HABITER LA VILLE AUTREMENT : L HABITAT GROUPÉ PARTICIPATIF

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1 HABITER LA VILLE AUTREMENT : L HABITAT GROUPÉ PARTICIPATIF Exposition réalisée par L AERA [Actions, Études et Recherches sur l Architecture, l habitat et la ville] participatif Habitat 5 quai Lombard, Toulouse 1

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3 L habitat groupé participatif FAIRE LA VILLE AUTREMENT «L habitat groupé participatif» est une forme d habitat intermédiaire entre individuel et collectif, né de l engagement préalable et de la coopération des futurs habitants aux divers stades de sa production et de sa gestion.» Ce principe suppose que les habitants soient réunis en amont de l opération et participent à sa programmation, à son financement, voire, dans une moindre mesure à sa conception et à sa construction. Il place ainsi les hommes au commencement de l architecture et non à la fin. Un tel projet participatif permet que la «construction sociale» (la construction de relations durables entre des personnes) et «construction spatiale» se déploient et évoluent ensemble. Il permet ainsi une conception adaptée à tous et à chaque famille selon ses attentes, ainsi que la mutualisation au choix d espaces et de services. «L habitat groupé participatif» est une solution aujourd hui pour les familles qui aspirent à un habitat choisi, durablement approprié, et qui ne veulent ou ne peuvent accéder une maison individuelle isolée. L habitat groupé participatif ou coopératif concilie les deux aspirations majeures des familles d aujourd hui, d une part l aspiration à l individualité de l habitat familial, et d autre part l aspiration à la vie sociale. Il concilie les vertus de la vie familiale avec les vertus de la vie communautaire. Ce principe de «circuit court», parce qu il implique les habitants en amont du processus de production de leur habitat, permet, outre une meilleure réponse à leurs attentes, de réaliser des logements à des prix plus abordables en évitant dans une large mesure les intermédiaires et les profits spéculatifs. Il permet surtout de tirer tous les bénéfices économiques, sociaux et environnementaux d une coopération et d une mutualisation librement choisie. C est une alternative aux produits immobiliers standards proposés sur le marché, qui répondent à une rationalité de production et de commercialisation, faisant du logement un produit financier spéculatif, un bien de consommation comme un autre, voire un service social (HLM), mais non un habitat conçu pour vivre ensemble. L habitat groupé participatif ou coopératif, permet une mixité et une densité intelligente dans l habitat mixité et densité négociées, adaptées, et consenties par les futurs habitants. Il en résulte une qualité d habitat pluriel et «communautaire» et par conséquent une véritable urbanité propice à l épanouissement de tous. Cet habitat, ainsi approprié par les habitants, favorise leur investissement durable dans le quartier où il s inscrit et contribue à sa valorisation tant sociale qu immobilière. En cela, il participe d un «développement urbain durable», et pour les quartiers dévalorisés, d un véritable «renouvellement urbain». Au travers de l habitat groupé participatif ou coopératif, c est bien la ville, «née de l association des hommes»*, qu il s agit de re-faire ensemble. Il s agit de faire la ville autrement en y impliquant les habitants au travers de leur projet d habitat, afin que construisant ensemble, ils se construisent comme société, et comme véritable «communauté urbaine». «Faire ville» doit être entendu alors comme «faire société», former une commune ou une communauté librement choisie, patiemment construite, ensemble, chacun selon ses aspirations. «La solidarité est un fait d une importance capitale dans les sciences naturelles, puisqu elle caractérise la vie.» Charles Gide, 1895 «Si c est en construisant que l on se construit soi-même, comme individu, c est en construisant ensemble que l on se construit comme société.» 3

4 L habitat groupé participatif POUR UN DÉVELOPPEMENT DURABLE L habitat participatif ou coopératif est le seul habitat qui soit en mesure de répondre aujourd hui au défi et à l urgence d un véritable «développement durable» puisqu il allie les dimensions sociales, économiques et environnementales en impliquant les habitants dans une gouvernance solidaire et responsable sur l ensemble de ces plans. SOCIAL En remettant les habitants à l origine des projets d habitat, et en les impliquant dans le processus de programmation, ils travaillent ensemble et chacun à sa place à élaborer une organisation socio-spatiale négociée (avec leurs logements respectifs et les espaces qu ils partagent), avant sa construction architecturale. Leur engagement dans la programmation de leur projet d habitat groupé constitue un pacte social local, facteur d appropriation partagée, de cohésion sociale et de solidarité de voisinage. C est ainsi en construisant ensemble qu ils se construisent comme société. Communauté choisie et construite. Cette construction sociale, si elle permet le renouvellement de ses membres, est durable par l investissement et la responsabilité partagée à l égard de l œuvre commune. Elle contribue donc au développement social durable, de cet ensemble d habitat et par extension du quartier et de la ville environnante. ÉCONOMIQUE L habitat groupé participatif ou coopératif permet, outre des économies sur les intermédiaires et les marges spéculatives du marché immobilier, un ensemble d économies sur le «coût global» de l habitat. En investissement, sur le foncier, le financement, la construction ; et en fonctionnement, par les espaces et les services partagés, la régulation des consommations et enfin sur les fatigues de la vie quotidienne. ENVIRONNEMENTAL Au-delà des bénéfices écologiques de toute mutualisation des infrastructures, des biens et des services, au-delà des investissements sur le plan des études et des choix techniques pour de meilleures performances environnementales, la programmation participative et la gestion coopérative de l eau et de l énergie, permet le développement de comportements économiques et écologiques solidairement responsables. Cette part liée aux comportements des habitants représente un potentiel important de réduction de consommation énergétique et de l empreinte écologique. Ce mode d accès à l habitat multiplie ainsi les bénéfices économiques, sociaux et environnementaux, contribuant à une meilleure qualité de vie pour tous et pour chacun, à l échelle de l habitat comme de la ville. 4

