état des lieux et perspectives de l offre hôtelière sur la Côte d Opale

L'HÔTELLERIE SUR LA CÔTE D'OPALE N 163 décembre 2013 état des lieux et perspectives de l offre hôtelière sur la Côte d Opale L offre d hébergement touristique d un territoire mérite une attention particulière car elle est à la fois un secteur d activité à part entière (de l ordre de 2 000 emplois sur la Côte d Opale) et un facteur d attractivité en tant que tel de nos territoires. La Côte d Opale avec 150km de côtes, plus de vingt millions de voyageurs transmanche et de nombreuses attractions touristiques, se doit d offrir une palette d hébergement répondant aux attentes des clientèles. La commission tourisme de la CCI Côte d Opale a sollicité la direction régionale des études afin de réaliser un état des lieux, le plus exhaustif possible, de l offre hôtelière et surtout forger des scénarios prospectifs pour identifier quels seraient les besoins futurs. Quelques tendances de fond Avant d observer le seul territoire de la Côte d Opale il convient de revenir sur les grandes tendances au niveau national (voire international) qui forgent les évolutions de l offre d hébergement touristique. Le web rebat les cartes En premier lieu, comme dans l ensemble de l activité, internet a bouleversé la commercialisation des hébergements touristiques et aujourd hui la majorité des réservations passe par ce média. Les deux principales conséquences sont d une part la prépondérance d intermédiaires quasiment incontournables qui tendent à rogner la marge des hébergeurs (le poids des commissions dans le chiffre d affaires a augmenté depuis 2008 de 0,9 point et s établit à 4,6% en 2012 d après In Extenso) et d autre part l émergence d une nouvelle offre d hébergement touristique liée à la simplification de la mise en relation entre loueur et hébergeur (le médiatique «airbnb» mais aussi l ensemble des sites dédiés à la mise en relation de particulier à particulier). Un marché qui évolue Les différents segments de marché de l hébergement touristique n évoluent pas tous de la même manière. En premier lieu, l hébergement non marchand (visite à la famille, amis ou résidence secondaire) a progressé de 5 points depuis 2005 et pèse aujourd hui pour plus de 65% du marché. Dans l hébergement marchand, l hôtellerie comme les campings voient leurs parts de marché diminuer au profit de la location meublée (gîtes, d hôtes) ou des résidences de tourisme. Une conjoncture délicate Le secteur de l hébergement touristique est indéniablement touché par les évolutions conjoncturelles. Au niveau national, les clientèles étrangères ont cependant comblé la baisse de fréquentation des clientèles nationales. Ce rééquilibrage concerne essentiellement la région parisienne qui capte à elle seule 53% des nuitées étrangères en France en hôtellerie (pour 25% des nuitées totales). Dans ce contexte, les hébergeurs peinent à répercuter sur leurs prix la hausse de leurs consommations intermédiaires (énergie ou loyer) ce qui pèse sur leurs marges. L investissement semble se maintenir mais cette tendance d ensemble s explique en partie par quelques opérations importantes dans l hôtellerie de luxe notamment à Paris.

