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Les charges de copropriété, comment sont-elles calculées et réparties? Maîtriser ses charges n 14 Conseiller syndical depuis peu, je m étonne du mode de calcul des charges. Est-il vrai que les frais de syndic sont partagés entre tous les copropriétaires alors que l entretien de l ascenseur est calculé en fonction de l étage de chaque appartement? Pour vous guider Textes Loi du 10 juillet 1965 (articles 5 et 10 en particulier) et décret du 17 mars 1967 Les charges de copropriétés sont dues par les copropriétaires qu ils soient occupants ou bailleurs, à charge pour ces derniers d en récupérer une partie sur leurs locataires. On distingue en effet deux catégories de charges communes : - les charges générales - les charges spéciales Cette distinction est d ordre public ce qui signifie qu aucun règlement de copropriété, ni décision d assemblée générale ne peut y déroger. Charges générales et charges spéciales : comment s y retrouver? En premier lieu, il faut consulter le règlement de copropriété (tout copropriétaire doit en avoir un exemplaire sinon il peut le demander au syndic). C est lui qui fixe en fonction des spécificités de la copropriété le classement entre les charges générales et les charges spéciales dans le respect des critères légaux. Les charges générales concernent notamment : - les dépenses engagées pour l aménagement, les travaux de gros œuvre des bâtiments, la toiture de l immeuble, les canalisations communes, les locaux poubelles, la conciergerie, les frais d installation de compteurs d eau - les dépenses relatives à l entretien courant de l immeuble telles que le coût du matériel et les produits nécessaires pour assurer la propreté et la sécurité de l immeuble, les frais de nettoyage des parties communes, les frais d entretien des espaces verts - les dépenses liées à la gestion de l immeuble, c est-à-dire le budget de fonctionnement du conseil syndical, les honoraires du syndic, les primes d assurance souscrites pour la copropriété, les frais liés aux assemblées générales (convocation, tenue de la réunion ). Les charges spéciales concernent notamment les éléments d équipements communs qui présentent un avantage
Les charges de copropriété, comment sont-elles calculées et réparties? N 14 À qui s adresser? Agence départementale d information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 Union des syndicats de l immobilier, Unis www.unis-immo.fr Téléphone : 01 55 32 01 00 pour l usage des lots. Par exemple : les installations de chauffage collectif, les ascenseurs, les antennes collectives de télévision, la VMC, les tapis et revêtements d escaliers Quels sont les modes de répartition? L enjeu de cette distinction entre les deux catégories de charges repose sur leur mode de répartition. Là encore la loi a fixé des règles impératives. Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot de copropriété. Cette valeur est calculée en fonction des caractéristiques du lot. On parle de «tantièmes» de copropriété. Les charges spéciales, quant à elles, sont réparties en fonction de l utilité que présente l élément d équipement pour le lot. Lorsque un lot, du fait de sa situation dans l immeuble, ne retire aucun avantage de l équipement, il n a pas lieu de participer aux charges afférentes. Le propriétaire du rez-dechaussée ne participe donc pas aux charges d ascenseur. Attention, utilité ne veut pas dire usage! Ainsi, un copropriétaire qui, habitant au 4 e étage, n utilise jamais l ascenseur parce qu il préfère l escalier sera quand même assujetti au paiement des frais liés à cet élément d équipement. L utilité doit donc s entendre de la possibilité d utiliser et non de l usage effectif. Il en va de même pour le chauffage collectif. Des cas particuliers : Les parties communes à jouissance exclusive : il s agit souvent des balcons, des cours ou des jardins sur lesquels des copropriétaires disposent d un droit d usage privatif. Le règlement de copropriété fixe les modalités d imputation des dépenses. Les escaliers : l entretien et la réparation ainsi que la minuterie relèvent des charges générales alors que les aménagements superficiels (tapis, revêtements..) constituent des charges spéciales. France - L Union des syndicats de l immobilier (Unis), a élaboré un argus des charges de copropriétés qui permet d avoir une idée du niveau des charges par catégories d immeubles collectifs. Et ailleurs?