5 L habitat groupé participatif ENJEUX DE POLITIQUE PUBLIQUE L habitat groupé participatif est l outil privilégié d une politique de renouvellement urbain et de développement durable privilégiant l engagement des citoyens dans la cité. Il permet Un développement social durable, par l implication des habitants dans le bon devenir de leur environnement économique, social, bâti et non bâti. Le renouvellement urbain, en interrompant le tri social des quartiers dévalorisés, et en encourageant les familles à parier sur leur projet et sur le renouvellement de leur quartier à moyen terme, La participation des habitants, en favorisant un développement social durable par l engagement et la participation des futurs habitants depuis la programmation jusqu à l entretien et la gestion d un habitat partagé. Les solidarités de voisinage et la cohésion sociale car le partage d un intérêt et d un projet commun d habitat favorise la solidarité de ses habitants, et le sentiment de former un corps social solidaire. La mixité sociale et générationnelle, par l établissement de quotas (critères et proportions) fixés au préalable par les collectivités publiques en contrepartie de leur aide, proportions au sein desquelles les habitants vont se coopter librement. La responsabilité, l éducation et la citoyenneté, en développant la responsabilité individuelle et collective des habitants à l égard d eux-mêmes, de leur habitat collectif et de leur cadre de vie en général, du quartier à la ville. La sécurité résidentielle. Les formes d accession à la propriété propres à l habitat groupé, notamment social, sécurisent les familles dont la part de la mensualité qui va au remboursement de l emprunt constitue une épargne immobilière. L économie sociale et solidaire, le renouvellement des modes de production et de gestion de l habitat, privé ou aidé, favorise un développement social durable et soutenable pour les moins aisés. GRANDS AXES D UNE POLITIQUE PUBLIQUE POUR UN HABITAT ET UNE VILLE DURABLE I- Impliquer la demande en amont de l offre et favoriser les circuits courts producteurs/consommateurs dans le domaine de l immobilier (auto-promotion, programmation participative, coopératives, auto-réhabilitation ou auto-finition). En rapprochant ainsi habitants et constructeurs, l habitat groupé participatif permet notamment d éviter les excès d un marché qui spécule sur une demande fictive et les effets d aubaine (voir les produits investisseurs dopés par les défiscalisations qui déracinent et déqualifient la ville ) d abaisser le seuil d accès au logement en réduisant les coûts financiers, de communication et de commercialisation, voire de construction par une part d auto-construction, de favoriser l appropriation individuelle et collective durable et la responsabilité partagée à l égard de son habitat et de son quartier : réenraciner la ville favoriser, à coût d investissement égal, l engagement et la responsabilité collective dans les comportements liés à l énergie et à l environnement, de favoriser par la participation à la programmation dans des proportions fixées par la collectivité publique, une mixité consentie, (la proximité spatiale diffère et s oppose dans le cas d une mixité imposée à la proximité sociale) de réduire, par un accompagnement adapté, les coûts sociaux et économiques des copropriétés dégradées, et les souffrances sociales liées à l isolement dans l habitat. 5

6 II- Lutter contre l étalement urbain et favoriser une densité socialement consentie favorisant un vivre ensemble pour : réduire les coûts infrastructurels, VRD et équipements de proximité pour la collectivité. offrir une alternative à l étalement pavillonnaire pauvre et aux coûts économiques et environnementaux des déplacements générés. Dans les formes permettant l accès aux aides sociales au foncier, à la pierre et aux personnes (coûts maîtrisés, PSLA, SCI APP), ces formes préservent la diversité des individualités (intimité, différenciation) dans un cadre mutualisé (habitat intermédiaire ou individuel dense en zone intermédiaire). mutualiser dans une perspective simultanément économique et sociale tout ce que les habitants souhaitent et ont intérêt à mettre en commun (économie monétaire, de temps, qualité de vie sociale), soit les espaces partagés (buanderies, chambres d amis, espace enfants par tranche d âge, salle de réunion polyvalente, atelier bricolage pour l entretien, ateliers divers, etc.) mais aussi et surtout les services formels ou informels (covoiturage, garde d enfants, échanges divers). III- Sécuriser le parcours résidentiel des familles par une accession collective accompagnée. Sous ses formes d accession mutualisée à une forme de propriété, libre ou aidée, l habitat groupé participatif, sous les divers statuts existants, permet au regard des formes locatives, de sécuriser le parcours résidentiels des familles, par la capitalisation de leur effort immobilier. Ceci est d autant plus important que les accédants ont de faibles revenus qui les rendent vulnérables aux accidents de la vie. Cette épargne populaire par l immobilier, acquise par l effort fourni au long de leur vie active, constitue une sécurité et un capital récupérable (par rente viagère ou hypothèque réversible) pour les vieux jours. Cette alternative à la location est d autant plus indispensable que l on est pauvre car rien ne justifie que les plus pauvres ne cessent de s appauvrir en finançant l immobilier des investisseurs qui ne cessent de s enrichir. La fracture résidentielle entre les propriétaires/investisseurs, et locataires pauvres ne cesse sinon de croître.*. 6

7 Histoire de l habitat groupé coopératif et participatif LES UTOPIES SOCIALES L habitat groupé participatif qui nous apparaît comme une nouvelle forme d habitat a en fait, au travers de sa dimension sociale et coopérative, toute une histoire. Celle-ci remonte au début du XIX e siècle en Europe à l époque de la révolution industrielle et de la concentration dans les villes industrielles d une insupportable misère ouvrière. L habitat groupé social ou coopératif est né d une conception associative non seulement de l habitat mais des habitants eux-mêmes. Faisant suite aux mouvements coopératifs nés en France, dans le sillage des idées de Charles Fourier ( ), et au Royaume-Uni, de Robert Owen ( ), l habitat coopératif est indissociable dans sa conception première des utopies communautaires globales (habitat, travail, loisirs) de ces grands visionnaires. Il apparaîtra véritablement sous une forme indépendante et pérenne dans les années 1860 en France comme en Angleterre. Ces projets théoriques, dont les mises en œuvres successives en Europe et aux États-Unis se sont soldées par des échecs à brève échéance, seul héritier du Phalanstère de Fourier, le Familistère de Guise de l industriel Jean-Baptiste Godin a résisté furent le plus souvent le fait de penseurs, d hommes de pouvoirs, d industriels ou de financiers, rationalistes, athées, et socialement engagés. Dans le contexte du XIX e siècle, l utopie sociale, l unité rationnelle tant de la production industrielle que de l habitat, et de la communauté socialiste tout entière est commandée par une conception rigoureuse avec des règles très précises inspirées du paradigme Newtonien auquel Owen comme Fourier se référeront très explicitement comme modèle quasi divin. Le Palais pour le peuple de Charles Fourier comme la New Harmony de Robert Owen relèvent d une «Harmonie préétablie» par leur créateur, dont les règles ne peuvent être changées par les habitants. De ce point de vue, elles s inscrivent dans une tradition utopiste qui remonte jusqu à la république de Platon et passant par Thomas More, Campanella, jusqu à Le Corbusier au siècle dernier, opposée par principe à toute participation des habitants. 7

