P E R S P E C T I V E S I M M O B I L I È R E S Table des matières Avant-propos et avertissement........................................ 5 Introduction............................................................ 12 TITRE 1 Les règles préventives..................... 13 Chapitre 1 Le bien immeuble et les droits qui s y attachent.......................... 15 Le bien immeuble..................................................... 16 Le droit de propriété................................................... 16 A. Principes........................................................... 16 B. Le droit de propriété : titulaires....................................... 17 C. Le droit de propriété : assiette du droit................................. 18 D. Le droit de propriété : protection...................................... 20 La copropriété......................................................... 20 A. Principes........................................................... 20 B. Copropriété d immeubles bâtis........................................ 21 293
Chapitre 2 Les servitudes............................ 25 Introduction............................................................ 26 Définition............................................................ 26 A. Définition.......................................................... 26 B. Classification des servitudes.......................................... 26 Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux....................... 28 A. Réception des eaux du fonds supérieur................................. 28 B. Restriction à la propriété des sources................................... 29 C. Le bornage......................................................... 30 D. La clôture.......................................................... 31 Les servitudes établies par la loi......................................... 33 A. Les servitudes légales d utilité publique................................ 33 B. Les servitudes légales d utilité privée................................... 34 Les servitudes établies par le fait de l homme............................ 39 A. Principes........................................................... 39 B. Comment s établissent les servitudes du fait de l homme?................ 41 C. Effets des servitudes................................................. 42 D. Extinction des servitudes............................................. 43 Conclusion.............................................................. 43 Chapitre 3 La mitoyenneté........................... 47 Introduction............................................................ 48 Définition............................................................ 48 Conséquences......................................................... 49 Les sources de la mitoyenneté.......................................... 50 A. La mitoyenneté originaire............................................ 50 B. La mitoyenneté acquise.............................................. 52 294 Les relations de voisinage LARCIER
C. L achat forcé de mitoyenneté.......................................... 53 Les droits des copropriétaires mitoyens.................................. 55 A. Droit du copropriétaire sur sa part.................................... 55 B. Droit des copropriétaires sur le mur................................... 55 Section 5 Les charges de la mitoyenneté.......................................... 57 Section 6 Preuve de la mitoyenneté.............................................. 59 Section 7 Les haies, fossés, arbres et autres clôtures................................ 60 Section 8 Appréciation.......................................................... 61 Chapitre 4 La distance des plantations.................... 63 A. Les arbres de haute tige.............................................. 64 B. Les arbres de basse tige.............................................. 66 C. Définition de la distance............................................. 66 D. L article 35 du Code rural............................................ 66 E. Sanctions.......................................................... 67 F. Troubles de voisinage................................................ 68 G. Abus de droit....................................................... 69 H. Exception au droit d arrachage....................................... 70 I. Article 37 du Code rural............................................. 71 J. Conclusion......................................................... 71 Chapitre 5 Droit de l urbanisme et de l environnement............ 73 Principe.............................................................. 74 A. Le permis d urbanisme............................................... 75 B. Le permis de lotir.................................................... 76 C. La législation en matière d urbanisme est complexe, touffue et évolutive.... 76 D. Infractions et recours................................................ 76 Interférences du droit de l urbanisme dans les relations privées de voisinage........................................................... 77 LARCIER Table des matières 295
Recours des voisins.................................................... 85 A. Protections légales et administratives.................................. 85 B. Protection pénale................................................... 90 C. Protection judiciaire................................................. 91 TITRE 2 Les règles réparatrices..................... 93 Introduction............................................................ 95 Chapitre 1 Les troubles fautifs de voisinage.................. 97 SOUS-CHAPITRE 1 Les articles 1382 et 1383 du code civil............................... 98 Introduction.......................................................... 98 A. Évolution du droit de la responsabilité................................. 98 B. Trois types de responsabilités......................................... 98 C. La faute, le dommage et le lien causal.................................. 99 D. L aménagement contractuel ou légal.................................. 100 La faute.............................................................. 101 A. Définition......................................................... 101 B. Conditions de la faute.............................................. 104 C. Deux conceptions de la faute........................................ 105 D. Une liberté de nuire?............................................... 106 Le dommage......................................................... 106 A. La situation de la victime avant et après la faute....................... 106 B. Un dommage certain, légitime et personnel............................ 107 C. Du droit de la responsabilité à l obligation de réparation................ 109 D. L évaluation du dommage........................................... 109 E. Réparation en nature ou par équivalent?............................. 111 Le lien de causalité................................................... 114 A. Trois théories de la causalité......................................... 114 B. Application aux troubles de voisinage................................. 115 296 Les relations de voisinage LARCIER
