Devenez propriétaire au Maroc avec la BMCI

Transcription

1 GUIDE DE L IMMOBILIER POUR LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS AU MAROC Devenez propriétaire au Maroc avec la BMCI 01

2

3 SOMMAIRE INTRODUCTION 04 I - INFORMATIONS PRÉALABLES À TOUTE ACQUISITION IMMOBILIÈRE AU MAROC 05 1) SPÉCIFICITÉS DU MARCHÉ IMMOBILIER MAROCAIN 05 2) À LA RECHERCHE DE VOTRE NOUVELLE RÉSIDENCE 06 3) CONCRÉTISER VOTRE ACHAT 09 4) VOS OBLIGATIONS FISCALES EN TANT QU ACQUÉREUR 10 II - LA BMCI À VOS CÔTÉS POUR RÉALISER ENSEMBLE VOTRE PROJET IMMOBILIER 13 1) OUVRIR UN COMPTE 14 2) BIEN DÉFINIR VOTRE FINANCEMENT AVEC PRÊT HABITAT PLUS BMCI 15 III - ANNEXES 20 1) L ESSENTIEL DU LEXIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER 20 2) DONNÉES GÉNÉRALES SUR LE MAROC 24 3) LES DIRECTIONS RÉGIONALES BMCI 26

4 POURQUOI PAS... Le Maroc est connu depuis toujours pour être un pays qui a su allier, à travers les siècles, tradition et modernité. C est ce qui fait sa richesse, sa diversité et son charme. Le Maroc est un pays qui présente de multiples attraits : C est une destination touristique très prisée pour ses nombreuses régions différentes les unes des autres, ses villes impériales, son climat privilégié, son histoire et sa culture passionnantes. Sur le plan économique, le Maroc est un pays en développement, un pays charnière entre l Europe et l Afrique dans lequel les entreprises occidentales investissent de plus en plus. Le Maroc est un royaume multi-culturel où cohabitent paisiblement des personnes de toutes races et de toutes religions. C est un pays où la langue française est couramment parlée. C est aussi un pays où le coût de la vie est moins cher qu en Europe. Enfin, le Maroc est un pays où l accès à la propriété immobilière est plus aisé que dans les pays occidentaux. Comme beaucoup, vous êtes venu en vacances, en déplacement professionnel ou pour un travail à durée déterminée et la magie a opéré : vous vous êtes pris de passion pour ce pays et puis vous vous êtes dit : «Pourquoi ne pas acquérir une résidence au Maroc?» Votre achat peut se faire selon votre projet de vie, en fonction de votre situation personnelle, professionnelle ou financière. À vous de choisir l usage de votre acquisition : vous souhaitez vous installer définitivement au Maroc? Vous désirez acquérir une résidence pour vos vacances ou pour partager votre retraite entre le Maroc et votre pays d origine? Vous avez peut-être pour projet de tirer un profit pécunier de votre investissement en louant votre résidence? Avant tout achat, il est indispensable pour vous de bien définir votre objectif. Pour vous y aider, la BMCI vous offre ce guide. Il vous aidera à définir votre projet immobilier et vous permettra de connaître les solutions de financement de la BMCI. Nous sommes à vos côtés pour vous conseiller, vous guider et vous accompagner jusqu à la concrétisation de votre projet.

5 INFORMATIONS PRÉALABLES I- À TOUTE ACQUISITION IMMOBILIÈRE AU MAROC 1) SPÉCIFICITÉS DU MARCHÉ IMMOBILIER MAROCAIN Un marché immobilier en fort développement Depuis plusieurs années, le marché immobilier marocain fait preuve d un grand dynamisme. La demande de logement est forte dans tout le pays et le gouvernement a fait du logement un axe majeur de sa politique avec, notamment, des mesures fiscales très incitatives et d importantes aides au logement social. A cette demande locale s ajoute celle des non résidents : Marocains de l étranger qui souhaitent acquérir un pied à terre dans leur pays et étrangers séduits par la qualité de vie offerte par le Maroc. Le neuf représente une part importante du marché de l immobilier et le nombre de mises en chantier est en forte croissance : près de 50% de mises en chantier supplémentaires en 2003 par rapport à Un contexte de taux d intérêt favorable Ce dynamisme est soutenu par la baisse régulière des taux d intérêts des crédits à l habitat qui facilite l accès à la propriété et diminue la charge de remboursement des emprunteurs ; la plupart des prêts habitats octroyés par les banques étant des crédits à taux révisable. A la BMCI, à titre indicatif, le taux plancher de ces crédits immobiliers à long-terme est passé de 6,97% en 2003 à 6,57% en 2005 et 6,32% en La réglementation des changes Au Maroc, les entrées et sorties de devises sont contrôlées. C est l Office des Changes, institution économique dépendant du Ministère des Finances, qui réglemente tous les aspects de ce contrôle. L Office des Changes a institué depuis plusieurs années des règles tendant à favoriser les investissements des étrangers, et notamment les investissements immobiliers. Les étrangers résidents et non résidents au Maroc bénéficient d un régime de convertibilité totale concernant : - Les sommes en devises transférées ou introduites au Maroc pour financer un investissement immobilier (dont l apport personnel et les mensualités du crédit) ; - Les loyers perçus pour la location d un bien immobilier financé par des sommes provenant de l étranger ; - Le produit de la revente du bien. Pour bénéficier de ces avantages, il est important de transférer les fonds provenant de l étranger sur un compte en dirhams convertibles. 05

