Chiffres clés par action

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3 Chiffres clés par action 14,60 14,09 10,86 En 15,00 12,00 9,00 6,00 ANR de liquidation : 10,86 (dilué) -23% 126,4 M 3,00 0, En 0,60 0,56 0,55 0,57 0,40 Cash-flow d exploitation : 0,57 (dilué) +4% 6,7 M 0,20 0,

4 Agenda Activité patrimoniale Éléments financiers Stratégie et perspectives Annexes 4

5 Activité patrimoniale Stratégie locative Chiffres clés du patrimoine Valeurs d expertise 5

6 Nouveaux baux et résiliations Danica : résiliation par Coface et Coface Services Surfaces : 887 m 2 et 222 m 2 Date d effet : Loyers annualisés : 231 K Jatte 3 : location du 6 e étage à TMC Régie Surface : 848 m 2 Date d effet : Loyer annualisé : 334 K (365 /m 2 ) 6 Magellan : résiliation partielle du bail avec Faurecia et nouveau bail 1 Loyer économique hors taxe et hors charge Surface : 85% du total Date d effet : Loyer annualisé global l 1 : 44M 4,4 (vs 5,7 M ) Bail : 9 ans dont 6 ans fermes sur 70% des surfaces

7 Sécurisation des cash-flows En M 23% 12,0 10,0 33% 32% 30% 8,0 6,0 Echéancier fin de bail % 16% 17% 4,0 % des loyers annualisés 6% 6% 7% 7% 4% 1% 2% 2% >16 2,0 0,0 En M 14% 5% 20% 40% 36% 12,0 10,0 29% 8,0 11% 12% 12% 10% 5% 5% 6,0 4,0 2,0 Echéancier option triennale % des loyers annualisés 7 1% >16 0,0

8 Chiffres clés du patrimoine En M Baisse de la valeur du patrimoine : ,3% sur 6 mois ,1% en 1 an à périmètre constant En M 28,0 Loyers annualisés : Effet indexation sur 6 mois : +2,2% 26,7-1,3 +0,7 26, ,0 24,0 22,0 Rendement locatif : brut : 7,3% base cours de l action : 10% 20,00 Loyers annualisés Nouveau bail Faurecia Indexation des baux Loyers annualisés

9 Evolution des paramètres d expertise Taux d actualisation Taux de rendement / Valeur locative de marché 6,4% 8,60% Jatte 1 Jatte 1 5,9% 7,85% Jatte 2 Jatte 3 Chaganne Horizon Defense Magellan Danica Salengro Moyenne du Portefeuille 7,25% 7,50% 7,60% 8,00% 7,85% 8,00% 7,80% 8,25% 8,10% 8,15% 8,60% 8,60% 8,45% 8,75% 9,00% 9,00% Jatte 2 Jatte 3 Chaganne Horizon Defense Magellan Danica Salengro Moyenne du Portefeuille 5,1% 5,9% 6,1% 6,3% 6,4% 6,8% 6,6% 6,5% 6,5% 6,1% 6,4% 6,1% 5,9% 6,6% 64% 6,4% 7,1% 6,00% 7,00 % 8,00 % 9,00% ,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00%

10 10

11 Eléments financiers de l exercice Compte de résultat Cash-flow Rentabilité et rendements Endettement 11

12 Compte de résultat Décomposition par nature du compte de résultat (-32,6 M ) En K Revenus locatifs Résultat de cession des immeubles de placement 0 Ajustement de la valeur des immeubles de placement Frais de structure et personnel Charges nettes d intérêts

13 Progression du cash-flow d exploitation Cash-flow d exploitation : 6,7 M (+60% / S ) Marge opérationnelle 1 : 50% (contre 46% pour l exercice ) Indicateurs de rentabilité En % des loyers bruts Frais de fonctionnement Charges financières nettes Cash-flow d exploitation Marge opérationnelle : cash-flow d exploitation / loyers bruts