8 Histoire de l habitat groupé coopératif et participatif LES CITÉS OUVRIÈRES Parmi les hommes de pouvoir qui contribuèrent au développement de l habitat coopératif, Napoléon III, un temps membre de «l école sociétaire», fut un militant des coopératives d habitat et suivit sur ce point l exemple des Anglais. Il contribua à la réalisation d immeubles coopératifs rue Rochechouard, puis en 1867 rue Daumesnil à Paris toujours existante à ce jour. De même à Mulhouse, Jean Dollfus ( ), industriel puis Maire de la ville, créa la cité ouvrière réalisée en location coopérative (location-accession sociale à la propriété sur 15 ans). Cette cité qui représente maisons groupées par quatre, fut construite entre 1862 à 1895 pour un total de personnes. Elle eut un retentissement européen et resta longtemps un modèle d habitat social. Les formes plus participatives de coopératives ouvrières de consommation initiées à Lyon en 1835 avec les épiceries coopératives créées par Michel-Marie Derrion, ou à Rochdale avec les «équitables Pionniers» en 1844, orientées de la consommation vers le contrôle de la production voir la révolution coopérative de Charles Gide ( ) n auront que rarement par elles-mêmes les moyens de s organiser pour mobiliser les investissements nécessaires et faire face à la complexité d opération de construction d habitat groupé collectifs ou individuels. C est pourquoi les différentes formes de cités ouvrières, ou de logement social, y compris coopératives, développées avant guerre, le furent sans participation effective des futurs habitants à leur production. En l absence d une intervention directe de l État, ces opérations supposent toujours quelque riche ou puissant philanthrope qui soit à leur initiative, les finance et en fixe les règles. L État intervient progressivement et indirectement par la fiscalité dans la production du logement social à partir de 1894 avec la loi Siegfried à l origine des HBM (Habitation Bon Marché). Le développement des cités jardin d Henri Sellier dans l entre-deux-guerres, et le mouvement HLM d après guerre en France, ne seront que très marginalement coopératifs et presque jamais à proprement parler participatifs. À la même époque tous, fuyant la ville, s orientent vers un idéal de maison à la campagne ou de cité-jardin. En France, le mouvement des Castors, au lendemain de la Seconde Guerre mondiale (1948), fut une des rares formes de coopération avec participation véritable du fait de l auto-construction par les ouvriers eux-mêmes des maisons, souvent groupées deux à deux, pour leurs familles. Les idéaux phalanstériens, mais plus encore les coopératives d habitat de la seconde moitié du XIX e siècle, ont inspiré les modes de production de l habitat dans de nombreux pays, tels les coopératives ouvrières zurichoises en Suisse, les «osiedle», coopératives de l entre-deux-guerres en Pologne, ou encore en Suède après guerre. Au lendemain de la 1 re Guerre mondiale, les sociétés coopératives d habitation sont au nombre de 270 contre 182 Société Anonymes HBM, et 14 Offices publics créés par la loi de Ces sociétés coopératives d esprit mutualiste relèvent de l économie sociale mais tant par leur échelle que par les délais et la complexité inhérentes à la production d ensembles d habitats, elles ne seront que très peu participatives au sens où nous l entendons aujourd hui. Elles ne parviendront pas à imposer leur modèle dans l entre-deux-guerres, et ce sont les Sociétés Anonymes d Habitation Bon Marché (HBM) qui vont progressivement dominer, suivies après 1949 par les Sociétés Anonymes et offices publics d HLM. L intervention de l État et les diverses lois fiscales vont avoir désormais un rôle décisif sur le développement des diverses formes d habitat social. 8

9 Histoire de l habitat groupé coopératif et participatif DES COOPÉRATIVES HLM À L HABITAT GROUPÉ AUTOGÉRÉ Après guerre, les coopératives vont s orienter majoritairement vers diverses formes d accession à la propriété. Outre la location-attribution sur 25 ans avec 20 % d apport, Léon Robert développe dans les années 50 des montages en location coopérative avec accession très progressive à la propriété (sur 60 ans à 2 % d intérêt). Mais ce principe sera très vite limité à une simple participation par Léon Chochoy en 1956, confirmé en 1965 et finalement supprimé en 1971 par Albin Chalandon sommant familles de choisir entre la location et l accession immédiate à la propriété. Outre la ségrégation qu elle introduit brutalement entre ceux qui optent pour la propriété et ceux qui n en ayant pas les moyens, restent locataires, cette même loi crée une séparation entre les Sociétés de Production HLM et les Sociétés Civile Coopérative de Construction, dont les associés accèdent à la propriété au terme du remboursement de leurs emprunts à la SCP HLM qui joue le rôle de prêteur secondaire. Ce dispositif, même s il ménage dans les SCCC quelques dimensions participatives, se révèle à terme mortifère pour le mouvement coopératif dans l habitat qui va cesser de se développer. C est à la même époque que l on assiste, hors de France, à la renaissance de coopératives d habitation d inspiration syndicale, souvent issues de luttes urbaines, en Europe du Nord et de l Ouest (Portugal, Suède, Danemark, Allemagne, Autriche, Suisse ) mais aussi en Amérique du Nord et du Sud, au Québec, au États- Unis, en Uruguay, puis dans les années 90 au Brésil. Seul exemple en France issu d une lutte urbaine de cette époque, l Alma-Gare à Roubaix. De même, ces idées commencent à attirer les classes moyennes supérieures, avec les visions communautaires et de co-housing propres à l époque. Ainsi ces coopératives apparaissent-elles comme une démarche réellement nouvelle, non plus seulement née d engagements politiques ou philanthropiques, mais véritablement autogestionnaire, alors que les formes antérieures si elles sont mutualisées, voire coopératives, mettent rarement en œuvre une véritable participation des habitants dans le projet même de leur habitat. Dans les années 80 se développent au plus haut niveau en France des réflexions pour favoriser la participation jusque dans la conception même des projets. Mais du fait des contraintes réglementaires liées au financement du logement social, très peu d expériences participatives iront à terme dans le monde HLM. Seul en France dans les années 80 l Habitat Groupé Autogéré, porté par le mouvement du même nom le MHGA, fédérera quelques opérations réservées de par leur coût à des classes moyennes supérieures qui auront à la fois les moyens et la compétence pour mener à bien de telles opérations immobilières. Ces opérations subsistent comme autant de références par leur réussite sociale, mais sont restées jusqu à ce jour très marginales par leur nombre. 9

