ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE 2013

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1 ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE ème édition - Janvier 2014 Lefèvre Pelletier &associés Avocats

2 Lefèvre Pelletier&associés Avocats ACTUALITES IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE 2013 En ces temps d incertitude internationale, de morosité économique et de détresse sociale, nos équipes juridiques ont fait le choix de mettre en relief ce qui va mieux. Au-delà des inévitables difficultés suscitées par le trop-plein réglementaire et par une jurisprudence souvent bien pointilliste, quelques solutions se dessinent en effet : - d abord, ce faisceau d ordonnances qui commence à desserrer le carcan juridique de la construction et de l urbanisme. Les signes sont timides mais ils existent, permettant que la norme s assouplisse pour favoriser une opération immobilière d envergure ou allégeant la chape des recours abusifs contre les autorisations d urbanisme. Ce n est pas encore le choc de simplification, mais cela va dans le bon sens. - ensuite et surtout, cette confirmation que notre organisation juridique s accommode fort bien du droit souple, celui de la règle qui montre le chemin, qui suscite l adhésion des acteurs, qui entraîne sans contraindre. Le plan bâtiment durable a participé en 2013 au développement de ce droit souple par la généralisation en juillet de l annexe environnementale au bail commercial, comme, depuis fin octobre, par l ouverture à la signature de la charte d engagement volontaire de rénovation énergétique du parc tertiaire. Cette voie normative doit être encouragée car elle rend bien compte de la capacité de la société civile à participer à l élaboration des normes, puis à s engager à les respecter ; et ce n est sûrement pas par hasard que le Conseil d Etat a consacré au «droit souple» son étude annuelle A tous, nous sommes reconnaissants de la confiance que vous nous accordez. Bonne lecture à chacun! Janvier 2014 Les équipes des départements immobilier et fiscal Lefèvre Pelletier & associés est l un des premiers cabinets d avocats en France. Il accompagne ses clients français et étrangers en s appuyant sur la complémentarité des compétences de ses équipes en toutes matières du droit des affaires en conseil comme au contentieux. 2 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

3 SOMMAIRE 1 Le droit immobilier en p.04 1 Dispositions générales p Vente Avant contrat p Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics p Copropriété Association Syndicale p.07 2 Immobilier d entreprise p Bail en général p Bail commercial p Bail professionnel p Bail à construction et bail emphytéotique p Agent immobilier et professions immobilières p Relations sociales (gardiens) p Sociétés immobilières p Crédit-bail immobilier p Financement et garanties p.12 3 Immobilier résidentiel p Protection du locataire et vente d immeuble p Bail d habitation p.16 4 Construction-Urbanisme p Construction p Urbanisme p.21 5 Développement durable et environnement p Développement durable p Environnement p.27 6 Propriétés publiques p.28 7 Droit pénal de l immobilier p.30 II La fiscalité immobilière en p.31 1 Mesures législatives p Fiscalité des foncières p Fiscalité des entreprises p Fiscalité des particuliers p Taxe sur la valeur ajoutée p Mesures diverses p.42 2 Rescrits, instructions fiscales, actualités BOFiP, position contentieuse de l administration p.42 3 La jurisprudence fiscale immobilière en p Revenus fonciers p Plus-values immobilières p Droits d enregistrement p Impôts locaux p.47 III Chronologie des principaux textes parus en p.48 Lefèvre Pelletier&associés Avocats 3

4 1 Le droit immobilier en Dispositions générales 1.1 Vente - Avant contrat Avant contrat Promesse de vente La jurisprudence rendue depuis 1993 qui refuse au bénéficiaire d une promesse unilatérale de vente l exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant après signature de la promesse, a été confirmée en 2013 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3 ème 12 juin 2013). Le bénéficiaire d une promesse de vente a seul qualité à agir pour obtenir la restitution du dépôt de garantie si la vente n'est pas réitérée, et ce même si le dépôt a été versé par un tiers (Cass. civ. 3 ème 29 mai 2013). Lorsque la promesse de vente prévoit un délai pour la réalisation d'une condition suspensive et qu à la date prévue pour la régularisation de l acte de vente, cette condition n est pas réalisée, la promesse est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive, quand bien même aucune clause de la promesse ne prévoit explicitement cette caducité (Cass. civ. 3 ème 29 mai 2013). A l inverse, lorsqu'une promesse de vente stipule que le délai prévu pour la réitération de la vente est automatiquement prorogé pendant un délai complémentaire jusqu à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l acte authentique, l expiration de ce délai ou sa prorogation n'entraîne pas la caducité de la promesse, mais la date d expiration est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter (Cass. civ. 3 ème 3 avril 2013). Une indemnité d'immobilisation dans une promesse synallagmatique de vente indemnisant le vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur ne prive pas le vendeur de la possibilité d'agir en exécution forcée de la vente (Cass. civ. 3 ème 19 mars 2013). Lorsqu'une promesse unilatérale de vente ne soumet la levée d'option d'acquisition à aucun formalisme particulier, l'option peut être régulièrement levée lorsqu'elle a fait l'objet d'une notification entre les notaires du bénéficiaire et du promettant et le notaire du promettant en a informé oralement ce dernier (Cass. civ. 3 ème 19 décembre 2012). Droit de rétractation Aux termes de l article L du Code de la construction et de l habitation, l acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l acte ayant pour objet la construction ou l acquisition d un immeuble à usage d habitation, la souscription de parts donnant vocation à l attribution en jouissance ou en propriété d immeubles d habitation ou la vente d immeubles à construire ou de locationaccession à la propriété immobilière. Lorsque les époux se sont conjointement engagés à acquérir un bien, chacun d'eux a qualité pour se prévaloir de la rétractation de l'autre dans les conditions prévues audit article. L'exercice par l'un des époux co-acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat (Cass civ. 3 ème 4 décembre 2013). Conditions suspensives Lorsque la promesse de vente est subordonnée à une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt pour financer l'acquisition, les conditions du prêt envisagé sont généralement décrites par la promesse. L acquéreur-emprunteur qui sollicite un prêt à des conditions différentes perd le bénéfice de la condition suspensive, qui sera réputée acquise même si le prêt n'est pas obtenu. Il en va ainsi si le montant du prêt sollicité est supérieur au montant indiqué par la promesse (Cass. civ. 3 ème 16 janvier 2013), si la demande de prêt porte sur un taux inférieur à celui prévu par la promesse (Cass. civ. 3 ème 20 novembre 2013) ou encore si la demande de prêt n'est pas faite au nom des acquéreurs mais d une société civile immobilière en cours d immatriculation (Cass. civ. 3 ème 27 février 2013). Pacte de préférence Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel un promettant s engage, dans le cas où il déciderait de céder l immeuble concerné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Ce type de mécanisme se retrouve dans les baux, pour permettre au locataire de devenir prioritaire en cas de cession des locaux loués par le bailleur. Le pacte de préférence stipulé au profit d'un locataire sur les locaux loués ne s'applique pas à la vente de la totalité de l'ensemble immobilier comprenant pour partie les locaux loués (CA Paris 6 février 2013). A défaut de clause contraire, le pacte de préférence s'impose aux héritiers du stipulant par application de l'article 1122 du Code civil (CA Colmar 11 janvier 2013). Vente Vices cachés L article 1643 du Code civil énonce que «le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n ait stipulé qu il ne sera obligé à aucune garantie». 4 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

5 En présence d'une servitude conventionnelle occulte non déclarée dans l'acte de vente, la responsabilité du vendeur ne peut pas être retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue à cet article, mais sur le fondement de la garantie d'éviction en matière de servitudes occultes prévue par l'article 1638 du Code civil (Cass. civ.3 ème 27 février 2013). La clause d exclusion de la garantie des vices cachés n'est pas valable lorsque le vendeur est un professionnel de l immobilier alors que l'acquéreur ne l'est pas. La Cour de cassation a élargi la notion de professionnel à un particulier qui, bien que ne possédant aucune compétence particulière dans le domaine, avait lui-même conçu et installé une cheminée dans le bien vendu ; il est ainsi tenu des vices cachés même en présence d'une clause exonératoire (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Lésion L action en rescision pour lésion est la possibilité laissée au vendeur d un immeuble dans les deux ans de la vente, de demander à l acquéreur le paiement d un supplément de prix, s il démontre qu il a été lésé de plus de 7/12 e dans le prix de vente. Cette action n'est ouverte qu'au vendeur de l'immeuble. Si l'acquéreur revend par la suite l'immeuble à un tiers, ce dernier ne peut pas demander la rescision pour lésion de la vente initiale (Cass. civ. 3 ème 25 juin 2013). 1.2 Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics Propriété Création conventionnelle d un droit réel Dans un acte de vente conclu en 1932, les parties étaient convenues que la fondation, venderesse du bien, se réservait la jouissance et l occupation des locaux dans lesquels elle était installée. Soixante quinze ans plus tard, l acquéreur assigne la fondation en expulsion, soutenant que le droit d'usage et d'habitation accordé à une personne morale ne pouvait légalement excéder trente ans. La Cour de cassation écarte cette demande et reconnaît la validité de droits réels démembrés non affectés par la durée maximale de trente ans. Ces droits, non prévus par la loi mais imaginés par les parties, peuvent être consentis par le propriétaire «sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien» (Cass. civ. 3 ème 31 octobre 2012). Voie de fait Une commune ne peut engager des travaux sur une propriété privée que si elle est bénéficiaire d une servitude de passage et d aménagement établie par arrêté préfectoral ou si elle a mis en œuvre une procédure lui permettant d'engager de tels travaux. A défaut, l action de la commune, même si elle relève d actions de prévention des incendies de forêt, est constitutive d une voie de fait (Cass. civ. 3 ème 20 février 2013). Prescription acquisitive et possession poursuivie solo animo Pour prescrire utilement, une possession doit être établie, à l'origine, par des actes matériels d'occupation réelle, qui n ont pas en revanche à perdurer pendant le cours de la possession. La possession peut donc être poursuivie par la seule intention et permettre ainsi, sauf interruption par un acte ou un fait contraire, la prescription acquisitive de l immeuble sur lequel elle s exerce (Cass. civ. 3 ème 20 février 2013). Bornage et droit de propriété L action en bornage qui ne vise qu à fixer la limite séparative de fonds contigus doit être distinguée de l action en revendication, qui a trait à la propriété de tout ou partie du fonds. En conséquence, l'accord des parties sur l'implantation des bornes n'implique pas à lui seul un accord sur la propriété des parcelles litigieuses (Cass. civ. 3 ème 23 mai 2013). Mesurages L action en réduction de prix ouverte à l acquéreur par la loi n du 10 juillet 1965 dite «loi Carrez» doit être intentée contre le vendeur dans l année suivant la vente. Dans le cas où ce délai est expiré, l acquéreur reste fondé à intenter une action en responsabilité à l encontre de la société qui a effectué le mesurage. Toutefois, dans la mesure où il n est pas certain que le prix de vente ait été établi proportionnellement à la surface du bien vendu, une telle action ne peut aboutir à faire supporter par le mesureur la réduction de prix correspondant (Cass. civ. 3 ème 11 septembre 2013). En revanche, à la suite d une erreur de mesurage, il y a lieu de rechercher si la faute du mesureur n a pas privé l acquéreur de la chance d acquérir le bien à moindre prix (Cass. civ. 3 ème 6 juillet 2013). Les caves ne sont pas considérées comme des surfaces privatives au sens de la loi Carrez. Cependant, peut être pris en compte le bien, certes décrit comme une cave dans le règlement de copropriété de l immeuble et l acte de vente, mais qui lors de la vente se présente matériellement comme ayant été aménagé et transformé en réserve (Cass. civ. 3 ème 2 octobre 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 5

6 Question prioritaire de constitutionnalité Le vendeur qui doit restituer une partie du prix à l acquéreur victime d une erreur de mesurage ne subit aucune dépossession du droit de propriété au sens de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui protège l acquéreur d un lot de copropriété, ne prive pas pour autant de droit le vendeur d un lot qui estime avoir subi un préjudice lié au mesurage de celui-ci. Il dispose du droit de demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun (Cass. civ. 3 ème 10 janvier 2013). Servitudes Hauteur des plantations et caractère supplétif de l article 671 du Code civil L article 671 du Code civil, imposant une hauteur maximale de deux mètres pour les plantations situées à moins de deux mètres de la ligne séparative de deux fonds ne trouve pas à s appliquer en présence d un règlement de lotissement qui régit différemment la hauteur des plantations. L action visant à faire arracher ou réduire la hauteur des plantations est alors soumise à une prescription trentenaire qui court à compter du dépassement de la hauteur fixée par le règlement (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Titulaire de l action en élagage L'article 673 du code civil ouvre l'exercice de l'action en élagage quelle que soit la nature du droit réel à protéger ; elle n est pas limitée au propriétaire du fonds obstrué, elle peut également être intentée par le bénéficiaire d une servitude de passage sur ce fonds dans l hypothèse où les arbres en entravent l'exercice (Cass. civ. 3 ème 5 juin 2013). Entretien d une servitude de passage Il appartient au propriétaire du fonds dominant bénéficiant d une servitude de passage d assurer l'entretien de l assiette de la servitude afin de pouvoir en user et la conserver. Sauf convention contraire, le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude, mais doit observer une attitude purement passive en ne faisant rien qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à la rendre plus incommode (Cass. civ. 3 ème 5 juin 2013). Etat d enclave et indemnisation de la servitude de passage Sauf renonciation des propriétaires du fonds servant, le principe de l indemnisation de la servitude de passage prévue à l article 682 du Code civil s applique également au cas particulier d une enclave résultant d un partage visé à l article 684 du même code (Cass. civ. 3 ème 15 octobre 2013). Diagnostics réglementaires Amiante Deux arrêtés du 26 juin 2013 précise les modalités de réalisation et le contenu attendu du rapport du repérage des matériaux et produits des listes A, B et C de l'annexe 13-9 du code de la santé publique. Ces textes sont applicables aux opérations de repérage dont le rapport est transmis au propriétaire postérieurement au 1 er juillet Audit énergétique Cf Copropriété-Association Syndicale. DPE et ERP Un décret du 30 juillet 2013 abaisse le seuil de surface, au-delà duquel naît l obligation de réaliser et d afficher un diagnostic de performance énergétique dans les ERP de la première à la quatrième catégorie occupé par les services d une collectivité publique ou d un établissement public. Depuis le 2 août 2013, un DPE est obligatoirement établi avant le 1 er janvier 2015 pour les bâtiments de plus de 500 m² au lieu de m². A compter du 1 er juillet 2015, le seuil sera une nouvelle fois abaissé à 250 m², le DPE devra alors être réalisé avant le 1 er juillet Etat des risques naturels, miniers et technologiques Nouveau modèle Un arrêté du 19 mars 2013 a modifié le modèle d'état des risques naturels et technologiques (ERNT). Le nouvel état inclus dorénavant les risques miniers et est en conséquence rebaptisé «état des risques naturels, miniers et technologiques» ou «ERNMT». Ce nouveau modèle est entré en vigueur le 1 er juillet Etat des risques et préjudice indemnisable En application de l article L du Code de l environnement qui prévoit l annexion de l ERNMT, le preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer en cas de défaut d annexion de l ERNMT au bail. Les juges du fond ont adopté une jurisprudence contradictoire sur ce point. Dans un arrêt du 9 janvier 2013 (CA Paris 9 janvier 2013), la cour d appel de Paris rejette la demande d indemnisation du preneur au motif qu il ne justifie d aucun préjudice. Une décision similaire a été rendue en ce sens en matière de baux d habitation (CA Nîmes, Ch. Civ. 2 A, 24 mai 2012). Néanmoins, par un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour d appel de Paris a fait droit à une demande d indemnisation 6 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

7 du preneur à qui l ERNMT n avait pas été remis lors de la conclusion du bail, mais postérieurement. La Cour d appel précise à cet égard que «le préjudice ( ) est limité à l ignorance dans laquelle s est trouvé [le preneur] pendant 18 mois de ce que l immeuble était en dehors d une zone à risque». Cet arrêt de la Cour d appel de Paris doit être rapproché d une décision de la Cour d appel de Nîmes qui relève que l action en résolution judiciaire du bail commercial est recevable, puisqu aucun document relatif aux risques naturels et technologiques n a été joint lors de la conclusion du bail et que le local était situé dans une zone à risques (CA Nîmes, 29 novembre 2012). Projet de loi ALUR : un nouveau diagnostic Le projet de loi ALUR envisage la création d un nouveau diagnostic technique réglementaire relatif au risque de présence dans le bâtiment du serpula lacrymans, plus communément appelé mérule. La communication de ce diagnostic s imposerait dans le cadre de vente portant sur des biens situés dans des zones géographiques délimitées par arrêtés préfectoraux, suivant une procédure s apparentant à celle existant en matière de termites. Deux diagnostics techniques s ajouteraient par ailleurs au dossier de diagnostics remis à l occasion d une location : l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante et l état de l installation intérieure d électricité. De manière surprenante, l état de l installation intérieure de gaz n y figure pas. Charge du coût du dossier de diagnostics techniques Si les textes prévoient qu en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti un dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte authentique de vente, rien n interdit aux parties de convenir de mettre à la charge de l'acquéreur le coût du dossier de diagnostics techniques (Cass. civ. 3 ème 16 janvier 2013). 1.3 Copropriété- Association Syndicale Assemblées générales Passerelle de majorité de l'article 25-1 L usage de la passerelle de majorités prévue à l article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est facultatif. Son exercice n est pas automatique (Cass. Civ. 3 ème, 24 avril 2013). Pour autant, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder directement au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi (Cass. civ. 3 ème 23 janvier 2013). Obligation de distribuer les pouvoirs Le droit de tout copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l assemblée générale est un droit fondamental, dont le non-respect entraîne la nullité des décisions prises. Le copropriétaire dont le pouvoir n a pas été distribué et qui engage une action en contestation de la validité des votes verra donc son action accueillie sur ce fondement (Cass. civ. 3 ème 24 avril 2013). Présidence de l assemblée générale des copropriétaires L article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Cependant, ce texte ne permet pas à un copropriétaire de déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale des copropriétaires (Cass. civ. 3 ème 13 novembre 2013). Charges de copropriété Fonds de roulement La réserve prévue au règlement de copropriété appelée «Fonds de roulement» est remboursable en totalité au vendeur ; le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot de copropriété (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Imputabilité d une hausse de prime d assurance Le syndicat des copropriétaires ne peut pas mettre à la charge d'un seul copropriétaire l'augmentation des primes d'assurances de l'immeuble qui constitue une charge commune générale, même si son activité, au demeurant conforme au règlement de copropriété, en est à l origine (Cass. civ. 3 ème 22 mai 2013). Clause de répartition de charges réputée non écrite La décision de réputer non écrite une clause de répartition de charges ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Il s agit d un revirement de la jurisprudence qui jugeait qu une clause réputée non écrite était censée n avoir jamais existé (en ce sens Cass. civ. 3 ème 27 septembre 2005). Syndic Autorisation du syndic à agir en justice L'action du syndic dirigée contre un copropriétaire en remboursement d'une facture de travaux nécessite une autorisation de l'assemblée générale lorsqu elle constitue une action en réparation du préjudice causé par ce copropriétaire au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes (Cass. civ. 3 ème 2 octobre 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 7

8 Opposition du syndic Le fait pour le syndic de ne pas distinguer dans l opposition adressée au notaire recevant la vente d un lot de copropriété les quatre types de créances du syndicat énoncées à l article 5-1 du décret du 17 mars 1967, constitue un manquement à une condition de forme qui a cependant pour seul effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées, ces créances pouvant alors valoir comme simple créances hypothécaires ou chirographaires (Cass. civ. 3 ème 27 novembre 2013). Atteintes aux parties communes L'action ayant pour objet d obtenir restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment approprié est une action réelle soumise à la prescription trentenaire tandis que l'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes, intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale, est une action personnelle soumise à la prescription décennale de l article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3 ème 19 juin 2013). Ces délais spéciaux prévus par la loi du 10 juillet 1965 dérogent aux délais de droit commun réformés par la loi du 17 juin Audit énergétique Un arrêté du 28 février 2013, publié au Journal officiel du 3 avril 2013, est venu préciser l ensemble des informations que doit contenir l audit énergétique et la manière dont il doit être réalisé, d ici le 31 décembre 2017, dans les copropriétés à usage principal d habitation de plus de cinquante lots, dotés d équipements de chauffage ou de refroidissement collectif. Défaut de mise en conformité des statuts d une association syndicale libre (ASL) L'absence de mise en conformité des statuts d une ASL ne remet pas en cause, de manière définitive, son existence légale mais lui fait perdre sa capacité d ester en justice (Cass. civ. 3 ème, 11 septembre 2013 à rapprocher Cass. Civ. 3 ème 5 juillet 2011). 2 Immobilier d entreprise 2.1 Bail en général Sinistre total La résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l article 1722 du Code civil (destruction totale de la chose louée en cas de sinistre) ne peut intervenir que s il existe une impossibilité absolue et définitive d user de la chose louée conformément à sa destination (Cass. civ. 3 ème 19 décembre 2012). La Cour de cassation a d ailleurs précisé que la Cour d appel avait pu, pour rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail, prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre et notamment le fait que la reconstruction avait déjà été réalisée et que le bailleur n apportait pas la preuve que le prix des travaux aurait pu excéder la valeur de l immeuble. Projet de loi ALUR Le projet de loi ALUR prévoit de rapporter de quarante à vingt et un jours la durée maximale des travaux dont la réalisation doit être supportée par le preneur, sans indemnisation du bailleur, en application de l article 1724 du Code civil. 2.2 Bail commercial Projet de loi Pinel Le projet de loi relatif à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises de madame Sylvia Pinel, ministre de l artisanat, du commerce et du tourisme, devrait être prochainement étudié à l Assemblée Nationale. Ce projet de loi, dont la rédaction n est pas encore aboutie, envisage les mesures suivantes, que les professionnels suivent avec une certaine inquiétude, concernant notamment les mesurées visées aux articles 4 et 5 du projet de loi qui sont lourdes de conséquences financières : - la durée totale du ou des baux dérogatoires successifs serait portée à trois années (article 1) ; - le choix des indices : en matière de plafonnement et de révision, les indices de référence seraient l ILC et l ILAT, aux lieu et place de l ICC (article 2) ; - la commission départementale de conciliation verrait ses compétences élargies aux questions liées aux révisions de loyer ainsi qu aux charges et travaux (article 3) ; - de manière générale, les augmentations de loyer intervenues à l occasion des renouvellements ou des révisions de loyer ne pourront, sauf exception, conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente (article 4) ; - certaines charges dont la liste serait fixée par décret, ne pourraient, en raison de leur nature, être imputées sur le locataire (article 5) ; - création d un droit de préemption au profit des commerçants, en cas de vente des locaux qu ils occupent en vertu de leur bail (article 6) ; - possibilité pour la commune de déléguer le droit de préemption dont elle bénéficie à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d une opération d aménagement (article 7). 8 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

