ELABORATION DU PROJET Définition d un bilan d aménagement optimisé Décembre 2010

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1 CHANQUEYRAS, UNE AMBITION DE QUARTIER DURABLE ELABORATION DU PROJET Définition d un bilan d aménagement optimisé Décembre

2 Sommaire 1/ LE BILAN GLOBAL D AMENAGEMENT 2 / PROGRAMMATION PRODUITS LOGEMENTS / HYPOTHESE MEDIANE RETENUE 3/ PRINCIPES D AMENAGEMENT 4/ Estimation provisoire 2

3 1 / DIE, aménagement du quartier Chanqueyras, option 225 logements DEPENSES OPERATION Châteauneuf sur Isère Unités Coût unitaire Total Bâtis Non bâtis Bâtis Non bâtis 1. Maîtrise foncière Maîtrise foncière acquise par la commune Maîtrise foncière complémentaire 2. Aménagements Etudes complémentaires Travaux aménagement 1ère tranche Maïtrise d'œuvre et divers Travaux aménagement 2ème tranche Maïtrise d'œuvre et divers Travaux aménagement 3ème tranche Maïtrise d'œuvre et divers Travaux aménagement 4ème tranche Maïtrise d'œuvre et divers Frais opérationnels divers Différentiel Tva Portage financier et frais divers 3. Total RECETTES 1. Vente de charges foncières Terrains à bâtir Logements sociaux Logements libres Locaux d'activité Participation tiers aménageur Participations extérieures dont CG SOLDE OPERATION / PARTICIPATION COLLECTIVITES Programme Equipement Eco/artisanat Services Habitat COS Maîtrise foncière Terrains acquis par la commune m² à 30 /m², soit une valeur de Acquisitions complémentaires m² à 40 et frais notariés, soit une provision de Aménagements préalables Etudes complémentaires pour Travaux d aménagement de la 1 ère tranche pour un montant de (64 /m² moyen) pour les aménagements des espaces libres, stationnement et voiries, réseaux divers.et pour honoraires et imprévus, Travaux d aménagement de la 2 ème tranche pour un montant de (28 /m² moyen) pour les aménagements des espaces libres, stationnement et voiries, réseaux divers.et pour honoraires et imprévus, Travaux d aménagement de la 3 ème tranche pour un montant de (81 /m² moyen) pour les aménagements des espaces libres, stationnement et voiries, réseaux divers.et pour honoraires et imprévus, Travaux d aménagement de la 4 ème tranche à la charge de l aménageur privé (aménagement de m². Frais opérationnels, dont AMO, commercialisation et frais d appels d offre, portage financier sur 6 à 8 ans en attente de cession, différentiel de Tva pour pour un montant de Le coût total des dépenses est sensiblement de HT. Cession de charges foncières Elles sont calculées sur la base de 210 /m² pour les logements à vocation sociale en locatif ou accession pour un montant total de Elles sont calculées sur la base de 280 /m² moyen pour les logements libres pour un montant de Les locaux d activités sont cédés à 200 /m². Une participation est sollicitée auprès du tiers aménageur sur la base de 13 /m² pour une superficie de m². Des participations publiques sont sollicitées auprès du CG 26 (prise en charge chaussée de la RD) et au titre de bio vallée à hauteur de pour atteindre l équilibre du bilan, déduction faite de la valeur des terrains déjà acquis. Les recettes de charges foncières s élèvent à environ La participation de la collectivité correspond sensiblement au 2/3 de la valeur 2010 des terrains déjà acquis. 3

