5 S COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON -, 1 A vendre M. Lynn Gaude!, LL.B. Yukon Public Legal Education Association lm
Yukon Public Legal Education Association C.P.2799 Whitehorse (Yukon) YIA 5K4 667-4305 (De l'extérieur de Whitehorse, téléphonez àfrais virés.) La Yukon Public Legal Education Association est une société à but non lucrati f dont le mandat est de renseigner la population du Yukon au sujet de la loi. Elle est financée par le ministère de la Justice du Canada et par le ministère de la Justice du Yukon. Version française et contribution financière: Bureau des services en français Ministère du Conseil exécutif Gouvernement du Yukon Copyright 1992 Les gens intéressés à reproduire le présent document à des fins non commerciales sont encouragés à le faire, à condition d'indiquer qu'il s'agit d'une publication de la YPLEA. Une lettre ou un simple appel téléphonique suffira pour vous assurer que l'information livrée dans le présent document est encore valable. ISBN 0-921187-32-7 Conception et mise en page: Horizon Graphies, Whitehorse
COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON M. Lynn Gaudet, LL.B. Yukon Public Legal Education Association 1992
Table des matières Chapitre 1 LE COÛT RÉEL DE L'ACHAT D'UNE RÉSIDENCE _ 1 Chapitre 2 UN APERÇU DE LA TRANSACTION DANS SON ENSEMBLE 6 Chapitre 3 COMMENT PRÉSENTER UNE OFFRE 11 Chapitre 4 COMMENT FINANCER L'ACHAT 15 Chapitre 5 LE RÔLE DE L'AGENT D'IMMEUBLES - 18 Chapitre 6 LE BUREAU D'ENREGISTREMENT DES TITRES DE BIENS-FONDS _ Chapitre 7 AVEZ-VOUS BESOIN DES SERVICES D'UN AVOCAT 22 30 Annexe A AFFIDAVIT DU VENDEUR/DE LA VENDEUSE 40 Annexe B GLOSSAIRE DE TERMES JURIDIQUES---- 41
Dans la présente brochure, le terme «acheteur» désigne la personne qui achète la résidence, et le terme «vendeur» désigne celle qui vend la résidence. Pour ne pas alourdir le texte, nous nous conformons à la règle qui permet d'utiliser le masculin avec une valeur neutre.
Cher lecteur, La présente brochure s'adresse à ceux et à celles qui prévoient acheter ou vendre une résidence. Elle décrit les diverses étapes d'une vente classique. Cependant, les renseignements qu'elle contient ne s'appliquent pas à la vente de maisons mobiles, à moins que celles-ci ne soient comprises dans la vente d'un terrain. Notre objectif principal est de faire de vous des consommateurs mieux avertis quant aux services qu'offrent les avocats et les agents d'immeubles. Par conséquent, la présente brochure n'est pas un guide expliquant, étape par étape, comment acheter une propriété sans l'aide de qui que ce soit. Les transactions immobilières varient tellement d'une à l'autre qu'il nous aurait été impossible de fournir des directives précises au sujet des documents requis, tout en produisant une brochure brève et facile à lire. Si vous avez l'intention de vous occuper vous-même des modalités administratives que nécessite une transaction immobilière, lisez d'abord la présente brochure et assurez-vous de bien comprendre tous les aspects de la transaction. Préparez ensuite un brouillon de tous les documents, et consultez au moins un avocat en droit immobilier afin de discuter des étapes que vous entendez suivre et de relever les risques que vous prenez, le cas échéant, étant donné les circonstances. La présente brochure contient des renseignements généraux de nature juridique et ne saurait remplacer l'avis de conseillers juridiques dans le cadre d'une transaction en particulier. Si vous avez besoin d'aide ou de plus amples renseignements, veuillez vous reporter à la liste d'organismes offrant des services d'aide, qui se trouve à la page 47. Le glossaire, que vous trouverez à l'annexe B, contient la définition de tous les termes juridiques utilisés dans la présente brochure. Si vous avez d'autres questions, veuillez faire appel au service d'information juridique (Law Line), au 668-5297. De l'extérieur de Whitehorse, composez le 1-403-668-5297. Bonne lecture!
