Les taux baissent, renégociez votre prêt immobilier

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1 Page 1/6 Les taux baissent, renégociez votre prêt immobilier Si vous avez souscrit un prêt immobilier, peut-être songez-vous à négocier une révision de taux auprès de votre banquier pour profiter de la baisse actuelle, ou à faire procéder au rachat de votre crédit par l'intermédiaire d'un courtier. Suivez nos conseils pour savoir si l'opération est avantageuse. Record battu! En cet automne 2012, jamais les taux des crédits immobiliers n'ont été aussi bas. Ces deux dernières années, en dehors d'une courte période en 2010 où ils démarraient à 3 %, ils oscillaient plutôt entre 3,50 et 4,50 %. Or, aujourd'hui, ils sont passés sous la barre des 3 %. «Nous parvenons à négocier des taux fixes nominaux autour de 3 % pour des financements sur 15 ans», se réjouit ainsi Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêts Cafpi. Ce dernier se targue même d'avoir décroché un taux de 2,75 % sur 15 ans, 2,95 % sur 20 ans ou 3,15 % sur 25 ans! «C'est un record historique par rapport aux plus bas niveaux constatés en 2010», poursuit ce spécialiste. Ces conditions restent cependant réservées aux dossiers très solides. Pour les autres, les taux moyens s'annoncent respectivement à 3,15 %, 3,45 % et 3,75 %. Ce qui reste très attractif. À cela, plusieurs raisons. Tout d'abord, l'oat 10 ans (obligation assimilable du Trésor), emprunt émis par l'état qui sert de réference aux banques pour déterminer les conditions d'emprunt à taux fixe, est à son plus bas niveau : 2,07 % le 15 octobre 2012, contre 2,75 % à la même période en De fait, les banques trouvent à se refinancer dans d'excellentes conditions et en font profiter les acquéreurs. Autre raison au recul des taux: la faiblesse Renégocier son prêt entraîne des frais qui peuvent amoindrir la rentabilité de l'opération de la demande de crédits. Dans le contexte économique, les emprunteurs se font rares. Entre septembre 2011 et septembre 2012, la production de crédits a chuté de 34 %, passant de 162,9 à 107,5 milliards d'euros. Cela conduit les banques à être plus offensives en cette fin d'année pour pouvoir réaliser leurs objectifs commerciaux. «Une situation qui profite à l'emprunteur: il peut renégocier son crédit à des conditions exceptionnelles», constate Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com. Mieux vaut passer par un courtier en crédits que par son banquier Vous disposez de deux solutions pour renégocier votre prêt immobilier : discuter avec votre banque pour obtenir une révision des conditions du contrat, ou recourir à un courtier en crédit. Dans le premier cas, il s'agira de renégocier le taux de votre emprunt. Cela donnera lieu à un avenant à votre contrat de prêt. «Les banques n'acceptent pas souvent cette option et concèdent de faibles rabais», indique Ari Bitton d'ab Courtage. En effet, lorsqu'elles consentent un crédit, les taux qu'elles peuvent proposer dépendent directement des conditions du marché de l'époque (taux de l'oat à 10 ans, notamment). En acceptant de renégocier ce crédit, la Eléments de recherche : France ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations

2 Page 2/6 Quel sera le gain, selon la date de souscription du crédit? Nous avons comparé les gains obtenus après renégociation, en octobre 2012, de prêts de souscrits à des périodes différentes TAUX D'INTÉRÊT MOYEN (toutes durées confondues) Vous avez emprunte en septembre 2002 : «ST* sur 15 ans, gain : 876 i sur 20 ans, gain : 7847 sur 25 ans, gain : I Vous avez emprunté en novembre 2008 : I sur 15ans,gain:8865 sur 20 ans, gain: I.sur25ans,gain: % vous avez emprunte en octobre 2006 : sur 15 ans, gain: 1372 sur 20 ans, gain: 3072 sur 25 ans, gain: 4878 Vous avez emprunté en octobre 2011 : sur 15 ans, gain: sur 20 ans, gain: sur 25 ans, gain: I Renégocier est très