Lettre N 1 Le logement locatif social sur le territoire de l Espace Sud Mars 2015 Avant-propos Tout Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) disposant d un Programme Local de l Habitat (PLH) exécutoire doit aussi se donner les moyens d observer, de suivre et d évaluer les actions prévues par ce PLH. L Observatoire de l habitat de l Espace Sud a été créé à cette fin. Mais plus globalement, son objectif est de contribuer à une meilleure connaissance de la situation de l habitat sur le territoire de l Espace Sud. Il analyse donc, en statique et en dynamique, toutes les composantes du secteur de l habitat : offre et demande de logements, programmation de logements et construction neuve, marchés foncier et immobilier, parcs locatifs privé et public. Pour sa première publication, l observatoire s attache à développer la thématique Logements locatifs sociaux que couvriront 3 numéros. Le 1 er présente le parc locatif social de l Espace Sud à travers ses composantes et quelques éléments de prospective sur la production attendue de logements sociaux dans le Sud. Le 2 ème numéro portera sur les caractéristiques du parc locatif social. Enfin, le 3 ème numéro décrira la demande. 1.- De quoi parle-t-on? On parle de logement social par opposition au logement privé et de locatif par opposition à l accession. Un logement est qualifié de social pour 2 raisons : n d abord, par rapport aux personnes auxquelles il est destiné : il s agit des personnes disposant de revenus modestes ne leur permettant pas de se loger convenablement dans un logement privé (généralement plus cher) et inscrites comme demandeurs d un logement social, n ensuite, par rapport à son financement : car pour pouvoir héberger ces demandeurs, il faut que le loyer (ou le coût d achat) leur soit abordable. Et pour qu il en soit ainsi, il faut qu une partie du coût de construction de ces logements soit supporté par l Etat. Cette aide publique prend la forme soit de subventions directes, soit d avantages fiscaux accordés au bailleur (ou promoteur) qui louera (ou vendra) ses logements. Ainsi, les logements du secteur social sont principalement destinés à être loués, car appartenant à des sociétés d HLM (Habitation à loyer modéré) 1 ou gérés par elles, ou appartenant à d autres bailleurs œuvrant dans le secteur social (sociétés d économie mixte SEM et plus marginalement, particuliers). Ces logements sont soumis à une législation spécifique pour la fixation de leur loyer. De même, l attribution de ces logements aux demandeurs dépend de leurs ressources (plafonds à ne pas dépasser) et de leur situation familiale (composition du ménage). 1. La Martinique compte 3 bailleurs sociaux «historiques» (SIMAR, SMHLM et OZANAM) auxquels s ajoutent, depuis 2010, la SEMSAMAR (SEM de Saint-Martin), et depuis 2013, la SEMAG (SEM d Aménagement de la Guadeloupe).
Observatoire de l Habitat et de la Cohésion sociale 1.1- Les trois principales catégories de logements locatifs sociaux Comme évoqué précédemment, le secteur du logement social est principalement locatif et on distingue 3 catégories de logements, selon les financements utilisés et les ménages 2 auxquels ils sont destinés : n Les logements locatifs sociaux (LLS), pour les demandeurs à revenus modestes (pas plus de 1.501C par mois pour une personne seule). n Les logements locatifs très sociaux (LLTS) s adressant aux demandeurs les plus défavorisés, ayant des revenus inférieurs à 75% du plafond de ressources exigé à l entrée dans un LLS et, parfois, cumulant des difficultés sociales (pas plus de 1.126C par mois pour une personne seule). n Les logements à loyer intermédiaire (dits PLS - Prêt Locatif Social, financement réservé à ce type de logements), destinés aux demandeurs les mieux pourvus parmi ceux pouvant prétendre à un logement social (revenus mensuels supérieurs de 30% maximum au plafond du LLS, soit pas plus de 1.951C par mois pour une personne seule). Si on se limite à ces définitions, le parc de logements de l Espace Sud compte, en 2013, 7.396 logements locatifs sociaux. Graph. 1 - Exemple d accès aux produits logement social Répartition des ménages de 3 personnes par décile selon le revenu mensuel rapporté aux plafonds de ressources La médiane des revenus des ménages de trois personnes s établit 2.304C. Cela signifie que la moitié de ces ménages gagne plus de 2.304C et l autre moitié moins de 2.304. Source : DGFiP 2011 ANIL Plafonds de ressources DOM 2014 Traitement Observatoire Espace Sud. Environ 2/3 des ménages de 3 personnes résidant dans la CAESM peuvent prétendre à un logement social. Ils se répartissent comme suit : Près de 40 % peuvent prétendre à un LLTS, pour un revenu fiscal ne dépassant pas 1.808C mensuels (en n-2) 12 % de plus peuvent prétendre à un LLS, pour un revenu fiscal ne dépassant pas 2.411e mensuels Encore 12 % de plus peuvent prétendre à un logement intermédiaire (PLS) pour un revenu fiscal ne dépassant pas 3.134C mensuels. 2 2. Arrêté du 14 mars 2011 relatif ( ) aux plafonds de ressources et aux plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d outre-mer ( ), prévus par les articles R. 372-1 à R. 372-19 du code de la construction et de l habitation (Base : PLUS 2014 Métropole «Autres régions» auquel sont appliqués les pourcentages établissant les plafonds de ressources DOM selon la composition du ménage : LLS = 90% du PLUS Métropole ; LLTS = 67,5% du PLUS Métropole et PLS 130% du LLS DOM).
