ELABORATION DU PROJET Définition d un bilan d aménagement optimisé Décembre 2010

CHANQUEYRAS, UNE AMBITION DE QUARTIER DURABLE ELABORATION DU PROJET Définition d un bilan d aménagement optimisé Décembre 2010 1

Sommaire 1/ LE BILAN GLOBAL D AMENAGEMENT 2 / PROGRAMMATION PRODUITS LOGEMENTS / HYPOTHESE MEDIANE RETENUE 3/ PRINCIPES D AMENAGEMENT 4/ Estimation provisoire 2

1 / DIE, aménagement du quartier Chanqueyras, option 225 logements DEPENSES OPERATION Châteauneuf sur Isère Unités Coût unitaire Total Bâtis Non bâtis Bâtis Non bâtis 1. Maîtrise foncière 1 874 000 Maîtrise foncière acquise par la commune 49 450 30 1 483 500 Maîtrise foncière complémentaire 2. Aménagements 8 700 45 390 500 4 626 000 Etudes complémentaires 50 000 Travaux aménagement 1ère tranche 21 000 64 1 334 000 Maïtrise d'œuvre et divers 160 000 Travaux aménagement 2ème tranche 23 000 28 650 000 Maïtrise d'œuvre et divers 80 000 Travaux aménagement 3ème tranche 15 000 81 1 210 000 Maïtrise d'œuvre et divers 145 000 Travaux aménagement 4ème tranche Maïtrise d'œuvre et divers Frais opérationnels divers 490 000 Différentiel Tva 248 000 Portage financier et frais divers 3. Total 259 000 6 500 000 RECETTES 1. Vente de charges foncières 5 472 700 Terrains à bâtir 1 920 8 800 458 100 880 000 Logements sociaux 9 310 210 1 955 100 Logements libres 8 000 280 2 169 900 Locaux d'activité 1 200 200 240 000 Participation tiers aménageur 960 6 050 8 47 700 Participations extérieures dont CG26 180 000 SOLDE OPERATION / PARTICIPATION COLLECTIVITES 1 027 300 Programme Equipement Eco/artisanat Services Habitat COS Maîtrise foncière Terrains acquis par la commune 49 450 m² à 30 /m², soit une valeur de 1 483 500 Acquisitions complémentaires 8 700 m² à 40 et frais notariés, soit une provision de 390 500 Aménagements préalables Etudes complémentaires pour 50 000 Travaux d aménagement de la 1 ère tranche pour un montant de 1 334 000 (64 /m² moyen) pour les aménagements des espaces libres, stationnement et voiries, réseaux divers.et 160.000 pour honoraires et imprévus, Travaux d aménagement de la 2 ème tranche pour un montant de 650 000 (28 /m² moyen) pour les aménagements des espaces libres, stationnement et voiries, réseaux divers.et 80.000 pour honoraires et imprévus, Travaux d aménagement de la 3 ème tranche pour un montant de 1 210 000 (81 /m² moyen) pour les aménagements des espaces libres, stationnement et voiries, réseaux divers.et 145.000 pour honoraires et imprévus, Travaux d aménagement de la 4 ème tranche à la charge de l aménageur privé (aménagement de 6 050 m². Frais opérationnels, dont AMO, commercialisation et frais d appels d offre, portage financier sur 6 à 8 ans en attente de cession, différentiel de Tva pour 248 000 pour un montant de 997 000 Le coût total des dépenses est sensiblement de 6 500 000 HT. Cession de charges foncières Elles sont calculées sur la base de 210 /m² pour les logements à vocation sociale en locatif ou accession pour un montant total de 1 955 100. Elles sont calculées sur la base de 280 /m² moyen pour les logements libres pour un montant de 2 138 100. Les locaux d activités sont cédés à 200 /m². Une participation est sollicitée auprès du tiers aménageur sur la base de 13 /m² pour une superficie de 6 050 m². Des participations publiques sont sollicitées auprès du CG 26 (prise en charge chaussée de la RD) et au titre de bio vallée à hauteur de 180 000 pour atteindre l équilibre du bilan, déduction faite de la valeur des terrains déjà acquis. Les recettes de charges foncières s élèvent à environ 5 480 000. La participation de la collectivité correspond sensiblement au 2/3 de la valeur 2010 des terrains déjà acquis. 3