Chapitre 1 LE COÛT RÉEL DE L'ACHAT D'UNE RÉSIDENCE Pour la plupart des gens, l'acquisition d'une résidence constitue l'achat le plus important de leur vie. Il s'agit d'une décision à ne pas prendre à la légère. Outre les obligations légales que vous prenez lorsque vous présentez une offre d'achat pour une résidence, la transaction comporte de nombreux aspects financiers qui peuvent coûter plus que prévu. Lorsque vous tentez de déterminer si vous pouvez vous permettre d'acheter une résidence en particulier, vous devez être au courant des frais qui doivent être couverts dès le début de la transaction. Dans le présent chapitre, nous allons traiter des frais qui viennent souvent s'ajouter au versement initial. Mais tout d'abord, parlons un peu du versement initial. Si vous avez l'intention de demander un prêt hypothécaire, vous devrez faire un versement initial d'au moins la p. 100 du prix d'achat, à moins qu'il ne s'agisse pour vous de l'achat d'une première propriété. En effet, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) offre un programme grâce auquel les acheteurs d'une première résidence peuvent faire un versement initial représentant aussi peu que 5 p. 100 du prix d'achat. Normalement, vous ne pouvez emprunter l'argent nécessaire au versement initial. Il est évident que plus le montant du versement initial est considérable, moins élevé sera le montant du prêt hypothécaire, ce qui permettra de réduire sensiblement le montant total des intérêts que vous devrez rembourser au fil des années. En plus du versement initial... En plus du versement initial, il faut souvent prévoir certaines autres dépenses s'inscrivant dans le cadre de l'achat d'une résidence, dont les suivantes. Honoraires d'avocat Si un avocat s'occupe de l'aspect juridique de la transaction (voir le chapitre 7), vous devrez verser les honoraires professionnels qui s'appliquent. Dans le cas d'une transaction standard (requérant un prêt hypothécaire), vous pouvez vous attendre à payer 1 p. 100 du prix d'achat en honoraires d'avocat. Donc, si vous retenez les services d'un avocat pour l'achat d'une maison de 80 000 $, 1 1, ~endre COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
LE coût RÉEL DE L'ACHAT D'UNE RÉSIDENCE vous devrez payer des honoraires d'environ 800 $. À cela s'ajoutent les débours de l'avocat et la TPS (taxe sur les produits et services) sur le montant des honoraires. Débours Les débours sont des frais remboursables que l'avocat engage en votre nom pour préparer la transaction comme il se doit, entre autres pour obtenir un état de taxes ou pour enregistrer le transfert au Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds. En moyenne, les débours s'élèvent à environ 200 $ (sans compter les frais d'arpentage). Taxes L'acheteur doit verser les taxes exigibles pour la partie de l'année civile pendant laquelle il est propriétaire. Si la vente a lieu après le 2 juillet, il est probable que le vendeur ait déjà payé les taxes. Dans ce cas-ci, l'acheteur doit verser au vendeur la part qu'il lui doit. Si la vente a lieu avant le 2 juillet, il incombe à l'acheteur de veiller à ce que le vendeur paie sa part des taxes, car c'est l'acheteur qui sera, au sens de la loi, responsable d'acquitter le montant des taxes à payer au 30 juin. Droits d'approbation du prêt hypothécaire Il est possible que la banque exige des frais pour traiter la demande de prêt hypothécaire. L'approbation de la SCHL entraîne également certains frais. Vous êtes invité à vous renseigner auprès de votre banque et de la SCHL afin d'obtenir le montant exact de ces frais. Assurance-hypothèque Lorsque l'acheteur dépose un versement initial inférieur à 25 p. 100 du prix d'achat, on considère que le prêt hypothécaire est à proportion élevée, et l'acheteur doit verser à la banque, à titre d'assurance-hypothèque, un certain pourcentage du montant total du prêt hypothécaire. Il est toutefois possible d'ajouter cette dépense aux versements mensuels. Évaluation Avant d'approuver votre assurance-hypothèque, la banque peut demander à ce que la propriété soit évaluée. Cette évaluation, qui coûte entre 200 $ et 300 $, est nécessaire si vous empruntez auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Assurance-vie Si vous le désirez, vous pouvez souscrire une assurance-vie, de telle sorte que le prêt hypothécaire sera automatiquement remboursé, advenant votre décès en tant que propriétaire. Cependant, cette assurance-vie n'est pas obligatoire. 2 COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