C. Condamnation in solidum.......................................... 116 D. La victime doit démontrer la preuve du lien de causalité................. 117 E. Interruption du lien causal.......................................... 118 SOUS-CHAPITRE 2 Les articles 1384 et 1386 du code civil.............................. 118 L article 1384, alinéa 1 er du Code civil.................................. 119 A. Le gardien........................................................ 119 B. La chose.......................................................... 120 C. Un vice........................................................... 120 D. La victime......................................................... 121 E. Un dommage...................................................... 121 L article 1386 du Code civil............................................ 123 Conclusion........................................................... 124 SOUS-CHAPITRE 3 L abus de droit...................................................... 126 A. Critère générique de l abus de droit................................... 126 B. Critères spécifiques de l abus de droit................................. 127 C. Quand commence l abus?........................................... 128 D. La finalité sociale des droits subjectifs................................. 129 E. Le contrôle marginal du juge et le comportement du «bonus vir»........ 130 F. Le comportement de la victime....................................... 131 G. Principe de proportionnalité......................................... 132 H. La sanction........................................................ 134 I. Abus de droit et troubles de voisinage................................. 134 J. Poser les bonnes questions........................................... 135 K. La concertation préalable........................................... 136 SOUS-CHAPITRE 4 Le principe de précaution........................................... 137 A. Petit poisson contre grand barrage................................... 137 B. Prudence.......................................................... 138 C. Un modèle juridique?.............................................. 139 D. Évaluation des risques et proportionnalité............................. 140 E. Appréciations critiques............................................. 141 F. Un guide mais pas une théorie juridique.............................. 143 G. Conditions d application............................................ 145 LARCIER Table des matières 297
SOUS-CHAPITRE 5 Les autres règles réparatrices....................................... 146 L article 1370 du Code civil............................................ 146 Distinction entre responsabilité contractuelle et responsabilité extracontractuelle.................................................... 147 Chapitre 2 Les troubles de voisinage sans faute.............. 149 SOUS-CHAPITRE 1 Principes généraux................................................. 150 Les arrêts du 6 avril 1960............................................. 150 Principes et fondements.............................................. 153 A. Égalité et équilibre 221............................................. 153 B. Les charges normales du voisinage................................... 156 C. Trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage.... 157 D. La juste et adéquate compensation................................... 158 E. Absence de faute................................................... 158 Conclusion........................................................... 159 A. Autonomie de la théorie des troubles de voisinage...................... 159 B. En France......................................................... 160 C. Indépendance de la théorie des troubles de voisinage................... 161 SOUS-CHAPITRE 2 Le trouble.......................................................... 162 Définition........................................................... 162 Du côté du perturbateur.............................................. 163 A. Action ou abstention............................................... 163 B. Relation avec un bien immobilier..................................... 165 C. Acte juridique et fait juridique....................................... 166 D. Preuve du trouble.................................................. 166 E. Pas de définition exhaustive......................................... 167 298 Les relations de voisinage LARCIER
Du côté de la victime................................................. 167 A. Appréciation «in concreto»......................................... 167 B. Équilibre de droits et de devoirs...................................... 168 C. Rupture d équilibre................................................. 169 D. Quels sont les troubles de voisinage?................................. 170 E. Un trouble né et actuel : lésion d un droit ou d un intérêt?............... 171 F. Le bruit peut coûter cher............................................ 173 SOUS-CHAPITRE 3 Les personnes concernées.......................................... 178 Droit réel ou personnel?.............................................. 178 A. Titulaires d un droit réel ou personnel................................. 178 B. Rapports entre propriétés ou entre personnes.......................... 180 Les pouvoirs publics.................................................. 181 A. Théorie du dommage spécial......................................... 184 B. Jurisprudence européenne........................................... 189 La notion de voisinage................................................ 190 SOUS-CHAPITRE 4 La préoccupation................................................... 193 La pré-occupation individuelle......................................... 194 La pré-occupation collective........................................... 195 L acceptation du risque............................................... 196 SOUS-CHAPITRE 5 L imputabilité...................................................... 197 Principes............................................................. 197 A. Critère du rattachement............................................. 197 B. Comment identifier l auteur du trouble?.............................. 198 C. Doutes et interrogations............................................ 200 D. Imputabilité et lien causal........................................... 201 LARCIER Table des matières 299
