L immobilier de bureaux en Europe 2010 : une parenthèse dans la crise

ÉTUDE EN BREF Octobre 2011 L immobilier de bureaux en Europe 2010 : une parenthèse dans la crise Pour les investisseurs, l Europe de l immobilier de bureaux n est pas celle qui est délimitée par les accords politiques (les 27) ou monétaires (la zone Euro). Le champ de cette étude comprend douze pays qui constituent autant de marchés, chacun avec ses caractéristiques propres. La crise apparue en 2007, d abord financière et économique, s est transformée en crise publique mettant certains États en situation proche de la banqueroute. Concernant l immobilier d entreprise proprement dit, 2010 apparaît comme une année de reprise, notamment en ce qui concerne les transactions et le marché de l investissement. 2010 : des signes positifs que 2011 ne semble pas confirmer Si l année 2010 s est engagée sur de graves difficultés dans la poursuite de la crise économique initiée en 2008, elle représente, malgré tout, une année de rebond. Économie mondiale à trois vitesses. Rebond qui n a pas touché l ensemble des pays de manière uniforme. Les pays émergents se sont situés en tête de peloton de la croissance mondiale. Les États-Unis ont connu une évolution de près de 3 % de leur PIB, niveau certes deux fois inférieur à la moyenne de celui des pays émergents mais nettement supérieur à celui de la zone Euro. Dans la zone Euro, la croissance globale pour 2010 est ainsi restée limitée à 1,7 %. Si l Allemagne s est illustrée par une croissance soutenue, la Grèce et l Irlande sont restées en récession et l Espagne a stagné. Croissance du PIB tri décroissant sur 2010 2007 2008 2009 2010 2011* 2012* Suède 3,3-0,6-5,3 5,7 4,2 2,5 Allemagne 3,3 1,1-5,1 3,7 2,6 1,9 Finlande 5,3 1,0-8,2 3,6 3,7 2,6 Belgique 2,9 1,0-2,8 2,2 2,4 2,2 Pays-Bas 3,9 1,9-3,9 1,8 1,9 1,7 Danemark 1,6-1,1-5,2 1,7 1,7 1,5 France 2,3-0,1-2,7 1,5 1,8 2,0 Royaume-Uni 2,7-0,1-4,9 1,4 1,7 2,1 Italie 1,5-1,3-5,2 1,3 1,0 1,3 Norvège 2,7 0,7-1,7 0,3 2,7 2,5 Espagne 3,6 0,9-3,7-0,1 0,8 1,5 Irlande 5,2-3,0-7,0-0,4 0,6 1,9 *Projections Source : Eurostat L IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d échanges et de réflexions pour les professionnels de l immobilier et de l investissement Sa mission est de fournir de l information, des analyses et des prévisions, et d être un incubateur d idées pour la profession www.ieif.fr

16,9 16,5 14,7 14,4 13,0 12,7 12,1 12,1 12,0 11,2 L immobilier de bureaux en Europe Déplacement des zones de risque. Les emprunteurs privés, notamment les ménages, avaient été au cœur de la crise financière de 2007-2008. En 2010, c est la crise de la dette publique de certains pays européens (Portugal, Italie, Irlande, Grèce, Espagne) qui est devenue la principale source d inquiétude. Partout en Europe, des plans d austérité ont été mis en place pour réduire les dettes publiques. Évolution de la dette publique dans la zone Euro en % du PIB, tri décroissant sur 2010 2007 2008 2009 2010 Grèce 105,4 1 10,7 127,1 142,8 Italie 103,6 1 06,3 116,1 119,9 Belgique 84,2 89,6 96,2 96,8 Irlande 25,0 44,4 65,6 96,2 Portugal 68,3 71,6 83,0 93,0 Allemagne 64,9 66,3 73,5 83,2 France 63,9 67,7 78,3 81,7 Royaume-Uni 44,5 54,4 69,6 80,0 Pays-Bas 45,3 58,2 60,8 62,7 Espagne 36,1 39,8 53,3 60,1 Finlande 35,2 34,1 43,8 48,4 Norvège 51,5 49,1 43,1 44,7 Danemark 27,5 34,5 41,8 43,6 Suède 40,2 38,8 42,8 39,8 Zone Euro 66,3 70,0 79,4 85,5 Source : Eurostat D une crise financière en 2007-2008, on est passé à une crise de la dette publique en 2010 Les