1.2- Autre catégorie de logements locatifs sociaux : les logements locatifs conventionnés Une troisième catégorie de bailleurs, bien que moindre, œuvre également dans le secteur du logement social, il s agit des particuliers. Les logements qu ils offrent à la location ont la même vocation que ceux du parc social public. Il s agit de logements privés ayant bénéficié d une aide de l ANAH (Agence Nationale d Amélioration de l Habitat) à la réhabilitation ou à la rénovation. Cette aide publique implique un conventionnement avec l Etat et contraint les bailleurs, comme dans le cas des logements locatifs sociaux, à des plafonds de loyers. Elle contraint également les destinataires à des plafonds de ressources selon la composition du ménage et le type de conventionnement (loyer intermédiaire, social ou très social). Tableau 1 - Plafonds de loyers applicables en 2014 (euros/m² de surface habitable fiscale 3 /mois) Zone B pour la Martinique Zone A Zone B Zone C Loyer intermédiaire 18,38 12,01 8,7 Loyer Social 6,58 5,99 5,37 Loyer très social 6,22 5,82 5,18 Source : Agence Nationale d Information pour le Logement (ANIL). Entre 2010 et 2012, 263 logements sur le territoire de l Espace Sud ont bénéficié d une aide de près de 5,3 millions d euros. Ces logements ont permis à autant de ménages de se loger décemment selon leurs revenus* : n 188 ménages ont pu bénéficier d un logement à loyer social standard, n 75 autres, plus modestes, d un loyer très social. Ces logements conventionnés composent le parc social privé qui représente une alternative au déficit de LLS publics. Et c est la raison pour laquelle l Etat considère ces logements comme des logements sociaux à part entière dans le décompte des LLS au titre des lois SRU et Duflot 4. Carte 1 - Logements conventionnés ANAH entre 2010 et 2013 sur le territoire de l Espace Sud En 2013, 123 logements supplémentaires ont été conventionnés et se répartissent entre loyers sociaux pour 76% des logements et loyers très sociaux pour 24%. Source : ANAH Martinique Traitement Observatoire Espace Sud. Ainsi, si l on ajoute ces logements conventionnés aux logements locatifs sociaux, le volume de logements sociaux s élève alors à 7.866 et représente 16% des résidences. 3. Surface habitable fiscale = surface habitable à laquelle s ajoute la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m 2 ). 4. La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) a créé l obligation, pour les communes de 3.500 habitants ou plus, d une agglomération de 50.000 habitants ou plus, d avoir au moins 20% de logements locatifs sociaux dans leur parc de résidences principales. La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a porté cette proportion à 25% et laisse aux communes jusqu à 2025 pour y parvenir. 3
Observatoire de l Habitat et de la Cohésion sociale 2.- Quelle est la situation du parc locatif social sur le territoire de l Agglomération de l Espace Sud au regard des obligations SRU? La loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbains dite Loi SRU, adoptée en décembre 2000, a instauré la mixité sociale dans le logement en obligeant les communes de 3 500 habitants et plus à posséder au moins 20% de logements locatifs sociaux (dits LLS) dans leur parc de résidences principales. En janvier 2013, ce taux a été porté à 25% par la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, dite loi Duflot. Le parc de résidences principales des communes concernées (en l occurrence, les 12 de l Espace Sud) devra comporter d ici 2025 un quart de LLS. En 2014, la plupart des communes sont en retard par rapport à l objectif des 25% (Cf. tableaux et cartes suivants). Selon le décompte loi SRU, l Espace Sud compte 16% de logements locatifs sociaux. Un rattrapage et un développement de l offre locative sociale doivent être opérés afin d atteindre les objectifs. C est l une des priorités du PLH. Graph 2 - Objectif de réalisation par période triennale Source : PLH Espace Sud Martinique. Le PLH est établi pour une période de 6 ans allant du 1 er janvier 2013 au 31 décembre 2018. Un 2 ème, voire un 3 ème PLH sera nécessaire pour satisfaire totalement les besoins et les obligations