4 ESQUISSE D UN BILAN ECHEANCIER PREVISIONNEL D AMENAGEMENT OPTIMISE 225 LOGEMENTS Coût d objectif travaux avec honoraires et imprévus à BILAN FINANCIER AMENAGEMENT HT Hypothèse Novembre 2010 Actualisé le DEPENSES Surf unités TOTAL BILAN / / ETUDES ACQUISITIONS TOTAL ETUDES Acquisitions initiales communales , Acquisition , Acquisition , Acquisition Frais notariès TOTAL A CQUISITIONS TRAVAUX 1ère tranche aménagement 60,0% Honoraires, divers et imprévus ème tranche aménagement 40,0% Honoraires, divers et imprévus ème tranche aménagement 60,0% Honoraires, divers et imprévus ème tranche aménagement 60,0% Honoraires, divers et imprévus 0 TOTAL TRAVAUX ET HONORAIRES Taxes et impots TOTAL FRAIS DIVERS GESTION OPERATIONNELLE AM O direction de projet 4,5% Rémunération Commercialisation 3,0% Communication FRAIS FINANCIERS Frais financiers sur court terme Différentiel Tva TOTAL GESTION OPERATION TOTAL DEPENSES RECETTES Logemen m² euros/m² SHON ou lot Avance foncier communal Cession lot A Cession lot B Cession lot C Cession lot D Cession lot E Cession lot F Cession lot G Cession lot H Cession lot I Participation cession lot J Participations extérieures 5,0% TOTAL RECETTES RECETTES DEPENSES Tva encaissée TRESORERIE ANNUELLE Tva décaissée TRESORERIE CUMULEE Aménagement des espaces publics Commentaires En dépenses Ce bilan prévisionnel global est provisoire, il permet d établir des corrélations entre postes de dépendes et recettes acceptables. Le poste études correspond aux dépenses engagées et une provision pour un complément d études préalables. La collectivité a acquis m² de terrain qui sont valorisés à hauteur de La collectivité acquiert 2 propriétés privées pour un montant cumulé de Une provision pour frais notariés de Les travaux préparatoires aux déplacements de réseaux, dont la ligne moyenne tension, sont provisionnés et la première phase de travaux d aménagement, correspondant sensiblement à et pour les honoraires et provisions pour imprévus ; La deuxième phase de travaux d aménagement est évaluée à et pour les honoraires et provisions pour imprévus ; La troisième phase de travaux d aménagement est évaluée à et pour les honoraires et provisions pour imprévus ; La phase de travaux d aménagement indépendante évaluée à est laissée à l initiative privée, à charge de l aménageur de réaliser les travaux de voirie et réseaux et de s acquitter d une participation à l aménagement global ; Le coût des honoraires et imprévus résultant est sensiblement de Les frais divers, taxes et impôts est provisionné pour , y compris les terrains déjà acquis. Les dépenses de gestion opérationnelle s élève à , dont de frais financiers et de remboursement de Tva. Le montant total des dépenses ressort sensiblement HT. En recettes : La commune met en avance la valeur des terrains déjà acquis, soit Ilot A, une charge foncière pour 8 lots individuels pour un total de Ilot B, une charge foncière 8 lots individuels et 24 logements, soit un total de Ilot C, une charge foncière 35 logements, pour total de Ilot D, une charge foncière 10 maisons groupées et 20 logements, soit un total de Ilot E, une charge foncière 8 maisons groupées et 30 logements, pour un total de Ilot F, une charge foncière 16 maisons groupées, 20 logements, pour un total de Ilot G, une charge foncière m² de SHON en services, pour un total de Ilot H, une charge foncière 16 maisons groupées, pour un total de Ilot I, une charge foncière 8 maisons groupées et 22 logements, pour un total de Ilot J, une participation pour l aménagement global est sollicitée pour Une participation au titre du programme «Bio vallée» doit être mobilisée à pour atteindre l équilibre du bilan. Le CG 26 devrait prendre en compte la réfection de la chaussée du nouveau carrefour de la RD 93, soit un montant estimé de Un différentiel entre TVA encaissée et décaissée Le montant total des recettes de cessions à des tiers ressort sensiblement à HT, avant participation de la collectivité et subventions éventuelles provisionnées à La participation de la collectivité s élèverait à , en incorporant la valeur des terrains déjà acquis. Sur la base d un programme médian de 225 logements, aux prescriptions d aménagement et une densité moyenne de 30 logements/ha, le coût d objectif des travaux d aménagement (y compris provisions pour imprévus) ne semble pouvoir excéder HT ( (honoraires et imprévus). 4