9 Indexation Clauses d indexation comportant un indice de référence ou un indice de base fixe Par un arrêt du 16 octobre 2013 publié au bulletin et rendu en formation de section, la Cour de cassation approuve le raisonnement de la Cour d appel ayant validé une clause d indexation comportant un indice de référence fixe, en interprétant la clause d indexation au regard de la volonté des parties. Cet arrêt qui a été rendu en matière de baux professionnels est parfaitement transposable aux autres contrats comportant des clauses d indexation, et notamment aux baux commerciaux. Par un arrêt du 11 décembre 2013 également publié au bulletin et rendu en formation de section, la Cour de cassation valide une clause d indexation comportant un indice de base fixe (également qualifié d indice de base immuable). Cet arrêt intervient à la suite du pourvoi introduit par le preneur, après l arrêt de la Cour d appel de Paris du 4 avril 2012 qui avait validé la dite clause d indexation comportant un indice de base fixe. Cet arrêt devrait ainsi mettre fin aux divergences de jurisprudence en la matière. Le feuilleton judiciaire à suivre porte désormais sur les clauses d indexation variant uniquement à la hausse. Clauses d indexation ne variant qu à la hausse La Cour d appel de Paris s est prononcée de manière contradictoire sur la validité des clauses d échelle mobile ne jouant qu à la hausse, dans le cadre de la mise en œuvre de la révision visée à l article L du Code de commerce. La Cour d appel de Paris a ainsi considéré que les clauses d indexation ne jouant qu à la hausse étaient valables, dés lors que l indice lui-même était licite, conformément à la demande du preneur qui souhaitait mettre en œuvre la révision visée à l article L du Code de commerce (CA Paris 3 avril 2013 ; à noter également un arrêt de la Cour d appel d Aix-en-Provence en ce sens : 15 mars 2013). Dans une autre espèce, la Cour d appel de Paris a réputé non écrite, sur le fondement de l article L alinéa 2 du Code monétaire et financier, une clause d indexation ne jouant qu à la hausse, conformément à la demande du preneur qui souhaitait s opposer à la mise en œuvre de l article L du Code de commerce (CA Paris 12 juin 2013). Durée du bail renouvelé La Cour de cassation a considéré que le bail doit être renouvelé pour une durée de neuf années, sauf accord des parties postérieur au renouvellement du bail, en application des dispositions d ordre public de l article L du Code de commerce, et en dépit des dispositions du bail initial prévoyant que la durée du bail commercial renouvelé est de douze années (Cass. civ. 3 ème 18 juin 2013). Cet arrêt, qui n a pas été publié au Bulletin, tranche, pour la première fois, la question suivante : les parties peuvent-elles prévoir dans le bail initial, la durée du bail renouvelé? La solution de cet arrêt du 18 juin 2013 est critiquable à tous égards puisque seule la durée minimale du bail renouvelé est d ordre public et l article L du Code de commerce n apporte aucune restriction à l encontre d un bail renouvelé d une durée supérieure à neuf ans. Loyer à paliers et fixation du loyer de renouvellement L existence d un loyer progressif par paliers ne fait pas obstacle à la règle du plafonnement prévue à l article L du Code de commerce. La variation indiciaire sera alors calculée en prenant pour base le «loyer initial acquitté» par le preneur lors de la prise d effet du bail à renouveler (Cass. civ. 3 ème 6 mars 2013). A noter que la Cour de cassation évoque «un loyer initial acquitté» mais les termes «loyer contractuel initial» auraient dû y être préférés. Congé Le congé signifié par le preneur est un acte irrévocable, et la nullité dudit congé ne peut être prononcée au motif que cet acte a été signifié par erreur, et que l huissier a ainsi agi en dehors de son mandant, sans le consentement du preneur (Cass. civ. 3 ème 5 juin 2013). Environnement commercial Le bailleur d un centre commercial est tenu d entretenir les parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l usage des locaux loués (Cass. civ. 3 ème 19 décembre 2012). En revanche, il n existe pas d obligation légale pour le bailleur d un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d assurer le maintien de l environnement commercial, sauf clause contraire dans le bail (Cass. civ. 3 ème 3 juillet 2013). Procédure collective du preneur Lorsqu une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire est convertie en liquidation judiciaire, le délai d attente de trois mois imposé au bailleur pour solliciter la résiliation du bail, commence à courir dès le jugement d ouverture de la sauvegarde ou du redressement (Cass. com. 19 février 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 9

10 Taxes En l absence de clause dans le bail commercial mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe d enlèvement des ordures ménagères, celle-ci n est pas due par le preneur (Cass. civ. 3 ème 13 juin 2012). Travaux Le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d accord, si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. L arrêt rapporté rappelle cette double condition en y apportant expressément une exception, liée au cas d urgence, ce qui constitue un infléchissement de la jurisprudence en matière de baux commerciaux, sans pour autant définir cette notion d urgence (Cass. civ. 3 ème 23 mai 2013). 2.3 Bail professionnel Cf. 2.2 Indexation 2.4 Bail à construction et bail emphytéotique Le notaire ne peut être tenu pour responsable de l absence de clause d indexation du loyer d un bail à construction lorsqu il n est pas démontré que le locataire aurait accepté une telle clause (Cass. civ. 1 ère 6 février 2013). Lorsqu un bail à construction stipule une promesse de vente au bénéfice du preneur, l indivisibilité entre ces deux conventions doit être expressément stipulée dans l acte afin d exclure l application des règles relatives à la lésion (Cass. civ. 3 ème 4 avril 2013). Le preneur d un bail emphytéotique ne peut pas invoquer la prescription acquisitive à l encontre de son bailleur dans la mesure où le bail emphytéotique constitue un acte aux termes duquel le preneur en tant que détenteur doit restituer le bien en fin de location ce qui fait ainsi obstacle au caractère non équivoque de la possession (Cass. civ. 3 ème 10 avril 2013). 2.5 Agent immobilier et professions immobilières Agent immobilier Responsabilité La plaquette publicitaire d un agent immobilier annonçant la perception de loyers «nets de charge», «garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d occupation de la résidence», était de nature à convaincre les investisseurs que le montage de la résidence présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines. Dès lors, l agent immobilier a manqué à son devoir d information et de conseil en s abstenant d alerter les investisseurs sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l impact sur la fiabilité annoncée du placement (Cass. civ. 1 ère 2 octobre 2013). La méconnaissance par l agent du droit de préemption ouvert au locataire d habitation en application de l article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, est une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte (Cass. civ. 1 ère 3 juillet 2013). Rémunération Lorsque le mandat d entremise met la commission de l agent immobilier à la charge du vendeur, alors que l acte constatant l engagement des parties la fait supporter aux acquéreurs, les acquéreurs ne pouvaient valablement s engager à rémunérer les services de l agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente (Cass. civ. 1 ère 24 avril 2013). Aucune somme d argent n est due, à quelque titre que ce soit, à l agent immobilier avant que l opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l engagement des parties. Ainsi, tant que la vente n a pas été réalisée, l agent immobilier ne peut se prévaloir de la clause pénale du mandat de recherche exclusif emportant obligation de conclure la vente sauf à payer une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, même en l absence de faute imputable au mandant (Cass. civ. 1 ère 27 novembre 2013). Notaires Acte authentique Le défaut d annexion des procurations à un acte authentique ne disqualifie pas ce dernier en acte sous seing privé (Cass. ch. mixte 21 décembre 2012). Mandat Le notaire instrumentaire ne peut pas être le mandataire apparent de ses clients pour l'établissement d'un acte avec le concours d'un confrère, les deux officiers publics étant alors tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs. Ainsi, le fait pour le notaire instrumentaire de se présenter comme le mandataire de ces clients et de transmettre au notaire des candidats 10 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

11 acquéreurs un projet de promesse de vente accepté par ces derniers, ne peut participer à former la vente entre les parties, les propriétaires pouvaient donc refuser de signer la vente (Cass. civ. 3 ème 20 mars 2013). Obligation de recevoir les actes Les notaires sont en principe tenus d une obligation d instrumenter, sauf à justifier d un juste motif ou lorsque l'acte pour lequel ils sont requis serait contraire à l'ordre public ou illicite. Aussi, le notaire ne peut refuser de régulariser une promesse ou un acte de vente du fait d un acte antérieur, inopposable aux tiers car non publié. L existence de ce premier acte non publié ne constitue pas un justif motif permettant au notaire de s exonérer de son obligation de recevoir l acte de vente (Cass. civ. 1 ère 20 décembre 2012 ; Cass. civ. 3 ème 11 septembre 2013). Responsabilité civile professionnelle Nullité de la vente et banque prêteuse Lorsque la nullité de la vente a pour conséquence la nullité du prêt, les notaires fautifs sont tenus de réparé le préjudice subi par la banque qui a perdu les intérêts conventionnels auxquels elle avait droit. De ce fait, le préjudice de la banque prêteuse n est nullement hypothétique, bien qu'à la date d'annulation de la vente le prêt était censé être entièrement remboursé (Cass. civ. 3 ème 30 janvier 2013). Les sous-acquéreurs, même de mauvaise foi, n ont pas à procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires. Ainsi, ces derniers avaient manqué à leur devoir de conseil en n attirant pas l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination différente de celle visée par l'ordonnance du juge-commissaire. Ils doivent subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes et indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu'elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n'avaient pas été annulées (même arrêt). La responsabilité du notaire, qui a omis de régler les créanciers et de purger les hypothèques à l occasion d une vente, ne peut être engagée à l égard d un créancier hypothécaire qui dispose d un droit de suite pour le recouvrement de sa créance. Faute d avoir exercé une action à l encontre de l acquéreur sur le fondement du droit de suite, le créancier hypothécaire ne justifie pas d un préjudice certain (Cass. civ. 3 ème 27 février 2013). Nullité de la vente et restitution du prix Si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs, dès lors que les acquéreurs avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès du vendeur placé en liquidation judiciaire (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). 2.6 Relations sociales (gardiens) Logement de fonction du gardien La Cour de cassation rappelle qu un gardien d immeuble relevant du régime dérogatoire de la catégorie B (excluant toute référence à un horaire précis) doit bénéficier d un logement de fonction, accessoire de son contrat de travail. En l espèce, un salarié est engagé par un syndicat de copropriétaires en qualité de gardien-concierge à service permanent, catégorie B. Il conclut en même temps que son contrat de travail un bail pour un appartement dans la même résidence moyennant un loyer mensuel d un peu plus de 600 euros. Mis à la retraite, il demande le remboursement de loyers et de taxes liées au logement, soutenant que le loyer de son logement de fonction ne pouvait excéder 180 euros au regard de la convention collective des gardiens, concierges et employés d immeubles applicable. La chambre sociale a censuré l arrêt de la cour d appel qui avait débouté le gardien au motif que la convention collective, dans sa rédaction alors applicable, ne prévoyait pas l attribution obligatoire d un logement de fonction et que les dispositions légales (article L du code du travail) se bornaient à donner une définition du concierge. Selon la Cour de cassation, l application combinée des dispositions légales et conventionnelles imposaient l attribution d un logement de fonction au gardien catégorie B. La convention collective (article 20) a depuis été modifiée et prévoit désormais l attribution obligatoire d un logement de fonction au gardien catégorie B. Évolution législative L'actualité sociale spécifique au secteur de l'immobilier n'a pas connu de bouleversement majeur. En revanche, il faut signaler une loi de sécurisation de l'emploi n du 14 juin 2013 ( LSE ) qui emporte une refonte totale de la procédure des grands licenciements pour motif économique, et constitue à ce titre une évolution majeure du droit social. Désormais, le plan de sauvegarde de l'emploi établi par l'employeur ou négocié avec les partenaires sociaux fait l'objet d'une homologation ou validation par l'administration. Le juge judiciaire est ainsi dessaisi au profit du juge administratif du contentieux relatif à la procédure d'élaboration et à la validité du PSE. L'élaboration du plan Lefèvre Pelletier&associés Avocats 11

12 est en outre encadrée dans des délais stricts fonction du nombre de licenciements envisagés. La LSE apporte également des garanties supplémentaires pour les salariés : prévoyance obligatoire, encadrement des temps partiels, etc. 2.7 Sociétés immobilières Date d évaluation des droits sociaux Par un arrêt de principe du 4 mai 2010, la Cour de cassation a fixé la date d évaluation des droits sociaux en cas de retrait d un associé à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits, en l absence de dispositions statutaires L expert qui a déposé son rapport en 2007 a commis une erreur grossière en ignorant une jurisprudence postérieure du 4 mai 2010, dans la mesure où elle ne constituait ni un revirement ni même l expression d une évolution imprévisible de la jurisprudence (Cass. com. 15 janvier 2013). Possibilité de revenir sur une décision d associés Dans un cas d espèce original, la Cour de cassation limite la possibilité de revenir sur une décision d associés. Les associés d une société civile propriétaire d un immeuble avaient décidé à l unanimité lors d une assemblée de vendre l immeuble à un prix minimal et de partager, après paiement des dettes sociales, le solde selon des modalités de répartition différentes de celles prévues statutairement pour le partage de l actif social. Lors d une assemblée postérieure à la vente de l immeuble, les associés avaient décidé à la majorité statutaire «d annuler» ces délibérations et de verser aux associés un acompte sur dividendes. La demande d annulation des associés ayant voté contre cette dernière décision a été accueillie favorablement aux motifs que : (i) la décision de vendre l immeuble et la décision de répartition du produit de la vente dérogatoire aux statuts étaient indivisibles, la vente de l immeuble constituant un commencement d exécution de ces délibérations, leur remise en cause n était plus possible ; (ii) les associés avaient un droit acquis à la mise en œuvre des modalités de répartition des bénéfices constatés suite à la vente (Cass. com. 19 mars 2013). Rétractation du bénéficiaire d un pacte de préemption La cession des actions est parfaite une fois que le bénéficiaire du droit de préemption a notifié son intention d acquérir aux conditions proposées. Aucun droit de repentir ne peut en conséquence lui être reconnu, sauf en présence d une clause autorisant expressément le bénéficiaire du droit à se rétracter (CA Versailles 25 juin 2013). Demande de retrait pour justes motifs d un associé de société civile dissoute Le remboursement de la valeur de ses droits sociaux résultant d une demande de retrait formée par un associé d une société civile dissoute, est étranger aux besoins de la liquidation. La demande de retrait pour justes motifs formée par un associé après que la société ait été dissoute par l effet d un jugement et alors que les opérations de liquidation étaient en cours, a ainsi été rejetée (Cass. com. 12 février 2013). Ordonnance et décret du 25 juillet 2013 relatifs au régime juridique des SCPI Les principales nouveautés introduites par ces textes entrés en vigueur le 31 juillet 2013 sont les suivantes : - possibilité de détenir des parts d autres SCPI, d OPCI ou de sociétés de personnes dont l actif est constitué d immeubles, - les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser peuvent représenter jusqu à 10% de la valeur de son patrimoine immobilier, - recours à des moyens de communication électronique pour la convocation des associés aux AG et l envoi des rapports et documents sociaux sous réserve de l accord écrit des associés concernés, - la gérance doit être assurée par une société de gestion de portefeuille. 2.8 Crédit-bail immobilier Dans l hypothèse de l ouverture d une procédure de redressement judiciaire à l encontre d un crédit preneur, le juge de droit commun est compétent pour connaître de la demande d acquisition de la clause résolutoire du crédit bailleur en raison du non paiement des redevances postérieurement au jugement d ouverture (Cass. com. 17 septembre 2013). 2.9 Financement et garanties Hypothèques Une promesse d affectation hypothécaire par acte authentique permet de demander l inscription de l hypothèque consentie sans avoir à la réitérer (Cass. civ. 3 ème 11 juin 2013). Délégation La convention par laquelle une société anonyme, débitrice d une société, s oblige à payer au créancier de son 12 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

13 créancier les sommes dues à ce dernier au titre d une ouverture de crédit, constitue à son égard un mode d extinction de sa propre dette envers le délégant et non un engagement en garantie des obligations pesant sur un tiers ; aucune autorisation du conseil d administration n est donc nécessaire (Cass. com. 15 janvier 2013). Cautionnement Le défaut de reproduction des mentions manuscrites, imposées par le Code de la consommation, dans un cautionnement souscrit par une personne physique, est sanctionné par la nullité relative ; la caution peut renoncer à invoquer cette nullité en exécutant volontairement son engagement en connaissance du vice l affectant (Cass. com. 5 février 2013). Ne revêt pas nécessairement la qualité de caution avertie, l associé fondateur d une société qui s est porté caution des engagements de cette dernière ; son engagement peut, selon les circonstances de l espèce, être écarté (Cass. civ. 1 ère 27 février 2013). A l inverse, le dirigeant d une société caution de celle-ci a la qualité de caution avertie en raison de son expérience professionnelle étendue (Cass. com. 22 janvier 2013). La caution doit être déchargée de ses engagements lorsque le créancier, bénéficiaire de la caution, a omis de déclarer sa créance alors que le débiteur cautionné a été placé en liquidation judiciaire, et que cette omission l a empêchée d exercer un recours subrogatoire et de tirer un avantage effectif du droit d être admise dans les répartitions et dividendes. Cette décharge de la caution prévue à l article 2314 du Code civil s applique même lorsque le créancier n est que chirographaire (Cass. com. 19 février 2013). La caution qui garantit l exécution d un contrat de location-gérance à durée déterminée n est pas tenue des obligations nouvelles nées de la prorogation de celui-ci (Cass. com. 9 avril 2013). De la même manière, le cautionnement octroyé par des cautions non professionnelles pour le paiement des sommes dues au titre d un bail dérogatoire ne peut s étendre au bail commercial faisant suite audit bail dérogatoire (Cass. civ. 3 ème 23 mai 2013). Les irrégularités de pure forme affectant les mentions manuscrites prescrites par les articles L et suivants du Code de la consommation ne sont pas sanctionnées par la nullité de la garantie (Cass. civ. 1 ère 10 avril 2013, Cass. civ. 1 ère 11 septembre 2013). Un cautionnement consenti par une personne physique ne peut être manifestement disproportionné à ses biens et revenus ; à défaut, la caution sera déchargée de son engagement. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé les conditions d appréciation de la disproportion : elle s apprécie au moment de la conclusion des cautionnements et en fonction du montant de l engagement souscrit et des biens et revenus de la caution, en prenant également en considération l engagement global de la caution (Cass. com. 22 mai 2013). Les engagements postérieurs à l engagement de la caution ne sont en revanche pas pris en compte (Cass. com. 9 avril 2013 ; Cass. com. 12 mars 2013) comme les revenus escomptés de l opération garantie (Cass. com. 4 juin 2013). Le délai contractuellement prévu dans un acte de cautionnement, imparti au bénéficiaire d un cautionnement pour le mettre en jeu et dont le non respect est sanctionné par la caducité, n est pas un délai de prescription et peut donc être inférieur à un an (Cass. com. 15 octobre 2013). Taux effectif global (TEG) Afin de déterminer si des frais ou commissions entrent ou non dans le calcul du taux effectif global, il convient de rechercher s ils constituent le prix d un service lié à la tenue du compte des clients ou un service de caisse, distinct d un crédit, de sorte que ces frais ou commissions ne constituent pas la contrepartie de ce crédit (Cass. com. 8 janvier 2013). Lorsque l emprunteur a souscrit l obligation de contracter une assurance incendie, au risque d être sanctionné par la déchéance du terme, les frais relatifs à cette assurance incendie n ont pas à être intégrés dans la détermination du taux effectif global, l octroi du prêt n ayant pas été conditionné par la souscription de cette assurance (Cass. civ. 1 ère 6 février 2013 et Rép. min. n 7576). En revanche, lorsque la souscription de parts sociales dans l établissement du crédit coopératif est imposée comme une condition d octroi du prêt, le coût des parts doit être intégré dans le calcul du taux effectif global (Cass. civ. 1 ère 24 avril 2013). Le taux annuel effectif global, qui s applique aux emprunteurs non professionnels, doit être calculé sur la base d une année civile de 365 ou 366 jours, cette règle étant d ordre public (Cass. civ. 1 ère 19 juin 2013). Devoir de conseil de la banque La responsabilité d un établissement prêteur proposant à des personnes physiques, avec une agence immobilière du même groupe, des investissements permettant de défiscaliser leurs revenus grâce à l acquisition d appartements dans le cadre d un projet de rénovation de monuments historiques, peut être engagée lorsque celui-ci a manqué à son obligation d information et de conseil en n indiquant pas aux investisseurs les risques liés à une augmentation des coûts prévisionnels de construction en raison de l absence de validation des travaux par l architecte des bâtiments de France (Cass. com. 8 janvier 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 13

14 Cœur Défense Suite de l affaire Cœur Défense - La cession de créance de loyers par voie de bordereau Dailly à l épreuve des procédures collectives Dernier épisode en date de l affaire Cœur Défense : l un des deux arrêts rendus par la cour d appel de Versailles le 28 février 2013 est venu apporter plusieurs précisions sur le régime de la cession de créance de loyers par voie de bordereau Dailly en cas d ouverture d une procédure collective à l égard du cédant. Rappelant que la cession de créance par voie de bordereau Dailly prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa signature et de sa remise par le cédant, la cour en a déduit que la cession de créance était opposable à la procédure collective si la cession était antérieure au jugement d ouverture et que le cessionnaire n avait pas à exercer d action en revendication (action tendant à la reconnaissance du droit de propriété aux fins d opposabilité de celui-ci à la procédure collective) pour voir ses droits reconnus sur les créances. Par ailleurs, tirant les conséquences de la survenance du transfert de propriété de la créance dès la signature et la remise du bordereau, la cour est venue consacrer l efficacité de la cession des créances de loyers, nées avant l ouverture de la procédure collective mais également à naître (postérieurement à l ouverture de la procédure collective) non seulement au titre de baux conclus avant l ouverture de la procédure collective mais encore, au titre de baux à conclure sur les locaux de l immeuble Cœur Défense postérieurement à cette ouverture. Pour mémoire, les bordereaux Dailly étaient libellés de façon très large et prévoyaient que la cession portait sur l intégralité des créances présentes ou futures dont bénéficiait ou était susceptible de bénéficier le cédant au titre des baux portant sur tout ou partie de l actif immobilier et plus, généralement, au titre de tout contrat quels qu en soient la forme et le régime juridique conclu ou à conclure. En outre, s agissant de la notification faite par le cessionnaire aux débiteurs cédés, postérieurement à l ouverture de la procédure collective, la cour d appel a apporté deux précisions intéressantes. Elle a indiqué, d une part, que la notification ne constituait pas une mesure d exécution ou de réalisation de la sûreté mais, une simple mesure d information du locataire débiteur cédé, la créance étant sortie du patrimoine du cédant et entrée dans celui du cessionnaire dès la signature et la remise du bordereau. Par conséquent, la notification ne peut tomber sous le coup de la prohibition des procédures d exécution des créanciers postérieurement à l ouverture d une procédure collective. D autre part, elle a jugé que la notification n a pas, non plus, eu pour effet de résilier le mandat qui avait été conféré au cédant pour recouvrer les loyers dans la mesure où elle avait seulement mis fin à la partie «encaissement du mandat», le débiteur cédé continuant après la notification à pouvoir adresser aux locataires les factures et documents afférents aux créances de loyers (conformément aux dispositions contractuelles). La notification ne pouvait pas, en l espèce, tomber sous le coup de l interdiction de résilier les contrats en cours au moment de l ouverture d une procédure collective. Enfin, la cour a reconnu que les créances initialement cédées à des banques pouvaient être par la suite cédées valablement par ces banques à un fonds commun de titrisation lequel n a pourtant pas la qualité d «établissement de crédit», reprenant ainsi une position implicitement adoptée en 2007 par la Cour de cassation (Cass. com. 16 octobre 2007). 3 Immobilier résidentiel 3.1 Protection du locataire et vente d immeuble Vente en bloc et prorogation de baux (article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 dit Amendement Aurillac) Liste des locataires annexée à l acte de vente La liste des locataires concernés par l engagement de prorogation des baux en cours pour une durée de six ans, peut être valablement produite en annexe de l acte authentique de vente dès lors que cet acte stipule expressément former un tout indivisible avec ses annexes et que les prescriptions requises en matière d acte notarié ont bien été respectées. La loi n exige aucune formalité particulière de notification aux locataires concernés par la prorogation du bail pour une durée de six ans à compter de la signature de l acte authentique de vente. L annexion dans l acte de vente de la liste des locataires concernés suffit à la validité de cet engagement (TGI Paris, 11 juillet 2013 frappé d appel). Prorogation du bail à des conditions différentes Le principe selon lequel les baux prorogés se poursuivent aux mêmes conditions, subit un tempérament quand l acquéreur est un bailleur social et que le logement est conventionné. En l espèce, une société d HLM s était engagée à proroger les baux en cours à la suite de l acquisition d un immeuble en entier et en une seule fois, puis avait appliqué un complément de loyer en vertu d une convention passée avec l Etat. Un locataire a alors 14 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