Comprendre la différence entre contrat d entreprise et gardien d immeuble? Maîtriser ses charges n 15 L entretien quotidien de notre immeuble constitue le poste de charge le plus important. Aujourd hui notre gardien part à la retraite et nous nous interrogeons sur les avantages et les inconvénients entre une entreprise prestataire de services et un gardien ou employé d immeuble Pour vous guider Pour l entretien d un immeuble, plusieurs options s offrent au syndicat des copropriétaires: le recours à une ou plusieurs entreprises, prestataire de service, le recrutement d un gardien logé ou d un employé d immeuble non logé. D autres alternatives existent avec le recours à des associations d insertion, voir la rubrique «près de chez vous». Le personnel du syndicat est placé sous l autorité du syndic qui est le seul habilité à lui donner des instructions pour l exécution de son travail. C est donc au syndic que revient la gestion du personnel de la copropriété (recrutement, licenciement, définition des conditions de travail) et à l assemblée générale de décider le nombre et la catégorie des emplois. En effet, ni les copropriétaires, ni même les conseillers syndicaux ne peuvent intervenir directement auprès des salariés du syndicat. Le personnel est recruté dans le cadre du code du travail et de la convention collective applicable aux gardiens et employés d immeuble. Le syndicat reste le véritable employeur et est le seul débiteur des cotisations de sécurité sociale. Si vous faîtes appel à un gardien d immeuble Les appellations sont multiples: gardien, concierge, surveillant, employé d immeuble mais les tâches sont différentes. Toutefois un certain nombre d actions restent communes avec l accueil, l information, l orientation des résidents et visiteurs; le nettoyage des parties communes, sortir les poubelles et assurer une petite maintenance, réception, enregistrement des réclamations pour les communiquer au syndic ou aux copropriétaires, surveiller les bâtiments et les espaces communs avec constat et signalement de désordre si nécessaire, surveillance des équipements et application des règles de sécurité.
Comprendre la différence entre contrat d entreprise et gardien d immeuble? N 15 À qui s adresser? Agence départementale d information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 Pour assurer ses fonctions de garde et de surveillance, le gardien est, en général, logé à l intérieur l immeuble dans un logement de fonction constituant un accessoire de son contrat de travail, celui-ci doit être décent. Le gardien peut se prévaloir de la clause du règlement de copropriété stipulant qu il serait logé gratuitement dans des locaux établis à cet effet. Le lot peut être propriété du syndicat des copropriétaires ou la propriété d un propriétaire bailleur. En cas de rupture du contrat, le gardien ne peut se maintenir dans les lieux et dispose de 3 mois pour quitter son logement. Si vous faites appel à une entreprise Le contrat d entreprise nommé contrat de louage d ouvrage est différent d un contrat de travail classique. Tout d abord concernant le mode de paiement: il ne s agit pas d un salaire versé en contrepartie d un travail effectué mais d une rémunération contre un service rendu. Puis il n y a pas de lien de subordination entre l employeur (la copropriété) et l employé (l entreprise). En effet, le contrat d entreprise offre davantage d indépendance pour la personne recrutée. La qualification du contrat est importante car elle permet de déterminer les règles applicables et les obligations de chacun des signataires du contrat à savoir : - l exécution de la prestation par le fournisseur dans le délai convenu (définition des fonctions du prestataire, d un délai d exécution, d un calendrier et d une fréquence d intervention) et atteindre le résultat convenu. - le conseil du fournisseur sur le choix et les décisions prises par la copropriété en fonction des domaines de compétences et de qualification de l entreprise. - le paiement avant ou après la prestation par le syndicat des copropriétaires selon ce qui est prévu dans le contrat. Les avantages et les inconvénients pour la copropriété Les plus: définition claire des missions confiées au prestataire par le biais d un cahier des charges (nature des travaux, prestation à effectuer), résiliation du contrat en cas de litige, prix de la prestation négociable... Les moins: davantage d indépendance pour la personne liée par le contrat d entreprise.
Comment faire face au risque d impayés de charges dans les copropriétés? Lutter contre les impayés n 16 Il y a des gens qui ont des difficultés pour payer leurs charges et des mauvais payeurs qui préfèrent rouler en 4X4. Mais plus on prend du retard, plus il est difficile de régulariser sa situation. Existe-t-il des méthodes efficaces pour lutter contre les impayés? Pour vous guider Textes Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 Loi du 9 juillet 1991 et décret du 31 juillet 1992 relatifs aux procédures civiles d exécution Le paiement des provisions pour charges est capital dans une copropriété pour assurer une bonne gestion et l entretien de l immeuble. Un immeuble avec un taux élevé d impayés se dégrade rapidement (pas d entretien, pas ou peu de travaux réalisés ). Les provisions pour charges sont payables au début de chaque trimestre et leur montant peut augmenter d une année sur l autre (augmentation de certains postes tels que le chauffage, les primes d assurance ). L impayé, raisonnable au départ, atteint vite, si rien n est fait, des sommes importantes. Quelques pistes destinées à la prévention Porter à la connaissance des