«Le salon Indépendant de la Copropriété» 5 ème édition du salon de l ARC Gestion Juridique du Syndic Bénévole
I-Historique de la copropriété La coutume d Auxerre de 1561 «celui à qui appartient le bas est tenu de faire entretenir tout le tour du bas de la muraille,,tellement que le haut puisse porter dessus, et est tenu de faire le plancher dessus lui,,et celui qui a le dessus est tenu d en faire autant» L incendie de Rennes en 1720 Quand un menuisier met le feu à sa boutique, le feu se propage ensuite d immeuble en immeuble. Un certain nombre de raisons expliquent l'étendue de l'incendie : Proximité des bâtiments, Le fait qu ils soient remplis de réserves de bois pour l hiver
La copropriété : Un héritage du passé L article 664 du code civile «Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : «Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ; «Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ; «Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.» Evolution des idées et faits L article 664 est resté en vigueur jusqu à la promulgation de la loi du 28 juin 1938 qui est le premier texte qui organise collectivement la gestion d un immeuble. Notion de règlement de copropriété et de syndic.
II- La loi du 10 Juillet 1965 L article 664 du code civile «Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : «Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ; «Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ; «Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.» Evolution des idées et faits L article 664 est resté en vigueur jusqu à la promulgation de la loi du 28 juin 1938 qui est le premier texte qui organise collectivement la gestion d un immeuble. Notion de règlement de copropriété et de syndic.
II- La loi du 10 Juillet 1965 La Loi comporte 50 articles Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété. Chapitre II : Administration de la copropriété Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation. Chapitre IV : Reconstruction. Chapitre IV bis : Résidencesservices Chapitre V : Dispositions d ordre général. Son décret d application 67 Section I : Actes concourant à l établissement et à l organisation de la copropriété d un immeuble bâti Section II : Les assemblées générales de copropriétaires. Section III : Le conseil syndical. Section IV : Le syndic. Section IV bis : Dispositions particulières aux résidencesservices. Section VI : La comptabilité du syndicat. Section VII : Procédure.
II- La loi du 10 Juillet 1965 La Loi comporte 50 articles Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété. Chapitre II : Administration de la copropriété Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation. Chapitre IV : Reconstruction. Chapitre IV bis : Résidencesservices Chapitre V : Dispositions d ordre général. Son décret d application 67 Section I : Actes concourant à l établissement et à l organisation de la copropriété d un immeuble bâti Section II : Les assemblées générales de copropriétaires. Section III : Le conseil syndical. Section IV : Le syndic. Section IV bis : Dispositions particulières aux résidencesservices. Section VI : La comptabilité du syndicat. Section VII : Procédure.
Le caractère d ordre public de la loi Article 43 de la loi: «toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,42 et 46 de la loi, sont réputées non écrites» Les clauses d un RCP «illégale» sont nulles et supposées ne pas exister. Dans la pratique, le syndic doit qd mm appliquer le RCP car seule le juge peut constater la nullité d un clause
Qui peut être syndic Bénévole? Dérogation à la loi Hoguet. ( article 2 alinéa 2): «Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables : Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis» L article 28 du décret du 17 mars 1967 renforce cette disposition: «les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale» Le copropriétaire peut endosser la responsabilité d un syndic. La condition: être élu en Assemblée Générale.
Comment devenir Syndic Bénévole? Demander à votre syndic de porter la question de l élection du syndic bénévole à l ordre du jour la prochaine Assemblée Générale. La forme: en lettre RAR. Préparer votre proposition de contrat de syndic. Pourquoi? Rémunéré ou non. 9
Comment devenir Syndic Bénévole? Demander à votre syndic de porter la question de l élection du syndic bénévole à l ordre du jour la prochaine Assemblée Générale. La forme: en lettre RAR. Préparer votre proposition de contrat de syndic. Pourquoi? Rémunéré ou non. 10
Estimer les coûts induits par la gestion du Adhérer à L ARC syndic bénévole Pourquoi? Sécurisez votre gestion. L assurance du syndic bénévole Le suivi de gestion. Le traitement de la comptabilité. Le règlement de copropriété. La structure des charges. Les petites copropriété. ( article 14-3 ) Le temps nécessaire à la gestion. 11
Pourquoi bien préparer votre mandat de gestion? Les missions d un syndic. Article 18 de la loi du 10 Juillet 1965. La responsabilité du syndic bénévole. Ne pas sous-estimé la mission du syndic. Les éléments à prendre en compte. La taille, Les impayés, La structure des éléments d équipement commun. 12
Pourquoi bien préparer votre mandat de gestion? Les missions d un syndic. Article 18 de la loi du 10 Juillet 1965. La responsabilité du syndic bénévole. Ne pas sous-estimé la mission du syndic. Les éléments à prendre en compte. La taille, Les impayés, La structure des éléments d équipement commun. 13
Pourquoi bien préparer votre mandat de gestion? Les missions d un syndic. Article 18 de la loi du 10 Juillet 1965. La responsabilité du syndic bénévole. Ne pas sous-estimé la mission du syndic. Les éléments à prendre en compte. La taille, Les impayés, La structure des éléments d équipement commun. 13
Le règlement de copropriété b) Le Règlement de Copropriété : porté juridique Ce Document, opposable à tous les copropriétaires constituant ensemble la personne morale qu est un syndicat des copropriétaires, définit les parties communes générales, les parties communes spéciales, la structure de charge de la copropriété et les modalités d usages des parties communes et des parties privatives. Article 8 de la loi du 10 Juillet 1965: «Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l administration des parties communes.»
