Synthèse des ateliers du séminaire : «Accès et participation des publics fragilisés à un habitat durable : regards croisés des acteurs techniques et sociaux» 17/02/2014 Atelier 1. Stimuler la rénovation durable du parc locatif privé 1
Atelier 1. Stimuler la rénovation durable du parc locatif privé Comment convaincre les propriétaires-bailleurs de rénover? Comment permettre une implication des locataires en amont des travaux et après? Comment promouvoir le dialogue locataires-propriétaires? Comment assurer le maintien des publics fragilisés dans les logements à l issue des travaux réalisés par le propriétaire? Débats Frein : Quand on parle de l enjeu de la rénovation énergétique, les personnes précarisées sont intéressées mais elles disent aussi : «ce n est pas pour nous». Comment permettre une implication des locataires en amont des travaux et après? - Les personnes précarisées sont constamment en prise avec 36.000 urgences qu il faut essayer de gérer avant de penser au logement. - Ces personnes sont aussi en très grande rotation dans leur logement. Elles vivent 6 mois dans un «deux pièces» à moitié pourri en attendant que leur situation financière s améliore (trouver un travail) pour pouvoir espérer un meilleur logement. - Dans les dispositifs de soutien aux travaux économiseurs d énergie mis en place par les Régions bruxelloise et wallonne, l approche est essentiellement individuelle. Des personnes n ayant ni accès à l information concernant ces aides ni les moyens de se lancer dans l aventure ne se sentent tout simplement pas concernée par ces dispositifs; c est beaucoup trop loin de leur réalité. Dans le logement social, les référents sociaux peuvent accompagner les ménages ; dans le parc locatif privé, la personne est souvent seule pour appréhender l ensemble des difficultés liées à la location. - Il serait utile d envisager une approche plus collective de l accompagnement en matière de rénovation énergétique qui consisterait à associer des acteurs de terrain (qui connaissent les gens, leur situation), des acteurs maîtrisant les solutions techniques aux problèmes du bâti, des financeurs, les politiques de soutien à l investissement et les acteurs administratifs (qui créent les dossiers). Cette approche collective permettrait d explorer d un peu plus près la situation des personnes. Frein : Crainte du locataire d entrer en discussion avec son propriétaire, crainte de l expulsion et même, parfois, peur de la simple visite du propriétaire-bailleur. Comment promouvoir le dialogue locataires-propriétaires? En règle générale, le locataire n ose pas aller chez le propriétaire pour lui parler des travaux à réaliser. Et, il ne veut absolument pas qu un intervenant aille discuter avec son propriétaire, qu on lui demande quoi que ce soit, qu on l embête. Son premier réflexe est de dire «Je ne veux pas faire rentrer mon bailleur dans mon appartement». 2
En particulier, à Bruxelles, se posent aussi des difficultés liées à la sous-location (du logement d un cousin, d un ami qui vous a aidé à vous installer en Belgique.). «Il n est déjà pas évident de négocier avec son bailleur parce qu il y a de l humidité dans le logement, ce l est encore moins quand il faut négocier avec la personne dont vous prenez la place temporairement». Les critères et normes ne constituent pas forcément la meilleure approche pour amener des travaux de rénovation. La meilleure approche, c est d établir un climat de confiance entre propriétaires et locataires. D où l importance des processus de médiation dans la relation propriétaires-locataires et d accompagnement ; avec l idée aussi de donner du pouvoir aux locataires pour qu ils puissent négocier avec leur propriétaire-bailleur. Concrètement : - On a mis en avant le rôle des acteurs extérieurs (n ayant pas de position ni de bailleur ni de locataire) et proches du citoyen (services communaux, tuteurs énergie ) pour rencontrer «gentiment» les propriétaires-bailleurs, leur expliquer les enjeux, leurs obligations, l importance de proposer des logements salubres. C est dans un cadre comme celui-là que l on peut parvenir à négocier certains petits travaux. Bémol. Une médiation fonctionne dans le meilleur des cas avec des propriétaires qui ont un bien en relativement bon état et qui vont essayer de faire quelque chose pour ne pas le dégrader, pour l améliorer