Maître Jérôme LACROUTS Avocat au Barreau de Nice Cours de fiscalité immobilière courriel : jerome.lacrouts@free.

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1 FISCALITE IMMOBILIERE Introduction : Généralités sur la fiscalité immobilière Titre 1 : Présentation historique de la fiscalité immobilière Chapitre 1 : 1 ère période : Section 1 : Utilisation de la fiscalité pour augmenter l offre des terrains à bâtir et mettre un terme à la spéculation foncière. A. L imposition généralisée des plus-values immobilières B. Les projets de taxes spécifiques 1. La redevance d équipement (1961) 2. La taxe de régulation des valeurs foncières (1964) 3. La taxe d urbanisation (1967) 4. La taxe locale d urbanisation (1973) Section 2 : L utilisation par la fiscalité des profits de construction A. La spéculation encouragée pour favoriser la construction B. Une tentative d assainissement C. La loi du 29 juin 1971 Section 3 : L utilisation de la TVA pour inciter à la construction de locaux d habitation, de préférence destinés à la location. Section 4 : Le recours à l impôt pour protéger les acheteurs de logements non achevés Chapitre 2 : 2 ème période : Section 1 : La loi de finances pour 1983 : la consécration de la notion de plus-value immobilière Section 2 : Les mesures incitatives à l investissement immobilier A. Mesures en faveur de l investissement locatif B. Mesures en faveur de l habitation principale Section 3 : Une fiscalité de l urbanisme pénalisante Section 4 : Les difficultés d application de la loi Malraux Section 5 : La création de l impôt sur les grandes fortunes Section 6 : L impôt de solidarité sur la fortune Section 7 : La fiscalité immobilière au soutien de l économie immobilière des DOM-TOM Section 8 : Le 12 ème rapport du Conseil des impôts sur la fiscalité de l immobilier urbain Chapitre 3 : 3 ème période : Section 1 : Le retour à l ancien mode de calcul des plus-values immobilières Section 2 : Les incitations à l investissement immobilier Chapitre 4 : 4 ème période : Titre 2 : La prépondérance de la TVA et des droits d enregistrement en fiscalité immobilière Section 1 : Les droits d enregistrement A. Les ventes d immeubles B. Les apports purs et simples d immeubles bâtis C. Cession de participations dans des personnes morales non cotées à prépondérance immobilière D. L évaluation des immeubles bâtis au regard des droits d enregistrement Section 2 : La taxe sur la valeur ajoutée Titre 3 : Les principaux cadres juridiques de la construction et les régimes fiscaux qui en résultent Section 1 : La construction privée A. Les promoteurs constructeurs professionnels. B. Les promoteurs occasionnels C. Les entreprises de construction de logements (ECL) D. Les sociétés immobilières construisant des immeubles non locatifs 1. Les sociétés civiles de construction-vente 2. Les sociétés d attribution 3. Les sociétés en nom collectif 4. Les sociétés coopératives de construction 5. Les sociétés de construction-vente, société anonyme ou SARL 6. Les sociétés en participation E. Les sociétés immobilières construisant ou acquérant des immeubles locatifs Section 2 : La construction publique A. Les offices d HLM B. Les sociétés d HLM Partie I : La production de l immeuble Titre 1 : Les plus-values immobilières 1

2 Chapitre 1 : La fiscalité des plus-values réalisées par les particuliers sur des immeubles ou des biens immobiliers Section 1 : Le régime fiscal des plus-values réalisées par les particuliers (plus-values non professionnelles) Section 2 : Le contour de la notion de particuliers A. Les personnes physiques B. Les sociétés Section 3 : Quels sont les biens pouvant donner naissance à des plus-values immobilières? Section 4 : Quelles sont les opérations imposables? A. Le cas de l échange B. Le cas de l apport d un terrain à une société d attribution C. Le cas des partages D. Le cas de la cession occasionnelle du bénéfice d une promesse unilatérale de vente Section 5 : Application du droit civil Section 6 : Le mode de calcul des plus-values imposables