grands chiffres du marché des bureaux 1. La taille des parcs de bureaux : continuité sauf dans les pays de l Est 25 Parc de bureaux par grandes villes au 4 e trimestre 2010 en millions de m 2 20 20,3 19,8 15 10 10,6 8,4 7,9 5 6,5 5,9 5,1 3,6 3,2 3,2 2,7 0 Central London* Munich Berlin Central Paris** Madrid Hambourg Bruxelles Moscou Milan Rome Francfort Stockholm Copenhague Helsinki Oslo Amsterdam Barcelone Lyon Dublin Varsovie Gothenburg Prague *Northern Fringe, City Midtown, Central City, South Bank. **Paris et croissant ouest, y compris La Défense. Sources : Jones Lang LaSalle et CB Richard Ellis pour Marseille 2

Le classement des métropoles européennes selon la taille de leur parc de bureaux s inscrit dans une grande continuité. Les chiffres enregistrés au 4 e trimestre 2010 par Jones Lang LaSalle présentent cependant une progression importante sur un an pour quelques villes de l Europe de l Est : + 26 % pour Moscou avec 916 960 m² supplémentaires, + 21 % pour Budapest avec 532 910 m² en plus, 15 % pour Varsovie avec 180 000 m² complémentaires. Il en résulte un changement hiérarchique. Moscou, qui talonnait Stockholm en 2009, a fini par passer devant en 2010. 2. L offre disponible et la demande placée : fragile équilibre Demande placée en 2010, offre disponible et taux d écoulement au 31 décembre 2010 en milliers de m 2 et en % 2 500 2 000 1 500 1 000 28% 27% 500 58% Demande placée Offre immédiatement disponible Taux d'écoulement 80% 33% 26% 32% 17% 37% 25% 105% 15% 24% 30% 52% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0 0% Munich Francfort Moscou Central London Berlin Madrid Bruxelles Amsterdam Hambourg Milan Paris Dublin Rome Barcelone Lyon Sources : CB Richard Ellis, GIE Immostat, Jones Lang LaSalle et Knight Frank Progression généralisée de la demande placée en 2010... L année 2010 marque une nette progression du marché. Le taux d écoulement, rapport entre la demande placée et l offre immédiatement disponible, est en hausse sur la quasi-totalité des villes étudiées. Ainsi Paris reste la métropole où il est le plus important, passant de 62 % en 2009 à 105 % en 2010. Ainsi, l ensemble des marchés, sans exception, connaissent une progression importante de la demande placée. C est notamment le cas à Londres (+ 58 % sur un an), Milan (+ 62 %) ou bien Dublin (+ 69 %). Avec une progression de 53 %, Paris tire également sa carte du jeu. Hormis à Madrid où elle augmente de manière significative (+ 31 %), l offre immédiatement disponible progresse peu et diminue même dans certaines grandes capitales : Paris ( 9 %), Londres et Moscou ( 20 %) risquant de produire une situation de pénurie. 3

L immobilier de bureaux en Europe 3. Les taux de vacance : stabilisation sauf pour les pays en très grande fragilité économique Taux de vacance des bureaux en % tri croissant sur 2010 Paris QCA Stockholm Rome QCA Marseille Lyon Berlin Oslo Hambourg Central London Copenhague Munich Milan QCA Bruxelles Helsinki Madrid Francfort Barcelone Moscou Amsterdam Dublin 5,6 6,4 6,5 6,5 7,0 7,1 7,5 8,0 8,1 9,0 9,0 9,8 11,8 12,2 12,9 13,3 14,7 15,2 2010 2009 19,6 23,6 0 5 10 15 20 25 Sources : BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle et Knight Frank On estime généralement qu un taux de vacance inférieur ou proche de 5 % est satisfaisant et ne fait qu exprimer un degré normal de rotation. Plus un marché se rapproche de 10 %, plus il convient de s interroger sur son fonctionnement et la raison de la hausse du taux de vacance. Au-delà de 10 %, le problème risque fort de