COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU GRAND RODEZ AMENAGEMENT DE LA ZAC COMBAREL COMMUNE DE RODEZ CESSION LOT B1- PROGRAMME IMMOBILIER RESIDENTIEL CONSULTATION DE PROMOTEURS ET D ARCHITECTES PHASE 1- CANDIDATURES NOTICE DE PRESENTATION Février 2014 1/11
SOMMAIRE PREAMBULE... 3 I- LA SITUATION GENERALE... 3 II LES OBJECTIFS... 5 III- PRESENTATION GENERALE DU PROJET... 6 IV- PROGRAMME DU LOT B1... 7 1. REFERENCES CADASTRALES... 8 2. REGLEMENT D URBANISME/ ORIENTATION D AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION... 8 3. LE PROGRAMME DE LOGEMENTS/ STATIONNEMENT... 8 4. DESSERTE... 9 5. DIAGNOSTIC DE QUALITE DES SOLS... 10 6. DIAGNOSTIC ARCHEOLOGIQUE... 10 V- PRIX DE CESSION DU LOT... 10 VI- CALENDRIER OPERATIONNEL PREVISIONNEL... 11 VII- ANNEXES... 11 2/11
PREAMBULE Le départ du Centre Hospitalier du site de Combarel en 2008 et la délocalisation de la Maison d Arrêt en juin 2013 ont créé une opportunité foncière de près de 3 ha, en cœur d agglomération, sur la commune de Rodez. La Communauté d Agglomération du Grand Rodez a donc décidé de conduire l opération de reconversion du site pour créer un véritable quartier de vie pour tous, à deux pas du centre-ville. L ouverture sur la ville s accompagnera de la transformation d un site jusqu alors dédié, en un quartier mixte d habitat, d activités tertiaires, commerciales et d équipements publics. Le site de Combarel représente un enjeu majeur pour l agglomération : il s agit d un îlot urbain de grande ampleur dont la reconversion aura un impact sur le fonctionnement urbain de toute une partie du centre- ville, le site occupe une situation géographique stratégique : en plein cœur de Rodez, à 200 mètres de la cathédrale, sur le piton rocheux où de telles disponibilités foncières sont exceptionnelles, le site comporte des éléments significatifs du patrimoine situés sur Rodez (Quadrilatère). I- LA SITUATION GENERALE Le site de Combarel se situe en plein cœur de la commune de Rodez, sur le territoire de la Communauté d Agglomération du GRAND RODEZ, à deux pas du centre historique de Rodez (200 m de la Cathédrale), du Palais de Justice, de la nouvelle salle des fêtes, du jardin public du Foirail, du Musée Soulages et du complexe cinématographique. ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 3/11
Localisation de la ZAC Le site de Combarel est bordé par : au Nord, par la rue Combarel dans sa section comprise entre les rues François Mazenq et Alibert ; à l Ouest, par la rue François Mazenq et l escalier qui la prolonge jusqu à l avenue Louis Lacombe ; au Sud, par l avenue Louis Lacombe, depuis l escalier Mazenq jusqu à la limite de la propriété ; à l Est, par la limite de propriété et les habitations riveraines, incluant certaines propriétés jouxtant la rue Alibert. ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 4/11
Ancienne Maison d Arrêt Le périmètre de la ZAC s étend sur 3 hectares environ. Il exclut de son emprise les voies de circulation adjacentes au site. Périmètre de la ZAC suite à sa création le 19 décembre 2006 II LES OBJECTIFS Les objectifs visés par l opération sont : dynamiser le centre ancien : le site viendra compléter le projet d ensemble du secteur central initié par l implantation d équipements structurants le long de l axe Bourran / centre-ville ; valoriser le patrimoine Ruthénois : le site se situe dans le périmètre de protection de la cathédrale, à proximité du centre historique. Sur le site, des bâtiments ont une valeur patrimoniale qui justifie leur conservation tel que le Quadrilatère ; ouvrir le site vers la ville : ce projet va transformer l ancien espace hospitalier en un véritable quartier, avec de nouvelles liaisons sur la ville ; construire au cœur de la ville : aménager le site et permettre à l agglomération de limiter l étalement urbain et de réduire les déplacements. ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 5/11