rentable Renégocier est rentable, mais seulement pour les prêts de longue durée Renégocier n'est pas rentable sur 15 ans, gain. 493 sur 20 ans, gain ans, gain: Source AB Courtage banque doit rogner sur sa marge. Une opération qui devient de plus en plus difficile à envisager. Les accords de Bàle El, qui réglementent l'activité bancaire, contraignent les banques à des ratios de solvabilité, et donc à conserver des marges confortables pour réduire les risques de pertes. Tout au plus, si vous êtes un excellent client, pourrez-vous obtenir un petit geste : un taux abaissé de 0,50 point. «Les établissements bancaires ne concèdent généralement pas grand-chose, ce qui est souvent mal vécu par les emprunteurs», indique Ludovic Huzieux, directeur associé d'artémis Courtage. De fait, les banques préfèrent voir partir certains clients que d'avoir à renégocier. D'où le succès des courtiers s qui font de la renégociation un argument pour I capter de nouveaux clients. Si vous faites appel à l'un d'entre eux, sachez qu'il ne renégociera pas votre prêt, il vous proposera un rachat de crédit, autrement dit un financement souscrit par le biais d'une autre banque. Les banques sont beaucoup moins réticentes à ce type d'opération. Elles se livrent même concurrence pour racheter des crédits. «Une banque qui a refusé de renégocier avec son client est capable de racheter le crédit immobilier d'unclient d'une autre banques 3% w, poursuit Ludovic Huzieux. Le rachat est plus confortable pour une banque que la renégociation. «La renégociation l'oblige à rogner sur sa marge, explique un autre courtier. La banque a elle-même emprunté aux conditions du moment pour financer le prêt de son client et elle ne peut pas les renégocier. Alors que, lorsqu'elle rachète un crédit, elle peut d'autant plus Eléments de recherche : France ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations

3 Page 3/6 MÉTHODE DE CALCUL Nous avons réalisé 4 simulations de renégociations de crédits immobiliers, en octobre Dans les 3 premières, l'emprunteur rachète son prêt initial grâce à un nouvel emprunt souscrit chez un concurrent à un taux moins élevé. Nous comparons l'intérêt de l'opération suivant la date de souscription et la durée du prêt initial et suivant les mensualités du nouveau prêt. Dans la 4 e simulation, en partant des conditions offertes actuellement pour un rachat de crédit immobilier, nous avons déterminé quel taux la banque de l'emprunteur peut proposer pour rester compétitive face à une offre concurrente. Ces simulations ont été réalisées avec les courtiers Caf pi, Empruntis, Meilleurtaux.com et AB Courtage. consentir un taux bas qu'elle connaît son antériorité. Elle sait si l'emprunteur a été capable de faire face à ses échéances et si le logement acquis n 'a pas perdu de sa valeur.» Attention, lors d'un rachat, la banque que vous quittez est en droit de réclamer des pénalités de remboursement anticipé (voir plus loin, p. 59). La dernière vague de rachats de crédits remonte à 2010, quand L'INTÉRÊT D'UN RACHAT DE CRÉDIT VARIE SUIVANT LA DATE DE SOUSCRIPTION DU PRÊT INITIAL Simulation pour un prêt de sur 20 ans - OCt bre - O tob ' souscrit en. Taux assurance comprise 4 % { 1212 I Coût total du crédit i Montant restant à rembourser! au 1" octobre 2012 j Intérêts déjà versés I Montant emprunté* i Taux assurance comprise I les taux étaient quasi identiques à ceux d'aujourd'hui. Mais le marché garde un fort potentiel pour les courtiers. «Beaucoup d'emprunteurs n 'ont pas pensé à renégocier à ce moment-là», fait remarquer, en effet, Philippe Taboret. Ce que confirment ses concurrents. << Les dossiers que nous avons traités en septembre 2012 représentent environ 20 %denotre activité, contre 7 % l'an dernier à la même époque, confie Mael Bernier, mais nous sommes encore loin des records de septembre 2010 où ils atteignaient 50% de notre activité.» Chez