEL PARIS, 30 juin 2010 : L immatriculation au RCS des établissements secondaires. COUR D APPEL PARIS, 30 juin 2010 : Délivrance d un local pour exercer une activité contraire au règlement de copropriété. COUR D APPEL PARIS, 30 juin 2010 : Rédiger avec soin la clause charges pour transférer au locataire la taxe foncière. COUR D APPEL PARIS, 30 juin 2010 : Activité d assurance exercée par une agence bancaire. CASSATION, 14 septembre 2010 : Manquement à l obligation d assurance du locataire. CASSATION, 15 septembre 2010 : Qui peut demander la nullité du congé? CASSATION, 15 septembre 2010 : Le bailleur ne peut relever comme infraction que des faits imputables au locataire sortant lui-même. CASSATION, 15 septembre 2010 : La clause résolutoire ne peut être utilisée que pour un manquement visé expressément. NICOLAS & DENIZOT associés, AARPI, 102 rue de Longchamp 75116 Paris 1
JURISPRUDENCE Immatriculation RCS : Les établissements secondaires doivent être immatriculés au registre du commerce et des sociétés (CA Paris, 30 juin 2010 : RG n 09 / 05622). L article L. 145-1 du Code de commerce précise que le locataire commerçant doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés au moment du renouvellement du contrat. A défaut, il perd tout droit au renouvellement et il ne peut revendiquer aucune indemnité d éviction. Or, l article R. 123-41 du Code de commerce précise que «tout commerçant immatriculé qui ouvre un établissement secondaire dans le ressort d'un tribunal où il n'est pas immatriculé demande au greffe de ce tribunal, dans le délai d'un mois avant ou après cette ouverture, une immatriculation secondaire». L arrêt de la Cour d appel de Paris du 30 juin 2010 confirme que le locataire qui exploite un établissement secondaire dans un local déterminé doit être immatriculé au RCS à cette adresse. Conseil pour le bailleur : Au moment du renouvellement, le bailleur doit rechercher sur infogreffe si le locataire est bien immatriculé spécifiquement dans les locaux loués Conseil pour le preneur : Dès l ouverture d un nouvel établissement, le locataire doit s immatriculer dans les locaux loués Règlement de copropriété : Délivrance d un local pour exercer une activité contraire au règlement de copropriété (CA Paris, 30 juin 2010 : RG n 08 / 23647). Il n est pas rare que les locaux loués se trouvent au sein d une copropriété. Avant de signer un bail commercial pour une activité déterminée, le bailleur doit rechercher si le règlement de copropriété autorise son exercice dans l immeuble. A défaut, le locataire ne pourrait exploiter son commerce, et le bailleur manquerait à son obligation de délivrance. Dans cette affaire le bail prévoyait une clause «tous commerces». Dans ce cas, il est admis généralement en jurisprudence que le locataire doit adapter son activité aux locaux loués. 2
Cependant, dans l arrêt de la Cour d appel de Paris du 30 juin 2010, les juges retiennent que le bailleur connaissait l intention du locataire d exploiter un restaurant dans les lieux loués. En raison de cette intention, et le règlement de copropriété interdisant la restauration, il a été jugé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, le bail étant résilié à ses torts exclusifs. Conseil pour le bailleur : Une lecture attentive du règlement de copropriété est indispensable. Conseil pour le preneur : Il doit se renseigner auprès du bailleur si les locaux peuvent recevoir l activité qu il souhaite exercer. Clause de transfert de la taxe foncière : Rédiger avec soin la clause charges pour transférer au locataire la taxe foncière (CA Paris, 30 juin 2010 : RG n 09 / 08875). La taxe foncière est à la charge du propriétaire aux termes de la réglementation. Le bail commercial peut cependant prévoir expressément que le locataire en sera redevable. La jurisprudence procède cependant à une interprétation stricte des clauses de transfert. Il est jugé en l espèce que la taxe n est pas due par le locataire malgré la clause qui prévoit qu il assumera l ensemble des impôts et taxes frappant les lieux loués (il était également prévu que le loyer était net de charges). Le bail commercial doit ainsi mettre expressément à la charge du locataire la taxe foncière en ce qu il s agit d une clause exorbitante du droit commun. Conseil pour le bailleur : Il faut être précis dans le transfert des charges et impôts. Conseil pour le preneur : Toutes les charges qui ne sont pas transférées à son encontre ne doivent pas être acquittées. 3
