La Timonière. Acigné logements intermédiaires au cœur d une extension urbaine

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1 19 La Timonière logements intermédiaires au cœur d une extension urbaine

2 La Timonière habitants Carte d identité de l opération Zac de la Timonière Localisation : - Ille-et-Vilaine (35) Situation : Extension urbaine, première couronne de l agglomération de Rennes Programme : 485 logements, m 2 SHON équip. sportifs/loisirs m 2 activités et tertiaire Superficie : 48,7 hectares Maîtrise d ouvrage urbaine : Commune d Maîtrise d œuvre urbaine : Tranche 1 : L. Croslard, urbaniste, Tranches 2 et 3 : Atelier du Canal, P. Poinas paysagiste, Bourgois Bet VRD Date de création Zac : 1994 Basée sur le principe de deux duplex imbriqués, offrant chacun des espaces extérieurs privatifs, l opération Plein Sud participe au renouvellement des formes d habitat individuel et constitue un exemple d habitat intermédiaire développé par l agglomération rennaise. Un cadre paysager et des espaces naturels à préserver Opération Plein Sud Programme : 18 logements intermédiaires répartis en deux copropriétés Maître d œuvre : Laurence Croslard, architecte Maître d ouvrage : Promoteur SECIB Statut d occupation : Accession privée Typologie : Maisons superposées en bande 8 T3 de 71 m 2, 8 T4 de 87 m 2, 2 T6 de 127 m 2 Date de réception : 2003 Adresse : Rue de la Timonière La Timonière - U NE EXTENSION URBAINE DANS LA POURSUITE DE L ACTION COMMUNALE Située sur la commune d, dans la deuxième couronne rennaise, l opération de logements «Plein Sud» est réalisée dans la cadre de la zone d aménagement concerté de la Timonière. Partie intégrante de la communauté d agglomération de Rennes, la commune d est très attractive pour des citadins en quête de nature, qui recherchent à la fois une proximité urbaine (environ 15 km de Rennes) et un caractère rural. Depuis plusieurs années, elle connaît un développement urbain renforcé par les objectifs adoptés dans les programmes locaux de l habitat, successivement mis en place à l échelle de l agglomération. L offre nouvelle de logements sur son territoire doit notamment répondre à des critères de densité, de diversité de l offre, de mixité fonctionnelle et sociale, mais aussi de qualité environnementale. Pour maîtriser son urbanisation, la commune a développé une politique foncière et défini un projet d ensemble, qui comprend plusieurs opérations lancées dans le cadre de procédures de Zac. La Timonière est la deuxième Zac réalisée sur un site de CENTRE- VILLE QUARTIERS SOCIAUX GREFFE DE BOURG EXTENSION URBAINE

3 agglomération quartiercommune îlot logement La Zac de la Timonière, une extension urbaine à l intérieur des limites naturelles de la commune Plein Sud, une opération d habitat intermédiaire qui renouvelle l image de l habitat individuel hectares à l intérieur des limites naturelles de la commune et dans le prolongement de l urbanisation en cours. Proche du centrebourg et des principaux équipements publics, elle bénéficie d une desserte en transports en commun reliée au centre de Rennes. UNE VARIÉTÉ DE FORMES URBAINES POUR UNE DIVERSITÉ DE TYPES D HABITAT de l accession sociale (14 %). L ensemble de ces programmes aux différents statuts d occupation ne répond pas à une logique de zonage, mais bien à une mixité urbaine qui localise les programmes de logements collectifs au centre de la Zac, et les maisons individuelles le long des espaces verts. MAISONS SUPERPOSÉES Une diversité de formes urbaines pour une diversité de statuts d occupation. MAISONS EN BANDE UNE QUALITÉ DE L ESPACE PUBLIC PRÉSENTE SUR L ENSEMBLE DE LA ZAC Contraint par des limites naturelles, cours d eau et grands espaces verts, le parti d aménagement de la Zac propose des espaces publics de deux types. Des espaces urbains structurants à l échelle de la Zac : placette, mail piéton, rue, allée plantée et des espaces naturels inscrits dans le prolongement des espaces verts du ruisseau de Joval et de l espace naturel de la Motte. Ces espaces ont à la fois une fonction technique (réceptionner les eaux MAISONS DE VILLE MAISONS ACCOLÉES La Timonière - La Zac de la Timonière propose une diversité de types de logement, allant du collectif à l individuel isolé en passant par différentes formes d habitat intermédiaire. Les collectifs se localisent au coeur du quartier et à l entrée sud. Les logements intermédiaires font la transition entre ces collectifs et les maisons groupées. Ces dernières sont réparties dans différents secteurs, alors que les maisons individuelles isolées bordent l espace naturel sur la partie est. À la diversité de formes urbaines correspond également une diversité des statuts d occupation, en vue de permettre à tous les ménages de se loger en fonction de leurs besoins et de leurs moyens financiers. On trouve ainsi du locatif social (21 %), de l accession privée (61 %) et de l accession privée aidée par la commune (4 % qui se traduisent par une aide au foncier pour limiter les prix de sortie du logement), et également 167