14 Évolution de l ANR par action Décomposition par nature des variations de l ANR par action 14,09-0,63 13,46-0,17 13,29 En 14,50 14,00 13,50 13,00-2,76 12,50 12,00 11,50 10,86 10,86 +0,33 10,53 ANR Paiement du Paiement des Résultat MtoM ANR dividende intérêts ORA net Swap ,00 10,50 10,00 14

15 Rendement opérationnel des immeubles Rendement opérationnel Rendement opérationnel = (+ loyers nets charges d intérêts coûts de maintenance) / fonds propres alloués 1 En % Jatte 1 Jatte 3 Chaganne Danica Jatte 2 Horizon Défense Magellan Salengro Core Core + Value added Opportunistic 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 15 1 Fonds propres alloués = Juste valeur de l immeuble au principal restant dû de l emprunt affecté à l immeuble

16 Rendement global des immeubles Rendement global = rendement opérationnel + rendement en capital 1 En % Jatte 1 Jatte 3 Chaganne Danica Jatte 2 Horizon Défense Magellan Salengro Core Core + Value added Opportunistic 10% 0% -10% -20% -30% -70% 16 1 Le rendement en capital est égal : (+ ou - variation de valeur hors droit - travaux immobilisés) / fonds propres alloués

17 Endettement et suivi des risques Endettement à + de 5 ans, entièrement couvert (taux moyen = 4,51% 1 ) Pas de rupture des ratios de structure t LTV LTV max 3 DSCR DSCR > 3 Züblin Immobilière Paris Ouest 1 61,1% 70% 321% 115% Züblin Immobilière France 56,7% 70% 216% 150% Sensibilités Sensibilité LTV Sensibilité DSCR Züblin Immobilière Paris Ouest 1 Valeur des actifs = -13% Tx capi. = +120 bp Taux de vacance = 65% Züblin Immobilière France Valeur des actifs = -13% Tx capi. = +120 bp Taux de vacance = 31% 17 1 Taux après couverture et après prise en compte de la résiliation partielle du bail Faurecia et conclusion d un nouveau bail le Ratio dont la méthodologie de calcul peut varier d un contrat à l autre, et qui généralement rapporte la valeur nette des immeubles (hors droits) à l endettement net de la société 3 Ratio de couverture du service de la dette dont la méthodologie de calcul peut varier d un contrat à l autre et qui rapporte généralement les éléments cash de l EBITDA au montant des frais financiers

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19 Stratégie et perspectives Stratégie d investissement Pérennisation des cash-flows Spécificités de Züblin Immobilière France 19

20 Stratégie d investissement Prise en compte de la dégradation significative de l environnement économique, financier et immobilier Suspension provisoire du programme d acquisition Objectif d atteindre un patrimoine de 500 M confirmés mais sans horizon d investissement dans le temps 20

21 Pérennisation des cash-flows Objectif de croissance du cash-flow d exploitation par action sur l exercice 2008/2009 : +3% Concentration des actions de gestion sur la fidélisation des locataires pour sécuriser et pérenniser les cash-flows Atouts de Züblin Immobilière France : Qualité des locataires et du patrimoine Taux d occupation proche de 100% Frais de structure maîtrisés et stables Structure de dette long terme et couverte Appartenance au Groupe Züblin Immobilien Mise en conformité avec SIIC 4 21

22 22 Les spécificités de Züblin Immobilière France

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24 Annexes Comptes consolidés au Patrimoine Gestion des risques et facteurs atténuants Gouvernance Organigramme Spécificités 24

25 Bilan consolidé - Actif en K ACTIFS NON COURANTS Actifs corporels Immeubles de placement Autres actifs non courants Dérivés à la juste valeur TOTAL DE L'ACTIF NON COURANT ACTIFS COURANTS Créances clients Autres créances Charges constatées d'avance Trésorerie et équivalents de trésorerie TOTAL DE L'ACTIF COURANT TOTAL ACTIF

