CONFERENCE ASSOCIATION JUSTICE-CONSTRUCTION LE 22 MARS 2012
LES RELATIONS ENTRE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET LE SYNDIC Dès qu'un immeuble est divisé entre deux propriétaires, nous entrons dans le monde de la copropriété qui est d'environ 8.000.000 de lots. Par conséquent, 20.000.000 au moins de résidents en FRANCE sont concernés par ce type de propriété. Sans remonter à BABYLONE, en FRANCE, cette notion d'habitation à plusieurs propriétaires est développée dans le Code Civil de 1804, à l'article 664 : "Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de répartition et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : - Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient. - Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche. - Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit ; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui, et ainsi de suite". La première loi à organiser la copropriété et qui remplace l'article 664 du Code Napoléon, est la loi du 28 juin 1938. Dans son chapitre III intitulé "Dispositions régissant les copropriétaires d'immeubles" apparaissent des termes qui régissent encore la vie en copropriété aujourd'hui et qui se retrouvent dans nos textes actuels. Ainsi, l'article 6 traite de la jouissance dans les parties privatives et de celle dans les parties communes. Il traite également de la participation aux charges des parties communes. Article 6 : "A défaut de convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. Chacun d'eux est tenu de participer aux charges de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et les charges des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l'immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation. " Les notions du syndicat "représentant légal de la collectivité" d'une part et de syndic "agent officiel du syndicat" apparaissent dans l'article 7. Article 7 : "Dans tous les cas de copropriété d'un immeuble divisé par étages ou par appartements et en l'absence d'un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. Le syndic, agent officiel du syndicat, chargé de le représenter en justice, tant en demandant qu'en défendant, même au besoin contre certains des copropriétaires, est nommé comme il sera dit à l'article 10 ci-après." Le contrat auquel adhère automatiquement chaque copropriétaire est le règlement de copropriété. C'est l'article 8. 2
Article 8 : "Il est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriétaire, objet d'une convention générale ou de l'engagement de chacun des intéressés. Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause. A l'égard, toutefois, des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n'est obligatoire qu'après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de l'arrondissement où l'immeuble est situé. La clause compromissoire est admise dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application." Enfin les articles 9 1 et 10 2 indiquent comment s'exprime le Syndicat des Copropriétaires et à quelles occasions et sur quels sujets. Les bases de la copropriété moderne sont établies. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 remplacent la loi de 1938. Ces textes "fondamentaux" ont été complétés principalement par des rajouts, à travers 19 lois traitant de sujets divers et par 5 décrets, sans oublier divers arrêtés ou circulaires ministérielles. Aujourd'hui, le code de la copropriété est le code certainement le plus stratifié du droit français ce qui évidemment nuit gravement à sa compréhension, à son application et aux respects de ses règles par les différents acteurs. Le premier de tous ces acteurs est la "collectivité" des copropriétaires qui est "constituée en un syndicat qui a la personnalité civile" 3. Les Copropriétaires sont "liés entre eux" par un "règlement conventionnel de copropriété", le règlement de copropriété 4. Mais cette personne morale lorsqu'elle prend des décisions en Assemblées Générales en confie obligatoirement l'exécution à un syndic 5. Voici l'organe souverain, le législatif, le parlement de la copropriété, le Syndicat des Copropriétaires et son exécutif, le mandataire avec des nuances au regard du Code Civil, l'article 1999 6, dans la mesure par exemple où de 1 Article 9 : "En l'absence d'un règlement ou en ce qui concerne les points qu'il n'aurait pas prévus, l'administration des parties communes appartient au Syndicat des Copropriétaires institué par l'article 7 de la présente loi et dont les décisions seront obligatoires pourvu qu'elles aient