10 Statuts de l habitat groupé participatif LES DIFFÉRENTES FORMES D HABITAT COOPÉRATIF/ PARTICIPATIF Il existe de nombreuses formes d habitat groupé coopératif ou participatif. Les principes communs à toutes ces formes d habitat sont la mutualisation, l association et la coopération entre habitants en vue d économies dans la réalisation ou la gestion des logements. L engagement des habitants en amont dans le montage de leur projet d habitat est spécifique aux formes les plus récentes d habitat groupé participatif soit à partir des années 1970, et concerne prioritairement en Europe les classes moyennes supérieures. Ces dernières formes sont plus rares dans l habitat social bien que des formes alternatives et autogérées se soient développées dans certaines villes. La seconde forme relève de modes coopératifs d accession à la propriété, tel qu ils se sont développés avec l aide des États, en particulier au Portugal, au Danemark ou en France. Ce mode d accession sociale, moins aidé que les formes locatives, répond aux attentes des classes moyennes modestes. Une accession pour les plus modestes se heurte, elle, toujours aux problèmes de gestion des risques tant pour les établissements financiers ou les opérateurs HLM que pour les ménages eux-mêmes. Une accession pour les plus modestes, ceux qui en ont le plus besoin pour sécuriser leur avenir, doit donc être d autant plus sécurisée que les bénéficiaires en sont plus fragiles. (voir sur ce point les montages en SCI APP) MODES DE COOPÉRATION On peut donc, en premier lieu, distinguer ces diverses formes d habitat coopératif-participatif selon l objet de la coopération ou de la participation. La coopération / participation peut concerner : le financement et l équilibre économique de l opération la programmation et, dans une certaine mesure, la conception la construction (auto-construction, auto-réhabilitation, auto-finition) la gestion et l entretien (des petites aux grosses réparations) l organisation et la régulation de la vie commune des espaces partagés : salles communes, chambres d amis, ateliers divers des services partagés : co-voiturage, garde d enfants, entretien, courses On peut ainsi aller de la simple mutualisation financière à une vie communautaire où tous participent à tous les aspects du projet et de la vie collective, en passant par la coopération à la production, et/ou à la seule gestion de l habitat groupé. Il y a donc toujours participation au sens strict, mais celle-ci peut aller du simple paiement d un loyer avec participation symbolique à la gouvernance de l habitat groupé jusqu à une complète autogestion. STATUTS D OCCUPATION ET DE PROPRIÉTÉ On peut schématiquement distinguer les formes «locatives» et les formes «d accession à la propriété.» Coopératives Les coopératives d habitation se distinguent selon qu elles sont conçues comme des sociétés réalisant des profits entièrement réinvestis dans de nouvelles opérations ou équipements (les réserves impartageables), ou qu elles visent à minimiser les coûts pour chacun, tout en lui permettant, en quittant la coopérative de céder ses parts à un repreneur à une valeur librement négociée. 10

11 La première forme coopérative est essentiellement locative et permet l accumulation progressive par la société coopérative d un capital immobilier détenu collectivement c est l origine du succès historique des coopératives mères ou «faîtières» qui se sont développées dans le monde au XXe siècle, en Pologne, en Suisse, en Suède ou au Québec Les coopératives, notamment québécoises, qui respectent ainsi ce principe ne permettent pas à leurs membres qui souhaitent quitter la coopérative de récupérer l investissement immobilier cumulé par le versement de leur «mensualité», puisque celui-ci est devenu propriété collective inaliénable. Cette forme est assez proche par l échelle et le principe de mutualisation de l inspiration initiale du mouvement HLM en France avec cette différence notable que les parts de la société et les droits de vote correspondants sont détenus par les locataires. Autopromotion Plusieurs statuts de Sociétés Civiles existant en France (SCCC, SCIA voir ci-dessous), transitoires ou durables, permettent aujourd hui le montage d opérations par des accédants plus aisés qui s associent librement sans aides de l État (autopromotion). Ces statuts permettent notamment, tant qu ils sont maintenus, et contrairement aux statuts de la copropriété, de contrôler collectivement les sorties et les entrées de nouveaux habitants. Les freins au développement de l habitat groupé participatif en libre (autopromotion) sont liés à la difficile gouvernance lors des phases de production et de gestion du programme (voir les expériences de Groupement d Habitat Autogéré et les actuelles opérations d auto-promoteurs peinent à se multiplier pour représenter de façon significative une troisième voie de l accès au logement). L autre frein est lié essentiellement à la culture du secteur immobilier en France et touche à l accès au foncier et au crédit pour un groupement de particuliers quel que soit son statut juridique. La création des statuts de société d auto-promotion comme de coopératives d habitants inscrits dans la loi ALUR tend à faciliter ces démarches sans résoudre encore toutes les questions. Si les décrets d applications sont à l étude pour une publication prévue à l été 2015, les problèmes de financements et de garanties doivent encore pour sortir de l exception trouver des réponses adaptées. Propriété Il n est pas excessif de dire qu en France l appropriation psychologique est intimement liée à l appropriation juridique, comme l être à l avoir, et que l investissement des habitants est d autant plus spontané qu ils sont assurés d être chez eux. Ce qui signifie moins peut-être la détention du capital (les maisons sous crédit ne sont qu une propriété fictive) que la liberté de déterminer son espace propre. Comme le dit Roger-Henri Guerrand «Il semble bien que, pour s investir affectivement et matériellement la plupart des hommes, du moins en Occident, ressentent le besoin de posséder leur résidence.» En France le droit coopératif dans le domaine immobilier entre en contradiction avec l esprit et les principes du code civil napoléonien pour qui la propriété individuelle doit être rigoureusement protégée par la loi. Les Sociétés Civiles Immobilières permettent donc d associer des personnes pour l acquisition d un bien à la condition que celles-ci restent libres de quitter cette association sans perdre ni leur apport, ni la valorisation de cet apport. Elles doivent donc pouvoir céder les parts acquises au prorata de la valeur du bien sur le marché. Il existe un statut spécifiquement coopératif plus ancien dans l habitat, celui des SCCC (Société Civiles Coopératives de Construction) créées par la loi Chalandon, mais au sein desquelles la règle un hommeune voix propre au principe coopératif n est applicable que pour les décisions de gestion courantes. Pour les cessions de parts, la proportionnalité des droits et des parts reste de mise. Le principe «de Rochdale» selon lequel chacun est libre d entrer et de sortir de la coopérative est étendu ici aux biens des personnes (car on n est pas vraiment libre de quitter une société si on doit y abandonner le fruit de son effort). Selon les principes mis en l honneur par Locke en Angleterre, puis par la Révolution française, la propriété individuelle est en effet la condition de la liberté réelle des personnes. 11