26 Bilan consolidé - Passif en K CAPITAUX PROPRES Capital Primes d'émission Obligations remboursables en actions Réserves consolidées Couverture de flux de trésorerie future Résultat consolidé - part du Groupe CAPITAUX PROPRES - PART DU GROUPE INTERETS MINORITAIRES 0 0 TOTAL CAPITAUX PROPRES PASSIFS NON COURANTS Dettes bancaires Autres dettes financières Instruments financiers Dettes d'impôts - exit tax TOTAL DU PASSIF NON COURANT PASSIFS COURANTS Part courante des emprunts et dettes financières Dettes bancaires Autres dettes financières Dettes fournisseurs et autres dettes Dettes fournisseurs Dettes fiscales et sociales Dettes d'impôt exigible Autres dettes Produits constatés d'avance TOTAL DU PASSIF COURANT TOTAL PASSIF

27 Compte de résultat (format EPRA) en K Revenus locatifs Charges du foncier Charges locatives non récupérées Charges sur immeubles Loyers nets Frais de structure Frais de personnel Variation des provisions -100 Frais de fonctionnement Ajustement à la hausse des immeubles de placement Ajustement à la baisse des immeubles de placement Incidence de la valorisation hors droits des acquisitions de l'exercice Incidence des investissements Ajustement à la hausse du portefeuille-titre 64 Solde net des ajustements de valeur Produit de cession des immeubles placement VNC des immeubles cédés Résultat de cession des immeubles de placement Résultat opérationnel net Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie Intérêts et charges assimilées Coût de l'endettement financier net Résultat net avant impôt Impôts sur les bénéfices Impôts différés Ajustement écart d'acquisition Résultat net de l'ensemble consolidé Dont part du Groupe Dont part des minoritaires

28 Tableau de flux de trésorerie en K Flux net de trésorerie généré par l'activitéité Résultat net des sociétés Variation de juste valeur des immeubles de placement Autres produits et charges Coût de l'endettement financier net Charge d'impôt Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt Impôt versé Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement Acquisitions d'immobilisations Incidence variation de périmètre 0 Variation de juste valeur des immeubles cédés Acquisitions autres immobilisations FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT Flux de trésorerie liés aux opérations de financement Emissions d'emprunts Emissions obligations remboursables en actions (ORA) Emission Bons de souscriptions d'action (BSA) Rémunération de la composante capitaux propres - ORA Acquisition actions propres Frais d'émission d'emprunts Remboursements d'emprunts Dividendes versés Augmentation de capital Augmentation prime émission Remboursement des dépôts locataires Intérêts financiers nets versés Incidence des variations de périmètre - Trésorerie FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT Variation de trésorerie Variation du BFR d'exploitation Trésorerie à la clôture Trésorerie à l'ouverture Variation de trésorerie de la période

29 Tableau de variation des capitaux propres (1/2) En K Capitaux Pi Prime Obligations Réserves de propres - Intérêts Total Capital d'émissio remboursabl Réserves cash flow Résultat part du minoritair capitaux social n es en actions consolidées hedge consolidé Groupe es propres Capitaux propres au 31/03/ Couverture flux de trésorerie Total des charges et produits reconnus directement en capitaux propres Résultat net -part du Groupe Total des produits et charges de l'exercice Total des charges et produits reconnus directement en capitaux propres Augmentation de capital en numéraire Imputation des actions propres Réserves consolidées Distribution de dividendes Emission d'obligations remboursables en actions (ORA) Bons de souscription d'actions Annulation intérêts minoritaires i i 0 0 Résultat de l'exercice 0 0 Capitaux propres au 30/09/

