HABITER LA FRICHE FRICHE LA BELLE DE MAI PROJET D HABITAT SOCIÉTAL PARTICIPATIF A LA FRICHE. Novembre 2014

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1 HABITER LA FRICHE FRICHE LA BELLE DE MAI PROJET D HABITAT SOCIÉTAL PARTICIPATIF A LA FRICHE Novembre 2014

2 «Aujourd hui, la reconversion des friches en lieux de culture n est plus une approche expérimentale. Elle est devenue une formule commode pour revitaliser certaines portions de ville sinistrées par la désindustrialisation. [ ] La réhabilitation de ces parcelles reste pourtant inaccomplie tant qu elles sont inhabitées : seul le fait d y vivre peut parfaire leur intégration, le logement étant la matière première incontestable de la ville. Insérer du logement dans des friches reconverties sera l acte final d une lente procédure de renaissance.» [ ] «C est ensemble que nous pouvons construire une ville autrement. Non pas des grands ensembles construits par des machines préfabriquées pour des êtres abstraits, mais des projets pour des êtres particuliers en quête d habitat.» Extrait du «Schéma Directeur Jamais 2 sans 3», Septembre 2008, ARM Architecture

3 SOMMAIRE 1 - INTENTIONS 2 - CONTEXTE 3 - OBJECTIFS 4 - PORTAGE 5 - PARTICIPATION 6 - METHODES 7 - PRINCIPES DU SCHEMA PROGRAMMATIQUE 8 - EMPRISE 9 - PLANNING Crédits Photos : O. Amsellem & C. Dutrey

4 1 - INTENTIONS C est dans le cadre de son schéma directeur «Jamais 2 sans 3», véritable contrat d objectif d intérêt général, que la S.C.I.C. Friche la Belle de Mai, forte de ses capacités (démontrées notamment durant l année 2013 où la ville était capitale européenne de la culture), souhaite expérimenter la réalisation de logements sociaux sur le site de l îlot 3 qu elle aménage. Ce projet urbain original, porté par un projet culturel expérimental, ne pourra être abouti que lorsque la Friche sera pleinement habitée. Depuis la pérennisation de leur installation, de multiples résidents usent, occupent et transforment déjà cette friche industrielle. Ils souhaitent aujourd hui ouvrir le lieu à d autres types de résidents, des habitants qui investiraient l espace de façon plus traditionnelle, en lien avec le reste du quartier. Initié dès 2008 et aujourd hui piloté par la S.C.I.C., des ateliers regroupant des personnes ressources variées ont été organisés au cours du premier semestre 2014 pour définir les objectifs et le cadre de ce projet. Nous avons placé l hospitalité au cœur de la démarche. La Friche Belle de Mai rassemblera autour de valeurs communes et d une identité collective en construction un groupe d habitants qu elle souhaiterait voir s approprier le projet. Une participation accompagnée qui irait du montage de l opération à la gestion des logements habités. Cette hospitalité s adresse au quartier dans lequel elle est insérée en favorisant de fortes mixités sociales, culturelles et générationnelles. Seront invités des étudiants - notamment ceux de l IMMS -, des artistes en résidence, des foyers éligibles au logement social, des personnes seules ou des groupes, dépendantes ou actives, des jeunes et des aînés.

5 Comme ce projet de vie sera hors normes par son état d esprit, le lieu lui-même et ses habitants, il doit expérimenter d autres modes de production du logement tant dans le montage de l opération, dans les modes constructifs que dans les manières d en user. La société coopérative, elle-même titulaire d un bail emphytéotique administratif qui définit des obligations d intérêt général et des droits de développement autonome, souhaite ouvrir la question des modes d appropriation du logement. C est par la création d un collectif d habitants et d espaces à usages partagés qu une voie pourrait être définie entre propriété collective et usage individuel. Les coûts de construction seront réduits grâce à une réponse plus juste aux besoins des habitants. Les exigences environnementales seront importantes sur le choix des matériaux sains et sobres, sur les économies d énergie et la préférence donnée aux circuits courts. Ainsi ces habitations donneront envie d y rester. La SCIC a les compétences de la programmation, de la maîtrise d ouvrage et de la maîtrise d usage de projets importants. Elle sera le moteur de celui-ci, aidée par ses tutelles, par les opérateurs du logement social ou très social, pour gagner en efficacité et se donner les moyens de l expérimentation. Le projet sera modeste, pour s intégrer à un site déjà dense et composite. Il sera fait de rénovations de bâtiments existants et de constructions neuves sur des réserves foncières, pour accueillir entre 20 et 35 unités d habitations, allant de la chambre d étudiant à l appartement pour famille nombreuse. La présente étude rend compte des orientations données par les ateliers pilotes réunis depuis le début de l année 2014 sur les objectifs et la méthode du projet. Elle propose également un schéma programmatique afin de donner un point de départ aux implications des partenaires et des futurs habitants qui auront le devoir de le remettre en question. Le programme de cette opération pourrait être : - 15 à 20 logements sociaux (niveaux PLAI/PLUS/PLS) - 5 à 10 logements étudiants / jeunes travailleurs - 10 unités d hébergements pour des artistes en résidence à la Friche.