6 La fiscalité Sur le plan fiscal, le Maroc a conclu avec de nombreux pays des accords de non double imposition et des conventions spécifiques. Pour savoir si votre pays d origine est signataire d une convention avec le Maroc, nous vous conseillons de vous rapprocher des autorités administratives compétentes ayant une représentation au Maroc (ambassade, consulat, coopération, chambre de commerce, etc). 2) À LA RECHERCHE DE VOTRE NOUVELLE RÉSIDENCE Pour bien commencer, il est essentiel de vous informer sur le Maroc, sur son économie et ses régions. En effet, les régions marocaines sont nombreuses et distinctes à tout point de vue : climat, relief, infrastructures, mode de vie, etc. En vous renseignant sur les spécificités de chaque province, vous pourrez choisir plus facilement votre futur lieu de vie ou de villégiature. Pour vous aider, de plus en plus d agences immobilières proposent leurs services aux étrangers. Vous pouvez également vous adresser aux représentations des autorités de votre pays d origine qui pourront éventuellement vous orienter. Au Maroc, plusieurs possibilités pour devenir propriétaire s offrent à vous : Acquérir un bien immobilier neuf L achat d un bien immobilier neuf présente de nombreux avantages : - L absence de travaux et un aménagement personnalisé ; - Le bénéfice de techniques récentes (isolation, aménagements intérieurs, etc) ; - L allégement des formalités administratives qui sont prises en charge par le promoteur, assurant ainsi, en tant que maître d ouvrage, les responsabilités civiles et techniques. Acquérir un bien immobilier ancien L achat d un bien immobilier ancien présente l avantage d un coût plus réduit que celui de l achat d un bien immobilier neuf. Faire construire En construisant votre résidence, vous avez la possibilité de la personnaliser selon vos goûts (et pourquoi pas, créer des ambiances typiquement marocaines). Il est important de noter qu il n'est pas possible aux étrangers d acheter un terrain agricole.

7 CONSEILS PRATIQUES POUR L ACQUISITION D UN BIEN IMMOBILIER Bien immobilier neuf (appartement ou maison individuelle) Il est utile de se renseigner sur les références et sur le sérieux professionnel du promoteur avant de concrétiser votre achat. L achat d un logement neuf s effectue souvent sur plan*, avant même que le chantier de construction ne soit ouvert. Cette situation réclame de votre part beaucoup de prudence : - Etudiez l environnement et l orientation du logement avant de faire votre choix ; - Demandez le plan détaillé du bien immobilier et le plan d ensemble de l immeuble ou du lotissement ; - Renseignez-vous auprès des services de l urbanisme ou à la mairie sur les aménagements futurs de votre quartier. Bien immobilier ancien (appartement ou maison individuelle) - Etudiez soigneusement les caractéristiques du logement (état des lieux, travaux nécessaires, situation géographique, etc) ; - Interrogez le syndic (dans le cas où vous comptez acquérir un logement en co-propriété) sur le montant de votre future quote-part de charges et vérifiez si des travaux ont été votés récemment en assemblée des copropriétaires. Vous êtes propriétaire d un terrain (ou vous comptez acheter un terrain à bâtir) et vous souhaitez y faire construire une maison individuelle Dans ce cas, vous devez justifier que le terrain vous appartient et qu il a été acquis dans le respect des règles de l Office des Changes. Pour la construction, vous devez faire établir le plan de la maison par un architecte et choisir une entreprise de travaux car il est souhaitable d avoir un interlocuteur unique, coordonnateur des travaux, notamment en cas de déblocages échelonnés des fonds alloués à la construction par la BMCI. Avant de vous engager, il vaut mieux consulter votre Conseiller BMCI ou votre notaire qui vous fournira toutes les explications nécessaires concernant les formalités administratives à accomplir. Il faut également savoir qu au Maroc, il existe des biens non immatriculés, appelés localement «Melkia». Les délais d immatriculation de ces biens étant longs, il est préférable d opter pour des biens déjà immatriculés. (*) Ce type d aquisition est dit VEFA (Vente en Etat Futur d Achèvement) et est spécialement régi par la loi. 07

8 LE RÔLE DU NOTAIRE Consulter et confier vos intérêts à un notaire est obligatoire pour le bon déroulement de votre transaction immobilière. Son choix (par l acquéreur en général) doit se faire avec soin car il est garant de la réussite de votre transaction. Il est également en charge de toutes vos démarches administratives. Vous avez la possibilité de vous adresser au Consulat de votre pays d origine qui pourra vous conseiller et vous fournir une liste de notaires pour faire votre choix. Au Maroc, comme ailleurs, le notaire est garant de l'état de droit et arbitre impartial des contrats qu'il reçoit. Il en assure la moralité et la sécurité juridique en authentifiant (au moyen d'actes inattaquables juridiquement) les volontés des contractants. Il a également pour mission de percevoir les droits d'enregistrement, les frais hypothécaires et les impôts et taxes afférents aux «droits de mutation». A ces impôts s'ajoutent la taxe notariale et les honoraires du notaire. D'un point de vue socio-économique, c'est un partenaire nécessaire et important. En effet, son rôle est multiple : au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être un conseiller juridique sur plusieurs volets : droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé ainsi que sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Il a également pour mission d'informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu'elles prennent. Il joue aussi un rôle de sécurité et de prévention. En effet, du fait de la rédaction d'actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques nécessaires à l élaboration des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant, pour les parties, de se mettre à l'abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation marocaine. Les actes sont établis en grande majorité en langue française. Au Maroc, les notaires sont nommés par Dahir Royal.