30 Tableau de variation des capitaux propres (2/2) En K Prim e Obligations Capitaux Intérêts Total Capital d'émissio remboursables Réserves Réserves de Ré sultat propres - part minoritaire capitaux social n en actions consolidées cash flow hedge consolidé du Groupe s propres Capitaux propres au 31/03/ Couverture flux de trésorerie Total des charges et produits reconnus directement en capitaux propres Résultat net -part du Groupe Total des produits et charges de l'exercice Augmentation de capital en numéraire Imputation des actions propres Distribution de dividendes Imputation de frais d'émission Réserves consolidées Emission i d'obligations remboursables bl en actions (ORA) Bons de souscription actions Capitaux propres au 31/03/ Couverture flux de trésorerie Total des charges et produits reconnus directement en capitaux propresp Résultat net -part du Groupe Total des produits et charges de l'exercice Augmentation de capital en numéraire 0 0 Imputation des actions propres Distribution de dividendes Imputation de frais d'émission 0 0 Réserves consolidées Emission d'obligations remboursables en actions (ORA) 0 0 Rémunération de la composante capitaux propres (ORA) Bons de souscription actions 0 0 Capitaux propres au 30/09/

31 Calculs du cash-flow d exploitation pour la période de 6 mois sur une base non-diluée et diluée Non dilué Dilué Résultat net avant impôts Ajustement de variation de valeur des immeubles Ajustement des effets d'actualisation des dépôts et exit tax Cash flow d'exploitation (6 mois) Nombre d'actions moyen pondéré (hors actions propres) Cash flow d'exploitation par action (6 mois) 0,73 0,57 31

32 Calculs de l actif net réévalué de liquidation et de remplacement sur une base non-diluée et diluée Non dilué Dilué Fonds propres consolidés dont composante ORA Actif net réévalué de liquidation Ajustement de valeur du patrimoine (droits) Actif net réévalué de remplacement Nombre d'actions (hors actions propres) Actif net réévalué de liquidation par action 10,03 10,86 Actif net réévalué de remplacement par action 12,32 12,65 32

33 Variation des postes du compte de résultat Variation des postes du compte de résultat En K Résultat cession Revenus locatifs immeubles de placement Frais de Charge Ajust. des fonctionne nette immeubles ment d intérêts de placement

34 Synthèse de l endettement Établissement prêteur Objet Encours (en M ) Échéances Taux 1 (en%) Échéance > 5 ans Ratio LTV 2 maximum DSCR 3 devant être supérieur ou égal à Aareal Refinancement Züblin Immobilière Paris Ouest 1 (Jatte 1, Jatte 2) 75, ,925 75,8 70% 115% Aareal Financement Chaganne (Gennevilliers) ,045 18,0 - - Natixis Financement Jatte 3 (Neuilly-sur-seine) ,552 40,0 75% 4 - Natixis Financement Magellan (Nanterre) ,760 55,0 70% 4 150% 4 Aareal Financement Défense-Horizon 2 (Suresnes) ,598 10,0 - - Natixis Financement Danica (Lyon) ,122 29,0 70% 4 150% 4 Total 227, ,8 - - LTV au DSCR au LTV max atteint si DSCR max atteint si Structure Züblin Immobilière Paris Ouest 1 61,1% 321% Valeur des actifs = -13% Taux de vacance = 65% Züblin Immobilière France 56,7% 216% Valeur des actifs = -13% Taux de vacance = 31% 34 1 : Taux après couverture et après prise en compte de la résiliation partielle du bail Faurecia et conclusion d un dun nouveau bail le : Ratio dont la méthodologie de calcul peut varier d un contrat à l autre, et qui généralement rapporte la valeur nette des immeubles (hors droits) à l endettement net de la société 3 : Ratio de couverture du service de la dette dont la méthodologie de calcul peut varier d un contrat à l autre et qui rapporte généralement les éléments cash de l EBITDA au montant des frais financiers 4 : Ratios financiers à respecter sur une base consolidée

