INVESTMENT MANAGEMENT ACTUALITÉ NATIO HABITATION 1, 2, 3 / AV HABITAT, AV HABITAT 2 CAPITAL HABITAT / PIERRE AVENIR, PIERRE AVENIR 2 Bulletin trimestriel d information n 3-2010 du 3 e trimestre 2010 Valable du 1 er octobre au 31 décembre 2010 > INTERVIEW INTERVIEW DE KARL DELATTRE, Directeur Général Délégué de BNP Paribas REIM, en charge des investissements et arbitrages, du développement commercial et du marketing Question : vous êtes en charge des investissements et arbitrages. Comment se situe BNP Paribas REIM sur ce marché? K.D. : en 2009, nous avons investi, pour le compte des et OPCI que nous gérons, près de 300 millions d euros, et cédé pour plus de 100 millions d euros, pour un marché estimé à 8,4 milliards d euros. Notre poids relatif avoisine donc les 5 %. En 2010, à fin août, nous avons investi 140 millions d euros et cédé 27 millions d euros et la fin d année 2010 devrait s avérer très dynamique. Question : on parle beaucoup du Grenelle de l Environnement et notamment de l immobilier vert. En tant qu investisseur pour le compte de, pensez-vous qu acheter des immeubles HQE* ou même BBC*, nécessairement plus chers, est envisageable? Vos associés accepteraient-ils une baisse du rendement? K.D. : il est vrai que l immobilier vert a été propulsé au devant de la scène dans le prolongement des travaux du Grenelle de l Environnement. Mais c est beaucoup plus qu une mode, c est un enjeu majeur, nous en sommes persuadés. D ailleurs, nous l intégrons maintenant dans notre processus d investissement. Une doit pouvoir investir en immobilier labellisé, quitte à perdre un peu de rendement. Il est sûr qu à l heure actuelle, ce type d immobilier est plus cher que l immobilier ne présentant pas de certification ou de label en matière environnementale, mais les choses évoluent rapidement. Et puis, très bientôt, on n aura plus le choix. Dans l immobilier neuf, on ne pourra acheter que du vert. Quant à savoir quel sera le supplément de loyer d un immeuble vert, c est le marché qui en décidera. Il peut être souligné cependant que l immobilier vert présente l avantage de pérenniser les locataires du fait de charges moindres et d une qualité de vie supérieure et peut être que la fameuse green value, ou valeur verte, n est pas tant la survaleur pour les immeubles aux nouvelles normes environnementales que l éventuelle décote pour l immobilier ne correspondant pas à ces normes. Enfin, je rappelle que le rendement d un investissement immobilier reste élevé au regard des autres types de placements et que la baisse des taux observée actuellement sur le marché de l investissement immobilier et plus SOMMAIRE particulièrement sur les > INTERVIEW... 1 immeubles dits verts n est pas de nature à > ACTUALITÉ... 2 bouleverser la hiérarchie > DITES MÉHAIGNERIE... 3 des placements en termes de taux. > DITES ROBIEN... 4 * HQE : haute qualité environnementale. * BBC : bâtiments basse consommation. > DITE BORLOO... 4 > DITES SCELLIER... 5 > FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ DES PARTS DES... 6 P. 1 NOUVELLE MAQUETTE Comme vous pouvez le constater, Actualité change de présentation et de formule. Plus de modernité, de fluidité et de cohérence avec celle des rapports annuels, telles sont les principales caractéristiques de cette nouvelle maquette. En outre, Actualité se décline désormais en deux types de bulletins, l un consacré à chacune des investies en immobilier d entreprises, l autre aux d habitation.