9 3) CONCRÉTISER VOTRE ACHAT Vous avez trouvé le bien immobilier que vous recherchiez? Félicitations. Il faut maintenant accomplir les formalités d acquisition. Au Maroc, la concrétisation de votre achat doit transiter obligatoirement par votre notaire. En effet, les actes juridiques se rapportant à votre achat seront établis et authentifiés par celui-ci afin de revêtir un caractère légal. La concrétisation de votre achat immobilier se fait en plusieurs étapes, elles-mêmes représentées par les actes rédigés qui suivent : Le compromis de vente C'est à la fois un engagement de votre part qui atteste de votre volonté d acquérir un bien et un engagement du propriétaire qui souhaite vendre son bien. Il est signé par les deux parties devant un notaire. En tant qu acheteur, vous serez certainement amené à verser un acompte sur le prix de vente. Dans le compromis de vente, l acheteur peut demander de faire figurer une «condition suspensive». Il s agit d une clause qui vous permet de vous libérer de vos engagements sans pénalité. Cette clause est surtout utile dans le cas où vous souhaitez contracter un prêt auprès d un établissement bancaire car elle vous permet de : - Renoncer à l acquisition du bien immobilier si un seul des prêts nécessaires à son financement vous a été refusé ; - Récupérer toutes les sommes que vous avez déjà versées. Attention, cette clause est facultative. Il vous faudra demander l accord du vendeur pour la faire insérer par le notaire. Le compromis de vente devient «un acte authentique» puisqu il est signé devant notaire. L acte de vente définitif Il s agit de l acte constatant l achat effectif de votre bien. Il est établi devant votre notaire et ce, sous sa responsabilité. Ce dernier s assure notamment de votre capacité et de celle du vendeur, de la validité du titre de propriété, des servitudes qui frappent éventuellement le bien immobilier, de sa situation hypothécaire, etc. Dans le cadre d un crédit immobilier, l acte de vente définitif est établi après l accord de la banque sur le financement du bien et constitue l une des garanties à remettre ultérieurement à la banque. 09

10 4) VOS OBLIGATIONS FISCALES EN TANT QU ACQUÉREUR Devenir propriétaire au Maroc implique un certain nombre de conséquences fiscales qu il est bon de connaître au préalable pour en mesurer toute la portée. Cela vous évitera les mauvaises surprises. Voici les principales contributions auxquelles vous serez exposé (ces données sont fournies à titre indicatif et sont sujettes à fluctuation) : Pendant l acquisition Pour les biens à usage résidentiel avec un engagement pour une durée supérieure à 3 ans et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans, les contributions fiscales seront calculées comme suit, hors frais d immatriculation qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien si ce bien est non immatriculé (Melkia) : - Droit d'enregistrement : 2,5% du prix de vente déclaré ; - Taxe notariale : 0,5% du prix de vente déclaré ; - Conservation foncière : 150 Dh pour le certificat de propriété + 1% du prix de vente déclaré ; - Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) : 0,5% du prix de vente déclaré + 75 Dh ; - Droits de publication + droits fixes + duplicata : 600 Dh ; - Droits superficiaires : 45 Dh par are entamé (zone urbaine) ; par hectare entamé (zone rurale) ; - Frais divers (timbres ) : à Dh environ suivant les dossiers, auxquels s ajouteront les frais de notaire et éventuellement de géomètre : - Honoraires de notaire : 1% maximum du prix de vente déclaré avec une base de recette de Dh + T.V.A. de 10% ; - Géomètre : environ Dh. Après l acquisition Au Maroc, en achetant un bien immobilier, plusieurs types de taxes sont redevables à l Etat : 1) La taxe d'édilité : elle s'élève à 10% de la valeur locative annuelle pour les immeubles situés dans les périmètres des communes urbaines. Elle s élève à 6% de ladite valeur pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines. Toutefois, vous pourrez bénéficier d'un abattement de 75% s'il s'agit de votre résidence principale. 2) Revenus fonciers : dans le cas où le bien est loué, vous devrez déclarer les revenus de la location.

11 Ces revenus sont soumis à la taxe dite «Impôt sur le Revenu» (IR) dont le barème est le suivant (données 2007) : Tranches de revenus (en Dh) Taux (en %) Somme à déduire (en Dh) Annuelle Annuelle De 0 à De à De à De à De à Au-delà de ) La taxe urbaine : Cette taxe concerne la valeur locative du bien acheté. Le taux de la taxe urbaine est fixé selon un barème progressif qui s applique à la valeur locative des locaux occupés à titre d habitation principale ou secondaire soit par les propriétaires ou usufruitiers, soit par les conjoints, ascendants ou descendants desdits propriétaires ou usufruitiers. Tranches de la valeur locative (en Dh) Taux (en %) Somme à déduire (en Dh) De 0 à De à De à De à De à De à Au-delà de A noter qu il y a lieu d appliquer un abattement de 75% à la valeur locative, base de calcul de la taxe urbaine, lorsqu il s agit d habitation principale occupée par le contribuable, en tant que propriétaire ou usufruitier ou ses ascendants ou descendants. Enfin, la taxe urbaine ne s applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant les 5 années suivants celle de leur achèvement. 4) La Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) : elle peut éventuellement vous concerner si vous décidez de revendre votre bien immobilier. Il s agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat actualisé. Les profits immobiliers réalisés ou constatés suite à la cession d un immeuble situé au Maroc sont soumis à l IR catégorie des profits fonciers au taux de 20%. 11