35 Synthèse du patrimoine Surface Taux de Loyers utile vacance annualisés (en m 2 ) (%) (en K ) Jatte 1 Jatte 2 Valeur Rendement Taux d expertise locatif d actua- (en K ) (%) lisation Immeuble Localisation Principaux locataires Neuilly-sur- Seine Roche ,0% 8,60% Neuilly-sur- Seine YSL Beauté ,3% 8,60% Le Chaganne Gennevilliers Europ Assistance ,3% 8,75% Neuilly-sur- Jatte 3 Seine Roche ,6% ,9% 8,60% Horizon Défense Suresnes Lexmark ,3% 8,25% Le Magellan Nanterre Faurecia ,0% 8,10% Comareg, Le Danica Lyon Gras Savoye, Dexia ,0% 8,15% Le Salengro Marseille Ville de Marseille ,7% 9,00% Total % 1,7% % 7,3% 35

36 Répartition géographique du portefeuille En % En M En % Paris Lyon Marseille 82 Total 327,3 287,6 55,6 54,6 15,2 14,9 398,1 357,

37 Répartition des loyers annualisés par locataire En % Roche Faurecia YSL Beauté Europ Assistance Ville de Marseille Lexmark Autres Total 7,5-2,5 1, ,9 12,7 10,0 5,4 3,6 1,9-0,9 05 0,5 22,3 10,5 4,4 3,0 2,0 1,3 0,9 40 4,0 26,1

38 Evolution du rendement opérationnel des immeubles Rendement opérationnel = (+ loyers nets charges d intérêts coûts de maintenance) / fonds propres alloués 1 Core Core + Value added En % Mars-08 Sept-08 18% Jatte 1 16% Jatte 3 14% Chaganne 12% Danica 10% 8% Jatte 2 6% Horizon Défense 4% Magellan 2% Salengro 0% 38 1 Fonds propres alloués = Juste valeur de l immeuble au principal restant dû de l emprunt affecté à l immeuble

39 Evolution du rendement global des immeubles Rendement global = rendement opérationnel + rendement en capital 1 En % Mars-08 Sept-08 30% Jatte 1 20% 10% Jatte 3 Chaganne 0% -10% Danica Jatte 2-20% -30% -70% Horizon Défense Magellan Salengro Core Core + Value added 39 1 Le rendement en capital est égal : (+ ou - variation de valeur hors droit - travaux immobilisés) / fonds propres alloués

40 Gestion des risques liés à l environnement économique, financier et réglementaire Facteurs de risque Gestion, facteurs atténuants Commentaires Conjoncture économique Adaptation de la stratégie à la conjoncture, investissement dans des zones économiques fortes et diversifiées (Paris, Lyon, Marseille). Niveau des taux d intérêts Couverture en totalité du risque de taux sur les emprunts. Sensibilité de la juste valeur des swaps de taux (effet d une variation de 100 bps sur les capitaux propres) : +100 bps +9,5 M -100 bps - 10,1 M Accès aux marchés financiers Risque de crédit Evolution de la réglementation Recherche de sources de financement alternatives, adaptation de la stratégie. Contreparties ti bancaires de premier rang disposant d excellente notation de crédit. Existence de procédures destinées à s assurer de la solvabilité des clients du Groupe. Un dépôt de garantie en espèces ou une caution bancaire est reçu de chaque locataire contribuant ainsi à minorer le risque de crédit. Suivi des évolutions de la réglementation notamment en matière environnementale et énergétique. Les principaux locataires des actifs immobiliers du Groupe sont des entreprises nationales ou internationales de premier rang limitant ainsi le risque d insolvabilité. Aucun risque d insolvabilité significatif n a été relevé au cours du premier semestre de l exercice 2008/2009 ou des exercices précédents. 40