copropriétaires les actions qui seront menées par le syndic en cas d impayé. L objectif est de leur faire connaître la procédure appliquée et de les inciter à contacter leur syndic en cas de difficultés. Cela peut, par exemple, prendre la forme d un protocole de recouvrement. Il peut être inscrit dans le contrat de syndic ou être voté en assemblée générale. Dans ce cadre, on peut aussi rappeler aux copropriétaires que le non paiement des charges entraîne l application d un intérêt de retard au taux légal (comme le prévoit l article 36 du décret de 1967). Proposer la mensualisation lorsque cela est possible. Les provisions pour charges sont légalement exigibles au début de chaque trimestre (sauf si l assemblée générale en décide autrement) mais cela n empêche pas le syndic en accord avec le conseil syndical et suivant les capacités financières de la copropriété d accepter que certains copropriétaires règlent leur appel de fond trimestriel en 3 fois. En cas d impayés : relancer systématiquement les copropriétaires débiteurs et ce, dès la 1 ère défaillance. Le traitement de l impayé La loi prévoit que le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec
Comment faire face au risque d impayés de charges dans les copropriétés? N 16 À retenir Il faut toujours privilégier les moyens non contentieux de règlement des impayés et cela implique une gestion rigoureuse et une implication forte du syndic. Dans le cadre de sa mission d assistance du syndic et de contrôle de sa gestion, le conseil syndical est un partenaire indispensable dans le traitement des impayés du fait de sa connaissance de l immeuble et de ses occupants. À qui s adresser? Agence Départementale d Information sur le Logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 accusé de réception (cf. article 64 du décret du 17mars 1967) ou par télécopie avec récépissé. Étant expressément prévue par la loi, la mise en demeure est à la charge du débiteur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). De surcroît, elle fait courir les intérêts de retard (taux légal en matière civile) au profit du syndicat. À noter : la sommation de payer par voie d huissier a la même valeur juridique que la lettre recommandée mais son coût est à la charge du créancier, c est-à-dire le syndicat des copropriétaires, car il ne s agit pas d un acte de procédure expressément prévu par la loi. S il s avère nécessaire d engager une action en justice, la compétence des tribunaux est déterminée en fonction du montant de la créance : jusqu à 4 000, c est la juridiction de proximité, entre 4 000 et 10 000, c est le tribunal d instance et au-delà de 10 000, c est le Tribunal de Grande Instance (TGI) qui est par ailleurs compétent pour tout ce qui relève de l application du statut de la copropriété (comme la contestation des décisions d assemblée générale). La loi prévoit également une procédure de recouvrement accélérée des provisions pour charges courantes qui permet, à défaut de paiement d une provision exigible, de réclamer le paiement de toutes les provisions non encore échues (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Il faut au préalable avoir mis en demeure le copropriétaire par lettre recommandée avec AR sans que celuici n ait réagi dans un délai de 30 jours. Ensuite, il faut saisir le président du TGI par l intermédiaire d un avocat. L ordonnance est assortie de l exécution provisoire de plein droit ce qui signifie que l on peut procéder à son exécution même si le copropriétaire fait appel. Attention : cette procédure s applique aux provisions du budget prévisionnel donc elle ne concerne pas l arriéré mais l en cours. Pour tout renseignement complémentaire, demander le Guide de recouvrement des impayés à l usage des copropriétés à l Adil.
La procédure de saisie immobilière, quel déroulement? Lutter contre les impayés n 17 Je suis conseiller syndical et je fais partie de la commission «gestion comptable». Il y a des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges et malgré les différentes procédures judiciaires mises en œuvre par le syndic, l argent ne rentre pas. Le syndic nous dit qu il faudra maintenant aller vers des saisies immobilières. Mais comment cela se passe? Pour vous guider La saisie immobilière est le stade ultime des procédures dites d exécution. Le créancier, muni d un titre exécutoire (un jugement définitif), peut saisir le logement propriété de son débiteur pour mise en vente aux enchères dans le but d être payé sur le prix de vente. C est une procédure extrêmement rigoureuse car il s agit de priver une personne de la propriété de son bien. C est un acte grave qui est donc très encadré et se déroule en plusieurs étapes. Au préalable, le syndic demande à l assemblée générale de lui donner mandat pour engager une saisie immobilière à l encontre d un copropriétaire débiteur. 1ère étape: le commandement de payer valant saisie immobilière Ce commandement est signifié par un huissier de justice et doit comporter des mentions obligatoires sous peine de nullité. Ces mentions portent notamment sur le fait que si le débiteur remplit les conditions de ressources, celui-ci peut, à sa demande, bénéficier de l aide juridictionnelle. De plus, si le débiteur est une personne physique qui s estime en situation de surendettement, il peut saisir la commission de surendettement des particuliers (voir fiche 19). Le commandement rend le bien indisponible ce qui signifie que le propriétaire ne peut plus le vendre, ni le mettre en location. En revanche, si un bail est en cours, il se poursuit dans les mêmes conditions. Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques.