12 Toutefois, le montant de l impôt payé ne peut être inférieur à 3% du prix de cession. Le vendeur peut être exonéré de cette taxe si le bien vendu était sa résidence principale depuis : Plus de 5 ans si le prix de vente est inférieur à Dh ; Plus de 8 ans si le prix de vente est supérieur à Dh. BON À SAVOIR : Régime d imposition des pensions de retraites étrangères Les retraités bénéficient d'une mesure avantageuse d'exonération comme le stipule l Article 76 de la Loi de Finance 2007 : Article 76 : «Réduction au titre de retraite de source étrangère» (Loi de Finance 2007) : «Les contribuables ayant au Maroc leur domicile fiscal et titulaires de pensions de retraite ou d ayants cause de source étrangère, bénéficient dans les conditions de l article 82-III, d une réduction égale à 80% du montant de l impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif en dirhams non convertibles».

13 LA BMCI À VOS CÔTÉS POUR RÉALISER II - ENSEMBLE VOTRE PROJET IMMOBILIER Pour concrétiser votre projet immobilier au Maroc, vous aurez peut être besoin d un financement ; la BMCI sera alors à vos côtés et vous fera bénéficier de son savoir-faire pour : Vous conseiller Présents dans tout le Maroc, notamment dans les principales villes économiques et touristiques du pays, nos Conseillers BMCI sont à votre écoute et à votre service pour mener à bien avec vous votre projet immobilier. Ensemble, nous élaborerons la meilleure solution de financement, adaptée à votre projet et à votre budget, à partir d une étude et de simulations personnalisées. Vous répondre rapidement La BMCI met tout en œuvre pour répondre rapidement à votre demande de crédit, et ce, dans un délai de 48 heures. Vous informer clairement Pour vous permettre d effectuer votre choix, la BMCI s engage à vous fournir des informations précises et claires sur votre financement, les modalités administratives, les différentes étapes de mise en place de votre crédit, le coût réel de votre crédit et les différents services bancaires dont vous pourrez bénéficier dans le cadre de votre crédit immobilier. Vous souhaiterez certainement effectuer un tour du marché et comparer les diverses offres qui vous seront faites? Vous avez bien raison et nous vous conseillons vivement, avant tout engagement avec la banque de votre choix, de bien veiller à comparer le montant des sommes remboursées à la fin de votre prêt et d être regardant sur les modalités et frais bancaires. Ensemble, nous construirons votre projet immobilier : devenir propriétaire au Maroc. 13

14 La BMCI vous accompagnera dans votre projet en vous permettant d avoir un compte au Maroc et/ou en vous aidant à financer votre achat immobilier. 1) OUVRIR UN COMPTE Les étrangers non résidents au Maroc ont la possibilité d ouvrir librement un compte en dirhams convertibles auprès d une banque marocaine. Ce compte est alimenté uniquement par apport en devises et peut être débité pour des règlements au Maroc (en dirhams) ou à l étranger (en devises). Ainsi, ce compte vous permettra de réaliser vos opérations d'investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de ces investissements. A cet effet, et afin de disposer rapidement des fonds qui vous permettront, par un dépôt de garantie chez le notaire, de réserver la propriété qui vous aura séduit et de lancer une éventuelle procédure d immatriculation, s'il s'agit d'un bien non immatriculé (Melkia), nous vous conseillons d'ouvrir votre compte en dirhams convertibles dès votre arrivée au Maroc auprès de l une de nos agences ; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l'étranger par des virements et disposer ainsi des montants nécessaires pour initier l opération. Vous pouvez créditer votre compte en dirhams convertibles : De devises étrangères cotées au Maroc ; Des sommes ayant fait l objet d une autorisation particulière ou générale de l Office des Changes ; Des sommes provenant d un compte en dirhams convertibles ; Des sommes provenant d un compte en devises ; Des sommes provenant d un compte à l étranger. Le versement d espèces en dirhams sur ce type de compte n est pas permis. Pour ouvrir un compte en dirhams convertibles auprès de l agence BMCI de votre choix (vous trouverez en annexe la liste des directions régionales BMCI et leurs coordonnées), il vous suffira de vous présenter à nos Conseillers BMCI muni de l original de votre passeport étranger, des photocopies de la page des renseignements généraux et de la page avec la photo d identité. Votre Conseiller BMCI vous remettra votre numéro de compte de chèques en dirhams convertibles. Vous pourrez compter sur lui pour vous conseiller et vous orienter dans le cadre de vos transferts de fonds depuis l étranger. L ouverture d un compte en dirhams convertibles à la BMCI vous donne également accès à ses produits et services bancaires. Etant titulaire d un compte en dirhams convertibles, vous pouvez faire des virements vers des comptes au Maroc ou à l étranger, bénéficier d un chéquier et d une carte de crédit internationale pour vous faciliter l utilisation de votre compte aussi bien au Maroc qu à l étranger.