> ACTUALITÉ CONJONCTURE DU MARCHÉ DU LOGEMENT P. 2 Tout d abord, quelques rappels : l immobilier est le premier secteur économique en matière de création de valeur ajoutée et, ce, depuis cinquante ans. Il emploie deux millions de salariés, représente 45 % de l investissement des entreprises. Le seul logement atteint 20 % du patrimoine national total. C est dire l importance que revêt la conjoncture qui règne dans ce secteur pour l économie générale. LES TRANSACTIONS ET LES PRIX Que ce soit en Île-de-France ou en régions, le volume des transactions et le prix des logements ont crû au premier semestre de 2010, avec une accélération au second trimestre. Toutefois, ces hausses ont été deux fois plus importantes en Île-de-France qu en régions. Pour la France entière, les prix des logements anciens ont augmenté de 6 %, au second trimestre 2010, par rapport à la même période de 2009. Pour le seul Paris intra muros, la hausse a été très proche de 10 %. Sur l ensemble de l année, les notaires s attendent à 600 000 s, à comparer aux 700 000 s réalisées en 2008, avant la chute du dernier trimestre de cette année-là. Selon les professionnels, ce regain d activité provient du bas niveau actuel des taux d intérêt et des aides apportées par les pouvoirs publics au secteur du logement. LE MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ Selon l observatoire Clameur, qui regroupe différents organismes spécialisés dans le logement, des promoteurs et des agents immobiliers, le marché locatif s est légèrement redressé depuis le début de l année 2010, notamment depuis le printemps. Mais une véritable embellie ne devrait pas intervenir avant 2011, à condition que l activité économique d ensemble reparte. L ACTIVITÉ LOCATIVE La mobilité résidentielle des locataires, qui atteignait pratiquement 30 % en 2004, était descendue à environ 25%, en 2009, au plus bas depuis dix ans. Même le traditionnel regain d activité de l été, notamment lié à la préparation de la rentrée scolaire, ne s était pas fait sentir, l année dernière. En 2010, l activité locative s est légèrement redressée au premier semestre, mais n a pas non plus décollé durant l été. Les incertitudes économiques, concernant en particulier l emploi, expliquent le tassement enregistré depuis deux ans. Seules les mobilités obligées (séparation, mutation professionnelle, difficultés financières à assurer le paiement du loyer) débouchent sur des transactions locatives. Les mobilités volontaires (recherche d une habitation plus grande, plus confortable, mieux située, ) sont différées à des jours meilleurs. Ainsi, l observatoire estime qu aujourd hui, le nombre de candidats locataires ayant pu réaliser leur projet est inférieur de plus de 180 000 à celui de 2006. La durée ne d une vacance a continué à s allonger, en 2010. LES LOYERS DE MARCHÉ Le niveau de l activité locative se fait sentir sur les loyers. Ainsi, avec une faible demande locative, 2009 avait vu une stagnation des loyers. De ce point-de-vue, les premiers mois de 2010 ont marqué une légère inflexion de tendance. Sur l ensemble de l année 2010 et du territoire national, Clameur évalue la hausse ne des loyers à 1,4 %. Par taille de logements, la tendance est plus marquée pour les 4 pièces que pour les studios. Par grandes régions, les loyers ont augmenté plus rapidement que la ne en Aquitaine, en Île-de-France, en région PACA et en Rhône-Alpes. Le loyer de marché s établit actuellement à 12,20 euros par mètre carré et par mois pour l ensemble du territoire, avec de très fortes disparités selon la localisation et les caractéristiques du bien. Les loyers les plus bas s établissent à 3,5 euros, les plus élevés à 34 euros. C est bien entendu en Île-de-France et en région PACA qu il revient le plus cher de se loger. L ENTRETIEN ET L AMÉLIORATION DES LOGEMENTS Depuis 2007 et notamment au cours des premiers mois de 2010, l effort en la matière s est redressé, en dépit des hésitations du marché locatif. Il s agit, pour les propriétaires, d adapter leur bien à la demande et d éviter ainsi des vacances locatives pénalisantes. Changement de régime fiscal Les associés qui souhaiteraient changer de régime fiscal sur les revenus de capitaux mobiliers, soit en faveur du prélèvement forfaitaire libératoire de 30,1 %*, soit en faveur du régime de droit commun (prélèvements sociaux de 12,1 %* et imposition à l IR), devront le faire avant le 31 mars 2011. Au-delà de cette date, aucune modification au titre de l année en cours ne pourra être enregistrée. * Sauf évolution de ces taux en 2011.