La procédure de saisie immobilière, quel déroulement? N 17 À savoir Au cours de la procédure de saisie, le débiteur peut demander des délais de grâce au juge. Si le juge estime que le débiteur est de bonne foi, il peut obtenir un échelonnement ou un report de la dette pendant 24 mois maximum sauf en matière fiscale. La procédure peut également être suspendue, pendant 2 ans maximum, à la demande de la Commission de surendettement pour cause graves et justifiées. 2ème étape: le procès verbal de description des lieux Il est réalisé par un huissier 8 jours après la délivrance du commandement. Il peut entrer dans le logement. Si le débiteur est absent ou qu il refuse l accès, l huissier sera assisté du maire de la commune, d un fonctionnaire de police municipale, d une autorité de police ou de gendarmerie ou, à défaut, de 2 témoins majeurs (qui ne sont ni au service du créancier ni au service de l huissier). Si le logement est occupé par un locataire qui refuse de laisser entrer l huissier, ce dernier devra être autorisé à entrer par le juge de l exécution. A ce stade, le débiteur peut demander au juge de l autoriser à vendre le bien à l amiable. Un débat doit avoir lieu avec le créancier. 3ème étape: l assignation à comparaître à une audience d orientation Dans les 2 mois qui suivent, le créancier assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l exécution. Cette assignation doit comporter certaines mentions obligatoires. A savoir que le débiteur peut demander au juge de l autoriser à vendre le bien à l amiable mais il doit justifier que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes. L avocat du créancier établit le cahier des conditions de vente qui contient des informations sur le bien et sur les modalités de vente. Il fixe la mise à prix. 4ème étape: l audience d orientation Lors de l audience, le juge peut être appelé à suspendre la procédure en raison de la situation de surendettement du débiteur. Le juge décide si la vente se fera à l amiable (dans ce cas, il fixe un délai pour vendre et un prix minimum) ou si la vente sera forcée. 5ème étape: la vente forcée, autrement appelée «adjudication» ou «enchères» Tout candidat aux enchères doit fournir des garanties de paiement. Les opérations sont arrêtées lorsque 3 minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Le dernier enchérisseur devient alors adjudicataire, c est-à-dire qu il obtient la propriété du bien. 6ème étape: la distribution du prix Le produit de la vente est réparti entre les divers créanciers par l avocat du créancier poursuivant. A l issue, le syndicat des copropriétaires se verra attribuer la somme à laquelle il a droit. Le conseil syndical de la copropriété Ronsard II a créé une commission gestion comptable qui suit, grâce à un point trimestriel avec le syndic, l avancée des différentes étapes des procédures engagées.» Près de chez vous
Que faire lorsqu une succession est vacante ou qu elle n est réclamée par aucun héritier? Lutter contre les impayés n 18 M. A. est décédé il y a 6 mois maintenant. Il n avait pas d enfants et apparemment, d après ce que j en sais, il n y a pas d héritier. Personne ne paie les charges et le montant impayé commence à être très élevé. Que peut faire le syndic? Textes Loi du 20 novembre 1940 et arrêté du 2 novembre 1971 Pour vous guider S informer sur les héritiers auprès du notaire Il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au notaire chargé de liquider la succession pour s assurer de l absence d héritiers. En présence d héritiers, il faut vérifier s ils ont renoncé à la succession ou s ils ont accepté la succession sous bénéfice d inventaire. S il n y a pas d héritiers ou s ils ont renoncé à la succession Plusieurs étapes sont nécessaires. Tout d abord, il faut déterminer le lieu d ouverture de la succession en se procurant copie de l acte de décès. Ensuite, il faut vérifier que le défunt était bien propriétaire du bien en demandant une fiche personnelle et une fiche d immeuble à la conservation des Hypothèques. Enfin, il faut faire nommer les Domaines comme curateur et non comme administrateur provisoire. En effet, le curateur a plus de pouvoir que l administrateur. Il peut notamment vendre le bien sans requérir l autorisation du juge. Si les Domaines ne peuvent être désignés comme curateur de la succession, il faut demander à ce qu ils soient nommés comme administrateur provisoire avec autorisation de vendre le bien. La procédure de nomination des Domaines Pour obtenir une ordonnance de nomination comme administrateur provisoire, il faut présenter une requête auprès du président du Tribunal de Grande Instance (représentation par avocat obligatoire). Il est impératif de demander expressément l autorisation de vendre le bien par une demande motivée et fondée sur l attestation du notaire indiquant que toutes les recherches concernant les héritiers ont été faites, sur la situation comptable du logement (plus le montant des impayés est élevé, moins il y a de chances que la succession soit réclamée), sur une estimation de la valeur du bien (mettre en évidence la faible valeur du bien par rapport à l importance des dettes)