6 2 - CONTEXTE UNE FABRIQUE PLURIDISCIPLINAIRE EXPÉRIMENTALE La Friche de la Belle de Mai, s inscrit dans un univers urbain dense. Ce lieu de création et d innovation, porté par les 70 structures résidentes (400 professionnels, artistes et équipes artistiques, producteurs, opérateurs culturels, techniciens) y travaillant, a permis aux expériences de chacun de se développer et de se structurer. Depuis 20 ans, tout en conservant son âme industrielle. la Friche a su s ouvrir au quartier, diversifier ses propositions artistiques et ses dispositifs spatiaux pour accueillir différents publics,tout en continuant à en faire un lieu de fabrique artistique et expérimentale. SITUATION Marseille, 3e arrondissement, Quartier la Belle de Mai Ancienne Manufacture des tabacs L îlot 3 : Parcelle m² de surface au sol Dont m² de surface bâtie. Les espaces publics : En 2007 : m² En 2013 : m² Juridique: Un bail emphytéotique administratif a été signé entre la Ville de Marseille et la SCIC pour une durée de 45 ans à compter de juin 2011.

7 m ESPACE PUBLIC ET COLLECTIF m m La Friche la Belle de Mai est aujourd hui un espace public et collectif multiple où se côtoient un skate park, un restaurant, des salles de spectacles, des espaces d expositions, des jardins, une aire de jeux, une librairie, une crèche... Depuis 2008, la Friche en plus d ouvrir son territoire, par l intégration d équipements sociaux dans son territoire (créche, Aire de Jeux, jardins partagés), a commencé à investir le quartier en diffusant et irriguant de ces pratiques artistiques (cinéma Le Gyptis, tunnel Benedit, interventions photographiques de JR, actions culturelles). Son développement futur continuera ce principe et cette identité sera à intégrer par les futurs habitants qui auront la particularité de vivre dans un lieu culturel animé. Arrêt de Bus Restaurant m Expositions Playground Parking Snack bar Théâtre Point vélos Arrêt de Bus Pique-Nique Restaurant Atelier Bureau m Expositions Librairie Skateboarding Parking Hébergement Snack bar Musique Théâtre Point de vue Point vélos Pique-Nique Atelier Bureau Skateboarding Hébergement Musique m Playground Librairie Point de vue

8 2 - CONTEXTE IMMS VILLA 2013 GARDIEN SEITA PRO VILLA AUTEURS LA CRECHE CARTONNERIE STUDIOS PARTICIPATION ZONE DE L ÉTUDE RÈGLEMENT URBAIN ZONE UGE Dans tous les projets qu elle développe la Friche associe artistes, associations, établissements scolaires, centres sociaux... Le croisement des regards et la volonté de faire ensemble en font un lieu à part. Elle associe à ses événements ses résidents permanents et les acteurs culturels du territoire. Ils animent ce bout de ville, l utilisent comme un terrain de jeu. La participation est l essence même de ce projet : on pratique la Friche parce qu on veut, intimement, participer à son élan. La zone d étude pour les logements se situe au nord du site : entre la villa 2013 et la crèche. Par rapport à cette dernière, construite dans un ancien bassin, le règlement exige un recul minimum de 8 m pour le passage des secours. MAGASINS A côté se trouve un terrain de tennis, puis un logement préfabriqué au milieu d un jardin, celui du gardien. Enfin la Villa 2013 à l ouest est bordée d un grand jardin avec de grands platanes,arbres plutôt rares sur le site. L entrée de la Friche, rue François Simon, s effectue au milieu de la zone. TOUR Le parvis de la Cartonnerie attenant, sert à la fois de parking,et d espace forain, lors de la venue de manifestations. > Habitat neuf envisageable > Cos non réglementé. > Hauteur maximale : 28 m > Implantation d>8 m par rapport à l axe de la voie > Implantation sur un même terrain, entre deux constructions d>5 m si hauteur >10 m > Stationnement : - 1 place voiture pour 70 m² (2 places maximale par logements) - 1 place moto pour 6 voitures. MAGASINS BIS CAMPEMENT

