OPÉRATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE PRQAD IMMEUBLES DIFFUS N 1 DOSSIER D ENQUETE PUBLIQUE PRÉALABLE A LA DUP DE PRESCRIPTION DE TRAVAUX Sur 16 IMMEUBLES Situés Dans Les Secteurs QUARTIER HAUT et RÉVOLUTION Du CENTRE-VILLE de SETE :.Conseil Municipal du 20 Juin 2014.
S o m m a i r e I. NOTICE EXPLICATIVE 3 PREAMBULE 3 INTRODUCTION 4 CHOIX DES SECTEURS D INTERVENTION 5 ENJEUX ET IMPACTS : LE PROJET PNRQAD ET LA POURSUITE DE LA STRATEGIE DE RENOUVELLEMENT URBAIN DES QUARTIERS CENTRAUX 8 DISPOSITIF OPERATIONNEL 10 II. LISTE DES IMMEUBLES, PLAN DE REPERAGE ET PLANS DE SITUATION 17 III. SITUATION D'OCCUPATION DES IMMEUBLES 21 IV. PRESCRIPTIONS GENERALES 22 V. PRESCRIPTIONS PARTICULIERES 33 AO 250 = 15 RUE LOUIS BLANC 34 AO 284 = 6 RUE DES TROIS JOURNÉES 37 AO 350 = 28 RUE PASCAL 40 AO 421 = 14 RUE PASCAL 43 AO 494 = 44 RUE PAUL VALÉRY 46 AO 678 = 47 RUE JEAN JAURES 51 AO 690 = 5 RUE HENRI BARBUSSE & 67 RUE JEAN JAURES 52 AO 703 = 29 RUE HENRI BARBUSSE 55 AO 721 = RUE DE L ÉGALITÉ 58 AO 830 = 34 RUE HENRI BARBUSSE 61 AO 847 = 14 RUE HENRI BARBUSSE 64 AO 853 = 8 RUE HENRI BARBUSSE 67 AO 854 = 6 RUE HENRI BARBUSSE 70 AO 878 = 7 RUE LUCIEN SALETTE 73 AO 946 = 26 RUE LUCIEN SALETTE 76 AO 948 = 27 RUE RÉVOLUTION 79 APPRÉCIATION SOMMAIRE DES DÉPENSES D ACQUISITION ET DE TRAVAUX 82 DELAIS D EXECUTION 84 Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 2 sur 84
I. NOTICE EXPLICATIVE Préambule Le présent dossier de travaux de restauration immobilière porte sur seize immeubles du périmètre de la Concession d'aménagement du Programme de Requalification des quartiers anciens dégradés Centre-Ville de SETE (34200) du 16 avril 2013 reçue en Sous-préfecture le 24 avril 2013. Le dossier d enquête est constitué conformément aux dispositions de l'article R313-24 du code de l'urbanisme et R11-3-I du code de l Expropriation. Pour une meilleure compréhension par le public du dossier ainsi mis à l enquête, le présent document mentionne les textes qui régissent l enquête en cause et indique la façon dont cette enquête s insère dans la procédure administrative relative aux travaux de restauration immobilière projetés. Textes Généraux Textes régissant l'enquête publique Code de l Expropriation pour cause d utilité publique, notamment les articles : L 11-2 à L11-7 relatifs à la déclaration d utilité publique ; R11-3-I du code de l Expropriation relatif au contenu du dossier d'enquête publique Code de l urbanisme notamment les articles : L300-4 à L300-5-1 et R300-9 à R300-11 relatifs aux concessions d'aménagement soumises au droit communautaire des concessions ; Textes relatifs à l enquête publique, objet des présentes : Code de l Expropriation pour cause d utilité publique, notamment les articles : R 11-4, R. 11-5 et R. 11-6-1 à R. 11-14 relatifs au déroulement de l'enquête publique Code de l urbanisme notamment les articles : L313-4, L313-4.1, L313-4.2 et suivants relatifs aux opérations de restauration immobilière R 313-23 relatif au déroulement de l'enquête publique R313-24 relatif au contenu du dossier d'enquête publique Article L313-4 du Code de L'urbanisme : Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Elles sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. Article L313-4-1 du Code de L'urbanisme : Lorsque l'opération nécessite une déclaration d'utilité publique, celle-ci est prise, dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à l'initiative de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière [ ] Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 3 sur 84
Article R313-23 du Code de L'urbanisme : L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération de restauration immobilière est organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R. 11-4, R. 11-5 et R. 11-6-1 à R. 11-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Introduction Les contraintes environnementales qui pèsent sur la ville de Sète lui confèrent un potentiel esthétique fort, mais limitent en revanche ses possibilités d extension au-delà de la partie d ores et déjà urbanisée du territoire. La ville de Sète sur cet espace contraint est cependant confrontée à une forte pression démographique, constatée autour du bassin de Thau et sur l ensemble de la région. La population de la ville est ainsi en progression depuis 1999, elle compte 43 300 habitants en 2007 (estimation INSEE) et selon les perspectives d évolution devrait atteindre les 48 000 habitants à l horizon 2015, avec un potentiel de 52 000 vers 2030. L évolution constatée porte sur les quartiers centraux de la ville qui accueillent 36% de la population communale, soit 15 416 habitants, en progression de 4,5% depuis 2001. Face à ces tendances fortes la ville de Sète a dressé le constat des insuffisances du parc de logements qui ne permet pas de satisfaire les besoins de l ensemble de la population : - Le rythme des constructions neuves est resté en deçà de la croissance du nombre de ménages à loger - Le parc locatif social ne traite pas l ensemble des demandes (1 600 dossiers sont en instance) - La part du logement ancien (construit avant 1948) est très importante (8 160 logements soit 37% des résidences principales), en particulier en centre-ville ou se concentrent les situations d habitat indigne et d inconfort - Le taux moyen de vacance est de 16% et atteint 20% en cœur de ville (avec une vacance structurelle d une durée de plus d un an sur 1 100 logements environ) - Le centre ancien fait office de parc social de fait, en réponse aux tensions du marché du logement - Le parc privé potentiellement indigne est important sur le centre ancien, représentant plus de 30% des logements sur le «Quartier Haut» et le secteur «Révolution» Ces constats ont conduit la ville de Sète à s engager dans une démarche volontariste de Renouvellement Urbain du centre-ville et d en faire une des orientations principales du Plan Local de l Habitat (PLH) approuvé par Thau Agglomération en juillet 2013. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 4 sur 84