15 contesté l application de ce complément de loyer au motif que son bail avait nécessairement été prorogé aux mêmes conditions. La Cour de cassation considère cependant que dans ce cas, les baux en cours sont soumis aux dispositions tant légales que conventionnelles, de telle sorte que le bailleur pouvait fixer un nouveau loyer malgré la prorogation des baux (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Il faut rappeler, ce qui n a pas dû être indifférent au cas d espèce, que les organismes HLM ou les logements faisant l objet d un conventionnement échappent en principe à l engagement de prorogation des baux souscrits lors de la vente d un immeuble de plus de dix logements. Mais un tel acquéreur peut toujours s y soumettre volontairement, comme en l espèce. Droit de préemption du locataire Commission d agence Le locataire titulaire d un droit de préemption, qui accepte l offre de vente du bien qu il habite, n a pas à payer de commission à l agent immobilier mandaté par le propriétaire qui n avait effectué aucune recherche effective. Cette décision rendue au visa de l article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, est transposable au droit de préemption de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (Cass. civ. 3 ème 3 juillet 2013). Mauvaise foi du locataire Dans le cadre d une vente par lots, la contestation judiciaire de la validité d une offre de vente non acceptée doit être engagée dans des délais raisonnables, à peine d irrecevabilité tirée de la mauvaise foi du locataire. C est ce qu a jugé la Cour d appel de Paris dans une affaire où des locataires n avaient pas répondu à l offre de vente qui leur avait été délivrée, avaient gardé un silence total pendant quatre ans malgré les occasions qui leur avaient été offertes, et n avaient contesté l offre de vente que bien plus tard, dans le cadre d une demande en nullité du congé-reprise pour habiter délivré par le nouveau propriétaire bailleur (CA Paris, 26 septembre 2013). Formalisme L offre de vente n étant soumise à aucun formalisme particulier, la Cour de cassation a jugé valide une offre de vente notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception sur une lettre à en-tête de la société notariale mandataire de la société venderesse et signée par les gérants de cette société (Cass. civ. 3 ème 6 novembre 2013). Au nom de la théorie des apparences, la Cour d appel de Paris décide qu une offre de vente délivrée par l actionnaire d une société alors que cet acte aurait dû être diligenté par le président n en n est pas moins valide au motif qu elle ne comportait aucune mention qui aurait pu faire naître le moindre doute chez son destinataire et qu aucun texte n exige que soit mentionné dans un acte de procédure le nom de la personne physique représentant une personne morale (CA Paris 25 avril 2013). Titulaire du droit de préemption Le droit de préemption ne bénéfice qu aux locataires de locaux à usage d habitation ou mixte ou aux occupants de bonne foi bénéficiant du droit au maintien dans les lieux de l article 4 de la loi du 1 er septembre Ainsi, l exploitant d un hôtel dans un immeuble ayant fait l objet d une division puis d une vente par lots, ne bénéfice pas du droit de préemption issu de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975, car les locaux ne comportent que des chambres et des salles de bain, sans cuisine ni séjour, ce qui ne répond pas à la définition d habitation mais révèle bien un usage d hôtel (CA Caen, 26 septembre 2013). La méconnaissance du droit de préemption issu de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être reprochée par les héritiers du locataire défunt n ayant pas exercé de son vivant l action en nullité de la vente, faute pour eux de remplir une des conditions prévues par ce texte, à savoir être locataire ou occupant de bonne foi au moment de la vente (CA Paris, 28 mars 2013). Etat de l immeuble Des juges du fond ont reconnu valide un état de l immeuble qui, s il ne mentionnait pas expressément l accord collectif de location du 16 mars 2005, portait sur tous les éléments visés par ce texte, indiquant de façon claire, précise, complète et approfondie, ceux qui nécessitaient des observations, ainsi qu une liste de travaux. La cour considère par ailleurs que la seule distinction existant entre l état de l immeuble et l audit technique résiderait dans le fait que le premier est établi à la seule initiative du bailleur et suivants des modalités fixées unilatéralement alors que le second requiert une concertation avec l association de locataires. Cette position va cependant à l encontre de la position de la Cour de cassation qui a jugé que l état de l immeuble est un audit technique moins fourni que les diagnostics et bilans techniques requis en présence d une association de locataires (CA Paris 3 octobre 2013). Ce que change le projet de loi ALUR Le droit de préemption du locataire ouvert par l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 serait complété par un droit de préemption subsidiaire reconnu à la Commune en cas de non exercice par le locataire de son droit de préemption. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 15

16 Le droit pour le locataire qui en fait la demande, de rester deux ans dans les lieux loués (article 11.1 de la loi du 31 décembre 1975), est étendu aux ventes par lots de plus de cinq logements (au lieu de 10 précédemment) sans cependant que les accords collectifs de location ne soient modifiés par ailleurs. Par ailleurs, en matière de vente en bloc, le projet de loi abaisse également le seuil d application de l amendement Aurillac de 10 à 5 logements, afin de protéger les locataires installés dans les petites copropriétés. Il est enfin prévu une prorogation de plein droit des baux en cours, d une durée de 3 ans à compter du terme du bail, en cas de mise en copropriété d un immeuble indivis ayant au moins 5 locaux d habitation dans les zones d urbanisation continue de plus de habitants. 3.2 Bail d habitation Décence Pour justifier une exception d inexécution du bail, le caractère non décent d un logement doit être caractérisé, ce qui n était pas le cas dans cette espèce où les désordres de l appartement (fissurations, parquet affaissé, carrelage décollé, faïence cassée, absence de joints de baignoire) ne laissaient pas apparaître un risque manifeste pour la sécurité physique ou morale de ses occupants et où aucun arrêté de péril n avait été notifié par le préfet (CA Paris, 22 janvier 2013). Usage des lieux En l absence d état des lieux de sortie, le courrier électronique de l administrateur adressé au bailleur plus d un an après la libération des lieux, relevant des dégradations dans les lieux lors de la restitution des lieux par les locataires, sans constater qu elles ne leurs étaient pas imputables, fait jouer la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire pour les dégradations constatées lors de la restitution des lieux (Cass. civ. 3 ème 9 avril 2013). Le locataire qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d exécution de son obligation d entretien, ne peut refuser l offre de ce dernier d exécuter son obligation en nature. Le locataire ne peut donc pas demander une réparation pécuniaire, en équivalent alors que le bailleur propose la réparation en nature d une obligation de faire non exécutée (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Loyer Baux soumis à la loi du 1 er septembre 1948 Le décret n du 26 septembre 2013 actualise le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux donnés à bail au visa de la loi du 1 er septembre A compter du 1 er juillet 2013, les locaux n ayant pas atteint cette valeur locative, peuvent être augmentés au maximum de 1,54% pour les locaux des catégories III A et III B, II B et IIC, ainsi que les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1 er septembre Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent quant à eux aucune majoration annuelle légale de loyer. Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 Le décret n du 30 juillet 2013 applicable pour un an, reprend intégralement le mécanisme d encadrement des loyers des logements vacants et des baux renouvelés institué dans 36 agglomérations par le décret n du 20 juillet 2012 (cf. notre article dans Opérations Immobilières n 49, oct : «encadrement des loyers : la question des travaux»). Ce système devrait être relayé par un nouveau mécanisme spécifique de fixation et d évolution des loyers dans les zones tendues dans lesquelles la taxe sur les locaux d habitation vacants est applicable (cf. ci-après : Ce que change le projet de loi ALUR). Assurance Le fait de ne pas être assuré contre les risques locatifs pendant une durée de six mois ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation du bail. Dans cette affaire, où un bail verbal dépourvu de clause résolutoire avait été conclu, le nouveau bailleur avait, lors du changement de propriétaire, sommé le locataire de justifier d une assurance. Les attestations produites ne couvraient pas toute la période de location mais les juges ont estimé qu il ne s agissait pas là d une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (CA Aix-en- Provence, 22 février 2013) En revanche, dans l hypothèse où le bail prévoit une clause résolutoire, la régularisation rétroactive, de l obligation d assurance contre les risques locatifs ne suffit pas à écarter la résiliation du bail qui est alors automatique, le juge étant alors privé de son pouvoir d appréciation (CA Douai, 14 février 2013). Ces débats vont vraisemblablement perdre de leur acuité avec le projet de loi ALUR interdisant d ériger le défaut d assurance contre les risques locatifs en motif de résiliation du bail (cf. ci-après : Ce que change le projet de loi ALUR). Transfert du bail Le transfert du bail au conjoint survivant, séparé de son époux et n habitant plus les lieux depuis de nombreuses années, n est pas automatique : il suppose une demande de sa part. A défaut, le bailleur, qui assigne le conjoint survivant aux fins d obtenir le paiement des arriérés de 16 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

17 loyer dus depuis le décès de son époux, est mal fondé, d autant plus quand, comme en l espèce, le conjoint survivant avait manifesté clairement son intention de ne pas occuper les lieux (Cass. civ. 3 ème 10 avril 2013). Congé reconduction renouvellement Un congé comportant une date d effet postérieure de quelques jours au terme du bail, est valide car la loi du 6 juillet 1989 n impose pas de viser la date d expiration du bail dans le congé. L erreur sur ce point n entraîne donc pas la nullité du congé dont les effets sont en revanche reportés à l échéance suivante du bail (CA Aix-en-Provence, 10 janvier 2013). Le bailleur qui, après avoir délivré congé pour reprise, a manifesté son intention non équivoque de vendre le bien au locataire en place (établissements de diagnostics requis pour la vente, établissement d une promesse de vente), est réputé avoir renoncé au bénéfice de son congé, de telle sorte que le bail s est tacitement reconduit (CA Paris, 26 mars 2013). Remise en état des lieux L acceptation de la restitution des clés par le bailleur n emporte pas renonciation de sa part à exiger la remise en état des lieux loués. La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d actes manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer, ce à quoi la récupération des clés, même dénuée de réserve, n équivaut pas (Cass. civ. 3 ème 9 avril 2013). Etat des lieux Les coûts relatifs à l établissement de l état des lieux de sortie par huissier doivent rester à la charge exclusive du bailleur quand les locataires, qui avaient quitté les lieux, n ont pas été avertis en temps utile de la date d établissement de l état des lieux pour pouvoir s y rendre en temps voulu. La loi exige en effet que les intéressés soient convoqués au moins 7 jours à l avance (CA Chambéry, 31 janvier 2013). Locations meublées Clauses abusives La recommandation n de la Commission des clauses abusives du 6 juin 2013 relatives aux contrats de location non saisonnière de logement meublé recense 43 clauses litigieuses parmi lesquelles les clauses ayant pour effet ou pour objet de : - prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ; - empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l immeuble ; - faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur, etc. Locataire étudiant Nonobstant les clauses du bail stipulant une durée d un an ferme et écartant expressément l application du statut des locations meublées, la Cour de cassation relève qu un logement qui constituait la résidence principale d un locataire étudiant est soumis aux dispositions du statut précité. Le locataire pouvait donc valablement délivrer congé à tout moment. L impossibilité de déroger aux dispositions d ordre public du statut des locations meublées est ici rappelée (Cass. civ. 3 ème 5 février 2013). Mobilier Un bail meublé comportant une liste d équipement sommaire et ne contenant pas la fourniture de literie, d appareils et d ustensile de cuisine, ne permet pas d assurer une jouissance immédiate et normale des lieux au locataire et est requalifié en bail régi par la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations nues (CA Paris 13 décembre 2012). Aucune disposition législative n impose au bailleur d annexer au bail meublé un inventaire du mobilier : le bailleur peut ainsi établir par tous moyens la présence, lors de la délivrance du logement, d un mobilier suffisant pour assurer une habitation normale, peu importe que l inventaire ait été dressé lors du bail en cours, dès lors qu il succède au contrat de location pour lequel ledit inventaire a été établi. En l espèce, le bailleur produisait un état des lieux et un inventaire établi quelques années plus tôt dans le cadre d une location saisonnière, conclue avec le même locataire avec lequel la location s était depuis poursuivie sous un autre régime (CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013). Renouvellement Le refus du locataire d accepter l offre de renouvellement du contrat avec augmentation du moment du loyer, n entraîne pas la fin de la relation contractuelle faute de constituer un motif légitime et sérieux de congé, de telle sorte qu à défaut de saisine du juge, le bail est tacitement reconduit aux conditions antérieures (CA Versailles, 28 mai 2013). L ordonnance rendue dans le cadre d une procédure de résiliation d un bail meublé ne peut être réformée au motif que le commandement de payer a été délivré par erreur au visa de la loi du 6 juillet 1989 ne régissant pas le bail litigieux, dans la mesure où le commandement vise bien les dispositions contractuelles elles-mêmes qui comportent une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des loyers (CA Montpellier, 7 février 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 17

18 Ce que change le projet de loi ALUR Au moment de la rédaction du présent fascicule, le projet de loi ALUR (pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été adopté en première lecture à l assemblée et au sénat. Le texte du projet de loi est donc encore susceptible d évolution à l occasion de la seconde lecture par chacune des deux chambres. Il s agit donc ici de brosser les principales dispositions de cette réforme profonde de la loi du 6 juillet 1989, sans en dresser un panorama définitif ni exhaustif. Forme et rédaction du bail Le bail est plus strictement encadré : il devra notamment respecter un contrat-type, mentionner un certains nombre d information (ex : surface habitable, nature et coût des travaux effectués depuis le dernier renouvellement ou la fin du dernier contrat, etc.) et annexer une notice générale d information visant les droits et obligations du locataire, les voies de conciliation et de recours à sa disposition. Dans le mois de la prise d effet du bail, le locataire pourra, en cas de lacune du bail, sommer le bailleur de produire les informations manquantes et, à défaut, saisir le juge. Par ailleurs, en cas d erreur sur la surface habitable de plus d 1/20 ème par rapport à celle exprimée dans le contrat, le locataire pourra demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l écart constaté. De nouvelles clauses réputées non écrites sont crées : les clauses pénales seraient notamment interdites. Le défaut d assurance contre les risques locatifs ne serait plus une cause de résiliation du contrat de location : le bailleur peut pallier la carence du locataire en souscrivant une assurance pour le compte de ce dernier après mise en demeure infructueuse de transmettre l attestation d assurance. Loyer Des observatoires locaux des loyers sont crées dans les zones tendues avec notamment pour mission d établir des statistiques de loyers permettant au préfet de fixer chaque année par arrêté : un loyer médian de référence, un loyer élevé (au maximum 20 % en sus du loyer médian de référence) et un loyer médian de référence minoré (au minimum 30 % en dessous du loyer médian de référence). Lors de la conclusion du bail, le loyer est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer élevé. Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport à des logements situés dans le même secteur géographique. Le locataire peut dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail contester le complément de loyer exceptionnel. Lors du renouvellement du loyer, le bailleur ou le locataire peut intenter une action en réévaluation du loyer s il est inférieur au loyer médian de référence minoré ou en diminution du loyer s il est supérieur au loyer élevé. Les locations meublées consenties dans certaines résidences services échapperont en principe à ce cadre contraignant. Garantie Universelle des Loyers La garantie universelle des loyers (GUL) serait mise en place : elle aurait pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d impayés de loyer, afin de favoriser l accès au logement et de prévenir les risques d expulsion. Elle est applicable aux locations à usage de résidence principale nue ou meublée, mais les logements conventionnés ou HLM en sont exclus. D obligatoire elle serait finalement facultative, il est d ailleurs pour l essentiel renvoyé à des décrets d application qui laissent ainsi le champ des possibles largement ouvert. Etat des lieux d entrée et de sortie L état des lieux d entrée et de sortie est établi conformément à un modèle-type. En cas de tiers mandaté, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire, le montant imputé au second ne pouvant excéder celui imputé au premier dans la limite d un plafond fixé par décret en Conseil d Etat. Le contenu de l état des lieux d entrée peut être complété, à la demande du locataire, dans les 10 jours qui suivent son établissement. Congé En cas d acquisition d un bien occupé, un congé-vente ne peut être délivré que pour le terme du premier renouvellement du bail en cours ; la délivrance d un congé pour reprise n est quant à elle autorisée qu au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l acquisition, après un délai de deux ans. Colocation Un statut spécial est crée pour la colocation : contrattype, possibilité d un forfait pour les charges locatives, régime spécial de solidarité des colocataires et de la caution. Prescription et délai Les actions judiciaires en matière de baux d habitation sont prescrites par trois ans à l exception de l action en révision du loyer par le bailleur qui est prescrite un an après la date convenue par les parties pour réviser ledit loyer. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges locatives n a pas été effectuée avant le terme de l année civile suivant l année de leur exigibilité, le locataire peut demander à effectuer un paiement par douzième, échelonné sur une année. 18 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

19 Location meublée Le régime de la location meublée est intégré à la loi du 6 juillet 1989 dont certaines dispositions lui deviennent applicables. Le régime de la location meublée s aligne ainsi significativement sur celui de droit commun ; seules quelques particularités demeurent, par exemple, la durée d un an, la facturation des charges au forfait ou le montant du dépôt de garantie de 2 mois. Une liste des équipements qui doit comporter le mobilier est fixée par décret. A noter qu une location meublée dont la durée excède deux ans par l effet de ses renouvellements, tombe sous le régime de droit commun du bail d habitation organisé par la loi du 6 juillet Résidence universitaire Un statut locatif de la résidence universitaire à caractère social ou non est créé et trouve sa place dans une soussection de la loi du 6 juillet Il se caractérise par une grande souplesse de durée (un mois renouvelable) et l absence de droit au maintien dans les lieux du locataire. La fixation du loyer n échappera pas en principe à l encadrement dans les zones concernées, mais les charges pourront être appelées suivant un forfait non révisable. 4 Construction Urbanisme 4.1 Construction Responsabilité contractuelle des constructeurs Avant la réception de l ouvrage, le promoteur est tenu d une obligation de résultat : il doit livrer un ouvrage exempt de vice et conforme à sa destination. A défaut, sa responsabilité contractuelle peut être engagée par les sous-acquéreurs de l ouvrage : les actions contre les constructeurs, fondées sur la responsabilité contractuelle, se transmettent en effet aux acquéreurs successifs de l ouvrage, sauf clause contraire (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Une action en non-conformité de l ouvrage peut quant à elle être initiée par les victimes contre le vendeur, même s il n en a pas été le constructeur, même si elles ne sont plus propriétaires de l ouvrage dans la mesure où elles justifient d un préjudice, en l occurrence, la réalisation avant la vente des travaux de mise en conformité (Cass. civ. 3 ème 3 avril 2013). Responsabilité légale des constructeurs Actions sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs La responsabilité légale des constructeurs ne peut être mise en jeu que si la réception des travaux a été prononcée ; ce principe a été rappelé pour la mobilisation de la responsabilité décennale des constructeurs (Cass. civ. 3 ème 27 février 2013). Cette action ne peut pas être initiée par le locataire mais seulement par le propriétaire de l ouvrage (Cass. civ. 3 ème 23 octobre 2012) dans le délai d épreuve de 10 ans à partir de la réception. Ce délai expiré, le propriétaire est forclos à agir sauf en cas de faute dolosive de l entrepreneur, qui reste alors tenu au titre de sa responsabilité contractuelle, soit 5 ans à compter de la survenance du dommage (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Responsabilité biennale de bon fonctionnement Aux termes de deux arrêts rendus à 7 mois d intervalle, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en adoptant une conception plus orthodoxe de la garantie biennale de bon fonctionnement. Après plusieurs années pendant lesquelles cette garantie était appliquée aux choses inertes (par exemple, moquette, dallage), la Haute juridiction revient au critère initial du fonctionnement. Dans un premier arrêt du 13 février 2013, l application de cette garantie a été rejetée pour des fissures et décollements affectant le sol dallé d un centre commercial, qui ne constituait pas un bien d équipement au sens de la garantie de bon fonctionnement. Cette position a été confirmée dans un second arrêt du 11 septembre 2013 avec une motivation affinée : la garantie biennale est écartée cette fois pour des fissures affectant un carrelage qui est un «élément dissociable de l immeuble, non destiné à fonctionner». Cette position qui rejette la responsabilité biennale a pour conséquence d élargir la mise en jeu de la responsabilité contractuelle des constructeurs, qui nécessite la preuve d une faute. Responsabilité décennale des constructeurs L ouvrage visé à l article 1792 du Code civil peut être une terrasse lorsqu elle présente certaines caractéristiques démontrant qu elle faisait corps avec la maison d origine (Cass. civ. 3 ème 7 novembre 2012). Un des deux critères de mobilisation de la responsabilité décennale est l impropriété à destination du bien. Cette notion, qui relève du pouvoir d appréciation souverain des juges du fond, a donné lieu à plusieurs arrêts qui démontent sa nature protéiforme. Dans un arrêt du 10 octobre 2012, la 3 ème chambre civile de la Cour de cassation a consacré l appréciation «in concreto» de la destination du bien, c est-à-dire par rapport aux éléments qui sont entrés dans le champ contractuel. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 19

20 Dans cette espèce, elle retenait que la non-conformité de l isolation phonique d un appartement «d exception» est un dommage rendant le bien impropre à sa destination, relevant donc de la responsabilité décennale des constructeurs. Elle a également considéré que rendent l ouvrage impropre à sa destination, des désordres esthétiques affectant un immeuble ayant une valeur architecturale, qui était en l occurrence un élément du patrimoine architectural de la commune de Biarritz (Cass. civ. 3 ème 4 avril 2013) ou encore la non-conformité d une rampe d accès rendant les lots d un immeuble d habitation inaccessibles aux personnes handicapées, les normes légales et réglementaires ayant pourtant été intégrées dans les documents contractuels (Cass. civ. 3 ème 5 novembre 2013). Enfin, dans un arrêt de censure du 8 octobre 2013, elle a retenu que des désordres engendrés par des défauts d'isolation thermique, entraînant un inconfort, peuvent rendre l ouvrage impropre à sa destination. A l heure de l application généralisée de la RT 2012 qui impose une performance énergétique aux bâtiments et d une jurisprudence divergente sur l appréhension décennale ou contractuelle du «désordre énergétique», ce dernier arrêt confirme la nécessité de légiférer sur ce sujet. A cet égard, le rapport du second groupe de travail du Plan Bâtiment Durable sur la «Garantie de Performance Energétique» coprésidé par monsieur Michel Huet et monsieur Michel Jouvent rendu cet été propose d ajouter un article L au Code de la construction et de l habitation (CCH) afin d encadrer la mobilisation de la responsabilité décennale des constructeurs pour le «désordre énergétique». Ce projet d article est actuellement étudié par les ministères concernés et devrait être intégré au projet de loi sur la transition énergétique annoncé pour le printemps Vente en état futur d achèvement Contrat de réservation Les mentions informatives obligatoires devant figurer dans les contrats de réservation ont vocation à protéger l acquéreur, de sorte qu il a seul la faculté de solliciter la nullité ; la demande du vendeur à cette fin doit donc être rejetée (Cass. civ. 3 ème 26 septembre 2012). Secteur protégé Par ordonnance n du 3 octobre 2013, la garantie intrinsèque à laquelle le vendeur en l état futur d achèvement pouvait avoir recours a été supprimée. Pour toute demande de permis de construire déposée à partir du 1 er janvier 2015, le vendeur devra donc souscrire une garantie financière d achèvement de l immeuble ou de remboursement des versements effectués en cas de résolution (nouvel article L du CCH). Assurance La responsabilité de l expert d assurance de responsabilité décennale L expert de l assureur responsabilité décennale de l entreprise qui a orienté l assureur et le maître d ouvrage vers une solution réparatoire inadéquate, commet une faute et engage sa responsabilité ; le maître d ouvrage peut donc obtenir sa condamnation sur le fondement de l article 1382 du Code civil (Cass. civ. 3 ème 29 mai 2013). Déclaration d assurance L assuré doit déclarer toutes circonstances nouvelles en cours d exécution des travaux qui peuvent augmenter les risques initialement déclarés ou en créer de nouveaux, conformément à l article L du Code des assurances ; à défaut l assureur est bien fondé à opposer la réduction proportionnelle de son indemnité (Cass. civ. 3 ème 15 mai 2013). Garantie effondrement avant réception En l absence de TRC et lorsque le maître d œuvre n actionne pas la «garantie effondrement avant réception» qu il a souscrite, le maître d ouvrage peut exercer une action oblique (article 1166 du Code civil) à l encontre de l assureur du maître d œuvre, pour mobiliser cette assurance de chose à son profit (Cass. civ. 3 ème 21 novembre 2012). Responsabilité du maître d œuvre Le maître d œuvre qui est chargé d une mission de dépôt des permis de construire et de démolir n a pas à vérifier l état du sous-sol (Cass. civ. 3 ème 30 janvier 2013). Un maître d œuvre dont la responsabilité contractuelle est recherchée peut s opposer à sa condamnation in solidum lorsque les dispositions de son contrat excluent toute condamnation solidaire ou in solidum : la Haute juridiction a en effet précisé que ces stipulations doivent être respectées (Cass. civ. 3 ème 19 mars 2013), prenant ainsi le contrepied d une jurisprudence établie depuis les années Marchés de travaux Le marché à forfait est un contrat dans lequel la fixation du prix est convenue d avance globalement pour des travaux dont la nature et la consistance sont définies ; lorsque des travaux supplémentaires sont réalisés, ils doivent être autorisés par écrit et leur prix convenu avec le maître d ouvrage (article 1793 du Code civil). La 3 ème chambre civile de la Cour de cassation s est prononcée sur le sort de travaux supplémentaires effectués en cours de chantier, réglés par le maître d ouvrage, qui les contestait par la suite : dans un arrêt du 29 mai 2013, elle a considéré que les paiements effectués sans contes- 20 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