Que faire lorsqu une succession est vacante ou qu elle n est réclamée par aucun héritier? N 18 À retenir Il est nécessaire d agir le plus rapidement possible À qui s adresser? L administration des Domaines Service gestion des patrimoines privés Bâtiment C 5 ème étage boulevard Armand-Duportal 31074 Toulouse Cedex Télèphone : 05 34 44 83 26 et en prouvant le préjudice que cette vacance occasionne à la copropriété (qui est peut-être déjà fragile). Pour obtenir une ordonnance de nomination comme curateur, il faut présenter une requête auprès du TGI (celui du lien du domicile figurant sur l acte de décès). Transmettre le dossier à la direction des Domaines Les pièces à transmettre sont la requête en nomination (souvent plus complète que l ordonnance de nomination), l acte de décès et les documents nécessaires au traitement du dossier. Traitement du dossier par l administration des Domaines Trois étapes sont assurées par le même agent : L enquête : inventaire de l actif et du passif, recensement des créanciers. La gestion : paiement des dettes si l actif est suffisant. Pour obtenir le règlement des charges de copropriété, le syndic doit présenter les ORIGI- NAUX des relevés détaillés collectifs et individuels de charges et les procés verbaux des assemblées générales pour justifier le paiement des travaux. Il y a deux types de vente : - Les ventes judiciaires (immeubles grevés d hypothèques ou immeubles dépendant de successions administrées ou patrimoine immobilier excédant 300 000 ) : vente par adjudication publique à la barre du tribunal. - Les ventes immobilières (dans les autres cas) : vente en la forme domaniale aux enchères publiques. Pour la constitution du dossier de vente, un certain nombre de pièces est nécessaire : procés verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, montant des charges de copropriété, copie de la fiche d immeuble de la conservation des Hypothèques, y compris la fiche concernant le lot, copie de la fiche personnelle de la conservation des Hypothèques, évaluation de moins d un an du bien, titres de propriété et le règlement de copropriété et ses modificatifs. Pour les sociétés civiles immoblilières (SCI) : statuts, actes de cession de parts et coordonnées du notaire qui a procédé au retrait éventuel.
Le surendettement, des solutions existent Lutter contre les impayés n 19 Je me sens acculé car criblé de dettes. J ai fait beaucoup de crédits. Aujourd hui, je ne sais plus comment faire pour m en sortir. Je voudrais faire face mais je me sens coupable et totalement démuni. Pour vous guider Être dans une situation financière très difficile n est pas une fatalité. Des solutions existent pour s en sortir pourvu que l on soit de bonne foi. Le surendettement, qu est-ce que c est? C est lorsqu une personne se trouve dans l incapacité de faire face à ses dettes, autres que professionnelles. Par dette, il faut entendre les dettes bancaires et, de manière générale, tous les engagements pris par un débiteur envers un créancier: dettes de loyer, de charges de copropriété, factures impayées et pas uniquement des crédits. Qui définit la situation de surendettement? C est la commission de surendettement des particuliers qui, après examen du dossier, détermine la recevabilité du dossier. La faiblesse des ressources du débiteur ne peut en aucun cas justifier un refus du dossier. En effet, le refus ne peut pas être motivé par la faiblesse des ressources et empêcher toute mesure de redressement. C est le débiteur qui saisit la commission en remettant ou en adressant une déclaration au secrétariat de la commission. Il existe une commission par département. Elle dispose de 3 mois pour se prononcer sur la recevabilité du dossier et son orientation. La commission informe la Banque de France pour inscription du débiteur au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Si le dossier est déclaré recevable, les procédures d exécution éventuellement engagées sont suspendues. Ainsi, la procédure de saisie immobilière peut être suspendue à la demande de la commission pour causes graves et dûment justifiées.
Le surendettement, des solutions existent? N 19 À savoir Le Fichier des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP), géré par la Banque de France, est consultable par les établissements de crédit. Cette consultation est obligatoire avant toute décision d octroi de crédit à la consommation ou de renouvellement d un crédit renouvelable. La durée d inscription au FICP est de 5 ans à 8 ans en fonction des situations et des mesures de surendettement éventuellement prescrites. Le rôle de la commission: Elle établit le passif du débiteur (tout ce qu il doit) en lien avec les créanciers. Elle détermine le «reste-à-vivre» qui intègre les dépenses de logement, d électricité, de gaz, de chauffage, d eau, de nourriture, de scolarité, de santé, de garde, de déplacement professionnel. La capacité de remboursement résulte donc de la différence entre les ressources et le «reste-à-vivre». Si la situation du débiteur le permet, la commission établit un plan de redressement. Il peut être amiable ou judiciaire, c est-à-dire imposé par le juge en cas de désaccord d un ou des créancier(s). Elle peut imposer le rééchelonnement du paiement des dettes pour une durée maximale de 8 ans. Elle peut également réduire les intérêts du prêt et prévoir que les paiements seront imputés prioritairement sur le capital. Enfin, la commission peut décider d un moratoire sur les dettes pour 2 ans et effacer les dettes de sécurité sociale ou fiscales. La commission fixe les dettes qui seront remboursées en priorité. Par exemple, le prêt pour l acquisition de la maison familiale. La procédure de rétablissement personnel : Elle est ouverte aux débiteurs de bonne foi dont la situation est irrémédiablement compromise et pour qui les mesures classiques de traitement de surendettement sont inefficaces. 2 types de procédure de rétablissement personnel : Le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire des biens devant le tribunal d instance. Dans ce cas, le débiteur possède des biens autres que les meubles nécessaires à la vie courante ou à l exercice de son activité professionnelle. Le juge désigne un liquidateur qui disposera d un an pour vendre les biens du débiteur. Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire devant la commission: Dans ce cas, le débiteur ne possède pas d autres biens que ceux nécessaires à la vie courante et à l exercice de son activité professionnelle. Cela conduit à l effacement des dettes non professionnelles.