LE COÛT RÉEL DE L'ACHAT D'UNE RÉSIDENCE Crédit de taxes Si vous payez vos taxes mensuellement à la banque, en même temps que les versements sur votre prêt hypothécaire, il est possible que vous deviez verser à la banque un crédit de taxes pour veiller à ce que la somme que vous lui payez soit suffisante pour couvrir le montant des taxes annuelles, lorsque celles-ci viendront à échéance. Assurance de biens L'acheteur doit souscrire une assurance de biens sur la propriété à compter de la date où le titre de propriété change de mains. Lorsqu'elle consent un prêt hypothécaire, la banque exige que la propriété soit couverte par une assurance de biens. On se procure ce type de police d'assurance, qui peut coûter quelques centaines de dollars par année, directement auprès des compagnies d'assurance. Certificat de localisation S'il n'existe aucun certificat de localisation à jour, l'acheteur a le choix de faire arpenter la propriété, ou de faire mettre à jour les données d'un arpentage antérieur. Il est possible que la banque exige un certificat de localisation avant de vous consentir un prêt hypothécaire. L'arpentage sert à déterminer avec exactitude les limites de la propriété. C'est la seule façon de s'assurer que la clôture, la remise ou la résidence elle-même se trouve sur votre propriété, et que les structures appartenant à votre voisin n'empiètent pas sur votre terrain. Attendez-vous à devoir débourser environ 500 $ pour un certificat de localisation. Réparations Il est possible que l'acheteur doive effectuer certains travaux afin que la propriété respecte les normes qu'exige la compagnie d'assurance. Électroménagers Les électroménagers, comme le réfrigérateur et la cuisinière, ne sont pas inclus dans la vente, sauf en cas d'indication contraire dans la convention provisoire. Frais de rajustement quant au combustible Normalement, l'acheteur dédommage le vendeur pour le cornbustible laissé sur la propriété, notamment dans les réservoirs à combustible. Bien que les parties intéressées puissent négocier cette modalité, le vendeur fait habituellement remplir les réservoirs à combustible, et l'acheteur paie pour le contenu des réservoirs. COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON 3
LE coût RÉEL DE L'ACHAT D'UNE RÉSIDENCE Renseignements sur les bâtiments N'importe qui peut se procurer auprès du service de l'inspection des bâtiments (Building Inspection Department) de la ville de Whitehorsc, moyennant 25 $, un relevé informatique faisant état de tous les permis de construction, de travaux de plonlberie ou de chauffage au bois délivrés pour une propriété en particulier. Pour les propriétés situées à l'extérieur des limites de la ville de Whitehorse, il est possible d'obtenir ces renseignements auprès de la Direction de la sécurité publique du gouvernelnent du Yukon. Les renseignements conservés par la Direction ne sont pas nlis à la disposition du public en général, et seul un avocat ou un agent d'immeubles agissant en votre nom peut y avoir accès. Dans quelle mesure la maison est-elle isolée, et avec quoi? C)o Le système d'égout et d'alimentation en eau de la maison est-if défectueux? 0 La maison vaut-elle le prix demandé? À combien s'élèvent les frais annuels de chauffage et de services publics? À combien s'élèvent les taxes? r~ Est-ce que les permis correspondent à ce qui se trouve sur la propriété? oc) ~-) 0 l_ o La propriété est-elfe visée par certaines restrictions en matière de zonage? Les fondations et la structure des bâtilnents sont-elles solides? Lors de l'achat d'une résidence, la plupart des gens engagent des dépenses du genre de celles décrites aux pages précédentes. Il arrive souvent qu'il faille également ajouter à cela les frais de déménagenlent et les frais de raccordement des services publics, comlne l'électricité et le téléphone. Il est extrêlnement iinportant que vous inspectiez la propriété de fond en colnble et que vous posiez toutes vos questions avant de présenter une offre d'achat. Comnle nous le verrons au chapitre 3, une fois acceptée par le vendeur votre 4 COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
LE coût RÉEL DE L'ACHAT D'UNE RÉSIDENCE offre constitue une convention qui oblige légalement. Si vous avez des questions bien précises, l'agent d'immeubles est tenu de vous répondre en toute honnêteté. S'il vous fournit des renseignements inexacts, il peut être possible d'obtenir une compensation de la part du vendeur. Donc, essayez d'en apprendre le plus possible avant de présenter votre offre. COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON 5
