Diagnostic de la. communauté de communes du Val de Noye

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1 Etude de stratégie habitat Diagnostic de la communauté de communes du Val de Noye 04/06/2012

2 SOMMAIRE INTRODUCTION... 2 I. LA DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE... 2 A. UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE FORTE... 2 B. UNE DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE D ABORD LIEE A LA VITALITE DU SOLDE NATUREL... 2 C. GAIN DE POPULATIONS ORIGINAIRES D AMIENS ET PERTE DE POPULATION AVEC LE RESTE DE LA FRANCE (HORS PAYS DU GRAND AMIENOIS).. 2 D. UN EXCEDENT MIGRATOIRE CIBLE SUR LES ANS ET LES FAMILLES... 2 E. DES LOCATAIRES SORTANT DES PROPRIETAIRES ENTRANT... 3 F. UNE CROISSANCE DE MENAGES SURTOUT IMPUTABLE A L AUGMENTATION DU NOMBRE D HABITANTS (SINGULARITE DANS LE PAYS)... 3 G. UN REVENU MEDIAN ELEVE... 3 II. LE PARC PRIVE... 4 A. PEU DE LOGEMENTS LOCATIFS PRIVES... 4 B. MOINS DE 30% DU PARC ANCIEN EST INCONFORTABLE UN DES TAUX LES PLUS FAIBLES DU PAYS DU GRAND AMIENOIS... 4 C. UN PARC POTENTIELLEMENT INDIGNE DE 163 LOGEMENTS... 4 D. 45 % DU PARC PRIVE D AVANT 1975 ENERGIVORE SOIT 977 LOGEMENTS... 4 E. UNE FAIBLE VACANCE DES LOGEMENTS... 4 III. L EQUILIBRE DES MARCHES IMMOBILIER ET FONCIER... 5 A. UNE FAIBLE ROTATION DES LOGEMENTS MAJORITAIREMENT OCCUPES PAR DES PROPRIETAIRES... 5 B. UN MARCHE IMMOBILIER DE L ACHAT VENTE EQUILIBRE (SINGULARITE DANS LE PAYS) DANS UN CONTEXTE OU LE MARCHE MARQUE LE PAS DEPUIS C. UN MARCHE IMMOBILIER A PLUSIEURS VITESSES SELON LA PROXIMITE A L AGGLOMERATION D AMIENS... 5 D. UN MARCHE LOCATIF A LA FOIS FAIBLE ET TENDU... 5 E. DE NOMBREUSES CATEGORIES DE POPULATION ONT DES DIFFICULTES POUR SE LOGER... 6 IV. LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL... 6 A. PEU DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX... 6 B. UNE PRESSION FORTE DE LA DEMANDE... 6 C. UN EFFORT DE RATTRAPAGE ENTRE 2006 ET V. LE LOGEMENT ET LES STRUCTURES D HEBERGEMENT POUR LES PERSONNES AGEES... 6 A. UNE POPULATION JEUNE (EN COMPARAISON DU PAYS) ET UN PROCESSUS DE VIEILLISSEMENT RALENTI... 6 B. UNE INSUFFISANCE DE PLACE EN STRUCTURES MEDICALISEES OU NON... 7 C. UNE DEMANDE DE LOGEMENT DE PLAIN PIED... 7 VI. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS... 7 A. UNE FORTE DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION... 7 B. UNE DENSITE DE CONSTRUCTION SIMILAIRE A CELLE DES 11 COMMUNAUTES DE COMMUNES DU PAYS DU GRAND AMIENOIS... 8 CC Val de Noye 1

3 INTRODUCTION Cette partie reprend brièvement le diagnostic issu de la phase I de l étude pour en extraire les principaux faits saillants qui concernent la communauté de communes du Val de Noye. De manière à rendre cette synthèse apte à éclairer les enjeux propres à la communauté de communes du Val de Noye, des titres porteurs de sens ont été choisis pour résumer brièvement les faits marquants qui la caractérisent. I. LA DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE A. UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUEFORTE Depuis 1975, la communauté de communes du Val de Noye affiche des taux de croissance de population importants. Sur la dernière période du recensement ( ), la population a progressé à un rythme annuel de 0.9 % (+soit 76 personnes par an). Il s agit de la croissance de population la plus rapide des EPCI du pays du Grand Amiénois, loin devant la croissance moyenne du pays (0.2 % an). B. UNE DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE D ABORD LIEE A LA VITALITE DU SOLDE NATUREL Le gain de population de la communauté de communes du Val de Noye (+76 personnes / an) s explique par le cumul d un solde naturel positif (+47 personnes / an) et d un solde migratoire positif (+29 personnes / an). La croissance due au solde naturel (+47 / personnes par an soit % an) est la plus importante dans le pays du Grand Amiénois après celle de la communauté d agglomération d Amiens Métropole (+0.6% / an). C. GAIN DE POPULATIONS ORIGINAIRES D AMIENS L excédent migratoire de la communauté de communes est lié à l afflux net de personnes en provenance d Amiens Métropole (+383 personnes en 5 ans). Il est à noter que la communauté de communes du Val de Noye gagne des habitants vis-à-vis du reste du territoire français (+89 personnes en 5 ans). D. UN EXCEDENT MIGRATOIRE CIBLE SUR LES ANS ET LES FAMILLES L excédent migratoire de la communauté de communes du Val de Noyeconcerne : Plus particulièrement les tranches d âges comprises entre 25 et 34 ans des familles d au moins trois personnes. CC Val de Noye 2