Comment réussir son achat dans une copropriété ancienne? S impliquer dans sa copropriété n 20 J envisage d acheter un appartement dans une copropriété qui a été construite dans les années 60. À quoi faut-il penser quand on veut acheter un logement dans un bâtiment collectif ancien? Pour vous guider À retenir Pour réussir son achat, il faut apprendre à connaître la résidence, son fonctionnement, son environnement à travers les documents fournis par le vendeur ou le syndic (carnet d entretien, règlement de copropriété, décompte de charges, procès verbaux de l assemblée générale) mais également au travers de ses habitants. À qui s adresser? Agence départementale d information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 Lors de l achat d un logement dans un immeuble collectif, le futur propriétaire doit être attentif aux caractéristiques propres à la copropriété : un fonctionnement, une organisation et un budget spécifique. Il faut alors prendre en compte non seulement les qualités intrinsèques du logement, le prix bien sûr, la localisation, mais également le type et la qualité de la construction de la résidence. Dans cette fiche, faisons le point sur les éléments à vérifier lorsque l on achète en copropriété. Le montant des charges, un élément capital dans la décision Il y a les charges individuelles et les charges communes. S il est possible de réguler la plupart des dépenses individuelles (l électricité et l eau par exemple), le montant des charges communes est soumis aux décisions prises par la majorité des copropriétaires. Il faut donc absolument connaître le montant des charges de copropriété qui peuvent fortement peser sur le budget quotidien. Il est possible d obtenir cette information du vendeur, document à l appui. N hésitez pas à lui demander (ou à l agent immobilier chargé de la vente) les deux derniers décomptes de charges qui vous indiqueront le niveau des dépenses annuelles. Celles-ci peuvent varier considérablement d un immeuble à l autre. Ainsi, dans les immeubles avec plusieurs équipements collectifs (ascenseurs, chauffage, portail d accès automatisé, espaces verts ) les charges seront forcément plus élevées. De même, s il y a du personnel permanent (gardien, concierge ) ou en fonction du nombre de logements. Enfin, l ancienneté de la copropriété, son état d entretien, l exigence de confort plus ou moins prononcé des habitants ont une influence sur les coûts de fonctionnement.
Comment réussir son achat dans une copropriété ancienne? N 20 À qui s adresser? Agence départementale d information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 Connaître la performance énergétique du logement Depuis le 1 er janvier 2011, les annonces de vente (ou de location) d un bien immobilier publiées dans la presse, en vitrine ou sur des sites Internet doivent mentionner la classe de performance énergétique de ce bien (lettre de A à G), précédée de la mention «classe énergie». Ceci vous aidera à savoir si le logement est un gros consommateur d énergie. Les travaux en cours et à réaliser En fonction de l état d avancement d un projet de rénovation dans la copropriété, vous aurez peut-être à vous acquitter du coût de certains travaux. Concernant la répartition des travaux entre le vendeur et l acquéreur, si les travaux ainsi que les appels de fonds afférents ont été votés en assemblée générale avant la vente, c est le vendeur qui en est redevable. Le vendeur peut demander à l acquéreur de lui rembourser cette somme. Il s agit alors d un accord entre deux personnes mais qui ne regarde pas la copropriété et qui lui est donc inopposable. Pour savoir si des travaux ont été votés en assemblée générale, il faut se procurer la copie des procès verbaux. Enfin, si la copropriété a décidé de mettre en place une réserve pour réaliser des travaux, il s agit d une avance. Elle est remboursable au vendeur et l acquéreur devra la reconstituer. Il s agit donc de frais supplémentaires pour celui-ci. Aller à la rencontre des résidents Pourquoi se rendre sur place? Cela permet d appréhender le cadre de vie de l immeuble et son environnement. Vous pouvez également demander à rencontrer un des membres du conseil syndical. Pour cela, demandez un contact à votre vendeur ou au syndic. Il peut être intéressant de prendre un rendez-vous avec le syndic qui vous expliquera le mode de gestion de l immeuble et les «habitudes» de la copropriété (période de l assemblée générale, modalités de paiement des appels de fonds, activité du conseil syndical ). À cette occasion, consultez le carnet d entretien de l immeuble. Vous y trouverez des éléments intéressants, notamment ceux concernant les travaux (historique, programmation). Légalement, c est le vendeur qui doit le porter à votre connaissance mais en pratique il se tournera vers le syndic. La copropriété édite peut-être un livret d accueil pour les nouveaux arrivants. Un exemplaire pourra vous être remis par le syndic mais, attention, il est possible que cela ne soit pas gratuit. Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter le règlement de copropriété.
