1056 JANVIER 2011 3,90 Vivre sans lunettes grâce aux lentilles ou à "jia chirurgie " ~ Renégociez votre crédit immobilier Les meilleurs placements en 2011 ~~" P. 26 Page 1/5 VIAG Une nouvelle dimension dans la défense de vos droits ^^^mn^^^^ê^^^ê^^^^m^^^mm Hausse d'im concerné?
Page 2/5 Profitez cles renégociez votre Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont atteint un plancher historique. Il est donc tentant de renégocier un emprunt en cours. Cependant, tout le monde n'a pas intérêt à le faire. Voici nos conseils pour que l'opération soit le plus H rentable possible. H es demandes de renégociation de H> prêt immobilier explosent. «De 3 000 ^^H par mois au cours du premier semestre 2010, nous sommes passés à 6400 en septembre puis 15 500 en octobre», s'exclame Christian Camus, le directeur général de Meilleurtaux. com. En octobre 2010, la renégociation a représenté 30 % de l'activité de ce courtier en prêts. Et il n'est pas le seul à enregistrer des scores impressionnants. Tous ses concurrents se frottent les mains. «C'est incroyable, reconnaît Maël Bernier, la porte-parole d'empruntis, 45 % de nos dossiers concernent des renégociations de crédit.» Un phénomène directement lié à révolution des taux d'intérêts. D'une part, sur le marché à court terme sur lequel les banques se refinancent pour les prêts à taux révisables, les taux directeurs sont très bas, confortés par la politique de la Banque centrale européenne (BCE) dont la préoc-
Page 3/5 taux plancher, prêt immobilier cupation, crise oblige, ne semble plus être l'inflation mais le soutien de la croissance. D'autre part, sur le marché à long terme, le taux des CAT IO ans (obligations assimilables du Trésor) qui définit les conditions de refinancement des banques pour leurs crédits à taux fixe reste à des niveaux très bas en dépit d'une remontée sensible début décembre. Portées par ces taux de référence historiquement bas, les conditions d'emprunt immobilier sont très favorables. Pour preuve, un particulier munf d'un bon dossier peut espérer emprunter au taux de 3,20 % sur 15 ans, 3,35% sur 20 ans ou 3,50 % sur 2 5 ans. Un excellent profil peut même décrocher 3,10 %, 3,30 %ou3,45 % pour ces mêmes durées respectives. Toutefois, si vous avez souscrit votre crédit à taux fixe depuis plusieurs mois ou plusieurs années, vous n'aurez pas accès à ces conditions exceptionnelles. À l'inverse d'un taux révisable, dont les conditions varient tout au long du prêt en fonction de l'indice de référence, un taux fixe est défini une bonne fois pour toutes au départ et ne varie jamais, quelles que soient les évolutions enregistrées. Pour profiter des taux exceptionnellement bas, vous avez cependant la possibilité de renégocier votre prêt.
Page 4/5 > Négociez d'abord avec votre banquier. Si vous souhaitez bénéficier d'un taux plus bas que celui consenti lorsque vous avez souscrit votre prêt, commencez par aller frapper à la porte de votre banque. Certes, les banques ont toujours craint ces périodes où les taux étant bas, les emprunteurs cherchent à renégocier leurs prêts. En pareilles circonstances, elles préfèrent rester discrètes. Ainsi, toutes celles que nous avons contactées ont refusé de s'exprimer. Pour les établissements bancaires, la négociation de prêt signifie, en effet, la baisse de la marge bénéficiaire. Une marge qui n'est déjà pas très élevée en matière de crédit immobilier. «En général, une banque met 3 ans à rentabiliser lû mise en place d'un prêt immobilier», explique Phi- Pour obtenir un meilleur taux, il faut souvent aller chez un concurrent lippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Capfi. Pour préserver leurs marges, «les établissements de crédit avaient des accords de non-concurrence entre eux Hy a quèlques annees», poursuit Pascal Beuvelet, PDG du réseau de courtage In&Fi France. Mais aujourd'hui, avec le développement du courtage en crédit, ce n'est plus d'actualité. Les banques peuvent difficilement refuser les dossiers présentés par les courtiers et les laisser partir vers la concurrence. Aussi les réticences commencent-elles à tomber. Les banquiers acceptent moins difficilement que par le passé de renégocier un prêt. «Les établissements ont intérêt à ne pas perdre trop de clients», poursuit Pascal Beuvelet. Le crédit immobilier, même s'il Votre prêt vaut-il la peine d'être renégocié ou racheté? Nous avons déterminé, en fonction de la date de souscription du crédit, du taux moyen alors pratique et des taux actuellement offerts, si vous avez ou non intérêt à renégocier ou faire racheter votre emprunt immobilier. Il ne s'agit que d'indications qui doivent être affinées par votre banquier ou un courtier en tenant compte de votre profil. 