Le bail commercial I. Contenu du contrat de bail Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée. A. Objet du contrat La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence. Il existe un bail «tous commerces» permettant d'exercer toute activité. Le bailleur (celui qui loue le local) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques. La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail. Le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail luimême. B. Durée Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire. Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée. Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans. C. Montant du loyer initial Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et fixé librement par les parties au contrat. S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs. La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette Francis BORD (2 mai 2015) 1 / 15
déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir. D. Dépôt de garantie Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale. Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles. Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer. Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant. Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts. E. État des lieux Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi : soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié. L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties. À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession. F. Annexe verte Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur : un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage ), leur consommation réelle d'eau et d'énergie, la quantité de déchets générée. Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux. II. Loyer d un bail commercial Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe basé sur la valeur locative des locaux. En cours de bail, le loyer Francis BORD (2 mai 2015) 2 / 15
peut être révisé selon 2 modalités précisées dans le contrat : la révision triennale ou annuelle (en fonction d'une clause d'échelle mobile). A. Montant du loyer initial Le propriétaire n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Il est basé sur la valeur locative du bien. Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. Le prix des loyers commerciaux (et le montant du pas-de-porte éventuel) est soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Sauf s il s agit de locaux nus, la location est soumise à TVA sur option du bailleur. Le prix prend en compte différents éléments, comme par exemple : caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux), destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail), obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété, facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple), prix pratiqués dans le voisinage... Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie. Le versement au bailleur d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée est en général compensé par un loyer plus faible. Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, dont le montant est librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale. B. Pas-de-porte S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée au propriétaire des murs. Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au bailleur et n'a pas à être remboursée à la fin du bail. Le pas-de-porte peut être considéré : soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au propriétaire de se prémunir contre le risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux (supplément intégré dans le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail), soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d'avantages commerciaux, fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, en contrepartie de l'indemnité d'éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale ne pas enlever des locaux. Francis BORD (2 mai 2015) 3 / 15
La nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l amortir. C. Révision triennale Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum. Cette modalité de révision est automatique : il n'est pas nécessaire de la prévoir dans le bail. Une révision n'est possible que si 3 ans se sont écoulés depuis la date d'entrée en jouissance du locataire (bail d'origine), du renouvellement d'un bail précédent ou la prise d'effet de la précédente révision. La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle. La demande doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé. La révision du loyer prend effet à la date de demande en révision. Plafonnement de la révision La révision triennale est plafonnée. En effet, la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel de référence : l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente. Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale). Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision. Par exemple, un bail signé le 1 er juin 2008 avec un loyer mensuel de 500, basé sur l'ilc, peut être révisé : pour la 1 e révision triennale : à partir du 2 juin 2011 (avec un ILC de 104,44 au 2 e trimestre 2011 et de 100 au 2 e trimestre 2008) suivant le calcul suivant : 500 x (104,44/ 100) = 522,22 Francis BORD (2 mai 2015) 4 / 15
