La loi ALUR (accès au logement et urbanisme

Transcription

1 La loi ALUR réforme notamment la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En voici les principales nouveautés. ALUR et statut de la copropriété Par Séverine Antunes, consultante à la Chambre Nationale des Propriétaires. La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) réformant la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée au journal officiel le 26 mars Un décret fixant les conditions d'application de la réforme dans le cadre de la loi du est prévu par l'article 74, 2 de la loi ALUR. Il est attendu pour le mois de décembre 2014 (article 47 de la loi du, titre V de la loi «Dispositions d'ordre général»). Vous trouverez d'ores et déjà, ci-dessous, deux tableaux permettant de prendre connaissance des principales nouveautés engagées par cette loi. Les dispositions évoquées par le tableau n 1 sont d'ores et déjà en vigueur. L'application des dispositions évoquées par le tableau n 2 a été soit, différée dans le temps par le législateur soit, suspendue dans l'attente de la parution d'un décret d'application. Tableau n 1 : dispositions d'application immédiate ENTRÉE EN VIGUEUR Mandats de vote Article 55 I, 11 de la l'article 22 de la loi du Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale. Assurance du SDC Article 55, I, 3, b de la loi ALUR créant l'article 18 I al. 4 de la loi du 10 juillet Obligation de soumission au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, de la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L du code des assurances. Contrat de Syndic et concurrence Article 55, I, 10 de la loi ALUR créant un article 21 al.3 dans la loi du 10 juillet Mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic (sauf absence de conseil syndical). Contrat de Syndic, fin et nouvelle désignation Article 55, 3, J de la loi ALUR créant un article 18 V al. 2 dans la loi du 10 juillet «Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. «Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.» 16 Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n 604

2 ENTRÉE EN VIGUEUR majorités Article 26 Article 59, I, 9 de la l'article 26 de la loi du Entre autres : Les questions afférentes à la suppression du poste du concierge et vente corrélative de la loge doivent être soumises au même ordre du jour de l'ag. Décision de surélévation ou construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif par le SDC (exigence de l'unanimité des copropriétaires de l'étage supérieur supprimée) ( ) majorités Article 25 Article 59, I, 7 de la l'article 25 de la loi du Entre autres : Travaux comportant transformation, addition ou amélioration Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et réalisation des études afférentes Travaux concernant le handicap et l'accessibilité ( ) majorités Article 24 Article 59, I,4 de la l'article 24 de la loi du Nouveaux cas de travaux auparavant soumis à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet (cf texte). convocation Article 55, 3, J de la loi ALUR créant un article 18 V al. 2 dans la loi du 10 juillet En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du Conseil Syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. Endettement du copropriétaire et restriction du droit de vote Article 55, I, 8 de la l'article 19-2 de la loi du Les voix des copropriétaires endettés ne seront plus prises en compte pour le calcul de la majorité en assemblée générale (lorsque l'ag statue sur autorisation d'agir en justice en vue saisie immobilière du lot). Endettement du copropriétaire et vente de lot Article 55, I, 9 b de la loi ALUR : Article 20 al 1 loi n du La vente de lots aux copropriétaires endettés d'un immeuble est impossible (copropriétaires ayant reçu une mise en demeure d'avoir à régler leurs charges demeurée sans effet depuis plus de 45 jours). Endettement du copropriétaire et fonds bloqués Article 55, I, 9 b de la loi ALUR : Article 20 al. 1 loi n du En cas de vente d un lot, le notaire est désormais tenu de verser les fonds dus à la copropriété sauf contestation de l'opposition devant le Tribunal par le vendeur. Le principe de libération des fonds devient la règle. Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n