NATIO HABITATION 1, 2 et 3, dites Méhaignerie, en liquidation, dont Antin Vendôme, devenue BNP Paribas REIM, a été nommée liquidateur par les assemblées du 14 janvier 2002, 16 janvier 2004 et 16 décembre 2005, respectivement. > INFORMATIONS SUR LES PATRIMOINES NATIO HABITATION 1 Évolution Situation au 30 septembre 2010 À l origine Vendus Restant Dont sous promesse de Appartements 241 240 1 1 Locaux d entreprise 11 11 - - Il n y a pas eu de cession au cours du trimestre écoulé. NATIO HABITATION 2 Évolution Situation au 30 septembre 2010 Deux nouveaux appartements ont été cédés au cours du trimestre écoulé et une nouvelle promesse signée. À l origine Vendus Restant Dont sous promesse de Appartements 174 169 5 1 Locaux d entreprise 3 3 - - NATIO HABITATION 3 Évolution Situation au 30 septembre 2010 Un nouvel appartement a été cédé au cours du trimestre écoulé et une nouvelle promesse signée. À l origine Vendus Restant Dont sous promesse de Appartements 76 72 4 1 Locaux d entreprise 1 1 - - RAPPEL DES DISTRIBUTIONS (en euros par part) 2009 1 er trimestre 2010 2 e trimestre 2010 3 e trimestre 2010 NH1 - - - - - - - - NH2 0,60 35,50-9,90 - - - 8,00 NH3 3,53 147,90-44,10-30,00-18,00 NH1 64 668 parts 2 431 2 410 NH2 69 496 parts 2 420 2 402 NH3 27 968 parts 956 950 Aucune transaction n a été enregistrée au cours du trimestre écoulé. 3 e trimestre 2010 de nombre total inscrites à la depuis plus d un an de parts à l achat NH1 - - 2 109 3,26 % 3,18 % - NH2 - - 1 443 2,08 % 2,03 % - NH3 - - 508 1,82 % 1,37 % - P. 3 > DISTRIBUTION ET MARCHÉ DES PARTS LA DISTRIBUTION Date de paiement : 5 novembre 2010 Acompte 3 e trim. 2010 en euros/ part Dont revenus de capitaux mobiliers Prélèvements sociaux* (12,1 %) forfaitaire libératoire* (30,1 %) Acompte sur liquidation du trimestre d acomptes versés (1) Total des acomptes sur liquidation versés (1) NH1 - - - - - 25 748,37 NH2 - - - - 8 26 606,10 NH3 - - - - 18 19 793,27 * Montants éventuels arrondis au cent d euro le plus proche. (1) Y compris acompte versé ce trimestre. (2) réalisation : prix net que la obtiendrait en cas de cession de l ensemble de ses actifs (valeur vénale du patrimoine immobilier, autres actifs diminués des dettes), déduction faite de l acompte éventuellement versé ce trimestre.
AV HABITAT, AV HABITAT 2, dites Robien > INFORMATIONS SUR LES PATRIMOINES SITUATION LOCATIVE de de logements Taux d occupation financier* logements loués au 30/09/10 au 31/12/09 au 31/03/10 au 30/06/10 au 30/09/10 AV H 252 234 97,3 % 98,2 % 96,1 % 93,9 % AV H 2 285 279 95,4 % 98,4 % 99,5 % 98,7 % * Montant des loyers facturés rapporté au montant que procurerait le patrimoine immobilier s il était loué à 100 %. > DISTRIBUTION ET MARCHÉ DES PARTS LA DISTRIBUTION Pour AV Habitat, la forte hausse du poste Taxe foncière, notamment, nous amène à revoir la distribution trimestrielle. Date de paiement : 5 novembre 2010. Acompte 3 e trim. 2010 Dont revenus de capitaux mobiliers Prélèvements sociaux* (12,1 %) Prélèvement forfaitaire libératoire* (30,1 %) AV H 7,00 0,03 ns 0,01 AV H 2 6,25 0,03 ns 0,01 * Montant arrondi au cent d euro le plus proche. RAPPEL DES DISTRIBUTIONS (en euros par part) 2009 1 er trimestre 2010 2 e trimestre 2010 3 e trimestre 2010 AV H 34,25 8,50 8,00 7,00 AV H 2 21,51 6,25 6,25 6,25 réalisation* reconstitution** AV H 44 613 913 906 1070,16 1 227,14 AV H 2 64 727 1 122 1 115 851,36 975,45 * réalisation : prix net que la obtiendrait en cas de cession de l ensemble de ses actifs (valeur vénale du patrimoine immobilier, autres actifs diminués des dettes). ** reconstitution : montant des capitaux qu il faudrait recueillir pour reconstituer la à l identique. 