été prises à la majorité des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés par un mandataire régulier, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble. Le Syndicat des Copropriétaires statuant à une double majorité comprenant plus de la moitié d'entre eux et les trois quarts au moins des voix pourra établir un règlement de copropriété ou apporter des additions et modifications au règlement existant, lesquels règlement, additions et modifications seront obligatoires, comme il est dit en l article précédent, et sous la même condition de transcription. Les pouvoirs du syndicat, statuant ou non par voie réglementaire et à quelque majorité que ce soit, sont limités aux mesures d application collective concernant exclusivement la jouissance et l administration des parties communes. A la majorité des voix, le syndicat pourra imposer toutes assurances collectives relatives aux risques qui menacent l immeuble ou les copropriétaires dans leur ensemble. Il pourra autoriser, aux frais de ceux des propriétaires qui en feront la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu un accroissement de valeur pour l ensemble ou quelque partie de l immeuble et ce, dans les conditions et aux charges d indemnités ou autres qu il déterminera dans l intérêt des copropriétaires." 2 Article 10 : "Sauf dispositions contraires dans le règlement, un syndic, nommé à la majorité des voix, ou, à défaut, sur requête de l'un des copropriétaires, par une ordonnance du président du Tribunal civil, les autres propriétaires entendus ou dûment appelés, sera chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée et, au besoin, de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l'entretien en bon état de propreté et de réparations de toutes les parties communes, ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l'exécution de ses obligations. Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé, par le Syndicat des Copropriétaires ou par une ordonnance du Président du Tribunal civil auxquels les différents propriétaires avertis au préalable pourront faire connaitre leur avis. La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l'ordonnance de nomination." 3 Art. 14 - L.1965 4 Art.8 - L.1965 5 Art. 17 - L.1965 6 Art. 1999 C. Civil : le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l exécution du mandat. 3
jurisprudence constante aujourd'hui, le syndic ne doit pas faire "d'avances" au syndicat au risque de ne pas être remboursé. Mais un autre acteur existe sans "personnalité civile" et sans "responsabilité" s'il reste dans les limites de son rôle décrit à l'article 21 de la loi de 1965. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il peut être comparé à la Cour des Comptes. C est le conseil syndical. Le sujet soumis à notre étude se limite aux "relations" entre le Syndicat des Copropriétaires et le syndic. Il faudra donc analyser comment les acteurs peuvent s'exprimer, comment ils prennent leurs décisions, remplissent leurs obligations et assument leurs responsabilités et les conséquences de leurs actes. La seconde partie sera réservée à une analyse critique des textes régissant ces relations et à l'exposé de propositions constructives visant à permettre une amélioration des relations entre ces acteurs par une meilleure compréhension des textes rassemblés dans le code de la copropriété. 4
PREMIERE PARTIE Développement des relations entre les trois acteurs de la copropriété Parmi les trois acteurs de la copropriété, le Syndicat des Copropriétaires, le syndic et le conseil syndical, seuls les deux premiers sont responsables de leurs actes ou de leur inaction. Le conseil syndical n'a pas de responsabilité n'étant pas une personne de droit civil, si ses membres ne "débordent" pas du rôle que leur a assigné le législateur de 1965 7. I. Le Syndicat des Copropriétaires : organe souverain de la copropriété étant ici rappelé que le Syndicat des Copropriétaires n'est pas propriétaire des parties communes, ni des équipements communs Le Syndicat des Copropriétaires s'exprime lors des Assemblées Générales par des votes. Les questions soumises à vote concernent le mandataire du syndicat, le syndic et les membres de l'organe consultatif qu'est le conseil syndical, les relations entre les copropriétaires, la défense des intérêts du Syndicat des Copropriétaires, la protection des copropriétaires et du personnel du Syndicat des Copropriétaires. Elles concernent également l'entretien et l'amélioration éventuelle des parties communes des services collectifs et des éléments d'équipement commun. Pour assurer toutes ces missions, le Syndicat des Copropriétaires vote chaque année le budget prévisionnel de fonctionnement et les budgets des différents travaux nécessaires pour la réalisation de ces objectifs. Considérant que le Syndicat des Copropriétaires a pour objet la "conservation" de l'immeuble et «l'administration des parties communes» et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes 8, les questions à inscrire à l'ordre du jour des Assemblées Générales concernent ces sujets et les moyens financiers 9 s'y rapportant. 7 La loi de 1938 ne prévoyait pas de Conseil Syndical 8 Art. 14 - L.1965 9 Art. 14 - L.1965 5