3 Tableau n 2 : dispositions dont l'application est différée dans le temps Application générale de la loi ALUR à la loi du Immatriculation du SDC Article 74, 2 loi ALUR : Article 47, loi n du Article 53 de la loi n ALUR du 24 mars 2014 portant création de l'article L du CCH Décret général fixant les conditions d'application de la loi n du 10 juillet modifiée. Modalités relatives à l'immatriculation du syndicat des copropriétaires suivant leur taille Travaux concernant le handicap et l'accessibilité ( ) Publication du décret envisagée en décembre L'immatriculation est d'ores et déjà prévue : 1 Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 2 Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3 Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. Immatriculation du SDC Article 52 de la loi n ALUR du 24 mars 2014 portant création d'un livre VII au sein du Code de la construction et de l'habitation (articles L et suivants) Création d'un registre d'immatriculation des Syndicats et modalités d'inscription. Décret afférent aux conditions de publicité des informations et des conditions de consultations du registre envisagé au 1 er trimestre Informations générales sur la copropriété Article 54 de la loi n ALUR du 24 mars 2014 portant création de l'article 8-2 de la loi n du Création d'une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles à la copropriété et à son bâti. Obligation à la charge du syndic. Le contenu des informations de la fiche doit être déterminé suivant décret dont la publication est envisagée au 1 er trimestre Informations à destination des acquéreurs Informations à destination des acquéreurs et mentions obligatoires Article 54 II, 2 de la loi n ALUR du 24 mars 2014 portant modification de l'article 46 de la loi n du 10 juillet Article 54 III de la loi n ALUR du 24 mars 2014 portant création d'un titre II «information des acquéreurs» au sein du Code de la construction et de l'habitation (articles L et suivants du CCH) Dans le cadre de l'information aux acquéreurs lors de l'achat d'un immeuble soumis au droit de la copropriété : Différenciation entre la superficie de la partie privative et de la partie habitable Nouvelles mentions obligatoires à faire figurer aux termes des annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot soumis au statut de la copropriété et annexion à la promesse de vente (et à défaut à l'acte authentique de vente) les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur Doivent également être joints : Le carnet d'entretien de l'immeuble, l'attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable (de ce lot ou de cette fraction de lot), une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété et le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L Définition de ces notions par décret prévu pour le 1 er trimestre Ces dispositions sont applicables aux promesses de vente ou d'achat conclues depuis le 26 juin 2014 (au plus tôt trois mois après la promulgation de la loi). Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires. La date de cet arrêté n'a pas été annoncée. 18 Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n 604

4 ENTRÉE EN VIGUEUR Nouvelles obligations du Syndic Article 55, I, 3, b de la loi n ALUR modification de l'article 18 de la loi n du Le syndic doit soumettre à l'assemblée générale toute convention passée entre le syndicat ou le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic. Le décret devant fixer la liste de ces conventions n'est pas annoncé. Obligation d'information à charge du Syndic Article 55, I ; 3, d de la loi n ALUR modification de l'article 18 de la loi n du Information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale. Parution du décret fixant les conditions de cette information prévue au 4 ème trimestre Obligation d'information à charge du Syndic Article 55, I ; 6, a de la loi n ALUR modification de l'article 18-1 de la loi n du Modalités de consultation des justificatifs de charges étendues (durée antérieure : 1 jour ouvré). Parution du décret fixant les conditions de cette information prévue au 4 ème trimestre Obligation de communication à charge du Syndic Article 55, I, d de la loi ALUR : article 18 de la loi du Accès en ligne aux copropriétaires par internet par le Syndic aux documents de la copropriété. Mise en place pour le 1 er janvier Contrat type de Syndic et prestations, honoraires Article 55 I, 5 a de la loi n ALUR du 24 mars 2014 portant création de l'article 18-1 A de la loi n du Création d'un contrat type de syndic ; Annonce de prestations particulières des syndics ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire. Le décret de parution du contrat type et de la liste de ces prestations est toujours attendu. Honoraires du Syndic Article 59, I, 2, a loi ALUR : Article 10-1, loi n du Plafond des honoraires par le syndic pour la réalisation de l'état daté. envisagée au 4 ème trimestre Compte bancaire du SDC Article 55 I, 3, f, al 7 de la loi n ALUR création de l'article 18 al. 7 de la loi n du Ouverture obligatoire d'un compte bancaire séparé pour toute copropriété de 16 lots et plus. Application au 26 mars Suite à la page Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n