ESQUISSE D UN BILAN ECHEANCIER PREVISIONNEL D AMENAGEMENT OPTIMISE 225 LOGEMENTS Coût d objectif travaux 3 195 000 avec honoraires et imprévus à 3 600 000 BILAN FINANCIER AMENAGEMENT HT Hypothèse Novembre 2010 Actualisé le 30 11 2010 DEPENSES Surf unités TOTAL BILAN 2011 2012/2013 2014/2015 2016 ETUDES 50 000 50 000 ACQUISITIONS TOTAL ETUDES 50 000 50 000 Acquisitions initiales communales 49 450 30,00 1483 500 1483 500 Acquisition 1 3 920 40,00 156 800 156 800 Acquisition 2 4 780 45,00 215 100 215 100 Acquisition 3 6 050 Frais notariès 14 750 18 595 10 755 7 840 TOTAL A CQUISITIONS 1873 995 1709 355 164 640 TRAVAUX 1ère tranche aménagement 60,0% 1330 000 1330 000 Honoraires, divers et imprévus 159 600 159 600 2ème tranche aménagement 40,0% 652 000 652 000 Honoraires, divers et imprévus 78 240 78 240 3ème tranche aménagement 60,0% 1212 000 1212 000 Honoraires, divers et imprévus 145 440 145 440 4ème tranche aménagement 60,0% Honoraires, divers et imprévus 0 TOTAL TRAVAUX ET HONORAIRES 3 577 280 1489 600 730 240 1357 440 Taxes et impots 71667 34 187 34 187 3 293 TOTAL FRAIS DIVERS 71667 34 187 34 187 3 293 GESTION OPERATIONNELLE AM O direction de projet 4,5% 245 307 85 468 74 480 44 744 40 616 Rémunération Commercialisation 3,0% 5 260 900 157 827 17 700 19 800 120 327 Communication 15 000 5 000 10 000 FRAIS FINANCIERS Frais financiers sur court terme 259 498 18 900 78 300 108 000 54 298 Différentiel Tva 248 035 248 035 TOTAL GESTION OPERATION 925 667 109 368 180 480 172 544 463 275 TOTAL DEPENSES 6 498 609 1 902 910 1 704 267 1 070 717 1 820 715 RECETTES Logemen m² euros/m² SHON ou lot Avance foncier communal 1483 500 1483 500 Cession lot A 8 960 55 000 440 000 440 000 Cession lot B 32 6315 280 761600 440 000 321600 Cession lot C 35 3585 280 784 000 150 000 330 000 304 000 Cession lot D 30 2680 210 546 000 230 000 316 000 Cession lot E 38 3200 210 672 000 672 000 Cession lot F 36 2770 280 896 000 896 000 Cession lot G 1600 200 240 000 100 000 140 000 Cession lot H 16 1800 210 336 000 150 000 186 000 Cession lot I 30 1630 210 537 600 250 000 287 600 Participation cession lot J 3180 15 47 700 47 700 Participations extérieures 5,0% 3 577 280 178 864 45 000 133 864 TOTAL RECETTES 225 27720 6 923 264 1 483 500 1 225 000 1 229 864 2 984 900 RECETTES DEPENSES 424 655 419 410 479 267 159 147 1 164 185 Tva encaissée 1031136 TRESORERIE ANNUELLE 419 410 479 267 159 147 1 164 185 Tva décaissée 783 101 TRESORERIE CUMULEE 419 410 898 677 739 530 424 655 Aménagement des espaces publics Commentaires En dépenses Ce bilan prévisionnel global est provisoire, il permet d établir des corrélations entre postes de dépendes et recettes acceptables. Le poste études correspond aux dépenses engagées et une provision pour un complément d études préalables. La collectivité a acquis 49 450 m² de terrain qui sont valorisés à hauteur de 1 483 500 La collectivité acquiert 2 propriétés privées pour un montant cumulé de 371 900 Une provision pour frais notariés de 18 600. Les travaux préparatoires aux déplacements de réseaux, dont la ligne moyenne tension, sont provisionnés et la première phase de travaux d aménagement, correspondant sensiblement à 1 330 000 et 160 000 pour les honoraires et provisions pour imprévus ; La deuxième phase de travaux d aménagement est évaluée à 652 000 et 78 200 pour les honoraires et provisions pour imprévus ; La troisième phase de travaux d aménagement est évaluée à 1 212 000 et 145 500 pour les honoraires et provisions pour imprévus ; La phase de travaux d aménagement indépendante évaluée à 414 000 est laissée à l initiative privée, à charge de l aménageur de réaliser les travaux de voirie et réseaux et de s acquitter d une participation à l aménagement global ; Le coût des honoraires et imprévus résultant est sensiblement de 3 580 000. Les frais divers, taxes et impôts est provisionné pour 71 700, y compris les terrains déjà acquis. Les dépenses de gestion opérationnelle s élève à 925 700, dont 260 000 de frais financiers et 248 000 de remboursement de Tva. Le montant total des dépenses ressort sensiblement 6 500 000 HT. En recettes : La commune met en avance la valeur des terrains déjà acquis, soit 1 483 500. Ilot A, une charge foncière pour 8 lots individuels pour un total de 440 000. Ilot B, une charge foncière 8 lots individuels et 24 logements, soit un total de 761 600. Ilot C, une charge foncière 35 logements, pour total de 784 000. Ilot D, une charge foncière 10 maisons groupées et 20 logements, soit un total de 546 000. Ilot E, une charge foncière 8 maisons groupées et 30 logements, pour un total de 672 000. Ilot F, une charge foncière 16 maisons groupées, 20 logements, pour un total de 896 000. Ilot G, une charge foncière 1 000 m² de SHON en services, pour un total de 240 000. Ilot H, une charge foncière 16 maisons groupées, pour un total de 336 000. Ilot I, une charge foncière 8 maisons groupées et 22 logements, pour un total de 537 600. Ilot J, une participation pour l aménagement global est sollicitée pour 47 700. Une participation au titre du programme «Bio vallée» doit être mobilisée à 155 000 pour atteindre l équilibre du bilan. Le CG 26 devrait prendre en compte la réfection de la chaussée du nouveau carrefour de la RD 93, soit un montant estimé de 45 000. Un différentiel entre TVA encaissée et décaissée Le montant total des recettes de cessions à des tiers ressort sensiblement à 5 261 000 HT, avant participation de la collectivité et subventions éventuelles provisionnées à 200 000. La participation de la collectivité s élèverait à 1 060 0000, en incorporant la valeur des terrains déjà acquis. Sur la base d un programme médian de 225 logements, aux prescriptions d aménagement et une densité moyenne de 30 logements/ha, le coût d objectif des travaux d aménagement (y compris provisions pour imprévus) ne semble pouvoir excéder 3 600 000 HT (3 195 000 + 405 000 (honoraires et imprévus). 4