5 35 Surface Maisons individuelles Maisons groupées Appartements Services Secteurs A B C D E F G H I J Total SHON En SHON 28% Densité En logements/ ha 30,6 Le coût d acquisition complémentaire ressort à pour une surface d environ m² à acquérir, soit sensiblement 50 /m² acte en main. Le coût travaux et honoraires en première approche ressort à pour m² aménagés et m² cessible, soit respectivement 60 /m² pour les emprises aménagées et 123 /m² d emprises cessibles et 187 /m² de SHON. Le programme prévisionnel se décompose en : 24 lots individuels d une surface moyenne de 550 m² et un prix de cession au lot de ; le total des recettes escomptées est de maisons groupées, soit sensiblement 6 600m² de SHOB, m² SHON et sensiblement une recette de par maison ce qui impliquerait un prix de revient (travaux et maison) sensiblement de , non compris la marge constructeur et frais divers de l ordre de 20 à 25%, soit un prix de vente voisin de le total des recettes escomptées est de appartements, soit sensiblement m² de SHON et sensiblement une recette de par logement ce qui impliquerait un prix de revient moyen (travaux et logement) sensiblement de , non compris la marge constructeur et frais divers de l ordre de 20 à 25%, soit un prix de vente voisin de (2000 /m²) ; le total des recettes escomptées est de Le total des recettes escomptées est de , hors recettes des locaux de services évalués sur la base de m² à 240 /m², soit Il y a en conséquence lieu de respecter un équilibre entre un traitement qualitatif des espaces libres et une densité bâtie qui conduit à envisager la construction en 10/12 ans de 225 logements avec une densité de 30 logements à l hectare. Les emprises bâties au sol seraient dans cette hypothèse équivalente à environ m² pour une surface totale aménagée de m², soit un coefficient d emprise au sol de 0.13 qui permet de préserver l esprit de parc urbain habité avec de nombreux espaces libres. 5

6 2 / PROGRAMMATION PRODUITS LOGEMENTS / HYPOTHESE MEDIANE RETENUE Les capacités constructibles estimées à un total d environ 225logements (500 à 600 habitants) représentent un total d environ m² de SHON, soit un COS de Les espaces libres, voiries et espaces verts représentent environ 5.5 ha (hors espaces boisés classés au Nord Est). L emprise au sol bâtie est estimée à environ 1 ha. La projection des capacités constructibles du schéma d aménagement proposé a conduit à favoriser l habitat en maisons groupées et en logements collectifs. En effet, la Collectivité doit privilégier une compacité bâtie, une mixité sociale et laisser l initiative privée répondre à une demande de terrains à bâtir pour la construction de maison individuelle. En conséquence, dans une perspective de rééquilibrage du marché immobilier Diois, nous envisageons la répartition suivante : 54 maisons groupées, environ 24% de l offre totale, soit ¼. 147 appartements, environ 66% de l offre totale, soit les 2/3. 24 maisons en construction libre, environ 10% de l offre totale, PROGRAMME Maisons individuelles Maisons groupées Appartements Individuelle Groupés Apartements Individuelle Groupés Apartements Individuelle Groupés Apartements Secteurs Logement/ha A B C D E F G H I J Total SHON Densité % 30,5 Cette projection viserait à développer sur Chanqueyras : le parc locatif social à hauteur de 52 logements (23%), dont 4 maisons groupées et 48 appartements répartis sur 10 à 12 ans, soit un rythme annuel de 4.3 logements/an en favorisant des phases de 9 logements tous les 2 ans. le parc accession sociale de 89 logements (40%), dont 12 maisons groupées et 77 appartements répartis sur 10 à 12 ans, soit un rythme annuel de 7.4 logements/an en favorisant des phases de 15 logements tous les 2 ans. le parc en accessionlibre à hauteur de 86 logements (38%), dont 24 maisons individuelles et 28 maisons groupées et 34 appartements répartis sur 10 à 12 ans, soit un rythme annuel de 7.9 logements/an en favorisant des phases de 15 logements tous les 2 ans. Accesion libre Accesion sociale Locatif social % 40% 23% Rythme annuel 7,2 Rythme annuel 7,4 Rythme annuel 4,3 6 31