5 ... suite de la page 19 Travaux Article 58 loi ALUR modifiant article 19-2 de la loi du 10 juillet Exigibilité des charges travaux : à défaut de versement d'un appel de charges travaux, toutes les autres provisions non échues deviennent exigibles. Entrée en vigueur au 1 er janvier 2017 Travaux et nouvelles obligations : le diagnostic Article 58, II, 1 loi ALUR : Article L731-1, code de la construction et de l'habitation Compétences qui seront requises d'une entreprise pour réaliser un diagnostic technique global en vue de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux. au 4 eme trimestre Travaux et nouvelles obligations : le Fonds de travaux Article 58 loi ALUR : article 14-2 de la loi du Constitution d'un fonds de travaux obligatoire (à l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de réception des travaux) avec cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités prévues par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget. En vigueur au 1 er janvier Travaux et carnet d'entretien : Article 58, II, 1 loi ALUR : Article L731-3, code de la construction et de l'habitation Obligation d'assurance Article 58, IV loi ALUR : Article L215-2, code des assurances Conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l'assemblée générale, sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi n du. Si la copropriété n'arrive pas à souscrire une police d'assurance devenue obligatoire, elle peut saisir le bureau central de tarification mentionné à l'article L du Code des assurances qui fixera la prime et les conditions contractuelles de la police. au 4 eme trimestre L'entrée en vigueur de l'obligation d'assurance est immédiate, mais la d'une copropriété qui n'arrive pas à souscrire de police relève d'un décret qui doit fixer la constitution, les règles de fonctionnement du bureau central de tarification et les conditions dans lesquelles l'assurance est tenue de garantir la copropriété et d'arrêter la franchise. Livret A Article 58, VII loi ALUR Entrée en vigueur du VI de l'article 58 relatif au plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires. attendue, mais cette obligation sera en vigueur au plus tard au 1 er janvier Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n

6 Mandataire ad hoc Article 63, 2, b loi ALUR : article 29-1 B, loi n du Modalités d'intervention du mandataire désigné par le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé. Mandataire ad hoc Article 63,3 loi ALUR : article 29-1 C, II, loi n du 10 juillet Conditions dans lesquelles peut être désignée par le juge, à titre exceptionnel et par décision spécialement motivée en tant que mandataire ad hoc une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire. ALUR : article 29-1, loi n du 10 juillet Conditions et modalités de liquidation des dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat. ALUR : article 29-1, II, loi n du Modalités de rémunération de l'administrateur provisoire. ALUR : article 29-1, III, loi n du Désignation par le juge d'une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière pour exercer les fonctions d'administrateur provisoire. ALUR : article 29-4, II, loi n du Les créanciers d'une copropriété en devront déclarer leur créance dans un certain délai à compter de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire. fixant les modalités du délai et conditions de déclaration envisagée en décembre Article 64 loi ALUR : Art III Loi du 10 juillet L'administrateur provisoire peut confier à un opérateur toutes les missions concourant au redressement de la copropriété. Un décret prévu au 4 eme trimestre 2014 doit préciser les modalités de rémunération de cet opérateur. 22 Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n 604

7 Article 65 loi ALUR : CCH Art. L L Etat peut déclarer d'intérêt, une opération de requalification de copropriétés dégradées. Un décret en Conseil d'etat définira le périmètre de cette opération. Il n'est pas annoncé. Article 79, III, 2 loi ALUR : Article L , III, code de la santé publique Modulation de l'astreinte appliquée à l'encontre du propriétaire défaillant pour non exécution des mesures et travaux dans les délais prescrits. Publication envisagée au 4 ème trimestre Article 79, IV, 2 loi ALUR : Article L123-3, III, code de la construction et de l'habitation Modulation du montant de l'astreinte appliquée à l'encontre de l'exploitant ou le propriétaire pour non-exécution des travaux dans le délai fixé. Publication envisagée au 4 ème trimestre Article 79, V loi ALUR : Article L129-2, code de la construction et de l'habitation Modulation de l'astreinte appliquée à l'encontre du propriétaire défaillant pour non exécution des mesures et travaux dans les délais prescrits. Article 79, VI, 3 loi ALUR : Article L511-2, code de la construction et de l'habitation Immeuble menaçant ruine : modulation de l'astreinte appliquée à l'encontre du propriétaire défaillant pour non exécution des mesures et travaux dans les délais prescrits. Privilège immobilier du Syndicat des copropriétaires Article 58 de la loi ALUR modifiant l'article 19-1 de la loi du Extension du privilège immobilier spécial du SDC (art du Code civil) aux charges travaux, dommages et intérêts alloués par une juridiction et aux remboursements des dépens. En vigueur à compter du 1 er janvier Revue de l Habitat - Déc.2014 / Janv n