Sur la Côte d Opale 39% des classés de la Côte d Opale sont en 1 et 2 étoiles Plus de 320 000 lits en hébergement touristique sur la Côte d Opale 45% 44% Offre d'hébergement sur la Côte d'opale pour 10 000 hab re de lits PART DE L offre Côte nationale d Opale 29% 25% 24% Hôtellerie établissements 179 2,6 6514 95,0 Hébergement meublé 13 028 4% 6% 10% 7% 16% unités 2949 43,0 Capacité 15 195 221,6 15 195 5% 9% Camping CÔTE D'OPALE FRANCE établissements emplacements Résidence secondaire 210 3,1 25 018 364,8 75 054 23% 13% 43 866 639,7 219 330 68% 72% Source : CCIR CCIT CO / DGCIS L offre d hébergement touristique de la Côte d Opale concentrée sur le littoral source : CCIR - CCIT CO / CRT / INSEE Comme au niveau national, l offre d hébergement touristique exprimée en nombre de lits est concentrée à près de 70% dans les résidences secondaires. Avec près de 44 000 résidences secondaires, la Côte d Opale concentre 80% de l offre régionale. Viennent ensuite les campings avec une capacité de l ordre de 75 000 lits. Cependant, la Côte d Opale présente une spécificité forte sur ce point du fait des emplacements résidentiels qui représentent plus de 85% de l offre. A l inverse, au niveau national plus de 75% de l offre est considérée de passage. De fait, il apparait que l offre commercialisable (hôtellerie, meublés de tourisme et campings de passage) représente moins de 15% de l offre de lits sur la Côte d Opale contre 25% au niveau national. Bien que la suite de l étude se focalise strictement sur l hébergement hôtelier, les évolutions des autres formes d hébergement touristique ont également été intégrées à la réflexion. L hôtellerie source : CCIR - CCIT CO / CRT / INSEE Une offre davantage positionnée en entrée de gamme La Côte d Opale compte près de 180 pour une offre totale de l ordre de 6 500. En juin 2013, un peu plus de 70% des sont passés au nouveau classement tandis que la moyenne nationale est supérieure à 80%. Sur la base du classement hôtelier, l offre apparaît en moyenne moins qualitative qu en moyenne nationale. L hôtellerie haut de gamme (4-5 étoiles) ne représente que 16% de l offre de de la Côte d Opale contre 24% en moyenne nationale. La Côte d Opale ne compte d ailleurs aucun hôtel 5 étoiles. A l inverse, l hôtellerie 1 et 2 étoiles est surreprésentée. Quelques données clés sur l offre hôtelière de la Côte d Opale : 10 communes concentrent 75% de l offre en nombre de lits 56% des ont moins de 30, ils représentent 25% des. Ces sont tous des indépendants. 60% des et 40% des sont totalement hors réseaux (ni dans une chaîne intégrée ni dans une chaîne volontaire) 1 hôtel sur 4 est dans les chaines intégrées mais près d une chambre sur deux. la présence des enseignes sur la Côte d Opale est proche de ce qui est constaté à l échelle nationale. Le top 3 est constitué par Accor, Louvre Hôtels, Logis. 2

Une partie de l offre fragilisée Comme évoqué précédemment, l hébergement touristique et notamment l hôtellerie, souffre de la conjoncture économique d ensemble. Par ailleurs, une partie de l offre ne répond plus ou ne répondra plus aux exigences réglementaires (accessibilité notamment) et aux attentes des consommateurs. Afin d évaluer la fragilité du parc hôtelier, 6 critères ont été retenus pour une vision la plus objective possible : la taille de l hôtel, le statut (indépendant ou chaînes), l âge du dirigeant, l accessibilité, la performance (sur la base des comptes de résultat et des résultats de notre observatoire hôtelier). niveau le plus faible d activité avec un taux d occupation de %. Audelà de l apparente diversité en termes de classement hôtelier l offre de prix apparaît très concentrée sur un segment de 50 à 100. Ainsi, sur la période cumulée de janvier à septembre 2013, 2/3 des ont un prix moyen compris entre 50 et 100 et 23% un prix moyen inférieur à 50. Au final, seuls 12% des présentent un prix moyen supérieur à 100. Répartition des selon leur taux d occupation de janvier à septembre 2013 28% 30% D après cette analyse, environ 10% des établissements présentent un risque de disparition à court terme. 