A. Les deux éléments de la plus-value : le prix de cession et le prix d acquisition 7. Le prix de cession 8. Le prix d acquisition par le vendeur a. Frais afférents à l acquisition à titre gratuit b. Frais afférents à l acquisition à titre onéreux i. Frais réels ii. Forfait de 7,5 % B. Les modalités d imposition (article 150 VC VD VE du CGI) 1. Détermination de la plus-value ou de la moins-value brute 2. La plus-value imposable 3. La moins-value brute 4. Abattement de Section 7 : Les exonérations Section 8 : Les modalités du paiement de l impôt A. La cession notariée B. La cession de parts ou actions de sociétés immobilières Section 9 : L imposition particulière des différentes indemnités d expropriation Chapitre 2 : le régime fiscal des plus-values réalisées par les vendeurs d immeubles, entreprises et sociétés commerciales, entreprises agricoles et libérales (plus-values professionnelles) A. Entreprises B. Sociétés soumises à l impôt sur les sociétés Chapitre 3 : Les sociétés à prépondérance immobilière Chapitre 4 : Le régime fiscal des plus-values réalisées par les personnes physiques non domiciliées en France ou par les personnes physiques et les sociétés n ayant pas d établissements en France (plus-values non professionnelles) A. Le régime des plus-values en l absence de conventions internationales B. Le régime des plus-values en application de conventions internationales Titre 2 : La fiscalité de l urbanisme liée à la production de l immeuble (incidence de la loi SRU) Chapitre 1 : La fiscalité le financement des équipements publics nécessaires à la construction d immeubles Section 1 : La taxe locale d équipement (TLE) A. Les communes dans lesquelles est créée la taxe B. Domaine d application de la taxe 1. Les opérations de construction 2. Les opérations de lotissements C. Calcul de la taxe (assiette : article 1585-D CGI et taux : 1585-E CGI) D. Fait générateur, paiement et débiteur de la taxe E. Contentieux de la taxe Section 2 : Les participations financières de nature fiscale A. Les deux catégories de participation 1. Les participations exclusives de la taxe locale d équipement 2. Les participations s ajoutant à la taxe locale d équipement B. La disparition programmée du plafond légal de densité et celle du versement résultant de son dépassement C. La suppression de la participation pour construction en surdensité D. La nouvelle participation au financement des voies nouvelles et des réseaux 2

3 E. La participation pour raccordement à l égout (taxe de raccordement) F. La taxe départementale des espaces naturels sensibles G. La taxe pour le financement des dépenses des conseils d architecture, urbanisme et de l environnement H. La participation financière à la réalisation des parcs publics de stationnement I. La participation spécifique pour la réalisation d équipements publics exceptionnels Chapitre 2 : Les autres redevances et participations A. La redevance pour création de bureaux et de locaux de recherche en région d Île-de-France B. La participations des employeurs à l effort de construction : le 1 % logement Titre 3 : La fiscalité des opérations du cycle de production de l immeuble Chapitre 1 : L acquisition du terrain à bâtir - à l exclusion de l acquisition par un particulier non professionnel d un terrain destiné à la construction d un immeuble d habitation Section 1 : Le champ d application de la TVA Section 2 : Les conditions d exonération des droits d enregistrement permettant l application de la TVA Section 3 : Les modalités du régime de la TVA A. Les promesses de vente B. Les ventes à terme C. Les ventes sous condition Chapitre 2 : Nouveau régime des acquisitions de terrains à bâtir par des particuliers non professionnels de l immobilier et qui sont destinés à la construction d immeubles d habitation Section 1 : Le régime applicable à l acquisition par un particulier non professionnel de l immobilier d un terrain à bâtir destiné à la construction d un immeuble d habitation et ses conséquences sur la vente par ce particulier