Chapitre 2 UN APERÇU DE LA TRANSACTION DANS SON ENSEMBLE Lors de la vente d'une résidence, la transaction juridique qui a lieu au Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds correspond au transfert du bien-fonds proprement dit, c'est-à-dire du titre de propriété du terrain. On fait référence à la maison située sur la propriété en tant qu' «amélioration» apportée au terrain. l~es améliorations incluses dans le transfert se linlitent à celles énumérées dans la convention signée par l'acheteur et le vendeur (la «convention provisoire»). Sauf en cas d'indications contraires, seuls sont inclus les éléments reliés en permanence au terrain. L,es élérnents mobiles sont exclus. Le Bureau d'enregistrement des titres de biensfonds, situé à Whitehorse, conserve le titre original de toutes les propriétés situées au Yukon. l\vec les documents nécessaires ct une fois les droits exigibles acquittés, le Bureau d'enregîstrement des titres de biens-fonds inscrira le nom du nouveau propriétaire ct les détails de toute hypothèque grevant la propriété. (Pour de plus anlples renseignements au sujet du rôle du Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds, consultez le chapitre 6.) Dans une transaction iinmobilière, le terme «acheteur» désigne habituellement la personne qui achète la propriété. On utilise le tenne «vendeur» pour désigner la personne qui vend la propriété. Règle générale, la vente de biens imnl0biliers conlprend les trois contrats suivants. 1. lja convention d'inscription. Il s'agit du contrat entre le vendeur et l'agent d'immeubles établissant leurs obligations ct leurs droits respectifs concernant la visite de la Inaîson, le courtage, etc. Le chapitre 5 traite du rôle de l'agent d' iln I11eubles. 2. l~a convention entre le vendeur et l'acheteur établissant les conditions de la vente. Cette convention est connue sous différents nools. La plupart du teinps, on l'appelle «convention provisoire» ou «convention d'achat-vente». Ce contrat est un docuinent essentiel, établissant les obligations et les droits légaux du vcndeur ct de l'acheteur. l.je chapitre 3 traite en détail de la convention provisoire. 6 COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
.!!!!.~ERÇU DE LA TRANSACnON DANS SON ENSEMilLE La convention provisoire est d'abord considérée comine une offre d'achat, dès que l'acheteur la signe. Cette convention n'oblige légalement qu'une fois signée par le vendeur. Elle devient alors le contrat écrit établissant les détails sur lesquels les parties s'entendent pour la vente de la propriété. Ces conventions sont souvent imprimées sur des fomlulaires standard. Les agents d'immeubles et les avocats utilisent des formulaires. Cependant, ces fonnulaires ne sont pas la solution à tous les problèmes. Ils présentent seulement une façon pratique de coucher sur papier les points sur lesquels s'entendent acheteurs et vendeurs. Les conditions stipulées sur le formulaire peuvent toujours faire l'objet de discussions et de négociations entre les parties avant la signature du formulaire. Toutes les clauses contenues dans ces formulaires peuvent être modifiées, ct il est possible d'ajouter des clauses supplémentaires. Le doèument ne prend la valeur d'une convention qu'après que les deux parties y ont apposé leur signature. Après quoi, aucune modification ne peut y être apportée unilatéralement. 3. La convention hypothécaire entre l'acheteur et la banque. (Bien que le crédit puisse parvenir d'autres sources, cornme une société de crédit ou même le vendeur, dans la plupart des cas, le financement est assuré par les banques. C'est pourquoi nous utilisons le terme «banque» pour désigner la partie qui fournit le crédit pour l'achat de la propriété.) Le terme «créancier hypothécaire» désigne la partie qui consent le prêt hypothécaire. Le créancier hypothécaire imposera certaines exigences afin de protéger le bien donné en nantissenlcnt. Entre autres, il exigera que l'acheteur souscrive une assurance et ohticnnc un certificat de localisation. Le chapitre 4 traitc plus en détail du tïnanceiticnt. Conclusion de la transaction La «date de transfert de la propriété» (égafclnent appeléc «date d'occupation») est celle à laquelle on règle tous les aspects juridiqucs ct financiers du transfert, et que l'on enregistre auprès du Bureau d'cnregistrelnent des titres de hiens- fonds tous les documents nécessaires au transfert de titre de propriété. Habituellement, c'est également le jour où l'acheteur obtient les clés de la propriété. Bien avant la date de transfert de la propriété, le vendeur doit fournir à l'acheteur un document de transfert notarié, dûnlent signé devant ténloin par le propriétaire inscrit ou les propriétaires inscrits. C'est ce qu'on appelle le formulaire «Tran~~ferofLand». Si la propriété n'est grevée d'aucune hypothèque et que le titre de propriété est tout à fait lihrc, le vendeur doit également produire le duplicata du certificat de titre (OCT). COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON 7