pour la 2 de révision triennale : à partir du 3 juin 2014 (avec un ILC de 108,50 au 2 e trimestre 2014 et de 104,44 au 2 e trimestre 2011) suivant le calcul suivant : 522,22 x (108,50 / 104,44) = 542,52. L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Déplafonnement de la révision Le propriétaire peut demander le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence, en cas de : modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple), déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité). Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente. D. Révision annuelle Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat. Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle. Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du bailleur et sans que l'augmentation qui en résulte puisse être pour une année supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente. E. Modification du loyer lors du renouvellement du bail Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire, propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans. À cette occasion, si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail. Francis BORD (2 mai 2015) 5 / 15
III. Répartition des charges et des dépenses entre locataire et bailleur. A. Obligation d'un contrat de bail explicite Un contrat de bail commercial doit : comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué, indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée. Un état récapitulatif des charges de l'année N, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être adressé par le bailleur au locataire, avant le 30 septembre de l'année N+1. S'il s'agit d'un immeuble en copropriété, l'état récapitulatif doit être transmis dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. À la demande du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés. En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires : de toute création de nouvelles charges, de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Sous certaines réserves, charges et travaux peuvent être librement répartis entre le propriétaire et le locataire. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l'échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire : un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel, un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût. B. Dépenses incombant au bailleur Les charges liées à la propriété des locaux, qui ne peuvent pas être imputées au locataire, et donc incombent au bailleur, sont les suivantes : dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti, notamment ravalement : murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture, dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations, Francis BORD (2 mai 2015) 6 / 15
honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué, impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE) charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. C. Dépenses locatives courantes Les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire. Sont considérées comme étant liées à l'occupation des locaux, et donc incombant au locataire, les charges suivantes : dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité, dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs... dépenses d'équipement de la copropriété : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien, travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique, impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères... L'obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable. Si, en application d'une clause du contrat de bail, le locataire paye des charges normalement dues par le bailleur, ce paiement doit être considéré comme un supplément de loyer, permettant une diminution du loyer normal, et déductible du résultat fiscal. IV. Résiliation et fin du bail commercial A. Modalités Pour faire cesser un bail, que ce soit par le locataire ou le bailleur, le congé doit être donné, avec un préavis de 6 mois : soit par acte d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (la date du congé est celle de la première présentation de la lettre). Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 8 octobre. Francis BORD (2 mai 2015) 7 / 15
Les parties peuvent également convenir d'un délai plus long. Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont différés à la fin de la période suivante. Si le bail s'est poursuivi au-delà de sa date d'expiration (en situation de tacite prolongation), il prend fin, en cas de congé donné avec un préavis de 6 mois, à la fin du trimestre civil. Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil. B. Résiliation par le locataire en cours de bail En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, sans motif particulier (congé triennal). Certains baux peuvent comporter une clause le lui interdisant, comme ceux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple). Le locataire n'a droit à aucune indemnité. En cas de procédure collective prévue pour les entreprises en difficulté, la résiliation n'est pas automatique. La procédure de sauvegarde notamment empêche toute action en résiliation du bailleur pour non-paiement du loyer. Dans le cas d'un redressement judiciaire, l'administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat). Le congé régulièrement délivré met fin définitivement au bail. Pour pouvoir être rétracté, il faut l'accord du bailleur. C. Départ à la retraite, invalidité ou décès du locataire Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux. En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu au paiement du loyer. Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé délivré. Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit. Francis BORD (2 mai 2015) 8 / 15
Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C'est à eux de le résilier. S'ils le souhaitent, ils peuvent donner congé immédiatement. D. Suspension du bail pour travaux Au cours d'un bail commercial, à l'expiration d'une période triennale, le bailleur peut donner congé au locataire pour pouvoir effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux. Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d'éviction au locataire, qui ne peut pas excéder 3 ans de loyer, ou lui offrir un local de remplacement, disponible immédiatement, pour la période des travaux. Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée ou saisir la justice pour faire juger si l'offre est ou non satisfaisante. Une indemnité pour privation de jouissance est due dans tous les cas, même si un local de remplacement est proposé. Les travaux donnant droit au bailleur de suspendre le bail en cours sont : reconstruction de l'immeuble, avec démolition totale suivie d'une reconstruction, même si ce n'est pas à l'identique, et non une simple transformation, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain, surélévation de l'immeuble. Il s'agit d'une reprise temporaire, le bail est suspendu pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux. Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours. E. Reprise des locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial Le bailleur peut sous certaines conditions donner congé pour reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial, s'ils ne sont pas ou plus affectés à cet usage d'habitation à la date du congé, soit parce qu'ils sont inoccupés, soit parce qu'ils sont affectés à un autre usage. La reprise entraîne une diminution du loyer compte tenu des surfaces retranchées. Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée : sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé, lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds, lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible. Francis BORD (2 mai 2015) 9 / 15
Le locataire dispose de d'un délai de 6 mois (durée du préavis) pour réaffecter les locaux à leur usage d'habitation. S'il régularise la situation, le congé devient sans effet. S'il ne régularise pas, il devra alors libérer les lieux. Le bailleur peut habiter les locaux repris, mais n'y est pas obligé. Il peut les vendre ou les relouer. F. Non-renouvellement de bail et indemnité d'éviction Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle par exemple). Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Mais si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est la valeur du droit au bail qui prévaut. L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans. Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. V. Droit de préemption commercial des communes A. Biens concernés Les biens susceptibles d'être préemptés dans le cadre de la procédure de «droit de préemption commercial» sont les suivants : fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux, terrains portant, ou destinés à accueillir, des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 m² et 1 000 m². Le droit de préemption commercial ne concerne pas les murs attachés au fonds de commerce ou artisanal dont la préemption est envisagée. En cas de cession simultanée des murs et du fonds, l'acquisition des murs relève du droit de préemption urbain. Par ailleurs, la préemption du fonds de commerce d'un débit de boissons ou d'un restaurant ne peut pas inclure la licence d'exploitation, notamment la licence IV, qui constitue un bien meuble non soumis au droit de préemption. Francis BORD (2 mai 2015) 10 / 15
Les biens ou droits inclus dans la cession d'une activité prévue dans un plan de sauvegarde ou dans le cadre d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire ne peuvent pas être préemptés. C. Délimitation du périmètre de sauvegarde La procédure de droit de préemption commercial suppose au préalable la délimitation de périmètres de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, dont l'étendue, le contour ou la superficie est laissé à la libre appréciation du conseil municipal. Il peut s'agir uniquement par exemple du centre-ville, de certains quartiers ou de certaines rues. Avant son adoption, le projet de délibération doit être soumis à l'avis de la chambre de commerce et d'industrie (CCI) et à la chambre des métiers et de l'artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune. Les chambres consulaires ont 2 mois pour faire part de leurs observations. Au-delà de ce délai, leur avis est considéré comme favorable. Une fois adoptée, la délibération du conseil municipal délimitant le périmètre de sauvegarde doit faire l'objet de mesures de publicité et d'information, notamment par un affichage en mairie pendant 1 mois et par une insertion dans 2 journaux diffusés dans le département. D. Déclaration préalable Avant de vendre un fonds artisanal, un fonds de commerce ou de céder un bail commercial, situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces de proximité, le cédant doit en faire la déclaration au maire. Le cédant doit adresser au maire une déclaration d'intention d'aliéner, accompagnée du bail commercial, et mentionner les informations suivantes : le prix et les conditions de la cession envisagée, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant et la nature de leur contrat de travail, le chiffre d'affaires réalisé par le cédant. La déclaration préalable est obligatoire sous peine de nullité de la vente (prescrite au bout de 5 ans après la cession). Le droit de préemption commercial peut être exercé par la commune ou, par délégation de la commune, par l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elle fait partie, par un établissement public, par une société d'économie mixte, par le concessionnaire d'une opération d'aménagement ou par le titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. Francis BORD (2 mai 2015) 11 / 15
Le maire, ou son délégataire, dispose d'un délai de 2 mois pour exercer éventuellement le droit de préemption au profit de la commune, ou de l'établissement délégataire, ou y renoncer. Le silence équivaut à renonciation d'acheter le commerce. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. E. Rétrocession du commerce Le maire, ou le titulaire du droit de préemption, qui a mis en œuvre son droit de préemption doit, dans un délai de 2 ans, effectuer la rétrocession du fonds de commerce, du fonds artisanal, du bail commercial ou du terrain, au profit d'un commerçant ou d'un artisan exerçant une activité préservant la diversité ou le développement des activités dans le périmètre concerné. En cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal, ce délai peut être porté à 3 ans. Pendant ce délai de revente, la commune peut mettre le fonds artisanal ou de commerce en location-gérance afin de le maintenir en activité. Avant toute décision de rétrocession, le maire doit afficher en mairie pendant 15 jours, un avis de rétrocession : appel à candidatures, description du fonds, du bail ou du terrain, prix proposé et cahier des charges... La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal qui en fixe les conditions et justifie le choix du cessionnaire. En cas de préemption d'un bail commercial, le bailleur, dont l'accord est obligatoire, peut s'opposer au projet de rétrocession en saisissant en référé le président du tribunal de grande instance (TGI). Si la rétrocession n'a pas été faite au bout d'1 an, l'acquéreur évincé dispose d'un droit de priorité pour l'acquisition du fonds, du bail ou du terrain. VI. Bail dérogatoire Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée (ou «bail précaire»), permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire. Il s'agit d'un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal plus court que le bail commercial classique, ce qui permet au propriétaire et au locataire de ne pas s'engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement. Francis BORD (2 mai 2015) 12 / 15
A. Conditions Un bailleur peut conclure un bail dérogatoire, ou même plusieurs, avec le même locataire, à condition que : leur durée totale ne dépasse pas 3 ans, le bailleur et le locataire aient manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, en insérant une clause dans le contrat, le bail soit établi par écrit, lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Il n'est pas possible de signer un bail dérogatoire à la suite d'un bail commercial. Le loyer est fixé librement et n'est pas plafonné. Une clause d'indexation est possible. Pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux d'entrée et de sortie doit être établi. Pour ceux datant d'avant septembre 2014, l'état des lieux de sortie doit être établi seulement si un état des lieux d'entrée avait été fait. Il existe par ailleurs un bail saisonnier qui peut ne s'appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois). B. Durée Elle est limitée à 3 ans. Il est possible de conclure des baux de courte durée successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, à condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans (2 ans pour les contrats renouvelés ou signés avant le 1er septembre 2014). Aucune durée minimale n'est imposée. Si le bail le prévoit, il est possible d'y mettre fin à tout moment, à condition de respecter les modalités de résiliation prévues dans le contrat. C. Fin du bail Le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, de l'indemnité d éviction. Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. S'il part avant la fin du bail, le locataire doit payer les loyers jusqu'à son terme. À l'échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d'1 mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, s'il ne l'a pas fait avant. À défaut de réaction du bailleur, le locataire, qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Francis BORD (2 mai 2015) 13 / 15
VI. En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire? Depuis le 18 décembre 2014, en cas de projet de vente d'un local à usage commercial ou artisanal par son propriétaire, le locataire, titulaire du bail commercial, dispose d'un droit de préemption ou droit de préférence. A. Obligation d'information du locataire Le propriétaire d'un local commercial doit informer son locataire du projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente et constitue une offre de vente au profit du locataire. Les dispositions des 4 premiers alinéas de l'article L145-46-1 du code de commerce doivent impérativement être reproduites dans chaque notification. Le locataire dispose d'1 mois pour se prononcer. En cas de non-respect de ces règles par le bailleur, la vente pourrait être remise en question. B. Ventes exclues Certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas de ce droit de préemption : vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, vente unique de locaux commerciaux distincts, vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, vente d'un local au conjoint du bailleur ou à un parent ou un enfant. C. Modification de l'offre Le propriétaire peut baisser son prix ou vendre le local à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur. Il doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce prix selon les mêmes modalités que pour la première offre (lettre recommandée...). Cette nouvelle offre au profit du locataire est valable pendant 1 mois suivant sa réception. D. Réalisation de la vente Si le locataire accepte l'offre initiale ou l'offre plus avantageuse, la vente doit se réaliser dans les 2 mois. Francis BORD (2 mai 2015) 14 / 15
Si le locataire souhaite recourir à un prêt, il doit en informer le bailleur, au moment où il notifie l'acceptation de l'offre. Dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente n'est plus valable. Francis BORD (2 mai 2015) 15 / 15