15 Par ailleurs, le compte en dirhams convertibles vous donne droit à des exonérations fiscales sur les placements à terme des fonds provenant de ce type de compte. Pour plus d informations concernant le fonctionnement de votre compte en dirhams convertibles ainsi qu aux produits et services bancaires qui y sont adossés, nous vous sugggérons de consulter votre Conseiller BMCI qui vous fournira toutes les informations nécessaires. 2) BIEN DÉFINIR VOTRE FINANCEMENT AVEC PRÊT HABITAT PLUS DE LA BMCI La BMCI accorde aux personnes étrangères non résidentes des crédits en dirhams destinés au financement de l'acquisition ou de la construction de biens immobiliers au Maroc, à titre privé. Conformément à la réglementation de l Office de Changes marocain et après déclaration à celui-ci, vous devrez effectuer un apport en devises minimum de 30% du prix du bien à acquérir ou à construire et ne pas être déjà propriétaire d une résidence au Maroc. Cet apport peut intervenir soit par cession de devises, soit par le débit de votre compte en dirhams convertibles. Le remboursement du crédit doit être effectué par débit de votre compte en dirhams convertibles ouvert sur nos livres. Votre Conseiller BMCI est un spécialiste du crédit qui saura vous accompagner tout au long de votre projet d acquisition immobilière au Maroc. Avec Prêt Habitat Plus, il vous aidera à choisir la formule de financement la mieux adaptée à votre situation personnelle et professionnelle grâce à des simulations personnalisées. Ensemble, vous pourrez définir les modalités pratiques du financement. Ainsi, dès le départ et en fonction : Du coût de votre investissement ; De votre apport personnel ; De vos revenus (ou de ceux de votre ménage) ; De vos éventuelles charges (crédits, pensions, etc), la BMCI déterminera le niveau d endettement maximum à ne pas dépasser et la durée nécessaire au remboursement de votre crédit Prêt Habitat Plus (10 ans maximum, âge limite de souscription au Prêt Habitat Plus = 65 ans, âge limite à la fin du remboursement : 70 ans). 15

16 LES ATOUTS DU CRÉDIT IMMOBILIER PRÊT HABITAT PLUS DE LA BMCI Un crédit souple Vous avez la possibilité de choisir le moment de votre remboursement en fonction de vos besoins : en début ou en fin de mois. Un crédit qui s adapte à l évolution de votre situation financière avec les remboursements anticipés a) Remboursement anticipé total Prêt Habitat Plus vous donne la possibilité d effectuer un remboursement anticipé total à tout moment de votre prêt, après une année de remboursement effectif. Pour ce faire, il vous suffit de vous adresser à votre Conseiller BMCI afin de connaître le montant exact des sommes restant dues. Vous établissez alors une demande écrite et votre Conseiller BMCI se chargera d effectuer rapidement l opération. b) Remboursement anticipé partiel Vous pouvez également, une fois par an, rembourser par anticipation une partie de votre crédit. Cette opération vous permettra de diminuer le coût de votre prêt. Vous pouvez alors choisir de : Diminuer la durée de votre crédit pour vous désengager plus rapidement de votre prêt ; Baisser le montant de vos remboursements. Pour ce faire, il vous suffit de vous adresser à votre Conseiller BMCI, qui effectuera pour vous des simulations personnalisées et vous conseillera dans votre choix. Il vous communiquera le détail de vos remboursements. Vous établissez alors une demande écrite indiquant votre choix (diminuer la durée de votre prêt ou baisser le montant des remboursements). Votre Conseiller BMCI se chargera d effectuer les formalités dans un délai très court. c) Possibilité de moduler le montant de vos remboursements Evolutif, Prêt Habitat Plus vous permet d augmenter ou de diminuer le montant de vos remboursements pour adapter votre prêt à l évolution de votre situation financière personnelle. Après un an de remboursement, vous pouvez modifier vos échéances dans les conditions prévues par votre contrat : - En augmentant le montant de vos remboursements si vos revenus le permettent ou que vos charges diminuent. Vous réduisez ainsi la durée et le coût de votre financement ; - En baissant le montant de vos remboursements si vous avez de nouvelles charges ou que vos revenus diminuent. Vous rééquilibrez ainsi votre budget mensuel moyennant une légère augmentation de la durée et du coût de votre prêt tout en respectant la durée maximum de 10 ans.