A partir des résultats partiels obtenus notamment dans le cadre d une première Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH lancée en 1998) la ville de Sète a souhaité complété ce dispositif exclusivement incitatif reconduit (2ème OPAH lancée en 2005 et une nouvelle OPAH engagée en 2011) en se dotant de l ensemble des moyens d intervention coercitifs sur l habitat privé, plus à même de garantir une réhabilitation complète et durable des immeubles concernés. La ville de Sète a ainsi décidé de mener des Opérations de Restauration Immobilière (ORI) selon la procédure décrite par le code de l urbanisme (articles L.313-4 et suivants) lui permettant, sur le fondement d une déclaration d utilité publique rendant les travaux obligatoires pour les propriétaires des immeubles concernés, d en prescrire l exécution sous contrainte de délai. Ce dispositif initié et poursuivi sur le secteur Ile Sud est donc étendu à certains immeubles du «Quartier Haut». Choix des secteurs d intervention Les diagnostics sur l état de l habitat privé Malgré les actions entreprises depuis les années 1990 telles que rappelées ci-avant, les logiques de dégradation et de paupérisation du parc de logements privés n ont pas pu être enrayées. L état général du bâti du centre ancien demeure très dégradé et les diagnostics récents complétés par les dernières études pré-opérationnelles menées (mai 2010) confirment la présence d un nombre important de logements à réhabiliter : - 2 000 logements environ seraient potentiellement indignes sur les quatre sections cadastrales du centre-ville. Sur la section AO, 40% des résidences sont dans un état très dégradé (données fichier FILOCOM) - 1 800 logements environ sont vacants, souvent très dégradés voire insalubres - 200 copropriétés environ sont repérées en difficulté On constate également une propension des propriétaires bailleurs à procéder à une division excessive de leurs immeubles en petits logements, dans le cadre de rénovation de qualité médiocre qui ne prennent en compte ni les matériaux ni l architecture d origine. L ensemble de ces handicaps déqualifie durablement ces quartiers et spécialise à un niveau insatisfaisant l offre de logements proposée. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 5 sur 84
Le choix des immeubles compris dans la déclaration d utilité publique des travaux La revitalisation du centre ancien de Sète est une nécessité compte tenu de la lente mais permanente dégradation du patrimoine lié à plusieurs facteurs : vieillissement des propriétaires occupants ou bailleurs, diminution de leurs ressources, et encore bailleurs impécunieux ou indélicats dont certains peuvent être qualifiés de «marchands de sommeil» qui par principe n ont pas d intérêt à procéder à des travaux de réhabilitation. Le phénomène de paupérisation et la faible mixité de la population ont également induit des effets pervers : certains propriétaires délaissent leurs immeubles préférant les voir vides plutôt que mal occupés par des locataires qui leur causeront plus de soucis et de charges que de recettes. C est une des raisons de l importante vacance en centre-ville qui a pour conséquence que les immeubles concernés ne sont donc plus entretenus. L engagement d Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (O.P.A.H.), grâce aux subventions qui sont allouées, est une solution à priori incitative pour les propriétaires hésitant à se lancer dans la réhabilitation de leur bien. Cependant de nombreux autres immeubles, dont les propriétaires se sentent beaucoup moins concernés par la nécessité d entretenir leur patrimoine, nécessite une action beaucoup plus volontariste, voire coercitive, de la part de la collectivité : c est sur ce constat que se fondent les Opérations de Restauration Immobilière en centre-ville. Seule la complémentarité des procédures incitatives et coercitives, alliée à une communication appropriée, permettra d inverser le processus de dégradation du bâti. Afin de progresser de manière significative, il importe donc que la ville de Sète poursuive son action volontariste en recourant, au besoin, à ses prérogatives de puissance publique pour accélérer le processus de revitalisation de son cœur de ville. Par ailleurs, la possibilité pour certains bailleurs de passer une convention avec l administration pour bénéficier des déductions fiscales permet de réinsérer les immeubles restaurés dans les circuits économiques normaux en recyclant l économie informelle existant jusqu alors sous forme d activités marginales voire illégales. Le choix des immeubles a été effectué sur la base des résultats de différentes études menées récemment dans le cadre du PNRQAD et lors des études pré-opérationnelles de la nouvelle OPAH-RU a repéré plus de 70 immeubles présentant un besoin de réhabilitation des parties communes et/ou des parties privatives. Deux opérations ont déjà été engagées sur les îlots Saint Louis et Jean Jaurès pour y engager un recyclage complet des immeubles. En complément de ces opérations très ciblées, la Ville et ses partenaires ont identifiés 16 immeubles diffus, répartis sur le périmètre du PRQAD et de l OPAH-RU, objet du présent dossier demandant au Préfet la Déclaration d Utilité Publique de leurs travaux de restauration immobilière. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 6 sur 84
État du bâti Certains de ces immeubles sont très dégradés notamment les éléments structurels et l'enveloppe des bâtiments (enduits, menuiseries, fermetures, ferronneries et petits ouvrages). Des cages d escalier sont en très mauvais état (plomb, réseaux anarchiques, revêtement dégradé, menuiseries vétustes), les façades sont vieillissantes (pas de ravalement récent) et de nombreuses évacuations d eaux usées se font dans les descentes d eaux pluviales. Les logements sont souvent indécents et nécessitent des mises aux normes d habitabilité de confort et de sécurité. Des travaux, souvent de qualité médiocre, ont été réalisés à l intérieur des logements. Un immeuble situé au n 6 rue des Trois Journées, est même dans un état manifeste d abandon et menace ruine. Un nombre important de façades et de toitures sont dans un état dégradé, et présentent des dénaturations et dénotations importantes par rapport au règlement de la ZPPAUP. Ces immeubles ont été identifiés