de l immeuble construit ou à construire Section 2 : Le nouveau régime applicable aux vendeurs de terrains à bâtir à des particuliers qui vont construire un immeuble d habitation A. Vente par un particulier B. Vente par un professionnel de l immobilier Chapitre 3 : Les travaux de construction Chapitre 4 : La livraison à soi-même de l immeuble Partie 2 : L immeuble objet de négoce Titre 1 : La fiscalité des opérations de négoce intégrées au cycle de production de l immeuble Chapitre unique : La vente de l immeuble Section 1 : La vente de l immeuble en tant qu acte. Application du régime de la TVA A. La vente de l immeuble construit 1. Le régime de la TVA immobilière 2. Le régime de la TVA pour les professionnels de la construction B. L achat et la vente de l immeuble transformé Section 2 : La vente de l immeuble en tant que source de profits. Le régime fiscal des profits de construction A. Règles communes aux profits de construction quelles que soient les personnes qui les réalisent B. Les profits de construction réalisés par les personnes physiques et sociétés assimilées à des groupements de personnes physiques 1. Définition 2. Champ d application Titre 2 : La fiscalité des opérations de négoce indépendantes du cycle de production de l immeuble Chapitre 1 : Les lotisseurs et les lotissements Section 1 : Les conditions d existence du lotissement fiscal Section 2 : L imposition des profits de lotissements A. Qu est-ce qu un lotisseur marchand de biens et un lotisseur non marchand de biens? B. L impositions des profits lorsque le lotisseur est marchand de biens C. L impositions des profits lorsque le lotisseur n est pas marchand de biens D. Cas particuliers Section 3 : L imposition des opérations de lotissements A. Le régime de la TVA immobilière (article CGI) B. Le régime des marchands de biens (taxe de publicité foncière à 0,7 %) et de la TVA sur le profit brut (article et 1115 CGI) C. Le régime des droits d enregistrement à taux normal Chapitre 2 : Les marchands de biens Section 1 : La notion de marchands de biens Section 2 : A quelles conditions une personne est un marchand de biens? 3

4 A. La personne fait un ou plusieurs achats pour revendre B. La personne fait des achats pour revendre de manière habituelle Section 3 - L imposition des profits des marchands de biens A. Personnes physiques B. Sociétés Section 4 : L imposition des opérations faites par les marchands de biens A. Le régime de la TVA immobilière (article CGI) B. Le régime des droits d enregistrement à taux réduit (taxe de publicité foncière à 0,7 %) et de la TVA sur le profit brut (article et 1115 CGI) C. Le régime des droits d enregistrement à taux normal D. Un marchand de biens peut-il changer de régime fiscal? 1. L acquisition du bien a été faite sous l empire de la TVA 2. L acquisition du bien été faite sous l empire de la taxe de publicité foncière de 0,70 % 3 ème partie : L immeuble objet de gestion Titre 1 : La fiscalité des opérations de location Chapitre 1 : La location de l immeuble Section 1 : La location de l immeuble en tant qu acte A. Domaine respectif de la contribution sur les revenus locatifs, de la TVA et de l enregistrement 1. Baux d immeubles nus a. Première dérogation - Option pour la TVA b. Deuxième dérogation - Assujettissement à la TVA de locaux nus lorsque la location n est plus la simple gestion d un patrimoine immobilier c. Troisième dérogation - Location d emplacement pour le stationnement des véhicules 2. Baux d immeubles équipés B. Baux et enregistrement C. Baux soumis à la contribution sur les revenus locatifs à domaine restreint à compter du 1 er janvier 2006 D. Baux et TVA 1. Principes, assiette et taux 2. Récupération de la TVA sur l acquisition du terrain et sur les travaux de construction a. Droit à déduction de la TVA b. Limites au droit à déduction de la TVA Section 2 : La location de l immeuble en tant que source de profit. Les profits locatifs. Sous-section 1 : Location d immeubles nus A. Règles générales B. Applications 1. Sociétés civiles