Le chemin qui mène à l accession à la propriété Des HISTOIRES INSPIRÉES DES collectivités des Premières Nations

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1 Le chemin qui mène à l accession à la propriété Des HISTOIRES INSPIRÉES DES collectivités des Premières Nations

2 L Association canadienne de l immeuble (ACI), l une des plus grandes associations commerciales à vocation unique au Canada, se fait le porte-parole de plus de courtiers et agents d immeuble répartis parmi 100 chambres ou associations immobilières. L ACI soutient la croissance qui favorise la vitalité économique, crée des débouchés en matière de logement, conserve l environnement et bâtit de meilleures collectivités. L ACI se fait le porte-parole de ses membres auprès du gouvernement fédéral et défend le droit des Canadiens et Canadiennes de posséder des biens et d en jouir. Pour plus d information, communiquer avec nous à info@crea.ca. L Association canadienne de l immeuble (ACI) est propriétaire des marques de commerce ou elles sont soumises à son contrôle. Ces dernières mettent en évidence les professionnels de l immobilier, membres de l ACI (REALTOR ) et/ou la qualité des services qu ils fournissent (MLS ). L Association canadienne de l immeuble, 2012 L Association canadienne de l immeuble (ACI) comprend qu une maison représente plus que quatre murs et un toit. Des études ont démontré que l accession à la propriété sert non seulement de catalyseur pour bâtir des collectivités durables et saines, mais qu en plus, elle crée des emplois et stimule la croissance économique. L ACI, qui se fait le porte-parole de plus de courtiers et agents immobiliers d un bout à l autre du Canada, est fière d appuyer des programmes qui aident les Premières Nations à se porter acquéreurs d un logement. Depuis quatre décennies, plusieurs Premières Nations au Canada ont mis en œuvre et assuré le maintien de divers programmes d accession à la propriété novateurs et efficaces -vous verrez dans cette publication des exemples tirés de ces collectivités. Les courtiers et agents immobiliers sont déterminés à appuyer les Premières Nations qui souhaitent ardemment faire l acquisition d un logement en partageant leurs compétences et connaissances spécialisées du marché de l habitation. L ACI prend une part active à des ateliers qu elle commandite dans le but d accroître les moyens d accéder à la propriété sur les terres des Premières Nations. Ces ateliers organisés par les Premières Nations soulignent l importance d élaborer des stratégies élaborées par la communauté et d offrir une éducation et une formation utiles. Nous sommes très heureux des progrès que ces ateliers ont permis de réaliser et de l optimisme qu ils ont généré. L ACI appuie également les efforts déployés par les courtiers et agents immobiliers du Manitoba pour répondre aux besoins des Premières Nations résidant dans les centres urbains hors réserve, tels que Winnipeg, où réside la population métropolitaine autochtone la plus nombreuse de tout le pays. L Association immobilière du Manitoba (AIM) a travaillé de concert avec l Assemblée des chefs du Manitoba et la Société d habitation et de rénovation du Manitoba (SHRM) dans le but d élaborer le programme «Tipi Mitawa», ce qui signifie «ma maison» en Dakota (en sioux). Ce programme aide les familles des Premières Nations à accéder à la propriété, à parvenir à la stabilité, à accumuler des capitaux propres et à augmenter leur qualité de vie. Jusqu à ce jour sept familles ont acheté une maison grâce à cette initiative et la deuxième phase est déjà bien entamée. Nous nous réjouissons à la perspective de poursuivre notre partenariat avec les collectivités des Premières Nations afin d augmenter les possibilités d accession à la propriété pour les familles des Premières Nations et de répondre aux défis de logements partout au pays. Veuillez agréer l expression de mes sincères salutations. Wayne Moen Le président de l Association canadienne de l immeuble 2 ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 3

3 Favoriser l accession à la propriété des Autochtones L accession à la propriété constitue un élément clé de l amélioration des conditions de logements et un moteur de l établissement de collectivités durables et en santé. L Association canadienne de l immeuble (ACI) a commandite les Ateliers sur le logement des Premières Nations qui visent l élaboration de stratégies efficaces en matière de logement pour le segment de la population connaissant l essor le plus marqué, soit les Autochtones du Canada. Ces ateliers s adressent aux responsables de la gestion du logement au sein des Premières Nations et à ceux et celles qui ont des responsabilités de planification à plus long terme. Les séances abordent les options en matière de portefeuilles de logements pour les Premières Nations, en mettant l accent sur l accession à la propriété. Les participants représentent un échantillon des responsables du logement au sein de leur collectivité, dont des chefs, conseillers, gestionnaires du logement, ainsi que des représentants des Affaires indiennes et du Nord Canada (AINC), et de la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL). On sensibilise les participants au vaste éventail d initiatives que les Premières Nations, à la grandeur du Canada, ont mises en œuvre afin de s attaquer aux problèmes liés au logement. Plutôt que de faire la promotion d une seule politique ou d une seule philosophie politique, les ateliers mettent l accent sur l importance de stratégies en matière d accession à la propriété élaborées par les collectivités. En procédant ainsi, il est possible de déterminer une approche qui sait combler les besoins précis des membres des collectivités. Quoique divers modèles se soient avérés efficaces au Canada, on retrouve des éléments communs à travers le pays, notamment le financement, le régime foncier, les politiques administratives et les procédures. De plus, une approche stratégique qui interpelle toute la collectivité dans l élaboration d une stratégie en matière de logement à plus long terme s est avérée fructueuse. Au nombre des dossiers sur lesquels certaines collectivités se sont penchées, il y a la création d emplois et le développement économique, les mécanismes novateurs de financement, le contrôle et la responsabilité de la collectivité, et les liens avec les infrastructures actuelles et futures. En vertu du Plan économique du Canada, 400 