Recht/Droit Garantie locative et abus des propriétaires La garantie locative, encore communément appelée «caution», est destinée en principe à protéger le propriétaire vis-à-vis d un locataire qui ne respecterait pas ses obligations, c est-à-dire un locataire qui ne paierait pas son loyer ou ses charges, ou encore aurait causé des dommages à l immeuble loué. La garantie locative ne pourra être utilisée par le bailleur qu à la fin de la location. Le bailleur ne peut donc puiser dans la garantie locative pour compenser des loyers non payés en cours de bail. Les règles relatives à la garantie locative se résument au Grand-Duché de Luxembourg à l article 5 de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d habitation. Le propriétaire peut-il exiger une garantie? Le propriétaire a le droit d exiger une garantie, mais il n est pas obligé de le faire. Le montant de la garantie ne peut dépasser trois mois de loyer : il s agit ici du montant du loyer au sens strict et non du montant des avances sur charges. Si une garantie est exigée, le propriétaire est alors obligé de procéder à un état des lieux d entrée contradictoire avec le locataire, au moment de la remise des clés au locataire. Le locataire sera bien avisé de noter dans cet état des lieux tous les défauts constatés (exemple : des fissures dans du carrelage, qui ne semblent pas «graves» au locataire lors de son entrée dans les lieux, devront être consignées dans le procès-verbal, sous peine d être mises à sa charge en fin de bail). Notons qu il est toujours utile de procéder à un état des lieux en début de bail, même si le propriétaire n exige pas de garantie locative. En effet, en l absence total d état des lieux d entrée contradictoire, c est-àdire réalisé et signé tant par le propriétaire que le locataire, le logement est réputé avoir été mis à disposition du locataire en bon état. Ceci implique que si aucun procès-verbal d état des lieux n est signé par le locataire et le propriétaire au début du bail, le logement est censé se trouver en bon état même si ce n est pas le cas : ce sera alors au locataire qui voudrait restituer le logement en fin de bail dans le même état qu il l a reçu de prouver qu il avait reçu le logement en mauvais état (Pour suivre l exemple ci-dessus, il devra prouver que les carrelages étaient déjà fissurés lorsqu il est entré dans les lieux). S il ne peut pas apporter cette preuve, il sera tenu de remettre le logement en bon état (suivant notre exemple, de remplacer les carrelages). L établissement d un état des lieux en début de bail est donc particulièrement utile pour le locataire. Le propriétaire peut-il exiger une garantie en liquide? Non. La loi prévoit expressément que le bailleur ne peut refuser, même après la conclusion du bail, une garantie locative sous forme d une garantie bancaire. Si le locataire est d accord de fournir une garantie en liquide, contre quittance de la part du propriétaire, cela est parfaitement valable, mais le bailleur ne peut le lui imposer. En quoi consiste cette «garantie bancaire»? Présentet-elle réellement des avantages pour le locataire? Beaucoup de locataires sont convaincus que la garantie bancaire qu ils ont fournie à leur propriétaire leur permettra de discuter à la fin du bail sur le montant à verser ou non au propriétaire, convaincus également que ce dernier ne pourra obtenir le montant de la garantie qu à la condition qu il soit en mesure de prouver qu il a bien une créance à leur encontre. Ainsi, en cas de discussion sur la nécessité ou non de remettre en peinture l appartement en fin de bail, par exemple, beaucoup de locataires sont convaincus que leur bailleur ne pourra «prendre l argent de la garantie», que si les deux parties sont d accord, ou si un tribunal condamne le locataire à payer la remise en peinture de l appartement : Dans la plupart des cas, il n en n est rien! En effet, la garantie bancaire la plus répandue au Luxembourg, est la garantie dite «à première demande». Il s agit d un mécanisme redoutable d efficacité, du point de vue du propriétaire : Suivant ce mécanisme, une banque s engage à payer au pro- 6 I décembre 2013 I N 12