21 tation ni réserve valent acceptation sans équivoque des travaux non inclus dans le forfait. Cet assouplissement appelle donc les maîtres d ouvrage à la vigilance. Par ailleurs, lorsqu un forfait est établi sur la base d un calcul erroné, qui induit la conclusion d un avenant, le maître d ouvrage peut réclamer l indemnisation de son préjudice au bureau d études techniques fautif : en effet, le caractère forfaitaire du marché n exonère pas le tiers au contrat d entreprise, de son obligation de réparer le préjudice (Cass. civ. 3 ème 13 février 2013). Enfin, la responsabilité du mandataire commun du groupement d entreprises, qui s était contractuellement déclaré solidaire vis-à-vis du maître d ouvrage de l ensemble des entreprises composant le groupement, peut être retenue en cas de faute d exécution d un des cotraitants, qui faisait en l occurrence l objet d une procédure de liquidation judiciaire (Cass. Civ. 3 ème 13 février 2013). Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) Le CCMI doit répondre à des caractéristiques définies à l article L du Code de la construction et de l habitation, qui vise expressément la «construction» d un immeuble. Aussi, dans l hypothèse d une rénovation «lourde» d un immeuble existant, le contrat liant le maître d ouvrage à l entrepreneur ne peut pas être qualifié de CCMI (Cass. civ. 3 ème 20 mars 2013). La nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d ordre public protectrices du maître d ouvrage lui ouvre le droit de réclamer la remise en état du terrain, c est-à-dire la démolition de la construction édifiée, sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés ; le constructeur ne peut solliciter le coût des travaux qu il a réalisés (Cass. civ. 3 ème 26 juin 2013). Le banquier qui finance la construction d une maison individuelle est tenu d une obligation de renseignement sur la nature du cadre contractuel du projet qu il accepte de financer ; cette obligation a néanmoins un caractère relatif (Cass. civ. 3 ème 9 octobre 2013). Sous-traitance L article 14-1 de la loi n du 31 décembre 1975 stipule que le maître d ouvrage qui a connaissance d un sous-traitant ne bénéficiant pas des protections légales (acceptation et agrément de ses conditions de paiement) doit mettre en demeure l entrepreneur principal de respecter ses obligations, à défaut de quoi, il engage sa responsabilité délictuelle à l égard du sous-traitant. Cette obligation s impose bien que le sous-traitant n ait pas été présent sur le chantier : s il s agit d un bureau d études exclusivement chargé d une prestation intellectuelle (Cass. civ. 3 ème 11 septembre 2013) ou même s il s agit d un sous-traitant industriel auquel l entrepreneur principal a commandé une charpente métallique réalisée en atelier (Cass. civ. 3 ème 7 novembre 2012). Cette obligation s impose nonobstant l achèvement des travaux sous-traités (Cass. civ. 3 ème 15 mai 2013) voire même la fin du chantier (Cass. civ. 3 ème 11 septembre 2013).Sur le fondement de ce même article, le maître d ouvrage doit demander à l entrepreneur principal de justifier de la fourniture d une caution au sous-traitant et à défaut, s assurer de l acceptation par l entrepreneur principal de la délégation de paiement (Cass. civ. 3 ème 12 juin 2013). 4.2 Urbanisme Documents d urbanisme Réforme de la modification des documents d urbanisme Le décret n du 14 février 2013 pris pour l'application de l'ordonnance n du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme met en place, pour les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d urbanisme, des dispositions propres à chaque procédure d'évolution de ces documents. Le recours à une enquête publique unique est également autorisé lorsqu une déclaration de projet nécessite la mise en compatibilité de plusieurs documents. Modification des documents d urbanisme Possibilités de déroger aux règles des plans locaux d urbanisme L ordonnance n du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement, entrée en vigueur dès sa publication, le 4 octobre, permet à l autorité compétente pour délivrer le permis de construire portant sur des logements, d accorder quatre types de dérogations au règlement du plan local d urbanisme : - dérogation aux règles relatives au gabarit et à la densité pour permettre certaines implantations ; - dérogation aux règles relatives au gabarit et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour faciliter la création de logement par surélévation d'un immeuble existant ; - dérogation aux règles relatives au gabarit et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour faciliter la réalisation des projets de transformation en habitation d'un immeuble existant, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ; - dérogation à certaines règles du Code de la construction et de l'habitation pour faciliter la création de logement par surélévation d'un immeuble existant. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 21

22 Cette faculté ne concerne que certaines zones «tendues» (communes visées par l article 232 du Code général des impôts et communes de plus de habitants figurant sur la liste visée par l article L du Code de la construction et de l habitation). Les obligations en matière de création d aires de stationnement peuvent également être assouplies pour autoriser la réalisation d un projet de construction de logements situé à moins de cinq cents mètres d une gare ou d une station de transport public. Le décret n du 3 octobre 2013 visant à favoriser la construction de logements, pris en application de cette ordonnance précise la consistance des dossiers de demandes de dérogations, les modalités d'instruction des demandes et de décision. Ainsi est prévue une majoration du délai d'instruction des demandes de permis de construire, d'un mois pour celles dérogeant aux seules règles d'urbanisme et de deux mois pour celles dérogeant aux règles de la construction afin de tenir compte de l'allongement dû à l'examen des dérogations. Création d une procédure intégrée pour le logement L ordonnance n du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement vise à intégrer, au sein d une même procédure, l autorisation de réaliser une opération de logement, la mise en compatibilité des documents d urbanisme et l adaptation des normes supérieures. Aux termes du nouvel article L du Code de l urbanisme, cette procédure concerne la réalisation, au sein d une unité urbaine, d une opération d aménagement ou d une construction comportant principalement des logements et nécessitant la mise en compatibilité d un document local d urbanisme. Le même article précise les conditions dans lesquelles l État pourra modifier les documents dont l adaptation est rendue nécessaire par la mise en comptabilité de ces documents d urbanisme. Une seule enquête publique sera ouverte et organisée par le préfet qui portera à la fois sur l adaptation des normes supérieures et la mise en comptabilité des documents d urbanisme. Cette nouvelle procédure est entrée en vigueur le 1 er janvier Abrogation d un plan local d urbanisme Le maire d une commune est compétent pour statuer sur une demande d abrogation de tout ou partie d un plan local d urbanisme qu il estime non fondée, dès lors que les dispositions dont l abrogation est demandée sont légales (CE, 2 octobre 2013). Droit de délaissement Le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Constitution l ancien article L du Code de l urbanisme. L absence de droit de rétrocession au profit du propriétaire qui a exercé son droit de délaissement d un terrain classé en emplacement réservé par un plan d urbanisme n est en effet pas contraire à la Constitution (Cons. const. 21 juin 2013). Schéma directeur de la région d Ile-de-France Le nouveau schéma directeur de la région d Ile-de-France a été adopté aux termes d un décret n du 27 décembre 2013 portant approbation du schéma directeur de la région d Ile-de-France. Permis de construire Composition du dossier de permis de construire Le décret n du 30 octobre 2013 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments nouveaux a modifié le champ d application de l obligation de réalisation d une étude de faisabilité des diverses solutions d'approvisionnement en énergie du bâtiment, en vue de favoriser l'installation d'équipements performants et d'énergies renouvelables. Cette obligation est étendue aux bâtiments dont la surface est comprise entre 50 et m². Les parties nouvelles de bâtiments ainsi que les bâtiments neufs auxquels la réglementation thermique impose le recours à une source d'énergie renouvelable sont exemptés de l'obligation d'étude de faisabilité. Le pétitionnaire devra donc attester avoir réalisé cette étude et produire cette attestation dans le dossier de demande de permis de construire pour ces bâtiments. Parallèlement, un arrêté du 30 octobre 2013 modifiant l'arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovations de certains bâtiments existants en France métropolitaine limite le nombre de variantes à étudier pour les études portant sur des bâtiments d une surface inférieure à 1000 m². Le décret et l'arrêté s'appliquent aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1 er janvier Achèvement de la construction Le requérant qui conteste la date d achèvement de travaux, notamment pour démontrer l irrecevabilité d un recours introduit contre un permis de construire, plus d un an après l achèvement des travaux, peut, par tous moyens, apporter devant le juge la preuve que ces travaux ont été achevés à une date postérieure à celle de la réception de la déclaration d achèvement en mairie. En 22 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

23 l espèce, la date d achèvement a été prouvée par la production de factures de téléphone, d eau et d électricité et d une déclaration établie sur le fondement de l article 1406 du Code général des impôts qui dispose que les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les 90 jours de leur réalisation définitive (CE 6 décembre 2013). Contentieux de l urbanisme Réforme du contentieux de l urbanisme Une ordonnance n du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l urbanisme tend à limiter les recours abusifs contre les permis de construire, de démolir ou d aménager. L article L du Code de l urbanisme définit l'intérêt à agir des requérants autres que l'état, les collectivités territoriales et leurs groupements et les associations. Les requérants ne seront désormais recevables à former un recours que si le projet est de nature à affecter directement les conditions de jouissance du bien qu'ils détiennent ou occupent régulièrement ou pour lequel ils bénéficient d un contrat. En outre, cet intérêt s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation (article L du Code de l urbanisme). Néanmoins, une exception est prévue lorsque le requérant est en mesure de justifier de circonstances exceptionnelles. L article L permet désormais au juge de prononcer une annulation partielle du permis lorsqu il estime que le vice affectant le permis peut être régularisé par un permis modificatif et fixer un délai dans lequel le titulaire du permis pourra demander la régularisation. Le nouvel article L prévoit la possibilité pour le juge de recourir à l annulation conditionnelle d une autorisation de construire, de démolir ou d aménager. Ce dispositif permet au juge saisi d une demande d annulation d un permis et constatant qu un seul moyen affectant l ensemble du projet est fondé, de surseoir à statuer. Un délai est alors fixé pour régulariser l autorisation initiale, puis à l issue de ce délai, si un permis modificatif intervient, le juge peut constater la régularisation, après avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations. Sur proposition du rapport Labetoulle, l ordonnance consacre le principe d'attribution de dommages-intérêts par le juge de l excès de pouvoir en cas de recours abusif contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager. En vertu du nouvel article L du Code de l'urbanisme, les titulaires d'une autorisation d'urbanisme pourront donc formuler cette demande dans un mémoire distinct, auprès du même juge chargé d analyser la requête formée contre l autorisation d urbanisme. Le texte précise également qu une telle demande pourra être formulée en appel. Pour mettre en œuvre cette demande indemnitaire, le bénéficiaire de l autorisation d urbanisme devra démontrer que le recours excède la défense des intérêts légitimes du requérant et que ce recours lui cause un préjudice «excessif» (article L du Code de l urbanisme). Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 19 août 2013 et s appliquent, en principe aux instances en cours, tout au moins sur les dispositions d ordre procédural. Mais il convient de noter une certaine incohérence actuelle sur le traitement des requêtes fondées sur l article L du Code de l urbanisme. Alors que le tribunal administratif de Poitiers a accueilli la demande pour une instance engagée avant la publication de l ordonnance (TA Poitiers 10 octobre 2013), le tribunal administratif de Strasbourg a jugé irrecevables le 15 octobre 2013 les conclusions reconventionnelles présentées sur le fondement de l article L du Code de l urbanisme dans une instance engagée avant l entrée en vigueur de l ordonnance. Enfin, l'ordonnance prévoit que toute transaction par laquelle un requérant se désiste d'un contentieux en contrepartie d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature devra être enregistrée auprès de l'administration fiscale (article 635 du Code général des impôts). Suppression de l appel dans certains contentieux de permis de construire Le décret n du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme modifie les règles en donnant compétence aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager autorisant la création de lotissements dans les communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article R dans le Code de justice administrative). Il permet également au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant. Ces dispositions s'appliquent aux recours introduits entre le 1 er décembre 2013 et le 1 er décembre Possibilité d annulation partielle Partie indentifiable d un projet Par une décision du 1er mars 2013, le Conseil d'etat précise les pouvoirs du juge administratif en matière d'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas de projets comportant plusieurs éléments. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 23

24 Ainsi, lorsque les éléments d'un projet de construction ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, le juge peut prononcer une annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme en raison de la divisibilité des différents éléments. Mais au cas d'espèce, l'éolienne et le poste de livraison autorisés par le permis de construire ne constituaient pas deux ouvrages matériellement distincts. Incompétence Le Conseil d Etat a jugé dans un arrêt du 27 novembre 2013 que l article L du Code de l urbanisme peut être appliqué en cas d illégalité externe du permis de construire. Au cas d espèce, le permis était partiellement illégal car il autorisait la réalisation d une partie du projet sur le territoire de la commune de Bihorel sur laquelle le maire de Bois-Guillaume n avait pas compétence mais le Conseil d Etat confirme l annulation partielle de l arrêté. Cet article peut également être appliqué en cas d illégalité du permis de construire résultant de la non-conformité de la pente des toitures des villas dans la mesure la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un «léger abaissement des faîtières» (CE 4 octobre 2013). Déféré préfectoral Les décisions de non-opposition à déclaration préalable de travaux doivent être regardées comme des autorisations d utilisation du sol et peuvent être déférées au tribunal administratif par le préfet (CE 23 octobre 2013). Obligation de notification Le recours contre la décision d un maire constatant la caducité d une décision de non-opposition à travaux n est pas soumis à l obligation de notification prévue à l article R du Code de l urbanisme (CE 25 septembre 2013). La simple production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l accomplissement de l obligation de notification des recours en matière d urbanisme prévue à l article R du Code de l urbanisme si le caractère suffisamment informatif de ce courrier n est pas discuté devant le juge (CE 15 mai 2013). Lotissement Définition du lotissement En application de l article L du Code de l urbanisme dans sa rédaction antérieure au 1er mars 2012, le Conseil d'état retient une définition objective du lotissement en considérant que seul compte le résultat de l'opération de division, sans qu importe la méthode conduisant à ce résultat. En conséquence, constitue un lotissement la division d'un terrain en vue de l'implantation de bâtiments sur la partie conservée par le propriétaire (CE 20 février 2013). Mise en concordance d un lotissement Aux termes de l article L du Code de l urbanisme, le maire a la faculté, lorsqu un document d urbanisme intervient postérieurement à un permis d aménager autorisant la création d un lotissement, de mettre les documents du lotissement en concordance avec ce document, après enquête publique. Ces dispositions peuvent être appliquées aux lotissements dont les règles d urbanisme sont devenues caduques après un délai de dix ans suivant l autorisation de lotir (CE 7 octobre 2013). Urbanisme commercial La circonstance que le permis ait été accordé et que les travaux soient en cours ne suffit pas à établir l'urgence à suspendre, suite à l introduction d un référé suspensif, une autorisation d'exploitation commerciale. Une telle présomption n'existe pas au regard de l'autorisation d'exploitation commerciale contrairement à celle existante pour la mise en œuvre du permis de construire (CE 11 février 2013). Préemption Prix En application de l article L du Code de l urbanisme, le prix d acquisition d un bien préempté peut être inférieur à celui visé à la promesse de vente si la décision de préemption répond à un intérêt général suffisant (CE 7 janvier 2013). Possibilité de préemption L autorité titulaire du droit de préemption peut légalement préempter un bien à la réception d une nouvelle déclaration d intention d aliéner, alors même qu elle avait renoncé à préempter le même bien aux mêmes conditions, à la réception d une première déclaration (CE 5 juillet 2013). Expropriation Le décret n du 2 août 2013 relatif à la mise en place du service de communication électronique au public des informations permettant l'appréciation de la valeur vénale des immeubles à des fins administratives ou fiscale a été pris en application de l'article L. 107 B du Livre des procédures fiscales. Il prévoit la création d'un service dénommé : «Rechercher les valeurs immobilières» pour permettre aux personnes physiques de procéder à une évaluation de leur bien immobilier lorsqu'elles font, notamment, l'objet d'une procédure d'expropriation. 24 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

25 Taxes d urbanisme Actualisation annuelle de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d Ile-de-France Par un arrêté du 2 décembre 2013 relatif à l actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d Ile-de-France (articles L et L du Code de l urbanisme), les taux de la redevance susvisée ont été actualisés. Les tarifs par mètre carré de surface de construction, pour la période du 1 er janvier 2014 au 31 décembre 2014, sont ainsi fixés : Locaux de bureaux Locaux de stockage Locaux commerciaux En outre, l arrêté fixe les différents tarifs qui s appliquent aux communes bénéficiant d un abattement compte tenu de leur changement de circonscription ou de la perte de leur éligibilité soit à la dotation de solidarité urbaine, soit au bénéfice du fonds de solidarité des communes de la région d'ile-de-france. Actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d'aménagement L arrêté du 15 novembre 2013 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d'aménagement (article L du Code de l urbanisme) fixe les tarifs par mètre carré de construction, intervenant dans le calcul de la taxe d aménagement, à 712, hors Ile de France, et 807, pour l Ile de France, pour la période du 1 er janvier 2014 au 31 décembre Développement durable et environnement 5.1 Développement durable Valeur actualisée au 1 er janvier e circonscription 92,81 2 e circonscription 230,93 1 re circonscription 371,22 3 e circonscription 14,03 2 e circonscription 34,54 1 re circonscription 56,12 3 e circonscription 33,38 2 e circonscription 80,94 1 re circonscription 129,50 Parc tertiaire, public et privé : de la charte d engagement volontaire au futur décret fixant une obligation de travaux L enjeu est connu : les bâtiments du secteur tertiaire, public et privé, représentent près de 850 millions de m² et se caractérisent par le niveau élevé de leur consommation d énergie : avec le quart des surfaces bâties, le parc tertiaire assure le tiers de la consommation énergétique des bâtiments. Or, si la loi du 3 août 2009, dite «Grenelle 1», a fixé des objectifs généraux de réduction de consommation d énergie d au moins 38% d ici 2020 dans les bâtiments existants, la loi du 12 juillet 2010, dite «Grenelle 2», a posé le principe d une obligation future de travaux d amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires, publics et privés, entre 2012 et 2020, un décret d application doit préciser les modalités de cette obligation de travaux. A ce jour, et bien qu un excellent rapport dirigé par Maurice Gauchot ait préfiguré ce que pourrait être cette future obligation règlementaire, le décret n est pas paru. Le président de la République a, lors de la conférence environnementale de septembre 2013, demandé que ce décret soit publié en Dans cette perspective, a été organisée une mobilisation des principaux acteurs du parc tertiaire, qui ont été invités à adhérer à une charte d engagement volontaire, préparée par l équipe du plan bâtiment durable. Par leur signature, les détenteurs du parc tertiaire ou ses utilisateurs s engagent à entreprendre la rénovation énergétique de leurs bâtiments et à rendre compte de leurs engagements : quelle amélioration de la performance énergique? Quel coût pour y parvenir? Quelle nature de travaux? Quelles difficultés rencontrées? etc. Ouverte à la signature le 31 octobre 2013, cette charte avait recueilli fin décembre une quarantaine de grandes signatures du parc privé, comme du parc public et d autres adhésions s opèrent régulièrement (pour en savoir plus : se reporter au site du plan bâtiment durable). Cette initiative révèle la maturité du secteur de l immobilier tertiaire, dont les acteurs manifestent leur aptitude à s engager, sans contrainte ni sanction juridique, tout simplement parce que les actions de rénovation énergétique sont de bonne politique immobilière et répondent à des enjeux de valeur. Réglementation thermique Etude de faisabilité Le décret n du 30 octobre 2013 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments nouveaux modifie la liste des projets pour lesquels, préalablement au dépôt d une demande de permis de construire, le maître d ouvrage doit réaliser une étude de faisabilité des diverses solutions d approvisionnement Lefèvre Pelletier&associés Avocats 25

26 en énergie du bâtiment, en vue de favoriser l installation d équipements performants et d énergies renouvelables. Cette obligation ne concernait initialement que les bâtiments neufs de plus de mètres carrés. A compter du 1 er janvier 2014, elle est étendue aux bâtiments dont la surface est comprise entre 50 et mètres carrés, en application de la directive 2010/31/UE du 19 mai Un arrêté du même jour modifie en conséquence l'arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovations de certains bâtiments existants en France métropolitaine. Méthode de calcul de la RT 2012 L arrêté du 20 juillet 2011 portant approbation de la méthode de calcul Th-BCE 2012 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments neufs, a été modifié par arrêté du 16 avril Quelques jours plus tard, le Conseil d Etat annulait cet arrêté du 20 juillet 2011 pour un motif de forme : l arrêté aurait dû être signé conjointement par le ministre de l Égalité des territoires et du Logement et le ministre de l Écologie, du Développement durable et de l Énergie (CE, 24 avril 2013). Mais cette décision prévoyait que l annulation ne serait effective qu à l issue d un délai de trois mois à compter de la date de sa décision, soit le 24 juillet 2013, le Conseil d Etat visait ainsi à garantir la sécurité juridique des projets de construction en cours et assurer la continuité de l application de la RT Cette décision a donc conduit à la promulgation d un nouvel arrêté le 30 avril 2013 portant approbation de la méthode de calcul Th-BCE 2012, entré en vigueur le 24 juillet 2013, date d'effet de la décision du Conseil d'etat précité. Certificats d économie d énergie (CEE) Un projet de décret venant modifier les décrets n et du 29 décembre 2010 relatif aux obligations d économie d énergie et relatif aux CEE, prolonge la deuxième période du dispositif des CEE jusqu au 31 décembre 2014 et fixe les modalités de mise en œuvre de ce dispositif pour cette nouvelle année. Il rend en outre éligibles les sociétés d économie mixte dont l objet est l efficacité énergétique et qui proposent le tiers-financement. A l issue de l année 2014, la troisième période d'obligation d'économies d'énergie sera lancée du 1 er janvier 2015 au 31 décembre Cette période aura pour objectif des économies d énergie de 220 TWhcumac par an, réparties entre les vendeurs d énergie sur la base du prix TTC des énergies (à hauteur de 75%) et des volumes de ventes en kwh (à hauteur de 25%). Par ailleurs, on retiendra que les actions pouvant donner lieu à la délivrance des CEE sont, entre autres, des opérations standardisées auxquelles une valeur forfaitaire d économie d énergie est associée. Elles correspondent aux actions les plus fréquemment réalisées et sont définies par arrêté ministériel sous forme de fiches à caractère réglementaire (par exemple, dernier en date, l arrêté du 24 octobre 2013 définissant les opérations standardisées d économie d énergie). Ces fiches précisent les conditions de délivrance et le mode de calcul du montant des certificats à attribuer. Audit énergétique Entreprises de plus de 250 salariés L article 40 de la loi n du 16 juillet 2013 portant diverses dispositions d adaptation au droit de l Union européenne dans le domaine du développement durable modifie le Code de l énergie et impose aux personnes morales immatriculées au RCS et celles de droit privé non commerçantes ayant une activité économique dont le total du bilan, le chiffre d affaires ou les effectifs excèdent des seuils fixés par décret, de réaliser tous les quatre ans un audit énergétique. Ces entreprises peuvent sinon mettre en œuvre un système de management de l énergie (SME) ; il s agit d une procédure d amélioration continue de la performance énergétique. L audit ainsi réalisé par le SME rend alors superflu un audit énergétique séparé. Cette loi vise à transposer la directive 2012/27/CE du 25 octobre 2012 relative à l efficacité énergétique. Le décret n du 4 décembre 2013 est venu déterminer les seuils au-delà desquels une personne morale réalise un audit énergétique : - soit les effectifs excèdent 250 salariés ; - soit son chiffre d affaires annuel excède 50 millions d euros ou son total de bilan excède 43 millions d euros. Le premier audit est établi au plus tard le 15 décembre Copropriété de plus de 50 lots Cf Copropriété et association syndicale. Bonus-malus énergétique La loi n du 15 avril 2013 visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l eau et sur les éoliennes a été censurée par le Conseil constitutionnel dans une décision du 11 avril 2013 pour méconnaissance de l égalité devant les charges publiques. 26 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