17 Pour ce faire, il vous suffit de vous adresser à votre Conseiller BMCI qui effectuera pour vous des simulations personnalisées. Il vous présentera les nouvelles modalités de votre crédit après cette modification. Vous établissez alors une demande écrite en indiquant votre choix (augmenter ou diminuer le montant de vos remboursements) et votre Conseiller BMCI se chargera d effectuer l opération demandée. Un crédit à un coût compétitif qui permet de tirer le meilleur avantage de l évolution des taux du marché marocain Le taux de votre crédit est déterminé en fonction de la durée choisie et de la quotité de financement de la banque. Vous avez la possibilité de choisir entre deux formules : Prêt Habitat Plus à taux fixe et Prêt Habitat Plus à taux variable, avec possibilité de passer de l un à l autre une seule fois dans la vie du contrat. a) Prêt Habitat Plus à Taux Fixe Avec Prêt Habitat Plus à taux fixe, le taux est définitivement fixé pour toute la durée de votre prêt. Quelque soit l évolution du marché, il ne peut être modifié. Vous avez ainsi l assurance et la sécurité de payer la seule et même traite tout au long de votre crédit. b) Prêt Habitat Plus à Taux Variable Pour tirer le meilleur avantage de l évolution des taux du marché, vous pouvez choisir le taux variable. Avec Prêt Habitat Plus à taux variable, le taux de votre crédit est actualisé chaque année en fonction de l évolution des taux des bons du Trésor communiquée par BANK AL MAGHRIB. Le taux initial du crédit est attractif car il est inférieur à un taux fixe. Les variations peuvent être à la hausse ou à la baisse. Elles sont toutefois plafonnées. PRÉPARER VOTRE DOSSIER DE PRÊT HABITAT PLUS Lors de votre entretien avec votre Conseiller BMCI, vous devrez constituer votre dossier qui comprend 2 volets : a) Les justificatifs de votre solvabilité : Une attestation de travail récente (1 mois de validité) ou une attestation de pension de retraite ; Une copie certifiée conforme des déclarations fiscales couvrant les 3 derniers exercices et faisant ressortir les revenus bruts et nets annuels ; Les trois derniers relevés de compte et/ou une attestation d une banque étrangère justifiant la capacité financière du client à honorer les amortissements du prêt sollicité. 17

18 b) Les justificatifs du bien à financer : Vous devrez remettre à votre Conseiller BMCI les documents suivants : Si vous souhaitez acquérir un logement (neuf ou ancien) : Certificat récent (moins de 3 mois) du titre foncier du bien à acquérir ; Compromis de vente établi devant notaire. Si vous souhaitez entreprendre des constructions : Certificat de propriété attestant que le terrain à construire est à votre nom ; Plan d architecture des constructions dûment approuvé par les services administratifs compétents ; Devis estimatif détaillé des constructions établi par l architecte ; Autorisation de construire. VOTRE DOSSIER DE PRÊT EST ACCEPTÉ Pour compléter votre dossier de crédit et permettre la mise à disposition du notaire des fonds qui vous permettront d accéder à votre propriété, certains actes juridiques devront être remis à la BMCI par votre notaire. Le plus important est la signature et la légalisation du contrat de prêt et d hypothèque par vous-même et par la BMCI. Il vous faudra également souscrire les assurances nécessaires. Les assurances : L octroi d un crédit immobilier est toujours subordonné à la souscription de contrats d assurances obligatoires. Il s'agit pour la banque - et pour vous-même - de se prémunir contre tous les imprévus. L achat d un logement représente un engagement fort sur l avenir et contracter un crédit immobilier est un engagement de longue durée au cours duquel de nombreux événements peuvent survenir. C est pourquoi votre Prêt Habitat Plus nécessite la souscription d assurances. Assurance décès invalidité Quelque soit la formule choisie, la BMCI garantit votre protection et celle de vos proches grâce à une assurance décès-invalidité. Pour bénéficier de cette assurance, il vous suffira le plus souvent de remplir une déclaration de bon état de santé. Dans certains cas, l assureur peut cependant demander un examen médical par un médecin désigné par lui. S il y a plusieurs co-emprunteurs, comme vous et votre conjoint, chacun d entre eux devra s assurer.

19 Deux options de paiement de la prime d assurance vous sont offertes : - Un paiement périodique qui vous permet d inclure la prime d assurance dans le montant de chaque remboursement. Cette option a l avantage de vous permettre d étaler le coût de l assurance sur toute la durée du crédit et au coût le plus juste. Le montant de la prime à payer est calculé sur la base du taux de prime annuel en vigueur, en fonction du montant du capital restant dû à chaque échéance. - Un paiement unique et forfaitaire que vous payez en une seule fois au début de votre crédit. Cette solution vous permet de supporter des montants de remboursement moins élevés. Dans ce cas, le montant de la prime à payer est unique, forfaitaire et calculé sur la base du capital et de la durée du Prêt Habitat Plus. Assurance Multi-Risque Habitation BMCI Votre résidence et les biens qu elle contient vous sont précieux. Une assurance Multi-Risque Habitation liée à votre prêt protège votre logement et son contenu contre les dommages qu ils pourraient subir, et couvre votre responsabilité civile. De plus, votre emprunt est garanti par hypothèque en faveur de la BMCI. Cette dernière se doit de s assurer de la pérennité de cette garantie. C est pourquoi la BMCI vous demandera de souscrire une assurance Multi-Risque Habitation avec une délégation en sa faveur pour un montant qui doit être égal ou supérieur au montant de votre Prêt Habitat Plus. LE DÉBLOCAGE DES FONDS C est fait! Vous êtes maintenant propriétaire d une résidence au Maroc, dans la ville de votre choix Le déblocage des fonds se fait par la BMCI entre les mains du notaire après conclusion des documents de financement et constitution des garanties requises. Si vous avez choisi de faire construire, les fonds sont débloqués progressivement après réception d une attestation d appel de fonds établie par un architecte ou par le maître d œuvre. MODALITÉS DE TRANSFERT DES PRODUITS LIÉS À VOTRE RÉSIDENCE FINANCÉE PAR PRÊT HABITAT PLUS En cas de location ou cession du bien, dûment autorisée par la banque, vous pourrez verser exceptionnellement les revenus en dirhams produits par votre investissement immobilier sur votre compte en dirhams convertibles selon des modalités qui vous seront expliquées par votre Conseiller BMCI. Sur votre demande, la BMCI peut également procéder au transfert de ces loyers sur votre compte à l étranger. (*) Dans le cas où le bien est acquis en indivision entre l emprunteur et un tiers (conjoint, ), l hypothèque devra s accompagner d une caution hypothécaire. 19