ne plus être conjoncturel et le marché paraît fondamentalement déséquilibré.... mais un taux de vacance encore très élevé Le seuil d alerte prévu par cette grille de lecture est franchi par plusieurs marchés européens. u Ils sont encore 8 (Bruxelles, Helsinki, Madrid, Francfort, Barcelone, Moscou, Amsterdam et Dublin) à dépasser le seuil fatidique de 10 % contre 9 l an dernier. Londres est ainsi passé d un taux de vacance de 10,2 % en 2009 à 8,1 % en 2010. La situation est particulièrement inquiétante pour Barcelone (14,7 %), Moscou (15,2 %), Amsterdam (19,6 %) et surtout Dublin (23,6 %). u Le taux modeste de 5,6 % à Paris reflète l étroitesse du marché des bureaux de qualité dans le quartier central des affaires et la faiblesse de l offre immédiate par rapport à la demande placée dans les années de bonne conjoncture. Une dégradation importante est constatée dans les zones particulièrement fragilisées par la crise financière et économique comme Dublin (hausse de 37 % du taux de vacance, Madrid (+ 17 %) ou Barcelone (+ 15 %). À l inverse, plusieurs villes ont réussi à améliorer significativement leur taux de vacance entre 2009 et 2010 ; c est notamment le cas de Stockholm ( 44 %), Moscou ( 22 %), Londres ( 21 %), Paris ( 15 %) et Lyon ( 13 %). 4

4. Les loyers prime : retour à la hausse 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Indice des loyers prime des bureaux dans 16 villes européennes* évolution annuelle 2,6% 3% 8% 15% 21% 2% Évolution annuelle Indice des loyers prime (base 100 en 1995) -5% -5% -2% 2% 6% 10% -3% -11% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 *Amsterdam, Barcelone, Berlin, Bruxelles, Dublin, Francfort, Hambourg, London City, Lyon, Madrid, Marseille, Milan, Munich, Paris QCA, Rome. Source : DTZ Research 4% 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Les loyers prime ont atteint des sommets en 2000-2001 mais ont ensuite reculé jusqu à 2003-2004. Ils ont ensuite retrouvé une courbe ascendante jusqu au franchissement des records antérieurs en 2006 et 2007, avant de recommencer à fléchir en 2008 et chuter en 2009. 2010 renoue avec la progression estimée à une moyenne de 4 % pour 15 villes européennes. Échelle des loyers prime des bureaux au 2 e trimestre 2011 en /m 2 /an, tri décroissant Marseille Barcelone Malmö Lyon Copenhague Berlin Bruxelles Gothenburg Hambourg Madrid Dublin Munich Amsterdam Rome Francfort Oslo Stockholm Milan London City Paris QCA Moscou 216 (+3%) 216 (-10%) 228 (nd) 240 (+4%) 240 (-3%) 264 (+2%) 264 (+2%) 276 (nd) 288 (nd) 288 (-10%) 312 (-17%) 380 (+6%) 384 (+13%) 420 (+11%) 420 (+3%) 444 (+48%) 504 (+47%) 516 (+8%) 660 (+38%) 756 (+16%) 864 (+53%) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 Source : DTZ Research 5

L immobilier de bureaux en Europe Dublin figure incontestablement en bonne place parmi les marchés les plus turbulents. Un point haut historique a été enregistré en 2007, avant une rechute qui se poursuit depuis. En Espagne, le marché de Barcelone suit la même pente que le marché de Dublin : niveau record en 2007, recul continu depuis. À Madrid, les tendances sont les mêmes mais avec des fluctuations beaucoup plus importantes. Le niveau atteint au 1 er semestre 2011 (288 /HT/m²/an) est comparable à celui de 2004. Moscou suit un parcours très proche : point haut en 2007, chute jusqu en 2009 et reprise en 2010. Avec un loyer qui se situe à 864 /HT/m²/an, la capitale russe est, de loin, la plus chère. C est également celle qui a connu la plus forte progression cette année (+ 