7 Cette répartition vise : Un segment destiné à l accession libre de 86 logements environ, dont 24 terrains libres pour la construction de maisons individuelles avec des lots compacts de 550 m² vendus au prix de , 28 maisons groupées réalisées par des promoteurs visant la vente de maisons de ville (fourchette des prix de vente entre et ), avec un coût de vente de charge foncière de 280 /m² de SHON, soit environ par logement et un coût du logement compris entre et /m² bâtis (1 200 / HT en coût travaux seuls). Environ 34 logements réalisées par des promoteurs visant la vente d appartements (fourchette des prix de vente entre et /m² habitable, selon la taille des logements), avec un coût de vente de charge foncière de 280 /m² de SHON, soit environ par logement (1 400 / HT en coût travaux seuls). Un segment destiné à l accession sociale de 90 logements environ, 12 maisons groupées réalisées par des promoteurs visant la vente de maisons de ville (fourchette des prix de vente entre et , avec un coût de vente de charge foncière de 220 /m² de SHON, soit environ par logement et un coût du logement compris entre et /m² bâtis. Environ 80 logements réalisés par des promoteurs visant la vente d appartements (fourchette des prix de vente entre 2000 et 2200 /m² habitable, selon la taille des logements), avec un coût de vente de charge foncière de 220 /m² de SHON, soit environ par logement (1 300 / HT en coût travaux seuls). Un segment destiné à la location sociale de 50 logements environ, 4 maisons groupées réalisées par des bailleurs sociaux avec un coût de vente de charge foncière de 150 /m² de SHON, soit environ par logement (1 200 / HT en coût travaux seuls). Environ 46 logements réalisées par des bailleurs sociaux avec un coût de vente de charge foncière de 180 /m² de SHON, soit environ par logement. Les cibles de clientèles et de revenus visés 7

8 1ère phase d aménagement avec une finition soignée qui qualifie le nouveau quartier Un exemple de bâtiment de «haute qualité environnementale» Maison médicale en Charente Maritime Dissocier le fonctionnement des secteurs résidentiels Implanter un immeuble intermédiaire en 1ère phase, comme bâtiment témoin Aménagement d un parking spécifique de 20 places Implantation de la maison médicale en entrée du futur quartier Emprise au sol 400 m² Magnifier l implantation de cet équipement en surplomb partiel d un bassin semi aquatique, expression d une biodiversité assumée Effet vitrine, visibilité maximale Rôle d écran phonique par rapport à la RD 93 Esquisse d implantation de la future maison médicale 8

9 Phase 1 Emprise m² Voirie 295 ml Phase 2 Emprise m² Voirie 335 ml Phase 3 Emprise m² Voirie 835 ml Phase indépendante Emprise m² Voirie 280 ml Phase 1 Emprise m² Voirie 400 ml Hypothèse de phasage 9

10 Profils et coupes 10

11 Principes d aménagement 11

12 4/ Estimation provisoire 1 SOUSTOTAL PRIX GENERAUX SOUSTOTAL TRAVAUX PREPARATOIRES SOUSTOTAL TERRASSEMENTS HORS VOIRIE SOUSTOTAL RESEAUX HUMIDES SOUSTOTAL RESEAUX SECS ET ECLAIRAGE SOUSTOTAL CHAUSSEES SOUSTOTAL SIGNALISATION HORIZONTALE SOUSTOTAL SIGNALISATION VERTICALE SOUSTOTAL MOBILIERS URBAINS & ESPACES VERTS TOTAL HT en Estimation provisoire au 1 décembre 2010 Phase 1 Phase 2 Phase 3 Phase indépendante Estimation par ouvrage ml Coût ml Coût ml Coût ml Coût Mise en chantier préalable Travaux préparatoires Terrassements Voies ml Coût V V V V V V V V V V V V V V Coût par tranches Coût total