CREDIT IMMOBILIER. Profitez des taux historiquement bas. renégociez!

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1 Page 1/5 LOGEMENT CREDIT IMMOBILIER Profitez des taux historiquement bas renégociez! Les taux de crédit sont à leur plus bas niveau depuis... la fin des années 40! Si vous ne l'avez pas déjà fait, c'est le bon moment pour remettre à plat votre crédit immobilier. PAR VALERIE VALIN-STEIN 3% ÉVOLUTION DES TAUX FIXES MOYENS SUR 15 ANS (en%) 2% I I t t I t Les taux des credits immobiliers sont exceptionnellementbas Cet ete, l'ob- du financement des mar- servatoire eches résidentiels relevait qu'ils avaient perdu 038 point et qu'ils n'étaient ]amais descendus aussi bas depuis la fin des annees 40 Et la tendance baissiere semble se poursuivre «Lesbaremesquelesbanquesnousontenvoyes en septembre marquent a nouveau des ajustementsbaissiers», souligne Mael Bernier, porteparole du courtier en credit Meilleurtaux com Elle ajoute, par ailleurs, que «la récente dea- 2,7% sian de Mario Draghi, president de la Banque (*mo damier) centrale europeenne, d'abaisser son principal taux directeur a 0,05% confirme que les taux des credits vont rester durablement bas, voire encore un peu baisser» Si cela n'a pas déjà ete fait, c'est donc le bon moment pour renégocier votre pret auprès de votre banque ou le faire racheter par un etablissement concurrent «Unpreta taux fixe sur 20 ans souscrit en 2012 a 3,30 % pourra etre rachete aujourd'hui a 2,60 %», relevé Ulrich Maurel, president d'immopret Maîs attention, remettre a plat un credit immobilier n'est pas toujours opportun «Seulement25 % despersonnes qui viennent nous voir pour renégocier leurs credits sont dansune situation favorable pourle faire», confie Ludovic Huzieux, associe gerant d'artemiscourtage «lesconditionsontbeauetre'tres favorables, toutes les negociations ne vont pas déboucher sur un gain financier», renchérit Brigitte Paray, directrice marketing clientele privee a la banque Palatine En effet, un certain nombre de conditions doivent etre remplies - parmi lesquelles un credit récemment souscrit et un écart de taux suffisant entre l'ancien et le nouveau pret - pour que la renégociation aboutisse a un gain financier significatif Votre crédit ne doit pas être trop ancien II n'est pas judicieux de remettre a plat un credit presque entierement rembourse La période idéale pour procéder a un rachat ou a une renégociation est le premier tiers de la duree du pret C'est, en effet, durant les premieres annees que vous remboursez la

2 Page 2/5 EN FONCTION DE LA DATE DE SOUSCRIPTION DE VOTRE PRÊT DE , VOICI COMBIEN VOUS GAGNEREZ (1) EN LE FAISANT RACHETER... janvier janvier janvier janvier janvier janvier janvier janvier janvier Pour des prets souscrits sur 15 ans sur 20 ans janvier janvier La duree restant a courir pour les prets sur 15 ans souscrits en 2004 et 2005 est trop courte (moins de 5 ans) pour que les banques acceptent de les racheter (l)ksfras iherenîs au rachat de ance ed e ahsouscrpîo du o veau (pe rallles de rembo rsement anticipe frais de mainlevée d hypothèque ou de privilege de prêteur de deniers frais de dossier) ont ete mc us dans les calculs pour un rachat effectue en aout 2014 (2) Le rachat n a aucun intérêt dans ces cas la majeure partie des intérêts Même si dans les faits ce principe souffre quèlques excep Dons < L intérêt du rachat dépend aussi de la duree du credit et du montant emprunte Racheter un pret de sur 25 ans pourra etre judicieux même s il ne reste plus que W ans a courir En revanche un credit de sur 15 ans ne sera intéressant a renégocier que les 5 premieres annees excepte si I écart de taux est important entre I et I 5point > tempère ainsi Mael Bernier II faut un écart de taux suffisant entre l'ancien et le nouveau prêt On a coutume de dire que la difference entre I ancien et le nouveau taux doit etre d'un point pour que le rachat du credit soit financièrement intéressant Maîs la réalité est la aussi un peu plus complexe «A partir de 0,70 point d'écart, cela mente d etre étudie Par exemple les emprunteurs qui ont sous cnt leur credit entre la fin 2007 et la fin 2009 peuvent aussi etre dans ce cas de figure > sou ligne Ludovic Huzieux Maîs un écart moins important (de I ordre de O 5 point) pourra dans certains cas se révéler intéressant pour un emprunt d un montant eleve sur une longue duree (voir notre simulation p 48) N oubliez pas qu il existe d autres facteurs en plus du taux pour optimiser les economies réalisées lors du rachat < Si par exemple on a profite d une augmentation de salaire on a intérêt a augmenter le montant aesa mensualité Lecoutdu credit sera d au tant plus reduit que I on bénéficiera d une baisse de la duree du pret et parncochet d un nouveau taux encore plus attractif > souligne Florian Niccolai directeur marketing et developpement d Empruntis Par exemple un pret de souscrit en aout 2012 a 3 45 % sur 15 ans (180 mois) avec une men suahte de I 425 (cout global du credit "Taux, assurance, garantie du prêt: un rachat permet souvent d'économiser sur plusieurs postes " MAEL BERNIER, (porte parole de Meilleurtaux)

3 Page 3/5 Négociez la transférabilité future de votre nouveau crédit Vous avez obtenu un taux défiant toute concurrence lors de la renégociation ou du rachat de votre credit 7 Essayez de négocier la transférabilité de votre pret afin de continuer a bénéficier de ce taux intéressant lorsque vous procéderez, dans quèlques annees, a une nouvelle acquisition immobiliere Attention, toutes les banques n'acceptent pas la transférabilité des prêts et, même lorsque c'est le cas, celle-ci ne sera pas automatique Elle dépendra, entre autres, de vos bonnes relations avec la banque et des caractéristiques du bien que vous achèterez ) peut etre renégocie a 2,30 % sur 148 mois a mensualités constantes et a 2,10 % sur 132 mois avec une mensualité majorée de 10 % (1564 ) Dans le premier cas le cout global du credit atteint et, dans le second, , soit des gains respectifs de et par rapport au cout du pret initial. Ne renégociez pas si vous avez un projet immobiiier à court terme Enfin, ne renégociez pas votre pret si vous envisagez de revendre rapidement le bien «II faut compter, en moyenne, dè I a 3 ans pour amortir les frais de rachat d'un credit ic immobilier Racheter ou renégocier pour effectuer une nouvelle operation immobiliere, un an apres, nepresente aucun intérêt», explique Ludovic Huzieux Profitez-en pour alléger le coût de l'assurance emprunteur En faisant racheter votre credit, vous remettez complètement a plat votre pret, y compris l'assurance décès-invalidité (AD!) qui prend en charge les mensualités en cas de deces ou d'invalidité de l'emprunteur Ce peut etre, ainsi, l'occasion de vous affranchir, comme la loi Lagarde vous y autorise (voir le n 1061 du Particulier, p 36), du contrat groupe de la banque au profit d'une delegation d'assurance, qui est une couverture individuelle sur mesure souscrite auprès d'une compagnie d'assurances «Lorsquel'onamomsde40anset quel on est enbonne sante, onpeutainsi économiser entre et 15 DOO», assure Arsalam El Kessir, president de la societe de courtage en produits financiers Boursedescredits com Maîs attention, un cout d'assurance modique peut cacher des garanties qui le sont tout autant «// ne faut pas se focaliser uniquement sur la prime maîs regarder ce quilya derrière Les exclusions liées a la pratique de certains sports par exemple, sont souvent plus nombreuses dans les contrats individuels que dans les contrats groupe», met en garde Brigitte Paray Combien auriez-vous gagné à renégocier, fin août 2014, des emprunts de souscrits en 2012 sur 15 et 25 ans? Les frais inhérents a I operation de rachat (pénalités de remboursement anticipe 111 frais de mainlevée d hypothèque ou de privilege de prêteur de deniers, frais de dossier du nouveau credit) sont inclus dans les calculs ans notre exemple, le {ain est presque 10 fois plus important pour un emprunt de 25 ans que dè 15 ans! Au bout de 2 ans, de capital ont été amortis sur 15 ans mais seulement sur 25 ans. La proportion d'intérêts restant à verser étant plus longue sur le crédit à 25 ans, l'opération de rachat est plus rentable sur cette durée. Durée Taux' 2 ' PLUS LA DURÉE DU PRÊT INITIALE EST LONGUE PLUS LA RENÉGOCIATION EST RENTABLE Prêt initial (souscrit en 2012) Nouveau prêt Coût global du credit Duree restante en août ans 3,45% ans 25 ans Durée 3,90% Taux' 2 ' ans Gain (apres frais) 12 ans et ll mois 1419 inn (I) Plafonnées a 3 % du capital restant du ou a un semestre d intérêts (2) Taux hors assurances 2l ans et 5 mois 2,90% H