12 AIDES AU LOGEMENT On distingue nécessairement les habitats groupés coopératifs ou participatifs selon les ressources des familles et les aides dont elles peuvent bénéficier de la part des collectivités publiques. Selon leurs niveaux de ressource, les familles peuvent en principe prétendre, comme dans le logement classique, aux différentes aides de l État. Les aides au logement sont de deux types : les aides à la pierre : abattements sur le foncier, prêts locatifs sociaux (PLAI, PLUS, PLS), prêts accession à la propriété (PSLA), prêts à taux 0 (PTZ), etc., avec les différentes exonérations fiscales (TVA, Taxe Foncière). les aides à la personne: elles sont soumises à agrément et à condition de ressource : Aide Personnalisée au Logement (location ou accession). L équivalence entre locatif et accession du point de vue des aides à l accès au logement, si elle a longtemps posé problème au plan idéologique, s impose aujourd hui comme une évidence, dès lors que la constitution pose le libre choix des citoyens entre location ou accession, et considère donc implicitement qu à niveau de ressources égal, les familles doivent bénéficier des mêmes aides quel que soit leur mode d accès au logement. D autre part, les défiscalisations massives pour les investissements locatifs relativisent l effort de la collectivité pour l accession sociale. Ces aides supposent toujours des contreparties réglementaires destinées essentiellement à contrôler leur utilisation et leur destination, et l équité entre les bénéficiaires et les opérateurs. C est ce qui complexifie considérablement les montages et implique les organismes compétents et agréés tels que, en France, les sociétés HLM ou SEM (Sociétés d Économie Mixte). C est également pourquoi il n est pas possible à ce jour, pour des raisons techniques, de développer des projets d habitat coopératif et participatif en associant, à statut égal, des familles bénéficiant d aides publiques et d autre qui n en bénéficient pas. Il y a bien une nette distinction entre l habitat coopératif aidé et celui qui ne l est pas. Mixité La mixité s en trouve du même coup limitée, au sein des opérations aidées, à 75 % de la population française (part de la population éligible aux HLM, y compris statut PLS) et à 25 % des revenus supérieurs pour les opérations réalisées sans aide publique. La mixité sociale revendiquée par ces dernières s en trouve de ce fait considérablement limitée dans les faits, car ceux qui n en ont pas les moyens ne peuvent suivre. Pour les familles dont les revenus sont supérieurs aux plafonds HLM, et qui ne bénéficient d aucune aide de la collectivité publique, la volonté de s engager dans un habitat groupé participatif, même s il représente une économie potentielle de 10 à 20 %, relève donc plus d un idéal de vie sociale et de maîtrise de l environnement, que d une nécessité économique. C est là l esprit de nombre d opérations de co-housing en Europe depuis les années 80, et de la vigoureuse renaissance de ce mouvement issu des classes moyennes supérieures à l occasion des actuelles préoccupations environnementales. Si donc l habitat groupé participatif représente un véritable enjeu politique pour un développement social, économique et environnemental durable par la production d un habitat accessible pour tous, il représente plutôt un enjeu de prospective sociétale pour les opérations qui s adressent essentiellement aux classes moyennes supérieures cultivées. Si ces opérations portées par des idéaux de convivialité communautaire et de modes de vie écologique assurent une publicité indispensable à ces nouvelles formes d habitat, les fondements économiques et sociaux de la coopération et les vertus de la participation au plan du développement social restent le plus puissant vecteur d un renouvellement général au plan urbain et environnemental, et finalement d un véritable développement durable de nos sociétés urbaines toutes entières. Car tous, quelles que soient leurs origines, leurs cultures et leurs idées trouvent nécessairement avantage à s associer quand cela permet d accéder à un logement. Au contraire, ceux qui ont le choix de vivre où ils veulent et comme ils le veulent, doivent être acquis au préalable aux idéaux coopératifs ou participatifs. C est donc pour les plus modestes la nécessité qui commande, tandis que c est pour les plus aisé, les idées. C est pourquoi on rencontre une plus grande mixité de culture et d idée dans les coopératives sociales que dans les coopératives de classes moyennes supérieures acquises aux mêmes idées. 12