9 UN PROJET CULTUREL POUR UN PROJET URBAIN, POUR UN PROJET HABITÉ. 3 - OBJECTIFS L ensemble d habitations s inscrit dans la ligne de conduite des opérations précédentes : il s agit de poursuivre l expérimentation urbaine de ce morceau de ville. La Friche Belle de Mai se fixe pour objectif de travailler le projet pour démontrer l exemplarité du processus, dans un but de reproduction éventuelle sur le territoire de la Métropole. Le projet - processus sera : 1 ) SOCIAL 2 ) UNE RÉFLEXION SUR LE LOGEMENT 3 ) EXEMPLAIRE - Accueillir un public mélangé : étudiants, résidents de la Friche, logement social classique, logement très social, logement banalisé, jeunes, personnes âgées. - Lier les nouveaux résidents à tout ce qui s y déroulera. Faire que l on n habite pas La Friche comme on habiterait ailleurs. - Mettre les usagers au centre du processus en les impliquant dès le début puis à toutes les étapes du projet. Cette participation pourra aller d une simple présence à la participation à la construction. - Expérimenter d autres manières de réaliser du logement : dans le montage de l opération, dans la conception de l habitat, dans les modes constructifs, dans les usages créés et la gestion d un ensemble. - Dé-standardiser, humaniser, personnifier l habitat pour le rendre appropriable. Une forme de modularité doit permettre une mixité des usages. - Offrir des espaces partagés non attribués et trouver les moyens d une forme de propriété collective des logements. - Être exemplaire écologiquement suivant les principes de l «Ecosophie» (F Guattari) : excellence environnementale, sociale et culturelle. - Être efficace dans la réalisation : réduire les intermédiaires, les contraintes normatives, les automatismes constructifs, pour réduire les temps et les coûts de l opération. - Mettre l accent sur la formation et l insertion professionnelle durant le chantier. Les futurs habitants volontaires seront les premiers sollicités. - Utiliser le numérique dans la gestion du bâtiment et penser une mutualisation des outils technologiques pour les habitants.

10 4 - PORTAGE DE L OPERATION BAILLEUR SOCIAL PROJET HABITAT PARTICIPATIF LE PORTAGE DE L OPÉRATION La SCIC est le porteur de ce projet. Toutefois pour mener à bien cette opération, elle souhaite s associer à un bailleur social. Un cadre de partenariat sera mis en place pour préciser le rôle et la place de chacun des acteurs. Le principe est d aboutir à une maîtrise d ouvrage conjointe. La gestion locative, elle, pourrait être confiée à une association collégiale réunissant bailleur, habitants et SCIC, créée pour cela dès l étape de programmation du projet. SCIC GESTION LOCATIVE? HABITANTS

11 5 - LA PARTICIPATION DES HABITANTS GENÈSE Le projet envisagé diffère des «opérations d habitat participatif» que l on a pu observer ces dernières années, dans la mesure où, ici, un collectif d habitant ne préexiste pas et l habitat proposé ne peut être que locatif. C est bien la Friche Belle de Mai qui, dans le cadre de la mission d intérêt général qui lui a été confiée par les collectivités publiques à travers son bail emphytéotique, est initiatrice et garante du projet. Elle met en place une étude sociologique sur «le désir d habiter» avec un enjeu analytique (l exploration des aspirations et désirs profonds d habiter, les représentations liées à l «habiter» dans le quartier, la projection d un modèle idéal) et un enjeu méthodologique (préfiguration d une recherche élargie). TEMPS 1 La participation sera envisagée en premier lieu comme un échange collaboratif entre la S.C.I.C. et toute personne intéressée par ce type de démarche, poursuivant celui entamé depuis le début de l année, et un collectif d habitants impliqués se constituant peu à peu. La phase d initiation de ce processus participatif sera conduite par la S.C.I.C. accompagnée d opérateurs professionnels (architectes, urbanistes, artistes,...) qui assureraient «l activation du lieu pour la création du collectif des habitants». Ils seraient en charge de l organisation d ateliers, de conférences, de moments artistiques et festifs autour de l habitat, de l architecture, du vivre ensemble afin de favoriser une dynamique collective sur ce projet. TEMPS 2 Ensuite, au sein d une association collégiale réunissant bailleur, habitants et SCIC, seront décidées les grandes orientations économiques, juridiques et urbaines du projet. Individuellement, les habitants co-conçoivent leur logement, les espaces partagés, et les choix architecturaux d ensemble. Ils organisent les temps de préfiguration et d ouverture au quartier. Ils participent à la construction. Un accompagnateur (AMO) spécialisé en conduite de projets d habitat participatif accompagnera d un point de vue méthodologique la création du collectif puis sa «structuration» (association, coopérative ) avec notamment : la rédaction d une charte et une convention SCIC/Bailleur/Collectif habitants. Cet AMO interviendra pendant toute la durée du projet et pourrait assurer également des missions d accompagnement juridique et financier si besoin.