53 %). Le marché de Londres a effectué un parcours également accidenté, mais au profil très différent : dans la City, les loyers prime n ont jamais retrouvé leur niveau record des années 2000-2001, et le choc financier les a ramenés en 2008 et 2009 en dessous du niveau de 2006, mais toujours très haut placés sur l échelle européenne. Ils connaissent un reprise dès 2010, retrouvant un niveau proche de 2006 (660 /HT/m²/an au 1 er semestre 2011). En Italie, que ce soit à Milan ou à Rome, la courbe des loyers prime se distingue nettement de tous les exemples précédents. Après une période de creux au milieu des années 1990, plus longue à Milan qu à Rome, la dernière décennie a connu une période de hausse jusqu en 2006 et de stabilité depuis. En Allemagne, si Berlin et Francfort connaissent des évolutions parallèles niveau record en 2000-2001, recul important jusqu en 2004, reprise jusqu en 2008 et retour à la baisse depuis, Munich et Hambourg connaissent des parcours très différents. La particularité allemande : un fédéralisme, et la forte autonomie des régions (Länder) explique certainement cette diversité de situations. Trio gagnant des villes les plus chères en termes de loyer : Moscou, Paris QCA, Londres En France, comme en Allemagne, les évolutions sont très différentes selon les villes. Paris montre une progression particulièrement chaotique avec des points hauts en 2000 et 2008. Marseille et Lyon connaissent des progressions plus régulières. Le centralisme économique de la France et l aspect international de Paris sont pour beaucoup dans cette progression. À Amsterdam, si 2010 marque le point haut (384 HT/m²/an au 1 er semestre 2011), la crise ne semble pas avoir eu d impact : hausse continue de 1996 à 2001, grande stabilité de 2001 à 2009 et forte progression en 2010. À noter. La reprise des loyers est générale en 2011, hormis en Espagne (Madrid et Barcelone, 10 % annualisés au 1 er semestre 2011) et en Irlande (Dublin, 17 %). À l inverse Moscou (+ 53 %), Oslo (+ 48 %) et Stockholm (+ 47 %) connaissent des progressions impressionnantes. 5. Les taux de rendement : recul quasi général Les rendements calculés à partir des loyers prime se sont fortement tendus en 2010 dans presque toutes les grandes métropoles, avec des baisses particulièrement importantes dans certaines capitales, 31 % à Moscou, 27 % à Londres. Ils semblent traduire une nouvelle pression à l investissement, amenant, en période de crise, les acquéreurs à se positionner en masse sur des actifs prime offrant à la fois une grande sécurité et une forte liquidité. 6

Taux de rendement prime observés des bureaux de fin 2008 à fin 2010 en % 2008 2009 2010 évolution 2010/2009 Amsterdam 5,70 6,30 5,70-10% Barcelone 5,75 6,30 5,75-9% Berlin 5,30 5,40 5,20-4% Bruxelles 6,00 6,50 6,25-4% Central London* 5,75 5,50 4,00-27% Paris CBD 5,75 5,50 5,50 - Dublin 4,80 7,50 7,30-3% Francfort 5,15 5,20 5,20 - Glasgow 7,00 5,75 6,00 +4% Hambourg 5,10 5,10 4,95-3% Lyon 6,60 6,50 6,25-4% Madrid 5,75 6,00 5,50-8% Manchester 7,00 5,75 6,00 +4% Marseille 6,85 7,15 6,35-11% Milan 6,00 5,75 5,25-9% Moscou CBD - 13,00 9,00-31% Munich 5,00 5,10 5,00-2% Rome 6,00 5,75 5,80 +1% *Central London : ancien périmètre de Central London plus les quartiers de Southbank, Hammersmith et King s Cross. Central Paris : l Île-de-France sans la deuxième couronne. Source : BNP Paribas Real Estate 6. Investissement en immobilier d entreprise : le retour des investisseurs Investissement en immobilier d entreprise en Europe* Investment in European