27 Pour mémoire, l objectif du «bonus-malus énergétique» était d inciter les consommateurs à réduire leurs consommations domestiques. Or, ce mécanisme excluait les consommations professionnelles, notamment du secteur tertiaire et distinguait les consommateurs d immeubles collectifs et ceux du résidentiel individuel. 5.2 Environnement Sites et sols pollués et déchets Vente d un terrain et obligation de délivrance La Cour de cassation est revenue sur la notion d obligation de délivrance conforme dans le cadre de la vente d un terrain pollué (Cass. civ. 3 ème 16 janvier 2013). En l espèce, pour exclure la violation de l obligation de délivrance conforme la Cour relève que (i) l acquéreur avait déclaré être parfaitement informé du fait que le terrain avait servi de cadre à l exploitation d une activité de production de résines de synthèse, (ii) il avait renoncé expressément à engager la responsabilité du vendeur du fait de la pollution, et enfin (iii) l acte de vente comportait en annexe un tableau de stockage recensant les produits chimiques stockés par l exploitant dans ses installations. Le vendeur a donc intérêt à délivrer l information la plus complète possible sur les activités industrielles passées du site afin d échapper au risque de remise en cause de la vente. De plus, cet arrêt précise que le dernier exploitant d une installation classée pour la protection de l environnement (ICPE) est tenu de remettre le site en état dès la cessation de l exploitation, sans que l acquéreur du site ne soit tenu de l y enjoindre par une mise en demeure. Il encourt une condamnation à des dommages et intérêts s il n y a pas procédé à ce moment là. Devoir de conseil d un architecte envers le maître d ouvrage Il n appartient pas à l architecte de réaliser des travaux de reconnaissance des sols pour effectuer un diagnostic de la pollution éventuelle, ni d attirer l attention de l acquéreur sur le risque d acquérir le bien sans procéder à de telles investigations. La Cour de cassation précise ainsi les contours du devoir de conseil des architectes en matière de terrains pollués dans le cadre d une mission d obtention de permis de construire et de démolir (Cass. civ. 3 ème 30 janvier 2013, n ). Néanmoins, il convient d être prudent dans l interprétation de cette solution qui ne vaut sans doute que dans l hypothèse d une mission partielle de l architecte relative à l obtention d un permis de construire, et non dans le cas d une mission générale de maîtrise d œuvre de conception. Responsabilité subsidiaire du propriétaire d un terrain pollué Le Conseil d Etat a réaffirmé la responsabilité subsidiaire du propriétaire d un terrain à raison des déchets entreposés sur son site. Cette responsabilité n est que subsidiaire, ce qui signifie qu elle n a vocation à être déclenchée que dans l hypothèse où la responsabilité du dernier exploitant d une ICPE ou celle du producteur ou détenteur des déchets ne peut être efficacement recherchée (CE 1 er mars 2013 et 25 septembre 2013). De plus, cette responsabilité est attachée au comportement négligent du propriétaire, «notamment s il a fait preuve de négligence à l égard d abandon sur son terrain». Ces arrêts sont la consécration de la position adoptée par le Conseil d Etat dans l arrêt Commune de Palais sur Vienne du 26 juillet 2011, ce qui donne à ce mouvement jurisprudentiel la force de la constance. Projet de réforme sur les sites et sols pollués Cette jurisprudence est à mettre en lien avec l adoption d un projet de réforme traitant l ensemble de la question des sites et sols pollués, qui a pris le chemin d un amendement parlementaire au projet de loi ALUR (amendement voté en première lecture au Sénat le 26 octobre 2013). Si les ambitions du texte sont nombreuses, il est possible de les synthétiser autour de la trilogie «informer, redéployer, clarifier». Premièrement, le texte tend à améliorer l information des populations sur l état de la pollution des sols, et à ainsi prévenir l apparition de risques sanitaires liés à la pollution par la création de zones de vigilance qui concernent les terrains où la connaissance de la pollution justifie des mesures particulières pour préserver la sécurité, la santé et la salubrité publiques. Deuxièmement, le texte a pour objectif majeur de favoriser le redéploiement des sites pollués afin notamment de lutter contre l artificialisation des sols naturels et l étalement urbain. En ce sens, le projet instaure de nouveaux mécanismes visant à inciter les aménageurs à s engager dans la réaffectation des anciennes friches industrielles vers un usage résidentiel, dans le respect du principe pollueur-payeur. Une disposition autorise ainsi un tiers à prendre en charge les obligations administratives de réhabilitation du site pollué du dernier exploitant, en autorisant un transfert très sécurisé de ces obligations, lequel n était pas possible jusqu à présent. Une autre disposition prévoit d encadrer le changement d usage d un site de mesures de gestion de la pollution qui permettent d assurer la compatibilité entre l état des sols et le nouvel usage projeté afin de préserver la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l environnement. Un bureau d études certifié viendra attester de la bonne exécution des mesures de gestion de la pollution. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 27

28 Troisièmement, le texte vise à clarifier les règles actuelles relatives à la détermination des responsables et à l étendue de leur responsabilité, alors qu on assiste au développement incontrôlé du contentieux civil lié aux ventes de terrains pollués, qui a un impact très négatif sur la transmission des sites. En ce sens, le projet vient affirmer une hiérarchie entre les différents responsables de la réhabilitation d un site pollué vers un usage déterminé, hiérarchie dans laquelle prend place le propriétaire, dont la responsabilité n est que subsidiaire, conformément au mouvement jurisprudentiel rappelé plus haut. Espérons que ce projet verra définitivement le jour très prochainement, ce qui constituerait un pas décisif dans la clarification du régime des sites et sols pollués. Installations classées ICPE Prescription de la responsabilité administrative du dernier exploitant et prescription trentenaire Depuis le fameux arrêt Alusuisse du 8 juillet 2005 (CE ass, 8 juill. 2005), le Conseil d Etat n avait pas eu l occasion de revenir sur la question de la prescription des obligations administratives du dernier exploitant d une ICPE. C est chose faite par un arrêt SCI Chalet des Aulnes du 12 avril 2013 dans lequel la haute assemblée administrative répète le principe majeur dégagé huit ans plus tôt (CE 12 avril 2013). D une part, l arrêt confirme que les obligations financières du dernier exploitant liées à la remise en état du site se prescrivent par trente à compter de la notification de la cessation d activité à l administration. D autre part, il rappelle la permanence des pouvoirs de police du préfet qui peuvent s exercer à tout moment contre le détenteur du site. Polices administratives et pénales les ICPE Une circulaire du 19 juillet 2013 relative à la mise en œuvre des polices administratives et pénales en matière d installations classées pour la protection de l environnement (ICPE) vient préciser les conditions d application des dispositions de l ordonnance du 11 janvier 2012 portant simplification et harmonisation des dispositions des polices administrative et judiciaire du code de l environnement, laquelle est entrée en vigueur le 1 er juillet 2013 (ordonnance n du 11 janvier 2012). L objectif majeur de cette circulaire est de porter à l attention des autorités administratives les précautions qu elles doivent suivre dans la mise en œuvre des divers instruments de contrainte que leur offre l ordonnance, pour prévenir des annulations du juge administratif. Spécialement, la circulaire rappelle les prescriptions à respecter dans l utilisation des mises en demeure, et apporte des précisions sur le nouvel outil que constitue l amende administrative, créée par l ordonnance, qui doit nécessairement être précédée d une mise en demeure. Les exploitants d ICPE s y reporteront avec intérêt afin d apprécier la régularité des mesures que leurs prescrit l administration. Principe de précaution et déclaration d utilité publique Les recours formés par les associations et collectivités locales contre l arrêté ministériel du 25 juin 2010 déclarant d utilité publique la ligne à très haute tension «Cotentin-Maine» ont offert l occasion au Conseil d Etat de préciser la manière dont il entend concilier les déclarations d utilité publique avec le principe de précaution (CE 12 avril 2013). La haute assemblée administrative affirme ici qu une opération qui méconnait les exigences du principe de précaution ne peut jamais être déclarée d utilité publique. Ainsi, en cas de contestation de la déclaration d utilité publique, il appartient au juge administratif de vérifier que l application du principe de précaution est justifiée, de s assurer ensuite de la réalité des procédures d évaluation du risque mises en œuvre, et enfin de l absence de toute erreur manifeste d appréciation dans le choix des mesures de précaution. Par ailleurs, si la déclaration satisfait à ces premiers contrôles, le juge administratif doit encore contrôler l utilité publique du projet en mettant en balance ses avantages et ses inconvénients, et en prenant en compte au titre des inconvénients le risque tel qu il est prévenu par les mesures de précaution, les inconvénients d ordre social pouvant résulter de ces mesures et le coût financier de celles-ci. C est à une appréciation très minutieuse que s est livré le Conseil d Etat en l espèce pour juger que la ligne en question était bien d utilité publique. Cette décision est à prendre en considération dans la préparation des grands projets qui prétendent à un caractère d utilité publique. 6 Propriétés publiques Domanialité publique virtuelle Disparition de la domanialité publique virtuelle pour l avenir Le Conseil d Etat (CE 8 avril 2013) confirme la disparition de la domanialité publique virtuelle sous l égide du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) et de sa définition législative du domaine public (Article L du CG3P). La domanialité publique virtuelle consiste à appliquer à une dépendance du domaine privé d une personne publique les principes de la domanialité publique, par 28 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

29 anticipation, dès lors que son affectation à l usage du public ou à un service public moyennant aménagements et donc son entrée dans le domaine public est prévue de façon certaine (CE 6 mai 1985). Trop souvent perçue comme une source de rigidité et d'insécurité juridique, les rédacteurs du CG3P affichaient leur volonté de réduire le champ de la domanialité publique et affirmaient que la nouvelle définition mettait fin à la théorie de la domanialité publique virtuelle. La doctrine se montrait moins affirmative face à un texte peu explicite et attendait la confirmation du Conseil d Etat. Précision sur le régime de la domanialité publique virtuelle pour le passé Dans sa décision du 8 avril 2013, confirmée quelques mois plus tard (CE 17 mai 2013 ; CE 1 er octobre 2013), le Conseil d Etat ajoute que les dépendances qui sont entrées dans le domaine public en application de la théorie domanialité publique virtuelle, ne sont pas automatiquement sorties du domaine public en 2006, avec l entrée en vigueur du CG3P. Ces dépendances demeurent dans le domaine public tant qu elles n ont pas fait l objet d une procédure classique de déclassement. Est indifférent à cet égard l abandon du projet d affectation prévue pendant un temps de façon certaine. Domanialité publique des murs de soutènement des voies publiques La jurisprudence se prononce régulièrement sur l appartenance au domaine public des murs de soutènement des voies publiques, en tant qu accessoires de ces voies (Article L du CG3P). Le Conseil d Etat (15 mai 2013) est récemment allé assez loin à propos d un mur séparant la propriété d un riverain d une voie communale en surplomb, qui s est partiellement éboulé à la suite d intempéries. La haute juridiction constate d une part, qu aucun élément ne permet d établir la propriété du mur dont la partie inférieure a été réalisée il y a une centaine d'années, et d autre part, que cette partie inférieure de l'ouvrage assure le soutènement de la voie publique. Elle en déduit pourtant l appartenance du mur au domaine public. C est donc l utilité du mur pour la voie publique qui permet au Conseil d Etat d en déduire son appartenance au domaine public, sans déterminer explicitement le propriétaire. La Cour administrative d appel de Marseille adoptait le 28 mai 2013, dans une autre affaire, une position opposée. Domanialité publique globale Le Conseil d Etat a rendu public en 2013 un avis d une de ses formations administratives (CE 19 juillet 2012, Domaine national de Chambord) qui se prononce sur le maintien de la théorie de la domanialité publique globale sous l empire du CG3P. La domanialité publique globale consiste à appliquer à l ensemble des biens d une emprise foncière déterminée affectée à l utilité publique, le même régime de domanialité publique alors même qu un des biens ne remplit pas, à lui seul, les critères permettant de le qualifier de dépendance du domaine public (CE 13 juin 1989, avis). Malgré le silence du CG3P et la volonté affichée de ses rédacteurs de réduire le champ de la domanialité publique, l avis pérennise la théorie de la domanialité publique globale. Ainsi, le domaine national de Chambord, ensemble historique exceptionnel d un seul tenant, appartient dans sa globalité au domaine public de l Etat. Résiliation d une convention d occupation du domaine public Les contrats portant occupation du domaine public peuvent être, comme tout contrat administratif, résiliés pour un motif d intérêt général. Les motifs peuvent être variés (conservation du domaine, motifs esthétiques ou encore financiers) et sont en général appréciés de manière assez souple par le juge administratif. Une illustration jurisprudentielle récente vient l attester. La Cour administrative d appel de Bordeaux (14 mars 2013) a jugé que la résiliation fondée sur la volonté de mettre en place une procédure préalable de mise en concurrence répond à un motif d intérêt général. On rappellera pourtant qu aucune disposition législative ou réglementaire ni aucun principe n impose à une personne publique d organiser une procédure de publicité préalable à la délivrance d une autorisation ou à la passation d un contrat d occupation d une dépendance du domaine public (CE 3 décembre 2010, Ville de Paris et Association Paris Jean Bouin). Par ailleurs, en application de la jurisprudence dite «Béziers 2» (CE 21 mars 2011, Commune de Béziers), une partie à un contrat administratif peut saisir le juge du contrat d une mesure de résiliation qu il estime entachée d une illégalité et tendant à la reprise des relations contractuelles. La Cour administrative d appel de Douai (CAA Douai 2 mai 2013, CROUS de l Académie de Lille), sur renvoi du Conseil d Etat (CE 11 octobre 2012, Société Orange France), applique cette jurisprudence à une convention d occupation du domaine public résiliée et prononce ainsi la reprise des relations contractuelles. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 29

30 Bail emphytéotique administratif et gestion courante d un bien immobilier Le Conseil d Etat précise les motifs pour lesquels une collectivité territoriale pouvait conclure un bail emphytéotique administratif (BEA) avant la loi n du 14 mars 2011 (CE 19 novembre 2013, Société Nationale Immobilière). Selon le Conseil d Etat, les dispositions relatives au BEA (Article L du Code général des collectivités territoriales) en vigueur avant la loi du 14 mars 2011 permettent seulement de conclure des contrats dans lesquels le preneur a la charge de réaliser, sur le bien immobilier qu il est autorisé à occuper, des investissements qui reviendront à la collectivité en fin de bail. Le Conseil d Etat confirme de la sorte la proximité souvent soulignée entre le BEA et le bail à construction. En revanche, ces dispositions ne permettent pas la conclusion de contrats par lesquels une collectivité territoriale confie à un tiers une mission de gestion courante d un bien lui appartenant. Il en va différemment depuis la loi du 14 mars 2011 qui étend le champ du BEA à la restauration, la réparation, l'entretien-maintenance et la mise en valeur d un bien immobilier. Cette loi ne comporte néanmoins aucun caractère rétroactif. Construction de logements sociaux La loi n du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social comporte deux volets. Elle étend et précise en premier lieu les possibilités de céder à un prix inférieur à leur valeur vénale les terrains bâtis ou non, destinés à la construction de logements sociaux détenues par l Etat, certains de ses établissements publics et la Société de Valorisation Foncière et Immobilière. Cet aménagement du principe d incessibilité des propriétés publiques à un prix inférieur à leur valeur, validé par le Conseil constitutionnel peut aller jusqu à la gratuité de la valeur du terrain. Le montant de la décote dépend de la catégorie de logements à construire et des circonstances locales, tenant à la situation du marché foncier et immobilier, à la situation financière de l'acquéreur du terrain, à la proportion et à la typologie des logements sociaux existant sur le territoire de la collectivité considérée et aux conditions financières et techniques de l'opération. Le rabais est de droit à la double condition que l acquéreur soit une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de logement ou l un des organismes agréés chargés du logement social et que le terrain figure sur une liste établie par le préfet de région. En outre, le domaine public de l Etat ou de ses établissements publics qui pouvait déjà faire l objet d un bail emphytéotique administratif en vue de la réalisation de logements sociaux pourra désormais faire l objet d un bail à construction poursuivant le même objectif. Les règles relatives à la décote sont applicables pour le calcul du loyer de ces baux. En second lieu, la loi du 18 janvier 2013 porte le quota de logements sociaux exigé des communes de 20 à 25 % des résidences principales. Toutefois, certaines communes restent soumises au taux de 20 %. Il s agit de communes où le parc de logements existant ne nécessite pas un effort de production supplémentaire. 7 Droit pénal de l immobilier Responsabilité pénale d une entreprise de construction pour homicide involontaire Une société de BTP a saisi la Cour de cassation à la suite de sa condamnation par la Cour d appel de Paris du chef d homicide involontaire ( d amende et publication du jugement) en raison du décès d un de ses salariés sur le chantier de construction d un centre commercial au sein d un parc d attraction. La Cour d appel exposait qu «un défaut de conception de l acte de construire imputable à la personne morale poursuivie, distinct du manquement aux règles d hygiène et de sécurité, a été en la circonstance à l origine» de l accident. La chambre criminelle de la Cour de cassation censure cette décision aux motifs que la Cour d appel ne s est pas expliquée «sur le défaut de conception dénoncé» et n a pas indiqué «en quoi les infractions ( ) avaient été commises pour le compte de la société X, par un de ses organes ou représentants». Cette décision rappelle que la responsabilité pénale d une personne morale sera engagée par la faute commise par un de ses organes ou représentants (Crim. 22 janvier 2013). Amiante La chambre criminelle de la Cour de cassation a confirmé les mises en examen intervenues dans l'affaire dite de «l'amiante» aux termes de deux arrêts du 10 décembre La haute juridiction infirme ainsi un arrêt rendu par la chambre de l'instruction de la cour d'appel de Paris le 17 mai La Cour d appel avait annulé les 30 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

31 mises en examen d anciens membres du Comité permanent amiante (CPA) instance de concertation créée en 1982, des chefs d'empoisonnement, de voie de fait ayant entraîné la mort, d homicides involontaires, de coups et blessures involontaires, et d abstention délictueuse de porter secours. La chambre criminelle reproche à la chambre de l instruction de s être prononcée par des motifs empreints de contradiction, assimilable à l absence de motivation. En effet, pour annuler les mises en examen, la chambre de l instruction avait jugé que : - la politique «d usage contrôlé» de l amiante était justifiée «au regard des connaissances médicales de l'époque» et ce alors que l'amiante avait «été classée comme étant agent cancérogène pour l homme par le Centre international de recherche sur le cancer depuis 1977 et qu en 1982, la conférence de Montréal ait indiqué que les valeurs limites d'exposition ne protégeaient pas du risque de cancer». - dans «un contexte international marqué par des politiques différentes», le Comité permanent amiante (CPA) n avait pas eu d influence sur les pouvoirs publics, la France s étant opposée au projet américain d interdiction de l amiante en 1986 et au projet européen d interdiction en Le CPA s était montré très actif pour défendre l «usage contrôlé» de l'amiante. La Cour de cassation a renvoyé la cause et les parties devant cette même chambre autrement composée (Crim. 10 déc. 2013). Preuve illicite Un contribuable est mis en examen des chefs de fraude fiscale, escroquerie en bande organisée, abus de biens sociaux, abus de confiance, blanchiment. Les données informatiques versées aux débats par l administration fiscale française au soutien de sa plainte avaient été volées ou détournées à la HSBC Private Bank par l un de ses salariés. Le contribuable demandait l annulation de la plainte de l administration fiscale au motif qu elle était fondée sur des moyens illicites. La Cour de cassation confirme le rejet de la demande d annulation prononcée par la chambre de l instruction car les fichiers informatiques ne constituent pas des actes de l information susceptibles d être annulés mais «des moyens de preuve soumis à discussion contradictoire» (Cass. crim. 27 nov. 2013). Affichage du montant des honoraires par une agence immobilière La Cour de cassation sanctionne la cour d appel de Nîmes qui avait condamné une agence immobilière pour avoir affiché sur la vitrine le montant des honoraires de négociation dans les termes suivants : «honoraires de négociations % TTC à la charge du vendeur. 3,59% TTC à la charge de l acheteur. Sauf conventions contraires». La cour avait considéré que l agence avait ainsi fourni une prestation de service sans respect des règles d information du consommateur, car la valeur du bien à laquelle s appliquaient les pourcentages cités n était pas indiquée. La Cour de cassation considère au contraire qu un tel affichage ne peut donner lieu à condamnation, le prix des prestations du professionnel étant proportionnel au prix de vente du bien «lequel ne peut être déterminé qu à l issue de la négociation» (Cass. crim. 4 juin 2013). Démolition des constructions irrégulières La Cour de cassation a sanctionné une Cour d appel qui avait condamné un prévenu sous astreinte, à titre de peine principale, à la démolition des constructions édifiées sans permis de construire et à la mise en conformité des lieux. La Cour de cassation a rappelé que le juge pénal ne peut ordonner la démolition à titre de sanction pénale, l article L du Code de l urbanisme prévoyant la démolition et la remise en état comme mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non comme une sanction pénale (Cass. crim. 15 janv. 2013). Délit de construction sans assurance décennale Le délit de construction sans assurance décennale peut être constitué à l encontre d un individu qui, bien que contestant son intervention sur le chantier de construction de maison individuelle, avait eu la maîtrise d œuvre du terrassement et à ce titre modifié l implantation de la maison et dont le cahier de clauses techniques particulières de la construction indiquait qu il intervenait comme maître d œuvre au début du chantier. Il était donc tenu de souscrire une assurance de responsabilité décennale et peut être pénalement sanctionné pour ne pas l avoir fait (Cass. crim. 13 mars 2013). II La fiscalité immobilière en 2013 De 2013, le grand public retiendra en matière fiscale principalement l affaire «Cahuzac» : la révélation de la dissimulation d avoirs à l étranger par le ministre du budget a été le signal déclencheur d une offensive générale du Gouvernement contre la fraude fiscale. Au fil des mois, le front de cette offensive s est élargi et a dépassé la simple lutte contre la fraude fiscale : désormais, tous les schémas Lefèvre Pelletier&associés Avocats 31

