MARIGNAN AVOCATS NEWSLETTER BAUX COMMERCIAUX APPORTS DE LA LOI DU 18 JUIN 2014, DITE «LOI PINEL» ET DE SON DÉCRET D APPLICATION novembre 2014 Newsletter Baux Commerciaux La loi relative à l artisanat, au et aux très petites entreprises, dite «loi Pinel» est venue modifier le statut des baux commerciaux (ci-après le «statut»). Cette loi vient d être complétée par le décret n 2014-1317 du 3 novembre 2014 (publiée au JO du 05 novembre 2014) dont nous vous présentons succinctement dans le tableau qui suit les principales dispositions. Nous restons à votre entière disposition pour vous donner plus de précisions sur le contenu et l application de ces dispositions. Stéphane AZRIA s.azria@marignan-avocats.com L équipe Marignan Avocats.
Newsletter Baux commerciaux : Apports de la loi du 18 juin 2014, dite «loi Pinel» et de son décret d application Articles du code de Résiliation triennale L145-4 À défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale. Cette dérogation permet conventionnellement de faire renoncer le preneur à sa faculté de donner congé à chaque période et ainsi d instituer une période ferme (6 ans par exemple) La loi supprime cette dérogation. Il n est donc plus possible d empêcher un preneur de donner son congé à l issue de chaque période triennale (3, 6, 9 ans) Attention ne sont pas concernés par cette mesure les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et les baux de locaux de stockage Baux compter du 20 juin 2014 Résiliation par les ayants droits en cas de décès du preneur L145-4 En cas de décès du preneur, ses ayants droits peuvent désormais donner congé à tout moment pendant le cours du bail, sans attendre l'expiration d'une période triennale Successions ouvertes depuis le 20 juin 2014 Bail dérogatoire L145-5 Le bail dérogatoire avait une durée maximale de deux ans. À l issue de cette période, si le preneur était laissé dans les lieux sans que le bailleur ne s y oppose, un nouveau bail commercial naissait dès le lendemain de l expiration du bail dérogatoire. Le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée maximale de trois ans. À l issue de cette période, les parties disposent d un mois pour échapper au statut (départ du preneur, courrier du bailleur lui intimant de quitter les lieux loués) Attention : à l issue de ce bail dérogatoire, il ne sera pas possible de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les locaux (ce ne sera possible que pour un nouveau fonds à exploiter dans les locaux ou pour exploiter le même fonds mais dans un autre local appartenant au bailleur). septembre 2014. 1 Cette lettre d information a pour but d exposer les principales mesures votées et ne saurait se substituer ou remplacer la consultation d un professionnel du droit
Convention d occupation précaire L145-5-1 Forme du congé L145-9 Avant l entrée en vigueur de la loi Pinel, le congé ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire, c est-àdire signifié par acte d huissier. Introduction de la notion consacrée par la jurisprudence : cette convention se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Elle n est pas soumise au statut La loi prévoit la possibilité de donner congé par courrier recommandé avec demande d avis de réception ou par acte extrajudiciaire, «au libre choix de chacune des parties». Le décret du 03 novembre 2014 précise que lorsque le congé est donné par LRAR, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre. Attention : la demande de renouvellement du preneur n est pas concernée 20 juin 2014 mais il n est pas précisé si cela s applique aux baux en cours Baux compter du 20 juin 2014 Clauses contraires au statut : réputées non écrites L145-15 Les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles : L145-4, L145-37 à L. 145-41, L145-42 alinéa 1 er et des articles L. 145-47 à L. 145-54 étaient nulles et de nul effet. Elles étaient donc soumises à la prescription biennale. Désormais, les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles sont réputées non écrites. En conséquence, leur contestation n est soumise à aucune prescription. 20 juin 2014 Elle ne s applique pas aux procédures en cours. En dehors de ce cas, elle devrait être applicable aux baux en cours (Ordre ) 2 Cette lettre d information a pour but d exposer les principales mesures votées et ne saurait se substituer ou remplacer la consultation d un professionnel du droit