comme en état de dégradation avancé dans le cadre des études d'investigations préalables à la signature de la concession d'aménagement. Dans la poursuite des Opérations de Restauration Immobilière (ORI), et de recyclage d'îlot qu initie la ville de Sète, à travers la concession d aménagement confiée à la SA ELiT, il convient que ces travaux de réhabilitation lourde et de démolition soient reconnus d'utilité Publique. Ainsi, la Ville de Sète a décidé de demander au Préfet de bien vouloir ouvrir la présente enquête publique préalable à la D.U.P. de prescription de travaux (article L313-4 et suivants du code de l urbanisme) L enjeu des travaux détaillés dans le présent dossier est qu ils soient réalisés par des tiers en capacité de les mener à terme, permettant ainsi la réintroduction sur le marché immobilier d'une offre de logements réhabilités de qualité. Les efforts de réhabilitation doivent traiter en priorité: l amélioration du confort des logements les problèmes d éclairement en fond de parcelle, de distribution, d isolation. la reconstruction de l immeuble menaçant ruine 6 rue des 3 journées (AO284) l importante dégradation de la partie centrale de certains îlots. le ravalement complet des façades et le retraitement des toitures sur l ensemble des immeubles de l îlot. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 7 sur 84
Enjeux et impacts : le projet PNRQAD et la poursuite de la stratégie de renouvellement urbain des quartiers centraux Depuis les années 1990, la ville de Sète a engagé de nombreuses actions en faveur de la protection, de la mise en valeur de son patrimoine et de la réhabilitation du parc de logements. - En 1990, par la création d une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) sur le centre-ville, - En 1995, par le lancement de la procédure d élaboration d un Programme Local de l Habitat (PLH) en liaison avec Thau Agglomération, - En 1998 par la mise en œuvre d une première Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) sur les quartiers «Haut Saint-Louis», «Révolution» et «Quatre Ponts», - A partir de 2004 par la réalisation de plusieurs Opérations de Restauration - Immobilière (ORI) avec déclaration d utilité publique des travaux, portant sur les immeubles les plus dégradés du quartier Ile Sud. - En juin 2005 par la mise en œuvre d une deuxième OPAH de renouvellement urbain ciblée sur le quartier Ile Sud, Dans la perspective des nouvelles interventions à mener, la Ville de Sète a souhaité poursuivre la stratégie de renouvellement urbain initiée sur les quartiers centraux, en s engageant dans le cadre du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) porté par l Etat et les agences centrales (ANRU ANAH) sur la période 2011 à 2017. La convention «PNRQAD» signée avec l ensemble des partenaires le 21 septembre 2011 porte sur un large programme de rénovation urbaine du centre-ville, en permettant d optimiser les différents leviers d action pour enrayer la dégradation générale du tissu urbain. Sur le parc immobilier le projet vise la requalification durable des logements privés anciens et de certains îlots en luttant contre le logement indigne et en reconquérant le parc privé vacant. L action sera concentrée sur trois secteurs du centre (Quartier Haut, Révolution et Ile Sud) où l habitat ancien est le plus dégradé. Sur ces périmètres la production de nouveaux logements sociaux sera recherchée par des opérations de réhabilitation ou de démolition reconstruction sur certains îlots. Le projet porte également sur la requalification de l espace public par la restauration des façades, la réhabilitation de la trame viaire et la réalisation de divers aménagements. L intervention comprend un volet en faveur de l amélioration et la création d équipements de proximité (Maison de l Habitat, locaux associatifs Marceau & Marx Dormoy ). Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 8 sur 84
Sur le plan économique la revitalisation du pôle de petits commerces et des services de proximité sera poursuivie sur le périmètre du PNRQAD. Ce projet global de Renouvellement Urbain a pour objectif de faire du centre-ville le secteur privilégié d une offre de logements diversifiée, source d équilibre et de cohésion sociale, et de redonner à ces quartiers les qualités et les fonctionnalités d un centre ancien à la hauteur des besoins et des potentialités d une commune de la taille de la ville de Sète. A travers la réhabilitation complète de ces immeubles, il s'agit de valoriser un patrimoine, mais également de redonner vie à un bâti désaffecté. L Architecte des Bâtiments de France est le garant du respect de l architecture du bâtiment et de sa bonne intégration dans l'environnement urbain. En matière de restauration immobilière, il s'agira bien souvent de permettre à un bâtiment de retrouver un aspect extérieur authentique proche de celui originel. La demande d autorisation de travaux sera construite en collaboration avec le service urbanisme et recueillera in fine l'avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France. En centre ancien, les incidences d'une réhabilitation ne bénéficient pas seulement à l'immeuble concerné : le rayonnement positif d'une ou plusieurs réhabilitations dans un quartier, modifie sensiblement la perception que l'on en a en l'arpentant depuis l'espace public. L'enjeu est d'obtenir une modification d'image suffisante pour entraîner une véritable mutation. C'est pourquoi cette première étape s'inscrit dans une démarche plus globale pour recycler les immeubles dégradés des secteurs identifiés comme prioritaires. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 9 sur 84