13 NOMBRE DE LOGEMENTS On distingue enfin les coopératives d habitat selon le nombre de logements et d opérations qu elles gèrent. Les grandes sociétés coopératives d habitat ne relèvent plus à proprement parler de l habitat groupé participatif ou coopératif mais elles le furent presque toujours à leurs débuts. De par leur taille et leur mode de gestion, ces formes de coopératives d habitation sociales sont à bien des égards comparables aujourd hui aux organismes HLM en France, avec cette particularité que le capital de la société est détenu par l ensemble des habitants locataires et associés qui détiennent une voix par ménage dans les assemblées générales. De même, si ces coopératives furent, pour certaines d entre elles, le fait d une participation initiale des habitants aux premières opérations (c est par exemple le cas de la coopérative des Chalets à Toulouse à ses débuts, sous l égide de Bernard Bruzy), elles tendent vers une maîtrise d ouvrage professionnalisée plus classique pour les nouveaux projets, les habitants n étant sollicités qu une fois l opération achevée. Pour ces raisons, leur participation finit par être très réduite. La participation des personnes ne vaut en effet qu aussi longtemps qu elle peut peser dans le groupe et se mesurer dans la réalité. Ainsi l implication ou la participation de l habitant, lorsqu elle ne correspond qu à un simple titre de sociétaire comme dans les banques ou les grandes mutuelles d économie sociale, fut-il conforme au principe un homme/une voix, est finalement inversement proportionnel au nombre des coopérateurs. C est à cette dilution du pouvoir des petits coopérateurs au sein de grandes coopératives mères de production et de gestion que la loi Chalandon s est opposée en France, dans le but, dirent ses auteurs, d éviter qu ils ne se trouvent finalement assujettis aux dirigeants des coopératives. Les nouvelles formes d habitat participatif ou coopératif apparues depuis les années 70 restent à leur échelle initiale, et sont par conséquent d une tout autre nature. La société ne correspondant qu à une seule et même opération, qui n excède pas le plus souvent 30 à 40 logements pour les coopératives locatives Québécoises, 10 à 15 logements maximum pour les habitats groupés participatifs libres en France (HGA), ces coopératives ou groupements d habitat associent beaucoup mieux les habitants à la gouvernance et à la vie sociale. En contrepartie, ces petites coopératives plus ou moins autogérées sont financièrement plus fragiles, et lorsqu elles réunissent des familles plus modestes peinent à faire face aux dépenses d entretien et de rénovation. Si elles peuvent constituer des exemples à suivre, elles ne peuvent apporter aucun appui aux nouvelles coopératives, affaiblissant ainsi la puissance de développement du mouvement. OBSTACLES ET SOLUTIONS POUR LE DÉVELOPPEMENT DE L HABITAT GROUPE COOPÉRATIF / PARTICIPATIF Plusieurs obstacles peuvent être identifiés pour un bon développement de l habitat groupé coopératif ou participatif relatifs à la question de la culture des acteurs de l aménagement, à la maîtrise des risques financiers, à l échelle des sociétés ou aux problèmes de gouvernance des projets. Il faudrait donc : agir sur les freins liés aux usages et aux cultures professionnelles, outre par la loi la loi ALUR, par la reconnaissance de l habitat participatif, y contribue aujourd hui par l intégration d objectifs chiffrés dans les outils de planification réglementaires et de politiques publiques afin de les faire évoluer à moyen terme. sécuriser ces formes d accession coopératives pour les plus modestes par une planification prévisionnelle du taux d effort comme le font les organismes HLM, et développer une caisse de garantie de l habitat coopératif/participatif intervenant en contrepartie d engagement sur le respect de quelques règles prudentielles de bonne gestion. développer, comme au Québec, les GRT (Groupes de Ressources Techniques) ou en Uruguay (Hacer desur), des structures professionnelles d Assistance à Maîtrise d Ouvrage Sociale (AMOS) ou des Organismes de Médiations et de Programmation Participative (OMPP) spécialisées dans la mobilisation et l accompagnement à la maîtrise d ouvrage des habitants avec des procédures éprouvées, et l arbitrage essentiel d un «tiers externe» au service du groupe, rémunéré par celui-ci sur le bilan de l opération. 13

14 LES DIFFÉRENTS STATUTS Les différents statuts existants dans le droit français adaptés à l habitat groupé participatif sont pour le logement social, bénéficiant des aides à la pierre (Prêts aidés) et à la personne (APL) : la Société Civile Immobilière d Accession Progressive à la Propriété (SCI APP). Créée par la loi ENL de juillet 2006 et par le décret du 28 Janvier 2009, c est un statut d accession sociale à la propriété bénéficiant des financements locatifs HLM, et des défiscalisations afférentes, bénéficiant prioritairement à des familles ayant des revenus inférieurs aux plafonds HLM et qui n ont pas accès au crédit immobilier. Il s agit d une forme de location-coopérative, où les habitants paient une mensualité à la société qu ils forment ensemble avec l aide de l opérateur HLM associé gérant majoritaire, et dont ils sont les associés personnes physiques. L AERA a développé une forme coopérative de ces statuts qui permet d optimiser économiquement le dispositif par l effet de la mutualisation et permet ainsi une accession véritablement très sociale, pour une mensualité d équilibre supérieure de 15 à 20 % à un loyer HLM. Par la suite les charges d entretien et de gestion peuvent être réduites dans le cas où les coopérateurs s organisent pour assurer cette gestion (syndic bénévole) et cet entretient par eux-mêmes. Ce développement coopératif de la loi intègre en amont la participation des habitants à la programmation de leur projet d habitat. L accession participative à la propriété en PSLA (Prêt Social Location-Accession) avec une programmation menée de façon participative. Ce mode d accession sociale précédé d une phase locative et qui s adresse à des revenus supérieurs au plafond HLM est financé par un prêt immobilier individualisé. Cependant l ensemble des accédants peut être impliqué en amont de l opération et participer à sa programmation ce qui représente une sécurité pour l opérateur. Par la suite, les accédants participent nécessairement à la gestion de la copropriété qu ils forment ensemble. Il s agit bien en ce sens d une opération d habitat groupé participatif. Les SCCC (Sociétés Civiles Coopératives de Construction), statut issu de la loi Chalandon en 1971, sont un outil qui a bénéficié des financements aidés au travers des SCP HLM qui faisaient office de prêteur secondaire pour les familles. Cette faculté ayant été supprimée, la SCCC reste un outil utilisé par certains acteurs privés mobilisant des financements individualisés de famille ayant accès au crédit. Bien qu elle ne bénéficie plus d aide spécifique, elle représente un cadre juridique coopératif pendant toute la durée de l accession pendant laquelle les «coopérateurs» participent à la gestion du bien commun dont ils détiennent des parts. En cela la SCCC est un statut tout à la fois coopératif et participatif pour les opérations d habitat groupé en libre. les SCIA (Société Civiles Immobilières d Attribution). Elles ont vocation comme les SCCC à réunir les fonds d investisseurs et/ou futurs habitants pour la construction d un immeuble destiné à être divisé en lots et attribué en pleine propriété à ses associés. Bien que ce statut soit par principe transitoire, il peut être artificiellement prolongé de sorte à préserver l indivision et éviter la copropriété. L avantage de l indivision étant, outre une responsabilité plus partagée de l habitat (chacun est propriétaire de parts sur l ensemble de l immeuble), qu elle permet une maîtrise collective des nouveaux entrants, ce que ne permet pas la copropriété loi La loi ALUR définit les sociétés d habitat participatif et créé deux nouveaux types de sociétés. Elles visent à créer un cadre juridique permettant spécifiquement à des personnes de se regrouper, éventuellement avec des personnes morales plafonnées à 30% des parts (par ex. Ste HLM), afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et d assurer la gestion ultérieure de ces immeubles. Les futurs habitants ont la qualité d associés et acquièrent donc au préalable des parts sociales de cette société. 14