UN APERÇU DE LA TRANSACnON DANS SON ENSEMBLE Le vendeur doit également, avant la date de transfert de la propriété, libérer le titre de toute charge, telle que de l'hypothèque. En réalité, le vendeur a habituellelnent besoin des fruits de la vente pour rembourser le solde de son prêt hypothécaire. C'est pourquoi les avocats ont recours à un système leur permettant de s'échanger des documents et des fonds selon le principe de «condition expresse». Par exemple, l'avocat du vendeur fera parvenir le document de transfert à l'avocat de l'acheteur à la condition expresse que ce document ne soit enregistré Les trois contrats faisant normalement partie d'une vente de biens immobiliers 1 Vendeur 1 1Agent d'immeubles 1 Banque (créditeur hypothécaire) 8 COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
UN APERÇU DE LA TRANSACnON DANS SON ENSEMBLE qu'une fois que la banque de l'acheteur aura versé dans le compte en fiducie de l'avocat de l'acheteur tous les fonds permettant de conclure la transaction. En vertu des règles régissant leur profession, les avocats sont tenus de respecter ces conditions expresses. En plus du formulaire de transfert proprement dit, il est possible que le vendeur doive fournir d'autres documents, selon la nature des charges grevant la propriété et selon les particularités de la situation (ex. : si quelqu'un est locataire des lieux). Si l'acheteur retient les services d'un avocat, ce dernier demandera au vendeur de fournir une déclaration sous serment (un affidavit) indiquant qu'il est «non résident» en vertu de la Loi de l 'Ïfnpôt sur le revenu, et qu'il ne doit pas de TPS. Cet affidavit protège l'acheteur contre les effets des lois fédérales pouvant rendre l'acheteur responsahle si un vendeur non résident ne verse pas au gouvernement fédéral les taxes qu'il pourrait devoir dans le cadre de la vente, en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu ou de la Loi sur la taxe d'accise. L'avocat de l'acheteur exige également du vendeur un affidavit concernant l'état civil du vendeur afin de protéger l'acheteur contre les effets des dispositions de la Loi sur le patrimoine familial et l'obligation alinzentaire, car un vendeur légalement marié n'a pas le droit de vendre la résidence familiale sans le consentement de son conjoint. Vous trouverez à la page 32 un exenlple d'affidavit du vendeur contenant les dispositions indiquant le statut de résident et l'état civil du vendeur de même qu'une disposition quant à l'absence de TPS à payer. Avant de signer ce document technique, il faut demander conseil à un avocat en droit immohilier. Le fait de fournir une fausse déclaration sous serment constitue un crime, et le vendeur doit comprendre exactement ce pourquoi il prête serment, à défaut de quoi il risque d'avoir à en suhir les conséquences, comnle dc devoir payer une anlcnde ou une S0l11nlC due. De façon générale, l'avocat de l' achcteur veille à ce que tous les docunlents fournis par le vendeur soient en règle, prépare le contrat de financement (qui sc fait habituellement par voie d' hypothèque), encaisse lc prêt hypothécaire auprès de la banque, s'occupe de la comptabilité, verse les sommes dues à toutes les parties, et enregistre les docurnents en les livrant en nlain propre au Bureau d'enregistrement des titres de hiens-fonds avant la date de transfert de la propriété. (Le chapitre 7 décrit plus en détaille rôle de l'avocat.) C'cst donc à la datc de transfert de la propriété que sc fait le transfert de fonds et de documents, mais la nature des documents transférés dépend des circonstances particu]ières au transfert. Pour procéder à un transfert de biens-fonds sans l'aide d'un avocat, il faudra que le vendeur et l'acheteur en viennent à une entente, à savoir quand et où aura lieu COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON 9