41 Gestion des risques liés au secteur d activité Facteurs de risque Gestion, facteurs atténuants Commentaires Absence de liquidité des actifs Investissement dans des marchés immobiliers liquides. Taille des actifs choisie en fonction de la liquidité des marchés sous-jacents Paris : 10M - 100M Lyon/Marseille : 10M - 50M Vieillissement illi des immeubles Programme pluriannuel l de travaux Baux commerciaux Le Groupe suit attentivement l échéancier des baux et s emploie à pérenniser les loyers et le taux d occupation des immeubles, notamment en développant des relations partenariales avec ses locataires. Au cours de l exercice entre 32% et 40% des baux arriveront à échéance (selon que l on retient la date de fin de bail ou celle de la prochaine option triennale de résiliation). Le risque concerne plus particulièrement l immeuble Jatte 1, loué à Roche dont le bail arrive à échéance en juillet Le non-renouvellement de ce bail entrainerait une baisse temporaire des loyers de 8,5 M (32 % des loyers annualisés). La relocation ultérieure de ces immeubles à des conditions de marché identiques à celles qui prévalent actuellement entraînerait également une diminution des Fluctuation des valeurs et des revenus locatifs Idem ci-dessus recettes locatives de 2,4 M (9 % des loyers annualisés). 41

42 Gestion des risques liés aux choix stratégiques, financiers et opérationnels Facteurs de risque Gestion, facteurs atténuants Commentaires Stratégie d acquisition Concentration géographique Dépendance à l égard de certains locataires Niveau d endettement Engagements pris aux termes des emprunts Option pour le régime SIIC Importance des relations avec Züblin Immobilien AG Risque de change Le Groupe a mis en place des critères précis d appréciation Outre les critères de localisation, de situation technique, des opportunités d acquisition et s entoure d experts environnementale et locative, les acquisitions doivent avoir pour effectuer les audits préalables. un effet relutif immédiat sur le cash flow d exploitation. Bien que la région parisienne est appelée à rester prépondérante, le Groupe souhaite poursuivre ses investissements à Lyon Le Groupe investit dans des marchés diversifiés et liquides. et Marseille. Au , 09 Roche représentait 40 % des revenues locatifs annualisés et YSL Beauté 12 % contre Par sa stratégie d acquisition, le Groupe cherche à diminuer le respectivement 68 % et 23 % risque de dépendance. en mars Le Groupe dispose d une structure financière qu il considère Tous les emprunts ont une maturité supérieure à cinq ans. adaptée à ses objectifs. Le Groupe a revu à la baisse ses objectifs de LTV à court terme Tous les emprunts sont remboursables in fine. (<60%). Le Groupe suit attentivement les engagements pris aux termes des emprunts. Une analyse de sensibilité est mise à jour régulièrement. La réglementation «SIIC 4» prévoit que la participation directe ou indirecte d un actionnaire majoritaire ou d un groupe d actionnaires agissant de concert soit limitée à moins de 60% du capital social et des droits de vote de la SIIC à compter du 1er janvier Au 30 septembre 2008, la participation de Züblin Immobilien Holding AG dans la Société est de 68,8%. A ce jour, en l absence d instruction administrative les conséquences d une non-conformité avec SIIC 4 ne peuvent pas être déterminées précisément. La société Züblin Immobilien Le Groupe s emploie à respecter les obligations découlant du Holding AG a confirmé à la Société son intention de se mettre régime SIIC. en conformité avec le régime SIIC 4. Le Groupe suit les meilleures pratiques en matière de gouvernance et de transparence Le chiffre d affaires du Groupe est exclusivement en euros. Le montant des frais payés en francs suisse est peu important. 42

43 Gouvernance Conseil d administration Management Pierre Essig Directeur général Pierre N. Rossier Président Bruno Schefer CEO, Groupe Züblin Pierre Essig Directeur général Andrew N. Walker Membre Eric Berlizon Directeur administratif et financier William Nahum Membre indépendant Xavier Didelot Membre indépendant 43

44 Organigramme Züblin Immobilien Holding AG 68,18% Züblin Immobilière France Le Chaganne Jatte 3 Le Magellan Le Danica Le Salengro 99,99% 100% Züblin Immobilière Züblin Immobilière Verdun Flourens 0,01% Paris Ouest 1 Horizon Défense II Jatte 1 Jatte 2 44

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