12% 16% 14% Un hôtel sur dix présente un risque élevé de disparition Niveau de Nombre Répartition Nombre de Répartition des risque d' des Faible 99 % 4102 63% Moyen 60 34% 1973 30% Elevé 20 11% 439 7% Total 179 100% 6514 100% Source : CCIR CCIT CO - juin 2013 Des performances très disparates Actuellement, près de 1,3 million de sont occupées chaque année dans l hôtellerie de la Côte d Opale. Depuis 2009, le taux d occupation annuel est proche de 56% (contre 60% en 2008). Avec 130 000 nuitées en moins depuis 2008, la baisse des clientèles étrangères (40% des nuitées) explique en grande partie ce recul. C est essentiellement la clientèle britannique (50% des clientèles étrangères du territoire) qui provoque ce retrait tandis que la fréquentation des clientèles belges (25%), allemandes (7%) et néerlandaises (5%) est plutôt orientée à la hausse dans notre région. La clientèle d affaires (un tiers des nuitées) est à la baisse au cours des dernières années. L activité de l hôtellerie de la Côte d Opale de janvier à septembre 2013 Répartition des Taux Prix moyen RevPar d'occupation 1 étoile 6% 63% 37 23 2 étoiles 28% % 64 35 3 étoiles 27% 61% 80 49 4 étoiles 6% 60% 137 82 non classé 33% 58% 54 31 Total 100% 59% 74 44 RevPar : Revenu par chambre = Chiffre d affaires / Nombre de de l hôtel Source : CCIR CCIT CO Observatoire hôtelier de la Côte d Opale Sur la période de janvier à septembre 2013, le taux d occupation moyen de l hôtellerie de la Côte d Opale atteint 59% pour un prix moyen de 74 et un RevPar de 44. Les classés 2 étoiles enregistrent le MOINS DE 40% DE 40% À 50% DE 50% À 60% DE 60% À 70% PLUS DE 70% Source : CCIR CCIT CO Observatoire hôtelier de la Côte d Opale 28% des de la Côte d Opale ne franchissent pas le seuil des 50% de taux d occupation sur l ensemble de la période de janvier à septembre 2013. A l autre extrémité, 14% d entre eux réalisent une performance remarquable en obtenant un taux d occupation moyen supérieur à 70%! Une offre hôtelière plutôt faible en comparaison à d autres territoires Neuf territoires de référence ont été sélectionnés au niveau national sur la base de critères géographiques, démographiques et économiques. La Côte d Opale présente une offre moins dense que la moyenne des autres territoires ayant ici servi de références (80 pour 10 000 hab. contre 91 en moyenne). Sur la base de cet écart, il manquerait ainsi 700 à la Côte d Opale pour rejoindre la moyenne des autres territoires. La Côte d Opale ressort en revanche dans la moyenne pour le taux d occupation (% sur la Côte d Opale comme sur la moyenne des territoires). Dunkerque ressort comme le territoire le moins doté en offre hôtelière (49 pour 10 000 hab.) mais présente le taux d occupation le plus élevé (60%). Cette situation s explique en partie par une orientation plus marquée sur la clientèle professionnelle (présente plus longtemps dans l année et faisant donc mécaniquement augmenter le taux d occupation annuel). Juillet et Août : deux mois capitaux! Le chiffre d affaires réalisé sur les mois de juillet-août représente un tiers du chiffre d affaires total réalisé de janvier à septembre 2013. Le chiffre d affaires réalisé sur cette période est de 50% plus élevé que sur la moyenne des autres mois. Près de 20% des réalisent plus de 40% de leur chiffre d affaires sur juillet-août et présentent donc une saisonnalité particulièrement marquée. L hôtellerie sur la côte d opale - décembre 2013 3

L agglomération de Calais est le territoire le plus proche de la moyenne que ce soit en termes de densité de l offre (89 pour 10 000 hab.) ou de taux d occupation (56%). Paradoxalement, sa position de premier port de passagers français (avec 10 millions de passagers le port de Calais représente à lui seul 40% des passagers portuaires français auxquels s ajoutent 10 millions de voyageurs par Eurotunnel) ne semble pas avoir d incidence forte sur son offre hôtelière. L ensemble des informations collectées à la fois sur l offre d et la demande des clientèles permettent de dessiner des scénarios sur ce que pourrait être l