UN APERÇU DE LA TRANSACnON DANS SON ENSEMBLE le transfert proprement dit des fonds et des documents, le jour du transfert de la propriété. Ce transfert peut se faire au Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds, de sorte que le document de transfert puisse être remis au Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds et enregistré le même jour. Cependant, n'oubliez pas qu'il est possible que le personnel du Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds ne puisse confirmer le transfert que le jour suivant le dépôt des documents. Bien entendu, le personnel du Bureau se réserve le droit de refuser tout document mal rempli. Puisque le vendeur a le droit de recevoir son argent le jour de la conclusion de la transaction, mais qu'il est recommandé que l'acheteur ne verse l'argent qu'une fois que le titre du bienfonds porte bien son nom, cette transaction doit être orchestrée avec soin avec le Bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds, si la transaction se fait sans l'aide d'avocats. l 0 COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
~O'''''''''''''IAI.I -._......_ -..-._.~-_.."'-- ~._--_ -- 1 1 Chapitre 3 COMMENT PRÉSENTER UNE OFFRE Il incombe à l'acheteur de présenter une offre au vendeur, et cela se fait habituellement sur un formulaire standard contenant toutes les conditions et dispositions usuelles d'une offre d'achat de bien-fonds. Une fois signée par le vendeur, indiquant ainsi qu'il accepte l'offre, ce formulaire devient une convention provisoire, c'est-à-dire le contrat principal liant l'acheteur et le vendeur dans le cadre de la vente. Le document est d'abord signé par l'acheteur. À ce moment, il constitue une offre voulant que l'acheteur propose au vendeur d'acheter la propriété, selon les conditions établies dans le document......-"'..."'110..... -1 ~~~ ;::=-. 1...- 1- ~ :- _"""'" 1 "'"..._..-...-...--...--...-_.-.--.- sr! ------..--~....--..._--------- _-----~ \. =-:=..:.':=:.-::-:..--.:=t.-=--=--=-...::=:.::.:---::=----::::::~_= =-= ~-..._~..._-------------- -...-..._---"---_...-----~~------ ;==:..::::=E="=~==.:...s=o ==.=:.::._...::..~~== = ~ ==.=::-~===-=.::.=-_... ---- Si le vendeur désire accepter l'offre, il signe alors le document, qui dès ce moment oblige légalement les deux signataires. Rien n'oblige le vendeur à accepter la première offre, ni aucune des offres d'achat qui lui est présentée, et il peut choisir d'attendre pour analyser les autres offres qu'il recevra.._...,-_ ~...~_.._.._.-.-...-.._..._...-.._... ~-_ -...-.-......- --._._--_ -- -...--..-. ------..----~""...-....-. --...--,...,. --......._-.._...-._.~_._.._._ -..-~,.-...---..a-~.=:--=-7-===-~:=.:=..=..==~=:.:.~ :::...-=:-... ~ ~l=~;;;;~_=.:::r::~i:=;=4~;:--:.::---- l "-.-::=-.-:=..:-.::::=:-:.::::--==-=:.:=--=-- -----~.. ----_ _-- --~..._...---...--I --..--.---.._-_..._-- -...---..._~ -...-.--~! -...- ------- 1 " ~fi..._... :.-...- ----------- -------------------- ==.:;::-:_==:~~-:.:-~====.::=E=_~:.-:== -.-...--... =':.~~.:::.~===-~...-.-......-_.--...--..._-: _--~._--~._~------_..._-- _....-.-- ~-----...------...--- 1 Il est recommandé que l'acheteur consulte un avocat en droit immobilier avant de présenter son offre. L'avocat est en mesure de conseiller l'acheteur sur les détails de l'offre qu'il entend présenter, et sur la formulation de toute clause «sous réserve» qui protégera l'acheteur. Dispositions de l'offre Il est absolument essentiel que l'acheteur et le vendeur comprennent toutes les dispositions de la vente, c'est-à-dire toutes les clauses du formulaire standard. COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON Il
COMMENT PRÉSENTER UNE OFFRE L'acheteur et le vendeur peuvent également négocier la modification de certaines clauses standard afin que la convention reflète mieux les modalités de la transaction. Voici quelques-unes des dispositions faisant partie de la plupart des conventions. Prix d'achat Il s'agit du montant à payer par l'acheteur pour acquérir la propriété. L'acheteur peut faire n'importe quelle offre, et le vendeur est libre de l'accepter ou de la refuser pendant la période pour laquelle elle demeure valable. Date limite d'acceptation L'acheteur peut indiquer clairement jusqu'à quand (date et heure) l'offre demeure valable. Si l'offre n'est pas acceptée avant la date limite, aucun contrat ne lie les parties, et l'acheteur n'a aucune obligation face au vendeur. Le vendeur peut présenter une contre-offre (voir la page 14). Il arrive souvent que l'acheteur n'accorde au vendeur qu'un court délai pour répondre à l'offre (ex. : 48 ou 