louant leurs immeubles 2. Sociétés en nom collectif louant leurs immeubles 3. Sociétés anonymes ou SARL louant leurs immeubles 4. Personne physique propriétaire louant des locaux une société dont elle est associée 5. Sociétés en participation louant leurs immeubles 6. Indivisions louant leurs immeubles et associations louant leurs immeubles C. Qu est-ce qu un revenu foncier? D. Calcul des revenus fonciers 1. Détermination du revenu brut annuel 2. Frais et charges à déduire 3. Dépenses concernant les bâtiments eux-mêmes 4. Provisions pour charges pour le copropriétaire bailleur, intérêt des emprunts et taxe foncière et taxes annexes E. Revenus fonciers et déficits fonciers F. Calcul des revenus fonciers - régime optionnel i) Caractéristiques du régime ii) Quels sont les immeubles susceptibles d amortissement? iii) Quelles sont les personnes concernées? iv) Le régime de l option v) Quelle location? vi) Calcul de l amortissement vii) Déficit foncier viii) Sanctions en cas de non-respect des engagements pris 4

5 ix) Plus-value résultant de la vente d un immeuble à la fin de la période d engagement de location de neuf ans G. Régimes de location particulier : régime BESSON - immeuble neuf ; régime Besson immeubles anciens i) Régime Besson - immeubles neufs ii) Régime Besson - immeubles anciens H. Le régime Robien I. Le régime Lienemann J. Le régime Robien-Borloo K. Le micro-foncier L. La société civile immobilière de droit commun, société de gestion 1. La société conserve son statut de société transparente a. La société civile donnant en jouissance gratuite un bien à ses associés personnes physiques b. La société civile loue l immeuble à ses associés personnes physiques c. La société civile loue l immeuble à des tiers d. La société civile, l usufruit et la nue-propriété e. La cession des parts sociales de la société civile 2. La société perd son statut de société transparente soumis l impôt sur les sociétés a. La société civile opte pour l impôt sur les sociétés b. La société civile opte pour l impôt sur les sociétés après sa création 3. Les montages fiscaux Sous-section 2 : Location d immeubles équipés ou meublés A. Location d immeubles équipés B. Location d immeubles meublés 1. Loueurs en meublé professionnels 2. Loueurs en meublé non professionnels Chapitre 2 : Régime fiscal des baux commerciaux Section 1 : Imposition des revenus ou des bénéfices A. Droit d entrée B. Indemnité d éviction 1. Au regard du bailleur a. Reprise pour louer dans des conditions plus avantageuses b. Reprise en vue d exercer sa propre activité commerciale c. Reprise en vue de démolir l immeuble pour le donner à bail à construction d. Reprise en vue de la vente de l immeuble libre de toute occupation e. Reprise pour l usage personnel du propriétaire f. Reprise en vue d exercer l activité commerciale du locataire g. Reprise constituant un acte anormal de gestion 2. Au regard du preneur C. Cession du droit au bail Section 2 : Imposition à TVA et aux droits d enregistrement A. Droit d entrée B. Indemnités d éviction C. Cession du droit au bail Chapitre 3 : Investissements locatifs par des non-résidents Section 1 : La notion de non-résident A. Non-résident personne physique B. Non-résident personne morale Section 2 : Régime fiscal des structures d intervention des non-résidents en France incidence du choix de la structure sur le régime fiscal A. Localisation et imposition des revenus locatifs 1. Personne physique 2. Société étrangère : droit conventionnel et article 209 CGI 3. Société translucide française : article 238 bis K CGI 4. Société opaque française : article 206 CGI B. Impôt de distribution et retenue un source 1. Société étrangère 2. Société translucide française 3. Établissement stable en France 5