1.Formalisme à respecter pour les convocations aux Assemblées Générales a) Documents à joindre à la convocation - Le syndic a l'initiative de la convocation de l'assemblée Générale à l'exception des cas prévus aux articles 8 (al. 2 et 3) 47 et 50 du décret du 17 mars 1967. Cependant, l'ordre du jour est établi en "concertation" avec le conseil syndical (art. 26 du décret du 17 mars 1967) : obligation découlant du décret du 20 avril 2010. - Cette convocation contient indication de lieu, date et heure de la réunion ainsi que l'ordre du jour précisant les questions soumises à votes 10, y compris les questions dont l'inscription a été demandée par les copropriétaires 11. Cependant, si leurs questions ne sont pas accompagnées des projets de résolutions, le syndic n'est pas tenu de les inscrire à l'ordre du jour. Cette convocation doit être accompagnée de tous les documents comptables concernant l'exercice écoulé soumis à vote, du projet de budget, des conditions essentielles des contrats et des projets de convention, de règlement de copropriété de modification de répartition des charges. Les projets de résolutions correspondant aux questions inscrites à l'ordre du jour doivent également être joints. D une manière plus générale l article 11 du décret du 17 mars 1967 indique en détail tous les documents à joindre à la convocation. Il est un document qui est "supposé" être joint, à savoir : "le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical " 12. L'Assemblée Générale ne délibèrera que sur les seules questions inscrites 13. b) Délai de convocation - La convocation doit être effectuée 21 jours avant la date de la réunion, autrement dit l'assemblée ne peut se tenir valablement qu'à partir du 22 ème jour étant précisé que le décompte débute à partir du lendemain de la première présentation de la lettre adressée en recommandée AR ou à partir du lendemain du jour de la réception de la télécopie 14. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long. Le délai peut être réduit à huit jours indique l'article 19 du Décret du 17 mars 1967 si la nouvelle assemblée (2 ème tour) ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente Assemblée Générale. Dans ce cas, la diffusion des pièces jointes à la précédente n'est plus nécessaire dans la mesure où il s'agit là d'un "second tour". - Enfin, en cas d'urgence, le syndic pourra convoquer sans respecter ce délai des 21 jours et il reviendra éventuellement au tribunal de trancher la "question de l'urgence". 2. Déroulement de l'assemblée Générale a) Constitution du bureau de l'assemblée Générale 10 Art. 9 - D.1967 11 Art. 10 - D.1967 12 Art. 11 - D.1967 : obligations découlant du décret du 20/4/2010 13 Art. 13 - D.1967 14 Art. 64 - D.1967 6
- Au début de la réunion après l'émargement de la feuille de présence 15 qui est une "annexe du procès-verbal" et peut être tenue sous forme électronique, le syndic fait élire par l'assemblée Générale le Président et un ou plusieurs scrutateurs ceci à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965.Le syndic assure le secrétariat sauf décision contraire de l'assemblée Générale (à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965) 16. Toute erreur de tantièmes dans la feuille de présence ou dans le décompte des voix est une cause de nullité de l'assemblée Générale15. Tout copropriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix même extérieure à la copropriété. Chaque mandataire ne peut recevoir que trois délégations de vote ou plus si dans ce cas le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat 15 - Ne pas faire élire le Président de l'assemblée et les membres du bureau est une cause de nullité de ladite Assemblée Générale. b) Déroulement des votes - Le vote sur les questions administratives 17 et les travaux d'entretien s'effectuent à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 étant rappelé que les