4 Page 4/5 H g Combien auriez-vous gagné à renégocier, fin août 2014, des emprunts de sur 15 ans souscrits en 2009 à 4,20 %, 2012 à 3,50 % et 2013 à 3,05 %? Les frais inhérents a I operation de rachat (pénalités de remboursement anticipe, frais de mainlevée d hypothèque ou de privilege de prêteur de deniers, frais de dossier du nouveau credit) ont systématiquement ete inclus dans les calculs Date de souscription Taux (z) Coût global du crédit Durée restante E lout 2014 ifonnees a 3 % d PLUS LE DIFFÉRENTIEL DE TAUX EST IMPORTANT PLUS LA RENÉGOCIATION EST RENTABLE Prêt initial sur is ans Juin ,20% ans et 10 mois Juillet ,50% ans et ll mois Avril ,05% mois Durée Taux (2) Gain (après frais) Nouveau prêt " 9 ans et 4 mois 2,12% C j capital restant du ou a un semestre d intérêts (2) Taux hors assurances 8 mois É ll mois 1383C É i^m 'est, bien entendu, le prët souscrit avec le taux d'intérêt le plus élevé qui est le plus rentable à renégocier aujourd'hui. Le fait que, pour ce prët, l'emprunteur ait rembourse plus d'intérêts que pour les autres prêts, plus récents, est largement compensé par l'octroi d'un nouveau taux beaucoup plus faible que dans les 2 autres hypothèses (2,12% contre ). Adaptez les garanties financières au nouveau prêt Vous pouvez aussi profiter de I occasion pour alléger le poids financier des garanties Par exemple, si vous avez acquis un bien en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa, c'est-à-dire sur plan) en garantissant le pret avec une hypothèque (c'est la garantie réelle obligatoire pour le financement d un bien en construction), vous pourrez, sur votre nouveau pret, prendre une inscription en privilege du prêteur de deniers (IPPD), moins coûteuse (entre-temps le bien ayant ete achevé) Vous économiserez ainsi environ 800 pour 200 DOO empruntes (comptez 3 DOO pour une prise d'hypothèque et environ pour une IPPD) Le rachat peut vous permettre de faire appel a une societe de cautionnement (Credit Logement, par exemple) pour garantir le pret «Lors dè leur emprunt initial, certains emprunteurs avaient pu voir leur dossier refuse par les societes de cautionnement Sileursituations'est améliorée, il peut etre accepte aujourd'hui», explique Joël Boumendil, president d'ace credit immobilier Le cout d'une caution se rapproche de la celui d une IPPD maîs certaines societes de cautionnement remboursent environ 50 a 60 % de la prime a l'issue du credit Vérifiez que vous ne perdez pas g d'avantages fiscaux ou sociaux g Avant de vous engager, vérifiez que le rachat i de votre pret ne vous fait pas perdre certains avantages Cela peut etre le cas si vous profitez de la renégociation pour abaisser le montant de votre mensualité «Si le poids de vos charges diminue et que vous bénéficiez de certamesaidesau logement liées a des prets spécifiques comme le PAS, vous nsquez de les perdre Renseignez-vous auprès de votre caisse d'allocations familiales», conseille Ulrich Maurel Prudence aussi si le credit sert a financer un investissement locatif En effet, l'imputation des intérêts d'emprunt sur vos revenus locatifs vous permet d'en diminuer le montant et d alléger ainsi le poids de vos impots En payant moins d'intérêts, vous allez etre davantage fiscalise sur vos revenus locatifs Ce qui risque d'obérer une partie du profil de la renégociation ou du rachat de votre credit Contactez l'établissement qui vous a consenti le prêt en cours Vous remplissez toutes ces conditions et vous vous apprêtez a renégocier 9 Commencez par vous rapprocher de l'établissement auprès duquel vous avez souscrit votre pret immobilier Renégocier un credit avec sa banque est facile puisqu'il suffit de signer un avenant dont le cout ne dépasse pas quèlques centaines d euros En revanche, le faire racheterpar la concurrence génère des frais qui, au final, peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros «En effet, en tenant compte despenalites de remboursement annape,desfraisdedossierdunouveaucreditet des frais de mainlevée, si le pret initial a ete "Si l'on a bénéficié d'un prêt réglementé et que l'on perçoit des aides au logement, il faut, avant de renégocier, se rapprocher de sa caisse d'allocations familiales pour vérifier que l'on ne perdra aucun avantage" ULRICH MAUREL (Fondateur d Immoprêt)