légales. En 2013 la loi Duflot fixe à 2025 l échéance pour atteindre le taux de 25% de LLS et l objectif de mixité sociale. Par conséquent, au cours des 12 années restant à courir, le rythme de rattrapage doit être encore plus soutenu, ce qui explique les proportions plus élevées de LLS à produire à compter de cette année, début de la 5ème période triennale. L objectif de réalisation pour cette 5ème période triennale ne peut être inférieur à 25% des logements sociaux manquants. Cet objectif est porté à 33% pour la 6 ème période triennale, à 50% pour la 7 ème période triennale et à 100% pour la 8ème et dernière période triennale. 4
Tableau 2 - Logements locatifs sociaux Situation au regard des obligations SRU au 1 er janvier 2013 LLS notifiés Répartition Taux de LLS au 01.01.2013 (%) (%) Les Anses d Arlet 128 1,6 7,9 Le Diamant 272 3,5 10,8 Sainte-Anne 295 3,8 14,0 Rivière-Pilote 498 6,3 10,0 Les trois-ilets 520 6,6 15,0 Le Vauclin 526 6,7 12,7 Saint-Esprit 529 6,7 15,6 Sainte-Luce 733 9,3 17,4 Le Marin 849 10,8 24,0 Le François 853 10,8 11,5 Ducos 1 195 15,2 18,2 Rivière-Salée 1 468 18,7 28,1 Agglomération de l Espace Sud 7 866 100,0 16,0 Source : SRU, DEAL Martinique 2014. Carte 2 - Taux de logements sociaux au regard des obligations SRU au 1 er janvier 2013 Taux de logements locatifs sociaux = LLS notifiés à la commune au 01/01/2013 Nombre de résidences principales au 01/01/2013 Moins le taux est élevé, plus la commune aura d efforts à fournir pour, d une part, combler son retard et, d autre part, atteindre l objectif des 25% de logements sociaux. Source : DEAL Martinique 2014 - Traitement Observatoire Espace Sud. 5
Observatoire de l Habitat et de la Cohésion sociale Les communes de Rivière-Salée et du Marin, avec respectivement 28,12% et 23,99% de logements locatifs sociaux sur leur territoire, respectent totalement ou presque ces obligations. Ce qui est loin d être le cas des 10 autres communes et en particulier de la commune des Anses d Arlet dont la proportion de LLS est inférieure à 10%. Tableau 3 - Nombre de logements locatifs sociauxmanquants pour atteindre le taux légal minimum de 25% au 1 er janvier 2013 et montant du prélèvement 5. LLS Montant du manquants prélèvement 2014 (KC) Le François 1002 81,9 Rivière-Pilote 745 46,9 Le Vauclin 511 40,5 Ducos 450 42,6 Le Diamant 355 30,2 Les trois-ilets 344 37,9 Sainte-Luce 321 26,7 Saint-Esprit 316 21,5 Les Anses d Arlet 275 19,2 Sainte-Anne 232 21,3 Le Marin 35 3,2 Rivière-Salée 0 0,0 TOTAL 4 586 371,9 Source : DEAL Martinique 2014. Autres conséquences du déficit en logements sociaux pour les communes : celles faisant l objet d un constat de carence pourront : n se voir appliquer une majoration jusqu à 5 fois le montant du prélèvement ; n se voir imposer sur leur territoire, pour toute opération de construction de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher, au moins 30% de logements sociaux (hors PLS). Les communes concernées doivent donc redoubler d efforts aussi bien pour rattraper leur retard que pour répondre aux nouvelles obligations légales. C est la raison pour laquelle la programmation initialement arrêtée dans le cadre du PLH sera revue et actualisée (1.226 nouveaux logements Carte 3 - Les logements locatifs sociaux manquants : en volume et proportion Source : DEAL Martinique 2014 - Traitement Observatoire Espace Sud. par an prévus entre le 1 er janvier 2013 et le 31 décembre 2018). Toutefois, au vu du contexte socio-économique dégradé, dont les répercussions se font aussi bien sentir au niveau des communes, des investisseurs (bailleurs en particulier) que des ménages, ces obligations, et les mesures coercitives qu elles génèrent, interrogent sur la capacité des communes à atteindre ces objectifs. A plus forte raison quand de nombreux facteurs bloquants existent : capacité financière des communes, moindre attrait de certaines communes pour la demande de logement social, faiblesse des disponibilités foncières, aléas et risques, mauvaise image du logement social 5. Ce prélèvement est versé à l Etablissement Public Foncier Local de Martinique (EPFL). Cet établissement a été créé en juin 2013 pour faire notamment du portage foncier pour le compte des collectivités, afin de faciliter leurs opérations d aménagement et en particulier favoriser la construction de logements sociaux. 6