20 III - ANNEXES 1) L ESSENTIEL DU LEXIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER ACOMPTE Somme d'argent versée par un acheteur à un vendeur correspondant au paiement partiel du prix déterminé dans le compromis de vente. ACTE NOTARIÉ Acte authentique établi par un notaire. ACTE AUTHENTIQUE Acte reçu par un officier public. Généralement, l acte authentique fait référence aux actes notariés. ACTE DE VENTE Contrat par lequel l'acheteur devient définitivement propriétaire d'un bien. Il confirme la promesse ou le compromis de vente. L'acte de vente doit être authentique, c'està-dire rédigé par un notaire et signé en sa présence. ASSURANCE DÉCÈS-INVALIDITÉ OU ASSURANCE CRÉDIT Cette assurance est obligatoire pour contracter un prêt immobilier. L'assureur s'engage à prendre en charge le remboursement du prêt immobilier en cas d'accident conduisant au décès ou à un état d'invalidité absolue et définitive. AVENANT Ecrit joint au contrat de vente par lequel les signataires d'un contrat modifient ou complètent certaines clauses du contrat d'origine. CADASTRE Carte répertoriant l'ensemble des biens immobiliers et fonciers d'une commune et précisant leur superficie. Il sert de référence pour le calcul de la taxe foncière. CAPACITÉ DE REMBOURSEMENT Montant maximum de mensualités que vous êtes capable de rembourser, compte tenu de vos charges et de vos revenus actuels. C'est un élément clé de votre dossier, qui va notamment servir à déterminer le niveau de vos mensualités et, par conséquent, la durée de votre emprunt. Dans le domaine bancaire, il est d'usage que votre taux d endettement ne dépasse pas 35 à 40% de vos revenus nets.

21 CAUTION Personne physique ou morale garantissant l'exécution d'un engagement pris par un tiers dans le cas où ce dernier n'y satisferait pas lui-même. CO-EMPRUNTEUR Personne qui emprunte conjointement et avec l'emprunteur. Le co-emprunteur signe le contrat de prêt avec l'emprunteur. Il est à ce titre tenu aux mêmes obligations que lui et doit participer solidairement au remboursement de l'emprunt. Il s'agit généralement du conjoint. Les ressources et charges de l'emprunteur et du co-emprunteur seront analysées conjointement pour déterminer la capacité de remboursement. COMPROMIS DE VENTE Acte par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier et un acheteur à l'acheter et précisant les conditions de la vente du bien. Le compromis est en général assorti du versement d'un acompte. CONDITIONS GÉNÉRALES Ensemble des règles applicables à tous les clients ayant souscrit le même type de contrat, sans aucune distinction. CONDITIONS PARTICULIÈRES Ensemble des règles applicables à un seul client. S'opposent aux conditions générales. CONDITION SUSPENSIVE Clause insérée dans le compromis ou la promesse de vente et dont la réalisation est obligatoire pour pouvoir signer l'acte de vente. Par exemple, l'obtention d'un crédit par l'acheteur figure souvent parmi les conditions suspensives. Si la banque refuse le crédit à l'acheteur, il pourra se rétracter et le contrat sera nul. Attention, cette pratique est peu courante au Maroc. CO-PROPRIÉTAIRE Personne possédant un appartement (lot) dans un immeuble soumis au régime de la co-propriété. COÛT TOTAL DU CRÉDIT Ensemble des charges supportées par l'emprunteur sur la durée de son crédit. Le coût total du crédit est égal à la somme de toutes vos mensualités,les frais d assurance de dossier et de garantie, moins le montant du capital emprunté. 21

22 DROITS D'ENREGISTREMENT Taxe perçue lors de l'enregistrement de tout acte constatant la mutation d'un immeuble. FRAIS DE DOSSIER Frais prélevés par la banque au titre de l'étude et du montage de votre prêt immobilier. GARANTIES Protection permettant à la banque de se faire rembourser le montant qu'il vous reste à payer en cas de défaut de paiement de votre part. Il existe plusieurs types de garanties : l'hypothèque, la caution, le nantissement, la contre-garantie, etc. HYPOTHÈQUE Garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités. MAIN LEVÉE Acte qui met fin aux effets d'une hypothèque. Cet acte occasionne des frais, appelés frais de main levée. MANDAT Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. MANDATAIRE Personne ayant reçu pouvoir d'agir au nom et pour le compte d'une autre personne en vertu d'un contrat dénommé «mandat». Le mandataire n'engage pas sa responsabilité sauf dans le cas d'une faute personnelle. MENSUALITÉ Somme payée chaque mois pour rembourser un emprunt. Une mensualité est constituée en partie de remboursement de capital, en partie d'intérêts et en partie de frais divers (assurances, TVA, etc). NANTISSEMENT Pour un crédit immobilier, c'est un contrat par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie (valeurs mobilières, contrat d'assurance-vie, ressources à terme rémunérées, etc). S'il n'arrive plus à payer ses mensualités, la banque pourra saisir le bien et le revendre.