Vers le Label Ecoquartier Dans le cadre de la reconversion urbaine de ce site, la Communauté d Agglomération du Grand Rodez, soucieuse de la qualité de cette opération en cœur d agglomération, a souhaité s engager dans une démarche de développement durable. Ainsi, en réponse à cet objectif, l opération vise à proposer des espaces publics et des constructions de qualité, économes en énergie et en ressources naturelles, agréables à vivre et respectueux de l architecture et du paysage environnants. Elle permettra également de : construire en cœur de ville pour développer un programme mixte (habitat, activités tertiaires, commerces et services ) ; limiter l expansion urbaine et réduire les déplacements ; valoriser le patrimoine ruthénois ; intégrer le site dans la ville et créer du lien social. Le Grand Rodez s est à ce titre engagé dans la démarche de labellisation nationale Ecoquartier, ce qui implique un engagement sur tous les axes prévus dans la charte du Ministère de l Ecologie, du Développement Durable et de l Energie (consultable sur le site internet www.developpementdurable.gouv.fr). III- PRESENTATION GENERALE DU PROJET Le projet urbain se décline en 3 points clefs : la création d une voie nouvelle transversale qui desservira le site et rééquilibrera l espace au regard d une topographie difficile ; la notion d îlot ouvert : le projet propose un plan d aménagement aéré, en cohérence avec le cadre environnant et aisé à découper dans le temps, qui privilégie les espaces publics et la verdure ; la possibilité d offrir une évolution dans l affectation des programmes de construction et de restructuration. Plan de masse ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 6/11
Le projet urbain, qui bénéficie de vues remarquables, repose sur : un niveau haut : un terrain en plateau, de la rue Combarel jusqu à un espace public central, destiné à accueillir le jardin des Capucins, le complexe hôtelier et le quadrilatère (déjà existant); un niveau bas : sur un coteau, en très fort dénivelé, destiné à accueillir l essentiel des programmes de logements. Vue oblique du futur quartier de Combarel Les grandes lignes du projet : renforcement du caractère piétonnier et continu du parvis haut et du jardin ; liaison piétonne directe entre la rue Combarel et l avenue Louis Lacombe implantation d îlots de logements en contrebas du Quadrilatère avec le maintien d une ouverture visuelle vers le grand horizon sud et le plateau du Ségala ; programmation hôtelière sur l îlot Combarel. La rue Combarel et le jardin des Capucins (vus depuis l avenue Victor Hugo) IV- PROGRAMME DU LOT B1 La présentation qui suit reste sommaire. Des éléments plus détaillés seront fournis lors de la deuxième phase de la consultation avec la transmission du cahier des charges et de documents tels que les cahiers des prescriptions environnementales et architecturales, les levés topographiques, les diagnostics de pollution des sols, le diagnostic archéologique. ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 7/11
Le programme devra être particulièrement soigné compte tenu des enjeux de valorisation patrimoniale sur ce site et notamment en front de la rue Combarel : des éléments majeurs du patrimoine ruthénois seront préservés et mis en valeur. Il est rappelé que la volonté de la Communauté d Agglomération du Grand Rodez est de créer à Combarel un quartier neuf et d introduire une architecture tout à la fois nouvelle et attentive à un environnement marqué par le poids du passé. La construction des bâtiments et l aménagement de la parcelle devront obligatoirement intégrer la démarche de développement durable (voir II- Objectifs- Vers le label Ecoquartier). 1. Références cadastrales Le lot mis à la vente est le lot B1, situé à l intérieur de la Z.A.C. de Combarel sur la parcelle cadastrée AE 89 d une surface totale d environ 29 840 m², dans le périmètre des Monuments Historiques. L emprise totale du lot B1 est d environ 1 653 m 2 et l emprise au sol à construire de 960 m 2. La parcelle du lot B1 fera l objet d une division parcellaire dont le numéro et la surface définitifs seront fournis ultérieurement. 2. Règlement d urbanisme/ Orientation d aménagement et de programmation La parcelle est classée en secteur UB au P.L.U. Le projet devra respecter les dispositions du PLU et de l Orientation d Aménagement et de Programmation relative à la ZAC de Combarel (cf. annexes 1 et 2). La délivrance des autorisations d urbanisme conformes à cette réglementation sera une condition suspensive de la promesse de vente. 3. Le programme de logements/ stationnement Le lot B1 implanté sur la partie basse de la ZAC, directement accessible depuis la future voie principale à créer, sera composé de 2 bâtiments R+4. Il permettra de livrer environ 54 nouveaux logements en habitat collectif pour environ une surface de plancher d environ 3 672 m 2. Schéma d implantation du lot B1 ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 8/11