6 4. Société opaque française Chapitre 4 : La location accession de la propriété immobilière Chapitre 5 : Le bail à réhabilitation Chapitre 6 : Le crédit-bail immobilier Section 1 : Les trois régimes du crédit-bail immobilier A. Le régime général B. Le régime concernant les immeubles affectés à l usage de bureaux en Île-de-France C. Le régime de faveur provisoire au profit de PME investissant dans les zones prioritaires de l aménagement du territoire Section 2 : Droits d enregistrement et TVA Chapitre 7 : Les immeubles historiques : le régime fiscal des charges foncières Section 1 : Les immeubles ne sont pas ouverts à la visite ou, s ils le sont, celle-ci est gratuite Section 2 : Les immeubles sont ouverts à la visite et celle-ci est payante A. L immeuble n est pas occupé par son propriétaire B. L immeuble est occupé partiellement par son propriétaire Titre 2 : La fiscalité de l immeuble comme élément du patrimoine Chapitre 1 : L impôt de solidarité sur la fortune Section 1 : Textes fondements Section 2 : Personnes soumises à l ISF Section 3 : Biens soumis à l ISF A. Biens exonérés totalement ou partiellement (à l exclusion des biens professionnels pouvant être tantôt professionnel tantôt non professionnels) B. Biens soulevant des problèmes particuliers 1. Biens grevés d un usufruit a. Généralités b. Les difficultés d application du partage exceptionnel de l ISF entre l usufruitier et le nupropriétaire 2. Rentes viagères 3. Assurances Section 4 : Biens professionnels A. Première catégorie : les bien nécessaires à l exercice d une profession non salariée exercée à titre individuel et principal 1. Il faut que soit exercée une activité de nature commerciale, artisanale, agricole ou libérale 2. Il faut que l activité soit exercée professionnellement à titre principal 3. Il faut que les biens soient nécessaires à l exercice de la profession 4. Il faut que les biens soient la propriété de celui qui exerce l activité professionnelle ou son conjoint ou son concubin notoire B. Deuxième catégorie : les parts ou actions de sociétés dans lesquelles l associé exerce une activité professionnelle si certaines conditions sont remplies C. Troisième catégorie : biens pouvant être soit des biens professionnels exonérés, soit des biens non professionnels Section 5 : Evaluation des biens A. Évaluation des biens immeubles 1. Immeubles d habitation 2. Immeubles commerciaux ou industriels 3. Terrains B. Évaluation des biens meubles C. Évaluation des entreprises commerciales et industrielles Section 6 : Déduction des dettes existant au 1 er janvier de l année d imposition A. Dettes déductibles B. Dettes non déductibles sauf preuve contraire C. Dettes en principe non déductibles Section 7 : Détermination du montant de l ISF Section 8 : Mesures correctrices de l ISF prises par la loi de finances pour 2006 Chapitre 2 : Taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales n y ayant pas leur siège social Section 1 : Règles générales Section 2 : Modalités d application Titre 3 : La fiscalité locale appliquée à l immeuble Chapitre 1 : La taxe foncière sur les propriétés bâties 6

7 Section 1 : Propriétés imposables A. Les propriétés imposables sont des bâtiments fixés au sol qui doivent être achevés 1. Il doit s agir de bâtiments fixés au sol 2. Les bâtiments doivent être achevés B. Sont également bâtiments certains meubles ou certains terrains Section 2 : Les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties A. Les exonérations permanentes 1. Les propriétés publiques a. Immeubles appartenant à l Etat et aux collectivités locales b. Immeubles appartenant aux établissements publics et aux établissements d utilité publique 2. Les bâtiments ruraux 3. Exonérations diverses 4. Outillages et autres moyens matériels d exploitation des établissements industriels 5. Locaux des missions diplomatiques et consulaires et des organismes internationaux B. Les exonérations temporaires Section 3 : Détermination de la base d imposition : la valeur locative cadastrale A. Définition de la valeur locative cadastrale 1. Principe 2. Champ d application a. Les locaux d habitation et des locaux à usage professionnel ordinaire b. Les locaux commerciaux et biens divers c. Les établissements industriels B. Evaluation a. La notion d unité d évaluation b. La base de l évaluation cadastrale de la généralité des locaux c. Les éléments pris en considération pour l appréciation de la valeur locative des différents locaux à évaluer 3. Détermination de la base d imposition 4. Établissement de l imposition 5. Contentieux Chapitre 2 : Taxe foncière sur les propriétés non bâties Section 1 : Champ d application A. Propriétés imposables B. Exonérations permanentes 1. Les propriétés publiques. 