Robert Lerich - Fotolia S offrir une résidence se La résidence secondaire est une vraie institution en France. Du jeune couple au retraité, les Français sont de plus en plus nombreux à se laisser tenter par l achat d une résidence secondaire. Développement des TGV, 35 heures, possibilité de travailler à distance sont autant de raisons pour se lancer dans l aventure. Selon l INSEE, la France détient même le record du monde de la résidence secondaire avec près de 10 % des Français - et 20 % des Franciliens- possédant une maison de vacances. Soit près de 3 millions de maisons secondaires, contre 2,2 millions il y a dix ans. La qualité de vie avant tout Un bon investissement repose sur certains critères qui sont incontournables : - La surface : ne choisissez pas une surface trop grande. Elle sera lourde à entretenir tant en frais de chauffage qu en ménage. Une résidence secondaire n est pas une corvée, mais une détente ; - L emplacement : évitez d être dépendant de la voiture ou d une navette. La qualité de vie est précieuse en vacances. De même, optez pour un endroit desservi par train ou avion. Vous échapperez ainsi aux embouteillages et au stress de la route ; - Le coût : investissez à un coût raisonnable. Ne visez pas le super investissement. Se faire plaisir ne veut pas dire acheter n importe quoi n importe où. Avant de vous décider, faites le tour du marché, analysez les divers paramètres et pesez bien le pour et le contre de votre investissement. Pensez également à la revente. Si vous avez respecté tous les critères énoncés cidessus et notamment l emplacement et le confort, vous pourrez espérer réaliser une belle plus-value! Calculez votre budget Les prix d acquisition varient d une région à une autre, mais la tendance globale est à la hausse. En matière de financement, ni le prêt à taux zéro, ni le prêt 1 % logement ne peuvent financer une résidence secondaire. Le Plan Épargne Logement (PEL) peut être utilisé pour une acquisition dans le neuf. Pour bien calculer son budget, il faut également prendre en compte tous les frais annexes qui s ajoutent au prix d achat du bien. Page 10 - juillet - août 2007
Ça y est! Les vacances sont enfi n arrivées et vous comptez bien en profi ter pleinement. Allongé sur le sable ou vous ressourçant à la montagne ou à la campagne, vous vous dites : qu est-ce que j aimerais bien vivre ici! Alors n attendez plus. Faites comme un Français sur dix et offrez-vous une résidence secondaire pour les vacances... condaire Un rêve qui peut devenir réalité - Pensez aux charges classiques (électricité, chauffage, eau...) et aux frais d entretien si vous avez un jardin ou une piscine. Par ailleurs, une maison fermée une grande partie de l année se dégrade plus vite et se trouve plus exposée aux risques de fuites d eau, de gel. Même si le bien est en bon état, vous n êtes pas à l abri d imprévus. Prévoyez donc une réserve dans votre budget au cas où... - Comme tout propriétaire, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, de la taxe d habitation et d enlèvement des ordures ménagères. Avant d investir, renseignez-vous sur leur montant. En fonction de celui-ci vous pourrez peut-être changer de destination! - Enfin, pour l assurance, comptez en moyenne 10 % de plus que pour une résidence principale du fait des risques accrus de cambriolage ou d incendie. N oubliez pas de prendre en compte, dans votre budget global, vos frais de déplacement (essence, péages, train...). Neuf ou ancien? Selon vos goûts et vos projets, vous pourrez tout aussi bien craquer pour une chaumière normande, une longère vendéenne, un mas provençal ou préférer un appartement neuf dans un programme immobilier. Avec le neuf, pas de mètres carrés perdus et de dégagements inutiles, mais des espaces faciles à vivre, bénéficiant d une parfaite isolation acoustique et thermique. Vous serez à l abri des travaux et vous bénéficierez de nombreuses garanties (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale). À l inverse, l ancien aura plus de charme et d authenticité! juillet - août 2007 - Page 11
Caliel - Fotolia Pourquoi acheter une résidence secondaire? Les motivations sont multiples et variées : - Avoir un lieu pour se reposer : en effet, rien de mieux qu un endroit à soi, où l on peut revenir à l envie, en famille ou avec des amis, sans se tracasser de la réservation d un hôtel ou d une location de vacances ; - Acheter en vue d en faire sa résidence principale à l heure de la retraite ; - Se constituer un placement : les Français propriétaires de leur résidence principale voient souvent dans l acquisition d une résidence secondaire une façon de valoriser leur épargne et de réduire leur budget vacances. Vous pouvez également souhaiter acquérir une résidence secondaire dans un objectif de transmission du patrimoine. C est en effet un placement qui pourra faire l objet d une donation en faveur de vos enfants ou petits-enfants. Allier plaisir, rentabilité et réduction d impôts Pour atténuer les charges et le coût de la résidence secondaire, il est possible de la louer durant les périodes où vous ne l occupez pas. Se constituer des revenus locatifs Dommage de laisser votre maison de bord de mer fermée pendant de longs mois! Pourquoi ne pas la louer? Mais cela ne s improvise pas... Tout d abord, assurezvous que le bien mis en location répond aux attentes des futurs locataires et prévoyez, si besoin, certains travaux d aménagements. Ensuite, établissez un descriptif détaillé du bien. Quelques photos facilitent les choses! Une fois le locataire trouvé, rédigez un contrat de location détaillé. Pensez à demander un acompte de 25 à 30 % du prix de la location ainsi qu une caution qui couvrira les éventuelles dégradations. Une idée des tarifs de location à la semaine Villes Maison 3 chambres Faites la chasse au gaspi Pour revoir vos dépenses à la baisse, faites des économies d énergie. Dès l achat, grâce au diagnostic de performance