Elaboré en Mars 2008. Modifications éventuelles : nous contacter. Philippe TOCQUEVILLE - Nicolas MELON - Notaires Associés d'une Société Titulaire d'un Office Notarial - 9 Rue des Arènes BP 95236 49052 ANGERS CEDEX 02 L acte de vente Téléphone : 02.41.24.17.30 Télécopie : 02.41.24.17.39 tocqueville.melon@notaires.fr philippe.tocqueville@notaires.fr nicolas.melon@notaires.fr http://www.tocqueville-melon-notaires-angers.fr Négociation immobilière - Ligne directe : 02.41.24.17.33
Définition de l acte de vente Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l avant-contrat et pour assurer la pleine efficacité de l acte de vente. Votre notaire entreprend des démarches, obtient des autorisations, réunit des documents. Certaines formalités sont accomplies avant la vente, d autres le seront après la signature de l acte. Les formalités préalables à l acte de vente La purge des droits de préemption Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l acquéreur. Votre notaire s assure de l absence de tout droit de préemption à l occasion de la vente projetée. S il en existe un, votre notaire procède à sa «purge» (proposer à son titulaire d acquérir le bien par priorité). Les principaux droits de préemption sont : - le droit de préemption du locataire, - le droit de préemption urbain. Le droit de préemption du locataire : Le propriétaire qui souhaite vendre un logement d»jà loué doit mettre son locataire (et le conjoint de celuici) en mesure d exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi dans 3 hypothèses seulement : 1. Article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 : la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété. 2. Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 : le congé pour vendre. 3. La vente en «bloc» d un immeuble : en cas de vente en totalité et en une seule fois d un immeuble à usage d habitation ou mixte de plus de 10 logements, le locataire bénéficie d un droit de préemption sur son logement, sauf si l acquéreur s engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l acte notarié de vente. Le droit de préemption urbain : Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune..) d acheter en priorité, certains biens mis en vente dans des zones préalablement définies par la Communauté d Agglomération Angevine. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d intérêt général (exemple : des équipements collectifs). Certains bien et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations). Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d intention d aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente. La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse. La commune peut : - ne pas répondre (son silence durant 2 mois vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut être alors vendu à l acquéreur au prix annoncé dans la DIA. - Accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L acte de vente doit être passé dans les trois mois de la réponse et le prix dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers. L acte de vente - Ph. TOCQUEVILLE & N. MELON, notaires associés. 2
- Faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation) ou accepter la contre-proposition. À défaut d entente, le prix est fixé judiciairement. L obtention des documents d urbanisme Le notaire obtient plusieurs documents d urbanisme dont (liste non exhaustive) : Le certificat dit «informatif ou neutre» ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain ; Le certificat «pré-opérationnel» ou détaillé indique si un terrain est susceptible d être utilisé pour une opération, de construction déterminée ; Le certificat d alignement individuel par rapport à la voie publique ; Le certificat des carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du soussol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs ) ; Le certificat de non péril ; Un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien et le propriétaire. La demande de renseignements hypothécaires Votre notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle également l origine régulière de propriété sur trente ans. C est une démarche importante car seul le propriétaire d un bien peut valablement le vendre. Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision, l accord de tous les indivisaires devra être obtenu. Pour accomplir ce contrôle, votre notaire demande un état hypothécaire appelé «hors formalité». L obtention de ce document est en outre le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties) prises sur le bien. Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l inscription prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Votre notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur. Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur. La garantie dommage-ouvrage Si l immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l acte mentionnera l existence ou l absence d assurance dommage-ouvrage. C est une information essentielle pour l acquéreur afin de lui permettre de savoir à qui s adresser en cas de sinistre. Le certificat de conformité Depuis le 1 er octobre 2007, la vérification de la conformité par l administration n est plus obligatoire dans tous les cas. À l occasion de la vente de son bien, le propriétaire qui veut apporter la preuve de l absence de contestation par l administration peut demander à cette dernière la délivrance d une attestation. L acte de vente - Ph. TOCQUEVILLE & N. MELON, notaires associés. 3