35 Surface Maisons individuelles Maisons groupées Appartements Services Secteurs A 4815 8 B 6315 8 24 C 3585 35 D 2680 10 20 E 3200 8 30 F 2770 16 20 G 1600 1000 H 1800 12 I 1630 8 18 J 3180 8 31 575 24 55 147 1 000 Total 226 2 400 4 920 12 495 1 000 SHON 20 815 En SHON 28% Densité En logements/ ha 30,6 Le coût d acquisition complémentaire ressort à 710 000 pour une surface d environ 14 500 m² à acquérir, soit sensiblement 50 /m² acte en main. Le coût travaux et honoraires en première approche ressort à 3 900 000 pour 64 200 m² aménagés et 31 600 m² cessible, soit respectivement 60 /m² pour les emprises aménagées et 123 /m² d emprises cessibles et 187 /m² de SHON. Le programme prévisionnel se décompose en : 24 lots individuels d une surface moyenne de 550 m² et un prix de cession au lot de 55 000 ; le total des recettes escomptées est de 1 320 000. 55 maisons groupées, soit sensiblement 6 600m² de SHOB, 5 500 m² SHON et sensiblement une recette de 24 000 par maison ce qui impliquerait un prix de revient (travaux et maison) sensiblement de 170 000, non compris la marge constructeur et frais divers de l ordre de 20 à 25%, soit un prix de vente voisin de 200 000. le total des recettes escomptées est de 1 320 000. 150 appartements, soit sensiblement 12 500 m² de SHON et sensiblement une recette de 20 000 par logement ce qui impliquerait un prix de revient moyen (travaux et logement) sensiblement de 150 000, non compris la marge constructeur et frais divers de l ordre de 20 à 25%, soit un prix de vente voisin de 170 000 (2000 /m²) ; le total des recettes escomptées est de 3 000 000. Le total des recettes escomptées est de 5 640 000, hors recettes des locaux de services évalués sur la base de 1 000 m² à 240 /m², soit 240 000. Il y a en conséquence lieu de respecter un équilibre entre un traitement qualitatif des espaces libres et une densité bâtie qui conduit à envisager la construction en 10/12 ans de 225 logements avec une densité de 30 logements à l hectare. Les emprises bâties au sol seraient dans cette hypothèse équivalente à environ 8 400 m² pour une surface totale aménagée de 64200 m², soit un coefficient d emprise au sol de 0.13 qui permet de préserver l esprit de parc urbain habité avec de nombreux espaces libres. 5