Applications......................................................... 203 A. Le gardien de la chose.............................................. 203 B. L exploitation du bien............................................... 206 C. Les constructeurs................................................... 208 D. Le promoteur immobilier............................................ 209 E. Le propriétaire tréfoncier............................................ 209 F. La vente de l immeuble perturbateur.................................. 210 G. ou de l immeuble victime............................................ 210 H. Le mandataire..................................................... 211 I. Le profiteur....................................................... 211 J. Le chasseur........................................................ 212 K. L État pourvoyeur de fonds.......................................... 212 Conclusion........................................................... 213 SOUS-CHAPITRE 6 La compensation................................................... 215 La compensation n est pas une réparation.............................. 215 La compensation n efface par la cause du trouble....................... 216 En pratique.......................................................... 220 Actes autorisés par une administration publique........................ 224 Section 5 Plus-value, réceptivité et vétusté....................................... 225 A. La prédisposition................................................... 225 B. La vétusté......................................................... 228 C. La plus-value...................................................... 230 Section 6 Compensation en nature ou par équivalent............................. 232 SOUS-CHAPITRE 7 Le cas particulier de la construction................................ 232 Quelles sont les principales causes de trouble de voisinage en matière de construction?.......................................... 232 A. Distinction entre la construction et son exécution....................... 233 B. Responsabilité de l architecte........................................ 234 300 Les relations de voisinage LARCIER
C. Responsabilité de l entrepreneur..................................... 235 D. Responsabilité de l ingénieur........................................ 238 E. Responsabilité du promoteur........................................ 238 Principes : l article 544 ne s applique pas aux constructeurs.............. 238 L action de la victime contre les constructeurs.......................... 241 Action du maître de l ouvrage contre les constructeurs................... 243 Section 5 Garantie............................................................. 248 Section 6 Conclusion........................................................... 250 A. Trois conditions.................................................... 250 B. L intervention des constructeurs complique la situation................. 251 SOUS-CHAPITRE 8 L action en justice et la compétence des tribunaux................. 253 L action en justice.................................................... 253 A. Prescription de l action.............................................. 255 B. Intérêt à l action................................................... 255 Compétence des tribunaux............................................ 256 A. Juge de paix et tribunal de première instance.......................... 256 B. Référés............................................................ 260 C. Juridiction pénale.................................................. 261 D. Conseil d État...................................................... 261 E. Cour européenne des droits de l homme............................... 262 F. Recours administratif et compétence des tribunaux de l ordre judiciaire... 262 TITRE 3 Les assurances......................... 263 Chapitre 1 Assurances diverses....................... 267 L assurance de responsabilité civile extracontractuelle relative à la vie privée................................................. 268 LARCIER Table des matières 301
Assurance incendie................................................... 270 L assurance défense en justice......................................... 270 Chapitre 2 Les assurances de responsabilité en matière de construction................... 271 La RC exploitation.................................................... 272 L assurance Tous Risques Chantier (TRC)................................ 273 L assurance contrôle.................................................. 276 A. Garantie concernant la période d édification de l ouvrage............... 276 B. Garantie après réception de l ouvrage................................. 277 Examen critique...................................................... 277 A. L origine ou la cause du dommage.................................... 278 B. La notion d imprévisibilité et d évitabilité intéresse l assureur............ 278 C. La notion de gardien de la chose..................................... 279 Section 5 Assurance des architectes et bureaux d études.......................... 280 Conclusion............................................................. 283 A. L intérêt de la matière.............................................. 283 B. Appréciation critique............................................... 284 C. Une œuvre inachevée............................................... 286 Index.................................................................. 292 302 Les relations de voisinage LARCIER