3 e trimestre 2010 Dernier prix * de nombre total de parts inscrites à la depuis plus d un an à l achat AV H 55 730,00 730,00 266 parts 0,60 % 0,48 % - AV H 2 28 630,33 630,33 150 parts 0,23 % 0,23 % - * Lors de la dernière confrontation ayant donné lieu à échanges (14/07/2010 pour AVH, 08/09/2010 pour AVH2). P. 4 CAPITAL HABITAT, dite Borloo > INFORMATIONS SUR LE PATRIMOINE SITUATION LOCATIVE de logements Capital Habitat de logements loués au 30/09/2010 Taux d occupation financier* au 31/12/09 au 31/03/10 au 30/06/10 au 30/09/10 247 208 87,9 % 78,6 % 86,5 % 85,5 % * Montant des loyers facturés rapporté au montant que procurerait le patrimoine immobilier s il était loué à 100 %. > DISTRIBUTION ET MARCHÉ DES PARTS Capital Habitat réalisation* reconstitution** 52 384 1 111 1 101 937,63 1 069,36 * réalisation : prix net que la obtiendrait en cas de cession de l ensemble de ses actifs (valeur vénale du patrimoine immobilier, autres actifs diminués des dettes). ** reconstitution : montant des capitaux qu il faudrait recueillir pour reconstituer la à l identique. LA DISTRIBUTION L acompte trimestriel a été porté à 4 euros par part. Date de paiement : 5 novembre 2010. Acompte 3 e trim. 2010 Dont revenus de capitaux mobiliers Prélèvements sociaux* (12,1 %) Prélèvement forfaitaire libératoire* (30,1 %) 4,00 4,00 0,48 1,20 * Montant arrondi au cent d euro le plus proche. RAPPEL DES DISTRIBUTIONS (en euros par part) 2009 1 er trimestre 2010 2 e trimestre 2010 3 e trimestre 2010 Capital Habitat 6,50 2,50 3,00 4,00 3 e trimestre 2010 Dernier prix * de nombre total de parts inscrites à la depuis plus d un an à l achat Capital 92 610 610 15 0,03 % - 60 Habitat * Au 14/07/2010, dernière confrontation ayant donné lieu à échanges.
PIERRE AVENIR, PIERRE AVENIR 2, dites Scellier > INFORMATIONS SUR LES PATRIMOINES PIERRE AVENIR Évolution Au cours du trimestre écoulé, la a signé un contrat de réservation portant sur 25 appartements, d une surface totale de 1 267 m², situés à Mérignac (33), parachevant ainsi la constitution de son patrimoine. Au total, Pierre Avenir a acquis ou réservé 173 maisons individuelles et appartements, représentant 11 606 m² habitables pour un engagement total légèrement supérieur à 44,5 millions d euros. Elle a réceptionné 5 maisons supplémentaires à Combs-la-Ville (77), où 7 autres restent à réceptionner, et les 9 appartements du programme Le Berny, à Antony (92). Situation locative Compte tenu de la date de livraison des logements en patrimoine, le taux d occupation n est pas significatif. On peut toutefois indiquer que, sur les 20 logements livrés et commercialisés, 8 étaient loués au 30 septembre 2010. réalisation* reconstitution** Pierre Avenir 53 464 971 971 904,46 996,27 * réalisation : prix net que la obtiendrait en cas de cession de l ensemble de ses actifs (valeur vénale du patrimoine immobilier, autres actifs diminués des dettes). ** reconstitution : montant des capitaux qu il faudrait recueillir pour reconstituer la à l identique. 3 e trimestre 2010 Dernier prix * de nombre total de parts inscrites à la depuis plus d un an à l achat Pierre - - - 30 0,06 % - - Avenir * Aucune transaction sur le marché secondaire n a été enregistrée depuis la création de la. PIERRE AVENIR 2 La collecte Au 30 septembre 2010, la avait collecté un peu plus de 20,5 millions d euros, répartis en 20 519 parts détenues par 471 associés. La clôture de l augmentation de capital interviendra le 31 décembre 2010. La Sociéte de Gestion se réserve la possibilité d accroître le montant de l augmentation de capital de 30 %, au maximum, du montant initialement prévu, soit de 77 millions d euros à 99 millions d euros. P. 5 Pierre Avenir Combs-la-Ville (77)
> FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ DES PARTS Les parts des fiscales n ont pas vocation à être cédées, sous peine de réintégration de l avantage fiscal obtenu. En outre, le bénéfice de l avantage fiscal ne se transmettant pas à l acheteur, celui-ci recherche uniquement le rendement financier. P. 6 Pour tout achat ou, les mandats sont disponibles auprès de la société de gestion ou sur son site internet, dont les coordonnées, adresse et téléphone, figurent en bas de page. ACHAT ET VENTE DE PART Les ordres d achat et de sont exprimés par un mandat, disponible auprès des réseaux bancaires distributeurs, de la société de gestion ou sur son site internet (www.reim. bnpparibas.fr, sous