LOI DU 24 MARS 2014 : ACCES AU LOGEMENT + URBANISME RENOVE

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1 VERSION LOI DU 24 MARS 2014 : ACCES AU LOGEMENT + URBANISME RENOVE RAPPORTS PROPRIETAIRES/LOCATAIRES 1. CONTRAT TYPE DE LOCATION ECRIT (DECRETS A VENIR) Nouveau : En plus des mentions prévues à l article 3 de la loi du 6 juillet 89, les baux précisent : - loyer de référence et loyer de référence majoré - la surface habitable - montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire remontant à 18 mois au plus - nature et montant des travaux effectués dans l appartement depuis le dernier contrat en renouvellement du bail - le renoncement éventuel à la GUL - le bailleur annexe au contrat de bail des extraits du RC (quote-part du lot dans chaque catégorie des charges), un diagnostic technique (performance énergétique, plomb, amiante, installation intérieure, gaz, électricité). Les diagnostics électricité et amiante sont fixés par décret et devront être mis en œuvre au 1 janvier Interdiction des clauses pénales pour paiement en retard des loyers Le locataire peut dans un délai d un mois demander les renseignements manquants ; en cas de refus, il a trois mois pour saisir le Tribunal. 2. ENCADREMENT DES LOYERS - création d observatoires locaux des loyers - Paris RP : le bailleur ne pourra plus fixer librement le loyer (1 ère location ou relocation). Le Préfet fixe chaque année pour le département un loyer de référence (prix/mètre carré de surface habitable), un loyer de référence majoré (+ 20 %), un loyer de référence minoré (- 30 %) - 3. GARANTIE DE SURFACE L article 3-1 donne des garanties de surface inspirées de la loi CARREZ : Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté

2 2 4. GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS (01/01/2016) article 24-2 La Garantie universelle des loyers (GUL) protégera, au 1 er janvier 2016, les propriétaires privés des impayés pendant une durée de 18 mois, pour un montant plafonné au loyer médian du quartier Il est créé une agence de la GUL qui est chargée de mettre en place et d'administrer la garantie prévue, directement ou par l'intermédiaire de centres de gestion agréée prévus par la loi. Elle tire ses ressources de contribution de l'état, de recettes fiscales affectées par la loi, de contributions des employeurs à l'effort de construction ainsi que d'autres recettes accessoires. La GUL perd son caractère obligatoire, voulu par la ministre du Logement, pour devenir un dispositif supplémentaire au service du bailleur pour se prémunir contre les risques d'impayés. En principe, pas de cumul avec ce qui existe : L'article 8 précise que le bailleur ne pourra bénéficier de la GUL que s'il n'a pas demandé de caution au locataire (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti), ni souscrit une assurance spécifique de loyers impayés. Une mention de la GUL apparaîtra sur les contrats types et le propriétaire devra préciser expressément ne pas y recourir s'il préfère la caution ou l'assurance. La GUL sera gratuite pour le bailleur comme pour le locataire et devrait couvrir jusqu'à 18 mois d'impayés de loyer au maximum (la durée préconisée par la Commission). Le bailleur aura l'obligation de contrôler l'éligibilité du locataire à la GUL (ressources au moins égales à deux fois le loyer). Attention, le bailleur ne pourra pas demander ses bulletins de salaires au locataire, mais une attestation délivrée par l'agence de la garantie universelle des loyers (créée par la loi). C est le fonds d Action Logement auquel cotisent les entreprises de plus de 20 salariés, qui va devoir payer. Attention : le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect de certaines conditions par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location : elles sont essentiellement relatives au passé locatif du locataire. L aide est versée sous réserve d un montant minimal d impayés ; il est prévu franchise et délai de carence. 5 PRESCRIPTION REDUITE Art Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

3 L action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 6 LE REGIME DE LA COLOCATION Ce régime très prisé, et pas seulement par les étudiants, en période de crise du logement est réglementé à l article 8-1.-I et suivants - définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. - Possibilité de plusieurs contrats distincts mais le montant des loyers ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement - «IV. Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article. - «V. Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat «1 Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; «2 Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. «VI. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. - «L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.»