12 6 - METHODES MONTAGE ÉTUDES CHANTIER - Durant cette période de pré-programmation, mener de front la création d un collectif d habitants, les premières pistes du projet architectural et le montage juridique et financier de l ensemble. Le financement de ces travaux devra être obtenu hors du circuit classique : aides des collectivités (Région PACA, CUMPM, PUCA, Fondation de France, pour l innovation. - Réaliser sur le site une permanence de l équipe projet, du montage à la fin du chantier. Un lieu habitable dans lequel sera préfiguré l état d esprit du projet en train de se faire. Par exemple ouvrir un appartement témoin» dans une villa existante et y installer la maison du projet. - Proposer un projet volumétrique dès le commencement de la faisabilité sous forme de maquette. Il servira à quantifier les possibles et à rassembler les participants. Il devra être assez souple et totalement transformable pour s adapter aux rencontres et aux temps de montage. Il mettra à l épreuve la faisabilité et son évolution pour définir le programme de l opération. - Désigner une maîtrise d œuvre de conception qui devra s adapter aux besoins, aux possibilités et aux envies de chaque foyer tout en gardant une vision de l intérêt général. Elle assurera une permanence dans la maison du projet. - Par l organisation de temps forts, festifs et culturels, ce lieu doit s ouvrir au quartier et aux résidents de La Friche. Il rassemblera ainsi des futurs habitants, des représentants ou tout simplement de personnes impliquées. Ce groupe à géométrie variable assurera la maîtrise d usage du projet puis, plus tard, son fonctionnement. - Permettre qu au sein du chantier en cours se côtoient ceux qui construisent, ceux qui résident et ceux qui habiteront. Il sera ouvert au public et des actions culturelles continueront à y être programmées. Une part importante de la construction sera réservée à l insertion et à la formation pour lesquelles les futurs habitants seront sollicités en priorité.

13 7 - PRINCIPES DU SCHEMA PROGRAMMATIQUE PROGRAMME ENVISAGE VILLA 2013 NOUVELLE CONSTRUCTION - 15 à 20 logements sociaux (niveaux PLAI/PLUS/PLS) - 5 à 10 logements étudiants / jeunes travailleurs - 10 unités d hébergements pour des artistes en résidence à la Friche. La villa 2013 sera aménagée pour accueillir les logements étudiants et les résidences d artistes de La Friche. Les programmes pourraient être séparés mais il serait plus intéressant de les mêler. Le fonctionnement et les usages seront parfaitement compatibles et enrichissants. - Une extension de la villa 2013 pourra être étudiée soit à l ouest soit à l est de celle-ci. - Une nouvelle construction sera proposée en front de rue François Simon. Elle regroupera un programme mixte de logements locatifs fortement ouverts à la participation des habitants. - Cette dernière s alignera au nord et au sud sur les emprises des villas existantes, formant ainsi une 3ème villa. Elle sera l occasion d une requalification de la rue en partenariat avec les collectivités. En hauteur, elle sera limitée par le toit de la villa des auteurs. - Cet immeuble-villa pourra être dans un premier temps conçu comme une grande étagère faite de plateaux sur lesquels pourront être implantés de manière libre des constructions fixe à haute qualité environnementales et d autres plus légères, laissant place à l autoconstruction et à la modularité du bâti.

14 8 - EMPRISE GENERALE NGF Hauteur Panorama Requalifiaction de la limite Gabarit Villas 13 m Plateau 70 m² 13mx5m Distance minimale par rapport aux voiries + 76 NGF +28 m Distance minimale entre bâtiments sur une même propriété Distance minimale pour passage BMPM vers la crèche Plateau : 290 m² 22m x13 m Plateau : 120 m² 11m x11m

15 9 - PLANNING TEMPS 1 6 mois COLLECTIF D HABITANTS TEMPS 2 4 mois PRE-PROGRAMME MOE TEMPS 3 4 mois PROGRAMME TEMPS 4 7 mois CONCEPTION DU PROJET / FIANCEMENT TEMPS 5 3 mois ENTREPRISES TEMPS 5 3 mois CHANTIER Temps et chiffrage Temps 1 Constitution d'un collectif d'habitant autours d'une maison de projet: 6 mois Janvier 2015 Juin 2015 Temps 2 Réalisation d'un préprogramme par le collectif 4 mois Septembre 2015 d'habitant, le comité de pilotage et les experts associés Décembre 2015 (juriste, architecte, participatif) Temps 3 Désignation d'un maître d'œuvre et mise au point du programme définitif 4 mois Janvier 2016 Avril 2016 Temps 4 Conception du projet par le maître d'œuvre Finalisation du financement 7 mois Mai 2016 Déc 2016 Temps 5 Consultation des entreprises et commandes 3 mois Janvier 2017 Mars 2017 Temps 6 Chantier de construction Constitution de l'association d'habitants mois Avril 2017 Mai 2018 TOTAL 3 ans et 6 mois Eté 2018

16 Avec le soutien de : la Région PACA, la CUMPM, la Ville de Marseille, la Caisse des Dépôts et consignations.