abstentions n'interviennent dans les résultats de vote. - Le vote à la majorité de l'article 25 complété par l'article 25-1 de la loi de 1965 concerne principalement : l'élection du syndic et des membres du conseil syndical, autorisations données à certains copropriétaires d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble mais conformes à la destination de celui-ci, certains travaux bien définis, la constitution de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d'équipement, l'ouverture d'un compte de banque séparé au nom du syndicat, une délégation de pouvoir pour des décisions visées à l'article 24 de la loi de 1965. En aucun cas, la délégation de pouvoir ne peut avoir pour objectif de déposséder l'assemblée Générale de son pouvoir souverain. Ainsi aucune délégation ne peut concerner le choix du syndic ou des travaux d'amélioration. - Le vote à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965 ne peut concerner principalement que les sujets suivants : les actes d'acquisition immobilière ou de disposition, la modification ou l'établissement du règlement de copropriété dans "la mesure où il concerne la jouissance, l'usage, l'administration des parties communes", les travaux comportant transformation, addition ou amélioration autres que ceux visés à l'article 25 de la loi de 1965, la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau, les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles, la suppression du poste de concierge ou de gardien, l'aliénation de la loge, sous réserve du respect de la destination de l'immeuble. 15 Cass. 3 ème Civ. 13/12/2011 n 11-10.036, 1514 Jurisdata 2011-28422 Art. 14 - D.1967 Art. 22 - L.1965 16 Art. 15 - D.1967 17 Questions administratives, élection du Président de l assemblée et des membres du bureau, approbation des comptes, quitus du budget prévisionnel de fonctionnement, budgets travaux, travaux d entretien, mandat au syndic pour agir en justice (art.55 - D.1967) 7
- Le vote à la majorité de l'article 26 dernier paragraphe de la loi de 1965. Ce texte décrit d'une manière nébuleuse le vote des travaux d'amélioration et ne facilite en rien le vote de ce type de travaux dans la mesure où il nécessite la convocation d'une nouvelle Assemblée Générale. - Le vote à l'unanimité de tous les copropriétaires du syndicat : ce type de vote concerne les modifications de la destination des parties privatives ou de leur mode de jouissance, l'aliénation de partie commune portant atteinte à la destination de l'immeuble ou le changement de destination de l'immeuble 18. - Rappel fondamental : l'assemblée Générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour 19. La nullité du vote sur une question "non inscrite" à l'ordre du jour peut être obtenue sans avoir à rechercher si l'irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au copropriétaire demandeur. La nullité également suite à la jurisprudence de la Cour de Cassation est encourue lorsqu'il est procédé à un seul vote pour plusieurs questions. 3. Le procès-verbal de l'assemblée Générale - Depuis le décret du 27 mai 2004, le procès-verbal doit être établi en séance et être signé par les membres du bureau de l'assemblée à la fin de la séance à savoir le Président, les scrutateurs et le secrétaire 20. - Le procès-verbal doit refléter très fidèlement le résultat des votes pour chaque question soumise à vote et inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée Générale. Il doit préciser les noms des votants opposés à la décision avec leur nombre de voix ainsi que les noms des abstentionnistes avec leur nombre de voix. Toutes les déclarations des participants n'ont pas à être retranscrites dans le procès-verbal. Seules et "éventuellement" sont inscrites dans le procès-verbal les "réserves" concernant la régularité des décisions formulées par les votants opposants 21. Les réserves critiquant la gestion du syndic ou la carence du conseil syndical dans sa mission d'aide et de contrôle du syndic de copropriété n entrent pas dans cette catégorie. - Le procès-verbal doit être diffusé dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée Générale 22 et doit comporter la reproduction intégrale de l'article 42 2 de la loi de 1965. A défaut, la notification est irrégulière et le délai de forclusion ne court pas. L'Assemblée Générale peut être contestée pendant dix ans. Mais la diffusion du procès-verbal plus de 2 mois après la tenue de l'assemblée Générale n'est assortie d'aucune sanction : elle est sans incidence sur les délais de recours de la notification. 