5 Page 5/5 Pour un emprunt de souscrit sur 20 ans en octobre 2008, combien auriezvous gagné, fin août 2014, à renégocier auprès de votre banque au taux de 2,60 % ou à faire racheter votre crédit par une banque concurrente au taux de 2,45 %? MÊME Sl VOTRE BANQUE NE PROPOSE PAS LE MEILLEUR TAUX LA RENÉGOCIATION RESTE RENTABLE Prêt initial (souscrit en octobre 2008) Taux' 1 ' 5,40% Taux Banquede Banque l'emprunteur concurrente (renégociation) (rachat) Capitale racheter dont: Capital restant du Indemnités de remboursement anticipe Autres frais (2) ,60% 2,45% (sur 12 ans) (sur 12 ans) 1364 Nouvelle mensualité Coût total du crédit Coût total du crédit Intérêts déjà versés Durée restant à courir 14 ans et I mois (I) Taux hors assura iecs (2) Indus les frais de mainlevée et les frais de dossier du nouveau pret garanti par une hypothèque ou une inscription en privilege de prêteur de deniers (IPPD), il faut débourser une somme representant entre 4 et 4,5 % du capital restant du», résume Pascal Beuvelet, president fondateur d'in&fi Credits A ces frais, s'ajoutent parfois les demarches administratives liées a la domicihation de vos revenus dans l'établissement qui a rachete votre credit. «Maissouvent excepte pour leurs meilleurs clients, les banques rechignent a accéder aux renégociations ou ne proposent qu un taux médiocre», constate Bruno Rouleau, Responsable des relations prescripteurs a Cafpi «En acceptant de renégocier un pret qu'elle a finance a un tauxplus eleve, la banque vaperdredel 'argent Ellen a donc auammteret a le faire», explique Mael Dernier Passez par un courtier pourfaire racheter votre prêt par une banque concurrente Vous devrez alors faire la tournee des banques concurrentes ou, plus simplement, passer par un courtier en credit (Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, In&Fi Credits ) qui effectuera ce travail a votre place Celui-ci vous mettra en relation avec un etablissement susceptible de racheter votre credit Bonne nouvelle, si les banques sont rétives a l'idée de renégocier Gain i leurs propres credits, elles sont, en revanche, tres enclines a racheter ceux souscrits auprès de la concurrence. Cela leur permet, en effet, de capter de nouveaux clients Vous n'aurez a rémunérer votre courtier (une commission de I 000 au maximum, qui se substitue la plupart du temps aux frais de dossier reclames par la banque) que si vous signez l'une des offres qu'il vous a présentées Maîs pour cela, il faut que vous remplissiez l'ensemble des conditions qui vous permettront de dégager un gain financier suffisant - au moins 5 DOO, selon les professionnels - grace au rachat de votre pret immobilier IM Ce qu'il faut retenir ^^^^ -* Les taux sont historiquement bas. Les professionnels estiment que 40 a 45 % des credits immobiliers en cours peuvent être renégocies et permettre aux emprunteurs de realiser des economies pouvant dépasser 20 DOO -> Plusieurs conditions (duree du premier emprunt différentiel entre I ancien et le nouveau taux ) doivent étre reunies pour que le rachat ou la renégociation soient financièrement intéressants -> Si vous n arrivez pas a renégocier votre credit auprès de votre banque faites-le racheter par un etablissement concurrent. Loperation reste intéressante même si le rachat occasionne des frais ême si le taux proposé par la banque de l'emprunteur est de 0,15 point supérieur à l'offre de la banque concurrente, le gain liea la renégociation n'est inférieur que de 341 à celui permis par le rachat. En effet, en restant dans la même banque, l'emprunteur économise une multitude de frais (dont l'indemnité de remboursementanticipé, les frais de nouvelles garanties...). Ce qui compense largement un taux sensiblement plus élevé. À noter, toutefois, que les banques ne font des propositions aussi attractives que pour leurs meilleurs clients.