Garantie du cessionnaire durée et information L145-16-1 et L145-16-2 Suppression de l ICC L145-34 et L145-38 (L145-38 : disposition ) Les baux comportent traditionnellement une solidarité en cas de cession par le preneur de son droit au bail pendant toute la durée du bail restant à courir et tous ses renouvellements successifs. Trois indices de références sont possibles pour indexer le loyer : l'indice du coût de la construction («ICC») l'indice des loyers commerciaux («ILC»), l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales. Désormais cette solidarité est limitée à trois ans à compter de la cession du bail. Le bailleur devra également informer le cédant ancien preneur dans le délai d un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le nouveau preneur. L indice de référence «ICC» Indice du coût de la construction est supprimé. Seuls les deux autres indices sont désormais applicables. Baux compter du 20 juin 2014 conclus ou mais quid si le bail renouvelé contient l ICC et qu une des parties refuse de l abandonner? Plafonnement du loyer (révision ou renouvellement) L145-34, L145-38 al. 2 et L145-39 (L145-38 et 39 : disposition ) Le principe est que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. En tout état de cause, cette valeur locative est plafonnée à la variation de l indice de référence choisi par les parties. Toutefois, un déplafonnement du loyer est possible: soit, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; soit, eu égard à la nature des locaux loués : terrains nus auxquels le statut des baux commerciaux est applicable, locaux à usage exclusif de bureaux. En cas de déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce mécanisme de lissage ne concerne pas les baux qui n appliquent pas la règle du plafonnement tels que les bureaux, terrains, locaux monovalents, baux à loyer binaire (loyer de base + loyer variable), baux prévoyant une clause de fixation du loyer à la valeur locative. Date d'effet du loyer révisé L145-38 al. 2 Sauf convention contraire (choix d une date plus ancienne ou plus récente) : au jour de la demande Au jour de la demande 3 Cette lettre d information a pour but d exposer les principales mesures votées et ne saurait se substituer ou remplacer la consultation d un professionnel du droit
États des lieux L. 145-40-1 Inventaire précis des catégories de charges, impôts etc. L. 145-40-2 R145-35 Liberté contractuelle Liberté contractuelle sous la seule réserve jurisprudentielle qui est que les charges, impôts et taxes mis à la charge du preneur soient suffisamment précisés dans la clause y afférente. État des lieux d entrée et de sortie obligatoire : en cas de conclusion d un bail, cession de droit au bail, cession ou mutation du fonds de, restitution des locaux loués. Sanction : si l état des lieux n est pas dressé, le bailleur ne pourra se prévaloir des dispositions de l article 1731 du code civil qui prévoit qu en l absence d état des lieux, le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Applicable aux baux professionnels Tout bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le décret du 03 novembre 2014 précise les charges que les bailleurs ne peuvent plus désormais mettre à la charge des preneurs : 1 Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2 Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil; 3 Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et 4 Cette lettre d information a pour but d exposer les principales mesures votées et ne saurait se substituer ou remplacer la consultation d un professionnel du droit Applicable le 20 juin 2014 pour toute les restitutions de locaux lorsque le bail avait prévu un état des lieux d entrée : l état des lieux de sortie est obligatoire Sinon : applicable aux contrats conclus ou compter du 5 novembre 2014
État prévisionnel des travaux envisagés dans les 3 prochaines années et budget prévisionnel L. 145-40-2 R145-35 redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4 Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5 Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1 et 2 celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire 1 Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel (au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.). Cet état récapitulatif inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges. À la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances mis à sa charge 2 Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût (dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale). À la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. compter du 5 novembre 2014 5 Cette lettre d information a pour but d exposer les principales mesures votées et ne saurait se substituer ou remplacer la consultation d un professionnel du droit
Droit de préférence du preneur en cas de vente du local L. 145-46-1 Liberté contractuelle Instauration d un droit de préférence pour le locataire en cas de vente, par le bailleur, d un local commercial dans lequel il exploite son fonds de. Cette disposition n est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ; cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux; cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Toute cession de local intervenant à compter du 18 décembre 2014 6 Cette lettre d information a pour but d exposer les principales mesures votées et ne saurait se substituer ou remplacer la consultation d un professionnel du droit