pour le confort du locataire Le propriétaire-bailleur va uniquement agir sur l état du bien pour qu il ne perde pas en valeur locative mais si on veut aller plus loin, il faut trouver des pistes de financements. - Accompagner les locataires en faisant de petits travaux avec eux dans leur logement, moyennant l intervention financière du propriétaire. Ce sont tous ces petits montages qui font qu un propriétaire va accepter d intervenir parce qu il devra intervenir un peu mais pas trop, en n étant pas obligé, brusqué, c est une négociation. Et, même si le propriétaire n est pas d accord tout de suite, parfois quand il voit qu il y a des choses qui sont lancées, entamées, il va dire puisque vous faites cela, je vais aussi réaliser une partie. Frein : Difficultés pour les publics fragilisés d avoir accès aux dispositifs de primes que les régions ont mis en place et de se lancer dans l aventure. Comment permettre une implication des locataires en amont des travaux et après? Il vaut mieux être propriétaire de son logement, avoir un peu d épargne de côté et posséder un certain bagage pour être capable de comprendre le vocabulaire des dossiers qui devront être remplis et les actes techniques qui vont être posés. Il faut donc disposer de moyens culturels et financiers ainsi que d un réseau social (connaitre un architecte, un ami qui pourra aider). Piste de solution - Le fascicule de présentation de l Écopack réécrit par la FUNOC pour les publics fragilisés devrait être publié par la Région wallonne parce que ce qui est simple pour les personnes qui ne maîtrisent pas le vocabulaire de la langue française l est pour tout public. 3
Frein : Manque d intérêt financier pour les propriétaire-bailleurs qui n invite pas à la réalisation de travaux. Comment convaincre les propriétaires-bailleurs de rénover? Lorsque l on rend visite à un propriétaire habitant son bâtiment et qu on lui montre le potentiel d économie d énergie liée à un investissement dans l isolation, cela passe ; mais quand on va voir un propriétaire-bailleur qui n a pas le même retour, cela ne parle pas du tout. Il est difficile de convaincre les propriétaires-bailleurs de rénover malgré les explications qui sont pertinentes et qu ils comprennent. C est encore moins facile avec les propriétaires à petits revenus. Et, en théorie, le locataire est juste tenu de faire des réparations de menu entretien. Il ne lui appartient pas d engager des réfections de plus grande envergure. - Contraindre un propriétaire à réaliser des travaux. L intérêt a été pointé d un cadre plus coercitif avec notamment un renforcement des règles de salubrité sur base de critères de performance énergétique 1 ; car la qualité d un bien ne concerne pas que les normes de salubrité, elle dépend aussi de sa performance énergétique. Avec quel outil pourraiton réaliser ce cadre plus coercitif en matière énergétique? La PEB 2.Il faudrait une vraie utilisation de ce certificat : moduler la déduction fiscale en fonction de l échelle PEB ; et tout nouveau bail devrait être accompagné du certificat PEB. Cela permettrait aussi de dresser un cadastre de l état du parc locatif en région wallonne. Difficulté : le certificat PEB n est pas toujours fourni quand il le devrait, c est-à-dire à chaque transaction (d achat ou de location). Les propriétaires ne sont pas tenus de remettre le certificat PEB avec le bail d enregistrement et les locataires sont en telle demande de trouver un logement qui ne soit pas trop cher qu ils n osent pas le réclamer à leur propriétaire. Et quand le certificat PEB est réalisé, il est parfois fantaisiste (très «folklorique» 3 ), il n est pas fidèle à la réalité du logement. Il faut être agréé pour être certificateur PEB et la formation est assez costaude (réservée aux architectes ). Une partie des certificats est donc faite sérieusement, mais on peut aussi remplir facilement un certificat en mettant des réponses par défaut. Il ne représente alors rien, il est bradé. Piste de solution. Il faudrait contrôler davantage le marché de la PEB pour éviter les dérives ; revoir la formation des certificateurs (mise à niveau des certificateurs) et le mode du choix des certificateurs. Bémol. Il est déjà difficile de faire respecter les arrêtés de salubrité. Les critères de salubrité sont très exigeants et non réalistes. Il faut parfois deux ans et demi avant de parvenir à faire reconnaitre un logement comme salubre. Parfois le logement n est pas salubre pour un locataire mais il l est pour un nouveau locataire dont les comportements engendrent moins de problèmes d humidité au niveau du bâti. Il est donc très compliqué d évaluer la salubrité d un logement. Qu en sera-t-il si on exige, en plus, d avoir des logements isolés? On soulève des objectifs qui sont trop grands pour ce que l on arrive à faire avec le parc locatif privé. Cela conduirait à fermer la moitié des immeubles. Piste 1 Remarque : le volet ventilation dans le certificat PEB est lié à la salubrité. 