Dispositif opérationnel Le dispositif opérationnel mis en œuvre mobilise des outils et moyens complémentaires : La ZPPAUP édicte les règles de conservation et de mise en valeur du patrimoine La nouvelle OPAH RU détermine les niveaux de subventions en faveur des travaux L ORI sur le fondement de la déclaration d utilité publique des travaux permet d en prescrire l exécution sous contrainte de délai. Les moyens de mise en œuvre de l opération sont ainsi de trois ordres : Des mesures d incitation par la mobilisation de financements spécifiques Un encadrement public dans le cadre de la procédure d ORI Une conduite d opération par une équipe maîtrisant l ensemble de la chaîne de la réhabilitation Les mesures d incitation et les financements mobilisés La convention PNRQAD sur le projet de la ville de Sète, signée par l ensemble des partenaires, dont l Etat, l ANRU, l ANAH, le Conseil Général de l Hérault, la Communauté d Agglomération Thau agglo, prévoit la mobilisation de moyens financiers très importants, en particulier en faveur des propriétaires chargés de réhabiliter leurs immeubles. L aide à la réhabilitation du parc privé s inscrit principalement dans le cadre d une nouvelle OPAH RU sur le périmètre du projet PNRQAD de la ville de Sète, avec pour objectifs : - La lutte contre l habitat indigne et très dégradé, - Le traitement de copropriétés dégradées, - La production de logements à loyers maîtrisés en recyclant la vacance structurelle, - L aide au propriétaire occupant pour les travaux d amélioration de leur logement avec une priorité pour le maintien à domicile des personnes âgées, - L amélioration thermique des bâtiments existants et la lutte contre la précarité énergétique, - La mise en valeur du patrimoine architectural. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 10 sur 84
L encadrement public par la procédure d ORI En articulation avec la nouvelle OPAH RU, le dispositif opérationnel s appuie sur une Opération de Restauration Immobilière au sens des articles L.313-4 et suivants du code de l urbanisme, qui permet à la ville de Sète, sur le fondement de la déclaration d utilité publique des travaux, d en prescrire l exécution aux propriétaires concernés sous contrainte de délai. Afin de garantir une réhabilitation complète et durable les travaux sont définis dans le présent dossier par: - Des prescriptions générales qui reprennent l essentiel de la règlementation applicable issue notamment du Plan Local d Urbanisme (PLU), de la ZPPAUP et du Règlement sanitaire départemental (RSD) - Des prescriptions particulières pour chaque adresse sous la forme de fiche d immeuble La mise en place de l ORI avec déclaration d utilité publique permet le contrôle des travaux par l assujettissement à l obligation d un permis de construire en application de l article R.421-14 d) du code de l urbanisme. La conduite d opération Les partenaires de la convention PNRQAD susvisée ont organisé les maîtrises d ouvrage des différentes actions à mener dans le cadre de la mise en œuvre du projet. Par délibération du 12 mars 2013, la Commune de Sète a décidé, en application des dispositions des articles L300-4 et L300-5 du code de l urbanisme, de confier à la Société Anonyme d Equipement du Littoral de Thau (SAELIT) la réalisation dans le cadre d une concession d aménagement des opérations de requalifications immobilières et d animation d ORI relatives au PRQAD dans le périmètre Centre-ville. L animation et le suivi de l ORI sera fait en liaison avec l opérateur désigné par Thau Agglo en charge de l animation de la nouvelle OPAH RU. Le concessionnaire a en charge d assurer l ensemble des missions auprès des propriétaires dans la perspective de la réalisation des travaux prescrits : - En les sollicitant pour l établissement du projet de requalification et l engagement de celui-ci, après les avoir informés de la mise en place d une DUP de travaux sur leur immeuble - En veillant au respect des prescriptions de l ORI - En surveillant le respect des obligations des propriétaires liées aux relogements des occupants, induits, le cas échéant, par des travaux - En organisant l articulation de l ORI avec les autres procédures éventuelles - En liaison avec l animateur de l OPAH RU, en assurant le suivi du dossier de permis de construire et en étudiant les aides financières susceptibles d être accordées - En organisant le suivi des enquêtes parcellaires, le cas échéant, ou en engageant les négociations foncières avec les propriétaires soumis à DUP et désireux de céder leur immeuble Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 11 sur 84
- En procédant aux opérations de relogement le cas échéant sur les immeubles éventuellement acquis - En définissant les actions de recyclage des immeubles cédés, dans le respect de la DUP de travaux - En organisant une veille foncière sur les secteurs concernés - En produisant l évaluation, le suivi et le rendu final de l intervention Il est précisé que le concessionnaire assure la maîtrise d ouvrage des études et des travaux préparatoires concourant aux opérations de restauration immobilières soumises à la présente enquête. Les travaux de réhabilitation seront réalisées quant à eux, selon le montage opérationnel retenu, sous une maîtrise qui pourra être assurée par un ou des propriétaires privés prenant engagement auprès du concessionnaire de réaliser lesdits travaux en respect des prescriptions de la présente DUP et des autorisations de travaux délivrées. Les dispositifs existants Le PNRQAD La loi n 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de la lutte contre l'exclusion a instauré un Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés, par abréviation P.N.R.Q.A.D (articles 25, 26 et 27). Ce programme constitue une opportunité majeure pour la revalorisation du centre-ville notamment en raison de la complémentarité des engagées dans le cadre d'un large partenariat. En 2009, la candidature de la ville de Sète a été sélectionnée pour son projet sur les ilots Révolution, Ile Sud et Quartier Haut, et un périmètre du PRQAD sectorisé a été fixé par décret n 2009-1780 du 31 décembre 2009. Pour la définition de ce projet ambitieux et durable, la Commune a bénéficié du bilan des actions précédentes menées dans le cadre de l'opah-ru et du Périmètre de Restauration Immobilière (PRI Ile Sud créé par arrêté Préfectoral en 2003) Une convention pluriannuelle d'une durée de 7 ans, est conclue pour la mise en œuvre du PRQAD du centre-ville de Sète. Les neuf signataires de cette convention sont : - La Communauté d'agglomération de Thau Agglomération - L'ETAT - L'ANRU - L'ANAH - La Ville de Sète - La Caisse des Dépôts et Consignation - L'Office Public d'habitat de Sète - La SAELIT - Action Logement Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 12 sur 84