Néanmoins, des outils du code de l urbanisme en faveur de la création de logements sociaux, sont à la disposition des communes : n les orientations d aménagement et de programmation (OAP) n les secteurs de taille et de capacité minimale de logements (art. L. 123-1-5 15) n la délimitation des secteurs de mixité sociale (art. L. 123-1-5 16) n l autorisation de dépassement de densité pour permettre l agrandissement ou la construction de bâtiments d habitation (art. L. 123-1-11) n les emplacements réservés pour la construction de logements locatifs sociaux (art. L. 123-2-b) n la majoration pour la constructibilité des logements locatifs sociaux (art. L. 127-1). Cette répartition des types de produits devra cependant être modifiée pour tenir compte de l évolution des obligations SRU. 3.- Les perspectives Depuis le 1 er janvier 2013, 1.226 logements nouveaux sont attendus chaque année afin de répondre aux besoins. La territorialisation de ces logements nouveaux par commune pour répondre aux besoins est présentée dans la carte ci-contre. Les logements à produire se répartiraient également selon des modes de production diversifiés, qui permettraient d aller vers l objectif de mixité sociale imposée par la loi SRU. Carte 4 - L effort annuel de production de logements : 1.226 logements Graph 3 - Les modes de production de l offre nouvelle de logements Source : PLH de l Espace Sud - Traitement Observatoire Espace Sud. Source : PLH de l Espace Sud - Traitement Observatoire Espace Sud. Résidence Granite - SMHLM, Sainte-Luce 7
Observatoire de l Habitat et de la Cohésion sociale Produire du logement social : une priorité pour le territoire Le logement social tient une place prépondérante dans la politique locale de l habitat de l Espace Sud, parce qu il répond à la demande des ménages les plus modestes et leur permet d accéder à un logement décent tout en leur garantissant un reste à vivre convenable. Plus de 2.600 demandes de logement en HLM sont non satisfaites dans le Sud, fin décembre 2014, d après les données du système national d enregistrement de la demande. De surcroît, il existe certains déséquilibres dans l offre locative sociale : n entre les communes du territoire : la quasi totalité des communes sont déficitaires eu égard aux obligations légales de production de logements sociaux et certaines d entre elles restent très éloignées du quota des 25% de logements sociaux ; n le logement social a souvent été concentré sur les quartiers périphériques voire ruraux, alors même qu il existe dans les centre-bourgs des opportunités d implantation, notamment pour de petites unités. La démarche de l Espace Sud au travers de son PLH vise donc à orienter la production des bailleurs sociaux et des communes vers les objectifs du PLH dans le but : n d augmenter significativement la production de logements sociaux, n de rééquilibrer la répartition géographique de l offre locative sociale, n de diversifier l offre pour mieux répondre aux besoins et aux différents parcours de vie, n d encourager la mixité sociale, n de contribuer à l équilibre des opérations. Pour y parvenir, la Communauté d Agglomération de l espace Sud a développé des aides financières au locatif social public. Quelques opérations de logements locatifs sociaux dans le Sud répondant aux objectifs de mixité sociale, mais également de qualité architecturale, tout autant que de localisation en zone urbaine et péri-urbaine. Résidence Garifuna - SIMAR, Le Marin Résidence La Solidarité - OZANAM, Le François. Résidence Le Flamboyant - SIMAR, Les Trois-Ilets. Communauté d Agglomération de l Espace Sud Martinique Lotissement Les Frangipaniers 97228 SAINTE-LUCE Directeur de la publication : Eugène LARCHER Président de la Communauté d Agglomération de l Espace Sud Martinique Conception, réalisation, analyse et rédaction : Observatoire de l Habitat et de la Cohésion Sociale Service des Politiques Urbaines et de l Habitat Contacts Myrlène BLACODON 0596.62.53.53 - poste 1226 Marlène BARRAT 0596.62.53.53 - poste 1110