Le règlement de copropriété b) Le Règlement de Copropriété : porté juridique Ce Document, opposable à tous les copropriétaires constituant ensemble la personne morale qu est un syndicat des copropriétaires, définit les parties communes générales, les parties communes spéciales, la structure de charge de la copropriété et les modalités d usages des parties communes et des parties privatives. Article 8 de la loi du 10 Juillet 1965: «Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l administration des parties communes.»
Connaissez-vous d autres organisations? A.S.L, Union de syndicats, Association Foncière urbaine Dans quel cas est ce possible? Différence entre ensemble immobilier et groupe d immeuble bâti? 17 17
Le règlement de copropriété b) Le Règlement de Copropriété : porté juridique Ce Document, opposable à tous les copropriétaires constituant ensemble la personne morale qu est un syndicat des copropriétaires, définit les parties communes générales, les parties communes spéciales, la structure de charge de la copropriété et les modalités d usages des parties communes et des parties privatives. Article 8 de la loi du 10 Juillet 1965: «Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l administration des parties communes.»
Parties communes, Parties privatives : Comment savoir? Étape 1 : Le règlement de copropriété Étape 2 : en cas de non-réponse la loi article 2 et 3.
Les parties communes par défaut Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux dans le silence du RCP : Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d accès. Le gros-œuvre des bâtiments. Les coffres, gaines et têtes de cheminées Les locaux des services communs. Les passages et corridors. Les droits accessoires aux parties communes
Les Parties privatives par défaut. L article 2 de la loi. Notion de l usage exclusif.
Parties communes ou Privative? Le robinet d arrêt avant compteur? Le parquet sous une moquette? La pipe du w.c. L évacuation encastrée de la baignoire? La descente eaux usée dans sa partie avant le plancher du copropriétaire? Les fenêtres de l appartement? La porte palière? Le balcon?
ASSEMBLÉE SYNDIC CONSEIL SYNDICAL INFORME AVIS ET CONTROLE 18/10/2013 23
L assemblée Générale Périodicité : au moins une fois chaque année (article 7 décret). Qui convoque? : le syndic. Connaissez-vous des cas où une autre Connaissez-vous des cas où une autre personne peut convoquer l assemblée?
Qui peut convoquer L AG On doit convoquer : Sur demande du président du conseil syndical.( 8 jours après mise en demeure faite au syndic de provoquer une AG) Si on reçoit une demande écrite signée par au moins un quart des tantièmes du syndicat.
La convocation d Assemblée Générale Forme de la convocation Lieu de la réunion (commune de situation de l immeuble) Date et heure de la réunion. L ordre du jour de la réunion. Les documents annexes obligatoires Combien de temps avant l assemblée devez vous poster les lettres recommandées? L exception : L urgence
Comment diffuser la Convocation Par Mail? Lettre RAR? Emargement? Récépissé? La réponse se trouve dans l article 64 du décret!
La tenue de l AG 1/ Signature de la feuille de présence 2/ Président de séance, du ou des scrutateurs et du secrétaire. 3/ Ouverture de scéance. 4/ Présentation de la question. 5/ Débats. 6/ Vote. 7/ Résultat. 8/ fin de séance. 9/ Le secrétaire de l assemblée met en forme le procès verbal. 10/ Signatures.
Les règles de majorité Quelles sont les majorités que vous connaissez? Article 24 Article 25 Article 25-1 Article 26 Article 26-1
Exercice pratique majorité de l article 25 la copropriété comprend 1000 tantièmes. 900 sont présents ou représentés. Pour 501 Contre 300 Abstention 99 La décision est-elle adoptée? Sur quelle base?
Les charges de copropriétés L article 10 de la loi 10/07/1965. «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.»
Les charges de coprorpiété 1 ère catégorie : les services collectifs et les éléments d'équipement commun à répartir en fonction de l'utilité à l'égard de chaque lot. Exemple l ascenseur, le chauffage
Les charges de copropriété 2 ème catégorie : charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le recouvrement des charges Les lettres de relance simple. Lettre recommandée avec LRAR (Permet de faire courir les intérêts au taux légal - article 36 du décret) La sommation par huissier. La prise d hypothèque légal. La transmission du dossier à la juridiction. Option à tout moment :le protocole d accord Pour gagner la procédure il faut que les sommes soit liquides et exigibles!
Comment bien préparer son dossier? Pour gagner la procédure il faut que les sommes soit liquides et exigibles! Budget voté Pour la régularisation des charges - comptes approuvés Quelle procédure?
Les sinistres Quels sont les principaux risques couverts Quels sont les principaux risques couverts que vous connaissez?
L incendie, la foudre, l explosion. Les dégâts des eaux : rupture, débordements, fuites accidentelles, infiltrations à travers les toitures.. La tempête, la grêle, la neige. Les catastrophes naturelles et actes de terrorisme. Le vol. Le bris de glace. Garanties annexes : frais de recherche de fuites, honoraires d expert, du syndic..
Mise en situation Vous recevez l appel suivant : «J ai de l eau qui coule chez moi, envoyez-moi le plombier» Par groupe de deux préparez les suites à donner :
Mise ne situation suite 1/ Poser le maximum de question : D où vient la fuite? Est elle importante? S agit-il seulement d un peu d humidité sur le mur? Avez-vous vu chez votre voisin du dessus? Comment s appelle t il? Avez-vous ses coordonnées? Pouvez-vous passer le voir ce soir?
2/ N envoyez le plombier que si vous avez les accès et si les personnes n ont pas trouvé l origine. Pourquoi ne pas envoyer le plombier Pourquoi ne pas envoyer le plombier immédiatement?
Mise en situation - suite Si le plombier intervient il y aura une facture. Si la fuite est d origine privative exemple un joint de baignoire, la copropriété refusera via le conseil de prendre la facture en charge. Et le copropriétaire à l origine de la fuite refusera la facture en vous précisant qu il n a rien demandé..