15 La Société d Auto-promotion proche de la SCI d Attribution prévoient que l attribution en résidence principale peut être en jouissance et non seulement en pleine propriété (ce qui était le cas de la SCIA). Cette loi autorise la société à se porter caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés. La coopérative d habitant permettent à un groupe de ménage de se constituer en société coopérative, avec la règle un homme, une voix. Comme pour les autres statuts (SCIA, SCCC, SCIAPP) et contrairement aux SCI classiques, les parts correspondent à des lots privatifs. Elles peuvent donc être revendues librement. A ce jour 14 décrets sont potentiellement attendus, et un certain nombre de difficultés liés au financement, à la sécurisation (garanties individuelles ou collectives), à la mixité des modes d accession (péréquation ou aides publiques), la compatibilité avec le locatif HLM pour les revenus les plus faibles, et plus généralement pour l ensemble des opérations d habitat participatif, le financement des parties collectives en investissement et en fonctionnement, restent à lever. (cf. site de la FNSCHLM). CONCLUSIONS En se développant, une coopérative ou une mutuelle s éloigne progressivement de l idéal d une participation réelle des coopérateurs. Le développement des sociétés coopératives d habitation qui produisent et gèrent de plus en plus de logements se fait alors au détriment des buts sociaux et démocratiques de l habitat coopératif et participatif. C est probablement ce hiatus fondamental inhérent à la coopération qui a compromis jusqu à présent le bon développement des mouvements coopératifs et participatifs dans l habitat. Mais la question essentielle touchant à la coopération en général et à l habitat coopératif en particulier est peut-être celle de ses destinataires. Car tant sur le plan social, que sur le plan économique et environnemental, ce sont les plus modestes qui, aujourd hui comme hier, ont le plus besoin de s associer, de coopérer et de participer à la production et à la gestion de leur habitat de sorte qu il soit accessible, digne et durable. Il faut donc éviter qu ils ne soient exclus de ces démarches en trouvant les solutions financières et juridiques qui leur permettent d y participer. Il s agit autrement dit de démocratiser et d ouvrir à tous ces démarches participatives jusqu à présent réservées aux ménages aisés. C est en ces temps de crise financière, économique, sociale et environnementale, et en particulier de crise du logement, que la solution coopérative et participative est la mieux à même de renouveler nos modes de production et de gestion de l habitat social, dans la perspective d un véritable développement durable. Et c est seulement ainsi que l adjectif «social» accolé à habitat, reprendra le sens premier que lui donnait Aristote, et que l on trouvera à nouveau un sens à habiter ensemble dans les mêmes murs, sous un même toit, formant de proche en proche une même ville. 15

16 Statuts de l habitat groupé participatif L HABITAT COOPÉRATIF À VOCATION SOCIALE : LA SCIAPP COOPÉRATIVE UNE NOUVELLE FAÇON DE CONCEVOIR LE LOGEMENT SOCIAL L A.E.R.A. travaille depuis plusieurs années à la mise au point d une nouvelle forme d habitat coopératif adaptée au droit français, en accession à la propriété, dans le champ du logement social (HLM). L A.E.R.A. s appuie aujourd hui sur la loi ENL (Engagement National pour le Logement) adoptée en juillet 2006 et instituant les «Sociétés Civiles Immobilières d Accession Progressive à la Propriété». Un décret d application relatif aux SCIAPP, auquel l A.E.R.A. a contribué, est paru en janvier 2009, permettant la création de SCIAPP de forme «coopérative». Le principe consiste à permettre à un groupe de locataires coopérateurs accédants, mobilisé en amont de l élaboration d un programme de s engager ensemble dans une accession très progressive à la propriété par l acquisition sur la durée des emprunts des parts de la SCI qu ils constituent avec l aide d un opérateur HLM. L immeuble réalisés par ce dernier pour leur compte est ainsi financé et géré comme une opération HLM, avec une mensualité d équilibre comparable. Il s agit d une part de rendre possible la participation individuelle et collective des habitants des logements sociaux dans la programmation, le financement, la gestion et l entretien de leur habitat collectif dans la perspective d un développement durable. Le système d accession progressive à la propriété permet aux plus modestes la capitalisation de l effort qu ils fournissent pour le financement et l entretien du bien immobilier qu ils habitent ensemble dans la perspective de la sécurisation progressive de leur parcours résidentiel : le logement aidé fonctionne comme «ascenseur social». Une coopérative d habitation en SCIAPP naît de l implication d une collectivité locale, le plus souvent une commune, et de la collaboration étroite entre un organisme HLM ou une SEM, d un organisme chargée de la médiation et de la programmation coopérative (OMPC) accompagné par l AERA, et un groupe d habitants en formation. La commune détient le pouvoir de libérer du foncier pour une opération, elle doit être convaincue de la plusvalue de ce type de montage et manifester sa volonté de réaliser une telle opération. La société HLM assure la maîtrise d ouvrage de l opération, qu elle finance comme elle finance ses opérations de construction de logements sociaux. L OMPC est une structure locale dont le statut peut être variable (le plus souvent une association ) chargée de mener à bien le processus de programmation participative, en favorisant la construction d un groupe de futurs coopérateurs qu elle accompagne dans la définition de son projet d habitat. L OMPC assure également la médiation entre l opérateur HLM, le groupe d habitant et les architectes chargés de l opération. Il est notamment le garant de la conformité du projet architectural réalisé avec le programme élaboré par les habitants-coopérateurs. L AERA qui est à l origine de ce type de montage, assure un accompagnement de l ensemble des acteurs du projet, notamment de la structure chargée de la programmation. UNE ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ PROGRESSIVE ET SOLIDAIRE Au cours de la construction de l immeuble, réalisé selon le programme élaboré par les futurs habitants, l opérateur HLM associé crée avec les «coopérateurs» une Société Civile Immobilière d Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP) de forme coopérative, à laquelle il apportera l immeuble réalisé. Les accédants-coopérateurs sont à la fois membres associés de la SCI et locataires de cette SCI. Ils feront ensuite l acquisition progressive des parts sociales détenues au départ par la société HLM sur une durée de 30 à 40 ans selon les opérations. 16