2 Le certificat PEB est, en quelque sorte, une photo de la performance énergétique du bâtiment. 3 Une étude réalisée par la Fondation Roi Baudouin le montre. 4
de solution. Il faut se baser sur quelque chose que l on arrive à gérer pour éviter qu il y ait trop de gens à la rue. Autre bémol. Dans le secteur locatif privé, les personnes relogées pour cause d insalubrité font généralement appel à des demandes de primes ADeL 4 (avec un rapport de la Région wallonne qui dit en quoi le logement ne répond pas aux critères de salubrité). Le logement n est quasi jamais qualifié d «inhabitable», il est souvent «améliorable». Cela veut dire qu il n y a pas de vraie pression sur les propriétaires pour qu ils fassent des travaux. Les Communes ne sont pas particulièrement actives pour «titiller» les propriétaires. - On a aussi mis en avant l intérêt d utiliser la porte d entrée des primes pour montrer au propriétaire-bailleur que du soutien existe et l encourager ainsi dans sa démarche de rénovation. On a parlé notamment de la prime «MEBAR 5». Mettre cette petite somme d argent (1.365 euros) sur la table permet, par exemple, de changer deux châssis et de dire au propriétaire : «Si vous en payez un troisième ; pour le prix d un châssis, vous en avez trois». La prime est une occasion d engager un dialogue. - Les AIS (Agences immobilières sociales 6 ) sont une des solutions à promouvoir, à développer. Elles permettent d aider les propriétaires à petits revenus à mettre en location leur logement pour des ménages à faibles revenus et à réaliser une série de travaux. Lorsqu une AIS travaille avec un propriétaire pour essayer de prendre en gestion le logement, celui-ci doit respecter les règles de salubrité. Si le bâtiment n est pas dans les règles, il faut dire au propriétaire : «Je peux prendre votre bâtiment en gestion mais vous devez faire des travaux de telle ou telle sorte». On leur explique alors les avantages des prêts, subventions, l Écopack pour les propriétaires. - La taxation des loyers sur base du loyer réel devrait s accompagner d une déduction des charges réelles. Dans les charges réelles, on a, en premier chef, les frais de rénovation ; ce qui pousserait à une rénovation effective et, de surcroit, à une rénovation «en clair» plutôt «qu au noir» parce que pour déduire les charges réelles, il faut évidemment pouvoir les déclarer. - Des achats groupés pour favoriser la rénovation énergétique des logements privés dans les quartiers urbains (Projet SUN). - La possibilité pour les locataires de réaliser eux-mêmes les travaux grâce au soutien d un service technique qui vient en aide au locataire dans la réalisation de travaux avec l accord du propriétaire (comme l expérience ARA à Lille). En général, les propriétaires se montrent méfiants à l idée de voir réaliser des travaux par les locataires, mais puisqu il y a un service technique, acceptent de financer une partie des travaux. L implication du locataire dans la rénovation de son logement ne se fait que sous condition d un encadrement social et technique. Et, généralement, lorsque le propriétaire vient voir ce qui a été fait, il est plus disposé à investir encore dans d autres travaux. 4 http://dgo4.spw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/pages/log/pages/aides/ap/adel.asp 5 http://energie.wallonie.be/fr/aide-a-l-investissement-energie-pour-les-menages-a-revenu-modeste-mebarii.html?idc=6369&idd=12275 6 http://www.flw.be/index.php/agences-immobilieres-sociales 5