L assemblée générale, à quoi ça sert? S impliquer dans sa copropriété n 21 Textes Loi du 10 juillet 1965 (notamment articles 24, 22, 25-1, 26, 26-3, 30 et 35 loi du 10 juillet 1965 et loi ALUR du 24 mars 2014 art. 55 I 11, art. 59 I 7, 8, 9 et 13, art. 61 Je viens d acheter un appartement et une réunion des copropriétaires a lieu dans un mois. Quel est l objet de cette réunion? Ma présence est-elle importante? Pour vous guider Votre présence est importante car cette réunion est capitale pour la copropriété et son avenir. Il s agit de l assemblée générale des copropriétaires devant être réunie au moins une fois par an. C est le lieu où toutes les décisions sont prises. C est, schématiquement, l organe décisionnaire du syndicat, le syndic étant l exécutant et le conseil syndical l instance de contrôle. Chaque copropriétaire a un droit égal d y participer. Le nombre de voix correspond à sa quote-part de parties communes (tantièmes de copropriétés). La convocation, l ordre du jour et le mandat Elle comporte un ordre du jour détaillé et un certain nombre de documents qui doivent obligatoirement être joints pour la validité des décisions. Par exemple, si l assemblée générale doit désigner le syndic, il faut que les projets de contrat soient annexés à la convocation pour informer les copropriétaires. La convocation est envoyée aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou par fax avec récépissé. Elle peut être aussi remise contre émargement. Depuis la loi ALUR, elle peut être adressée par courrier électronique. Il faut décompter les jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou du lendemain de la réception du fax. Si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu au premier jour ouvrable suivant. L assemblée générale ne prend de décisions que sur des questions inscrites à l ordre du jour. Elle peut traiter d autres questions sans voter. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à la personne de son choix, même à un non- copropriétaire (sauf au syndic). Le mandat doit être écrit : des modèles sont souvent joints à la convocation. Il peut être simple (sans instructions de vote) ou exprès (le copropriétaire représenté a indiqué ses votes).
L assemblée générale, à quoi ça sert? N 21 À qui s adresser? Agence départementale d information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 Majorité ou unanimité En fonction de l importance de la décision, les règles de majorité sont différentes. Pour les décisions de gestion courante comme approuver les comptes, l assemblée générale se prononce à la majorité simple. Sont aussi concernés depuis la loi ALUR les travaux relatifs à : la conservation de l immeuble, la sécurité des occupants, une opération de restauration immobilière et ceux rendus obligatoires par un arrêté de péril ou d insalubrité. Il s agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. Dans ce cas, ne sont pas pris en compte les copropriétaires non représentés, les abstentionnistes. Pour les décisions impactant la gestion telles que la désignation d un syndic ou certains travaux (depuis la loi ALUR : les travaux de transformation, d addition ou d amélioration, d individualisation des contrats de fournitures d eau). La majorité absolue est appliquée, c est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents ou non). Pour les décisions les plus importantes, telles que la vente d une partie commune, la création d espaces verts et depuis la Loi ALUR : l opération de surélévation, ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux lots privatifs. La majorité renforcée s applique. Elle se calcule à partir de la majorité en nombre des copropriétaires représentant les 2/3 des voix. C est pourquoi on parle aussi de majorité double. Enfin, les décisions les plus graves, comme la suppression d un élément d équipement requièrent l unanimité. Le procès verbal Il doit être signé en fin de séance par le président de séance, le secrétaire et le scrutateur. Le syndic doit le notifier dans les deux mois à partir de la date l assemblée générale. Celleci peut être contestée dans un délai de deux mois par les copropriétaires opposants ou absents. Marseille - 50 copropriétaires dont l ensemble des voix est égal à 1000 millièmes. À l assemblée générale : 27 copropriétaires présents ou représentés réunissent 700 millièmes 1) Approbation des comptes à la majorité simple Pour : 380 millièmes, Contre : 200 millièmes, Abstention : 120 millièmes La majorité simple est : 700 120=580. (580 :2)+1=291 millièmes. Décision adoptée : 2) Désignation du syndic à la majorité absolue Pour : 610 millièmes, Contre : 50 millièmes La majorité absolue est à (1000:2)+1=501 millièmes. Décision adoptée : Si on avait décompté Pour : 334 millièmes, Contre : 366 millièmes La décision obtient le 1/3 des voix de tous les copropriétaires. Il est possible de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple. 3) Vente lot appartenant au syndicat des copropriétaires à la majorité renforcée Pour : 27 copropriétaires et 700 millièmes, Contre : aucun, Abstention : aucune. Décision adoptée. Et ailleurs?