4 La Timonière 49 log/ha Un aménagement qui respecte les espaces naturels du territoire Un réseau de chemins piétons à l échelle de la commune, pour favoriser les déplacements doux inter- quartiers. de pluie) et un usage pour des activités de loisirs en lien avec la nature environnante (promenade, jeux pour enfants, pêche). Le maillage viaire s inscrit dans le prolongement des voiries existantes, avec un traitement des gabarits et un choix de matériaux qui permettent de hiérarchiser les voies entre elles. Développé à l échelle de la commune, le réseau de chemins piétons irrigue le quartier, et relie la Zac au centre-bourg, mais aussi aux différents équipements publics avec notamment un réseau «pédibus» qui dessert toute la Zac. Bénéficiant d un traitement paysager de qualité, ces nombreux chemins piétons sont aménagés avec une attention particulière : sobriété et qualité des matériaux, choix du mobilier urbain, éclairage public sécurisant, mais aussi pergolas fleuries agrémentent et favorisent les déplacements piétons inter-quartiers. DIX-HUIT La Timonière - HABITATIONS INTERMÉDIAIRES ENTRE LE COLLECTIF ET LA MAISON 168 L opération Plein Sud est assez exemplaire d une forme renouvelée d habitat intermédiaire. Située à proximité des collectifs, elle accueille 18 logements (8 T3, 8 T4 et 2 T6) répartis en deux îlots organisés autour d une trame d espaces publics structurante. Côté rue, des espaces intermédiaires entre l accès des logements et le trottoir préservent l intimité du logement. Sur l arrière, les rez-de-jardin sont protégés des nuisances urbaines. Les deux bâtiments accueillent chacun 9 logements, CENTRE-VILLE tous organisés en duplex, dont un T6 qui vient terminer la bande. Parfaitement identifiable dans le traitement architectural des façades, les duplex accolés s emboîtent les uns dans les autres. La maison du bas, de type 4 et de couleur blanche, s organise sur toute la largeur du rez-de-chaussée. Elle bénéficie d un jardin arrière et d un demi-niveau pour le coin nuit. La maison du haut, de type 3, rouge et recouverte de bois avec une couverture en zinc et un toit à deux pans, est accessible par un escalier individuel extérieur. Elle occupe la seconde moitié du premier niveau et bénéficie de l ensemble du niveau 2, avec une grande terrasse superposée sur les T4. QUARTIERS SOCIAUX GREFFE DE BOURG Une trame d espaces publics structurante pour l opération Plein Sud LA DENSITÉ FAVORISÉE PAR UNE IMBRICATION TYPOLOGIQUE ASTUCIEUSE Disposant d une surface de 71 m2, l organisation des logements T3 est inversée dans son fonctionnement. L accès se fait par la partie basse qui accueille le coin nuit, les pièces de jour étant au niveau supérieur. Celles-ci bénéficient du volume sous le toit et ouvrent sur une grande terrasse de 30 m2. EXTENSION URBAINE