énergétique, vous saurez si votre résidence secondaire est gourmande en énergie ou non. Vous pourrez alors envisager d installer de nouveaux équipements plus performants (isolation, changement de chaudière, installation de panneaux solaires...), sans oublier les avantages fiscaux qui en découleront. Que déclarer au fisc? Vous devez déclarer les loyers annuels perçus dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux car il s agit de locations meublées (les résidences secondaires sont rarement sans meubles). Si vos recettes annuelles n excèdent pas 76 300, vous pouvez bénéficier d un régime d imposition très simplifié : le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux). De ce fait, vous bénéficierez d un abattement de 71 % sur les loyers perçus. Marie-Christine Ménoire Appartement 2 chambres Antibes 1 300 à 2 500 800 à 1 000 Arcachon 1 100 à 2 500 800 à 1 000 Deauville 1 000 à 1 500 550 à 800 Narbonne-Plage 650 à 850 500 à 700 Quiberon 800 à 1 200 460 à 750 Saint-Jean-de-Luz 1 000 à 1 400 400 à 800 Page 12 - juillet - août 2007
Et les étrangers? Beaucoup d étrangers investissent en France. Les zones les plus concernées sont les littoraux atlantique et méditerranéen, les Alpes, la Savoie, la Dordogne et Paris. Les Britanniques sont surtout présents dans l ouest du territoire. Les Italiens achètent essentiellement dans les zones à proximité immédiate de leurs frontières. Les Allemands possèdent des résidences secondaires principalement sur le littoral méditerranéen et, à un moindre degré, sur l Atlantique. Les Belges, enfin, tout en ayant également une prédilection pour le littoral méditerranéen, témoignent d une présence beaucoup plus diversifiée sur l ensemble du territoire métropolitain. En Haute-Savoie, les Suisses sont à l honneur. juillet - août 2007 - Page 13
Qui n a jamais rêvé de s offrir un pied-à-terre à la mer, à la montagne ou même à la campagne. Irréalisable? Pas si sûr! Investir dans une résidence de tourisme Les zones de revitalisation rurale (ZRR) Vous souhaitez vous mettre au vert, pourquoi ne pas investir dans une résidence de tourisme classée en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). Instauré par la loi de finances 1999, ce dispositif est soumis au régime de la loi Demessine. Il favorise les investissements locatifs dans les zones peu connues du public, mais ayant un fort potentiel touristique (Massif Central, Hautes-Alpes, Savoie...). Ce type d investissement permet de disposer d une réduction d impôt de 25 % du montant de l investissement dans la limite de 50 000 pour une personne seule, et 100 000 pour un couple marié. Cette réduction est étalée sur 6 ans. Attention! Le dispositif Demessine devrait prendre fin le 31 décembre 2010. Tan Kian Khoon - Fotolia Investir dans une résidence de tourisme permet en effet de réduire considérablement votre note fiscale et de participer au développement de certaines régions tout en ayant un rendement assuré à la clé. Petit conseil toutefois : pour vous assurer une bonne rentabilité, sélectionnez l emplacement avec soin (environnement, dessertes...). Une attention particulière doit être portée sur la gestion et la fréquentation de la zone touristique. En montagne, par exemple, mieux vaut privilégier les stations bénéficiant d une saison d hiver et d été. Résidence de tourisme mode d emploi Les formules de résidences avec services sont plus en plus en vogue. Pour bénéficier de ce statut, il faut répondre à de nombreux critères. Ainsi, pour une résidence de tourisme, il devra s agir d un ensemble de chambres ou d appartements offerts à la location pour la semaine, la journée ou le mois à une clientèle touristique. Elle devra être dotée d un minimum de prestations et d équipements communs (accueil, restauration, service de ménage...). Pour investir dans une résidence de tourisme, rien de plus simple! Il suffit d acheter un logement neuf ou en état futur d achèvement et de signer un bail commercial de 9 ans (au minimum) avec l exploitant de la résidence. À l issue des 9 ans, l investisseur peut, conserver le bien pour lui-même, le donner en location de manière saisonnière ou enfin de signer un nouveau bail avec l exploitant. La société exploitante s occupe de vendre des séjours touristiques et de la gestion qui en découle (accueil, fonctionnement...). Le montant du loyer (net de charges) étant inscrit dans le bail commercial, que l appartement se loue ou pas, l exploitant devra verser le loyer pour lequel il s est engagé. Autre argument séduisant pour l investisseur : la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l achat du bien. Soit une économie de 19,6 % du prix hors taxe. Seule contrainte (si l on peut employer ce terme) : il est conseillé de conserver le bien pendant au moins 20 ans. Mais il n y a pas d obligation de garde. Si vous revendez avant 20 ans, la TVA sera remboursée au prorata. Par ailleurs, vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (sauf dans le cas d une résidence de tourisme dans une zone de revitalisation rurale où vous louez le bien nu, et non meublé, à l exploitant, dans quel cas les revenus tirés de la location sont des revenus fonciers). En revanche, vous entrez dans la catégorie des micro entreprises, ce qui vous permet de profiter d un abattement de 68 % sur le montant des recettes. Entre 4 à 6 % de rendement assuré Côté plage ou côté pistes, les résidences de tourisme sont avant tout un bon placement. L investisseur est en effet assuré d avoir un rendement entre 4 et 6 %, que le logement soit loué ou non. Le loyer perçu est net de toute charge de gestion et d entretien. Ce loyer est indexé chaque année en fonction de l évolution de l indice de référence des loyers. Enfin, sachez que vous pourrez profiter de votre placement et occuper le logement pour vos propres vacances entre 2 et 8 semaines par an. Une façon simple et efficace de conjuguer plaisir et rentabilité. MCM Page 14 - juillet - août 2007