évolution du parc hôtelier de la Côte d Opale. Dans cet exercice près d une quarantaine de projets d hébergements ont été recensés dont une vingtaine d ou résidences de tourisme (pour un maximum de 1600 ) dont la réalisation dépendra elle-même de l évolution de la demande et de la concrétisation de certains projets d investissements touristiques. Le territoire de Boulogne-Berck-Montreuil ressort parmi les territoires les mieux dotés en hôtellerie. Cependant, du fait d une saisonnalité élevée ce territoire présente un taux d occupation à l année plutôt faible (52%) Nombre de (pour 10 000 habitants) et taux d occupation en 2012 SAINT MALO 275 56 LA ROCHELLE 152 59 ROYAN 135 47 ROCHEFORT 122 53 BOULOGNE SUR MER / BERCK-MONTREUIL 107 52 TERRITOIRE DE RÉFÉRENCE 91 CALAIS 89 56 DIEPPE ET LE HAVRE 81 57 CÔTE D'OPALE 80 CHERBOURG 72 57 BREST 68 SAINT BRIEUC 65 NOMBRE DECHAMBRES 51 POUR 10 000 HABITANTS LORIENT 58 DUNKERQUE TAUX D OCCUPATION 2012 49 60 L adéquation entre l offre et la demande se calcule sur la base d un taux d occupation compris entre % et 65% correspondant à ce qui est observé au cours de la dernière décennie. Deux scénarios principaux se dessinent et révèlent que même avec des hypothèses pessimistes les projets actuels pourraient ne pas suffire à répondre aux besoins du territoire. Un dernier scénario que l on peut qualifier de très optimiste (réalisation de l ensemble des projets prévus et retour à croissance significative) a volontairement été écarté car, au-delà des difficultés de chiffrages, il impliquait une hausse du nombre de nécessaires irréalisable à horizon 2020. Ce scénario révèle toutefois qu en cas de croissance forte des besoins une réflexion globale à l échelle de la Côte d Opale serait indispensable pour tirer pleinement parti des retombées économiques. deux scénarios pour chiffrer les besoins en hôtellerie tendanciel contexte L économie reste durablement fragile La Côte d Opale en tant que produit touristique ne connait aucun changement majeur retour à la croissance Retour de la croissance en Europe générant des nuitées affaires et un retour des clientèles étrangères L offre touristique de la Côte d Opale connait un développement modéré Source : INSEE Des projections à l horizon 2020 pour anticiper les besoins en hôtellerie En 2013, près de 1,3 million de d ont été louées sur la Côte d Opale. L approche en termes de scénarios et les chiffres ici proposés ne sauraient en aucun cas se substituer à une étude de marché. Cet exercice vise plutôt à tracer quelques grandes lignes directrices. Pour anticiper les besoins du territoire nous chiffrerons par des scénarios une estimation de la demande en 2020. L évolution de la demande dépendra principalement du contexte économique et des évolutions de l attractivité touristique de la Côte d Opale (attente des consommateurs, clientèle étrangère, nouveaux équipements ). conséquences sur les besoins en hébergement 2020 1,4 million de chambre 1,5 million de occupées (+7%) occupées (+16%) Les profils de clientèles restent sensiblement les mêmes. Rebond des clientèles étrangères et affaires besoins supplémentaires en hôtellerie 400 1000 En priorité en gamme intermédiaire et haut de gamme Renforcement des segments entrées de gamme et haut de gamme 4

Les chiffres clés par territoire Boulogne-sur- Mer Calais Dunkerque Montreuil Côte d'opale NB NB 1 étoile 3 98 2 139 4 209 1 16 10 462 2 étoiles 11 296 6 247 8 275 21 8 46 1376 3 étoiles 15 525 12 650 9 502 11 437 47 2114 4 étoiles 2 53 3 166 2 57 4 482 11 758 Non classé 16 402 12 382 10 487 27 533 65 1804 Total 47 1374 35 1584 33 1530 64 2026 179 6514 Source : CCIR - CCIT CO / CRT / INSEE Performances hôtelières de janvier à septembre 2013 Boulogne-sur-Mer Calais Dunkerque Montreuil Côte d'opale Taux d'occupation 57,3% 58,9% 61,1% 59,0% 59,1% RevPar 42 39 34 61 44 Prix moyen 73 66 103 74 Part clientèle individuelle 91% 87% 84% 94% 89% Part clientèle groupe 9% 13% 16% 6% 11% Part clientèle affaires 33% 33% 60% 12% 33% Part clientèle loisirs 67% 67% 40% 88% 67% Part clientèle française 60% 39% 67% 73% 