de Konsument UNION LUXEMBOURGEOISE DES CONSOMMATEURS priétaire une somme déterminée pendant une durée déterminée éventuellement renouvelable, sur simple demande du propriétaire. Ce dernier n aura donc aucune preuve à apporter concernant sa créance : il lui suffira de réclamer à la banque une somme inférieure ou égale au montant de la garantie pour que la banque soit tenue de la lui verser. Généralement, la banque accepte de prendre un tel engagement visà-vis du propriétaire, contre dépôt par le locataire de la somme équivalente à la garantie locative sur un compte bloqué pour une durée déterminée. Ce compte est générateur d intérêts au profit de son titulaire, le locataire, mais aussi de frais au profit de la banque. Attention : Certaines banques réclament des frais forfaitaires de dossier lors de l octroi de cette garantie, qui ne sont pas négligeables. En définitive, l opération ne sera pas nécessairement rentable pour le locataire, dans la mesure où les frais risquent d être plus élevés que les intérêts. La garantie bancaire a néanmoins de plus en plus la préférence des locataires, souvent sur base d un malentendu, ces derniers étant convaincus, comme exposé ci-dessus, qu ils pourront contrôler le sort du montant garanti en fin de bail. Elle a également la confiance des propriétaires, qui y voient un moyen facile et efficace d obtenir de l argent «si nécessaire» en fin de bail. Est-ce à dire que les propriétaires peuvent impunément réclamer à la banque le montant d une garantie locative en l absence d une quelconque dette du locataire à leur égard? Bien sûr que non : Dans une telle hypothèse, il appartiendra au locataire de réclamer le remboursement de la somme «détournée» par le propriétaire, dans un premier temps en lui adressant une lettre recommandée. Si le propriétaire fait la sourde oreille, le locataire pourra faire appel au service contentieux de l ULC, voire agir par voie judiciaire si nécessaire et réclamer alors des intérêts, et éventuellement une indemnité de procédure (Une indemnité de procédure est une indemnité destinée à couvrir une partie des frais engagés par une partie pour faire valoir ses droits devant un tribunal, tels que des honoraires d avocats, des frais de déplacement au tribunal, de correspondance avec son avocat ou avec la partie adverse, L indemnité décembre 2013 I N 12 I 7
Recht/Droit ne couvre jamais tous les frais mais seulement une partie. Seul celui qui gagne l affaire y a éventuellement droit, sous certaines conditions). Par contre, la banque, qui n aura fait qu exécuter son engagement «à première demande», ne pourra se voir reprocher aucune faute. Un autre type de garantie bancaire envisageable, dite «garantie bancaire simple», consiste en un «cautionnement bancaire» : Dans ce type de garantie, la banque s engage à régler au propriétaire les dettes qu aurait le locataire en fin de bail, à concurrence d un certain montant. Attention : A la différence de la garantie à première demande, la banque ne serait amenée à régler le montant réclamé par le propriétaire, qu à la condition que ce dernier puisse établir sa créance envers le locataire, soit par jugement, soit par l accord du locataire. Dans ce 2 ème type de garantie, ce sera au propriétaire à entreprendre des démarches en cas de mauvaise foi du locataire, et non l inverse. On distingue encore deux types de cautionnement : le cautionnement «simple» suivant lequel le propriétaire devra prouver qu il n a pas pu obtenir paiement du locataire avant de s adresser à la banque, et le cautionnement «solidaire» suivant lequel le propriétaire pourra directement s adresser à la banque sans avoir entrepris au préalable de démarches pour obtenir le paiement directement du locataire. Mais ici, contrairement à ce qui se passe dans le cas d une garantie à première demande, en cas de contestation du locataire quant au montant réclamé, le propriétaire devra obtenir un jugement reconnaissant sa créance. Il pourra par contre, dans le cadre d un cautionnement solidaire, s adresser directement à la banque une fois le jugement obtenu, sans avoir à prouver qu il