La Concession d'aménagement pour la Requalification du Centre-Ville Par délibération du 12 Mars 2013, la Commune de Sète a décidé, en application des dispositions des articles L300-4 et L300-5 du Code l'urbanisme, de confier à la Société Anonyme d'equipement du Littoral de Thau, (SA ELiT) la réalisation dans le cadre d'une concession d'aménagement des opérations de requalifications immobilières et d'animation d'ori relatives au PRQAD dans le périmètre Centre-Ville. Il est précisé que l'action de la Commine dans le cadre de ladite concession d'aménagement s'inscrit parfaitement dans le Programme National de Requalification des Quartiers anciens dégradés., dont elle constitue l'un des outils majeurs de sa mise en œuvre et pour lequel la Commune a été retenue. Le cadre d'intervention de l'aménageur est défini par le périmètre de cette concession d'aménagement, par les missions et les objectifs quantitatifs et financiers qui lui sont fixées par le Concédant, sur un délai initial de 5 ans. Les missions de l'aménageur doivent contribuer à la réalisation des objectifs du projet de requalification des quartiers anciens dégradés du centre-ville. A ce titre, l'action coercitive publique s'attachera en priorité aux ilots et immeubles repérés par les études d'investigations précédemment réalisés et annexées à la concession. Il est indiqué que le concessionnaire assure la maîtrise d'ouvrage des études et des travaux préparatoires concourant aux opérations de restauration immobilière soumises à la présente enquête. Les travaux de réhabilitation seront réalisés quant à eux, selon le montage opérationnel retenu, sous une maîtrise d'ouvrage qui pourra être assurée par un ou des propriétaires privés prenant engagement auprès du concessionnaire de réaliser lesdits travaux en respect des prescriptions de la présente DUP et des autorisations de travaux délivrées. L'objet de la concession d'aménagement La revitalisation du Centre Ancien de Sète est un enjeu majeur pour la ville et l agglomération sétoise. La Ville de Sète a fait inscrire les objectifs de son projet de requalification des quartiers anciens dégradés du cœur de ville dans la concession d'aménagement PRQAD. Ainsi, la réhabilitation des immeubles de ces quartiers anciens et la mise en valeur du patrimoine constituent un volet spécifique de cette revitalisation. Elle s'appuie sur la ZPPAUP, mise en œuvre dès 1990; Du fait de l état de dégradation du patrimoine, de la nature du bâti et de la faible mixité de la population qui y réside, la Ville de Sète a confié à la Société d Equipement du Littoral de Thau (SAELIT), par une Concession d'aménagement pour la Requalification du Centre-Ville en date du 16 mars 2013, la mission de définir des programmes de réhabilitation d'immeubles et de d'animer des Opérations de Restauration Immobilière (ORI). La Concession d'aménagement pour la Requalification du Centre-Ville doit contribuer à répondre à des enjeux et à des niveaux d'interventions différents mais tous relatifs au parc bâti privé du centre ancien : - Restaurations immobilières : animer des Opérations de Restauration Immobilière (ORI) sur l'ilot Saint Louis. - Restaurations immobilières : animer des Opérations de Restauration Immobilière (ORI) sur l'ilot Jean Jaurès. - Restaurations immobilières : animer des Opérations de Restauration Immobilière (ORI) sur les secteurs Révolution et Quartier Haut concernant les immeubles diffus prioritaires. - Animation de 22 unités parcellaires sous DUP travaux Cette requalification du centre-ville s'opère en totale synergie avec : - L'Opération Programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH-RU 2011/2015) pilotée par la Communauté d'agglomération de Sète Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 13 sur 84
- et le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) remporté par la Ville de Sète. C est en effet, dans cette perspective d une politique globale privilégiant le patrimoine architectural et urbain comme levier d une action de reconquête de l habitat du centre que s inscrivent à la fois : - L élaboration d un Programme Local de l Habitat (P.H.L.) D.C.C. du 24 mai 2012 : ce programme définit le contenu et les moyens d une politique locale de l habitat participant au développement équilibré et harmonieux de l agglomération, notamment par la mixité des Populations, est en œuvre pour 2013 /2018. - Le Programme National pour la requalification des Quartiers Anciens Dégradés dont la convention a été conclue avec l'etat: cette convention définit le contenu et les moyens d une action publique en synergie sur l habitat ciblée en cœur de ville. - L'Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (O.P.A.H.) de renouvellement urbain fait l'objet d'une convention signée avec l Etat, proposant différentes aides (Subventions de l ANAH) pour une véritable revitalisation du Centre Ancien. - et la Concession d'aménagement PRQAD Centre-Ville conclue entre la Ville et la SA ELiT entre 2013 et 2018. L Opération Programmée d'amélioration de l'habitat 2011-2015 Les immeubles objets de la présente enquête se situent dans le périmètre de la nouvelle OPAH qui comporte un volet logements indignes et très dégradés, ainsi qu'un volet copropriétés dégradés. Ce dispositif propose des subventions en contrepartie de la réalisation de certains travaux de réhabilitation, et du plafonnement des loyers (pour les propriétaires bailleurs). Des subventions diverses sont accessibles certaines aux propriétaires bailleurs, d'autres aux propriétaires occupants, selon des conditions et modalités spécifiques. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 14 sur 84