23 - La diffusion du procès-verbal doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. La remise de la copie du procès-verbal par émargement n'est pas conforme aux exigences légales 24. Le délai se décompte à partir du lendemain de la première présentation. L'absence de diffusion du procès-verbal n'entraine pas la 18 Art. 26 L.1965 - art.30 et 33 L.1965 19 Cass. 3 ème Civ. 19/10/2011 n 10.20634, 1213, Jurisdata 2011-022617 Petites Affiches 25/1/2012 n 18 p.9 Revue des Loyers Déc. 2011 p.482 20 Art. 17 et 18 - D.1967 21 C.A. Versailles Ch.4, 28/6/2010 n 9/03939, Jurisdata 2010-0131819 22 Art. 42 alinéa 2 - L.1965 23 Cass. 3 ème Civ. 23/09/2009 n 08-17720 24 TGI Paris, 10/03/1977 D.1978 p.124 (Giverdon) ; TGI Toulouse 29/09/1986, R.D. Imm. 1987 p.286 (Giverdon) - C.A. Paris, 23ème Ch. B, 01/02/2001, Rev. Loyers 2001 p.189 8
nullité des délibérations mais ne fait pas courir le délai de contestation. L'Assemblée peut donc être contestée pendant 10 ans. La contestation de l assemblée générale s effectue par une assignation devant le Tribunal de Grande Instance, la Cour de Cassation considérant aujourd hui que seule la date de la délivrance de l assignation était à retenir. - Par ailleurs, si un copropriétaire entend bénéficier de l'aide juridictionnelle afin d'engager une action en nullité d'une Assemblée Générale, elle doit prouver avoir adressé sa demande d'aide juridictionnelle dans les deux mois de la notification du procès-verbal et son assignation en contestation de l'assemblée Générale doit être introduite dans les deux mois suivant la décision qui lui accorde ou pas l'aide juridictionnelle 25. - Enfin, le délai de forclusion de l article 42-2 de la loi de 1965 s applique également aux copropriétaires non convoqués ou irrégulièrement convoqués depuis l arrêt rendu par la 3 ème chambre civile de la Cour de Cassation le 19 décembre 2007. Enfin, pour conclure sur le syndicat des copropriétaires, personne morale de droit civil, il reste une question à se poser, à savoir : est-ce que le Syndicat des Copropriétaires est un consommateur pouvant bénéficier de la loi CHATEL relatives aux contrats tacitement reconductibles. La Cour de Cassation répond par l'affirmative dans son arrêt du 23 juin 2011 26. II. Le syndic : l'exécutif de la copropriété - L'article 18 de la loi de 1965 définit le "rôle" du syndic dans la copropriété. Le syndic peut être un bénévole, par exemple un copropriétaire ou un professionnel ce qui est le cas le plus courant. La profession est une profession réglementée régie par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972. Au regard du Syndicat des Copropriétaires, le syndic en est le mandataire. Ce mandataire est élu par l'assemblée Générale à la majorité de l'article 25 de la loi 1965 ou conformément à l'article 25 1 de la loi de 1965 lors d'un second tour en séance ou d'une nouvelle Assemblée Générale (second tour) à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965. Son mandat ne peut excéder une durée de trois années mais peut être renouvelé indéfiniment. Généralement, son contrat est signé par le Président de l'assemblée Générale au cours de laquelle il a été élu. Son rôle repose sur ses obligations et ses pouvoirs, ce qui peut mettre en jeu sa responsabilité. 1. Obligations et pouvoirs Le syndic doit principalement 27 sans pouvoir se faire substituer : - faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et exécuter les délibérations des Assemblées Générales, - administrer l'immeuble, pour se faire, tenir à jour la liste des copropriétaires et exécuter le budget prévisionnel voté en Assemblée Générale, - pouvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, - en cas d'urgence, faire précéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, - représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, 25 Cass. 2 ème Civ. 16/12/2011 n 10-17711 26 Cass. 1 ère Civ. 23/06/2011 n 10-30645, arrêt n 673 27 Cass. 3 ème Civ. 15/11/2011 n 10-25840 9