4 E. DES LOCATAIRES SORTANT DES PROPRIETAIRES ENTRANT Il est à noter également que les personnes qui entrent dans la communauté de communes du Val de Noyedeviennent majoritairement propriétaires dans ce territoire. A l inverse, les personnes qui quittent la communauté de communes deviennent majoritairement locataires. F. UNE CROISSANCE DE MENAGESSURTOUT IMPUTABLE A L AUGMENTATION DU NOMBRE D HABITANTS(SINGULARITE DANS LE PAYS) Le nombre de ménages a augmenté de 52 ménages par an en moyenne sur la période Cette augmentation du nombre de ménages est imputable en premier lieu à la croissance démographique (+30 ménages / an) et en second lieu à la baisse de la taille moyenne des ménages (+22 ménages / an). Cette situation de la communauté de communes du Val de Noye est singulière par rapport au pays du Grand Amiénois où la croissance des ménages s explique davantage par la baisse du nombre de personnes par ménage qu à l augmentation du nombre d habitants. Elle partage néanmoins cette caractéristique avec trois autres EPCI : les communautés de communes du Bernavillois, de la Région de Oisemont et du Sud-Ouest amiénois. Comme dans tous les EPCI de la couronne Sud (Région de Oisemont, Sud-Ouest amiénois, Canton de Conty, Val de Noye) ces ménages supplémentaires ont surtout été accueillis dans les communes rurales. G. UN REVENU MEDIAN ELEVE La communauté de communes du Val de Noye présente un revenu médian par UC de Il s agit d un revenu supérieur de 10 % à la moyenne du pays du Grand Amiénois ( ) qui figure parmi les plus importants parmi les EPCI qui composent ce territoire. De manière générale pour le pays du Grand Amiénois, les communes les plus riches se situent dans la première couronne autour d Amiens et les revenus ont tendance à diminuer avec l éloignement du centre (deuxième et troisième couronne). Conséquence logique, la part de ménage vivant en dessous du seuil de pauvreté dans ce territoire est l une des plus faible (13.6%) dans le Grand Amiénois loin derrière Amiens Métropole et les communautés de communes du Doullennais et Région de Oisemont où environ 1 ménage sur 5 vit sous le seuil de pauvreté. Le revenu médian dans la communauté de communes du Val de Noye a connu la plus forte progression dans les 5 dernières années. De manière générale, les plus fortes progressions concernent le quart sud est du territoire (Val de Noye, Val de Somme, mais également Avre Luce Moreuil situé en dehors du pays du Grand Amiénois). CC Val de Noye 3

5 II. LE PARC PRIVE A. PEU DE LOGEMENTS LOCATIFS PRIVES Le parc privé d habitat est majoritairement composé de propriétaires (8 logements sur 10 environ). Les résidences principales construites avant 1949 représentent 47.7 % du parc de logement. Ce taux de logements anciens est supérieur à la moyenne observée dans le pays du Grand Amiénois (43.6%). B. MOINS DE 30% DU PARC ANCIEN EST INCONFORTABLE UN DES TAUX LES PLUS FAIBLES DU PAYS DU GRAND AMIENOIS 28.3 % des logements privés construits avant 1949 dans le territoire communautaire peuvent être qualifiés d inconfortable (logements manquant d au moins un élément de confort parmi la salle de bain, le chauffage central ou électrique).il s agit de l un des taux d inconfort les plus faibles parmi les EPCI du pays du Grand Amiénois. C. UN PARC POTENTIELLEMENT INDIGNE DE 163 LOGEMENTS Le parc potentiellement indignequi représente la partie du parc de logement en plus mauvais état et dans lequel résident des ménages à ressources modestes (inférieurs à 60 % des plafonds HLM), atteint 4.8% du parc privé (163 logements). Il s agit de l une des proportionsles plus faibles parmi les EPCI du pays du Grand Amiénois (6.4% en moyenne à l échelle du pays du Grand Amiénois). D. 45 % DU PARC PRIVE D AVANT 1975 ENERGIVORE SOIT 977 LOGEMENTS Un peu plus des deux tiersdes résidences principales du parc privé de la communauté de communes du Val de Noye date d avant la première réglementation thermique de Cette importance du parc construit avant cette date explique les médiocres performances thermiques des logements dans le territoire communautaire. 45 % des logements du parc privé (soit 977 logements) daté d avant 1975 relèveraient en effet des étiquettes énergie F & G qui caractérisent les logements les plus énergivores. E. UNE FAIBLE VACANCE DES LOGEMENTS La vacance des logements dans la communauté de communes du Val de Noye figure parmi les plus faibles parmi les EPCI du Pays du Grand Amiénois. Elle atteint 4.9% contre 5.9% sur l ensemble du pays du Grand Amiénois. Le taux de vacance dans le parc ancien construit avant 1949 est plus important (6.8%) mais il reste parmi les plus faibles dans le pays du Grand Amiénois. CC Val de Noye 4

6 III. L EQUILIBRE DES MARCHES IMMOBILIER ET FONCIER A. UNE FAIBLE ROTATION DES LOGEMENTS MAJORITAIREMENT OCCUPES PAR DES PROPRIETAIRES Le marché immobilier de la communauté de communes du Val de Noye est peu animé : seules 4.8% des résidences principales ont fait l objet d un changement d occupants en moyenne par an sur 2006 et Ce taux est de 6.3% dans le département de la Somme et de 6.6% en France Métropolitaine. Cette faiblesse de l activité du marché immobilier peut s expliquer par la structure existante du parc de logement : Le parc en propriété occupante étant majoritaire, les ménages de la communauté de communes du Val de Noyesont moins impactés par des choix de mobilité résidentielle. Les propriétaires déménagent en effet moins souvent que les locataires eu égard au coût engendré par la mobilité résidentielle (coût de déménagement, coût de transactions, coût du crédit bancaire). Le parc locatif (social et privé) étant faiblement représenté dans la communauté de communes du Val de Noye, la rotation dans le parc immobilier est également faible. B. UN MARCHE IMMOBILIER DE L ACHAT VENTE EQUILIBRE (SINGULARITE DANS LE PAYS) DANS UN CONTEXTE OU LE MARCHE MARQUE LE PAS DEPUIS 2008 Contrairement à la situation générale qui prévaut dans le pays du Grand Amiénois, le marché immobilier de l achat vente dans la communauté de communes du Val de Noye apparaît équilibré. Cette situation est tout à fait singulière puisqu à l échelle du pays du Grand Amiénois, le marché immobilier a marqué le pas depuis 2008 avec une offre de logements à la vente jugée supérieure à la demande sur tous les types de logements (pavillons, maisons mitoyennes et maisons de campagne). C. UN MARCHE IMMOBILIER A PLUSIEURS VITESSES SELON LA PROXIMITE A L AGGLOMERATION D AMIENS Le marché immobilier n est pas homogène sur l ensemble du territoire : les communes situées en bordure de la communauté d agglomération d Amiens Métropole et les communes situées à l Ouest à proximité de l A16 sont soumises à une plus forte pression des prix immobiliers autour de / m² compte tenu de la proximité au pôle central d Amiens. Ailleurs les prix moyens se situent à un niveau de 1550 / m². D. UN MARCHE LOCATIF A LA FOIS FAIBLE ET TENDU La situation du marché locatif est jugée tendue aussi bien par les agences immobilières que par les communes (enquête octobre novembre 2012)avec une offre déficitaire par rapport à la quantité de logement nécessaire pour répondre à toute la demande. Compte tenu de l insuffisance de l offre locative, les agences immobilières estiment nécessaire une offre locative supplémentaire faite de maisons 3 chambres respectant les normes de performance énergétiquesur Ailly-sur-Noye. CC Val de Noye 5

7 E. DE NOMBREUSES CATEGORIES DE POPULATION ONT DES DIFFICULTES POUR SE LOGER De manière générale, l enquête réalisée auprès des communes a montré que pour la communauté de communes du Val de Noye, seules les familles aux revenus aisés n avaient pas de difficultés à trouver un logement correspondant à leurs projets immobiliers et à leur solvabilité. Dans tous les autres cas (jeunes professionnels, ménages aux revenus modestes, personnes âgées), les possibilités de se loger s avèrent plus difficiles, voire même très difficiles. IV. LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL A. PEU DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX La communauté de communes du Val de Noye avec 130 logements locatifs sociaux affiche un taux de logement locatif social de 3.8%. Ce taux est très inférieur à la moyenne que l on observe dans les 11 communautés de communes du pays du Grand Amiénois (6.4%). B. UNE PRESSION FORTE DE LA DEMANDE Si le nombre de demande en instance est assez faible (79 demandes d entrées dans le parc social) dans la communauté de communes du Val de Noye, la pression exercée sur le parc locatif social existant apparaît assez forte compte tenu de la faiblesse de celui ci (130 logements sociaux). La demande en instance représente donc 61 % du parc social. Il s agit d une pression forte qui caractérise globalement la première couronne autour d Amiens Métropole (Canton de Conty, Val de Noye, Bocage Hallue, Ouest amiens). C. UN EFFORT DE RATTRAPAGE ENTRE 2006 ET 2009 La communauté de commune enregistre néanmoins une bonne performance dans le domaine de la construction de logements sociaux dans les années 2006 à L effort de production annuel de logements locatifs sociaux atteint 3.46 % alors qu il n est que de 2.6 % en moyenne dans les 11 communautés de communes du Pays. V. LE LOGEMENT ET LES STRUCTURES D HEBERGEMENT POUR LES PERSONNES AGEES A. UNE POPULATION JEUNE(EN COMPARAISON DU PAYS) ET UN PROCESSUS DE VIEILLISSEMENT RALENTI La communauté de communes du Val de Noye est l EPCI le plus jeune dans le pays du Grand Amiénois derrière la communauté de communes du Bocage et de l Hallue. On y compte environ 1.4 personnes de moins de 20 ans pour une personne de plus de 60 ans. En comparaison, dans le pays du Grand Amiénois, on compte seulement 1.3 personne de moins de 20 ans pour une personne de plus de 60 ans. CC Val de Noye 6

8 Le processus de vieillissement de la population est également moins rapide que le pays du Grand Amiénois. Si la proportion des personnes de plus de 60 ans augmente par rapport à celle des personnes de moins de 20 ans, cette progression se produit de manière ralentie par rapport au pays du Grand Amiénois. B. UNE INSUFFISANCE DE PLACE EN STRUCTURES MEDICALISEESOUNON Compte tenu de la question du vieillissement de la population qui se pose de manière générale dans le pays du Grand Amiénois, la question d une offre immobilière adaptée aux seniors n est pas marginale. Il est à noter que : l offre d hébergement médicalisé est inexistante dans la communauté de communes, L offre de places en structures non médicalisées est inférieure à la demande. C. UNE DEMANDE DE LOGEMENT DE PLAIN PIED L enquête auprès des agences immobilières montre un potentiel de marché à Conty sur les maisons de plain pied. Les personnes âgées expriment en effet une demande importante sur ce type de logement localisé dans les pôles structurants et les bourgs pour se rapprocher des aménités urbaines. VI. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS A. UNE FORTE DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION La dynamique de la construction neuve dans la communauté de communes du Val de Noye est la plus forte parmi les EPCI du pays du Grand Amiénois. Dans la décennie 2000, sur ce territoire, le nombre de logements neufs construit annuellement représentait 1.40% du parc existant au dernier recensement INSEE (0.94 % en moyenne pour le pays). La production de logements neufs dans la communauté de communes du Val de Noyes est répartie de la façon suivanteentre 2006 et 2010 : 63 % dans de l individuel diffus sans procédure 20 % dans de l individuel diffus avec procédure (lotissement ou zac) 9% dans de l individuel groupé (opération de promoteurs ou de bailleurs) 8 % dans du collectif La part des logements individuels diffus (63%) construit en dehors de toute procédure de lotissement ou de ZAC se situe juste au dessus de la moyenne par rapport aux 11 communautés de communes du pays du Grand Amiénois (61%). CC Val de Noye 7

9 B. UNE DENSITE DE CONSTRUCTION SIMILAIRE A CELLE DES 11 COMMUNAUTES DE COMMUNES DU PAYS DU GRAND AMIENOIS Par ailleurs, la densité moyenne de construction observée dans le territoire se situe autour de 8.4 logement à l hectare soit une taille moyenne de parcelle qui s établit autour de 1 190m². Il s agit d une densité de construction similaire à celle observée dans les 11 communautés de communes du pays du Grand Amiénois (8.3 logements à l hectare soit m² en moyenne pour une parcelle). CC Val de Noye 8