Meilleurtaux.com, la demande de rachats s'emballe. «En septembre, nous avons enregistré 4800 demandes de rachat de crédits, précise Sandrine AUonier. Un chiffre qui a plus que triple par rapport au 1 er trimestre 2012 où nous observionsunemoyennedelsoodemandesparmois. «Par I Indemnité de remboursement I anticipé (IRA) Frais de nouvelle garantie 1885 [Frais de dossier [ Coût total du crédit 36426,20 Coût du prêt actuel du nouveau pret *' déjà versés = C % sur 14 ans ,20% , , , ,77 3,10% sur 16 ans , ,20 % sur 1 8 ans , C 178 ll faut obtenir une réduction de taux d'au moins 0,80 point pour que le rachat soit rentable. Le moment est bien choisi pour racheter un crédit souscrit en 2008, quand les taux dépassaient 5 % Aujourd'hui, vous pouvez aisément obtenir autour de 3 %, soit près de 2 points de moins. Notre simulation montre que l'opération peut également être avantageuse pour les prêts souscrits antérieurement (jusqu'au 3 e trimestre 2006 inclus) En revanche, elle perdrait de son intérêt pour des emprunts plus anciens. Soit parce que l'écart de taux serait trop faible (notamment pour ceux signés entre le 3 e trimestre 2005 et le 2 e trimestre 2006), soit parce que la durée écoulée depuis la date de souscription du prêt initial serait trop importante et donc le montant des intérêts restant à payer, peu élevé. Enfin, ne renégociez pas un prêt signé entre le 1 e * trimestre 2010 et le 1 " tnmestre 2011, l'opération n'est pas rentable car l'écart de taux est trop faible. * Montant du credit actuel restant a rembourser + indemnité de remboursement anticipe (IRA) + trais de nouvelle garantie + frais de dossier du nouveau credit ailleurs, à partir du moment où un client est passé par un courtier pour négocier son prêt, il ne peut pas le faire racheter par ce même courtier. H doit s'adresser à un autre spécialiste. «Nous refusons de traiter les dossiers de nos anciens clients, prévient Franck Lévy, directeur commercial d'ace. Dans la mesure où nous avons déjà été rémunérés par les banques pour un apport de clientèle, U ne serait pas déontologique d'encourager nos anciens clients à changera nouveau de banque.» Trois critères à examiner avant de renégocier: taux, durée, montant Cependant, vous n'avez peut-être pas intérêt à racheter votre crédit. «L'opération est surtout avantageuse pour les emprunteurs qui en ont Eléments de recherche : France ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations

4 Page 4/6 souscrit un entre 2007 et 2009», souligne Estelle Laurent, responsable de la communication chez Credixia. Et plus particulièrement, ceux qui ont emprunté entre le 2 e semestre 2008 et le début de 2009, alors que les taux avaient grimpé au-delà de 5 %. «Compte tenu des taux actuels, le différentiel peut atteindre 2 points, cè qui devient très attractif», précise Christophe Garnier, directeur des grands comptes chez In & Fi Crédits. Pour preuve, un crédit de à 5,05 % sur 20 ans, consenti en octobre 2008 peut être racheté à 3,10 % aujourd'hui, ce qui procure plus de d'économie. Cela n'exclut pas, pour autant, les emprunteurs qui ont souscrit un crédit avant 2007 ou après Car l'intérêt du rachat doit s'évaluer au regard de trois critères : le taux consenti à l'origine, la durée du crédit et le capital restant à rembourser. En ce qui concerne le taux, ne songez à un rachat que si Taux assurance comprise Coût total du crédit nt restant à rembourser 1 er octobre 2012 Intérêts déjà versés Montant emprunté* Taux assurance comprise mité de remboursement icipé (IRA) Frais de nouvelle garantie Frais de dossier total du crédit Coût du prêt actuel - coût du nouveau prët _ - intérêts déjà versés , , , , , , , , ,53 3% sur 11 ans ,10% sur 16 ans , , , , ,66 l'écart entre celui du crédit actuel et celui qui pourrait vous être proposé atteint au moins 0,80 point. À titre d'exemple, pour un prêt de à 4 % sur 20 