60% Part clientèle étrangère 40% 61% 33% 27% 40% Dont Britanniques 41% % 32% 57% 49% Dont Belges 42% 18% 21% 29% 25% Dont Autres 7% 16% 25% 6% 14% Dont Allemands 3% 9% 9% 4% 7% Dont Hollandais 6% 3% 13% 4% 5% Source : CCIR CCIT CO Observatoire hôtelier de la Côte d Opale Note méthodologique : Les données portant sur l offre sont issues d une compilation de données issues des CCI, du Comité Régional de Tourisme, de l INSEE. Les données sur la performance hôtelière sont issues de l Observatoire hôtelier de la Côte d Opale porté par la CCI de région et la CCI Côte d Opale Une quarantaine d entretiens ont été conduits avec les acteurs du tourisme de la Côte d Opale pour alimenter nos réflexions. Nous les remercions d avoir bien voulu nous partager leur temps comme leur expertise. La construction des scénarios est basée sur l évolution de l offre d (disparitions potentielles, projets existants) et sur l évolution de la demande en fonction des évolutions de la conjoncture et de la réalisation de projets sur la Côte d Opale. Réalisation : CCI de région Nord de France : Jean-Paul Chaumont, Thomas Crinquette, Florie Dion, Tapio Poteau. CCI Côte d Opale : Nadine Denièle, Michel Fockeu, Jean-Marc Grosheitsch. Contact : t.crinquette@norddefrance.cci.fr L hôtellerie sur la côte d opale - décembre 2013 5

Des opportunités dans l hôtellerie sur la Côte d Opale Avec 180 et plus de 6500, l hôtellerie est un secteur majeur de l économie du tourisme de la Côte d Opale. Les seules nuitées hôtelières (hors petits déjeuners, locations de salles ) génèrent de l ordre de 100 millions de chiffre d affaires par an! Le suivi mensuel réalisé par la Direction régionale des études et la CCI Côte d Opale ainsi que cette étude d ampleur permettent aujourd hui d avoir un regard éclairé et objectif sur la situation de l hôtellerie de la Côte d Opale. Le premier enseignement est que ce secteur apparait aujourd hui très fragmenté. Le fait qu un hôtel sur dix soit menacé de disparition à court terme est particulièrement inquiétant et doit inciter les acteurs du tourisme à trouver des réponses adaptées. Les actions de la CCI Côte d Opale en matière de qualité, d économie numérique ou encore de développement durable s inscrivent clairement dans cet objectif de consolidation et de pérennisation de ces acteurs du tourisme. période de janvier à septembre 2013) et se retrouvent en situation de devoir refuser des clients. La question se pose alors de savoir si ces clientèles trouvent une offre répondant à leurs attentes ailleurs sur notre territoire? Au-delà de ce constat, nous avons souhaité jeter les bases d une réflexion prospective sur les besoins en hôtellerie de la Côte d Opale. Or, il ressort de cet exercice que même dans un scénario pessimiste (qui est celui d une conjoncture économique morose au moins jusqu en 2020 sans investissement touristique majeur sur la Côte d Opale) et malgré les projets déjà inscrits, le territoire présenterait un déficit d offre hôtelière de l ordre de 400. De plus, ce besoin pourrait monter à 1000 en cas de redressement de la conjoncture et de regain d attractivité du territoire. Forte de ce constat, la CCI Côte d Opale souhaite poursuivre ses actions de soutien à l hôtellerie mais aussi s engager dans une mission de promotion du territoire auprès des investisseurs. Ceci avec un objectif toujours affiché de développement du tourisme et des entreprises touristiques au profit du développement économique et de l attractivité de la Côte d Opale. Jean-Marc PUISSESSEAU Président de la Chambre de commerce et d industrie Côte d Opale horizon - éco : publication économique de la cci de région nord de france- 299, bd de Leeds - cs90028-59031 lille cedex - t. 03 20 63 79 48 - directeur de la publication. jb tivolle - issn 1961-9243 - impression- impression directe certifiée imprim vert -1 500 ex - dépôt légal décembre 2013 A l autre extrémité, 15% des présentent des taux d occupation remarquables (supérieurs à 70% sur la CCI DE RÉGION NORD DE FRANCE 299, bd de Leeds - CS 90028-59031 LILLE cedex www.norddefrance.cci.fr 6