n a pas réussi à obtenir le paiement de la part du locataire sur base de ce jugement. Qu en est-il de l ouverture d'un compte d épargne spécifique bloqué au nom du locataire? Il s agit d une forme de garantie locative très répandue à l étranger, en Belgique notamment. La totalité du montant de la garantie est bloqué sur un compte bancaire spécifiquement ouvert par le locataire à cet effet, pendant toute la durée du bail. La banque dans ce cas ne se porte pas «caution» mais bloque tout simplement le compte. Le compte ne pourra être débloqué qu avec l accord tant du locataire que du propriétaire ou en vertu d une décision de justice. Sauf erreur de notre part, ce type de garantie est courant en Belgique mais pas au Luxembourg. Dans quels cas le propriétaire peut-il conserver le montant de la garantie locative? 8 I décembre 2013 I N 12
de Konsument UNION LUXEMBOURGEOISE DES CONSOMMATEURS Le propriétaire pourra utiliser la garantie locative en fin de bail, dans l hypothèse où le locataire serait resté en défaut de régler certains loyers, certaines charges, ou encore dans l hypothèse où le locataire aurait causé des dégâts dans l appartement. Quels types de dégâts peuvent justifier l utilisation de la garantie locative? Avant tout, il appartient au propriétaire de prouver que le logement a été restitué en mauvais état. Le recours à un état des lieux de sortie est justement destiné à constater contradictoirement, c est-à-dire en présence de toutes les parties, propriétaires et locataires, l état de l appartement au moment de la remise des clés. Tous les dégâts et détériorations constatés doivent y être mentionnés. De prétendus dégâts invoqués par le propriétaire postérieurement à la remise des clés, en l absence totale d état des lieux de sortie contradictoire, peuvent être contestés par les locataires. De même, des dégâts invoqués postérieurement à l établissement d un état des lieux de sortie, mais qui n auraient pas été mentionnés sur ce procès-verbal d état des lieux de sortie, peuvent également être contestés par les locataires. Il est bon de rappeler que, sauf convention contraire, le locataire n est tenu que des dégradations qui ne résultent pas de la vétusté, c est-à-dire des dégradations qui ne résultent pas d une utilisation normale et du simple écoulement du temps. A titre d exemple : il est normal que la couleur d un papier peint ou d une peinture subisse l effet de la lumière au cours du temps. Par conséquent, le locataire qui n a pas taché les murs n est pas tenu de les remettre en peinture, du simple fait que des différences de couleur apparaissent à certains endroits. Par contre, le locataire sera tenu de prendre en charge la remise en peinture si les murs sont tachés, souillés, de son fait. Pour plus d informations concernant les obligations respectives des propriétaires et des locataires en ce qui concerne l entretien et la remise en état du bien loué, nous vous invitons à lire ou à relire notre article «Bail à loyer : réparations ou entretien : qui doit payer?» paru dans le Konsument n 12, décembre 2012 (disponible en ligne sur notre site internet : http://www. ulc.lu/fr/konsument/detail.asp?t=4&d=descr&id=72) La garantie locative n est donc pas destinée à permettre à un propriétaire de maintenir son bien en état neuf au fil du temps, aux frais des locataires successifs. Il se peut également qu il y ait accord entre parties sur le principe de la prise en charge de travaux de réfection par le locataire mais que les parties ne s accordent pas sur le montant des réparations. Traditionnellement, le propriétaire doit fournir des devis quant aux réparations qu'il juge nécessaires. Ici encore, le locataire fera bien de vérifier si les travaux faisant l objet du devis sont bien en relation avec les dégâts constatés : certains propriétaires, «profitent de l occasion» de l intervention de l une ou l autre entreprise dans leur immeuble, pour faire faire des travaux supplémentaires : il leur appartient alors de demander un devis détaillé, afin de ne mettre à charge des locataires que la part des travaux rendue nécessaire par les dégâts qu ils ont occasionnés. Exemple : Si la remise en peinture d une chambre d enfant est nécessaire suite aux dégâts occasionnés par le locataire, le propriétaire est certes en droit de faire repeindre l ensemble de l appartement, mais il peut réclamer uniquement le coût de la remise en peinture de la chambre endommagée. Le propriétaire doit donc veiller à demander au peintre un devis détaillé, pièce par pièce. Enfin, la question nous ayant déjà été posée, il peut être utile de rappeler que le montant de la garantie locative ne constitue pas, sauf convention contraire, un montant forfaitaire constituant le montant maximum que pourrait réclamer le propriétaire à titre d indemnisation pour les dégâts causés par le locataire. Aussi, dans la mesure où le montant de la garantie locative ne serait pas suffisant pour couvrir le montant des réparations à charge du locataire, le propriétaire serait en droit de lui réclamer la différence. Que faire en cas d abus de la part du propriétaire? Chaque semaine, le service contentieux de l ULC reçoit des réclamations de la part de locataires dont le propriétaire «refuse de restituer la caution». Dans certains cas, les parties ne sont pas du même avis en ce qui concerne l état du logement, l origine des dégâts, l ampleur des travaux de réparation nécessaire, Il arrive aussi fréquemment qu alors même que le propriétaire reconnaisse que le logement est restitué en parfait état, celui-ci refuse de restituer la garantie locative. La plupart du temps, le refus est motivé, dans le cadre de logements en copropriété, par le fait que le pro- décembre 2013 I N 12 I 9
Recht/Droit priétaire n a pas encore reçu le(s) décompte(s) de charges de la copropriété afférent à la totalité de la durée du bail ( quant au délai de restitution de la garantie locative : voir ci-après). Le retard dans l établissement des décomptes de copropriété est ainsi gravement préjudiciable pour les locataires qui comptent sur la récupération de leur garantie locative, soit pour financer un déménagement, soit pour fournir une nouvelle garantie locative pour leur nouveau propriétaire, ou encore pour régler la commission de l agent immobilier intervenu dans la conclusion de leur nouveau bail. Plus rarement, le propriétaire ne fournit aucun motif. Si le propriétaire refuse abusivement de restituer la garantie locative ou «caution», il y a lieu de lui adresser une mise en demeure, par lettre recommandée, de restituer le montant de la garantie locative dans un certain délai. Si le propriétaire ne réagit pas, l ULC peut prendre le relais et tenter de trouver une solution amiable avec le propriétaire. Nous rappelons à cet égard que l ULC défend les intérêts des locataires, à l instar de ceux des consommateurs, et non les intérêts des propriétaires bailleurs : l ULC ne peut donc pas intervenir dans l intérêt des propriétaires vis-à-vis des locataires, ni prendre position dans un litige donné, à la demande de propriétaires. Si toute démarche amiable s avère infructueuse, le locataire peut adresser une requête au Juge de Paix. Il a le choix de faire appel ou non aux services d un avocat pour l assister ou le représenter dans cette démarche, le recours à un avocat n étant pas obligatoire dans ce type de procédure. (Pour tous renseignements sur la procédure judiciaire et les actions judiciaires pour lesquelles le recours à un avocat n est pas obligatoire, vous pouvez vous adresser aux différents Services d accueil et d information juridique : Luxembourg - Cité judiciaire - Bâtiment BC - L-2080 - Luxembourg-Tél. : (+352) 221846 / Diekirch-Justice de paix-place Joseph Bech - L-9211 - Diekirch - Tél. : (+352) 802315 / Eschsur-Alzette - Justice de paix - Place Norbert Metz - L-4239 - Esch-sur-Alzette-Tél. : (+352) 54 15 52) Dans quel délai le propriétaire est-il tenu de restituer la garantie locative? Contrairement aux législateurs français et belge (tant en France qu en Belgique, le délai de restitution de la garantie locative est de 2 mois à partir du jour de la restitution des clés par le locataire), le législateur luxembourgeois n a pas répondu à cette question. La question se pose pourtant fréquemment. Si le contrat de bail est muet sur la question, l ULC recommande traditionnellement aux parties, afin d éviter d avoir besoin de recourir au Juge de Paix, de trouver un arrangement. Dans l hypothèse où les parties s accordent pour dire que l appartement est rendu en bon état, cet arrangement consiste la plupart du temps dans le fait pour le propriétaire de restituer une partie de la garantie locative au locataire au moment de la remise des clés et de garder l autre partie pour couvrir les éventuels frais qui se révèleraient encore à charge du locataire après établissement du décompte de copropriété. Il appartient donc aux parties de faire preuve de bon sens et de s accorder sur les modalités de restitution de la garantie afin d éviter des procédures qui peuvent s avérer relativement longues, voire onéreuses en cas de recours à un avocat (notons que le ministère d un avocat n est pas obligatoire pour introduire une requête tendant à obtenir restitution d une garantie locative devant le Juge de Paix). Comment fixer amiablement la part de la garantie à conserver par le propriétaire dans l attente du décompte de charges d une copropriété? Nous proposons de le calculer sur base du montant des charges payées par le locataire pour les années antérieures, le cas échéant. Dans l hypothèse où le propriétaire serait informé de l augmentation de certains coûts, ce montant pourrait être augmenté à due concurrence (10 à 15 % par exemple). Dans le cas d un locataire présent depuis moins d un an ou juste un an dans les lieux, il faut supposer que les avances, récemment fixées, ont été évaluées justement pour permettre de couvrir les charges. Un montant de 20 à 10 I décembre 2013 I N 12
de Konsument UNION LUXEMBOURGEOISE DES CONSOMMATEURS 30 %, et au maximum d un mois de loyer pourrait être proposé à titre de garantie «sur charges». Notons que la jurisprudence ne permet pas aux propriétaires de garder la garantie locative indéfiniment sans juste motif. Le fait de ne pas avoir reçu de décompte de copropriété, constituera dans la plupart des cas, un juste motif, du moins pour une partie du montant de la garantie. Nous sommes cependant également d avis que le fait de ne pas avoir reçu le décompte des charges de la copropriété ne saurait dispenser de plein droit le propriétaire de restituer la caution : trop de propriétaires négligent de réclamer ce décompte à leur syndic, et restent complètement passifs en cas d inaction de ce dernier. Or, il appartient au propriétaire, afin d être en mesure d exécuter ses obligations vis-à-vis de ses locataires, d effectuer toutes démarches utiles à cet effet. Ainsi, nous sommes d avis qu il lui appartient de réclamer les décomptes au syndic, par voie de courrier recommandé si nécessaire. Un propriétaire qui resterait complètement passif vis-à-vis d un syndic négligent, devrait en assumer les conséquences et accepter de restituer la garantie locative sous toutes réserves, à charge pour lui de réclamer par la suite le montant des charges éventuellement non couvert par les avances réglées par son ancien locataire, une fois le décompte en mains. Nous estimons en effet inacceptable que certains propriétaires conservent pendant plus d une année une garantie locative sans entreprendre la moindre démarche visà-vis de leur syndic pour obtenir les décomptes. En conclusion, la garantie locative doit être utilisée de bonne foi par les deux parties, de manière à préserver raisonnablement les droits tant des locataires que des propriétaires, sans abus de part ni d autre. Information complémentaire: Il existe des aides étatiques pour le financement d une garantie locative : Les personnes qui ne disposeraient pas des ressources financières suffisantes, peuvent sous certaines conditions, obtenir une aide de l Etat. Pour plus de renseignements à ce sujet, nous vous invitons à consulter la brochure «Les aides étatiques en matière de Logement» éditée par l ULC et la Chambre des Salariés ou à vous adresser au Service des Aides au logement (11, rue de Hollerich, L-1741 Luxembourg, Tél. : (+352) 247-84860 ) décembre 2013 I N 12 I 11