ans, consenti en octobre 2011, cet écart est respecté, si vous obtenez aujourd'hui 3,20 %. Vous pouvez alors tabler sur une économie nette de 6648, grâce au rachat. En revanche, si le différentiel de taux sur 20 ans n'est que de 0,50 point, le gain devient minime : 333. «Une réduction de 0,50 point peut toutefois être intéressante, si la durée du prêt est longue ou si le montant est élevé», tempère Philippe Taboret. Voilà pourquoi le taux n'est pas le seul élément à prendre en compte. La durée est aussi déterminante. Plus le prêt est long, plus vous remboursez d'intérêts, et plus l'opération de rachat peut être judicieuse. Partons d'un crédit de souscrit en octobre S'il a été consenti à 4,30 % sur 25 ans, en négociant un rachat à 3,50 % (0,80 point d'écart), vous pouvez gagner ll 840. Mais s'il a été souscrit à 3,90 % sur 15 ans, un rachat à 3,10 % (toujours 0,80 point d'écart) ferait perdre 1821, par rapport au coût initial du premier crédit, du fait notamment de l'indemnité de remboursement anticipé. Enfin, il faut prendre en compte le montant du prêt. Le rachat à 3,20 % d'un 3,40% sur 21 ans , , ,01 M FTll Le rachat de crédit est plus avantageux pour les prêts de longue durée. Vous avez d'autant plus intérêt à envisager cette opération que la durée de votre emprunt initial est longue. Notre simulation montre qu'un rachat est deux fois plus intéressant avec un crédit amortissable sur 25 ans qu'avec un crédit amortissable sur 1 5 ans. Au bout de 4 ans, en effet, le prêt sur 25 ans n'est amorti qu'à hauteur de 1 7 DOO, ce qui représente à peine 8,5 % du capital emprunté, alors qu'un prêt sur 1 5 ans de même montant est déjà rembourse à hauteur de 40 DOO (20 % du capital). La part d'intérêts restant à verser est donc plus importante avec un prêt sur 25 ans qu'avec un prêt sur 1 5 ans. * Montant restant à rembourser du crédit actuel + indemnité de remboursement anticipé (IRA) + frais de nouvelle garantie + frais de dossier du nouveau credit/ prêt de sur 20 ans consenti en octobre 2011 à 4 % peut procurer ll 162 d'économies. Avec empruntés, le gain s'établirait même à A contrario, un crédit de ne procure que 2134, d'économies en cas de rachat à 3,20 %. Bref, tout rachat nécessite une étude préalable. Plus le prêt est récent, plus le rachat est intéressant Notez d'ailleurs que plus votre prêt est récent, plus l'économie est substantielle. Comme nous l'avons évoqué plus haut, si un prêt de souscrit l'année dernière peut procurer 6648 d'économie, il n'en va pas de même d'un prêt souscrit en 2007 aux mêmes conditions puisque, cette fois, le gain ne dépasserait pas 875! Il est toujours conseillé de racheter un crédit «pendant le premier tiers du Eléments de recherche : France ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations

5 Page 5/6 remboursement», conseille Estelle Laurent. La raison en est simple. Dans un prêt amortissable, c'est, en effet, en début de remboursement que la charge des intérêts est la plus lourde, le capital s'amortissant assez lentement. Par exemple, pour un crédit de sur 20 ans souscrit à 4 % en 2011, la première année, la mensualité s'élève à Elle est composée de 545 de capital et de 667 d'intérêts. Après un an, elle comprend toujours plus d'intérêts que de capital amorti (respectivement 634 contre 578 ). La troisième aussi (610 contre 502 ). Ce n'est que la quatrième, que les rapports s'inversent, les intérêts passant à 586 et le capital à 626. Ainsi, plus le crédit avance dans le temps, moins les intérêts à rembourser sont élevés. Et moins la renégociation s'avère pertinente. Mais il ne faut pas généraliser. «Si le crédit a été souscrit sur 25 ou 30 ans, s'il est d'un montant élevé, le L'INTÉRÊT D'UN RACHAT DE CRÉDIT VARIE SUIVANT LE MONTANT DES MENSUALITÉS DU NOUVEAU PRÊT jur un prêt d 200 DOO souscrit en octobre 2008 Taux assurance comprise [Durée I Coût total du crédit i Montant