la rubrique Comment passer un ordre ). Le mandat d achat doit comporter un prix maximum tous frais inclus (droit d enregistrement de 5 % et commission de cession de 4,784 % TTC acquise à la société de gestion) et celui de un prix minimum (net de tous frais). MODE DE TRANSMISSION DES ORDRES Le mandat est adressé directement à la société de gestion (BNP Paribas REIM, 30 rue Marguerite Long 75832 Paris Cedex 17), par courrier avec avis ou accusé de réception. Les annulations ou modifications d ordres en cours sont soumises aux mêmes modalités de transmission. CENTRALISATION ET HORODATAGE DES ORDRES Pendant la période de confrontation, la société de gestion centralise et horodate l ensemble des ordres en vue de la fixation du prix et les enregistre après avoir vérifié qu ils satisfont aux conditions d inscription. REGISTRE DES ORDRES Après enregistrement, les ordres valides sont inscrits par ordre de prix décroissant à l achat et croissant à la, accompagnés des quantités cumulées pour chaque niveau de prix. COUVERTURE DES ORDRES Les acheteurs doivent assurer la couverture de leurs ordres, selon des modalités précisées sur les mandats. BNP Paribas REIM ou l intermédiaire restituera à l acheteur l éventuelle différence après exécution de l ordre, ou le total de la couverture pour les ordres d achat non exécutés arrivés à échéance. La ne garantit pas la re de ses parts. FIXATION DU PRIX D EXÉCUTION Le prix est le prix unique résultant d une confrontation des ordres auquel peut être échangé le maximum. Le prix est fixé le 2 e mercredi du mois (AV Habitat, AV Habitat 2, Capital Habitat) ou le 3 e mercredi du dernier mois du trimestre (Pierre Avenir, Pierre Avenir 2 et les trois Natio Habitation), à 12 heures. Pour être pris en compte, les ordres doivent être reçus et valides au plus tard la veille, soit le mardi avant midi. TRANSACTION ET TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ Toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés, réputé constituer l acte de cession écrit. Le transfert de propriété qui en résulte est opposable, dès cet instant, à la société et aux tiers. RÈGLES DE JOUISSANCE DES PARTS L acquéreur a la jouissance des parts achetées au 1 er jour du mois au cours duquel la transaction a été réalisée. En cas de cession de Natio Habitation 1, 2 et 3, en liquidation, le titulaire des parts au dernier jour du trimestre perçoit, en principe, la totalité de l acompte afférent à cette période. En cas de distribution avant cette date, la société de gestion en communique l information sur son site internet et directement aux donneurs d ordres. PUBLICATION DU PRIX D EXÉCUTION Le prix (prix net vendeur) est rendu public le jour même de son établissement, ainsi que les quantités à ce prix. Ces informations sont disponibles sans délai sur le site internet de BNP Paribas REIM (www.reim.bnpparibas.fr). Les cinq prix d achat les plus élevés et les cinq prix de les plus faibles, ainsi que les quantités offertes à ce prix, sont consultables sur le site internet. Les dernières informations relatives à ces prix peuvent être obtenues auprès de la société de gestion, au 01 55 65 23 55. Les associés peuvent consulter le site internet de la société de gestion (www.reim.bnpparibas.fr), appeler le 01 55 65 23 55 ( Relations Associés de BNP Paribas REIM) ou s adresser à leur conseiller. Visas de l AMF à la note d information : n s 04-18 (NH1) et 04-19 (NH2) du 04/05/2004, 04-03 du 02/01/2004 (NH3), 04-04 du 06/01/ 2004 (AVH), 05-05 du 11/02/2005 (AVH2), 07-11 du 23/03/2007 (CH), 09-31 du 15/05/2009 (PA) et 10-02 du 23/02/2010 www.reim.bnpparibas.fr Messagerie : reim-bnpparibas@bnpparibas.com BNP Paribas REIM : visa AMF n GP-070000031 du 1 er juillet 2007 Téléphone : 01 55 65 23 55 (Relations Associés) Fax : 01 55 65 26 60 et 01 55 65 28 25 Imprimé sur papier issus de forêts gérées durablement. Conception graphique : TM Create - Mise en page : www.tintabule.net - Impression : J. Hiver - Crédit photo : photothèque BNP Paribas RE : D. Boy de la Tour, Mathieu Polo