Quel est le rôle du conseil syndical? S impliquer dans sa copropriété n 22 Je viens d acheter un logement dans une résidence et j aimerais bien m investir, participer à la vie de l immeuble. On me propose de me présenter au conseil syndical. Je voudrais savoir exactement ce que fait le conseil syndical car je ne sais pas si je serais à la hauteur? Pour vous guider Textes Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 Recommandation n 13 de la commission relative à la copropriété Contrôler la gestion du syndic, cela signifie qu il faut vérifier la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats. Le conseil syndical participe aussi à l élaboration du budget prévisionnel et en suit l exécution. Les missions du conseil syndical Pour mener à bien sa mission, il dispose de moyens de vérification étendus. Il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de tous documents relatifs à l administration de l immeuble. Assister le syndic, c est, en particulier, lui apporter des informations de proximité lui permettant de mettre en place une gestion adaptée mais c est également donner son avis. Légalement, cet avis n est que consultatif mais, en pratique, il est considéré comme obligatoire (à moins qu il soit contraire à la loi). C est aussi être un relais avec les copropriétaires. Le conseil syndical donne donc son avis sur toutes les questions relatives au syndicat des copropriétaires. Il est obligatoirement consulté pour les contrats et marchés dont le montant dépasse un certain seuil fixé par l assemblée générale. La commission relative à la copropriété, dans sa recommandation n 13, invite les conseils syndicaux à formuler, si possible, leurs avis par écrit et à les consigner dans un registre prévu à cet effet. De même, s il reçoit une délégation de pouvoirs, il peut prendre des décisions pour le compte de l assemblée générale (mais uniquement des décisions courantes relevant de la majorité simple de l article 24 de la loi de 1965). Afin d exercer au mieux sa mission, il peut se faire assister par «toute personne de son choix». Ainsi, pour toute question technique particulière, le conseil syndical est autorisé à demander l avis de tout professionnel de la spécialité concernée. Cette dépense sera intégrée dans les charges générales.
N 22 Quel est le rôle du conseil syndical? À retenir La mission du conseil syndical s exerce dans le respect des responsabilités assumées par le syndic. Il doit donc s agir d un véritable partenariat qui va se fonder sur le professionnalisme du syndic. Dans le cas d un syndic bénévole, les rôles et les missions dévolus aux uns et aux autres sont les mêmes. À qui s adresser? Agence départementale d information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22 Enfin, le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l assemblée générale. Il n y a pas de formalisme particulier, l objectif étant de faire part à l ensemble des copropriétaires des actions qui ont été menées. Pour devenir conseiller syndical Il faut être copropriétaire ou conjoint de copropriétaire (et assimilé, c està-dire : concubin notoire ou partenaire de Pacs). Il faut également être élu en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue). La durée du mandat ne peut excéder 3 ans renouvelables. Les conseillers syndicaux exercent leur fonction gratuitement. Quelles sont les compétences nécessaires pour être conseiller syndical? C est la question que beaucoup de copropriétaires se posent et l ampleur de la tâche, l investissement nécessaire peut décourager plus d une bonne volonté! En effet, il faut bien reconnaître que le conseil syndical intervient dans de nombreux domaines de haute technicité (comptabilité, travaux,...). Néanmoins, le conseil syndical peut se faire aider, voire suivre des formations et il n est pas obligé de tout faire. En général, les conseils syndicaux sont organisés et les tâches peuvent être réparties en fonction des affinités de chacun.rappelons l importance pour les conseillers syndicaux de bien connaître leur rôle afin de ne pas l outrepasser. Pour cela, il est possible d accéder à de nombreuses informations via les associations de conseils, telles que les Adil, les associations de défense telles que la CLCV, l ARC, la CNL (voir l annuaire). On peut aussi se former : l Adil 31, grâce à l appui de Toulouse Métropole, propose des modules de formation aux conseillers syndicaux volontaires dans le cadre d une mission de veille et de prévention sur des copropriétés ciblées.