à rembourser i au I "octobre 2012 érêts déjà versés nt emprunté* I Taux assurance comprise [ [Durée F Indemnité de rembour- I sèment anticipé (IRA) I Frais de nouvelle garantie I Frais de dossier I f Cout total du crédit Coût du prêt initial - coût du nouveau prêt - intérêts déjà versés 3,30% ans 4 825, ,92 dugmenidnt ré 5,20% ans , , ,77 3,10% 1 591,60 12 ans 4825, , ,69 rachat peut s'avérer intéressant, même si l'emprunteur a passé le premier tiers de la durée de remboursement», précise Philippe Taboret. Sachez que négocier un rachat vous permet de gagner généralement entre et 30000, parfois plus. L'économie procurée peut se traduire soit par une diminution de la mensualité, soit par une réduction de la durée de remboursement. i iim minimum 3,50% 1108,80 20 ans 4825, , /49 Le rachat est encore plus avantageux, si vous raccourcissez la durée de votre nouvel emprunt. Si vous avez souscrit un prêt en 2008 quand les taux dépassaient 5 %, vous serez toujours gagnant si vous renégociez aujourd'hui, même si vous réduisez les mensualités du nouvel emprunt (de 233 ) et donc rallongez la durée du crédit. Mais vous gagnerez deux fois moins que si vos mensualités restent identiques. En revanche, vous réaliserez d'importantes économies en augmentant le montant de vos mensualités. En acceptant de rembourser près de 250 de plus chaque mois, le gain est quasiment multiplié par 3 et vous réduisez la durée de votre emprunt (17 ans au lieu de 20). 1 Montant restant a rembourser du credit actuel + indemnité de remboursement anticipé (IRA) + frais de nouvelle garantie + frais de dossier du nouveau crédit Profitez-en pour renégocier votre contrat d'assurance Pour diminuer le coût de votre crédit immobilier, il peut être judicieux de négocier l'assurance décès. Celle-ci est obligatoire et vous devrez en souscrire une lors de la souscription du nouveau prêt servant à racheter l'ancien. Mais, depuis le 1 er mai 2011, date d'entrée en vigueur de la loi Lagarde, les banques n'ont plus le droit de vous obliger à souscrire le contrat collectif qu'elles proposent à tous leurs emprunteurs. Vous pouvez donc vous assurer auprès de la compagnie de votre choix, à condition d'obtenir des garanties équivalentes à celles présentées par l'assurance de votre banque (voir le n 1061 du Particulier, p. 36). Si votre crédit est antérieur à la loi Lagarde, c'est peut-être aussi le moment de profiter de cette opportunité pour changer d'assureur. Ce que tout courtier qui se respecte aura à cœur de vous proposer. Reste que l'intérêt d'une telle option, appelée délégation d'assurance, dépend de plusieurs critères. Avec le contrat de groupe de votre banque, la prime d'assurance oseille entre 0,35 et 0,50 %, voire 0,70 % du capital emprunté, pour tous les emprunteurs. En revanche, les contrats individuels proposés par les assureurs spécialisés varient en fonction du profil de l'emprunteur (son âge, sa profession, exerce-t-il des activités dangereuses? est-il fumeur? etc.), du montant et de la durée du prêt. Ainsi, un emprunteur de 25 à 30 ans, non-fumeur et n'exerçant aucune activité dangereuse, peut se voir appliquer une prime Eléments de recherche : France ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations

6 Page 6/6 QUEL 1AUM DOIT CONSENTIR VOTRE BANQUIER POUR S'ALIGNER SUR UNE OFFRE CONCURRENTE n prêt de Rachat par I 'ut 20 ans l'intermédiaire ère 2008 d'un Taux assurance comprise 5,20% Coût total du crédit Montant restant à rembourser au ^octobre2012 Intérêts déjà versés Montant emprunté* I Taux assurance comprise I Indemnité de remboursement anticipé (IRA) I Frais de nouvelle garantie Frais de dossier Coût Coût du prêt - coût du nouveau prêt _ - intérêts déjà versés , , , ,53 % sur 16 ans 1198, , , , ,69 ESHEMECl Votre banque peut se permettre d'être moins généreuse sur le taux. Les banques sont peu enclines à renégocier les crédits. Nombre