17 Cette acquisition se fait de façon solidaire, par le versement de la mensualité due à la SCI pour l occupation du logement, et ce au même rythme pour tous les locataires-associés, ce qui est indispensable pour l équilibre financier de l opération. Les parts de la SCI sont cessibles à tout moment, en cas de départ, et transmissibles en succession. La société HLM est associé-gérant de la SCI. Elle détient au départ la majorité des parts sociales. Elle assure pour le compte de l ensemble des associés la gestion de la SCI (gestion locative, administrative) et tous les services que voudra lui confier la SCI. À échéance de ces 30 à 40 ans, les locataires-associés auront racheté à l opérateur HLM l ensemble des parts de la SCI. L opérateur HLM se retire alors de la SCI et les coopérateurs en restent les seuls associés. Les associés auront à ce moment la liberté de choisir la forme juridique de leur propriété. Ils pourront conserver la forme d une SCI, ou procéder à un transfert de propriété de chaque logement à chacun des associés pour constituer une copropriété classique. QUI PEUT PARTICIPER? Ces projets s adressent à toute personne en recherche de logement prête à s engager dans une démarche collective, à condition qu elle soit éligible au logement HLM (conditions de ressources). Les conditions d accession à la propriété (acquisitions de parts sociales cessibles et transmissibles) sont favorables quels que soient l âge et la situation. COMMENT PARTICIPE-T-ON? La participation à l élaboration du projet n implique qu un apport financier minime au départ (1 à 3 % du coût du logement), ni d engagement sur un crédit, ni aucun autre engagement formel. Un projet est lancé lorsque tous les acteurs publics et HLM sont engagés et lorsque le site du projet est connu. Le groupe des futurs habitants se construit alors autour de la construction du projet d habitat, grâce à l accompagnement de la structure chargée de la «médiation et de la programmation participative». Toute personne intéressée est invitée à participer aux premières réunions d information et de lancement, puis à faire acte de candidature. Tous les candidats s engagent ensuite à participer à des réunions de travail collectives animées par la structure chargée de l accompagnement. L objectif de ces réunions est : - de se familiariser avec les principes de l habitat coopératif, - de faire la connaissance des autres candidats et de constituer progressivement le groupe de coopérateurs par cooptation autour d un projet commun, - d élaborer collectivement le projet. La finalité de travail est l élaboration d un programme, ensuite remis à la société HLM et aux architectes chargés de la conception architecturale, qui synthétise toutes les demandes, besoins et souhaits, individuels et collectifs, relatifs à l ensemble de logements à construire. 17

18 COOPÉRER POUR SON HABITAT Coopération : mode d action par laquelle des personnes ayant des intérêts communs agissent ensemble en vue de ces intérêts. 18

19 Coopérer pour son habitat IMAGINER AVEC D AUTRES UN PROJET D HABITAT Les futurs habitants d un projet d habitat groupé participatif élaborent ensemble leur projet collectif d habitat, avant la construction de l ensemble de logements qu ils habiteront ensemble. Le groupe de futurs habitants se construit ainsi autour d un projet commun en construction. L élaboration collective du projet leur permet d imaginer des solutions originales concernant leurs logements et les espaces communs et partagés et d imaginer ensemble un projet commun d habitat qui leur sera propre. Le travail en commun permet de se connaître avant d être voisins et de tirer parti de cette connaissance mutuelle pour faire des choix collectifs relatifs à l organisation générale de l immeuble, à son insertion dans le quartier, concevoir des systèmes de mises en commun d espaces et de services et des modes de gestion, dans une perspective à la fois d économie et de qualité de la vie collective. La coopération est la condition de la création d une «vie collective» harmonieuse et durable, d une responsabilisation de chacun vis-à-vis des espaces collectifs et partagés et de l élaboration d un projet collectif qui intègre le mieux possible l ensemble des projets individuels, dans leurs différences. Chaque futur habitant travaille dans le même temps à définir ses besoins propres pour son logement en termes de nombre de pièces, surfaces, d usages, de distribution, de qualités d espaces, à définir également les espaces qu il souhaite mettre en commun et les usages qu il souhaite faire de ces espaces. Le travail en commun permet également de faire des hypothèses de situation de chaque famille dans le futur immeuble, d organiser des regroupements de logements par unités de voisinages, en vue de partage d espaces, de proximité par affinités ou nécessité, de perspectives d évolution des logements. Tous les choix, besoins, souhaits collectifs et individuels concernant l ensemble de logements à construire exprimés par le groupe de futurs habitants constituent le programme. Il s agit d un cahier des charges remis à l architecte chargé de la conception du projet. «Ce qui est intéressant dans ce projet, c est de se connaître auparavant pour mieux vivre ensemble ensuite.» Un coopérateur du projet Arbram «Sur le plan humain, c est une expérience très importante. Prendre le temps, pendant plusieurs mois, de parler ensemble du projet, c est une expérience humaine unique.» Un coopérateur du projet Arbram «Pouvoir bâtir en même temps les murs et ce qui va se passer dans les murs entre nous, ça me paraît très important.» Arbram Un coopérateur du projet 19

20 Coopérer pour son habitat PARTAGER DES ESPACES ET DES SERVICES Quelle surface de rangement? Combien de chambres? Au Sud ou à l Est? Quelle surface de terrasse? Ou mettre un bureau? Où prendre les repas? Terrasse ou loggia? Quel accès? Quelle entrée? Ouvert ou avec des portes? Quelle évolution dans le temps? Au rez-de-chaussée ou à l étage? Quelle surface? Cuisine ouverte ou cuisine fermée? «J aimerais que mes enfants vivent dans un endroit où ils puissent grandir avec des amis. Je voudrais leur transmettre ce plaisir d avoir des relations avec les autres.» Un coopérateur du projet Arbram 20