6% 5,5% 5% conseillée pour les crédits longs Taux moyens pratiques à la date de souscription..du crédit immobilier Le différentiel de taux est insuffisant pour que l'opération soit, financièrement rentable. déconseillée Les particuliers ayant souscrit un crédit au second semestre 2008 feront les èconomies les plus importantes. conseillée déconseillée Le faible écart de taux ; rend la renégociation! ou le rachat inutiles. 4,5% 4% 3,5% 3% 2001 la renégociation ou le rachat sont rentables à p la double condition que J le prêt ait été souscrit sur 20 ans pour au moins 130 DOO I 002 2003 2004l 2005 2006 2007l 2008 2009 I 2010 avril avril juillet 2004 2007 2009 SOURCE PARTICULIER/CRÉDIT LOCEMENT/CSA-OBSÎRVATOIRE DU FINANCEMENT DES MARCHÉS RÉSIDENTIELS
Page 5/5 prunteur réalise alors une économie de 34113. «Le gain peut même atteindre 70 000 pour un prêt à 5,40 % sur une durée plus longue», lance Maël Bernier. Une économie remarquable, mais qui ne vaut que pour les emprunts souscrits pendant une courte période. «La majorité' des dossiers que nous traitons concerne des emprunteurs ayant achdé entre la fin 2008 et la fin 2009», constate, en effet, Ari Bitton. Si vous avez emprunté à la mi-2006 à un taux de 4 %, l'économie sera ramenée à un peu moins de 8 500. Que votre banque accepte de renégocier ou que vous fassiez racheter votre crédit Si le prêt est ancien, le rachat ou la renégociation sont peu avantageux,phêt S INITIAL ^ijiii %S- RENÉGOCIÉ!! Marie-Christine a souscrit en janvier 2004 un prêt de 200 000 sur 15 ansjau taux de 3,60 % Mensualités actuelles: 1439 Montant des intérêts : 59129 Caution mutuelle : 2100 Frais de dossier: 700 "tout reel du crédit: Montant du capital restant dû en décembre 2010:121003 Bfl L'économie ne justifie pas, à notre avis, d'entamer une renégociation ou un rachat de crédit. Si vous avez moins de 40 ans, profitez de l'opération pour reconsidérer l'assurance du prêt Elle renégocie aujourd'hui son crédit en conservant la durée initiale. Elle souscrit un nouveau prêt sur 8 ans I à 3 %. * Mensualités: 1419 Montant des intérêts: 15251 Caution mutuelle : 2100 A Intérêts payés au titre des 7 premières années: 40218 Frais de dossier: 700 Coût réel du crédit : Gain ^^Q (61929-60 447 ) par la concurrence, deux solutions s'offrentàvous. Soit vous conservez la même durée d'emprunt et vos mensualités sont diminuées, soit vous gardez des mensualités identiques et la durée du prêt est raccourcie. Cette dernière option est toujours la plus avantageuse (voir encadré p. 62). Il n'est pas rare de gagner 2 à 3 ans sur la durée du crédit. * Etudiez l'intérêt d'une délégation d'assurance. Le rachat ou la renégociation de l'emprunt immobilier permet aussi de revoir le coût de l'assurance invalidité décès souscrite avec le crédit initial. «La loi Lagarde autorise désormais l'emprunteur à utiliser!a delégation d'assurance, explique Christian Camus. I! faut donc, au momentd'une renégociation, vérifier si l'on a intérêtàfaire usage de cettepossibilité.» Rappelons que l'assurance décès invalidité, obligatoire pourl'emprunteur, était, la plupart du temps, imposée par la banque, via un contrat «groupe». Avec la loi Lagarde, les banques n'ont plus le droit de vous obliger à souscrire leur assurance. Vous pouvez donc souscrire une police auprès de la compagnie de votre choix et demander une délégation d'assuranceà votre banque, à condition que la couverture des risques soit identique. Là encore, un courtier peut vous aider à renégocier. «Le coût d'une assurance décès invalidité groupe est de l'ordre de 0,30 à 0,40 % du capital emprunté. Or, on peut obtenir 0,15 % avec un contrat individuel/» s'exclame Christian Camus. Attention, ce tarif ne vaut que pour un assuré jeune, non fumeur, qui ne pratique pas d'activités dangereuses. Si vous êtes âgé de 2 5 à 3 5 ans, vous pouvez y trouver votre compte. Mais vérifiez bien les garanties et sachez que passé la quarantaine, la délégation d'assurance n' a plus grand intérêt, car les tarifs sont moins avantageux. COLETTE SABARLY