L Organisation et le déroulement de l enquête publique Le Préfet ordonne l ouverture de l enquête sur demande de la Commune de Sète. Un commissaire enquêteur ou une commission d enquête est désigné(e) par le Président du Tribunal Administratif saisi par le Préfet. Son rôle est de recueillir les observations du public et de formuler, à l issue des enquêtes, un avis sur le projet. Après consultation du commissaire enquêteur, l arrêté préfectoral d ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d utilité publique précise, notamment : - l'objet de l'enquête, la date à laquelle celle-ci sera ouverte, et sa durée qui ne pourra être inférieure à quinze jours. - Les heures et le lieu où le public pourra prendre connaissance du dossier et formuler ses observations sur un registre ouvert à cet effet. Un Avis au Public est publié huit jours au moins avant l ouverture de l'enquête et rappelé dans les huit premiers jours de l'enquête dans deux journaux régionaux ou locaux. Huit jours au moins avant l ouverture des enquêtes et pendant toute la durée de celles-ci, cet avis est publié par voie d affiche. Pendant la même période le concessionnaire fera procéder à l affichage de cet avis d enquête sur les lieux, ou un lieu situé au voisinage des aménagements et travaux projetés, et visible depuis la voie publique. Durant l'enquête, les observations peuvent parvenir au commissaire enquêteur, directement lors de ses permanences aux jours et heures fixées par l arrêté préfectoral susvisé, ou être consignés dans les registres d enquête ouverts à cet effet, ou être envoyées par courrier. A l issue du délai d enquête, les registres seront clos et signés par le Maire de Sète et transmis dans les vingt-quatre heures, avec les dossiers d enquête au commissaire enquêteur (ou au Président de la Commission d enquête). Le commissaire enquêteur (ou la Commission d enquête), transmettra au Préfet, dans un délai d un mois à compter de la clôture des enquêtes son rapport relatant le déroulement des enquêtes, son avis et ses conclusions motivées précisant s il est favorable ou non à l opération. Une copie du rapport et des conclusions sera adressée par le Préfet au Président du Tribunal Administratif, et au maire de Sète. Ce rapport et ces conclusions resteront à la disposition du public, dans la Commune de Sète, et à la Préfecture de l Hérault pendant une durée d un an à compter de la clôture de l enquête. Par ailleurs, les personnes intéressées pourront obtenir communication de ces documents en s adressant au Préfet dans les conditions prévues par la loi modifiée n 78-753 du 17 juillet 1978 relative à l accès aux documents administratifs. L'arrêté de Déclaration d Utilité Publique. La Déclaration d Utilité Publique sera prononcée par arrêté préfectoral. En cas de contestation, l acte déclaratif d Utilité publique pourra faire l objet d un recours contentieux devant le Tribunal administratif dans un délai de deux mois de sa publication. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 15 sur 84
L'ENQUETE PUBLIQUE L'enquête publique préalable à la demande de Déclaration D'utilité Publique de Prescriptions de travaux aura pour conséquence le prononcé de l'arrêté préfectoral déclarant d utilité publique les travaux de réhabilitation sur l'immeuble, qui imposera le dépôt d'un permis de construire conforme aux exigences du présent dossier. En effet, suite à délivrance d un arrêté de Déclaration d utilité publique de prescription de travaux, les propriétaires des immeubles concernés auront un délai de 8 mois pour déposer une demande d autorisation de travaux auprès du service urbanisme de la ville, suivi d un délai de 24 mois pour la réalisation proprement dite des travaux. L enquête est, ainsi, un préalable à une succession de procédures administratives pouvant être décomposées comme suit : - Constitution des dossiers. - Saisine de monsieur le Préfet en vue du prononcé d un arrêté d ouverture d enquête publique préalable à la Déclaration d Utilité Publique de prescription de travaux. - Notification pour information aux propriétaires supposés de l ouverture d une enquête publique. - Publicité légale collective de l enquête dans deux journaux régionaux, et affichages sur les immeubles ainsi qu en mairie. - Déroulement de l enquête publique, pendant laquelle les propriétaires et toutes les personnes intéressées peuvent consigner leurs remarques dans le registre ou par courrier. - Rapport et conclusions du commissaire enquêteur, - Si avis favorable, prononcé par monsieur le Préfet d un arrêté de Déclaration d Utilité Publique de prescription de travaux. - Notification de l arrêté pour information aux propriétaires et départ du délai de 8 mois + 24 mois. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 16 sur 84
II. LISTE DES IMMEUBLES, PLAN DE REPERAGE ET PLANS DE SITUATION Liste des immeubles concernés par le programme de travaux déclarés d Utilité Publique Référence cadastrale Adresse : AO 250 15 RUE LOUIS BLANC AO 284 6 RUE DES TROIS JOURNÉES AO 350 28 RUE PASCAL AO 421 14 RUE PASCAL AO 494 44 RUE PAUL VALÉRY AO 678 47 RUE JEAN JAURES AO 690 5 RUE HENRI BARBUSSE & 67 RUE JEAN JAURES AO 703 29 RUE HENRI BARBUSSE AO 721 3 RUE DE L ÉGALITÉ AO 830 34 RUE HENRI BARBUSSE AO 847 14 RUE HENRI BARBUSSE AO 853 8 RUE HENRI BARBUSSE AO 854 6 RUE HENRI BARBUSSE AO 878 7 RUE LUCIEN SALETTE AO946 26 RUE LUCIEN SALETTE AO 948 27 RUE RÉVOLUTION Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 17 sur 84
Plan de repérage et plans de situation des immeubles Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 18 sur 84
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III. SITUATION D'OCCUPATION DES IMMEUBLES La liste ci-après ne concerne que les immeubles nécessitant une réhabilitation lourde autant sur les parties communes que sur les parties privatives. Statut d occupation Adresses Cadastre Nombre de logements ou locaux locatif propriétaire occupant vacant RS Local Statut de propriété 15 RUE LOUIS BLANC AO 250 8 1 5 2 Mono-propriété 6 RUE DES TROIS JOURNÉES AO 284 2 1 1 Mono-propriété 28 RUE PASCAL AO 350 8 5 2 1 Copropriété 14 RUE PASCAL AO 421 11 2 6 1 1 1 Copropriété 44 RUE PAUL VALÉRY 47 RUE JEAN JAURES 5 RUE HENRI BARBUSSE & 67 RUE JEAN JAURES 29 RUE HENRI BARBUSSE 3 RUE DE L ÉGALITÉ 34 RUE HENRI BARBUSSE 14 RUE HENRI BARBUSSE 8 RUE HENRI BARBUSSE 6 RUE HENRI BARBUSSE 7 RUE LUCIEN SALETTE 26 RUE LUCIEN SALETTE AO 494 8 7 1 Mono-propriété AO 678 11 2 5 3 1 Copropriété AO 690 8 3 2 1 2 Copropriété AO 703 10 4 2 3 1 Copropriété AO 721 2 2 Mono-propriété AO 830 7 3 4 Mono-propriété AO 847 9 5 3 1 Mono-propriété AO 853 12 5 1 5 1 Copropriété AO 854 11 6 4 1 1 Mono-propriété AO 878 10 1 6 3 Copropriété AO946 21 6 9 3 3 Copropriété 27 RUE RÉVOLUTION AO 948 10 8 2 Copropriété Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 21 sur 84