32 optimisants, notamment ceux utilisés en matière immobilière, sont visés. Sont ainsi concernés les prêts hybrides, les opérations de «business restructuring», les schémas d abus de droit, l obligation de communication préalable des schémas d optimisation fiscale : le gouvernement et députés ont ainsi proposé des modifications substantielles de la fiscalité, en élargissant très largement les dispositifs existants et en créant ex nihilo de nouveaux régimes très intrusifs (comme l obligation de communication préalable des schémas d optimisation fiscale), en faisant fi de l insécurité juridique qu allaient entraîner ces modifications. Le Conseil Constitutionnel a heureusement mis un coup d arrêt à nombre (mais pas à toutes) de ces propositions, n hésitant pas à qualifier certains dispositifs de trop imprécis dans leur rédaction eu égard aux sanctions qu ils créaient et aux restrictions qu ils imposaient aux libertés fondamentales. Une des autres grandes caractéristiques de l année 2013 est encore une fois l instabilité fiscale. Un an après avoir violemment défrayé la chronique, le régime d imposition des plus-values mobilières des dirigeants d entreprise est supprimé rétroactivement : il ne s appliquera jamais! En lieu et place de ce régime mort-né, un abattement spécifique sur la plus-value de cession des titres de PME a été créé pour soutenir l investissement dans ces sociétés : néanmoins, la faible majoration des abattements pour les PME n est pas en relation avec les risques pris par les investisseurs et le nombre de conditions d application reste trop important. On peut regretter également l absence d alignement des abattements prévus en matière d impôt sur le revenu aux prélèvements sociaux, ainsi que la suppression de tout système d exonération des plus-values de cession sous condition de remploi, tel qu il existait préalablement (article D bis du CGI). Une telle rigidité dans les niveaux de taxation va nécessairement contribuer à freiner les investissements. De même, le régime d imposition des plus-values immobilières a été fortement modifié en l espace d un an, d abord via circulaire puis par la loi (avant d être partiellement invalidé par le Conseil Constitutionnel). Entre l abattement linéaire sur l impôt sur le revenu étalé sur 22 ans, l abattement sur les prélèvements sociaux étalé sur 30 ans, l abattement exceptionnel de 25%, on ne sait plus quel comportement fiscal souhaite encourager le gouvernement! La jurisprudence administrative a fourni en 2013 des décisions extrêmement importantes pour le secteur immobilier : entre des décisions pénalisantes, notamment sur le bail à construction et des décisions très encourageantes sur l alignement du régime d imposition des plusvalues immobilières des non-résidents sur le régime des résidents fiscaux français, l étude approfondie des décisions du Conseil d Etat et des juges du fond est particulièrement importante pour anticiper et limiter les frottements fiscaux existant dans le secteur immobilier. 1 Mesures législatives 1.1 Fiscalité des foncières La hausse de la fiscalité du secteur immobilier, et notamment des foncières, constatée en 2011 et 2012 (suppression du 210 E, suppression de l abattement de 40% sur les dividendes des SIIC, retenue à la source de 15% sur les dividendes des SIIC et SPPICAV au profit d organismes de placement collectif) ne s arrête que très partiellement en Si des mesures permettent de laisser le secteur reprendre son souffle après les hausses des dernières années (Taux de TVA de 10% sur certaines opérations de construction de logements loués dans des secteurs «tendus» - Cf. II , exonération de taxe foncière Cf. II.1.5., pérennisation de l exonération de contribution de 3% sur les revenus distribués Cf. II.1.2.), d autres mesures viennent impacter sérieusement le secteur immobilier et notamment les foncières : - Limitation de la déductibilité des intérêts versés dans le cadre de dispositifs hybrides (Cf. II.1.2.) ; - Augmentation des obligations de distribution des SIIC (les dividendes sont taxés plus fortement que les plusvalues de cession des titres des SIIC) (Cf. II.1.2.) ; - Augmentation des droits de mutation de biens immobiliers, ceux-ci pouvant être fixés à un taux global de 5,80665% au lieu de 5,09006% actuellement (Cf. II.1.5.) ; - Restriction du champ d application du taux réduit prévu à l article 210 F du CGI (transformation de bureaux en logements) (Cf. II.1.2.) ; 1.2 Fiscalité des entreprises De manière générale, la loi de finances pour 2014 ne prévoit pas d augmentation faciale de l imposition des sociétés, à part pour les sociétés ayant un chiffre d affaire supérieur à 250 millions d euros. En revanche, on peut remarquer que le législateur a mis en place des dispositifs visant principalement à contrecarrer des montages optimisants internationaux, mais qui vont in fine s appliquer également en théorie dans des situations francofrançaises et aboutiront à augmenter significativement l imposition de nombreux contribuables dans le secteur immobilier. 32 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

33 Pour rappel, voici les principales impositions à la charge des sociétés : Impôt sur les sociétés Base brute Base nette résultat comptable résultat comptable - déductions fiscales + réintégrations fiscales + toute augmentation d'actif net taux réduit 15% pour les premiers 38,120 de bénéfice fiscal des PME taux normal 33,1/3% taux global des sociétés avec un IS > 763k 34,43% Principaux taux d'is taux global des sociétés avec un IS > 763k et un chiffre d'affaires supérieur à 250m plus-value sur biens immobiliers et titres de sociétés SPI non cotées* produits de droits de propriété industrielle et plus-value sur cession de ces éléments plus-value sur cession de titres de participation (hors titres de SPI) plus-value de cession de titres de participation qualifiant de SPI cotées* 38,00% taux applicable aux bénéfices courants 15,00% taux effectif de 4,00% (exonération de 88% de la plus-value brute) 19,00% * SPI: société à prépondérance immobilière (société qui n'utilise pas l'immobilier qu'elle détient pour son activité commerciale, industrielle...). IFA supprimée à compter de 2014 Autres impositions C3S Contribution de 3% à l'is sur les dividendes 0,16% du chiffre d'affaires du contribuable applicable à toutes les distributions hors faites celles par les PME, par les SIIC sur les dividendes qu'elles doivent distribuer et autres cas particuliers Relèvement du taux de la contribution exceptionnelle à l IS (article 16 de la loi de finances pour 2014) La contribution exceptionnelle s ajoutant à l impôt sur les sociétés devant être payée par les entreprises réalisant plus de 250 millions d euros de chiffre d affaires, fixée à 5 % à l origine, passe à 10,7 %. Ceci aboutit à une imposition effective des entreprises concernées s élevant à 38,00 % de leur résultat fiscal. Cette modification s applique au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2013, étant rappelé que la contribution est censée être supprimée au 30 décembre Récapitulatif des taux globaux de l IS de 2012 à 2014 Exercice fiscal (calendaire) Taux IS de droit commun Incluant la contribution additionnelle à l IS Incluant la contribution exceptionnelle à l IS ,1/3% 34,43% 36,10% ,1/3% 34,43% 38,00% ,1/3% 34,43% 38,00% Lefèvre Pelletier&associés Avocats 33

34 Nouvelle condition de déductibilité des intérêts versés à une entreprise liée (article 22 de la loi de finances pour 2014) Après d importants coups de rabot au cours des exercices précédents ayant eu pour objectif de réduire le quantum des intérêts déductibles fiscalement, le législateur vise cette fois à supprimer, dans certains cas, le principe même de déductibilité des intérêts, quel que soit le niveau d endettement. La déductibilité des intérêts versés à une entreprise liée va désormais être subordonnée à la preuve que les intérêts perçus par l entreprise créancière sont assujettis à un impôt sur les bénéfices au moins égal au quart de celui qui serait déterminé dans les conditions de droit commun. Cette preuve devra être apportée par l entreprise débitrice à la demande de l administration. Ceci peut particulièrement toucher l immobilier dans la mesure où la structuration de nombreux fonds lors de l acquisition et lors du financement d acquisitions immobilières requiert la création d une société française détenue par une entité établie dans un Etat autorisant l utilisation de dispositifs financiers hybrides (la rémunération du financement accordé au véhicule d investissement immobilier français est fiscalement assimilée à un intérêt déductible en France au niveau dudit véhicule et comme un dividende exonéré dans l Etat du prêteur). Luxembourg France Avant la loi de finances pour 2014 Qualification du paiement en tant que dividendes Paiement d intérêts 0 d IS car application de la directive mère-filles (article 4-1 DMF) LuxCo FrenchCo Trésor luxembourgeois Les intérêts sont déductibles fiscalement Les intérêts étant généralement exclus des régimes spécifiques français d imposition des bénéfices, l application de l article 22 de la loi de finances pour 2014 à une société débitrice d une société française devrait par conséquent rester rare. L article 22 de la loi de finances pour 2014 s applique aux exercices fiscaux clos à compter du 25 septembre L instruction à paraître devra notamment clarifier si l imposition minimum du quart s apprécie exercice par exercice ou sur la durée du prêt et si des différentiels de taxation des intérêts résultant de régimes de taxation différents suivant une comptabilité de caisse ou d engagement (cash basis/accrued basis) sont visés ou non par ce texte. De même, le traitement des organismes sans but lucratif ou à régime fiscal spécifique (caisses de retraite, mutuelles, etc ) devra être clarifié. Projet de la commission européenne de modifier la directive mère-fille 2011/96/UE Parallèlement à ce nouveau dispositif, la commission européenne a fait une communication le 25 novembre 2013 précisant qu elle entendait proposer de modifier la directive mère-fille (ci-après «DMF»). La proposition vise à régler la question des dispositifs financiers hybrides dans le cadre cette fois-ci de l application de la DMF et à introduire une règle générale anti-abus afin de protéger le fonctionnement de celle-ci. Le régime mère-filles permet en effet d exonérer en principe les distributions de dividendes entre une société filiale et sa mère lorsque ces deux sociétés sont dans des pays membres différents de l Union Européenne. Exemple : asymétrie de qualification dans le pays source et dans le pays bénéficiaire : Qualification du paiement en tant que dividendes Allemagne France 0 d IS allemand car application de la DMF (article 4-1 DMF) LuxCo Trésor allemand Distribution de dividendes FrenchCo Trésor français Luxembourg France Après la loi de finances pour 2014 Qualification du paiement en tant que dividendes Paiement d intérêts 0 d IS car application de la directive mère-filles (article 4-1 DMF) LuxCo FrenchCo Trésor luxembourgeois Tous les intérêts sont nondéductibles fiscalement 0 de retenue à la source car application de la directive mère-filles (article 5 DMF) La commission européenne souhaite toutefois, comme le législateur français, empêcher que des paiements d intérêts déductibles en théorie d un point de vue fiscal soient considérés comme des dividendes soumis au régime mère-filles. C est dans cette optique que la commission européenne souhaite que les paiements d intérêts versés dans le cadre de prêts hybrides ne soient pas éligibles au régime mère-filles dans l Etat de résidence de la société mère. 34 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

35 Exemple : Asymétrie de qualification entre le pays source (intérêts) et le pays bénéficiaire (dividendes) : Avant application du projet de directive mère-filles modifiée Après application du projet de directive mère-filles modifiée 0 d IS car application de la directive mère-filles (article 4-1 DMF) Pas application de la directive mère-filles : paiement d IS Qualification du paiement en tant que dividendes Luxembourg France Paiement d intérêts LuxCo FrenchCo Trésor luxembourgeois Les intérêts sont déductibles fiscalement Qualification du paiement en tant que dividendes Luxembourg France Paiement d intérêts LuxCo FrenchCo Paiement d impôts Trésor luxembourgeois Les intérêts sont déductibles fiscalement La commission européenne souhaite aussi introduire une règle anti-abus dans la DMF. En effet, une technique de planification fiscale agressive consiste à créer dans le cadre d un investissement en France par une société mère, une société intermédiaire sans substance dans un pays membre de l Union Européenne afin de contourner l absence de convention fiscale entre la France et le pays de la société mère (ou une convention fiscale peu avantageuse) et donc l application d une retenue à la source de 30% sur les dividendes sortants. Exemple Société intermédiaire sans substance : Une société sise à La Barbade souhaite effectuer un investissement immobilier en France, et créée une société intermédiaire au Luxembourg. Avant planification fiscale. Avant application du projet de directive mère-filles modifiée Qualification du paiement en tant que dividendes Barbade France Distribution de dividendes Barbados Co FrenchCo Coquille LuxCo Luxembourg Application de la retenue à la source de 30% : paiement d impôts Avant planification fiscale. Avant application du projet de directive mère-filles modifiée Barbade Luxembourg France Distribution de dividendes Barbados Co Coquille LuxCo 0 de retenue à la source conformément à la convention fiscale applicable 0 de retenue à la source conformément à la DMF Trésor luxembourgeois Trésor français Distribution de dividendes FrenchCo Trésor français Le projet de modification de la DMF aurait pour conséquence que l interposition d une société au Luxembourg n empêcherait pas l application de la retenue à la source. Avant application du projet de directive mère-filles modifiée Après application du projet de directive mère-filles modifiée Barbade Distribution de dividendes Barbados Co 0 de retenue à la source conformément à la convention fiscale Barbade Distribution de dividendes Barbados Co 0 de retenue à la source conformément à la convention fiscale applicable Coquille LuxCo Trésor luxembourgeois Coquille LuxCo Trésor luxembourgeois Luxembourg Luxembourg France 0 de retenue à la source conformément à la DMF France Application de la retenue à la source de 30% Distribution de dividendes FrenchCo Trésor français Distribution de dividendes FrenchCo Trésor français Ce mécanisme souhaité par la commission européenne viendrait s ajouter au concept général de fraude à la loi. Si la DMF venait à être modifiée en ce sens, la question de son interaction avec le mécanisme français instauré par la loi de finances 2014 (prêts hybrides) serait posée. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 35

36 Conséquences de la loi de finances pour 2014 sur la déductibilité fiscale des intérêts acquittés par une société française Prêteur Société résidente fiscale française ou étrangère imputant les intérêts sur des déficits fiscaux existants Société résidente fiscale française ou étrangère assujettie à un impôt < à 25% de l impôt français de droit commun sur les intérêts (quelle que soit leur qualification - intérêts ou dividendes...) Société résidente fiscale française ou étrangère assujettie à un impôt > à 25% de l impôt français de droit commun sur les intérêts (quelle que soit leur qualification - intérêts ou dividendes...) Traitement fiscal des intérêts chez l emprunteur (lié au prêteur) Déductible Non déductible Déductible (sous réserve pour sociétés UE de la modification de la directive mère-filles) Modification du régime SIIC (article 33 de la loi de finances rectificative pour 2013) Le régime des SIIC, qui bénéficient d une exonération d impôt sur les sociétés au titre de certaines de leurs activités en contrepartie d une distribution minimale de leur résultat, est réformé : - L exonération de contribution de 3% sur les montants distribués lorsque les SIIC sont soumises à des obligations de distribution (exonération limitée aux montants devant être obligatoirement distribués), mise en place de façon temporaire, est désormais permanente ; - La retenue à la source sur les bénéfices réalisés en France par les sociétés étrangères va s appliquer également à une société étrangère réalisant lesdits bénéfices via un établissement stable ayant opté pour le régime SIIC, - Les taux de distribution obligatoire des bénéfices provenant de la location d immeubles et actifs assimilés et des plus-values de cession de ces mêmes actifs sont portés respectivement de 85% à 95% et de 50% à 60% ; Outre l effet de trésorerie pour les SIIC, cette dernière mesure aura un impact fiscal pour les investisseurs dans la mesure où les dividendes de SIIC ne bénéficient pas de l abattement de 40% (pour les personnes physiques) et sont soumis au taux de 33,1/3% pour les personnes morales alors que les plus-values de cession de titres de SIIC bénéficient potentiellement d abattement pour durée de détention pour les personnes physiques ainsi que d un taux réduit de 19% chez les personnes morales (si les titres de SIIC sont qualifiés de titres de participation). Désormais, une SIIC ne peut plus générer de trésorerie via son activité locative et devra donc trouver les moyens de son autofinancement par des cessions d actifs générant une plus-value. Impact des nouvelles obligations de distribution des SIIC - Investisseur personne physique Hypothèse n 1: Prélèvements fiscaux et sociaux - Sans les nouvelles obligations de distribution des SIIC Résultat de la SIIC (composé exclusivement de revenus locatifs) Montant devant être distribué en vertu du régime SIIC Taxation (taux marginal de 45% + prélèvements sociaux) Taxation de la plus-value à hauteur des bénéfices mis en réserve (cession au bout de deux ans de détention) Total prélèvements fiscaux et sociaux acquittés par l'investisseur personne physique Hypothèse n 2 : Prélèvements fiscaux et sociaux - Avec les nouvelles obligations de distribution des SIIC Résultat de la SIIC (composé exclusivement de revenus locatifs) Montant devant être distribué en vertu du régime SIIC Taxation (IR à 45% + prélèvements sociaux) Taxation de la plus-value à hauteur des bénéfices mis en réserve (cession au bout de deux ans de détention) Total prélèvements fiscaux et sociaux acquittés par l'investisseur personne physique Hypothèse n 2 : augmentation de la fiscalisation globale des revenus de la SIIC pour un investisseur personne physique par rapport à hypothèse n ,4 51,4 51,4 17,1 171, ,5 57,5 57,5 5,7 178,1 3,94% Dans notre exemple, un investisseur personne physique ayant acquis en 2013 des titres de SIIC et les revendant plus de deux ans après (l investisseur bénéficiera de l abattement de 50% sur la plus-value prévue par le nouveau régime d im- position des plus-values mobilières) sera taxé de manière globale 3,94% de plus avec le nouveau régime SIIC (obligation de distribution à 95%) qu avec l ancien (obligation de distribution à 85%). 36 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

37 Modification du régime d imposition de faveur des plus-values latentes sur des locaux de bureaux ou commerciaux en cas de transformation en logements (article 36 de la loi de finances rectificative pour 2013) La quatrième loi de finances rectificative pour 2011 avait prévu que les personnes vendant des locaux à usage de bureaux ou commerciaux pouvaient bénéficier d un taux réduit d IS de 19% si l acquéreur s engageait à transformer ces locaux en logements: ce régime s appliquait aux cessions à titre onéreux réalisées entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre Le bénéfice du régime est étendu à toute cession dont les promesses ont été signées avant le 31 décembre En revanche, le législateur exclut du champ d application de ce régime préférentiel les cessions entre entités liées au sens de l article du CGI. Sans précisions, ces modifications s appliquent aux exercices clos à compter du 31 décembre En théorie intéressant, ce régime est en pratique très peu appliqué dès lors que : - l avantage en matière d IS ne compense que très partiellement la décote de prix ; - au dessus d une surface de 800m² créée, 25% des logements transformés doivent être des logements sociaux en vertu de certains plans locaux d urbanisme ; - la transformation de bureaux en logements est une opération très technique et très couteuse, la démolition des bureaux étant dans de nombreux cas moins onéreuse que la transformation de ces espaces en logements ; 1.3 Fiscalité des particuliers Rappel des principales règles d imposition des revenus perçus par des particuliers Revenu Impôt sur le revenu Base Taux Salaires Revenus fonciers Dividendes Intérêts Plus-value mobilière Plus-value immobilière Revenu net imposable après réintégration de la CRDS et d'une partie de la CSG Revenu foncier net après déduction des charges, des intérêts d'emprunt (pas de déduction d'amortissement) Dividende diminué d'un abattement de 40% Montant net (hors cas particuliers) Plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention (abattement majoré dans certains en cas de cession de titres de PME), sans possibilité d'exonération totale de la plus-value Plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention quasilinéaire aboutissant à une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans de détention Barème progressif 0-45% (sauf cas particulier) Barème progressif 0-45% Barème progressif Barème progressif 0-45% (sauf cas particulier) Barème progressif 0-45% 19% Revenu Salaires Revenus fonciers Dividendes Intérêts Plus-value mobilière Prélèvements sociaux Base 98,25% de la base utilisée pour le calcul des cotisations sociales Base identique à l'impôt sur le revenu Dividende sans abattement Montant net (hors cas particuliers) Plus-value sans abattement pour durée de détention Taux 8% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% Plus-value immobilière Plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention augmentant avec le temps et aboutissant à une exonération totale après 30 ans de détention 15,50% Lefèvre Pelletier&associés Avocats 37

38 Réforme du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux (article 17 de la loi de finances pour 2014) Depuis la loi de finances pour 2013, les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux sont imposables au barème progressif de l impôt sur le revenu, après abattements selon la durée de détention (sauf régimes spécifiques). Ces abattements sont modifiés dans le cadre de la loi de finances pour Ainsi, sont instaurés de nouveaux taux d abattement général pour durée de détention avec effet au 1 er janvier 2013 : - lorsque la détention est supérieure à deux ans et inférieure à huit ans, l abattement est de 50 % ; - lorsque la détention est supérieure à 8 ans, l abattement passe à 65 %. En matière immobilière, ce nouveau régime s applique hors cas très particuliers aux sociétés à prépondérance immobilière ou non, lorsque celles-ci sont soumises à l impôt sur les sociétés (société hôtelière ou para-hôtelière détenant ses murs, titres de SIIC ou de SPPICAV). Nouveau régime de taxation des plus-values mobilières des personnes physiques à l'impôt sur le revenu Droit commun Champ de l abattement Montant de l abattement (IR) Montant de l abattement (Prélèvements sociaux) Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux Base imposable S applique à la cession de tous droits, titres, actions, parts et rachats de parts d OPCVM non à prépondérance immobilière ainsi qu aux cessions de parts de société à prépondérance immobilières soumises à l impôts sur les sociétés < 2 ans : 0 Entre 2 ans et 8 ans : 50% > 8 ans : 65% 0, quelle que soit la durée de détention Taux Barème progressif 0-45% 15.50% Est également mis en place un abattement à taux majoré afin de favoriser la création et le développement des PME : - lorsque la détention des titres de PME est supérieure à un an et inférieure à quatre ans, l abattement est de 50 % ; - entre quatre et huit ans, il est de 65 % ; - enfin, au-delà de 8 ans, il est de 85 % ; L application de ce régime sera soumise à de nombreuses conditions, appréciées depuis la création des sociétés en question : en raison de l imprécision de la rédaction du texte de loi, de nombreuses problématiques se posent, que nous avons résumées dans le tableau ci-après. Nouveau régime de taxation des plus-values mobilières des personnes physiques à l'impôt sur le revenu Régime spécifique aux PME Base imposable Conditions d'application de l'abattement majoré La société créée a moins de dix ans et n'est pas issue d'une concentration, d'une restructuration, d'une extension, d'une extension ou d'une reprise d'activités existantes La société dont les titres sont cédés est une PME au sens du droit communautaire (PME : < 250 salariés et chiffre d'affaires annuel < 50m ou total bilan < 43m ) La société dont les titres sont cédés n'offre pas de garantie en capital à ses actionnaires La société a son siège dans l'union Européenne + Islande et Norvège La société a une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à l'exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, ou est une holding animatrice Montant de l'abattement (IR) Montant de l'abattement (Prélèvements sociaux) Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux Taux Problématique Les notions de concentration, restructuration ne sont pas précisées : faut il appliquer les commentaires applicables au régime des entreprises nouvelles en matière d'impôt sur les bénéfices? Pour déterminer le respect de la condition de PME, il est nécessaire de prendre en compte les effectifs et les données financières des sociétés liées, selon des mécanismes très précis. Faut il appliquer les commentaires de l'administration applicables pour les réductions IR-PME et ISF-PME? N/A Une société ayant une activité commerciale immobilière (marchands de biens, syndic, société IS faisant de la location nue, location équipée) peut elle bénéficier de cet abattement spécifique aux PME? De 1 à 4 ans de durée de détention: 50% De 4 à 8 ans de durée de détention: 65% Au-delà de 8 ans : 85% 0, quelle que soit la durée de détention Barème progressif 15.50% 38 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