- il est seul responsable de sa gestion, - enfin, il a un devoir de conseil. a) Les moyens Dans le cadre de l'administration de l'immeuble, il doit faire respecter les clauses du règlement de copropriété et exécuter les décisions d'assemblée. Il a l'initiative de la convocation des Assemblées Générales et de l'établissement des budgets. Les clauses du règlement de copropriété les plus courantes sont celles qui visent le respect des parties communes au sens large et la tranquillité de l'immeuble. Cependant, le syndic n a pas de pouvoirs de police. Les moyens coercitifs à l'encontre des copropriétaires reposent sur les voies judiciaires. Pour les atteintes aux parties communes, soit par des emprises 27bis, soit par une jouissance abusive des services collectifs, soit par une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble ou enfin soit par une atteinte à la destination de l'immeuble comme des malfaçons, le syndic peut agir par voie de référé devant le Tribunal de Grande Instance. Pour ce faire, une autorisation d'assemblée Générale n'est pas nécessaire 28. Lorsqu'il entend engager une procédure au fond, une autorisation de l'assemblée Générale est nécessaire y compris pour l'autorisation de vendre un lot d'un copropriétaire débiteur alors que les actions en recouvrement de créance même au fond ne nécessitent pas une telle autorisation. De même, lorsque le syndicat est en défense, aucune autorisation n'est nécessaire. Un point particulier concerne la liquidation d'astreinte en faveur du syndicat : le syndic doit être autorisé par une assemblée générale excepté lorsque l'astreinte est liquidée devant le juge des référés qui l'a accordée 29. Dans la cadre de l'administration de l'immeuble, il est le seul à pouvoir engager ou licencier le personnel du Syndicat des Copropriétaires. Mais il revient à l'assemblée Générale seule de fixer le nombre et la catégorie des emplois 30 et les lignes budgétaires. Lorsque le syndic commet l'erreur de souscrire une déclaration d'employeur en son nom et au nom de son cabinet auprès de l'urssaf, il peut devenir personnellement débiteur de ces mêmes charges sociales 31. Lorsque le syndic se trouve dans une situation d'urgence, il doit agir. Les principaux cas d'urgence concerne un péril pour l'immeuble, tel qu'un effondrement en cave ou rupture de poutre de plancher ou effondrement de toiture etc ou un arrêt d'un service collectif "vital" dans certaines périodes comme des pannes définitives de vieilles chaudières assurant le chauffage collectif et ce en période de grand froid. L'action du syndic est la suivante : o il fait procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble 32, o il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une Assemblée Générale. Il peut sans attendre cette Assemblée Générale, convoquée sans respecter les délais légaux, exiger le versement d'une provision qui ne pourra excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux mais ceci après avoir 27bis Cass. 3 ème Civ. 20/08/2011 n 10-24221, 1079, Jurisdata 2011-025145 28 Art. 55 - D.1967 29 Cass. 2 ème Civ. 10/02/2011, n 10-30576, Bull.2011, II n 32 «Le point sur l astreinte dans le contentieux de la copropriété», Me A.M. CLAYSSEN DOUCET, Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière, Bull. 441 déc. 2011 p.1-2 30 Art. 31 - D.1967 31 Cass. Soc. 05/10/1989, Bull. Civ. V n 569 p.345 32 Art. 18 - L.1965 10
pris l'avis du conseil syndical 33. Si le conseil syndical s'oppose à la convocation de cette Assemblée Générale spéciale et urgente, et si le syndic se plie à ce refus considérant que l'approbation de ces travaux lors de l'assemblée Générale annuelle sera suffisante, il commet une grave erreur. Ce refus du conseil syndical se produit souvent dans de grandes copropriétés lorsque le coût d'une assemblée s'élève de 5.000 à 10.000. Le syndic doit passer outre ce refus, la jurisprudence de la Cour de Cassation est sans ambiguïté 34. Le syndic doit convoquer une assemblée en urgence ce qui lui permettra de solliciter de nouvelles provisions pour le paiement des travaux en cours. Cette assemblée statuera à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965. Précisons que pour les travaux d'entretien courant et récurrents, le syndic les fait exécuter immédiatement. b) Les conséquences La responsabilité du syndic peut être mise en jeu es-qualités de syndic, c'est à dire comme représentant du Syndicat des Copropriétaires. Dans ce cas, l'assignation concerne le Syndicat des Copropriétaires. Très souvent, la responsabilité du syndic est recherchée à titre personnel pour différents motifs en même temps que celle du syndicat des copropriétaires. De plus, sa responsabilité peut être mise en jeu sur le plan civil, ce qui est le plus courant mais aussi sur le plan pénal. Mais le syndic peut également mettre en cause des copropriétaires ou des tiers. Responsabilité sur le plan civil dans le cadre de ses fonctions - Sa responsabilité peut être contractuelle, elle porte donc sur des actes commis dans le cadre de son mandat : dans ce cas, seul le syndicat peur l assigner. - Sa responsabilité peut être délictuelle : dans ce cas, les copropriétaires peuvent agir. Pour ce faire, il faut une faute, un préjudice, un lien de causalité. En d'autres termes, il faut que la faute de gestion ait entraîné un préjudice. Le délai est de dix ans pour les actions engagées sur le fondement d une disposition de la loi du 10 juillet 1965. Mais pour d autres cas sa responsabilité ne peut être engagée que pendant cinq ans à compter des faits. - Enfin précisons que la responsabilité du syndic est souvent recherchée par les copropriétaires pour des raisons financières évidentes, parfois à juste titre mais parfois abusivement. Quelques exemples : Lorsque le Syndicat des Copropriétaires demande, lors d'une Assemblée Générale, au syndic d'assigner le Maître d'oeuvre ayant suivi les travaux de ravalement d'un mur pignon, qui était le syndic, une difficulté évidente se présente. Le syndic est contraint de solliciter par voie de référé la nomination d'un administrateur ad hoc pour gérer ce conflit. Ce dernier s'achèvera par la mise en cause de son assurance de Maître d'œuvre qui règlera le montant nécessaire à la réalisation d'un nouveau ravalement de ce mur pignon et le syndic restera en poste. Mise en œuvre de la responsabilité personnelle du syndic pour ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre auprès de l'assurance de la copropriété 35. 33 Art. 37 - D.1967 34 Cass. 3 ème Civ. 17/01/2007 n 05-17119 ; Cass. 3 ème Civ. 20/09/2011 n 10-30794 35 Cass. 3 ème Civ. 30/11/2011, n 10-27858, n jurisdata 2011-026850 11
Mise en œuvre de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic pouvant entraîner une responsabilité personnelle du syndic seul habilité à engager et à licencier le personnel du syndicat. Ainsi, l'arrêt de la Cour de Cassation chambre sociale du 19 octobre 2011 36 rappelle que l'employeur est tenu envers ses salariés d'une obligation de sécurité des travailleurs tant sur le plan physique que moral (harcèlement moral), l'absence de faute ne pouvant l'exonérer de sa responsabilité. Au sujet de la protection physique des gardiens d'immeubles, un décret du 21 décembre 2011 37 vient de fixer les conditions dans lesquelles les gardiens d'immeubles pourront être équipés d'armes de défense. La responsabilité du syndic est mise en cause à titre personnel sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil lorsqu'il procède à une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété 38 et alors même qu'il avait obtenu l'approbation des comptes individuels 39. De plus, l'approbation des comptes et le quitus donnés au syndic ne sont valables que pour tout ce qui a été porté à la connaissance des copropriétaires. Les éléments dissimulés ou une fraude ne sont pas couverts par l'approbation des comptes ni par le quitus. La responsabilité du syndic peut être engagée pour des travaux réalisés non conformes à la décision prise en Assemblée Générale, pour non-exécution des décisions adoptées en Assemblée Générale, s'il prend des initiatives qui dépassent ses attributions en particulier pour des dépassements de budget travaux ou de budget de fonctionnement. Cependant, il faut rappeler que le syndic n'a pas d'obligation de résultat mais de moyens. Le syndic, par exemple, ne peut être tenu responsable de la défaillance d'une entreprise qui n'a pas exécuté les travaux commandés. Enfin, un arrêt du 3 novembre 2011 40 complique le rôle du syndic. Dans cette affaire, plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire sont vendus. Le syndic avait fait opposition selon la répartition des charges courantes et des travaux et selon également le privilège et le super privilège, mais avait omis de les répartir sur chacun des lots auxquels se rapportaient ces charges et travaux. La Cour de Cassation, par cet arrêt, a encore ajouté une contrainte de plus aux difficultés rencontrées parfois lors des oppositions aux ventes. Responsabilité sur le plan pénal - Les syndics professionnels oublient très souvent cette responsabilité qui leur incombe. S'ils la conservaient à l'esprit, ils seraient pour beaucoup moins "souples" face à certaines demandes de conseils syndicaux ou de copropriétaires. - Quelques exemples vécus peuvent donner un aperçu de la "dangerosité" quotidienne dans laquelle les syndics exercent leur fonction : 36 Cass. Ch. Soc. 19/10/2011 n 09-68772, 2129, n Jurisdata 2011-022293 37 Décret n 2011.1918 du 21/12/2011 38 C.A. Versailles Ch.4, 17/10/2011 n 10/04421, n Jurisdata 2011-023331 39 Art. 45-1 - D.1967 40 Cass. 3 ème Civ. 03/11/2011, n 10-20182, 1280, Jurisdata 2011-023820 12