2 / PROGRAMMATION PRODUITS LOGEMENTS / HYPOTHESE MEDIANE RETENUE Les capacités constructibles estimées à un total d environ 225logements (500 à 600 habitants) représentent un total d environ 20 000 m² de SHON, soit un COS de 0.31. Les espaces libres, voiries et espaces verts représentent environ 5.5 ha (hors espaces boisés classés au Nord Est). L emprise au sol bâtie est estimée à environ 1 ha. La projection des capacités constructibles du schéma d aménagement proposé a conduit à favoriser l habitat en maisons groupées et en logements collectifs. En effet, la Collectivité doit privilégier une compacité bâtie, une mixité sociale et laisser l initiative privée répondre à une demande de terrains à bâtir pour la construction de maison individuelle. En conséquence, dans une perspective de rééquilibrage du marché immobilier Diois, nous envisageons la répartition suivante : 54 maisons groupées, environ 24% de l offre totale, soit ¼. 147 appartements, environ 66% de l offre totale, soit les 2/3. 24 maisons en construction libre, environ 10% de l offre totale, PROGRAMME Maisons individuelles Maisons groupées Appartements Individuelle Groupés Apartements Individuelle Groupés Apartements Individuelle Groupés Apartements Secteurs Logement/ha A 8 8 7 B 8 24 8 12 12 22 C 35 20 15 42 D 10 20 6 4 4 12 4 48 E 8 30 8 15 15 51 F 16 20 8 8 10 2 10 56 G H 12 8 4 29 I 8 18 6 18 2 69 J 8 8 11 24 54 147 24 28 34 12 77 0 4 48 Total SHON Densité 225 2 400 4 860 12 495 19 755 27% 30,5 Cette projection viserait à développer sur Chanqueyras : le parc locatif social à hauteur de 52 logements (23%), dont 4 maisons groupées et 48 appartements répartis sur 10 à 12 ans, soit un rythme annuel de 4.3 logements/an en favorisant des phases de 9 logements tous les 2 ans. le parc accession sociale de 89 logements (40%), dont 12 maisons groupées et 77 appartements répartis sur 10 à 12 ans, soit un rythme annuel de 7.4 logements/an en favorisant des phases de 15 logements tous les 2 ans. le parc en accessionlibre à hauteur de 86 logements (38%), dont 24 maisons individuelles et 28 maisons groupées et 34 appartements répartis sur 10 à 12 ans, soit un rythme annuel de 7.9 logements/an en favorisant des phases de 15 logements tous les 2 ans. Accesion libre Accesion sociale Locatif social 86 89 52 38% 40% 23% Rythme annuel 7,2 Rythme annuel 7,4 Rythme annuel 4,3 6 31