2. Les terrains appartenant à certaines associations (CGI, art à 6 ) 3. Les sols et terrains passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI, art ). 4. Les propriétés non bâties agricoles situées en Corse (CGI, art B et 1586 E). a. Champ d application de l exonération. b. Portée de l exonération c. Bénéficiaires 5. Terres agricoles (CGI, art B bis). a. Champ d application de l exonération b. Portée de l exonération. c. Bénéficiaires de l exonération. 6. Terrains plantés en oliviers (CGI, art C). C. Exonérations permanentes des parts régionale et départementale de la taxe D. Exonérations temporaires Section 2 : Détermination de la base d imposition et règles d évaluation A. Principes B. Cas particuliers 1. Terrains utilisés pour la chasse (CGI, art III) 2. Terrains constructibles situés dans certaines zones urbaines (CGI, art ; loi n du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, art. 24). 3. Imposition rétroactive des terrains dont la cession entre dans le champ d application de l article du CGI (CGI, art V) Section 3 : Etablissement de l imposition Chapitre 3 : Taxe d habitation Section 1 : Champ d application A. Locaux imposables (art CGI) 7

8 1. Locaux meublés affectés à l habitation et leurs dépendances a. Principe b. Cas particulier 2. Locaux meublés et à usage privatif des sociétés, associations ou organismes privés non soumis à la taxe professionnelle 3. Locaux meublés, sans caractère industriel ou commercial, des organismes de l état, des régions, des départements, des communes ou de certains établissements publics 4. Logements vacants depuis plus de cinq ans B. Personnes imposables a. Conditions de l imposition b. Locaux loués meublés c. Sociétés d attribution d immeubles en jouissance à temps partagé C. Exonérations 1. Locaux exonérés 2. Personnes exonérées a. Personnes exonérées en application de l article 1408-II du CGI b. Personnes exonérées en application de l article 1414-I du CGI i. Condition relative à la personne ii. Conditions de ressources et de patrimoine iii. Condition de cohabitation (CGI, art. 1390) c. Personnes dégrevées d office d. Personnes de condition modeste dégrevées (CGI, art IV) e. Plafonnement de la taxe d habitation en fonction du revenu (CGI, art A) Section 2 : Assiette de la taxe A. Détermination de la valeur locative brute B. Abattements 1. Abattement obligatoire pour charges de famille a. Montant de l abattement (CGI, art II) b. Définition des personnes à charge (CGI, art III) 2. Abattements facultatifs à la base (CGI, art II-2, 3 et II bis) a. Abattement général à la base. b. Abattement spécial à la base (CGI, art II-3). 3. Cas particuliers 4. Réduction particulière C. Obligations déclaratives Section 3 : Etablissement de l imposition A. Personne à inscrire au rôle et lieu d imposition 1. Personne à inscrire au rôle 2. Lieu d imposition B. Principe de l annualité 1. Énoncé du principe 2. Application du principe : réparation des erreurs ou omissions a. Droit de reprise de l administration. i. Par voie de rôles particuliers en cas d insuffisance d évaluation résultant du défaut ou de l inexactitude de la déclaration du propriétaire (CGI, art. 1508) ii. Par voie de rôles supplémentaires, en ce qui concerne les autres insuffisances (CGI, art. 1416) b. Réclamations des redevables. i. Demande d inscription au rôle (CGI, art I) ii. Régularisations d impositions émises à tort au nom d un autre contribuable (CGI, art II) Section 4 : Calcul, recouvrement et contentieux de la taxe A. Calcul de la taxe B. Contentieux de la taxe C. Plafonnement en fonction du revenu 8