Frein : En Belgique, faute de cadre (de régulation des loyers), un bailleur qui réalise des travaux pourrait demander un loyer un peu plus cher du fait que le locataire en sera le premier bénéficiaire. Comment assurer le maintien des publics fragilisés dans les logements rénovés (dans des conditions qui restent encore acceptables)? Lorsque des travaux d amélioration du logement sont réalisés, ils peuvent impliquer une rotation de locataires parce que c est au moment du changement de bail que le propriétaire-bailleur peut éventuellement faire valoir son investissement et augmenter le prix du loyer. Il faut donc éviter que le propriétaire, sur base de l argent public, puisse augmenter son loyer, soit à charge du locataire ou à celui du locataire qui vient de rentrer. Dans le cadre de l éco-pack, le propriétaire-bailleur ne peut augmenter le loyer le temps du bail mais comme les baux sont, en général, de courte durée, le bailleur peut quand même augmenter le loyer. L enjeu est de réfléchir à une régulation du prix des loyers de telle sorte que l équilibre entre le loyer et la facture énergétique reste supportable pour le locataire et que le bailleur puisse récupérer, sur une certaine durée, l investissement consenti afin que le locataire puisse vivre dans un logement mieux isolé. - Tout réside dans la relation entre le propriétaire et le locataire ; et cela se travaille au quotidien. Un propriétaire qui réalise des travaux n a pas forcément intérêt à augmenter son loyer sachant qu il loue à un«bon locataire» qui paie régulièrement son loyer. Les services logement dans les Communes (il est dommage de les voir disparaitre) peuvent jouer ce rôle de médiation ce n est pas toujours un service social qui doit être interpellé. - Parfois les locataires paient le double ou le triple de leur loyer en charges de chauffage et d électricité. Il vaut parfois mieux négocier avec son propriétaire certains travaux moyennant une augmentation du loyer. - Le principe d une objectivation des loyers. C est l idée de construire une grille indicative et objective des loyers contenant des critères qui vont permettre de construire un prix moyen. C est un exercice qui a été réalisé à Bruxelles et qui permettrait d objectiver les loyers. Évidemment, il faudrait que l on puisse utiliser cette grille. À Bruxelles, à l heure actuelle, il n y a pas d accord politique sur son utilisation. Il serait intéressant de lier la grille indicative à une série d aides à la rénovation. Par exemple, un bailleur qui demande les primes régionales à la réhabilitation pour rénover un logement devrait s engager à respecter la grille de loyers. Bémol d un intervenant : «Je ne crois pas au système de fixation des loyers. On est dans une économie de marché et la location est un bien comme un autre ; si on veut essayer de contrôler tout, il faudra autant de fonctionnaires à charge...». - Ne pas créer un cadre coercitif mais permettre au locataire qui se sentirait lésé de saisir une instance de concertation pour négocier avec son propriétaire un loyer plus raisonnable ou la réalisation de travaux. Cette instance pourrait aussi être mobilisée par le propriétaire qui réalise des travaux pour augmenter le loyer dans une marge 6
raisonnable. Cette concertation pourrait se faire via une commission paritaire locative (des projets pilotes ont été réalisés en Belgique). - La taxation des loyers sur base du loyer réel. Le loyer étant actuellement imposé sur base du revenu cadastral, cela n incite pas à afficher de la modération dans la fixation du loyer parce que la base d imposition reste la même que l on demande cher ou pas cher pour le loyer. La taxation sur base du loyer réel inviterait à plus de modération de la part des propriétaires afin d éviter le risque de basculer dans une tranche supérieure d imposition. - En région wallonne, l'adel (allocation de déménagement et de loyer) est une aide financière qui est aussi destinée au locataire qui reste dans le logement après travaux. - Prévoir des solutions de relogement. La Région wallonne a bien avancé dans ce domaine sous cette législature avec une obligation de mise à charge du Bourgmestre et de la SWL pour trouver un logement avec une aide financière pour le logement. Mais il faudrait que cette obligation soit aussi mise à charge du propriétaire parce l insalubrité est généralement de son fait et donc, il devrait assumer. La France et la Flandre ont suivi cette voie-là. Cette mesure devrait être examinée de près, d autant plus que la Région wallonne va être compétente pour le bail à loyer. Frein : Difficulté, pour les