5 agglomération commune quartier îlot logement Une imbrication de duplex singulière Organisation typologique le séjour est en lien direct avec la terrasse et le jardin arrière. Les maisons disposent d un garage intérieur et d un stationnement devant la maison. Partie intégrante et surface supplémentaire attenante au logement, ce garage peut remplir bien d autres fonctions : atelier de bricolage, rangement, etc. DES COÛTS MAÎTRISÉS POUR DE LA PRIMO-ACCESSION Plein Sud est une opération privée à caractère social du fait de la maîtrise des coûts recherchée. Habités aux trois quart MAISONS SUPERPOSÉES MAISONS EN BANDE par des primo-accédants, les prix de vente des logements, de pour un T4 fin 2002, ont été relativement compétitifs. La commercialisation a été très rapide (3 mois) et témoigne d un certain succès. Cette opération a depuis fait des émules dans d autres communes de l agglomération et du Pays Rennais. Ce type d habitat semble en effet bien adapté aux jeunes accédants qui ont des difficultés pour se loger dans un contexte de tension du marché immobilier. Bien que le projet initial soit conforme à la réglementation, un problème d isolation phonique entre les logements a été corrigé depuis la livraison. L acoustique constitue MAISONS DE VILLE MAISONS ACCOLÉES La Timonière - Atout majeur de ce logement, la terrasse permet aux habitants de profiter d un large espace extérieur à l abri des regards et suffisamment vaste pour favoriser diverses appropriations : jeux d enfants, salon de jardin, plantations, Le stationnement des logements supérieurs est aménagé au centre de l opération, chacun disposant d un garage boxé et d une place de stationnement en surface. D une superficie de 87 m2, le logement T4 au rez-de-chaussée est plus classique dans sa distribution. Il dispose d un certain nombre d espaces de rangement avec notamment un cellier annexé à la cuisine et à l étage, et de placards dans chaque chambre. Fonctionnelle, la cuisine ouverte sur Des pièces de jour en lien avec les espaces extérieurs privés (jardin et terrasse) 169

6 La Timonière 49 log/ha Indicateurs de densité Surface du terrain m2 Emprise bâtie au sol m2 Emprise non bâtie m2 SHON m2 Densité bâtie 0,49 Densité de logements 49 lgts/ha Stationnement Duplex rdc : un garage dans la maison + place devant logement. Duplex niv 1 : une place boxée + place parking extérieur Indicateurs financiers Des rez-de-jardin accessibles par un chemin piéton Un traitement des espaces publics qui valorise l opération Charge foncière 243 euros HT/m2 SHON date de valeur 2003 Un jardin protégé des nuisances urbaines Coût de construction 850 euros HT/m2 de SHON date de valeur 2003 Coût total de l opération euros HT/m2 soit euros HT La Timonière - Prix de vente 1490 euros/m2 HT SHAB Maison T3 de 71 m2 = euros TTC (avec garage) Maison T4 de 87 m2 = euros TTC (avec garage) Maison T6 de 127 m2 = euros TTC (avec garage) date de valeur certainement un point de vigilance pour les logements superposés. Les habitants ont le sentiment de vivre dans une maison et tolèrent visiblement moins les bruits de voisinage, comparativement à un appartement. UNE VOLONTÉ POLITIQUE AFFIRMÉE ET PRÊTE À INNOVER La commune a fait le choix depuis plusieurs années de mener une politique foncière volontariste et d aménager en régie ses Zac. Pour chaque tranche d urbanisation, CENTRE-VILLE elle s appuie sur un architecte urbaniste qui diffère d une phase à l autre. Pour l opération Plein Sud, a mis en place une procédure de concours de promoteurs concepteurs afin de réaliser une opération pilote d habitat individuel dense. Trois équipes ont répondu, dont le groupement SECIB/L.Croslard qui a été retenu par la commune. Lotisseur privé et filiale du Crédit Immobilier de Bretagne, SECIB a développé une politique «sociale» qui passe par une attention particulière aux coûts de sortie et à la qualité des logements produits. QUARTIERS SOCIAUX GREFFE DE BOURG EXTENSION URBAINE