23 PRÊT AMORTISSABLE Caractère de la majorité des prêts octroyés par les banques marocaines. Le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. RÉSIDENCE PRINCIPALE Logement que vous occupez en permanence et, par conséquent, le logement où vous êtes domicilié fiscalement (on parle d adresse fiscale). RÉSIDENCE SECONDAIRE Logement où vous n'habitez que temporairement pendant l'année, contrairement à votre résidence principale. Il peut s agir d une résidence pour les vacances par exemple. TABLEAU D AMORTISSEMENT Plan de remboursement du crédit emprunté auprès de la banque selon un calendrier déterminé. L'amortissement est étalé dans le temps, sous forme de mensualités. TAUX D INTÉRÊT Taux permettant de calculer les intérêts d'un emprunt. TAUX D INTÉRÊT FIXE Le taux est fixé à la signature du contrat et reste constant sur toute la durée du prêt. TAUX RÉVISABLE OU VARIABLE Le taux du prêt n'est pas fixé définitivement à la signature du contrat mais il évolue à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Au Maroc, cet indice est communiqué semestriellement par BANK AL MAGHRIB. Le taux initial du crédit est attractif car il est inférieur à un taux fixe. Les variations peuvent être à la hausse ou à la baisse. Elles sont toutefois plafonnées. TEG (TAUX EFFECTIF GLOBAL) Il comprend, outre les intérêts proprement dits, les frais, commissions ou autres rémunérations liés à l octroi du crédit selon la réglementation de Bank Al Maghrib. 23

24 2) DONNÉES GÉNÉRALES SUR LE MAROC Superficie : km 2 Population : 30 millions d habitants Capitale : Rabat Villes principales : Casablanca, Marrakech, Agadir, Fès, Meknès, Tanger, Oujda Langue officielle : Arabe Autres langues : Berbère, français, espagnol (dans le nord du Maroc) Monnaie : Dirham ÉCONOMIE PIB : 457 milliards de dirhams en 2005 PIB par habitant : 1702 USD en 2005 Taux de croissance du PIB : 4,2% en 2004, 1,7% en 2005, 7,3% en 2006 Taux de chômage : 9,7% Taux d inflation : 1% en 2005, 3,3% en 2006

25

26 3) LES DIRECTIONS RÉGIONALES (à fin décembre 2006) Agadir Kettani Avenue du Général Kettani Tél. : Fax : Berrechid 50, Bd. Mohammed V Tél. : / 35 Fax : Casablanca 16 Novembre Place du 16 Novembre Tél. : / 41 / 42 / 43 / 44 Fax : Aïn Sebaâ Route de Rabat, Km 7 - Aïn Sebaâ Tél. : / 78 / 80 Fax : Casa Aïn Borja 150, angle Bd. Ibn Tachfine et rue Zineb Ishak Aïn Borja Tél. : Fax : Casa Centre 36, Bd. d Anfa Tél. : Fax : Casa Sud Route de Taddart, n 60, lotissement Bagatelle Quartier Polo Tél. : Fax : Emile Zola Angle Bd. Emile Zola et rue de Provins Tél. : / 63 Fax : Gironde Angle Bd. la Gironde et Rue Blaye - N 61 Tél. : / / 08 Fax : Hassan II Angle Bd. Hassan II et avenue Allal El Fassi Tél. : / 23 / 57 / 59 Fax : Jardins d Anfa Angle Bd. du Lido et Bd. Sidi Abderrahmane Tél. : / 36 / 37 / 38 / 39 Fax : La Colline Lotissement Attawfik - Angle rues 1 et 3 Lot n 22 - Californie - Sidi Maârouf Tél. : / 03 / 06 - Fax : Lalla Yacout 38, avenue Lalla Yacout Tél. : Fax : Maârif Roudani 294, Bd. Brahim Roudani Tél. : / Fax : Mamounia 9, rue d Arcachon, angle rue Bachir Ibrahimi Quartier Gironde Tél. : Fax :

27 Mohammed V 26, Place des Nations Unies Tél. : / 17 / 18 Fax : Nations Unies 26, place des Nations Unies Tél. : / 56 Fax : Zénata Lot Karam - N 8 - Route côtière Km 10 Tél. : / 61 / 62 / 63 / 64 Fax : Fès Succursale 3, Place Houssein de Jordanie - Route d Immouzer Tél. : Fax : Kénitra Succursale Angle avenue Mohammed V et rue Chakib Arsalane Tél. : / 16 / Fax : Marrakech Succursale Angle Bd. Mohammed VI et rue Al Hoceïma Tél. : / 59 / 60 / 87 Fax : Meknès Succursale Zankat El Wahda El Afriquia Tél. : / 49 / 50 / 51 / 94 Fax : Mohammédia Succursale 25, Bd. Mohammed V Tél. : / 61 / 62 / 63 Fax : Oujda Succursale Angle Bd. Mohammed V et Bd. de l Istiqlal Tél. : Fax : Rabat Succursale Angle avenue Imam Malik et rue Tadili Route des Zaërs - Souissi Tél. : Fax : / 62 Tanger Succursale Angle Bd. Youssef Ibn Tachfine et Bd. de Madrid Tél. : / Fax :

28 TBWA\ALIF Edition mai IMM 001 G 06 BANQUE MAROCAINE POUR LE COMMERCE ET L INDUSTRIE S.A. à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de Dirhams Siège social : 26, place des Nations Unies - Casablanca Téléphone : Fax :