IV. PRESCRIPTIONS GÉNÉRALES PROGRAMME DES TRAVAUX DÉCLARÉS D'UTILITÉ PUBLIQUE 1.1 Documents et règlements principaux à prendre en compte lors de l engagement des travaux de restauration La Déclaration d Utilité Publique concerne les travaux de restauration prescrits qui seront notifiés aux propriétaires. Ces travaux devront respecter les dispositions du Code de l Urbanisme ainsi que la réglementation en vigueur notamment les documents référencés ci-après : Plan Local de l Urbanisme (PLU) de la ville de Sète Règlement de la ZPPAUP de Sète, Programme Local de l Habitat, Code de l Urbanisme, Code de la Construction et de l Habitation (Article R.322 annexes 1 et 2) Normes minimales et travaux d amélioration du confort Code de la Santé Publique, Règlement sanitaire départemental de l Hérault Décret n 87-149 du 6 Mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location Réglementation électrique Arrêté du 12 Novembre1976, normes et directives EDF DTU Réglementation de sécurité contre l incendie : dispositions générales Circulaire du 13 Décembre 1982 précisant les conditions nécessaires pour assurer la sécurité des personnes en cas de réhabilitation ou d amélioration des bâtiments d habitation existants Loi du 11 février 2005, et décret du 17 mai 2006, relatifs à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite Prévention sur les chantiers de bâtiments (Code du Travail) Décret n 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (application de l article 187 de la loi SRU du 13 Décembre 2000) Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 22 sur 84
Arrêté du 2 Janvier 2002 relatif au repérage des matériaux et produits contenant de l amiante avec démolition (application de l article 10-4 du décret n 96-97 du 7 Février 1996 modifié) Loi 2004-806 du 9 août 2004 et les textes subséquents (R 1334-14 à R 1334-29 et R 1337-2 à R 1337-5 du CSP, relatifs à la protection des populations contre les risques sanitaires liés à une exposition à l amiante dans les immeubles bâtis. Article R. 1321-49 (ii) et article L. 1334-5 du Code de la Santé Publique sur les risques d accessibilité au plomb dans les locaux d habitation Circulaire du 13 décembre 1982, relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d amélioration des bâtiments d habitation existants. Article L. 1331-23 du Code de la Santé Publique, relatif à la sur occupation des locaux d'habitation. Décret du 3 juillet 2000 et arrêté du 10 août 2000, pris en application de la loi du 8 juin 1999, de lutte contre les termites et l arrêté préfectoral du 20 juin 2001 de classement du département de l Hérault en zone de surveillance et de lutte contre les termites. Des préconisations détaillées dans les parties suivantes : Parties communes Parties privatives ---------------------------------------- Les prescriptions portent sur la nature des travaux qui seront précisés dans les fiches individualisées par immeuble. Elles comprennent : Réfection et mise en valeur des parties communes Mise aux normes d habitabilité et amélioration du confort des logements ou autres locaux, mise aux normes de sécurité et d hygiène des établissements commerciaux. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 23 sur 84
1.2 Parties communes Les travaux prescrits ont pour objet de sauvegarder et mettre en valeur le caractère urbain et architectural des immeubles et de valoriser les parties communes : entrée, accès aux logements, cours et jardins, locaux techniques. Façades Principes architecturaux L ordonnancement et la conservation de la composition architecturale d origine sont demandés. La composition urbaine s appréciant dans un ensemble, un relevé et des photos de la façade et des façades mitoyennes seront nécessaires lors du dépôt de la demande d autorisation de travaux afin d apprécier le rythme des percements et l harmonie avec les architectures voisines. L appréciation des projets concernant les façades de caractère dont la modénature est remarquable, sera faite au regard du respect des éléments d origine et de leur nécessaire mise en valeur. Certaines façades sur rue, sont traitées aujourd hui comme des façades secondaires : traitement architectural peu soigné, absence de modénature, pauvreté dans la composition. On s efforcera dans ce cas de mettre en évidence les potentialités architecturales de la façade concernée et de proposer un traitement valorisant pour l immeuble, susceptible de mieux l intégrer dans la perception urbaine. L'îlot est situé à proximité immédiate du seul Monument Historique classé de Sète. A ce titre ainsi qu à celui de la ZPPAUPP, les principes architecturaux et préconisations techniques doivent être soumises à l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France. Préconisations techniques Il est recommandé : La recomposition complète des percements des façades sur rue et cours. Le traitement et la mise en valeur de tous les éléments composant la façade : encadrement de baies, bandeaux, génoise L étanchéité des sols des balcons et des saillies : application d un mortier d imperméabilisation assurant forme de pente ; pose de larmier en zinc ou en plomb ; calfeutrement des ancrages de ferronnerie. La suppression des réseaux courant en façade (électricité, téléphone ) avec déplacement des branchements et des compteurs à l intérieur du volume bâti, suppression des éléments surajoutés, telles protections solaires autres que celles d origine. La suppression et la dissimulation des machineries : climatiseurs, antennes, paraboles Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 24 sur 84