Cette répartition vise : Un segment destiné à l accession libre de 86 logements environ, dont 24 terrains libres pour la construction de maisons individuelles avec des lots compacts de 550 m² vendus au prix de 55 000, 28 maisons groupées réalisées par des promoteurs visant la vente de maisons de ville (fourchette des prix de vente entre 180 000 et 200 000 ), avec un coût de vente de charge foncière de 280 /m² de SHON, soit environ 25 000 par logement et un coût du logement compris entre 1 600 et 1 800 /m² bâtis (1 200 / HT en coût travaux seuls). Environ 34 logements réalisées par des promoteurs visant la vente d appartements (fourchette des prix de vente entre 2 000 et 2 200 /m² habitable, selon la taille des logements), avec un coût de vente de charge foncière de 280 /m² de SHON, soit environ 25.200 par logement (1 400 / HT en coût travaux seuls). Un segment destiné à l accession sociale de 90 logements environ, 12 maisons groupées réalisées par des promoteurs visant la vente de maisons de ville (fourchette des prix de vente entre 160 000 et 180 000, avec un coût de vente de charge foncière de 220 /m² de SHON, soit environ 20 000 par logement et un coût du logement compris entre 1 500 et 1 700 /m² bâtis. Environ 80 logements réalisés par des promoteurs visant la vente d appartements (fourchette des prix de vente entre 2000 et 2200 /m² habitable, selon la taille des logements), avec un coût de vente de charge foncière de 220 /m² de SHON, soit environ 18.000 par logement (1 300 / HT en coût travaux seuls). Un segment destiné à la location sociale de 50 logements environ, 4 maisons groupées réalisées par des bailleurs sociaux avec un coût de vente de charge foncière de 150 /m² de SHON, soit environ 12 500 par logement (1 200 / HT en coût travaux seuls). Environ 46 logements réalisées par des bailleurs sociaux avec un coût de vente de charge foncière de 180 /m² de SHON, soit environ 14 500 par logement. Les cibles de clientèles et de revenus visés 7

1ère phase d aménagement avec une finition soignée qui qualifie le nouveau quartier Un exemple de bâtiment de «haute qualité environnementale» Maison médicale en Charente Maritime Dissocier le fonctionnement des secteurs résidentiels Implanter un immeuble intermédiaire en 1ère phase, comme bâtiment témoin Aménagement d un parking spécifique de 20 places Implantation de la maison médicale en entrée du futur quartier Emprise au sol 400 m² Magnifier l implantation de cet équipement en surplomb partiel d un bassin semi aquatique, expression d une biodiversité assumée Effet vitrine, visibilité maximale Rôle d écran phonique par rapport à la RD 93 Esquisse d implantation de la future maison médicale 8

Phase 1 Emprise 9 000 m² Voirie 295 ml Phase 2 Emprise 23 000 m² Voirie 335 ml Phase 3 Emprise 15 000 m² Voirie 835 ml Phase indépendante Emprise 6 050 m² Voirie 280 ml Phase 1 Emprise 12 000 m² Voirie 400 ml Hypothèse de phasage 9

Profils et coupes 10

Principes d aménagement 11

4/ Estimation provisoire 1 SOUSTOTAL PRIX GENERAUX 47 000 2 SOUSTOTAL TRAVAUX PREPARATOIRES 80 000 3 SOUSTOTAL TERRASSEMENTS HORS VOIRIE 608 000 4 SOUSTOTAL RESEAUX HUMIDES 989 000 5 SOUSTOTAL RESEAUX SECS ET ECLAIRAGE 711 000 6 SOUSTOTAL CHAUSSEES 785 000 7 SOUSTOTAL SIGNALISATION HORIZONTALE 9 000 8 SOUSTOTAL SIGNALISATION VERTICALE 32 000 9 SOUSTOTAL MOBILIERS URBAINS & ESPACES VERTS 546 000 TOTAL HT en 3 824 000 Estimation provisoire au 1 décembre 2010 Phase 1 Phase 2 Phase 3 Phase indépendante Estimation par ouvrage ml Coût ml Coût ml Coût ml Coût Mise en chantier préalable Travaux préparatoires Terrassements 47 000 80 000 216 300 236 800 154 500 Voies ml Coût V1 380 564 000 0 210 311 684 170 252 316 V2 350 520 000 165 245 143 0 185 274 857 V3 270 326 000 165 199 222 0 105 126 778 V4 140 207 000 0 0 0 140 207 000 V5 190 281 000 0 0 50 73 947 140 207 053 V6 155 230 000 155 230 000 0 0 V7 140 208 000 140 208 000 0 0 V8 40 60 000 0 40 60 000 0 V9 95 140 000 0 0 95 140 000 V10 85 126 000 0 85 126 000 0 V11 90 140 000 0 0 90 140 000 V12 82 121 000 0 0 82 121 000 V13 70 104 000 70 104 000 0 0 V14 56 83 000 0 0 56 83 000 2 143 3 110 000 695 986 365 335 497 684 833 1 211 898 280 414 053 Coût par tranches 1 329 665 652 184 1 211 898 630 253 Coût total 3 824 000 12