4 4 7 LES HONORAIRES DES INTERMEDIAIRES L'article 5.1 de la loi prévoit : - le bailleur paie seul la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement - Il y a partage entre bailleur et locataire pour les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail Il y a partage entre bailleurs et locataires pour les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux. Attention, ces dispositions doivent être portées au bail sous peine de nullité quand le bail est rédigé par ces intermédiaires. Attention à l interdiction de facturer des frais à l émission de l avis d échéance ou de quittance. 8 OBLIGATION DE L ASSURANCE DU LOCATAIRE le locataire fournit son attestation d'assurance à la remise des clés puis chaque année. À défaut, le propriétaire doit faire délivrer un commandement puis un mois après peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance. Après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable sur celui-ci. Cette mise en demeure informe le locataire de la volonté du propriétaire de souscrire une assurance pour son compte et vous renoncement à la mise en oeuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location. 9 CONGES le bailleur est astreint à un délai de six mois et doit justifier d'une cause sérieuse et légitime Le délai pour le locataire de trois mois mais peut-être encore réduit notamment pour des raisons professionnelles. Attention à une nouveauté, pour une fois dans l intérêt du bailleur : le dépôt de garantie qui devait être rendu dans les 2 mois dans la loi de 1989, peut être conservé à concurrence de 20% jusqu à la rédition des comptes de l immeuble. Mais le délai de restitution est toujours de 2 mois, réduit à un mois si l état des lieux de sortie correspond à celui d entrée, à défaut le dépôt est majoré de 10% du loyer mensuel.

5 10 PREVENIR LES EXPULSIONS Les procédures d'expulsion, déjà très longues et dépendant, après le jugement d'expulsion, de la bonne volonté du préfet, sont encore alourdies par la création d une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le préfet fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination. À compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au lieu de deux actuellement. Dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion doit saisir le préfet afin que celui-ci en informe la commission de coordination et qu'il informe le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine du préfet par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. La loi renforcée améliore les dispositifs relatifs au droit au logement opposable. RENFORCEMENT DE L INFORMATION DE L ACQUEREUR D UN LOT DE COPROPRIETE 1. UNE FICHE SYNTHETIQUE DE COPROPRIETE EST ETABLIE PAR LE SYNDIC - données financières et techniques (définies par décret) - mise à jour annuelle - le Syndic doit la communiquer à un copropriétaire dans les 15 jours de sa demande - le contrat de syndic mentionne cette obligation AUGMENTATION DES DOSSIERS ANNEXES A LA PROMESSE OU L ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

6 6 Il sera désormais nécessaire de fournir dès la promesse de vente des documents que le vendeur où l agence ont intérêt à collecter dès la constitution du dossier : - Fiche synthétique, - règlement de copropriété, - PV AG 3 dernières années, - situation financière de la copropriété et du vendeur, - montant charges courantes et extraordinaires payées par le vendeur pour les deux exercices comptables précédant la vente, - sommes restant dues par le vendeur au SDC, - sommes dues par l acquéreur, dette globale du SDC aux fournisseurs, - état global des charges impayées, - carnet d entretien, - surface privative et habitable du lot, - montant du fonds de travaux pour le lot vendeur - cotisation payée par le vendeur. MESURES POUR PREVENIR LA DEGRADATION DES COPROPRIETES CREATION D UN REGISTRE D IMMATRICULATION DES COPROPRIETES (HABITATION) Le Syndic doit procéder à l immatriculation du SDC dans un registre destiné à faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et cela avant le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots et avant le 31 décembre 2018 pour les autres syndicats. Ce registre comprend notamment les données essentielles relatives à la gestion et au cours du syndicat ainsi que le carnet d'entretien et les diagnostics techniques Tout acte authentique de vente devant notaire comporte le numéro d immatriculation de la copropriété. MESURES POUR PREVENIR LA DEGRADATION DES COPROPRIETES Obligation pour le copropriétaire (occupant ou non occupant) de souscrire une assurance RC et produire annuellement une attestation au Syndic. Obligation de fait réaliser par un tiers un diagnostic technique global pour l'immeuble (analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs, bilan de la situation du syndicat au regard des