39 Ces abattements, restreints à l impôt sur le revenu et non étendus aux prélèvements sociaux, s appliquent aux gains réalisés à compter du 1 er janvier 2013 (sauf exceptions pour les dirigeants partant à la retraite, un régime spécifique étant prévu pour eux). Le régime d'imposition des dirigeants de sociétés (taux d imposition proportionnel de 19%) est supprimé rétroactivement. Aucun taux d imposition proportionnel n est désormais applicable aux plus-values de cession de titres de sociétés dans le champ des plus-values mobilières réalisées par des particuliers (hors sociétés translucides à prépondérance immobilière). Le report d'imposition sous condition de remploi est supprimé à compter du 1 er janvier Réforme du régime d imposition des plus-values immobilières (article 27 de la loi de finances pour 2014) Les plus-values immobilières dont le fait générateur est intervenu après le 1 er septembre 2013 bénéficieront d une exonération totale de la plus-value au titre de l impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention (au lieu de trente ans, précédemment) via l instauration d un abattement de 6% à compter de la sixième année de détention et de 4% la vingt-deuxième année. L exonération de la taxation au titre des prélèvements sociaux reste totale au bout de trente ans mais s établit désormais de façon progressive et ne s applique de manière intéressante qu à compter de vingt-deux ans de détention (à partir de cette durée de détention, l abattement est de 9% par an). Le régime fiscal des plus-values de cession de terrains à bâtir est inchangé. Nouveau régime de taxation des plus-values immobilières des personnes physiques (et sociétés de personnes détenues par des personnes physiques) Problématiques Base taxable avant abattement pour durée de détention Abattement général de durée de détention - IR Abattement général de durée de détention - Prélèvements sociaux (PS) Abattement exceptionnel Règles pour les terrains à bâtir (IR et PS) Régime issu de la circulaire (1/9/2013 jusqu'au 31/12/2013) Identique au régime antérieur : Prix de cession défalqué de certains frais - Prix d'acquisition avec prise en compte de certains frais (Travaux, frais d'acquisition) -6% par an au-delà de la cinquième année; - 4% la 22 ème année = Exonération au bout de 22 ans - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ème et jusqu'à la 21 ème - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention - 9 % par an au-delà de la 22 ème Exonération au bout de 30 ans Jusqu'au 31/08/2014: Abattement de 25% sur la plus-value nette après abattement général pour durée de détention (réservé aux cessions de biens immeubles hors terrains à bâtir + cessions entre parties non liées) - 2 % par an au-delà de la 5 ème année; - 4% par an au-delà de la dix-septième; - 8 % par an au-delà de la vingt-quatrième (exonération au bout de trente ans) Régime issu de la loi de finances pour 2014 (Application rétroactive au 1 er septembre 2013) Identique au régime antérieur Reprise du régime tiré de la circulaire du 02/08/2013 Reprise du régime tiré de la circulaire du 02/08/2013 Jusqu'au 31/08/2014 : Reprise du régime antérieur. Jusqu'au 31/12/2014 : possibilité de bénéficier du régime restreint à certaines zones si engagement de démolir les constructions existantes et d'y construire des logements, avec application possible jusqu'en 2016 si signature d'une promesse avant le 31/12/2014 Reprise du régime antérieur Taux 19% (33,1/3% pour certains non-résidents)+ 15,5% de prélèvements sociaux + taxe sur les plus-values immobilières élevées (6% max) + taxe sur cessions de terrains devenus constructibles L abattement exceptionnel de 25% s applique à toute cession de biens immeubles (i.e. hors titres de société à prépondérance immobilière) hors terrain à bâtir et cession entre parties liées jusqu au 31 août 2014 (au-delà de cette date, application marginale de l abattement à certains cas particuliers). Exonération de la plus-value de cession d immeubles bâtis ou non bâtis destinés au logement social (article 27-IV-D de la loi de finances pour 2014) L exonération des particuliers et des SCI détenus par des particuliers de la plus-value de cession des immeubles bâtis et non bâtis vendus à certains organismes (organisme HLM, société d économie mixte gérant des logements sociaux, Association foncière logement ou une SCI contrôlée par elle, collectivités locales s engageant à rétrocéder les logements acquis aux bailleurs sociaux, autres organismes) est rétablie pour les cessions réalisées du 1 er janvier 2014 jusqu au 31 décembre Lefèvre Pelletier&associés Avocats 39

40 Exonération de la plus-value de la première cession d une habitation par un non-résident (article 28 de la loi de finances pour 2014) Les plus-values immobilières réalisées par des non résidents sont soumises, en France, à un prélèvement dont le taux varie en fonction de leur pays de résidence au jour de la cession (19%, 33,1/3%, 75%) ainsi qu aux prélèvements sociaux (15,5%). Toutefois, les non-résidents ressortissants de certains Etats (en particulier, EEE) bénéficient d une exonération en cas de première cession d une habitation qu ils auraient conservée en France, exonération subordonnée notamment à la condition qu ils aient la libre disposition du bien au jour de la cession. La loi de finances pour 2014 a fortement modifié cette exonération. Les principales modifications sont résumées dans le tableau ci-dessous : Nouveau régime d'exonération de la plus-value de la première cession d une habitation par un non-résident Problématiques Régime existant avant la loi de finances pour 2014 Régime existant après la loi de finances pour 2014 Principe- Exception : personnes ayant quitté la France depuis moins de 5 ans Champ d'application personnel Nationaux d'etats de l'union Européenne ou de l'eee (hors Lichtenstein) non-résidents. Cédants personnes morales sont exclus du bénéfice de l'exonération (même si jurisprudence favorable du TA de Paris) Pas de modification Pas de modification Champ d'application matériel Immeubles détenus en France (La cession de titres de société à prépondérance immobilière détenant une habitation ne peut bénéficier de l'exonération) Pas de modification Pas de modification Conditions relatives à la durée de résidence fiscale en France avant la cession Durée minimum de résidence fiscale antérieure en France de deux ans Pas de modification Pas de modification Conditions pour bénéficier de l'exonération quand à la disposition de l'habitation Avoir la disposition de l'habitation depuis le 1 er janvier de l'année précédent la cession Pas de modification Aucune condition de disposition de l'habitation n'est exigé Limitations apportées à l'exonération (principe) Exonération limitée à une résidence par contribuable Pas de modification Pas de modification Limitations apportées à l'exonération (quantum) Aucune Limitation de l'exonération à de plus-value nette imposable Limitation de l'exonération à de plus-value nette imposable Cette modification de l exonération est applicable aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1 er janvier Taxe sur la valeur ajoutée Nouveau cas d autoliquidation de la TVA par le donneur d ordres de sous-traitants dans le secteur du bâtiment (article 25 de la loi de finances pour 2014) Cette mesure a pour objectif de mettre fin aux schémas dans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à son donneur d ordres, sans jamais la reverser au Trésor alors que le donneur d ordres de bonne foi ou non déduit la TVA qui lui a été facturée. Ce schéma est fréquent dans le secteur du bâtiment en raison du nombre important d entreprises sous-traitantes éphémères. Il a donc été créé un mécanisme d autoliquidation de la TVA pour les travaux immobiliers réalisés par les soustraitants pour le compte de donneur d ordres : la taxe due au titre des travaux de construction réalisés par le sous-traitant pour le compte d un preneur assujetti devra être acquittée par le preneur (si l activité du donneur d ordres est soumise à TVA, la TVA autoliquidée par celui-ci sera déductible immédiatement, l opération sera alors neutre pour le donneur d ordres). Ainsi les soustraitants n auront ni à déclarer, ni à payer de la TVA et devront établir des factures HT. 40 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

41 Faculté laissée au Ministre du Budget d instaurer en cas d urgence un mécanisme d autoliquidation de la TVA (article 25 de la loi de finances pour 2014) Le Ministre du Budget se voit accorder la faculté de décider par arrêté que la TVA soit acquittée par le destinataire des biens ou preneur de services en cas d urgence impérieuse tenant à un risque de fraude à la TVA présentant un caractère soudain, massif et susceptible d entraîner pour le Trésor des pertes financières «considérables et irréparables». L utilisation de cette mesure de réaction rapide prévoyant un mécanisme d autoliquidation dérogatoire de la TVA doit être autorisée par la Commission Européenne après instruction rapide. La mesure de réaction rapide prise face un risque de fraude ne peut excéder neuf mois. Cette possibilité vise tous les secteurs, notamment l immobilier. Modification des taux de TVA applicables en France (article 68 de la loi de finances rectificative n pour 2012, article 6 de la loi de finances pour 2014) À partir du 1 er janvier 2014 et conformément à l article 68 de la 3 e loi de finances rectificative pour 2012 modifié par la loi de finances pour 2014, les taux sont modifiés de la manière suivante : Taux de TVA applicables En 2013 Au 1 er janvier 2014 Normal 19,60% 20,00% Intermédiaire 7,00% 10,00% Réduit 5,50% 5,50% Super-réduit 2,10% 2,10% Soumission au taux intermédiaire de TVA des livraisons d immeubles aux investisseurs institutionnels dans le logement intermédiaire (article 73 de la loi de finances pour 2014) Les livraisons de logements neufs dans le secteur intermédiaire à des investisseurs institutionnels bénéficieront, à présent, du taux intermédiaire de TVA de 10 %. Le bénéfice de ce taux intermédiaire est subordonné au respect de nombreuses conditions indiquées ci-dessous : Conditions à respecter pour bénéficier du taux intermédiaire de 10% en matière de TVA Personnes devant recevoir livraison des logements Nature des logements Destination des logements Procédure Zonage Plafond de ressources des locataires Plafond de loyers Pourcentage minimal de logements sociaux Sociétés passibles de l'is et établissements publics administratifs Logements neufs Résidence principale pendant une durée de vingt ans (possibilité de vendre jusqu'à 50% des logements entre la 11 ème et la 16 ème année de détention) Agrément préalable à obtenir du préfet Le logement doit se situer dans une des zones A bis, A, B1 prévues pour le régime Duflot (zone B2 non concernée) Plafond de ressources des locataires prévu dans le cadre du régime Duflot Plafond de loyers prévu dans le cadre du régime Duflot 25% des surfaces de l'ensemble immobilier construit doivent être dédiées à des logements sociaux (bénéficiant du taux de 5,5%) Soumission des opérations de construction et de rénovation en faveur du logement social au taux réduit de TVA (article 29 de la loi de finances pour 2014) Les opérations de construction et de rénovation de logements sociaux, jusqu ici soumises au taux intermédiaire de 7% (10% à compter du 1 er janvier 2014), seront, à présent, soumises au taux réduit de TVA de 5,5 %. La mesure a pour objectif de relancer la construction et la rénovation de logements sociaux. Soumission des opérations de construction et de rénovation en faveur du logement social au taux réduit de TVA (article 9 de la loi de finances pour 2014) Le taux réduit de TVA est étendu aux travaux d amélioration de la performance énergétique des logements de plus de deux ans. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 41

42 Régime temporaire pour certains travaux effectués sur les logements (article 21 de la loi de finances rectificative pour 2013) L article 21 de la loi de finances rectificative pour 2013 prévoit que le taux de TVA de 7 % restera applicable aux travaux éligibles dans les locaux à usage d habitation lorsque les trois conditions cumulatives suivantes seront remplies : - Les travaux font l objet d un devis daté et accepté avant le 1 er janvier 2014 ; - Les travaux donnent lieu au versement d un acompte de 30 % encaissé avant le 1 er janvier 2014 ; - Le solde est encaissé avant le 1 er mars 2014 (les travaux préparatoires prévoyant notamment que les travaux doivent être achevés avant le 1 er mars 2014). 1.5 Mesures diverses Possibilité pour les conseils généraux de relever le taux départemental du droit de ventes d immeubles (article 77 de la loi de finances pour 2014) Les mutations d immeubles sont aujourd hui soumises au droit départemental de vente d immeubles au taux de 3,80% ainsi qu à la taxe communale au taux de 1,20 %. Sachant que les frais d assiette et de recouvrement correspondent à 2,37% du droit départemental, le taux global des droits d enregistrement s établit à ce jour à 5,09006% pour les ventes d immeubles. La loi de finances pour 2014 va accorder l autorisation aux départements de relever le taux du droit départemental jusqu à 4,50% pour les mutations à titre onéreux d immeubles effectuées entre le 1 er mars 2014 et le 29 février 2016, ce qui correspondra à un taux global de droit de vente d immeubles à 5,80665%. Le maire de Paris a fait savoir qu il n entendait pas modifier le taux du droit de vente d immeubles. Néanmoins, un mécanisme de péréquation a été mis en place qui impliquera que les collectivités territoriales bénéficiant de fortes rentrées de droits de vente d immeubles, comme Paris, percevront in fine moins de recettes fiscales alors que leur taux d imposition n a pas bougé. La position de la mairie de Paris ne saurait être définitive dès lors qu un nouveau maire sera élu dans le courant de l année Absence d obligation de faire rédiger les actes de cession de sociétés à prépondérance immobilière sous la forme authentique Un temps envisagé par le projet de loi «ALUR», le projet visant à obliger les parties à faire rédiger un acte de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière sous la forme authentique a été, à l heure où nous mettons sous presse, abandonné. Exonération de taxe foncière pendant vingt ans des logements affectés à la résidence principale (article 73 de la loi de finances pour 2014) Les logements neufs affectés à l habitation principale sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de vingt ans à compter de l année qui suit celle de leur achèvement lorsque leur livraison a bénéficié du taux intermédiaire de 10% mentionné au 1.4. Aménagement des droits de mutation par décès en cas de défaut de titre de propriété immobilière (article 11 de la loi de finances pour 2014) La loi de finances pour 2014 prévoit des mesures fiscales ayant pour objectif d aider les contribuables à recouvrer l usage de leur droit de propriété lorsque les successions immobilières se heurtent à des difficultés en raison de titres de propriété incertains. Invalidation de certaines dispositions des lois de finances par le Conseil Constitutionnel A par ailleurs été invalidée par le Conseil Constitutionnel la prorogation du dispositif d'exonération partielle de l'assiette des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) de la part immobilière des successions comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse. 2 Rescrits, instructions fiscales, actualités BOFiP, position contentieuse de l administration Utilisation temporaire d un immeuble de bureaux pour un autre usage et impact de sa réaffectation à un usage de bureaux sur l exigibilité de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France La redevance pour création de bureaux en Ile-de-France est due au titre de la construction, reconstruction, agrandissement de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux ou de stockage ainsi qu au titre de la transformation en de tels locaux de surfaces non affectées précédemment à ces usages (ci-après «la Redevance») (articles L520-1 et L520-9 du Code de l Urbanisme). 42 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

43 Lorsqu un immeuble originellement affecté à un usage de bureaux et temporairement affecté à un autre usage revient à sa destination originelle, une lecture littérale de l article L520-9 du Code de l Urbanisme pouvait faire croire que la Redevance était due une deuxième fois au titre du retour de l immeuble à sa destination première, malgré le fait qu aucune surface supplémentaire de bureaux n avait été créée. L administration a confirmé dans une prise de position formelle du 6 août 2013 que le retour d un immeuble originellement affecté à un usage de bureaux et temporairement affecté à un autre usage à sa destination originelle n était pas une opération soumise à la Redevance. L administration a tiré dans le cadre de cette prise de position toutes les conséquences juridiques de la nature de la Redevance : cette dernière est un droit «ad vitam aeternam» sur l utilisation d une surface donnée. Si un contribuable achète via la Redevance le droit d affecter son local à la catégorie la plus onéreuse, l usage «bureaux» (ou l a obtenu gratuitement en ayant affecté ses locaux à un usage de bureaux avant 1960), il peut affecter le local en question à n importe quel usage (sous réserve d obtenir les autorisations de changement de destination correspondantes) et modifier cet usage sans générer aucune Redevance tant qu aucune surface supplémentaire n est créée et que la surface existante n est pas démolie. Qualification des franchises de loyer octroyées dans le cadre de baux de locaux de bureaux ou commerciaux en tant que prestations de services soumise à TVA L administration fiscale réaffirme sa doctrine et restreint légèrement le champ des rehaussements Au regard de la TVA, la franchise de loyer devrait en principe être analysée comme une réduction de prix, justifiée par l importance de la transaction et les conditions de marché. Certains services fiscaux, notamment la Direction (à compétence nationale) des Vérifications Nationales et Internationales, tentent cependant de contester cette analyse, au motif que la franchise de loyer serait en fait la rémunération en nature d un service qui serait rendu par le locataire au bailleur. A suivre la position de ces services, il conviendrait alors : - Pour le bailleur : de collecter la TVA sur le montant de la franchise, au même titre que le loyer principal lui-même si le bail est soumis à TVA de plein droit ou sur option; - Pour le preneur : de facturer TTC le service qu il est censé rendre au bailleur (cette TVA étant déductible dans les conditions de droit commun); Ainsi, en cas de contrôle fiscal l administration s estimerait en droit de réclamer au bailleur la TVA non collectée au titre de la franchise, ainsi qu une pénalité (10%) et des intérêts de retard. En soutien de leur position, les services s appuient le plus souvent sur le contrat de bail lui-même, estimant que les concessions réciproques consenties par les parties dans le cadre de la négociation commerciale, et reprises dans le contrat de bail, constitueraient en réalité de véritables échanges de services, et non des conditions du bail. Après avoir, un temps, estimé que toute franchise de loyer était potentiellement caractérisable de contrepartie d une prestation de services, l administration fiscale a récemment restreint ses rehaussements à certains baux seulement, même si son mode de pensée n a pas fondamentalement changé : - L administration fiscale a considéré par une prise de position formelle en date du 9 décembre 2013 que n était pas la contrepartie d une prestation de services la franchise de loyer octroyée dans le cadre d un bail de locaux à usage de bureaux sans possibilité de remboursement de cette franchise en cas de nonrespect par le preneur de sa renonciation à sa faculté de résiliation triennale ; - En revanche, demeurent particulièrement surveillés par l administration les baux dans lesquels il est expressément prévu que la franchise de loyer octroyée doit être remboursée en cas de non-respect par le preneur de sa renonciation à sa faculté de résiliation triennale, l administration fiscale s estimant en droit de soumettre la franchise de loyer prévu par ce type de bail à TVA. L enjeu financier de ces rehaussements en matière de TVA n est pas limité aux pénalités et aux intérêts de retard : en opérant ces redressements l administration cherche à collecter de la TVA en particulier sur les assujettis partiels (Holding) ou non assujettis (Banque Finance, Assurance). En effet pour ces sociétés, la TVA facturée au titre de la supposée prestation de services sera non récupérable (en totalité ou partiellement à leur niveau). Il peut également arriver que pour des raisons de prescription la TVA redressée ne puisse être récupérée par les assujettis (le délai de reprise dont dispose l administration étant plus long que le délai de réclamation ouvert au contribuable). Trois arguments peuvent être avancés pour combattre la position, même amendée, de l administration fiscale : - Il n y a pas de prestation de services ; Lefèvre Pelletier&associés Avocats 43

44 - Il n y a pas de lien direct entre la franchise de loyer et le service ; - En tout état de cause, la franchise suit le régime du bail, prestation principale dont elle est indissociable. Pour contester l existence d un flux croisé de prestations, la jurisprudence rendue en matière de réduction de prix accordés en fonction de volumes d achat peut être utilement invoquée (un tel volume pouvant, selon nous, s exprimer en durée) de même que celle concernant les accords dans la grande distribution. Une autre piste tiendrait à démontrer que l avantage commercial correspondant à la franchise ne peut pas être regardé comme la contrepartie d une prestation de services, mais comme un simple aménagement dans le paiement du prix (relevant des conditions du bail, et pas d une prestation discontinue). Il est rappelé que toute TVA facturée à tort n est pas récupérable. En cas de factures croisées, l Administration pourrait considérer que la TVA a été appliquée à tort (et donc illégalement facturée) et refuser la déduction au preneur du bail. Dans ce cas, les intérêts de retard resteront dus. Exonération du droit de partage lors du partage avec soultes des parties communes d une copropriété Dans un complexe immobilier, il était envisagé de liquider la copropriété existante avant de procéder à une division en volumes. Le partage allait donner lieu à des soultes (soumises aux droits de mutation à titre onéreux). Il était demandé si, dans ce cadre, le partage des parties communes pouvait bien bénéficier de l exonération prévue par l article 749 A du CGI concernant les partages d immeuble bâtis, de groupe d immeuble bâtis ou d ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet L administration fiscale a répondu que, comme il était nécessaire de mettre fin à la copropriété, opération entrant dans le cadre des dispositions de l article 749 A du CGI, le schéma décrit pouvait bénéficier de l exonération. En effet, le fait que le partage donne lieu à des soultes, taxables aux droits de mutations à titre onéreux ne fait pas obstacle à l application de l exonération prévue à l article 749 A du CGI (rescrit du 1 er mars 2013 n 2013/04 : BOI- ENR-PTG n 35). Refus du législateur suisse de ratifier la nouvelle convention fiscale franco-suisse relativement aux droits de succession La ratification de la convention fiscale en matière de droits de succession signée le 11 juillet 2013 entre la France et la Confédération Helvétique a été rejetée par le législateur suisse le 12 décembre Cette convention : - Mettait la définition du domicile fiscal en conformité avec les critères de l OCDE ; - Permettait l imposition en France des héritiers à raison de la totalité de la succession de résidents suisses si les héritiers résidaient en France depuis plus de 8 ans sur les 10 années précédant l année de la succession ; - Permettait à la France d imposer les immeubles situés en France mais également les actions ou parts de SPI et les actions ou parts de sociétés détenant des immeubles en France constituant plus d un tiers de leur actif, qui, sans être des SPI sont contrôlées par le défunt avec sa famille ; - Introduisait une nouvelle règle anti-abus. Conséquence de ce refus, la convention fiscale francosuisse du 31 décembre 1953 modifié par l avenant du 22 juillet 1997 reste applicable. Mesures transitoires suite à l abrogation de la disposition qui prévoyait que les cessions d immeubles achevés depuis moins de cinq ans et acquis en tant qu immeubles à construire par le vendeur étaient soumises à TVA La loi de finances rectificative pour 2012 du 29 décembre 2012 a prévu que, à compter du 31 décembre 2012, les cessions d immeubles achevés depuis moins de cinq ans acquis en tant qu immeubles à construire par le vendeur ne sont plus soumises à TVA. L administration a toutefois prévu un régime transitoire pour celles de ces ventes qui avaient fait l objet d une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 : il est admis que les cessions intervenant postérieurement au 31 décembre 2012 mais ayant fait l objet d une promesse de vente signée avant cette date demeurent soumises à TVA et, corrélativement à la taxe sur la publicité foncière ou au droit d enregistrement au taux de 0,70 %. La preuve de la date de la promesse peut être apportée par tout moyen. Les parties peuvent choisir d être soumises aux nouvelles règles en vigueur, auquel cas la cession ne sera pas soumise à TVA et l acquisition correspondante sera soumise aux droits de mutation au taux de droit commun (BOI- TVA-IMM ). PATRIM «Rechercher des transactions immobilières» : Le nouveau service d évaluation immobilière de l administration fiscale Depuis le 6 novembre 2013, un nouveau service en ligne, PATRIM «Rechercher des transactions immobilières», met à la disposition des usagers des informations afin de les 44 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