72 heures). Éléments visés par la transaction Afin d'éviter tout désaccord, l'offre doit décrire avec précision quels sont les éléments faisant l'objet de la transaction. Sauf en cas d'indication contraire dans l'offre proprement dite, la transaction vise seulement les éléments reliés en permanence au terrain, comme la résidence, la clôture et l'entrée sur le terrain. Beaucoup d'autres éléments peuvent être la cause de malentendus, comme les remises, les serres et toute autre dépendance. Si ces structures sont incluses dans la transaction, l'offre doit le stipuler clairement. De plus, la résidence ne comprend que les articles qui y sont spécialement installés et qui ne peuvent en être retirés. Donc, à moins que la convention ne contienne une clause spéciale à cet effet, la transaction ne comprend pas les articles comme les électroménagers, les rideaux, les contre-fenêtres et les appareils d'éclairage. Comme on peut le constater, il est important que le vendeur et l'acheteur expriment clairement ce que la transaction contient, selon eux. Si certains électroménagers doivent être inclus dans la transaction, on devrait les identifier dans la convention en indiquant leur numéro de série ou en fournissant une description (ex. : «le lave-vaisselle, le réfrigérateur et la cuisinière se trouvant dans la maison, le jour de l'inspection»). Autrement, le vendeur est libre de céder les électroménagers de son choix. Conditions L'offre établira vraisemblablement les conditions s'appliquant à la vente. En joignant les conditions à l'offre, l'acheteur tente de s'assurer qu'il n'est pas tenu de conclure la transaction si certaines conditions, par exemple l'obtention d'un 1 2 COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON
COMMENT PRÉSENTER UNE OFFRE prêt bancaire, ne sont pas remplies. L'acheteur est tenu de faire tout ce qui est en son pouvoir pour remplir ces conditions. Tant l'acheteur que le vendeur peut poser des conditions à la convention. Par exemple, l'acheteur peut indiquer que l'offre d'achat n'est valable que si les résultats de l'inspection de la structure ou du système électrique du bâtiment sont satisfaisants, alors que le vendeur peut déclarer qu'il acceptera l'offre d'achat à condition qu'elle soit approuvée par un tiers, comme son conjoint ou un locataire. Dépôt L'acheteur verse habituellement un dépôt au moment de présenter son offre. Ce dépôt est remis à l'agent d'immeubles qui le garde dans un compte «en fiducic» jusqu'à ce que le vendeur ait accepté l'offre. À ce moment, le dépôt sera débité du prix d'achat. Si l'offre est refusée, ou si l'une ou l'autre des conditions de l'offre ne peut être remplie, l'acheteur récupère son dépôt. Une fois remplies les conditions posées par l'acheteur, la convention oblige légalement les parties, et l'acheteur qui néglige de mener la transaction à terme risque de perdre son dépôt. Le vendeur dispose également d'autres recours advenant que l'acheteur ne donne pas suite à son offre. Date de transfert de la propriété Il s'agit de la date à laquelle le titre de propriété est porté au nom dc l' achcteur, le vendeur reçoit son argent, et l'hypothèque est enregistrée. C'est ce qu'on appelle également la «date d'occupation». Tous les frais de rajustement, par exemple pour le combustible et les taxes, sont réglés à cette date, et tous les risques et toutes les responsabilités, par exemple aux fins des assurances, sont pris en charge par l'acheteur. En présentant ou en acceptant une offre, les parties devraient prévoir, avant la datc de transfert de la propriété, un délai raisonnable pour l'exécution des modalités administratives. Il faut généralclnent deux semaines avant que la banque n'approuve lc financernent, et encore trois semaines pour lc traitelnent des aspects juridiques du transfert. Date de prise de possession C'est à cettc date que l'acheteur prendra possession des lieux, c'est-à-dire qu'il obtiendra les clés de la maison et le droit de s'y installer. Cette date coïncide souvent, mais pas nécessairement, avec la date de transfert de la propriété. Clause de délais fixés Il arrive qu'une offre porte la Inention «délais fixés, condition essentielle». Cela signifie que les dates mentionnées dans le contrat, comme la date de transfert de la propriété, ne peuvent être renégociées. (Si, plus tard, l'entente ne peut être conclue avant la date de transfert de la propriété, il est possible de poursuivre la COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE RÉSIDENCE AU YUKON 13