Coupe le long de l'avenue Louis Lacombe Afin d assurer une mixité, il peut être proposé des logements en accession sociale dans la limite de 10 %. Une attention particulière devra être portée à la taille des logements : les bâtiments devront intégrer des logements de tailles diverses (du T2 au T5) pour mélanger les typologies de ménages (de la personne seule aux familles avec enfants). Un nombre représentatif de grands logements (à partir de T4) devra être proposé : soit 15% minimum en nombre. Des stationnements en sous- sol seront prévus sur 2 niveaux maximum (ratio de 0.8 place minimum par logement). Les capacités de stationnement sont sur : 1 niveau : 1 380 m² soit 46 places pour un ratio de 30 m²/ place, 2 niveaux : 2 470 m² soit 82 places pour un ratio de 30 m²/ place. 4. Desserte La desserte du quartier sera organisée autour d une voie principale nouvelle (voie 1). Cette rue à double sens partiel permettra d accéder au cœur de la ZAC depuis le haut (avenue Victor Hugo - rue Combarel) ou le bas du site (avenue Louis Lacombe) ; la partie inférieure de la voie sera en sens unique montant afin d éviter que la voie nouvelle ne constitue un «itinéraire malin». Le lot B1 est bordé au Nord par la voie 1 à créer et à l Est par une rue rejoignant la rue Alibert. Schéma de principe pour la desserte de la ZAC de Combarel ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 9/11
Les accès véhicules au parking souterrain seront concentrés en un seul endroit et se feront par une rampe à double sens depuis la voie nouvelle 2. Les accès piétons aux bâtiments depuis l'espace public se feront : à l'intérieur de la parcelle, à proximité de la rampe d'accès véhicules, et/ ou au niveau des rez-de-chaussée des bâtiments, en lien direct avec les voies nouvelles 1 et 2. Le schéma suivant permet de situer ces accès : 5. Diagnostic de qualité des sols Un diagnostic de qualité des sols a été réalisé en janvier 2006 par la SOCOTEC sur le site de l ancien centre hospitalier de Rodez. Les sondages réalisés ne révèlent pas de traces de pollution de sol sur l emprise du lot B1. 6. Diagnostic archéologique Le diagnostic archéologique n a révélé aucun vestige à conserver sur l emprise du lot B1. NB: il est précisé que l ensemble de la notice de présentation est transmise à titre indicatif. V- PRIX DE CESSION DU LOT A titre indicatif, le prix minimum de cession du lot B1, pour une surface de plancher minimum d environ 3 672 m 2 de SDP, est fixé à : 160 HT/ m 2 SDP pour les logements libres, 100 HT/ m 2 SDP pour les logements en accession sociale, soit un prix minimal de cession du lot fixé à (528 768 HT + 36 720 HT) = 565 488 HT (pour 10 % de logements en accession sociale). Ces prix sont fixés sous réserve d actualisation et de l estimation des services de France Domaines. Pour tout mètre carré de SDP supplémentaire, le prix de cession appliqué sera de : 150 HT/ m 2 SDP pour les logements libres, 90 HT/ m 2 SDP pour les logements en accession sociale. *SDP (surface de plancher) ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 10/11
VI- CALENDRIER OPERATIONNEL PREVISIONNEL Février 2014 : lancement de l appel à candidatures pour la cession du lot B1, Mai 2014 : choix des trois candidats admis à présenter une offre, Eté 2014 : choix du projet retenu, Eté 2015 : obtention du permis de construire et signature de l acte de vente, 2 ème semestre 2015 : démarrage des travaux de construction des immeubles du lot B1, 2 ème semestre 2016 : livraison prévisionnelle des premiers logements du lot B1. Ces dates prévisionnelles ne sont données qu à titre indicatif et sont susceptibles d évoluer. VII- ANNEXES Annexe 1 - Orientation d Aménagement et de Programmation - Règlement Annexe 2 - Orientation d Aménagement et de Programmation - Illustration ZAC Combarel- Lot B1- Consultation de promoteurs et d architectes- Notice de présentation 11/11