45 aider à estimer la valeur vénale de leurs biens immobiliers pour des utilisations administratives et fiscales dans le cadre exclusif de déclarations d ISF ou de succession, d actes de donation ou de procédures administratives. Cet outil s appuie sur plusieurs critères tels le type de bien, la surface, la date de construction, etc. 3 La jurisprudence fiscale immobilière en Revenus fonciers Conséquence fiscale de l acquisition du terrain en cours de bail à construction par le titulaire des droits du preneur Le Conseil d Etat s est prononcé sur la situation du preneur d un bail à construction en cas d acquisition du terrain en cours de bail au regard des impôts directs (CE, 27 février 2013). Le Conseil a rappelé que la cession par le bailleur au preneur d un terrain faisant l objet d un bail à construction a les effets d une résiliation amiable tacite du bail et entrainant, notamment, la remise au bailleur, préalablement à la vente, des constructions réalisées par le preneur. Ainsi, l acquisition par le preneur du terrain de l assiette des constructions emporte donc immédiatement transfert dans son patrimoine des constructions. Par conséquent, la variation d actif net susceptible de résulter de la sortie des constructions de l actif pour leur valeur comptable et de leur réinscription pour leur valeur vénale lors de leur retour constitue un bénéfice imposable. On peut noter que l analyse du Conseil d Etat diffère de l analyse civiliste : en effet, en matière de droits d enregistrements, la Cour de cassation a jugé qu une telle cession anticipée entrainait l extinction du bail par confusion sur la tête du preneur des qualités de bailleur et de preneur, sans impliquer aucun retour préalable des constructions dans le patrimoine du bailleur et donc sans générer de droits d enregistrements (Cass. Com. 12 juin 2012). Exemple : Soit une société A titulaire des droits du bailleur vendant ses droits à B, titulaire des droits du preneur. Le bilan de B comprend avant l acquisition des droits du bailleur ses propres droits du preneur (constructions sur sol d autrui) pour leur valeur nette comptable. Bilan du preneur B avant l acquisition des droits du bailleur Actif Construction sur sol d autrui Actifs circulants Total A la faveur du rachat des droits du bailleur via emprunt, le bail à construction est résilié d un point de vue «impôts directs», les constructions sur sol d autrui sont remplacées au bilan de B par la valeur vénale des constructions. Bilan du preneur B pendant l acquisition des droits du bailleur Actif Acquisition du terrain Constructions sur sol d autrui Retrait des constructions sur sol d autrui Addition des constructions Actifs circulants Total Augmentation d actif net = Passif Capital Dettes Total Passif Capital Profit Dettes originelles Dettes acquisition terrain Total L augmentation d actif net est taxable chez le preneur B et génère chez celui-ci une charge d IS de x 33,1/3% = Il en est de même lorsque bailleur et preneur du bail à construction cèdent par un même acte leurs droits à un tiers (CE, 21 novembre 2011). Caractère de revenu foncier de l indemnité versée par le preneur due au titre de frais de réparation et d arriérés de loyers Le Conseil d Etat a précisé que l'indemnité versée au bailleur par le locataire, sous forme de cession au franc symbolique des parts détenues dans une société civile immobilière, gestionnaire des charges de l'immeuble devait être incluse dans la détermination du revenu foncier (CE, 20 mars 2013). En effet, cette indemnité, qui Lefèvre Pelletier&associés Avocats 45

46 compensait des sommes dues au titre des frais de réparation et de remise en état des locaux ainsi que du paiement d'arriérés de loyers à la suite de son départ, trouve son origine dans le droit de propriété et ne constitue pas l'indemnisation d'un préjudice qu'aurait subi le bailleur. Revenus immobiliers perçus par l établissement stable d une société étrangère Une société italienne exerçait une activité en France via une succursale enregistrée à Paris à l actif de laquelle figuraient plusieurs immeubles donnés en location, la nue-propriété d un autre immeuble et des participations dans des filiales étrangères. Afin de calculer son résultat imposable, la société avait regroupé tous les revenus et charges de toutes ses activités en France et avait donc déduit de ses revenus locatifs les charges relatives à la gestion de ses participations et à la nue-propriété de son autre immeuble. Cette déduction a été contestée par l administration fiscale qui a considéré que les revenus locatifs devaient être imposés distinctement du résultat de la succursale car les revenus des immeubles sont imposables dans l Etat de situation des biens, en l espèce en France, même en l absence d établissement stable en France. Le Conseil d Etat a donné tort à l administration en jugeant que la convention fiscale avec l'italie, qui prévoit l'imposition des revenus immobiliers dans l'etat de situation de l'immeuble, ne s'oppose pas à ce que ces produits, lorsqu'ils sont perçus en France par l'intermédiaire de l'établissement stable d'une société italienne, soient imposés en France avec l'ensemble des résultats de cet établissement stable et n'implique pas, en pareil cas, une imposition séparée des différents revenus (CE, 5 avril 2013). Renonciation sans contrepartie au retour gratuit d agencements et acte anormal de gestion La Cour administrative d Appel de Nancy a estimé que la renonciation sans contrepartie par une SCI bailleresse au retour gratuit d'agencements en fin de bail (retour gratuit prévu par le contrat de bail) constitue un acte anormal de gestion autorisant l'administration à soustraire du prix de revient de l'immeuble dans les comptes de la SCI le prix d'acquisition de ces éléments, pour le calcul de la plus-value de cession et ainsi augmenter la plus-value imposable - (CAA Nancy, 21 février). La Cour a estimé que l acte anormal de gestion était notamment caractérisé par l existence d une communauté d intérêts entre la SCI bailleresse et son preneur (les gérants de la société preneuse étaient associées de la SCI bailleresse). 3.2 Plus-values immobilières Plus-values immobilières des résidents fiscaux suisses et des SCI détenus par des résidents suisses Pour les résidents fiscaux suisses, l année 2013 fut porteuse de changements radicaux promet d être également une année tout particulièrement intéressante pour ces derniers ainsi que pour tous les non-résidents hors Espace Economique Européen. Cession de biens immobiliers ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière par des personnes physiques établies en Suisse Le Conseil d Etat a affirmé sur le fondement de la convention franco-suisse qu il ne saurait y avoir de discrimination entre l imposition des résidents fiscaux suisses et des résidents fiscaux français (CE, 20 novembre 2013). De ce fait, il confirme que les résidents fiscaux suisses personnes physiques peuvent bénéficier du taux de 19%, au lieu du taux de 33,1/3%. Cette décision est particulièrement importante puisqu elle devrait être transposable aux résidents des Etats hors Espace Economique Européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention contenant une clause de non-discrimination identique à celle incluse dans la convention franco-suisse (mais non aux autres), ces non-résidents personnes physiques pouvant désormais bénéficier eux aussi du taux réduit de 19%. Taux applicable aux plus-values de cession d immeubles par des SCI ayant des associés résidents hors EEE et liberté de circulation des capitaux. La Cour administrative d appel de Lyon s est prononcée sur l application du taux majoré d imposition (33,1/3%) des plus-values immobilières réalisées par ces non résidents. Elle a affirmé que l imposition des plus-values immobilières perçues indirectement par des résidents des Etats tiers à l Union Européenne et à l Espace économique européen au taux de 33, 1 /3% était discriminatoire et contraire au principe de libre circulation des capitaux entre les Etats membres (article 63 du traité sur le fonctionnement de l Union Européenne «TFUE») alors que les résidents personnes physiques d un Etat de l UE sont soumis à un taux de 19% (CAA Lyon, 29 janvier 2013). La Cour a précisé que la clause de gel n était pas applicable puisqu elle ne peut être invoquée par un Etat que si les dispositions en question sont demeurées applicables de manière ininterrompue depuis le 31 décembre Or, les dispositions prévoyant le taux majoré d imposition résultent d une loi de Lefèvre Pelletier&associés Avocats

47 Cette décision est particulièrement importante car si elle venait à être validée par le Conseil d Etat (l administration fiscale s est pourvue en cassation), elle permettrait aux personnes physiques résidentes d un Etat hors EEE de bénéficier du taux réduit du prélèvement des plus-values immobilières, soit 19% au lieu du taux de 33,1/3%. 3.3 Droits d enregistrement Réorganisation interne d un groupe et conventions de successeurs Une convention de successeur a pour objet de permettre de succéder à un exploitant dans son activité par la reprise, à la fois de l ensemble des infrastructures dont il bénéficie, des contrats qui y sont liés ainsi que des contrats de travail. Il s agit donc d une convention permettant la reprise clé en main d une activité. De telles conventions, au sens de l article 720 du CGI, sont imposables aux droits de mutation à titre onéreux applicables aux cessions de fonds de commerce si trois conditions sont remplies, notamment si la convention est conclue à titre onéreux. Par un arrêt du 3 avril 2013, la chambre commerciale de la cour de cassation (Cass. Com., 3 avril 2013) a affirmé qu une telle convention conclue lors de la réorganisation interne d un groupe gardait son caractère onéreux et pouvait donc être taxée selon les règles applicables aux mutations de fonds de commerce. Cet arrêt met fin à une jurisprudence ancienne (Cass. Com. 2 octobre 1978) qui considérait que la réorganisation de relations entre mère et filiales privait le transfert d activités de son caractère onéreux. 3.4 Impôts locaux Location d immeubles nus Soumission à la taxe professionnelle et à la contribution économique territoriale Précisant sa jurisprudence, le Conseil d Etat a affirmé que la location d un immeuble nu par son propriétaire ne présente pas le caractère d une activité professionnelle au sens des dispositions de l'article 1447 du CGI dans le cas où le bailleur ne se borne pas à gérer son propre patrimoine mais poursuit, selon des modalités différentes, une exploitation commerciale antérieure ou participe à l exploitation du locataire (Conseil d Etat, 25 septembre 2013). Cette solution relative à la taxe professionnelle, qui semble au premier abord d un intérêt limité en ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) (composantes de la contribution économique territoriale remplaçant la taxe professionnelle, les entreprises effectuant de la location d immeubles nus étant soumises à la CVAE avec une montée en puissance progressive jusqu en 2019), pourrait néanmoins impacter les foncières si l administration fiscale considérait que les règles de transition spécifiques aux foncières (montée en puissance de la CVAE) s appliquait exclusivement aux bailleurs qui gèrent leur patrimoine et ne participent pas à l exploitation du locataire (les autres bailleurs seraient alors soumis à la CVAE dans les conditions du droit commun depuis 2010). Définition des outillages, autres installations et moyens matériels d'exploitation des établissements industriels exonérés de taxe foncière Le Conseil d Etat a précisé que les outillages, autres installations et moyens matériels d'exploitation des établissements industriels exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en application du 11 de l'article 1382 du CGI s'entendent de ceux qui participent directement à l'activité industrielle de l'établissement et sont dissociables des immeubles (CE, 8 e et 3 e ss-sect., 25 sept. 2013). La Cour suprême administrative a estimé qu une installation de lutte contre l'incendie dont disposait une entreprise de menuiserie (i) n'était pas spécifiquement adaptée au processus industriel mis en œuvre, (ii) pouvait être utilisée en cas d'affectation des locaux à d'autres activités et (iii) n'avait pas vocation à être démontée de l'immeuble auquel elle était incorporée, de sorte que celle-ci n était pas une installation participant à l activité industrielle de l établissement et n était pas dissociable des immeubles. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 47

48 III Chronologie des principaux textes parus en 2013 (à jour des textes parus au 31 décembre 2013) JANVIER 2 janvier 2013 : décret n relatif à la prévention et au traitement de la pollution des sols, (JO du 4 janvier 2013). 18 janvier 2013 : loi n relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, (JO du 19 janvier 2013). 28 janvier 2013 : loi n portant diverses dispositions d adaptation de la législation au droit de l Union européenne en matière économique et financière, (JO du 29 janvier 2013). FÉVRIER 1 er février 2013 : arrêté fixant la liste des titres de séjour prévue au 1 de l article R du code de la construction et de l habitation, (JO du 12 février 2013). 5 février 2013 : arrêté relatif à l application des articles R à R du code de la construction et de l habitation, (JO 14 mars 2013). 11 février 2013 : arrêté fixant selon une périodicité annuelle la nature et les modalités de présentation par les bailleurs sociaux des renseignements statistiques relatifs au supplément de loyer de solidarité, (JO du 22 Février 2013). 14 février 2013 : décret n pris pour l application de l ordonnance n du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d élaboration, de modification et de révision des documents d urbanisme, (JO du 16 février 2013). 26 février 2013 : réponse ministérielle sur le bénéfice de l exonération des plus-values immobilières lorsque le prix de cession est inférieur à euros en cas de préemption des collectivités publiques sur plusieurs lots destinés à plusieurs acquéreurs (AN 26 février 2013 p.2259 n 13926). 28 février 2013 : arrêté relatif au contenu et aux modalités de réalisation d un audit énergétique, (JO 3 avril 2013). MARS 1 er mars 2013 : mise à jour du BOFiP : Publication du rescrit du 1 er mars 2013 n 2013/04 (BOI-ENR-PTG n 35), sur l application de l article 749 A du CGI, obtenu par Lefèvre Pelletier & associés. 11 mars 2013 : Mise à jour du BOFiP relativement à la force de la présomption légale de propriété jouant en cas de succession et portant sur les biens appartenant pour l usufruit au défunt et pour la nue-propriété à ses présomptifs héritiers (BOI-ENR- DMTG ). Décret n relatif à la taxe locale sur la publicité extérieure, (JO du 13 mars 2013). 20 mars 2013 : décret n relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière, (JO du 22 mars 2013). 25 mars 2013 : arrêté portant modification de la troisième partie (Arrêtés réglementaires) du Code de l urbanisme, (JO du 7 avril 2013). 29 mars 2013 : décret n relatif à la lutte contre les retards de paiement dans les contrats de la commande publique, (JO du 31 mars 2013). AVRIL 10 avril 2013 : décret n portant diverses dispositions relatives aux déchets, (JO du 12 avril 2013). 15 avril 2013 : Loi n visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l eau et sur les éoliennes, (JO du 16 avril 2013). Décret n relatif aux conditions d aliénation des terrains du domaine privé de l Etat en vue de la réalisation de programmes de construction de logements sociaux et fixant la composition et le fonctionnement de la Commission nationale de l aménagement, de l urbanisme et du foncier instituée à l article L du code général de la propriété des personnes publiques, (JO du 16 avril 2013). 30 avril 2013 : arrêté portant approbation de la méthode de calcul Th-BCE prévue aux articles 4, 5 et 6 de l arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et parties nouvelles de bâtiments, (JO du 15 mai 2013). MAI 10 mai 2013 : décret n relatif au champ d application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l article 232 du code général des impôts, (JO du 12 mai 2013). JUIN 6 juin 2013 : décret n fixant les conditions de recevabilité de la déclaration effectuée en application de l article L du code monétaire et financier, (JO du 8 juin 2013). 19 juin 2013 : décret n relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l article 199 novovicies du code général des impôts, (JO du 21 juin 2013). 21 juin 2013 : mise à jour du BOFiP : Actualisation pour 2013 des plafonds permettant à l administration d apprécier 48 Lefèvre Pelletier&associés Avocats

49 si le loyer des sous-locations meublées est raisonnable afin d exonérer le produit de celles ci (BOI-BIC-CHAMP-40-20). 26 juin 2013 : Circulaire relative au dispositif d aide à l investissement locatif intermédiaire, (non parue au JO). Arrêté relatif au repérage des matériaux et produits de la liste C contenant de l amiante et au contenu du rapport de repérage. Arrêté modifiant l arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d évaluation de l état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l amiante et au contenu du repérage et modifiant l arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d évaluation de l état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l amiante et du risque de dégradation lié à l environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage. JUILLET 1 er juillet 2013 : loi n habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction, (JO du 2 juillet 2013). 9 juillet 2013 : décret n portant diverses modifications des dispositions du code de l environnement relatives à la publicité, aux enseignes et préenseignes, (JO du 11 juillet 2013). 10 juillet 2013 : décret n relatif au règlement des aides du fonds d aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), (JO du 12 juillet 2013). 16 juillet 2013 : Loi n portant diverses dispositions d adaptation au droit de l union européenne dans le domaine du développement durable, (JO du 17 juillet 2013). Circulaire relative à la mise en œuvre des polices administratives et pénales en matière d ICPE, (non paru au JO). 18 juillet 2013 : ordonnance n relative au contentieux de l urbanisme, (JO du 19 juillet 2013). 19 juillet 2013 : circulaire relative à la mise en œuvre des polices administratives et pénales en matière d installations classées pour la protection de l environnement. 24 juillet 2013 : décret n déterminant la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au deuxième alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation et la liste des communes mentionnées au septième alinéa du même article, (JO 26 juillet 2013). 25 juillet 2013 : Ordonnance n modifiant le cadre juridique de la gestion d actifs, (JO du 27 juillet 2013). Décret n pris pour l application de l ordonnance n du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d actifs, (JO du 30 juillet 2013). Décret n Placement de trésorerie des organismes HLM, (JO 30 juillet 2013). 26 juillet 2013 : loi n Emprunts par des organismes HLM, (JO 27 juillet 2013). 30 juillet 2013 : Décret n relatif à l évolution de certains loyers dans le cadre d une nouvelle location ou d un renouvellement de bail, pris en application de l article 18 de la loi n du 6 juillet 1989, (JO du 31 juillet 2013). Décret n relatif à la réalisation et à l affichage du diagnostic de performance énergétique dans les bâtiments accueillant des établissements recevant du public de la 1 ère à la 4 ème catégorie, (JO du 1 er août 2013). AOÛT 1 er aout 2013 : mise à jour du BOFiP : Publication de mesures transitoires suite à l abrogation de la disposition qui prévoyait que les cessions d immeubles achevés depuis moins de cinq ans et acquis en tant qu immeubles à construire par le vendeur étaient soumises à TVA (BOI-TVA- IMM ). 2 août 2013 : décret n relatif à la mise en place du service de communication électronique au public des informations permettant l'appréciation de la valeur vénale des immeubles à des fins administratives ou fiscales, (JO du 7 août 2013). 6 août 2013 : prise de position formelle de l administration relativement au traitement au regard de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France du retour d un immeuble de bureaux à sa destination originelle après une affectation temporaire à un autre usage. 27 août 2013 : décret n modifiant le décret n du 12 mars 2012 relatif aux enveloppes minimales et maximales des emplois de la participation des employeurs à l effort de construction et relatif aux clauses types applicables aux sociétés immobilières mentionnées à l article L du code de la construction et de l habitation, (JO du 29 août 2013). SEPTEMBRE 3 septembre 2013 : décret n relatif aux bases de données notariales portant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux, (JO du 3 septembre 2013). 17 septembre 2013 : décret n relatif aux modalités d attribution de la prime exceptionnelle d aide à la rénovation thermique des logements privés, (JO du 19 septembre 2013). 25 septembre 2013 : décret n relatif au Fonds national d accompagnement vers et dans le logement, (JO du 27 septembre 2013). 26 septembre 2013 : décret n modifiant le décret n du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, (JO du 26 septembre 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 49

50 OCTOBRE 1 er octobre 2013 : décret n relatif au contentieux de l urbanisme, (JO du 2 octobre 2013). 3 octobre 2013 : Ordonnance n relative à la procédure intégrée pour le logement, (JO du 4 octobre 2013). Ordonnance n relative au développement de la construction de logement, (JO du 4 octobre 2013). Ordonnance n relative à la garantie financière en cas de vente en l état futur d achèvement. Décret n visant à favoriser la construction de logements, (JO du 4 octobre 2013). 8 octobre 2013 : mise à jour du BOFiP relativement à la réduction d impôt Duflot (BOI-IR-RICI et BOI- IR-RICI ). 18 octobre 2013 : Décret n relatif aux conditions d aliénation des terrains du domaine privé des établissements publics de l Etat, ou dont la gestion leur a été confiée par la loi, prévue à l article L du code général de la propriété des personnes publiques en vue de la réalisation de programmes de construction de logements sociaux, (JO du 20 octobre 2013). Décret n établissant la liste des établissements publics de l Etat mentionnée à l article L du code général de la propriété des personnes publiques, (JO du 20 octobre 2013). 30 octobre 2013 : Décret n relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments nouveaux, (JO du 3 novembre 2013). Arrêté modifiant l arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovations de certains bâtiments existants en France métropolitaine, (JO du 3 novembre 2013). NOVEMBRE 6 novembre 2013 : mise en place à titre expérimental pour Paris et le Limousin du nouveau service d évaluation immobilière de l administration fiscale «Patrim». 7 novembre 2013 : décret n fixant les modalités de mise en place et de fonctionnement des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels et des commissions départementales des impôts directs locaux, (JO du 9 novembre 2013). 13 novembre 2013 : publication de la loi n du 12 novembre 2013 habilitant le Gouvernement à simplifier les relations entre l'administration et les citoyens. 15 novembre 2013 : Arrêté portant création d'un traitement de données à caractère personnel relatif à l'enregistrement des demandes de logement locatif social dénommé «Numéro unique», (JO du 29 novembre 2013). Arrêté relatif à l actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d aménagement, (JO du 12 décembre 2013). 18 novembre 2013 : Décret n relatif aux conditions de vente de logements par les organismes d habitations à loyer modéré, (JO du 20 novembre 2013). Arrêté fixant les modalités de déclaration, de calcul et de paiement de la cotisation additionnelle due à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), (JO du 19 novembre 2013). Commentaires administratifs relativement à la loi de transposition de la directive 2010/45/UE - DLF: BOI-TVA- DECLA et suivants CF: BOI-BIC-CHG , BOI-BIC-DECLA et suivants. BOI-CF-DG-20, BOI-CF-COM et suivants. 25 novembre 2013 : communication de la Commission Européenne visant à modifier la directive 2011/96/UE (Référence : 2013/0400). DÉCEMBRE 2 décembre 2013 : arrêté relatif à l actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d Ile-de- France, (JO du 29 décembre 2013). 4 décembre 2013 : décret n relatif aux seuils au-delà desquels une personne morale réalise un audit énergétique, (JO du 7 décembre 2013). 7 décembre 2013 : publication de la loi n du 6 décembre 2013 relative à la lutte contre la fraude fiscale et la grande délinquance économique et financière. 12 décembre 2013 : La ratification de la convention fiscale en matière de droits de succession signée le 11 juillet 2013 entre la France et la Suisse a été rejetée par le législateur helvétique. Mise à jour du BOFiP relativement à la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (BOI-IF-AUT-50-10). 20 décembre 2013 : mise à jour du BOFiP relativement à la taxe sur les terrains devenus constructibles : actualisation des coefficients d érosion monétaire pour 2014 (BOI- ANNX ). 27 décembre 2013 : Décret n portant approbation du schéma directeur de la région d Ile-de-France, (JO du 28 décembre 2013). Décret n relatif aux dispositions particulières à l octroi aux syndicats de copropriétaires d avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d améliorer la performance énergétique des logements anciens, (JO du 31 décembre 2013). 30 décembre 2013 : Publication de la loi n du 29 décembre 2013 de finances pour Publication de la loi n du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour Lefèvre Pelletier&associés Avocats

51 Contacts Contact Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) [email protected] Silke Nadolni Responsable du département immobilier Tél. : +33 (0) [email protected] Ont participé à la rédaction de cette brochure, sous la direction de Sidonie Fraîche-Dupeyrat et Olivia Michaud : Christine Bernardo, Nicolas de Bengy, Jacques-Henry de Bourmont, Karine Bézille, Véronique Bruchet, Frédérique Chaillou, Hanan Chaoui, Hélène Cloëz, Clémentine Cointreau, Aurélie Dauger, Pascaline Déchelette-Tolot, Franck Denis, Rita Jacques, Virginie Julien, Doumedia Kim, Véronique Lagarde, Benoit Louis, Aurélien Mallaret, Stella Mariani, Pauline Marius, Olivier Ortega, Béatrice Parance, Philippe Pelletier, Antonia Raccat, Jeremy Regade, Vincent Reynaud, Mathieu Selva-Roudon, Marie-Odile Vaissié, Ariane Zarrabi-Costa. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 51

52 Lefèvre Pelletier&associés Avocats Lefèvre Pelletier & associés est l un des premiers cabinets d avocats en France. Le cabinet accompagne ses clients français et étrangers en s appuyant sur la complémentarité des compétences de ses équipes en toutes matières du droit des affaires, en conseil comme au contentieux. PARIS, France 136, avenue des Champs Elysées Paris France Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) I [email protected] ALGER, Algérie Lotissement Bensmaia Villa 16B Parc Poirson El Biar Alger Algérie Tél. : +212 (0) I [email protected] CASABLANCA, Maroc 269 Boulevard Zerktouni 2 e étage, N Casablanca Maroc Tél. : +212 (0) Fax : +212 (0) I [email protected] FRANCFORT, Allemagne Savignystr. 18, D Frankfurt am Main Allemagne Tél. : +49 (69) Fax : +49 (69) I [email protected] GUANGZHOU, Chine Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu Guangzhou Chine Tél. : Fax : I [email protected] HONG KONG, Chine 44/F, Cosco Tower, Unit Queen's Road Central Hong Kong Tél. : Fax : I [email protected] MUNICH, Allemagne Weißenburger Straße 10, D München Allemagne Tél. : Fax : I [email protected] SHANGHAI, Chine 41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road Lu Wan District -Shanghai Chine Tél. : Fax : I [email protected]