Si la zinguerie est remplacée en tout ou partie, adoption d une trace suivant la limite séparative des immeubles : son passage ne devra pas endommager des éléments de modénature (corniches, bandeaux etc ). interdiction des matériaux de synthèse (zinc uniquement) La restauration des portes d entrée des immeubles. Finition par lasure, cire ou peinture. Le traitement des menuiseries (ouvrants et persiennes) avec restauration suivant dessin et matériaux d origine, notamment les sections et dimensions des petits bois d origine ; interdiction des matériaux de synthèse. La restauration des ferronneries, garde-corps, grilles de fenêtres, soupiraux, scellements. Avec remplacement des éléments trop dégradés suivant dessin d origine. La conservation ou restitution des débords de toit en veillant à une saillie suffisante par rapport aux nus de façades. Le maintien ou la reconstruction des génoises sera envisagé. Cages d escaliers Distribution : Les escaliers trop raides seront reconstruits. Une mise en commun des parties communes et escaliers peut être envisagée dans le sens d une meilleure accessibilité. Revêtements de sols Rampes Balustrades Les sols seront réalisés préférentiellement suivant les matériaux d origine (tomettes + nez de marche en bois). Maintien des éléments d origine avec restauration ; reconstitution si nécessaire des parties détériorées suivant dessin d origine. Réseaux Gaines électriques Réalisation d un réseau d évacuation séparatif ; suppression des branchements Eaux Usées sur les Eaux Pluviales et création de gaines techniques à l intérieur des immeubles Réfection des colonnes montantes ; encoffrement, si possible, général des réseaux. Le positionnement des compteurs à l intérieur du bâti (Cf. paragraphe façades) est demandé. Electricité et courants faibles : Mise en place, si possible, des comptages en parties communes et d un téléreport encastré en tableau de la porte d entrée. Création d un éclairage temporisé avec installation encastrée sous fourreaux normalisés, pose d un portier de rue avec interphone et ouvre-porte pour chaque logement. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 25 sur 84
Antenne collective de télévision. Téléphone : colonne de distribution selon préconisation de France Télécom. Toitures Les conduits de fumée sont souvent peu étudiés dans les projets de réhabilitation, ceux-ci sont conservés (évacuation des gaz brûlés, débouché des ventilations hautes individuelles ou d une ventilation mécanique contrôlée), il est indispensable de s attacher à la qualité des enduits, à l esthétique de la souche et de son couronnement. Toutefois, la décision éventuelle de supprimer des conduits existants sera prise par les services compétents après examen de la composition d ensemble de l immeuble et dans un souci de simplification du volume de la toiture. Les solins seront eux aussi particulièrement soignés, de façon à allier étanchéité et discrétion. Les antennes de télévision devront être situées en toiture et, si possible, regroupées. Cours intérieures Il est nécessaire de s attacher à la facilité d accès des résidents à ces cours intérieures et à leur pérennité d usage et d entretien. Ainsi, un cahier des charges de gestion (propreté, sécurité, etc ) de ces espaces est souhaité à l appui de la demande de réhabilitation de l immeuble. Les containers réservés au dépôt et au ramassage des ordures ménagères seront placés à l'intérieur de locaux créés à cet usage et répondant aux exigences de sécurité et de salubrité. Démolitions, reconstitutions, transformations Démolitions, reconstitutions : Les démolitions des constructions parasites pourront être demandées aux propriétaires, dans le but d'améliorer la qualité urbaine des coeurs d'îlots, de limiter les vis à vis et de générer des espaces de qualité réellement appropriables par les habitants. Il sera précisé clairement dans chaque fiche immeuble la nécessité ou non de procéder à des démolitions reconstitutions. Transformations dans le volume bâti existant : le regroupement de logement sur un même palier sera recherché dans le but de créer des logements plus spacieux. La transformation des locaux RDC en logements est déconseillée. Les usages pour des activités artisanales, associatives ou comme parties communes d'immeuble (hall d entrée, local déchets, local vélo..) sont à favoriser. Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 26 sur 84
1.3 Parties privatives Les travaux prescrits auront pour objet : D améliorer le niveau de confort des logements et de tous les locaux d hébergement, de les mettre aux normes de sécurité, d hygiène et d habitabilité en vigueur. D améliorer et mettre aux normes de sécurité et d hygiène en vigueur tous les locaux d activités commerciales et de services. La réglementation impose le respect de différentes normes techniques lors de la réalisation de travaux d amélioration dans un logement et plus généralement détermine le niveau des prestations requises pour la sécurité, la salubrité, l équipement, l isolation et le confort des immeubles, logements, pièces isolées. Certaines dispositions doivent donc être étudiées et respectées lors de la préparation d un projet de réhabilitation et bien évidemment lors de la mise en œuvre. En particulier, il convient de se rapprocher des caractéristiques demandées par la réglementation en vigueur pour les locaux neufs (laquelle doit impérativement être respectée pour les éléments d équipements créés : VMC par exemple). Les points ci-après détaillés devront être pris en compte dans l élaboration des projets de réhabilitation des parties privatives des immeubles. Mise aux normes des logements Dans tous les cas, les bâtiments devront répondre aux prescriptions suivantes : Normes minimales d habitabilité en vigueur à respecter Normes générales relatives à la sécurité à la salubrité et à l équipement de l immeuble Etanchéité Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d eaux. Parties communes Le gros œuvre (murs, charpente, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d entretien. Le couvercle est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les chéneaux, les descentes d eau pluviale et les ouvrages de distribution sont en bon état. Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état. Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave ainsi que les combles sont dégagés et en bon entretien. Canalisations Saelit / PNRQAD Centre-Ville de Sète DUP Travaux immeubles Diffus * Juin 2014 Section 1/ page 27 sur 84