d'entre elles préfèrent voir partir leurs clients à la concurrence plutôt que de rogner sur leur marge. Mais si vous disposez de produits d'épargne dans votre établissement et si vous menacez de les fermer, elle consentira plus facilement un effort. Cependant, la plupart des banques intègrent le fait qu'en renégociant avec elles (plutôt qu'en faisant racheter le crédit par un courtier), leurs clients évitent certaines dépenses (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie) et bénéficient de frais de dossier moins élevés. Elles compensent donc ces économies en proposant un taux plus élevé que celui offert par la concurrence. * Montant restant a rembourser du credit actuel + indemnité de remboursement anticipe (IRA), en cas de rachat, + frais de nouvelle garantie + frais de dossier du nouveau credit de 0,11 à 0,12 % du capital emprunté. «À 35ans, on peut bénéficier d'un taux de 0,18% pour un crédit sur 15 ou 20 ans», confirme Franck Lévy A contrario, après 45 ans, l'intérêt de la délégation d'assurance s'amenuise et mieux vaut garder son contrat de groupe. Si vous disposez déjà d'une assurance en délégation à un taux très compétitif, vous ne gagnerez pas forcément sur ce poste, si vous procédez au rachat de votre prêt, car le taux de la garantie sera recalculé en fonction de votre âge. Prenons l'exemple d'un emprunteur ayant souscrit un crédit immobilier de , en 2008 à l'âge de 30 ans, qu'il souhaite renégocier 4 ans plus tard. Le taux initial s'établit à 5,20 %, soit 5,06 % + 0,12 % d'assurance (sur une personne), ce qui représente 240 de prime par an. À la renégociation, en octobre 2012, le taux du prêt est ramené à 3,30 %, dont 0,13 % pour la prime d'assurance, ce qui représente 260 annuels. L'emprunteur économisera 31908,11 sur le coût de son crédit, mais ayant 4 ans de plus, son assurance lui reviendra 20 plus cher chaque année. Attention aux multiples frais Si votre banque accepte de renégocier le taux de votre crédit, vous n'aurez quasiment aucuns frais, à l'exception des frais de dossier qui varient d'une banque à l'autre (de 100 à en moyenne). En revanche, si vous procédez à un rachat auprès d'un courtier, ils seront plus élevés. Vous devrez d'abord débourser les pénalités de remboursement anticipé du prêt initial. Celles-ci sont fixées réglementairement (art. L du code de la consommation) à 6 mois d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. À titre d'exemple, pour un prêt sur 15 ans de à 5,05 % souscrit en octobre 2008, cette indemnité s'élèvera à près de 4. Elle pourra atteindre 5300, pour un emprunt souscrit en 2010 à 3,10 % ou redescendre à 2 600, pour un autre, consenti en 2006 sur la base d'un taux de 3,85 %. n faut donc que le gain permis par le rachat excède le montant de cette pénalité. D'autant plus que vous aurez à régler les frais de dossier du nouveau prêt contracté pour rembourser l'ancien et que la banque vous demandera une nouvelle garantie pour ce prêt. Dans l'exemple d'un prêt de souscrit en 2008, l'emprunteur pourra souscrire une nouvelle garantie auprès de Crédit Logement (organisme de cautionnement mutuel) qui lui reviendra entre 1700 et 2 IOU, selon le capital restant dû et la durée du prêt restant à courir. Quant aux frais de dossier, ils ne sont pas neutres en cas de rachat de crédit. En majorité, les banques facturent I % du capital emprunté, un pourcentage généralement assorti d'un plafond qui oseille entre 500 et Autant dire qu'il faut tenir compte de toutes ces dépenses supplémentaires pour mesurer l'intérêt d'un rachat du crédit. Enfin, ne vous lancez pas dans une telle opération, si vous comptez vendre votre bien dans 2 ou 3 ans, car vous devrez à nouveau payer des frais de remboursement. Ce qui pourrait anéantir l'économie réalisée. COLETTE SABARLY Eléments de recherche : France ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations