I. Les crédits immobiliers ont enregistré une croissance soutenue tant au niveau de la production que de l encours

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1 NOTE RELATIVE A L ENQUETE SUR LES CREDITS IMMOBILIERS Le secteur immobilier connait un essor important sous l impulsion conjuguée des actions des pouvoirs publics et d une politique d offre de crédit plus adaptée aux besoins de la clientèle. Les banques ont, dans ce contexte, accru de manière significative leurs concours à ce secteur et se livrent à une rude concurrence en vue d améliorer leurs parts de marché. Face à ces évolutions et en complément des informations reçues du secteur bancaire mensuellement, Bank Al-Maghrib mène auprès des banques une enquête annuelle pour collecter des données plus détaillées sur les indicateurs et les risques liés à l activité de crédit immobilier. Les résultats de l enquête relative à l année 2007 sont présentés ci-après. I. Les crédits immobiliers ont enregistré une croissance soutenue tant au niveau de la production que de l encours 1. Le développement des crédits immobiliers a été marqué par une hausse plus prononcée des prêts destinés à la promotion immobilière Evolution de l'encours des crédits immobiliers Crédits immobiliers Total crédits sains Part des crédits immobiliers dans le total % 20% 10% 0% Soutenu par un marché en pleine expansion, l investissement immobilier constitue le principal motif d endettement des ménages. Dans ce contexte, les banques ont fortement accru leurs concours au secteur immobilier. La croissance des crédits à la promotion immobilière 1 a été plus prononcée que celle enregistrée par les crédits à l habitat 2. Sur la base des documents comptables communiqués par les banques, l encours des crédits immobiliers s est accru de 33% (28% à fin 2006) à 107,5 milliards, soit 28% des crédits sains à fin 2007, contre 27% un an auparavant. L encours des crédits à l habitat, avec une part de 79% de l encours total du crédit immobilier, s est apprécié de 28% à 85 milliards de dirhams, représentant 14% du PIB contre 13% en 2006, soit un taux proche de celui de la Hongrie et supérieur à celui de quelques pays à niveaux d économie comparables, mais très en deçà des taux affichés par certains pays avancés notamment les USA et l Espagne. L encours de crédits à la promotion immobilière a enregistré une hausse de 59% à 22 milliards de dirhams. 1 Les crédits à la promotion immobilière correspondent aux crédits consentis aux promoteurs immobiliers et ce, quelles que soient les modalités de leurs utilisations (crédits pour achat de terrains, crédits de démarrage, crédits d accompagnement, crédits de stocks dans l attente de la vente, ). 2 Les crédits à l habitat sont accordés aux particuliers pour la construction, l acquisition ou l aménagement de logements.

2 Crédits à l'habitat par rapport au PIB à fin 2006 (en%) Etats-Unis Espagne Malaisie France Afrique du Sud Italie Hongrie Maroc Jordanie Turquie Egypte 2% 4% 9% 15% 13% 21% 27% 32% 36% 55% 73% Ventilation de l'encours des crédits à l'habitat entre prêts soutenus par l'etat et prêts libres 13% 13% 87% 87% 11% 89% 14% 86% 2004 Prêts libres Prêts soutenus par l'etat La part des crédits à l habitat libres (non soutenus par l Etat) a baissé de 3 points à 86%, alors que celles des prêts soutenus par l Etat a augmenté de 3 point à 14%. Les garanties émises en faveur des bénéficiaires de cette dernière catégorie de prêt ont totalisé à fin décembre 2007 : - 8,5 milliards de dirhams au titre de FOGALEF 3-4,3 milliards de dirhams au titre de FOGARIM 4-6 millions de dirhams au titre du FOGALOGE 5. 3 Fonds de garantie de prêts destinés à financer l accès à la propriété des adhérents de la fondation Mohammed VI de promotion des œuvres sociales de l Education Formation. 4 Fonds de garantie pour les revenus irréguliers et modestes. 5 Fonds de garantie des prêts au logement en faveur du personnel du secteur public. 2

3 Evolution de la production des crédits à l'habitat Prêts soutenus par l'etat Prêts libres La production des crédits à l habitat s est élargie de 43% à 28 milliards, dont 17% a concerné les crédits soutenus par l Etat. Le montant moyen par prêt a progressé de 216 mille dirhams à 287 mille d une année à l autre. Une baisse est toutefois constatée pour les prêts soutenus par l Etat dont le montant moyen par prêt est passé de 211 mille à 162 mille dirhams, attestant la diversification du portefeuille et le ciblage de nouvelles catégories de population. Quant aux prêts libres, leur montant moyen s est élevé de 0 mille à 340 mille dirhams. Milliards de dirhams Evolution du nombre de bénéficiaires et de la production des crédits à l'habitat Production des crédits à l'habitat Nombre de bénéficiaires des crédits à l'habitat Le nombre de bénéficiaires des crédits à l habitat au titre de l année 2007 s est accru de 8% à 98 mille clients contre 19% un an auparavant. Cette baisse concerne une seule banque. Hors cet établissement, le nombre de bénéficiaires a augmenté de 15% contre 11% en La production des crédits destinés à la promotion immobilière a plus que doublé pour atteindre 11 milliards de dirhams. 2. La distribution des crédits à l habitat est relativement concentrée dans les régions de Casablanca et Rabat Répartition géographique des crédits à l'habitat Oriental 4% Tanger-Tetouan 5% Sous-M assa- Drâa 5% Fes -Boulemane 5% M arrakech- Tensift-Al Houz 6% M eknès -Tafilalt 3% Autres 8% Rabat-Salé- Zemmour-Zaer 16 % Grand Casablanca 48% Les régions de Casablanca et de Rabat continuent à bénéficier de la plus grande part des crédits à l habitat, soit près de 64% de l encours total, toutefois, en baisse par rapport à 2006 (70%). 3

4 II. La politique d assouplissement des conditions d octroi de crédit s est maintenue 1. Les crédits à l habitat à taux variable se sont renforcés Evolution de l'encours des crédits à l'habitat selon le type de taux 27% % 36% 43% 49% 73% 70% 64% 57% 51% La part de l encours des crédits à l habitat à taux variable n a cessé de progresser pour atteindre 49% contre 43% un an auparavant. En termes de production, la part des crédits à l habitat à taux variable s est accrue d un point à 51% Taux fixe Taux variable Part des crédits à l'habitat à taux variable à fin 2006 (en%) Allemagne France Maroc Royaume Uni % % 43% 70% Comparativement à d autres pays, la part des crédits à l habitat à taux variable, ressortait à fin 2006, à moins de % pour la France et l Allemagne et à plus de 70% pour le Royaume uni et l Italie et de 90% pour le Luxembourg. Italie 70% Luxembourg 90% 2. La détente des taux d intérêt a été plus prononcée en 2007 Evolution des taux d'intérêt appliqués aux crédits à l'habitat 3% 3% 2% 56% 42% 40% 35% 22% 16 % 16 % 12 % 7% 10 % 10 % 9% 7% 5% 5% Les taux d intérêt ont poursuivi leur baisse. En effet, 44% des crédits ont été accordés à des taux d intérêt inférieurs à 6% contre 15% à fin 2006 seulement. 21% des crédits ont un taux d intérêt supérieur à 8% contre 29% en 2006 et 48% en <4% Entre 4% et 6% Entre 6% et 8% Entre 8% et 10 % Entre 10% et 12% Au-delà de 12 % 4

5 3. La durée initiale des crédits immobiliers s est davantage allongée Evolution de la durée initiale des crédits à l'habitat 6% 5% 2% 19 % 14 % 13 % <5 ans entre 5 et 10 a ns 58% 56% 47% entre 10 et 20 ans 25% 17 % > 20 ans 39% La part des crédits à l habitat dont la durée initiale est comprise entre 10 et 20 ans a été réduite de 9 points à 47% au profit de ceux dont la durée est supérieure à 20 ans qui a atteint 39% (25% à fin 2006). La part des crédits à l habitat d une durée supérieure à ans, bien qu en accroissement, demeure relativement faible (2%). En moyenne, la durée initiale des crédits à l habitat a atteint 18 ans contre 15,8 à fin 2006 et 14,5 à fin Durée moyenne des crédits à l'habitat à fin 2006 (en nombre d'années ) Maroc 16 France Royaume Uni Allemagne La durée moyenne des crédits à l habitat du Danemark, des Pays Bas et de l Allemagne atteint environ le double de celle constatée au Maroc en Pays-bas Danem ark Evolution de la durée initiale des crédits à la promotion immobilière 48% 50% 42% 40% 42% 32% < 2 ans entre 2 et 4 ans 25% 16 % 1% 1% 2% 1% entre 4 et 6 ans >6 ans La durée initiale des crédits à la promotion immobilière a, pour sa part, atteint 2,9 ans contre 2,6 à fin 2006 et 2,08 à fin En termes d encours, il ressort que les crédits dont la durée est inférieure à 4 ans ont vu leur part régresser de 82% à 74% tandis que la part revenant aux crédits dont la durée initiale est supérieure à 4 ans a progressé de 18% à 26% d une année à l autre. 5

6 4. Le taux d apport personnel s est stabilisé 39% Evolution du taux d'apport personnel des crédits à l'habitat 17 % 44% 76% 76% 17 % 17 % 7% 7% Selon 6 banques, représentant une part de marché de 60%, près de 76% de l encours des crédits à l habitat a un taux d apport inférieur à 10%, sans changement par rapport à l année dernière. < 10% entre 10% et 20% > 20% III. Le coût du risque de crédit est assez bien maîtrisé Les créances en souffrance sur les crédits à l habitat, au titre de l année 2007, a enregistré un taux de l ordre de 5%, en baisse par rapport à Cette baisse est attribuable notamment au rajeunissement du stock de crédits et au recouvrement des crédits facilité par la valorisation des actifs. Concernant les crédits garantis par FOGARIM, 60 dossiers ont été appelés en garantie, représentant 0,15% du volume des garanties cumulées. Toutefois, des impayés sont enregistrés sur d autres dossiers. Les créances en souffrance ont fait l objet d un provisionnement de près de 40% en moyenne, étant précisé que les dispositions de la circulaire de Bank Al-Maghrib régissant la classification des créances en souffrance prévoient un traitement favorable en termes de provisionnement. S agissant des créances en souffrance sur la promotion immobilière, leur encours s est établi à 2 milliards de dirhams. Il s agit, pour 96% de ce montant, de créances anciennes détenues par une seule banque. Conclusion * * * Le secteur de l immobilier semble être appelé à continuer sur son trend haussier compte tenu : - de l importance de la demande potentielle de logement émanant des ménages marocains qui se constituent chaque année ( ) 6 - de l offre soutenue par les pouvoirs publics : constitution de villes nouvelles, nécessité de résorption du déficit en logement cumulé ( )6, programmes de logements sociaux, valorisation des nouvelles zones à l urbanisation ainsi que des zones d aménagement progressif projetées - et de l accroissement du volume des investissements directs étrangers qui sont passés de 1,8 milliard en 2002 à 7,3 milliards en 2007 (+299%)6. 6 Données du Ministère de l Habitat, de l Urbanisme et de l aménagement de l espace 6

7 Parallèlement, les banques envisagent de continuer la même politique en matière de financement de l immobilier. Les concours des crédits devraient augmenter de 31% d ici fin Ces évolutions, si elles sont marquées par la baisse du coût du risque de crédit, il n en demeure pas moins qu elles sont accompagnées du développement des risques de transformation et de taux, dont la surveillance est renforcée. Avril