Agence bancaire : Activité d assurance exercée par une agence bancaire (CA Paris, 30 juin 2010 : RG n 09 / 00207). Le plus souvent la clause de destination prévue dans les baux commerciaux des agences bancaires stipule que le locataire est autorisé à exercer une activité bancaire. Or, depuis longtemps les banques proposent des produits d assurance. La Cour d appel de Paris vient de préciser dans un arrêt du 30 juin 2010 qu il s agit d une activité incluse à celle de l activité bancaire, qui peut donc être exercée par les établissements bancaires sans avoir besoin d utiliser les procédures de déspécialisation. La raison suivante est donnée : depuis une loi de 1984, les banques ont été autorisées à présenter des produits d assurance en se voyant contraintes, depuis 2006, de se soumettre, pour ce faire, au statut de courtier. Conseil pour le bailleur : Le locataire peut exploiter dans les locaux les activités incluses. Pour déterminer s il s agit d une telle activité, le bailleur ne peut se référer qu à la jurisprudence. Conseil pour le preneur : Il faut être le plus précis possible dans la rédaction de la clause de destination, et indiquer les activités qui vont être exploitées, même accessoires. Obligation d assurance : Manquement à l obligation d assurance du locataire (Cass. 3 e civ. 14 septembre 2010, pourvoi n 09-68156). Le locataire est tenu en vertu de son bail commercial, d assurer ses aménagements, ses marchandises et biens meubles, et de conclure une assurance responsabilité. A défaut, il s agit d un manquement grave suffisant pour justifier la résiliation judiciaire, ce que précise la Cour de cassation. Conseil pour le bailleur : Il est nécessaire de demander au locataire tous les ans l attestation d assurance. Conseil pour le preneur : L obligation d assurance est essentielle. 4
Congé : Qui peut se prévaloir de la nullité du congé? (Cass. 3 e civ. 15 septembre 2010, pourvoi n 09-15192). Le congé du bail commercial doit être délivré par acte d huissier, à défaut il encourt la nullité. Dans une affaire où le bailleur avait délivré congé par LRAR, il souhaita finalement invoquer la nullité de l acte qu il avait lui-même délivré. La Cour de cassation rappelle que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité de l acte qu il a délivré. Conseil pour les parties : Il faut respecter la forme des actes du statut des baux commerciaux Congé : Le bailleur ne peut relever comme infraction que des faits imputables au locataire sortant lui-même (Cass. 3 e civ. 15 septembre 2010, pourvoi n 09-14519). La cession du droit au bail ou du fonds de commerce est une opération courante. Il arrive que la cession intervienne alors que le cédant a commis une infraction aux clauses du bail ou à la réglementation applicable. Le bailleur peut-il se prévaloir de l infraction du cédant (locataire sortant) vis-à-vis du cessionnaire? La Cour de cassation répond que «le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même». En l espèce l infraction consistait dans le défaut de paiement des loyers. Il faut faire cependant attention à cette décision. En effet s il s agit d infractions continues, c est-à-dire qui se poursuivent après la cession, comme le manquement à l obligation de réparation, il doit être possible de reprocher au cessionnaire la faute du cédant. Conseil pour le bailleur : Il faut tenter de s opposer à la cession, lorsque le cédant a commis des infractions. Conseil pour le preneur : Il faut purger ses infractions avant de céder afin d éviter de voir sa responsabilité engagée. 5
Clause résolutoire : La clause résolutoire ne peut être utilisée que pour un manquement visé expressément (Cass. 3 e civ. 15 septembre 2010, pourvoi n 09-10339). La Cour de cassation considère usuellement que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail (Cass. 3 e civ. 8 janv. 1985, Bull. civ. 1985 III, n 6 ; Cass. 3 e civ. 11 juin 1986, Bull. civ. 1986 III, n 92 ; Cass. 3 e civ. 18 mai 1988, Bull. civ. 1988 III, n 94). Cette solution vient à nouveau d être rappelée par la Cour de cassation. Conseil pour le bailleur : Rédiger avec précision la clause résolutoire, notamment prévoir qu elle s appliquera pour les indemnités d occupation Conseil pour le preneur : Vérifier après réception d un commandement, que le manquement commis peut être sanctionné par cette stipulation 6