locataires privés, de se mobiliser collectivement. Comment convaincre les propriétaires-bailleurs de rénover? Dans les logements sociaux, il est possible de se regrouper entre locataires et de faire une démarche collective vers l opérateur. Dans le secteur locatif privé, le locataire est seul dans sa relation à son propriétaire ; c est plus difficile. Piste de solution - Dans ce cadre-là, les commissions paritaires locatives offrent aussi un cadre plus collectif où sont représentés les intérêts des locataires et des propriétaires. Frein : À l heure actuelle, les propriétaires-bailleurs bénéficient d une déduction fiscale forfaitaire de 40 % du revenu cadastral sur base des travaux que l on estime qu ils vont réaliser chaque année. Comment convaincre les propriétaires-bailleurs de rénover? Puisque les propriétaires-bailleurs ne doivent pas prouver que les travaux sont réalisés, cela ne les motive évidemment pas à réaliser des travaux. Piste de solution - Conditionner cette déduction fiscale (60 % du foncier réellement payé par le propriétaire) à des travaux qui seraient effectivement réalisés et déclarés. 7
Frein : On constate un manque de logements financièrement accessibles aux ménages fragilisés. Conséquences - Certains locataires fragilisés ne paient pas toujours leur loyer (avec la précarité énergétique qui augmente ). Un grand nombre de procédures d expulsion en place dans le secteur privé le sont pour non-paiement de loyers. Et la plupart des gens se mettent en tête que le droit au logement est un droit pour tous. Ils ne craignent pas de se retrouver sans logement parce qu ils pensent, qu avec une attestation de «sans-abri», ils auront droit à un logement social. C est aussi un défi par rapport aux réflexions politiques : comment sauvegarder le patrimoine privé pour ne pas que tout le monde, demain, veuille un logement social? - Une série de personnes cohabitantes louent et se domicilient dans un petit logement (cela concerne plusieurs milliers de biens en Wallonie) qu ils ne vont pas habiter pour pouvoir conserver leur statut d isolé et bénéficier ainsi d un montant d allocations un peu plus élevé. Ce «gel» de petits logements accroît encore l insuffisance de l offre de logements sur le marché locatif. - Un revenu universel (pour permettre de payer à temps et à l heure le loyer). Le Danemark, notamment, donne un revenu (allocation de chômage, allocation du CPAS ) quel que soit le statut social. Que l on soit isolé ou non isolé, on dispose de ce revenu universel. Des dizaines de milliers de logements pourraient être remis ainsi sur le marché. Et, au niveau des propriétaires, il y aurait une concurrence pour améliorer leurs logements parce que l offre serait démultipliée. Bémol. Cela coûterait de l argent à l État. - Les AIS (Agences immobilières sociales). - Dans le Code Wallon du Logement, on a supprimé le point«priorité pour le locataire qui est directement responsable de la survenance de l insalubrité et qui aurait conduit à l interdiction à la location». Il faudra voir comment on va mettre cela en pratique. - L Alloc (aide à la location) vise à soutenir les familles nombreuses qui veulent louer, auprès d une AIS, un logement proportionné à leurs besoins. - Pour prévenir les expulsions, la France vient de lancer un Fonds de paiement des impayés locatifs. Ils ont fait leur calcul : cela coûte moins cher de combler les trous en amont que d assurer un relogement en aval. Bémol. La France a plus de moyens que nous pour alimenter le Fonds. Autre bémol. Il faudrait que cela n aboutisse pas à une déresponsabilisation complète des locataires. 8
Frein : Des propriétaires ne veulent pas isoler par crainte que les locataires ne ventilent pas. Comment promouvoir le dialogue locataires-propriétaires? - Souvent, les propriétaires qui isolent leur logement et installent une VMC double flux se retrouvent avec des locataires qui la débranchent parce qu ils ont l impression de perdre du chauffage ; et cela induit des problèmes d humidité dans le logement. Cela peut donc constituer un frein pour les propriétaires au courant de ce risque. - L investissement du propriétaire ne suffit pas, il faut aussi apprendre aux gens à utiliser leur logement. - Promouvoir le dialogue propriétaire-locataire pour que le locataire comprenne bien les enjeux de la bonne utilisation du logement. 9