commercial property en milliards de m 2 241,9 244,1 Transfrontalier National 173,9 129,8 130,2 112,5 102,0 63,2 72,8 84,8 69,2 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 *Allemagne (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich), Belgique, Espagne, Europe centrale et de l Est (République Tchèque, Hongrie, Pologne et Russie), France (Île-de-France), Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni, Suède et autres. Source : Jones Lang LaSalle u Après avoir fortement chuté en 2009, les niveaux investis en immobilier d entreprise en Europe retrouvent le chemin de la croissance avec une progression de 47 % en 2010. Cela représente un montant de 102 milliards d euros, niveau 7

L immobilier de bureaux en Europe qui peut paraître encore faible comparé aux années 2003-2007 mais qui reste bien supérieur à ceux atteint en début de décennie. Pour 2011, Jones Lang LaSalle imagine une progression de l ordre de 30 %, ce qui ramènerait les engagements au niveau atteint en 2004. u La part des acteurs nationaux est croissante. En 2010, 58 % des investissements étaient réalisés par des locaux contre 37 % en 2009. On retrouve une répartition proche de celle atteinte en 2006 et 2007. Investissement en immobilier d entreprise en Europe par pays Investment in European commercial property per country en milliards d euros 39,0 37,1 34,0 29,0 24,0 2010 2009 19,0 17,7 14,0 11,6 9,0 4,0 7,2 4,7 3,2 3,8 3,5 2,2 1,8 1,2 0,8 1,1 0,8 0,8 0,3 0,3-1,0 Royaume-Uni Allemagne France Suède Pays-Bas Espagne Italie Norvège Russie Pologne Belgique Autriche Finlande Suisse Danemark Portugal Irlande Source : Jones Lang LaSalle Avec 37 milliards d euros d engagements (36 % de l ensemble), le Royaume- Uni est, de loin, la première destination des investisseurs. On trouve ensuite l Allemagne (17 %) et la France (11 %). La Suède (+ 203 % entre 2009 et 2010), la Pologne (+ 150 %) et la Norvège (+ 119 %) connaissent des progressions particulièrement importantes des engagements. Même si, en valeur absolue, la hausse de 56 % pour le Royaume-Uni est beaucoup plus représentative puisque cela correspond à 13,3 milliards d euros supplémentaires. À partir de mi-2011 : les interrogations Dans ses perspectives mondiales de septembre, le FMI prévoit une croissance économique mondiale en ralentissement à 4,0 % en 2011 et 2012 après avoir atteint 5,1 % en 2010. Là encore, elle sera inégale selon les parties du monde : u les pays émergents devraient ralentir légèrement avec une croissance de 6,4 % pour 2011, de 6,1 % en 2012 après 7,3 % en 2010. Avec respectivement une progression du PIB de 9,5 % et 7,8 % en 2011, La Chine et l Inde semblent les moins exposés à la crise ; u les pays avancés devraient ralentir plus nettement avec une croissance de 1,6 % en 2011 et de 1,9 % en 2012 après 3,1 % en 2010. L incertitude croissante sur la stabilité du secteur bancaire et la crise de la dette souveraine en zone Euro affaibliront la croissance sur la zone à 1,6 % en 2011 et 1,1 % en 2012 contre 1,8 % en 2010. Quant à l économie américaine, le FMI projette une croissance de 1,5 % en 2011 et 1,8 % en 2012 contre 3,0 % en 2010. L année immobilière 2011 avait assez bien commencé dans un certain nombre de pays européens à l économie bien équilibrée. Mais la révision générale à la baisse de la croissance économique suite aux turbulences sur les marchés de cet été ne sera pas sans conséquence sur la conjoncture immobilière de l ensemble de l année 2011. Charles-Henri de Marignan Analyste pôle Immobilier, IEIF 8