Le paiement du prix La principale obligation de l acheteur est de payer le prix au jour et au lieu déterminés dans l avant-contrat. Le prix peut être payé selon différentes modalités Au comptant lors de la signature de l acte de vente. Tout paiement en France doit s effectuer en euros. Le vendeur donne quittance du prix. Le paiement du prix est constaté en la comptabilité de votre notaire. Ce dernier demandera à l acquéreur de lui remettre un «chèque de banque». Ce versement correspond : - à l apport personnel de l acquéreur, - aux frais, - au montant du prêt qui n est pas constatés dans l acte (en cas d absence de garantie). Le paiement du prix par l intermédiaire de la comptabilité de votre notaire permet de désintéresser les créanciers éventuels du vendeur (bénéficiant ou non d une garantie). Il présente également un intérêt en ce qui concerne la preuve du paiement. Au comptant au moyen d un prêt (en cas de prise de garantie hypothécaire) : À terme : par exception, tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c est-à-dire dans un certain délai déterminé par les parties à l acte. Ce paiement s accompagne d un certain nombre de conventions. Les parties doivent notamment prévoir : - la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement) ; - les éventuels intérêts produits par les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux ) ; - les causes de déchéances du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis ; - les garanties du vendeur : «le privilège de vendeur» garantit par le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il s agit d une inscription sur la totalité du bien vendu qui doit être faite à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la signature de l acte de vente. Les effets du privilège remonteront alors au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après la vente du bien, à moins qu il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c'est-à-dire l annulation rétroactive de la vente. Sous forme de rente viagère : en cas de vente d un bien immobilier en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente viagère et partiellement par un versement comptant appelé le «bouquet». L acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l engagement qu il prend de verser des arrérages (mensualités) de la rente. La rente viagère n est donc qu une modalité de paiement du prix ou d une partie du prix de vente. La remise des Clefs Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l acquéreur à la date prévue dans l acte. Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien (article 1604 du Code Civil) La délivrance correspond à l entrée en jouissance du bien par l acquéreur, le plus souvent à la date de la signature de l acte de vente. L acte de vente - Ph. TOCQUEVILLE & N. MELON, notaires associés. 4
Les formalités postérieures à signature de l acte de vente Après la signature de l acte de vente, votre notaire doit accomplir différentes formalités. La publicité foncière Votre notaire doit publier l acte de vente au bureau des hypothèques dans un délai maximum de deux mois après la signature. Il s agit d une formalité essentielle. En effet, cette publication rend la vente opposable aux tiers (créanciers du vendeur, bénéficiaires des droits inscrits sur l immeuble ). Une fois l acte de vente publié, aucune charge (hypothèque ) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu du fait de l ancien propriétaire. À l occasion de cette formalité, des droits d enregistrement ou une taxe de publicité foncière sont acquittés. Le cas échéant, des garanties peuvent être demandées à l occasion de la vente par le vendeur ou la banque et sont inscrite à la diligence de votre notaire. Les notifications au syndic Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le vendeur doit présenter au notaire un certificat datant de moins d un mois attestant qu il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires. À défaut, votre notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la vente. Le syndic doit avant un délai de quinze jours à compter de la réception de l avis, former opposition par acte extrajudiciaire (exploit d huissier) au versement des fonds par le notaire au vendeur. Par ailleurs et indépendamment de cette première notification, lors de tout transfert de propriété d un lot ou d une fraction de lot, votre notaire doit aviser le syndic. Cette notification a pour effet de rendre la vente opposable au syndic. L acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire. Les notifications aux compagnies d assurance Lorsque le prix est payé au moyen d un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d assurance de l acquéreur et du syndic des copropriétaires. En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d un privilège ou d une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l assureur en cas de sinistre. La remise du titre à l acquéreur Dans un délai dont la durée dépend du bureau des hypothèques concerné, votre notaire adresse à l acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité à la conservation des hypothèques. Il lui adresse également le relevé de compte définitif. Le déblocage du prix Votre notaire n a pas obligation de remettre le prix au vendeur le jour de la signature. Le prix peut n être versé au vendeur qu après la publication de l acte à la conservation des hypothèques et l obtention par votre notaire d un état (dit état «sur formalité») constatant l absence de toute inscription d hypothèque ou de privilège au jour de la publication de l acte de vente. En effet, s il existe toujours de telles inscriptions, il faudra d abord payer les créanciers. Préalablement à toute remise du prix au vendeur, votre notaire aura, si besoin, versé les fonds dus à une banque, au syndicat des copropriétaires, et acquitté l éventuelle plus-value. L acte de vente - Ph. TOCQUEVILLE & N. MELON, notaires associés. 5
Si la vente concerne un immeuble commun à des époux, le prix ne peut être remis au seul des conjoints sans l accord de l autre. En pratique, le consentement est donné dans l acte. L acte de vente - Ph. TOCQUEVILLE & N. MELON, notaires associés. 6