millions de dollars ont été investis dans le logement dans les réserves, dont 150 millions de dollars pour les rénovations visant la conversion en logements privés de logements appartenant aux bandes, la viabilisation des terrains, des travaux de rénovation et la construction de logements multiples à densité élevée. Nous avons réalisé des progrès remarquables afin de doter les Premières Nations des outils favorisant des programmes d accession à la propriété à succès. Il faut cependant faire davantage pour créer des marchés de la revente, notamment en dotant les Premières Nations d une expertise en évaluations et en formant des courtiers et agents immobiliers membres des Premières Nations. Les partenariats que nous avons créés laissent entrevoir un avenir prometteur. Chris Maracle Coordonnateur Ateliers sur le logement des Premières Nations Des initiatives mises en œuvre, des défis surmontés Depuis presque quatre décennies déjà, les Premières Nations décident à quel rythme et à quel degré mettre en œuvre l accession à la propriété. À ce sujet, la Six Nations of the Grand River Territory (Six Nations), Tyendinaga Mohawk Territory (Tyendinaga), et la Première Nation de Kahnawake (Kahnawake) figurent parmi les innovateurs. Il n y a pas si longtemps, la Première Nation Nisga a a écrit une page d histoire en devenant la première Première Nation au Canada à permettre à des habitants de devenir propriétaires de terrains nisga as et de les vendre. S il existe des modèles d accession à la propriété dans les réserves, c est que les Premières Nations ont pris des initiatives il y a 40 ans de cela, afin de trouver des solutions à deux grands obstacles que pose la Loi sur les Indiens. Un obstacle interdit à une personne d obtenir le titre de propriété, alors que l autre empêche un non-autochtone d exécuter une hypothèque sur les terres d une Première Nation. Par conséquent, la propriété collective est la norme dans plusieurs communautés autochtones traditionnelles. En vertu de la Loi, la Première Nation (ou la bande) n est pas propriétaire des terres de réserve, mais a le droit de les utiliser. La bande ne peut pas vendre de terres aux Ron Root, directeur du logement, Première Nation Saugeen et Betty Dore, London St. Thomas Association of REALTORS membres de la bande, mais elle peut leur donner le droit de les occuper, d y vivre, ou d habiter une maison construite sur ces terres. Voici l explication du ministère des Affaires indiennes et du Nord Canada : «Les bandes ont recours à différents moyens pour attribuer les terres et les logements dans les réserves. Il peut s agir d une terre pour laquelle une personne détient un certificat de possession, ou d une terre utilisée par une personne ou les membres d une famille en vertu d une tradition ou d une coutume. Un conseil de bande peut décider d attribuer une partie des terres de réserve à un membre de la bande pour ses besoins personnels et le ministre des Affaires indiennes et du Nord Canada doit approuver cette décision. Une fois la décision approuvée, le membre reçoit un certificat de possession l autorisant à utiliser la terre et le logement qui s y trouve ou à y construire un logement. La personne qui détient le certificat de possession peut, avec l approbation du ministre, transférer le certificat à la bande ou à un autre membre de la bande. Les certificats de possession sont inscrits dans le Registre des terres de réserve des Affaires indiennes et du Nord Canada. Certaines bandes attribuent la terre conjointement au mari et à sa femme, et leurs noms figurent sur le certificat de possession. De façon générale toutefois, la délivrance de certificats de possession conjoints est peu fréquente.» Dès qu un certificat de possession (CP) est accordé, des terres peuvent être vendues à une personne qui a le droit d habiter dans la réserve, subdivisées ou léguées à un héritier. Des tribunaux canadiens ont eu recours aux CP pour appliquer les droits et régler les différends. On les considère comme le titre le plus important qui peut être accordé à une personne dans une réserve. Il importe de noter qu un CP diffère de la possession de terres privées parce que le titulaire d un CP ne peut pas vendre ou louer un terrain à un nonmembre, ni ne peut-il le grever d une hypothèque. 4 ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 5

4 Le paragraphe 89(1) de la Loi sur les Indiens stipule que les terres sur la réserve et les biens d un «Indien» qui habite une réserve ne peuvent pas faire l objet d un privilège, d un nantissement, d une hypothèque, d une opposition, d une réquisition, d une saisie ou d une exécution en faveur ou à la demande d une personne autre qu un «Indien». Cette disposition empêche l octroi de prêts directs par des prêteurs non autochtones. Par conséquent, les membres des Premières Nations n ont pas pu bénéficier de prêts hypothécaires traditionnels. Tyendinaga et Six Nations utilisent Participants au programme d accession à la propriété et à la séance de planification les CP comme l équivalent d un titre à long terme d Edmonton pour les membres qui contractent un prêt hypothécaire au moyen d un fonds de crédits renouvelables octroyé par une institution financière. La bande détient le CP du membre et le lui remet une fois le prêt remboursé. Lorsque les CP ne sont pas disponibles, des institutions financières mettent au point des produits qui fournissent des fonds en vue de l accession à la propriété. Tyendinaga et Six Nations se sont vu octroyer des subventions du gouvernement fédéral afin d établir des fonds de crédits renouvelables pour pouvoir consentir des prêts hypothécaires à leurs membres. Au fur et à mesure que la demande se faisait plus forte, la Six Nations a fait équipe avec la Banque de Montréal et la Banque Royale du Canada afin d élaborer des ententes de prêts. Lorsqu une Première Nation fait appel à une institution financière, elle conclut une entente avec la banque en vertu de laquelle cette dernière accepte d avancer un montant fixe qui servira de fonds hypothécaire. Le conseil de la Première Nation accorde des prêts provenant du fonds aux membres individuels. Les prêts qu accorde le BMO Groupe financier dans le cadre des programmes d accession à la propriété à l intention des Autochtones, compte maintenant 35 Premières Nations réparties dans plusieurs provinces. RBC Groupe financier accorde maintenant des prêts dans toutes les provinces. Plus récemment, d autres institutions financières ont instauré des prêts en vue de l accession à la propriété dans certaines Premières Nations. Lorsqu ils évaluent la possibilité de participer à un programme de logement d une Première Nation, les établissements financiers tiennent compte des trois facteurs principaux suivants : la demande d habitations pour propriétairesoccupants, la capacité de la Première Nation de garantir les fonds et la capacité des membres de la Première Nation de suivre le processus normal de demande de prêt hypothécaire. Jusqu à tout récemment, les Premières Nations étaient entièrement responsables des défaillances. Puisque les programmes de logement ont connu un succès éclatant et que la défaillance est rare, les institutions financières ont accepté d assumer les risques avec les conseils. Le Fonds d aide au logement du marché pour les Premières Nations Le Fonds d aide au logement du marché pour les Premières Nations de 300 millions de dollars appuie les mécanismes de financement pour le logement dans les réserves et sur les terres visées par des lois sur le règlement des revendications territoriales, tout en respectant pleinement le principe de propriété collective de la terre. Administré par la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL), le fonds a vu le jour en mai 2008 au terme d une année de consultations avec les intervenants, y compris les dirigeants des Premières Nations, les administrateurs et les organisations, ainsi que la collectivité financière. Tirant parti de l expertise et de la réussite des programmes novateurs de logement des Premières Nations, le mécanisme d amélioration des modalités de crédit du Fonds propose une nouvelle approche destinée à élargir le logement axé sur les mécanismes du marché dans les réserves. Il facilite l accession à la propriété, ainsi que l octroi de prêts pour la location et les rénovations dans les collectivités des Premières Nations. Le Fonds comprend aussi un Programme de développement du potentiel qui procure du financement aux collectivités des Premières Nations qui respectent la totalité ou la presque totalité des critères du Fonds en ce qui concerne le mécanisme d amélioration des modalités de crédit. Le Fonds a pour objectif principal le développement du potentiel des Premières Nations en matière d administration de programmes de logements du marché. Le Fonds accepte les demandes des Premières Nations, et évalue leur gestion financière, gouvernance et engagement envers la collectivité, ainsi que la demande en logement du marché. Le Fonds travaille à garantir des prêts dans 80 collectivités des Premières Nations d ici le milieu de À la fin de 2010, le Fonds avait approuvé une collectivité, à savoir Miawpukek à Terre-Neuve. Deux autres approbations ont été annoncées vers le milieu de 2009, à savoir celles de la Première Nation de Membertou et de la bande indienne de Lac La Ronge à Saskatchewan. Jusqu à présent, six prêteurs ont accepté de travailler avec le Fonds : La Banque de Montréal; Peace Hills Trust; Vancouver City Savings Credit Union; Les Caisses Desjardins, Envision Credit Union et Affinity Credit Union. Le Fonds espère attirer d autres prêteurs, afin de donner encore plus de choix aux Premières Nations partout au Canada. Si les conditions sont bonnes, le Fonds croit pouvoir soutenir environ trois milliards de dollars en investissements dans le logement dans les collectivités des Premières Nations au cours des dix prochaines années. 6 ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 7

5 La Loi sur la gestion des terres des Premières Nations La Loi sur la gestion des terres des Premières Nations (LGTPN) et les dispositions législatives connexes accordent aux Premières Nations participantes le droit de déterminer l utilisation des terres, le titre et la gestion des ressources. En vertu de la Loi, les Premières Nations participantes peuvent fonctionner un peu comme une municipalité, en exerçant un contrôle financier sur leurs ressources. À l heure actuelle, 56 Premières Nations ont signé la LGTPN. Les bandes évitent par le fait même de devoir se soumettre à plusieurs restrictions stipulées dans la Loi sur les Indiens, et les collectivités Premières Nations sont en mesure de faire encadrer les programmes de logement avec leurs objectifs. Les Premières Nations ont les droits, responsabilités et profits éventuels découlant de l aménagement des terres, de la location et de la gestion des ressources. Tant et aussi longtemps que les membres d une Première Nation possèdent les terres dans la collectivité, il est possible d acheter et de vendre des titres. La Première Nation de Westbank, située dans le centre-sud de la Colombie-Britannique, a mis au point un programme de logement à succès grâce à sa participation à la LGTPN. Westbank est maintenant une collectivité d habitants autochtones et non-autochtones. Seuls les membres de la Première Nation peuvent se prononcer sur les initiatives de la collectivité; cependant, les habitants non-autochtones se voient attribuer des baux de 99 ans et ont donc droit à la protection de la loi pour habiter dans les maisons sur les terres de Westbank. Au total, 474 membres de la bande Westbank habitent la réserve, dont 120 sont propriétaires-occupants. Westbank utilise des fonds du gouvernement fédéral afin d établir des locations offrant une option d achat sur les terres de la réserve. Les membres de la bande peuvent acheter et vendre des terres entre eux. Certains membres qui détiennent un CP ont pu obtenir une subvention de $ du gouvernement fédéral en vue de faire construire une habitation. Les détenteurs d un CP ont réussi à obtenir des fonds additionnels d institutions financières en créant un bail personnel sur les terres visées par le CP, puis en utilisant le bail comme garantie. La valeur des propriétés dans la collectivité et dans les environs de Westbank a drôlement augmenté depuis que la Première Nation a signé l entente en Il y a également eu des avantages secondaires. Aria, un promoteur de copropriétés en Colombie-Britannique, a vu le jour à Westbank et a étendu ses activités dans d autres collectivités situées à l intérieur de la Colombie-Britannique. Six Nations : Des subventions aux prêts hypothécaires L accession à la propriété sur le territoire de la Six Nations of the Grand River Territory (Six Nations) en Ontario provient d un désir de mettre fin au cycle de l aide sociale. Avant 1968, les membres de la bande qui participaient au programme d aide sociale ont pu bénéficier de l aide au logement. Ceux qui n étaient pas démunis étaient laissés à eux-mêmes. La bande a par la suite convaincu le ministère des Affaires indiennes et du Nord Canada de lui permettre d avoir recours à la subvention au logement pour créer un fonds de crédits renouvelables qui favoriserait l accession à la propriété pour les membres qui souhaitaient habiter la réserve. Bénéficiant d un capital de démarrage de $, le conseil de bande accordait des prêts d au plus $. Pour remplir les conditions requises afin de se porter acquéreur d un logement, un client membre devait avoir un CP l autorisant de faire l acquisition d un terrain. Lorsque le versement initial présentait un sérieux obstacle, on autorisait le capital-temps. Aujourd hui, la limite des prêts individuels consentis à même le fonds renouvelable de la bande s élève à $ et est assortie d un taux d intérêt fixe. L accession à la propriété est populaire et réussie auprès des Six Nations depuis le début. La liste d attente s allongeait au fur et à mesure que sa popularité augmentait. La bande des Six Nations a tenté de trouver d autres sources de financement. Dans le milieu des années 90, la bande a conclu des ententes avec la Banque de Montréal et la Banque Royale, en vue de la création de programmes de prêts de logement dans les réserves. Dans le cadre des ententes conclues avec les banques, la bande détient le CP à titre de garantie et accorde le prêt qui provient d un fonds fourni par les banques. Une fois le prêt remboursé, le CP est remis au propriétaire. Puisque le prêt hypothécaire est accordé à la bande, les banques peuvent fournir les fonds aux acheteurs de maisons éventuels qui souhaitent faire construire une résidence sur les terres de la réserve. Vingt-cinq millions de dollars sont disponibles pour les hypothèques garanties par la bande. En vertu des programmes des banques, la limite des prêts individuels est de $, selon les facteurs d admissibilité. On compte logements qui sont situés sur le territoire de la Six Nations, dont 30 qui ont été construits l année dernière. Les propriétaires de 95 p. 100 des maisons sont des particuliers. La collectivité fait également construire un complexe résidentiel de 50 logements pour personnes âgées. La Six Nations insiste sur l installation de ventilateursrécupérateurs de chaleur, ce qui permet de réduire les problèmes causés par la moisissure. Ces ventilateurs se sont avérés efficaces dans les maisons de construction plus récente. Le marché du logement des Six Nations est demeuré stable en 2008 et La bande des Six Nations connaît actuellement une pénurie de terrains, ce qui a fait monter la valeur des propriétés au sein de la réserve, comparativement aux communautés non autochtones avoisinantes. La liste d attente du programme de logement des Six Nations compte maintenant plus de 700 familles et les jeunes sont de plus en plus nombreux. On ne s attend pas à ce que la liste d attente raccourcisse avant au moins dix ans, en raison de la pénurie de terrains et de la demande accrue en logements. En utilisant les fonds de la bande, la réserve consent également des prêts au logement sans intérêt aux personnes handicapées et aux aînés, afin de leur permettre de conserver leur logement ou de le rénover à faible coût. La bande voit à l administration d un programme de location offrant une option d achat pour les salariés à faible revenu. Laura Mountpleasant Six Nations Housing (519) ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 9

6 Tyendinaga Mohawk Territory : Un fonds de crédits Renouvables La Tyendinaga Mohawk Territory (Tyendinaga), en Ontario, gère un des programmes canadiens d accession à la propriété connaissant le plus de succès. Près de 90 p. 100 des membres de cette Première Nation ont fait l acquisition d une maison, ce qui est bien supérieur au taux national de 67 p. 100 pour tous les Canadiens. Les défaillances se font rares. Tyendinaga a commencé à amasser des fonds provenant de la subvention au logement fédérale plutôt que de les accorder à des membres individuels de la bande, il y a de cela 36 ans. Cela a permis de créer un fonds de crédits renouvelables qui est à l origine de son programme d accession à la propriété. La bande a joué le rôle d institution financière. Les membres estimaient qu ils pouvaient accroître la prospérité au sein de leur collectivité et mieux voir aux besoins en logements, si les fonds administratifs et les fonds destinés au logement restaient dans la collectivité. Le système permet aux membres de faire une demande de prêt hypothécaire et d effectuer des versements hypothécaires qui seront déposés dans le fonds de logement de la bande. Cela permettra donc à la bande de conserver la majorité des propriétés à titre de capital et d accorder davantage de prêts hypothécaires. En gérant ses propres fonds, la bande pourra réduire au minimum le coût pour les propriétaires. Les versements hypothécaires s élèvent à environ 500 $ par mois. Tout comme un prêteur hypothécaire, la bande conserve le CP jusqu à ce que le prêt soit entièrement remboursé. On remet à ce moment-là le CP au propriétaire. En alliant ce type de financement aux normes d efficacité énergétique et de construction rigoureuses, Tyendinaga a pu accroître la qualité et la durabilité de ses logements. La fierté d être propriétaire assure que les maisons sont bien entretenues. Le marché de la vente dans la réserve est vigoureux et les vendeurs obtiennent un bon rendement sur leur placement d origine. La vigueur du programme d accession à la propriété a permis aux responsables du logement de se concentrer davantage sur les besoins des travailleurs à faible revenu. Directeur du logement, de la gestion des parcs et de l entretien des propriétés Tyendinaga Mohawk Territory (613) , poste 105 Première Nation de Kahnawake : La disponibilité de terrains et le financement Située à 10 kilomètres au sud-ouest de Montréal (Québec), la Première Nation de Kahnawake (Kahnawake) a épousé l accession à la propriété dans les années 60. Aujourd hui, le modèle dominant est l accession à la propriété, puisque quelques logements appartiennent aux habitants. À Kahnawake, le choix individuel est un élément clé de l accession à la propriété. Bien que la Première Nation facilite le financement et met des terrains à la disposition des membres, c est le membre de la collectivité qui choisit l emplacement, l entrepreneur et les attributs de la maison. En 1977, le Conseil des Mohawks de Kahnawake (CMK) a mis sur pied un fonds de crédits renouvelables en vue de financer les hypothèques des membres de la collectivité qui souhaitaient faire construire leur maison et en être le propriétaire. Le fonds est devenu la principale source de financement jusqu en 1987, année où le CMK a fondé sa propre Caisse populaire, par le biais du système de Desjardins. Avant 1987, certains membres de collectivité décidaient de financer leur maison à l aide d une hypothèque contractée auprès d une banque hors réserves garantie par une garantie ministérielle. La Caisse est rapidement devenue le prêteur hypothécaire de choix, en offrant deux programmes. Fondé sur la garantie ministérielle, le programme principal exigeait un versement initial de dix pour cent. Les prêts étaient consentis pour la construction et l achat de maisons, ainsi que pour des rénovations, d habitude en sus des subventions accordées par la SCHL dans le cadre du Programme d aide à la remise en état des logements. Le deuxième programme exigeait un versement initial de 25 p Dans ce cadre, on consentait des prêts en fonction d une garantie offerte par le conseil d administration de la Caisse, éliminant ainsi le besoin de passer par le CMK et la garantie ministérielle. Résultat : moins de documents à remplir et un traitement plus rapide des demandes de prêt. Le Fonds de crédits renouvelables du CMK et les programmes de la Caisse constituaient les seules sources de financement jusqu en Les garanties ministérielles on pris fin en Par conséquent, les habitants éprouvaient plus de difficulté à obtenir un prêt hypothécaire. La demande surpassait l offre, ce qui est venu aggraver le problème. Le CMK a négocié une entente avec la Banque de Montréal en 2007 relativement au Programme de garantie de prêts pour le logement dans les réserves. En vertu de cette entente, le CMK garantit l hypothèque et conserve le CP du participant à titre de sécurité jusqu à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Une entente semblable a été conclue avec la Caisse en Les deux institutions financières offrent des prêts hypothécaires pour habitations neuves, l achat et les rénovations. Signalons que ces deux programmes sont toujours offerts aujourd hui. Lorsqu on avait utilisé tous les lotissements convenables dans le village il y a 14 ans, le Conseil avait procédé au lotissement des terres collectives adjacentes à la Première Nation et y avait aménagé les infrastructures nécessaires. Par conséquent, les habitants sans terre, et donc sans CP, pouvaient se faire construire une maison en faisant une demande d attribution de terres communes. Les terres visées par l Attribution de terres communes demeurent au nom des Mohawks de Kahnawake jusqu à ce que le prêt hypothécaire soit entièrement remboursé. Agissant pour le compte des Mohawks de Kahnawake le CMK émet à ce moment-là une directive du Conseil des Mohawks (DCM) à AINC. Ce dernier enregistre et émet par la suite un CP, et l acheteur devient le propriétaire du terrain. Iris Jacobs Directrice du logement (450) ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 11

7 Première Nation K ómoks : La bande offre du soutien, les gens font le choix Pendant des années, la bande était propriétaire de tous les logements à la Première Nation K ómoks, située dans la vallée de Comox sur l île de Vancouver. Il y a quatorze ans de cela, le chef et le Conseil soutenaient que si on émettait des CP, on insufflerait de la fierté et de la responsabilité chez les membres et on les inciterait à voir à l entretien de leurs maisons et des terres. La bande remet une trousse d information sur le logement à tout membre qui demande un permis de construction d un logement dans la réserve. On y décrit les nombreuses étapes à suivre. Chaque maison doit être construite dans les secteurs de la réserve désignés résidentiels. Un membre peut déposer auprès du gérant de bande une demande en vue de l obtention d une carte des terrains libres de toutes charges. Le terrain que choisit un membre est conservé pendant trois mois, pendant que le membre franchit les autres étapes nécessaires, dont l obtention d une lettre d intention de son institution financière, une preuve de versement initial, une vérification des antécédents professionnels et, s il y a lieu, une lettre de référence d un ancien locateur. Le gérant de bande prête main-forte au membre dans le cadre du processus. On examine le plan de maison pour s assurer qu il convient à la pente du terrain et on évalue les devis de trois entrepreneurs généraux qualifiés. Une fois que le membre a arrêté son choix sur l entrepreneur général, la bande donne son aval pour que débutent les travaux de construction. La bande garde la subvention et le versement initial du membre en fiducie, puis les verse à l entrepreneur sur réception du rapport de l inspecteur indépendant confirmant que la construction a été réalisée conformément au code du bâtiment de la Colombie- Britannique. Dès que les fonds en fiducie sont versés, la bande communique avec l institution financière pour que le prêt hypothécaire soit émis à la bande en vue d être déboursé à l entrepreneur. Une fois le dernier versement hypothécaire effectué, le membre obtient le titre libre et inconditionnel de sa maison et du terrain. Le conseil de bande lui émet un CP. Si le membre n effectue pas les paiements comme prévu et que la banque entame des démarches de forclusion, la maison sera rétrocédée à la bande et deviendra la propriété de la bande. Les cas de défauts de paiement sont rares, comme en témoigne le fait que 60 p. 100 des membres de la bande détiennent le titre libre de leur maison. Première Nation du lac Seul : Les terrains viabilisés ouvrent la porte à l accession à la propriété Les terrains viabilisés et le bon emplacement étaient la clé des débuts d un programme d accession à la propriété à succès à la Première Nation du lac Seul, située à 40 km à l ouest du Sioux Lookout, dans le nord-ouest de l Ontario. La Première Nation du lac Seul a été en mesure de tirer profit de fonds disponibles en 2007, en vue d aménager six terrains riverains viabilisés choisis par les membres de la collectivité. Cette Première Nation peut se targuer d avoir beaucoup de terrains riverains, soit l endroit où les membres préfèrent habiter. Le gouvernement avait décidé à l origine qu ils devraient habiter un ensemble de terrains loin d un lac. Les six candidats furent préapprouvés pour les prêts hypothécaires par RBC Groupe financier, prêts qui sont garantis par la Première Nation conformément à une entente conclue avec la banque. Ils ont pu retenir les services d entrepreneurs pour faire dessiner et bâtir la maison qu ils désiraient. Durant la construction, les services techniques des Premières Nations de l Ontario se chargeaient de soumettre les rapports d inspection à la banque. Les six maisons font maintenant l envie des membres de la Première Nation. D autres membres de la collectivité font maintenant la queue pour savoir s ils sont admissibles à un prêt hypothécaire et quatre ont été approuvés. Bien que le lac Seul regorge de terrains, il n y a plus de terrain viabilisé et la Première Nation du lac Seul n a pas pu obtenir du financement du gouvernement fédéral pour poursuivre le programme. Les représentants restent confiants qu ils pourront trouver une source de financement pour les infrastructures. Le financement semble être le seul obstacle à la métamorphose de cette collectivité éloignée. Sam Manitowabi Directeur général, Développement économique (807) Melinda Knox Gérante de bande (250) ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 13

8 La bande indienne du Lac La Ronge : Les assises de l accession à la propriété Au cours des 30 dernières années, le développement économique et l éducation ont permis à la bande indienne du Lac La Ronge, la plus grande en Saskatchewan, d établir les assises de l accession à la propriété. Depuis 2005, la bande se concentre sur l accroissement de l accession à la propriété. S inspirant des exemples de Tyendinaga et de la Six Nations, le conseil a élaboré des programmes de prêts hypothécaires dans le cadre d ententes conclues avec la Banque de Montréal et la Banque Royale du Canada. La bande a de plus créé son propre fonds de crédits renouvelables en vertu d une entente conclue avec le ministère des AINC. À la fin de 2009, la bande a mis la dernière main à une entente avec le Fonds d aide au logement du marché pour les Premières Nations, en vue d offrir davantage d options en matière d accession à la propriété au Lac La Ronge. En utilisant ce fonds comme deuxième caution, le conseil de bande espère négocier de faibles taux d intérêt afin d augmenter l accès au financement pour les familles à faible revenu qui autrement ne pourraient être admissibles à un prêt hypothécaire. La Première Nation du Lac La Ronge dispose d un organisme de logement se composant d un aîné nommé et de membres du conseil d administration élus qui représentent ses six collectivités. L organisme de logement traite les demandes de prêt hypothécaire et fait fonction d agent de liaison entre les membres et les prêteurs. Comme il y a des terrains viabilisés, le programme met l accent sur les constructions neuves, afin de permettre aux propriétaires-occupants de se faire construire des maisons adaptées à leurs besoins précis. Une fois qu un membre a choisi son terrain, il se voit accorder six semaines pour choisir un entrepreneur et obtenir un prêt hypothécaire; sinon le terrain est rétrocédé à la bande. Outre les constructions neuves, la bande a également transformé certains logements locatifs des AINC en unités que les membres peuvent acheter. Première Nation Nisga a : Être propriétaire de son propre terrain La Première Nation Nisga a a adopté la Landholding Transition Act, qui accorde aux citoyens de la Première Nation Nisga a le droit d avoir une propriété privée. Un citoyen de Nisga a qui obtient le titre d une propriété privée sera en mesure de la grever d une hypothèque, de la transférer, de la léguer, de la louer ou de la vendre à toute personne. La Loi fut adoptée lors de la session d octobre 2009 du Wilp Si ayuukhi Nisga a, l assemblée législative du gouvernement Nisga a Lisims, au terme de trois années de consultations exhaustives auprès de la collectivité. Avant que les transactions ne puissent être effectuées, il va falloir procéder au zonage et établir un système d administration des titres fonciers. Cela devrait prendre six mois. «Il s agit d un pas important vers une véritable autonomie gouvernementale», a soutenu le regretté président Nisga a, M. Nelson Leeson. «Il s agit d un processus destiné à accroître la prospérité économique de nos membres. C est important pour nous d être en mesure d aider les gens à se doter des moyens pour être autonomes.» Les terres visées par la loi s étendent sur environ un kilomètre carré à l intérieur du territoire de kilomètres carrés de la Première Nation Nisga a, situé dans la vallée de la rivière Nass, au nord de Terrace (C.-B.). Environ 550 propriétairesoccupants pourront faire enregistrer leur propriété. À l instar des terrains des non-autochtones qui sont régis par les lois municipales et provinciales, le système d enregistrement foncier est facultatif et tous les terrains privés seront toujours assujettis aux lois nisga as. Au début, chaque parcelle de terrain aura une superficie de 0,2 hectare. Les projets domiciliaires commerciaux à grande échelle sont exclus. Les Nisga as ont été en mesure d adopter l accession à la propriété privée en raison de l accord historique Nisga a, un traité qui leur donne droit à l autonomie gouvernementale et qui permet à leurs membres de se soustraire à la Loi sur les Indiens. Le gouvernement Nisga a Lisims (250) Tammy Cook-Searson (306) ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 15

9 Les courtiers et agents immobiliers du Manitoba : Tipi Mitawa encourage l accession à la propriété L Association immobilière du Manitoba (MREA) met l accent sur la construction de collectivités où tout le monde prospère. À cette fin, les courtiers et agents immobiliers du Manitoba ont posé des gestes en vue de réduire l écart de prospérité entre les populations autochtones et non autochtones dans cette province. Participant de Tipi Mitawa avec le ministre des Services à la famille et Consommation Manitoba, Gord Mackintosh; le grand chef de l Assemblée des chefs du Manitoba, Ron Evans; et le député Rob Bruinooge. La proportion de la population autochtone est plus élevée à Winnipeg que dans toute autre ville au pays. Au Manitoba, il est bouleversant de constater que le nombre d enfants autochtones vivant dans la pauvreté s élève à 60 %. De plus, seulement 26 % des Autochtones possèdent leur propre maison, contrairement à 70 % du reste de la population dans cette province. «Nous savons que la collectivité tout entière en bénéficie et se stabilise davantage lorsque chacun a l occasion de s acheter une maison et de voir qu elle prend de la valeur», déclare le coprésident du programme d accession à la propriété pour Autochtones de l Association immobilière du Manitoba, monsieur Harry DeLeeuw. L Association immobilière du Manitoba croit que l accession à la propriété aide considérablement à stabiliser les familles des Premières Nations, en créant un avoir propre, ce qui contribue à briser le cercle vicieux de la pauvreté. La stabilité que procure l accession à la propriété renforce par ailleurs la santé et le développement social des enfants. De plus, l accession à la propriété nourrit un sentiment de fierté et de réussite et elle améliore considérablement la qualité de vie des familles des Premières Nations. En 1998, la Winnipeg REALTORS Association a aidé à concevoir le programme Housing Opportunity Partnership (HOP). Ce programme a permis à 70 familles de s acheter une première maison. L association estime que 20 % des acheteurs étaient des Autochtones. En se fondant sur l expérience du HOP, un programme d accession à la propriété à guichet unique a été élaboré pour les Autochtones qui achètent, rénovent et entretiennent une maison dans les centres urbains du Manitoba. Le programme manitobain Tipi Mitawa, ce qui signifie «ma maison» en Dakota (langue sioux), est un partenariat entre l Association immobilière du Manitoba, l Assemblée des chefs du Manitoba et la Société d habitation et de rénovation du Manitoba (SHRM). Ce programme a pour principal but d aider 40 familles autochtones à accéder à la propriété. Les critères d achat d une maison en vertu de ce programme sont les mêmes que ceux qui s appliquent à tout acheteur d une première maison et prévoient une étude des antécédents professionnels et de la situation financière du demandeur. Le groupe consultatif manitobain Tipi Mitawa avec un nombre égal de représentants provenant de l Association immobilière du Manitoba et de l Assemblée des chefs du Manitoba étudie les demandes et recommande des candidats au conseil d administration du programme, dont les membres proviennent également de l Association immobilière du Manitoba et de l Assemblée des chefs du Manitoba. Le groupe consultatif tient compte de la stabilité du revenu et du niveau d endettement des demandeurs, en vue de donner une occasion d achat aux familles ayant un revenu entre $ et $. Les demandeurs approuvés doivent suivre trois volets éducatifs comprenant un programme de gestion du budget de 40 heures, une séance sur l accession à la propriété de la SCHL et une séance sur le processus d achat d une maison de la SCHL. Un projet pilote fut lancé en 2008 dans le cadre du programme manitobain Tipi Mitawa afin d aider cinq familles à faire l acquisition de leur première maison. Plus de 80 demandes furent reçues. Dix familles furent choisies pour suivre les séances sur la gestion du budget et sur l entretien d une maison. Parmi ces dix familles, cinq sont passées à la prochaine étape soit l établissement de l admissibilité à un prêt hypothécaire et la recherche d une maison à l aide d un courtier ou agent immobilier. Jusqu à maintenant, cinq familles ont acheté leur première maison à Winnipeg et la phase 1 est maintenant terminée. La phase 2 du programme est bien commencée et deux familles ont déjà acheté leur maison de rêve. Les demandeurs qui restent sont inscrits à des séances de formation à la gestion du budget et à l entretien d une maison, et plusieurs d entre eux sont passés à la phase de la recherche d une maison à l aide d un courtier ou agent immobilier. Un versement initial de 15 % est financé par l Association immobilière du Manitoba et le programme manitobain FoyersClés. Si les participants vendent leur maison au cours des dix premières années, un montant proportionnel au versement initial est remboursé au programme manitobain Tipi Mitawa. L Association immobilière du Manitoba a tiré $ en intérêts des comptes en fiducie des courtiers manitobains en vue de financer 5 % du versement initial de 40 maisons. De plus, l Association immobilière du Manitoba a investi ses propres fonds pour couvrir les frais d élaboration et d administration du programme. La SHRM, avec l appui du gouvernement fédéral, a versé $. Ce montant servira à verser 10 p. cent du versement initial et à subventionner les versements hypothécaires jusqu à concurrence de $ par logement sur une période de dix ans, pour les cinq maisons faisant partie du projet pilote. On cherche maintenant d autres fonds pour les maisons restantes dans le cadre du programme FoyersClés. À l heure actuelle, le maximum de la valeur admissible de la maison s élève à $, et pourrait augmenter à la suite des efforts de lobbying déployés par l Association immobilière du Manitoba et l Association canadienne de l immeuble (ACI). La SCHL a également accepté de compter comme revenu les subventions pour prêts hypothécaires à long terme, ce qui permet aux participants d obtenir un plus important prêt hypothécaire sans avoir à compromettre leur admissibilité à une subvention provinciale. L Association immobilière du Manitoba s engage à faire appel à d autres fonds du secteur privé en vue d assurer une stabilité à long terme une fois que le projet pilote sera terminé. De plus, l Association immobilière du Manitoba travaille à l élaboration d un programme de mentorat pour former les Autochtones qui désirent faire carrière dans le secteur immobilier. Harry DeLeeuw Coprésident du programme Manitoba Tipi Mitawa inc. Association immobilière du Manitoba Ron Evans, grand chef de l Assemblée des chefs du Manitoba s adressant aux médias. 16 ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 17

10 Le développement des marchés des Premières Nations Ressources sur le Logement autochtone Les évaluations professionnelles et l expertise immobilière procurent des assises au développement des marchés de la revente des Premières Nations, qui seront établis à mesure qu un nombre croissant de membres deviennent propriétaires de leur maison. De plus, cela se produira naturellement, puisque certains propriétaires-occupants voudront vendre leur maison en vue de faire l acquisition d une maison plus spacieuse ou de s établir ailleurs sur les terres de la Première Nation. Il faudrait mettre en place une base de données sur les ventes renfermant les prix de vente et les détails sur le propriétaire et le vendeur, afin de faciliter la création du marché de la revente. Les participants aux Ateliers sur le logement des Premières Nations se sont renseigné sur l évaluation des propriétés et se sont dit intéressés à encourager leurs membres à devenir courtiers et agents immobiliers. Comme les Premières Nations se trouvent dans une situation unique aux plans des lois et des droits concernant le régime foncier, les évaluations des propriétés des Premières Nations commandent une expérience et une expertise spéciales. On trouve certains membres de l Institut canadien des évaluateurs (ICE) qui se spécialisent dans les revendications territoriales des Autochtones et qui sont des experts lorsque vient le temps de donner des conseils sur le développement d un marché de la revente secondaire. Vous pouvez trouver un évaluateur accrédité, AACI ou CRA, à aicanada.ca/e/findappraiser_find.cfm. Les membres des Premières Nations intéressés à obtenir le titre d évaluateur devraient communiquer avec l Institut canadien des évaluateurs. De par leurs compétences, les professionnels qualifiés de l immobilier sont un atout pour les acheteurs et les vendeurs sur le marché de la revente. Les courtiers et agents immobiliers peuvent trouver acheteur à un vendeur et possèdent un éventail de compétences pour aider les clients à comprendre le marché, les documents à remplir et le processus d achat et de vente. L ACI encourage les membres des Premières Nations à joindre les rangs des courtiers et agents immobiliers qualifiés. Ceux et celles qui désirent faire carrière dans l immobilier devraient communiquer avec l association immobilière de leur province afin d en savoir davantage sur la formation requise. Dans le cadre de son programme Tipi Mitawa, l Association immobilière du Manitoba élabore actuellement un projet destiné à former les Autochtones qui désirent faire carrière dans l immobilier. Évaluations Institut canadien des évaluateurs Joanne Charlebois Directrice, Marketing et communications Tél. : (613) , poste 224 Site Web : Organismes des Premières Nations Assemblée des Premières Nations Irving Leblanc Adresse courriel : ileblanc@afn.ca Tél. : (613) , poste 386 Assembly of Manitoba Chiefs Secretariat Inc. (AMC) Darcy Wood Conseiller politique, Manitoba Tipi Mitawa Inc., Manitoba First Nations Home Ownership Plan Adresse courriel : dwood@manitobachiefs.com Tél. : (204) Congress of Aboriginal Peoples Betty Ann Lavallée Chef nationale Adresse courriel : bettyann@abo-peoples.org Tél. : (613) Inuit Tapirit Kanatami Jim Moore Directeur général de l ITK Adresse courriel : edo@itk.ca Tél. : (613) , poste 290 ou (866) Ralliement national des Métis Clement Chartier Président du RNM Adresse courriel : info@metisnation.ca Tél. : (613) ou (800) Association des femmes autochtones du Canada Jeanette Lavall Présidente et conférencière nationale, AFAC Adresse courriel : jlavall@nwac-hq.org Tél. : (613) ou (800) Association nationale du logement autochtone Charlie Hill Directeur général Adresse courriel : charliehill2@hotmail.com Tél. : (613) Association nationale des centres d amitié Jeffrey Cyr Directeur général Adresse courriel : jcyr@nafc.ca Tél. : (613) , poste 318 Institutions financières BMO Groupe financier Stephen Faye Directeur national des opérations bancaires autochtones Adresse courriel : stephen.faye@bmo.com Tél. : (416) Desjardins Yves Poirier Directeur principal, Comptes majeurs Premières Nations Adresse courriel : yves.poirier@desjardins.com Tél. : (514) ou (866) , poste 4074 Envision Credit Union Hank Pilotte Directeur, Centre d administration du crédit aux particuliers Adresse courriel : hpilotte@envisionfinancial.ca Tél. : (604) Peace Hills Trust August (Tony) Shirt Vice-président adjoint, Marketing et développement des affaires Adresse courriel : tony.shirt@peacehills.com Tél. : (780) RBC Groupe financier Mike Germain Directeur national, Marchés immobiliers autochtones Adresse courriel : michel.germain@rbc.com Tél. : (705) ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 19

11 Vancouver City Savings Credit Union (Vancity) Stewart Anderson Directeur, Services bancaires aux Autochtones Adresse courriel : stewart_anderson@vancity.com Tél. : (604) Programmes gouvernementaux SCHL Alberta Jackie Idah Directrice du Centre du logement des Autochtones de la région des Prairies et des territoires Adresse courriel : jidah@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (780) SCHL Atlantique Linda Détienne Directrice du Centre du logement des Autochtones de l Atlantique Adresse courriel : ldetienn@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (902) SCHL Colombie-Britannique Line Gullison Directrice du Centre du logement des Autochtones de la C.-B. Adresse courriel : lgullison@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (604) SCHL Manitoba et Saskatchewan Jackie Idah Directrice du Centre du logement des Autochtones de la région des Prairies et des territoires Adresse courriel : jidah@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (780) SCHL Ontario Kathryn Campbell Directrice du Centre du logement des Autochtones de l Ontario Adresse courriel : kcampbell@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (416) SCHL Québec Steven Bonspille Directeur du Centre du logement des Autochtones du Québec Adresse courriel : sbonspille@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (514) SCHL Territoires Tom Kerwin Directeur du Centre du logement dans les régions du Nord Adresse courriel : tkerwin@cmhc-schl.gc.ca Tél. : (403) Fonds d aide au logement du marché pour les Premières Nations Deborah Taylor Directrice générale Adresse courriel : dtaylor@fnmhf.ca Tél. : (613) Immobilier L Association canadienne de l immeuble Nicole Christy Affaires fédérales Adresse courriel : nchristy@crea.ca Tél. : (613) W : Association immobilière du Manitoba (MREA) Harry DeLeeuw Directeur de l accession à la propriété pour les Autochtones Adresse courriel : hdeleeuw@mts.net Tél. : (204) Notes 20 ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 21

12 Notes 22 ACI Le chemin qui mène à l accession à la propriété 23

13 Pour toutes questions ou remarques au sujet des produits ou du service qu offre l ACI, communiquer avec nous en direct à info@crea.ca 200, rue Catherine, 6 e étage, Ottawa (Ontario) K2P 2K9 Tél. : (613) Téléc. : (613) ACI