7 obligations légales et réglementaires, analyse des améliorations possibles, diagnostic de performance énergétique). Constitution par le SDC d un Fonds de Prévoyance pour les travaux obligatoires : 5 % du budget prévisionnel voté par l AG. La cotisation du propriétaire attachée à un lot est définitivement acquise au SDC. Si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années, le SDC est dispensé du fonds de travaux. Ouverture d un compte bancaire séparé rémunéré au nom du SDC. Lorsque les impayés d'une copropriété de plus de 200 lots sont supérieurs à 15 %, tout copropriétaire, mais aussi le maire ou le préfet ou encore un créancier peuvent saisir le juge qui peut désigner un administrateur provisoire en complément du syndic. MESURES NOUVELLES CONCERNANT LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIETE Le syndic ne peut être maintenu par l AG qu après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectués par le CS. Le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au SDC. Si l AG vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour la saisie-vente d un lot d un copropriétaire débiteur, la voix de ce dernier ne peut être prise en compte, ledit copropriétaire ne pouvant recevoir mandat de vente. Le Conseil Syndicat peut se prononcer par écrit sur tout projet de contrat de syndic (avis joint à la convocation à l AG). «LA LOCATION MEUBLEE DESTINEE A L HABITATION DE MANIERE REPETEE EE POUR DE COURTES DUREES A UNE CLIENTELE DE PASSAGE CONSTITUE UN CHANGEMENT D USAGE» (article 16) Elle est donc interdite a priori et soumise à l autorisation de la Mairie Centrale après avis du Maire, dans le cas où le copropriétaire loueur n y a pas sa résidence principale. Par contre, tout copropriétaire pour lequel le local constitue sa résidence principale peut le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n y élit pas domicile.

8 8 RENFORCEMENT DE LA FORMATION, DE LA DEONTOLOGIE ET DU CONTROLE DES PROFESSIONS DE L IMMOBILIER - la loi modifie Le titre Ier de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. - Les professionnels de l'immobilier sont soumis à une obligation de formation continue. Leur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elle ne justifie pas avoir rempli cette obligation. - Les professionnels de l'immobilier ne peuvent donner de consultation juridique, rédiger des actes sous seing privé à l'exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle. - Les titulaires de la carte professionnelle ne peuvent présenter une entreprise ou un établissement bancaire à leurs clients sans justifier des éventuels liens directs qu'elles ont avec cette entreprise. - Les publicités pour une vente location mentionnent obligatoirement les honoraires du mandataire et le statut d'agent commercial du mandataire. - Il est créé un Conseil national de la transaction et la gestion immobilière dont la mission est de veiller au respect des principes de la profession : il est composé majoritairement de représentants des professionnels concernés mais également des représentants des consommateurs. Les actions disciplinaires sont menées par une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. ENCOURAGEMENT DES SOCIETES D HABITAT PARTICIPATIF Dans le souci de créer de nouvelles formes d'accès au logement, la loi crée des sociétés d'habitat participatif qui permettent à des personnes physiques associées à des personnes morales de participer à la définition et la conception leur logement, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et le cas échéant d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. La loi crée également des sociétés coopératives d'habitants, société à capital variable portant statut de la coopération. Elle crée enfin des sociétés d'attribution et d'autopromotion, société à capital variable, constituées sous les différentes formes prévues par la loi ayant pour objet d'attribuer aux associés la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale. PS : Lois modifiées (6 juillet décembre juillet 1965 : copropriété des immeubles bâtis)

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